土地一级开发模式及经验分享

金汇股份&北京思源土地一级开发模式及经验分享有关土地一级开发的工作的理解——为发展商在城市乃至行业内建立长久的话语权引言思源认知的立项介入跻身城市土地整理投资城市项目开发深耕城市区域运营经营城市整合最具有效价值的资源企业战略政府关系区域发展项目可研…区域规划合作模式融资方式工程施工拆迁安置…土地出让开发模式特色项目产业招商…品牌构建区域推广特色运营区域增值…2.土地一级开发流程3.土地一级开发成本5.土地一级开发模式报告框架4.土地一级开发融资1.土地一级开发认知6.土地一级开发关注点概念——城市土地一级开发是按照国民经济和社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发的主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法，组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。宗旨：政府主导，统一规划，市场化运作实质：多元资本与城市建设的有机结合目的：多方参与，完成区域总体发展目标认知1.土地一级开发项目的前期调研和分析工作内容——对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等工作成果——编制可行性报告认知-工作内容2.获取土地一级开发权两种方式——（1）通过招投标，中标获取。（2）通过授权获取。3.编制（细化）土地一级开发实施方案工作内容——指定区域基础设施、公共配套、拆迁安置、土地收储上市等实施方案，制定一级开发进度计划，经区县政府同意，报市土地储备中心核定。工作成果——一级开发实施方案4.组织土地一级开发团队一级开发企业组织架构——职能部门：办公室，财务部;业务部门：土地部，成本合约部，工程部，规划设计部，企划部工作成果——企业目标、计划梳理，企业组织制度等一级开发介入阶段6.土地一级开发的实施和组织征地与拆迁的实施与组织。规划设计的实施与组织。工程建设的实施与组织。7.土地一级开发成本控制与管理施工质量与施工企业管理，融资成本控制5.土地一级开发的融资（1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金、股权等）（2）根据项目本身所需要的资金总量，各个阶段需要投入的资金量，资金回收数量和时间等，合理选择筹资时机，合理筹资方式。一级开发实施阶段认知-工作内容8.土地一级开发项目验收政府组织实施，一级开发企业准备相关材料9.土地一级开发项目的招商推广交易城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等10.二级开发项目建设的后续服务与二级企业做好土地交接工作11.一级开发项目完成后的经营管理服务园区物业的持有经营、环境维系等12.一级开发项目开发后评价社会经济效益评价，企业战略调整等一级开发跟进阶段认知-工作内容一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。1、国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。2、发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。3、规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。4、建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。认知-权属土地一级开发中涉及的权属关系土地权属关系土地所有权土地使用权土地一级开发权是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用和收益的权利。土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的权利。应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用权。目前尚无定论。上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资；仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。认知-权属土地一级开发中权利主体与权属关系政府一级开发主体二级开发单位土地所有权土地一级开发权（受限土地使用权）土地使用权熟地出让生地协助服务收回权利主体权属认知-权属难点前期投投入资资金巨巨大区域认认知度度一般般较低低影响土土地价价值实实现土地一一级开开发经经验欠欠缺充分发发挥企企业灵灵活的的融资资机制制利用企企业市市场优优势发发现价价值借助企企业行行业实实践经经验解决之之道开发商商灵活机机制市场运运作经经验政府全局考考虑公共管管理经经验土地一一级开开发政企合合作基基础11认知2.土地一一级开开发流流程3.土地一一级开开发成成本5.土地一一级开开发模模式报告框框架4.土地一一级开开发融融资1.土地一一级开开发认认知6.土地一一级开开发关关注点点认知-权属土地一一级开开发流流程联席会会审审议办理规规划条条件办理授授权批批复项目核准（市发改委）用地预审（国土分局）交通评价（市交通委）规划许可证（市规划委）签订征地协议办理征地批复办理征地结案办理拆迁许可证组织实施拆迁办理拆迁结案编制市政方案组织市政建设完成市政验收土地一一级开开发验验收土地地供供应应明确具体范围明确开发主体获取土土地一一级开开发权权的方方式：：招标委委托、、直接接授权权、收收购招标委委托：：土地一一级开开发项项目通通过公公开招招标方方式确确定项项目承承担主主体；；如在在一级级开发发成熟熟城市市较多多使用用，北北京大大望京京地块块等直接授授权：：授权委委托就就是在在项目目所在在区政政府规规划分分局组组织办办理项项目用用地控控制性性详细细规划划批复复后，，区县县政府府提出出土地地一级级开发发主体体授权权申请请，经经市国国土局局批复复后，，企业业获得得土地地一级级开发发权。。城市市新区区建设设开发发较多多使用用此方方式，，如济济南小小清河河区域域整治治开发发。收购：：对一级级开发发企业业的股股权收收购。。思源对对一级级开发发流程程的解解读与与服务务模块块2.土地一一级开开发流流程3.土地一一级开开发成成本5.土地一一级开开发模模式报告框框架4.土地一一级开开发融融资1.土地一一级开开发认认知6.土地一一级开开发关关注点点（一））项目目前期期费用用2.委托编编制修修建性性详细细规划划和区区域内内的管管线综综合等等规划划方案案费用用1.立项报报告、、可研研报告告编制制费，，土地地一级级开发发实施施方案案的编编制费费及项项目前前期的的各种种工程程咨询询费3.工程勘勘察（（文物物勘察察、地地质勘勘察））测绘绘、钉钉桩费费用4.环境影响评价分分析费用5.交通影响评价分分析费用6.地质灾害评估费费用7.地价评估费用8.工程设计费及施施工图审查费（二）征地拆迁迁费用1.征地补偿费用②劳动力安置及超超转人员、残疾疾人员安置费③地上物麦苗补偿偿费相关税费——耕地占用税、防防洪费、新增建建设用地有偿使使用费等。①土地补偿主要三部分2.拆迁补偿费用①住宅拆迁补偿费费：②非住宅拆迁补偿偿费（国有企业和集集体企业）3.房屋拆迁服务费费、评估费用①拆迁服务费<1.5%拆迁总额②拆迁评估费<1.5%拆迁总额4.拆除工程费用、、耕地复垦费5.古树保护及文物物古建修护、还还建费（三）公共区域域市政基础设施施建设费用1.开发范围内的““三通一平”费费用2.道路、桥梁建设设费用3.各种市政管线建建设费用4.市场场站建设费费用（四）区域内公公共环境景观建建设费用学校、邮局、派派出所、消防站站、市政管理用用房等。（五）公共配套套设施建设费用用（六）工程建设设其他费用1.工程监理费2.竣工图编制费3.建设期区域管理理费用4.竣工前的维护管理理费用（七）管理费政府投资、市、区区储备中心实施取取2%自筹资金委托实施施取取5%自筹资金招投标取取8%（八）财务费用（九）上市交易费费用1.成本审计费用2.营销费用3.地价评估费用4.委托入市交易费用用（十）应缴纳纳的税费（十一）项目后评评价费用（十二）不可预见见费序号项目中关村西区中关村软件园中关村生命园西二旗居住区平均占比1征地拆迁64%72%53%65%63.5%2市政建设21%16%16%18%17.8%3期间费用及税金15%12%31%17%18.7%4合计100%100%100%100%100%北京土地一级开发发部分项目总投资资结构表区域开发土地价值值发展进程及现金金流量变迁规律图图------税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展持久运营设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律律投入基础设施建设地区形象建设区域规划------区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资----基建投入与地价增增长的关系曲线地价增长符合边际际递减规律基建投入增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期一级开发研究2.土地一级开发流程程3.土地一级开发成本本5.土地一级开发模式式报告框架架4.土地一级级开发融融资1.土地一级级开发认认知6.土地一级级开发关关注点一级开发发投资特特点投资巨大大，单一一企业靠靠自有资资金无法法满足资资金需要要仅有土地地收益权权，无土土地使用用权，融融资质押押物首先先开发周期期长，区区域未来来发展受受政策变变数影响响较大一级开发融资方式对比

贷款上市或借壳债券信托基金私募典当合作开发发行成本无较高较高较高无无无无利率水平基本贷款利率由行政手段确定加上一定管理费用，总成本13%左右由市场行情而定，现在由于宏观调控，中小型地产企业基本无此可能债券发行利率不允许超过储蓄和存款利率的40%，发债费用为总发债额千分之五，制度审批严格，中小型地产企业很困难现状信托发行利率一般在16%左右加上一些管理费用，总成本18%左右利润分成，或要求不低于30%左右的年收益，对合作企业要求高依据私募对象年息25-40%不等月息5%，年息60%左右利润分成模式偿还期限短期居多，可申请期限为1-2年无大多与开发期限相吻合短期居多，也可发行2-3年期大多与开发期限吻合，也有短期要求回报高属借贷资金短期居多一般不超3个月与开发期限吻合机会成本资金流动差，与开发期限不吻合分散股权到期还款额度大到期还款额度大大多要求前期控股分散股权资金流动性强分散项目公司股权，基本与开发期限吻合财务资料不公开公开公开公开不公开不公开不公开不公开资金用途有限制无限制有限制有限制有限制无限制无限制有限制流动性无强差差差强强差资金大小土地或项目评估价值不超过70%，现在一级土地抵押率5折左右根据市场及公司规模、发展、项目、财务状况等各方面因素确定根据公司资质实力财务状况等各方面因素评估信托计划发行资金5亿以下居多，现在信托方式土地抵押率不超过5折根据基金对公司和项目认可度和基金实力根据项目大小和私募对象资金大小自由组合基本5000万以下依据合作方实力金融机构构贷款案案例——以土地收收益权作作担保云南城投投与昆明明市政府府签订的的土地一一级开发发业务合合同中规规定：“本合同同项下全全部可出出让土地地地块通通过招标标、拍卖卖、挂牌牌方式进进行出让让，全部部可出让让土地出出让总价价款在扣扣除全部部土地一一级开发发总成本本及按国国家有关关政策提提取各项项基金后后的土地出让让纯收益益公司按按50%的比例获获得收益益。但若公公司按以以上方式式所提取取的收益益不足全全部土地地的一级级开发总总成本的的5%时，昆明明市人民民政府将将保证向向公司另另行支付付差价款款，以确确保公司司的收益益不低于本本合同项项下的全全部土地地一级开开发总成成本的5%”。信托融资资案例：：北京商务务中心区区（CBD）土地开开发项目目资金信信托计划划信托资金金以信托托贷款方方式向北北京土地地整理储储备中心心商务区区分中心心提供专专项资金金贷款，，用于商商务中心心区土地地开发及及基础设设施建设设项目。。信托计划划规模：：人民币币59594万元信托计划划期限为为五年，，于2002年10月16日信托计计划成立立之日起起开始，，于2007年10月16日信托计计划终止止。土地基金金案例：：天津滨海海新区的的开发，，天津城城投集团团与其他他机构投投资者组组建的渤渤海产业业基金，，总额200亿元，是是我国第第一支国国务院批批准的契契约性产产业投资资基金，，为筹措措城建投投资提供供了一个个新的融融资渠道道。2.土地一级级开发流流程3.土地一级级开发成成本5.土地一级级开发模模式报告框架架4.土地一级级开发融融资1.土地一级级开发认认知6.土地一级级开发关关注点政府：通通过财政政，收储储基金直直接投资资管理收益一级开发发过程中中政企角角色投资开发商：：开发商商融资政府：拆拆迁、控控规、控控制土地地储备和和供应开发商：：负责一一级开发发、只负负责施工工政府：收收储土地地、上市市收益、、社会资源源（基础础设施、、公共配配套）土地收益益（合理理价格获获取优质质土地））开发商经济收益益（固定定比例管管理收益益、固定定比例开开发收益益、溢价价分成、、政府回回购物业业等）一级开发发政企角角色一级开发发研究土地一级级开发运作模模式政府主导、、政府运运作政府主导、、企业运作作政府主导、、政企合作作根据政府和和开发企业业在土地一一级开发过过程中投资资、管理和和收益环节节所处角色色不同，结结合国内实实操案例，，思源将土土地一级开开发运作模模式归为以以上三类。一级开发运运作模式一级开发研研究政府主导、、政府运作作模式要点实操政府成立土地储备中心代表政府负责土地的一级开发土地储备中心负责资金的筹措及一系列土地一级开发工作；受委托对一级开发进行管理的企业收取管理费作为收益来源；政府获得土地开发的收益。北京部分由土地储备中心进行一级开发的土地规定土地一级开发成本的2%作为企业的管理费用国有大型企业（含新城开发公司）经政府授权负责土地一级开发大型国有企业具有政府授权的土地储备和一级开发权利；国有企业负责资金的筹措和一系列土地一级开发工作；土地出让收益上交财政，由财政按比例返还国有企业。重庆九大国有企业进行重庆的土地一级开发；武汉各新城开发公司进行武汉各新城的土地一级开发一级开发研研究政府主导、、企业运作作模式1要点评价政府委托，企业投资，企业获得固定一级开发利润。政府确定一级开发企业取得土地一级开发权，企业只进行土地一级开发，不参与后续的土地推广、上市等一系列工作，不直接参与二级开发，以土地一级开发成本的一定比例作为企业利润。政府通过授权企业开发解决了市政建设融资问题，政府在后期结算中对一级开发成本控制力度不足；一级开发企业投资较大，获利相对较小，市场风险较小，企业融资相对困难。案例：北京京市以土地地一级开发发成本的8%作为一级开开发企业固固定利润，，杭州市为为10%一级开发研研究政府主导、、企业运作作模式2要点评价政府授权，企业投资，政府对企业进行综合补偿。通过招标、协商等确定一级开发企业，企业取得直接投资进行土地一级开发，政府对基础设施和公共配套设施进行回购，同时低价出让部分土地给企业。一般适用于大规模土地，投入巨大，周期长，情况复杂，保证政府和企业的利益平衡，保障项目顺利实施。案例：常高高新公司与与常州市政政府进行新新北区土地地一级开发发；市政基基础设施及及配套设施施建成后由由新北区政政府回购，，回购价据据合同约定定，新北区区政府按10%的毛利率回回购常高新新开发后的的土地及地地上基础设设施，按15%的毛利率回回购安置房房（包括回回迁房和定定销商品房房）。同时时，常高新新还低价获获取了1600多亩的土地地拟用于房房地产开发发。一级开发研研究政府主导、、政企合作作模式要点评价政府与企业成立合资公司，共同投资，土地出让金按比例分成。政府直接出资或以土地入股方式，与企业成立合资项目公司，以项目公司进行土地一级开发，土地上市后，根据相关约定，政府与企业进行土地出让金分成。企业雄厚的资本实力与先进的开发模式与政府的管理职能和地方经验优势互补，便于项目操作。案例：1、龙元建设设与临安市市政府以8：2出资成立项项目公司负负责高新区区开发。2、首开集集团与扬扬州政府府以6：4出资成立立项目公公司负责责蒋王片片区运作作。一级开发发研究一级开发发要点政府与土土地运营营商在整整个区域域开发价价值链中中有着不不同的权权责和利利益点权责利益区域规划划土地一级级开发(基建)土地出让让权政府监管管持续现金金流回报报政府运营商土地开发发项项目开发发经经营营管理参与区域域规划土地一级级开发土地开发发经营权权土地出让让金（利利益实现现）政府运营商低成本获获取土地地与政府分分享土地地增值收收益一级开发发的合理理利润招商引资资政府监控控土地转让让招商引资资土地二级级开发(自营、合合资、股股权转让让等)土地开发发规划实实现土地开发发进程实实现通过土地地/项目股权权转让获获得土地地增值收收益二级开发发利润回回报招商佣金金或土地地租金持续经营营物业管理理持续税收收回报创造就业业机会38一级开发发研究2.土地一级级开发流流程3.土地一级级开发成成本5.土地一级级开发模模式报告框架架4.土地一级级开发融融资1.土地一级级开发认认知6.土地一级级开发关关注点一级开发发要点土地一级级开发中中的七大大核心关关键因素素权益1确定发展展商、政政府、改改造居民民三者的的权益及及职责关注点：：政府对区区域环境境提升、、产业发发展、未未来愿景景的长远远诉求与与发展商商操作方方向的关关系；在政府影影响下，，居民拆拆迁安置置、就业业生计与与发展商商操作收收益的关关系。操作方向向：确保发展展商快速速、稳妥妥获取优优质土地地开发商2明确发展展商自身身战略与与区域改改造目标标契合度度关注点：：发展商自自身实力力、品牌牌、信誉誉项目本身身的品质质诉求、、运作周周期要求求操作方向向：跨区域运运作经验验，具有有相应实实力40一级开发发研究一级开发发要点策划3引入专业业策划顾顾问机构构，全程程服务区区域运营营关注点：：以第三方方专业顾顾问的角角色，帮帮助发展展商协调调与政府府、拆迁迁居民的的关系；；全程协助助发展商商完成土土地一级级开发，，二级开开发及招招商运营营工作；；随时根根据市市场情情况，，对项项目发发展提提出建建议操作方方向：：选择对对区域域运营营各阶阶段具具备丰丰富经经验的的专业业顾问问公司司规划4高品质质完成成市场场可行行性好好的规规划设设计方方案关注点点：符合发发展商商战略略发展展目标标，顺顺应政政府发发展愿愿景、、兼顾顾回迁迁居民民利益益具备切切实可可行的的市场场操作作性操作方方向：：发展商商主导导规划划方案案，考考虑后后期招招商土地一一级开开发中中的七七大核核心关关键因因素41一级开开发研研究一级开开发要要点资本5开发周周期内内有效效地资资本运运作关注点点：拆迁安安置、、土地地整理理、基基础设设施建建设、、二级级开发发中长长期持持续、、集中中大量量的资资金需需求；；有效合合理的的融资资渠道道；动态现现金流流的把把控。。操作方方向：：多元化化融资资、分分期实实施，，争取取税收收金融融优惠惠政策策拆迁6制定积积极稳稳妥的的拆迁迁安置置方案案关注点点：发展商商出资资拆迁迁情况况下，，要强强化资资金监监管；；如何保证资金的合合理有效利用，引引导公共资源配置置向自身地块优化化操作方向：明确标准，积极参参与、适当让渡权权益土地一级开发中的的七大核心关键因因素42一级开发研究一级开发要点工程7关注一级开发阶段段土地平整及开发发建设工程管理关注点：注重成本控制、质质量控制原有人文、自然资资源的再利用操作方向：直接招投标，结合合自身资源保护开开发以上是土地一级开开发过程中的核心心控制环节，也是是确保土地一级开开发成功的关键因因素，作为一级开开发商在实操过程程中应该给予重点点关注。土地一级开发中的的七大核心关键因因素43一级开发研究土地一级开发盈利利模式盈利模式从一级开发本身获利分享土地增值收益持有部分公共建筑为二级拿地铺垫1234通过严格控制各阶阶段成本费用获利利通过控制成本和开开发创新获利通过持有优质物业业、提供公共服务务而获利通过二级房产开发发而获利盈利模式1：从一级土地开发发本身获利中天城投下属全资资子公司华润贵阳阳对贵阳市渔安、、安井片区9.53平方公里土地进行行一级开发，贵阳阳云岩区政府承诺诺：用土地出让收收益以及片区城市市建设配套费，支支付一级开发投资资成本；投资成本本支付完成之后的的剩余部分，云岩岩区政府与华润贵贵阳按照3：7的比例进行分成[1]2009年，它在漳州当地地拿下了164亩土地的一级开发发权，在与漳州市市龙文区政府与当当地城市建设开发发中心三方共同签签订的《漳华路龙龙文段配套开发用用地（A地块）一级开发合合作协议书》中，，三方约定：公司司投入土地一级开开发资金每年将获获得12%的固定收益，此外外，公司还将获得得地块挂牌出让净净收益的18%[3]。盈利模式2：分享土地增值收收益在某些城市，采取取了在政府、开发发商和原使用者等等各个主体之间按按一定比例分享增增值收益的机制。。在此情况下，开开发商可以通过创创新性的开发活动动，最大限度地提提升土地价值，从从而获得最大利益益。在土地一级开发中中，能够尽快实现现土地增值的措施施有：投资环境景观。例例如，改造旧河道道，变废为宝；加加强景观和园林的的规划建设，美化化环境。本质是通通过提高生态效益益来实现经济效益益。投资公共配套设施施。例如，配套制制冷及热力供应，，地下综合商城、、停车场，等等。。本质是通过提高高社会效益来实现现经济效益。第一期出让引入品品牌商业设施或酒酒店，带动周边地地块升值。实现一一级和二级开发互互动。实现该盈利模式的的前提在于当地政政府的分享