内蒙古2015年上半年房地产估价师制度与政策：物业服务定价成本监审的原则和依据考试试题

内蒙古2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成

本监审的原则和依据考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、拆除公益事业用房的货币补偿，通过—确定其价格。A.成本核算B.协商C.评估D.房地产管理部门规定2、A房地产开发公司地址在B市市区内，且属于新设立单位，按照规定，该公司自住房公积金缴存登记之日起日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。A：20B：30C：45D：60E：执行层的组织协调3、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。A：替代原则B：谨慎原则C：合法原则口：客观、公正原则E：工业用地的监测点评估价格4、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到—的极限值。A.利润为零B.最高运营费用比率C.最大费用D.允许的最低经济效益指标5、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为一万元，20001970207021706、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过_。A.五年B.三年C.两年D.一年7、消费信用有两种类型，分别是_。A.民间信用和商业信用B.国家信用和商业信用C.商业信用和银行信用D.银行信用和民间信用8、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前一个月提出。12349、某宗面积为3000mz的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m＜现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m2.理论上应补地价.【2004年考题】A：78万元B：882万元C：1210万元D：1272万元E：工业用地的监测点评估价格10、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则_。A.估价时点为未来，估价对象为未来状况B.估价时点与房地产状况均为现在C.估价时点为现在，估价对象为未来状况D.估价时点为现在，估价对象为过去状况11、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）.在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为.【2006年考题】A：45年B：50年C：52年D：55年E：工业用地的监测点评估价格12、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是。A：养老保险费B：失业保险费C：医疗保险费D：劳动保险费E：执行层的组织协调13、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是.【2006年考题】A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率^平均深度价格修正率D：加权深度价格修正率E：工业用地的监测点评估价格14、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的—风险。A.政策B.财务C.市场D.经营15、房地产开发企业的《暂定资质证书》有效期为1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起—内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。1年2年3年4年16、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为__。10.0%11.1%11.9%12.5%17、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为_。A.条形基础B.独立基础C.整体式筏形基础D.箱形基础18、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为一年。4757677719、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括。A：融通资金职能B：防灾防损职能C：分配职能D：分散风险职能E：执行层的组织协调20、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是一个月。1361221、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。（2008年试题）A：预告B：变更C：更正D：异议E：执行层的组织协调22、以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是__。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法23、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）。A：现在按9.5折一次性支付B：一年后一次性支付C：现在首付30%,余款在未来3年内分年等额支付D：现在首付50%,余款在未来10年分年等额支付E：工业用地的监测点评估价格24、一个国家以当年价格（或不变价格）计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为_。A.国内生产总值B.国民生产总值C.国内生产净值D.国民收入25、以下属于房地产资产管理范围的是_。A.制订物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由—参照评估价确定。A.人民法院B.估价机构C.拍卖师D.竞买人2、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。A：建设用地使用权期间届满而收回B：因公共利益的需要而提前收回C：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回D：因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回E：司法机关决定收回建设用地使用权3、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去4、《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的_,即全民所有制和劳动群众集体所有制。”A.公有制B.私有制C.社会主义公有制D.集体所有制5、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%,报酬率为10%,则该商铺目前的价值为_。14140元/m24242元/mZ56561元/m260000元/m26、如果整个投资市场的平均收益率为15%,国债收益率为9%,房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23,则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。（2009年试题）A：10.38%B：11.07%C：12.45%D：13.62%E：借款合同7、房地产估价所评估的是房地产的（）。A.投资价值B.账面价值C.市场价值D.使用价值E.交换价值8、某个国家2000—2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42,由此可以推断。A：该国家的居民收入分配趋于平均化B：该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C：该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D：该国家的国民收入呈现出上升的趋势E：执行层的组织协调9、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起—日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。1530456010、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。A：土地增值税B：个人所得税C：营业税口：契税E：印花税11、下列有关房地产投资项目中投资与成本的特点描述错误的一项是_。A.在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出B.以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本C.以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本D.以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本12、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于O。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法13、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为_。7.5%8.3%12.5%16.7%14、标底是招标工程的预期价格，是（）的重要依据之一。A.审核投标报价B.评标C.议标D.决标15、房地产的供给曲线表示_。A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系16、房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以O为核心。A.资金B.金融机构C.房地产项目D.利率高低17、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有_。A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区道路禁止货车通行D.在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E.常常遭受洪水威胁18、固体废物按废物的形状可分为。A：块状废物B：泥状废物（污泥）C：颗粒状废物D：粉状废物E：固体的废物19、房地产置业投资的清偿能力指标一般有。A：借款偿还期B：流动比率C：偿债备付率D：利息备付率E：投资回报率20、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是_。A.管道渗漏为1年B.五金件损坏为2年C.管道堵塞为6个月D.电器开关损坏为6个月E.供冷系统损坏为1个供冷期21、影响房地产市场转变的社会经济力量有几个方面。A：金融业的发展B：经济发展状况C：生产和工作方式的转变D：人文环境的变化E：房地产产权与交易政策22、规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时的变化情况。A：经营成本B：经营利润C：销量D：产量E：执行层的组织协调23、房地产市场供给垄断性的原因不包括。（2009年试题）A：房地产市场需求的广泛性B：房地产市场供给的异质性C：土地所有