土地开发成本

第六章

成本法第六章成本法§6-1成本法的概述一、成本法的概念积算价格=重新购建成本—折旧房地产价格二、理论依据生产费用价值论第六章成本法=土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润§6-1成本法的概述1、无交易、无收益的房地产估价2、特殊目的房地产估价3、特殊建造的房地产4、狭小市场上的房地产5、市场比较法中的修正计算多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？第六章成本法三、成本法的适用范围§6-1成本法的概述市场供大于求以正常成本评估的价格往往偏高

——价格应向下调整

市场供小于求以正常成本评估的价格往往偏低

——价格应向上调整2、要结合市场供求分析来确定评估价格1、要注意区分实际成本和客观成本房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本投入成本多，并不一定其价值就高第六章成本法四、注意事项§6-1成本法的概述搜集资料

估算重新购建价格估算折旧求取积算价格第六章成本法五、成本法估价的步骤§6-2新开发土地的成本法估价一、计算公式新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本

+管理费用+投资利息+销售税费

+开发利润+土地增值收益第六章成本法：从投入到开发期结束

二、新开发土地价格的构成土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息

I=P[(1+i)n－1]I——利息额P——资金额i——利率n——计息期第六章成本法（一）取得待开发土地的成本（二）土地开发成本（三）管理费用（四）投资利息（四）投资利息基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期

2、土地开发费用和管理费用的利息基数为土地开发费用和管理费通常视为均匀投入第六章成本法1、土地取得费用的利息计息例6-1总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。

I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）

010.5第六章成本法例6-2总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（万元）

00.511.5265%35%第六章成本法例6-3总投资为为600万元，开开发期3年，在第第一年年年初投入入总投资资的50%，第二年年年初投投入30%，第三年年年初投投入剩余余的20%，同期银银行贷款款年利率率为8%,求利息。。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47第六章成成本法（五）销销售税费费1、销售费费用广告宣传传、销售售代理费费2、销售税税金及附附加营业税、、城市维维护建设设税和教教育附加加3、其他销销售税费费应由卖方方负担的的交易手手续费等等第六章成成本法（六）开开发利润润1、开发利利润=销售收入入-土地取得得成本-开发成本本-管理费用用-投资利息息-销售税费费2、开发利润是正正常条件下的平平均利润3、计算开发利润润应以对应的利利润率乘以对应应的基数开发利润=（土地取得成本本+开发成本）×直接成本利润率率开发利润=（土地取得成本本+开发成本+管理费用）×投资利润率开发利润=（土地取得成本本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）×成本利润率开发利润=开发完成后的房房地产价值×销售利润率第六章成成本法（七）土地增增值收益土地增值收益益=（土地取得成成本+开发成本+管理费用+投资利息+利润）×土地增值收益益率第六章成成本法某土地征地、、安置、拆迁迁及青苗补偿偿等费用为每每亩10万元，土地开开发成本为每每平方公里2.5亿元。土地开开发周期为2年，土地征用用等费用10万元/亩，在开发期期初投入；土土地开发费用用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入入。年贷款利利率为6%，按半年计息息。当地土地地开发投资的的回报率一般般为征地等费费用及开发成成本之和的10%，转让税费约约为土地转让让价的6.5%，土地增值收收益为10%。试评估该土土地的单价。。例6-4第六章成成本法土地价格V=土地征用等费费用A+土地开发成本本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益益F三、新开发区区宗地价格评评估可转让土地面面积=开发区土地总总面积×开发完成后可可转让土地面面积的比率新开发区某宗宗土地单价=新开发区土地地平均单价×区位、用途等等修正系数第六章成成本法例6-5某成片荒地面面积为2平方公里，取取得该荒地的的价格为1.2亿元。将其开开发成可转让让形态熟地的的开发成本和和管理费用为为2.5亿元。开发期期为3年，贷款年利利率为6%，取得该荒地地的价格在开开发期初一次次性投入；开开发成本和管管理费用在开开发期内均匀匀投入。销售售税费为可转转让熟地价格格的5.5%；开发利润为为土地取得价价格、土地开开发成本和管管理费之和的的15%。开发完成后后可转让土地地面积的比率率为60%。试求该荒地地开发完成后后可转让熟地地的平均单价价。第六章成成本法新开发土地总总价V总=取得该荒地的的价格A+土地开发成本本和管理费B+投资利息C+销售税费D+开发利润EA=1.2亿元B=2.5亿元C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46亿元D=V总×5.5%=0.055V总E=（A+B）×15%=0.56亿元V总=1.2+2.5+0.46+0.055V总+0.56V总=4.99亿元§6-3新建房地产的的成本法估价价一、计算公式式新建房地价格格=土地取得成本本+土地开发成本本+建筑物建造成成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润新建建筑物价价格=建筑物建造成成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润二、新建房地地产价格的构构成第六章成成本法例6-6某新建房地产产，土地面积积20000平方米，建筑筑面积50000平方米。现时时土地重新取取得价格为3000元/㎡。建筑物建造造的建安成本本为1800元/㎡，管理费用为为建安成本的的3%。该房地产开开发周期为2.5年，其中半年年准备期，2年建设期，土土地费用在准准备期内均匀匀投入；建安安成本及管理理费用在建设设期内第一年年均匀投入40%，第二年均匀匀投入60%，年利率为6%。销售税费为为房地产价格格的7%，开发利润为为房地产价值值的20%。试评估该房房地产的总价价与单价。第六章成成本法房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F§6-4旧房地产的成成本法估价一、计算公式式旧房地价格=房地重新购建建价格-建筑物折旧=土地重新取得得价格+建筑物重新购购建价格-建筑物折旧旧建筑物价格格=建筑物重新购购建价格-建筑物折旧第六章成成本法二、重新购建建价格（一）概念重新购建价格格是假设在估估价时点重新新取得或重新新开发、重新新建造全新状状况的估价对对象所需的一一切合理、必必要的费用、、税金和正常常开发利润之之和。建筑物：建筑物重新新建造成本之之和房地：土地重新取取得价格或重重新开发成本本与建筑物重重新建造成本本之和第六章成成本法认识：1、重新购建价价格是估价时点的；2、重新购建价价格是客观的；3、建筑物的重重新购建价格格是全新状况下的价格格；4、土地的重新新购建价格是是在时点状况况下的价格。。1、重置价格又称重置成本，是采用估价价时点的建筑材料、建筑构配件件、设备和建建筑技术等，，按照估价时时点时的价格水平，重新建造与与估价对象建建筑物具有同等效用的新建筑物的正常常价格。2、重建价格又称重建成本，是采用与估估价对象建筑筑物相同的建筑材料、、建筑构配件件、设备和建建筑技术等，，按照估价时点时的价格格水平，重新建造与与估价对象建建筑物完全相同的建筑物的正正常价格。这这种重新建造造方式可形象象地称为“复制”。第六章成成本法（二）建筑物物重新购建价价格的分类二、重新购建建价格重置价格一般建筑物和和因年代久远远、已缺乏与与旧建筑物相相同的建筑材材料、建筑构构配件和设备备，或因建筑筑技术和建筑筑标准改变等等，使旧建筑筑物复原建造造有困难的建建筑物重建价格有特殊保护价价值的建筑物物的估价，如如人们看重的的有特殊建筑筑风格的建筑筑物等★有特殊价值的的文物古迹的的整体估价不不能应用成本本法第六章成成本法3、适用对象二、重新购建建价格二、重新购建建价格1、土地重新购购建价格的求求取比较法、收益法、、基准地价修正法法、成本法2、建筑物重新购建建价格的求取（1）单位比较法单位面积法单位体积法第六章成本本法（三）重新购建价价格的求取例例6-7某建筑物的建筑面面积为500平方米，该类建筑筑结构和用途的建建筑物的单位建筑筑面积造价为1200元/平方米，则评估该该建筑物的重新购购建价格为：1200×500=60（万元）第六章成本本法例6-8某建筑物的体积为为1000立方米，该类建筑筑结构和用途的建建筑物的单位体积积造价为1000元/立方米，则评估该该建筑物的重新购购建价格为：1000×1000=100万元（3）工料测量法（4）指数调整法例6-9：某建筑物于1999年7月底建成，当时建建造该类建筑物一一般成本为880元/㎡，此后的建筑物建建造成本的变动状状况为：1999年内平均每月比上上月递增1％；2000年与2001年基本保持不变；；2002年与2003年内平均每月比上上月递增0.5％；2004年内平均每月比上上月递增2％。试利用上述资资料求取2004年8月初的该类建筑物物的重新建造成本本。第六章成本本法（2）分部分项法2、建筑物重新购建建价格的求取三、建筑物折旧（一）概念估价上的折旧是指指有各种原因所造造成的建筑物价值值的损失折旧＝建筑物在估估价时点时的市场场价值－重新购建建价格（二）建筑物的折折旧因素有形折旧无形折旧物质折旧功能折旧经济折旧第六章成本本法（二）建筑物的折折旧因素建筑物在物质实体体方面的磨损所造造成的建筑物价值值损失——有形损耗引起物质折旧的原原因有：自然经过的老朽与建筑物的实际经经过年数正相关——自然力的作用引起起的正常使用的磨损——由人工使用引起的的与使用性质、使用用强度和使用年数数正相关意外的破坏损毁——因突发性的天灾人人祸引起的延迟维修的损坏第六章成本本法1、物质折旧（二）建筑物的折折旧因素由于消费观念变更更、规划设计更新新、技术进步等原原因导致建筑物在在功能方面的相对对残缺、落后和不不适用所造成的其其价值损失3、经济折旧——外部性折旧供给过量、需求不不足、自然环境恶恶化、噪音、空气污染、交通拥拥挤、城市规划改改变、政府政策变变化第六章成本本法2、功能折旧（三）求取建筑物物折旧的方法耐用年限法实际观察成新折扣法混合法直线法余额递减法年数合计法偿债基金法综合法第六章成本本法1、直线折旧法Di——第i年的年折旧费Di=DC——建筑物重新购建价价格L——残值N——耐用年数R——残值率计算公式：第六章成本本法建筑物的现值年折旧率第六章成本本法累计折旧额例6-10某建筑物，总建筑筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算算该建筑物的年折折旧额、折旧总额额和现值。已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=8第六章成本本法2、余额递减法以残余价值，乘上上一定的比率，来来计算每年的折旧旧额——加速折旧Di=C（1-d）i-1d=C-C（1-d）t=C[1-（1-d）t]VB=C-Xt=C（1-d）第六章成成本法法例6-11某建筑物，，总建筑面面积为200平方米，于于5年前建成，，重置价格格为1000元/㎡，耐用年限限40年，残值率率为2%，试用余额额递减法计计算该建筑筑物的年折折旧额、折折旧总额和和现值。已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=5第六章成成本法法新建筑物常取

旧建筑物常取

双倍余额递递减法——假设折旧率率在数值上上等于直线线法折旧率率的2倍第六章成成本法法在实际估价价运用中，，d也可凭经验验取值第六章成成本法法残值率＝03、实际观察察法4、成新折扣扣法q——成新率VB=C×q直线法观察法R=0：5、混合法第六章成成本法法（四）求取取建筑物折折旧的注意意事项1、注意估价价上的折旧旧与会计上上的折旧的的区别估价上的折折旧应注意意的是市场场价值的真真实减损；；会计上的折折旧注重的的是原始价价值的分摊摊、补偿或或回收在估价上，，C为重新购建建价格，而而且是估价价时点时的的；在会计上，，C为资产原值值，不随时时间的变化化而变化。。第六章成成本法法2、使用经济济耐用年限限与有效经经过年数为为估价依据据维修保养属属于正常：：有有效经过过年数=实际经过年年数维修保养好好或经过更更新改造：：有效经过过年数<实际经过年年数维修保养差差：有有效经经过年数>实际经过年年数N≠n+tABCD第六章成成本法法3、注意土地地使用年限限对建筑物物经济寿命命的影响（1）建筑物的的建设期不不计入耐用用年限，即即建筑物的的耐用年限限应从建筑筑物竣工验验收合格之之日起计（2）建筑物的的耐用年限限短于土地地使用权年年限时，应应按建筑物物耐用年限限计算折旧旧建3年经济寿命50年17年土地期限70年第六章成成本法法（3）建筑物的的耐用年限限长于土地地使用权年年限时，应应按土地使使用年限计计算折旧。。即按建筑筑物的实际际经过年数数加上土地地使用权的的剩余年限限计算折旧旧建2年经济寿命50年土地期限40年12年3、注意土地地使用年限限对建筑物物经济寿命命的影响（5）建筑物出出现于补办办土地使用用权出让手手续之前，，其耐用年年限晚于土土地使用权权年限而结结束，应按按建筑物已已使用年限限加上土地地使用权剩剩余年限计计算折旧经济寿命50年10年

10年土地期限50年经济寿命50年5年土地期限50年5年第六章成成本法法（4）建筑物出出现于补办办土地使用用权出让手手续之前，，其耐用年年限早于土土地使用权权年限而结结束，应按按建筑物耐耐用年限计计算折旧4、注意分类类折旧例6－12：某建筑物物的重置价价格为300万元，经济济寿命为50年，有效经经过年数为为15年。其中，，门窗等损损坏的修复复费用为5万元；装修修的重置价价格为65万元，平均均寿命为5年，已使用用2年；设备的的重置价格格为100万元，平均均寿命为15年，已使用用12年，残值率率假设均为为零。其折折旧总额计计算如下：：门窗等损坏的的折旧额=5万元装修的折旧额额==26万元设备的折旧额额==80万元长寿命项目的的折旧额==39万元该建筑物的折折旧总额=5+26+80+39=150万元第六章成成本法项目单位成本数量单项成本合计基础工程元/立方米立方米

墙体工程元/平方米平方米

楼地面工程元/平方米平方米

屋面工程元/平方米平方米

门窗工程元/平方米平方米

给排水面积元/平方米平方米

供暖工程元/平方米平方米

电气工程元/平方米平方米

合计

税费利息管理费

重新购建价格

第六章成成本法项目单价数量单项成本合计现场准备

水泥

沙石

砖块

木材

瓦面

铁钉

人工

税费

其他

重新购建价格

第六章成成本法习题1、取得某3平方公里成片片荒地的价格格为500元/平方米，将其其开发成熟地地的费用为500元/平方米，税利利为可转让熟熟地价格的15%，其可转让土土地面积为2平方公里，则则该荒地开发发完成后可转转让熟地的平平均单价为多多少？2、某建筑物物建筑总面积积为200平平方米，重置置价格为2000元/㎡㎡，现值为284，800元。该建建筑物已使用用15年，耐耐用年限为50年，建筑筑物价值损耗耗是均匀的。。试用直线法法求建筑物的的重新建造成成本、已使用用折旧总额、、年折旧额和和残值率。第六章成成本法3、某建筑物，，总建筑面积积为200平方米，于8年前建成，重重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为为0，试用双倍余额递减减折旧法计算该建筑物物第5年的折旧旧额、折旧总总额及建筑物物现值。4、一厂房建成后8年被改造为超级市市场，并补办了土土地使用权出让手手续，土地使用权权出让年限为40年，建筑物的设计计寿命为50年，则计算该建筑筑物折旧的耐用年年限应为多少年？？5、某建筑物设计寿寿命50年，已使用8年，经实地勘察，，估计尚可使用32年，残值率为5%，则用直线折旧法法计算的该建筑物物的成新率？第六章成本本法习题6、有一房地产，，土地总面积1000平方米，为为10年前通过征征用农地取得，当当时每亩花费16万元，现时重新新取得该类土地每每平方米需要600元；地上建筑筑物总建筑面积2000平方米