曲江CBD房地产项目调研报告

曲江CBD房地产项目调研报告【思考在前】城南未来发展的方向和区域城市功能定位？曲江新区作为城南重点板块市场前景如何，曲江新区发展趋势？会展区域的规划和区域配套建设对区域楼市的作用和本案该如何借力？外部资源如何进行有效整合，发挥项目会展板块配套资源？开发企业的开发目标界定？结合开发企业的发展战略，如何在开发过程提升企业品牌的社会效应？西安房地产写字楼需求发展趋势如何把控？项目针对的目标客户群如何精准定位，怎样的产品真正符合他们的需求？结合会展产业园的规划开发，如何深入挖掘市场价值？如何进行产品的错位竞争，提升项目市场核心竞争力？借鉴案例给项目开发带来的启示和借鉴？项目地块、城市区位和地块现状项目位于曲江新区西南角，城市中轴线，规划中的曲江会展核心区域，电视塔商圈辐射区域市中心钟楼电视塔本案位置高新区板块曲江新区板块长安路主城区板块2号线长延堡站西安国际会展中心绕城高速公路项目位西安曲江新区的西南角，属于曲江新区与高新区板块交接地带；

长安路作为城市发展的中轴线，绕城高速城外区域大动脉;规划的曲江会展区域的核心位置，近邻国际会展中心与电视塔1000m直线距离，完全位于商圈辐射半径内区位

东南面交通：绕城高速公路的出口，本案5分钟车程可以上绕城高速

东面交通：电视塔环岛长安南路，往北长安路直通城市中心钟楼区，往南通往城南长安区

东北面交通：西安在建的地铁2号线，长延堡站，预计2011年全线开通。本案步行20分钟到达长延堡站项目紧邻城市干道，高速、轨道交通干道的黄金“交叉口”多条城市交通要道，通达性好本案长安路、长安南路：西安城市主干道，城市中轴，连接西安三大城市商圈（钟楼商圈、小寨商圈、电视塔商圈）绕城高速公路：西安城外区域主要核心道路，连接西安外部城市板块特别是城南交通的主要干道电视塔商圈小寨商圈钟楼商圈轨道2号线：长延堡站与本案距离步行15分钟交通环境本案项目周边环境诱人，远优于西安其它商务区，但生活配套尚不完善，生活配套主要靠东北部电视塔商圈电视塔商圈西安国际商务港易初莲花地块及周边未拆出的城中村落电视塔商圈繁华的商业地块地块周边均已动工建设，周边小环境良好，交通发达、地理位置优越N10地块已经完成部分动迁N7地块已经完成动迁，地块还未平整本案去国际会展中心，07年投入使用中曲江会展国际项目汇景新都项目宏观经济环境发展分析，楼市未来市场发展预判城市发展向南。中心城区居住饱和，城市向外城扩张，城南将最先成长为西安外围的中心城市区城南从目前的新楼盘开发量来看，西安城外的新开发楼盘主要集中在城南。未来中心城区人口的大量导入，城市配套建设的逐步完善，城南将作为西安城外最先成长的城市外围中心城市区域。宏观市场主城区2号地铁线2011年完工，主城区辐射范围向南北延伸，主城区人口输出，城南成为人口导入的主要方向。本案目前西安规划了6条城市轨道，1、2号线已经开始动工。3-6号线仍在规划中2号线预计在2011年完工。沿线贯穿主城区钟楼、城南小寨和本案所在的电视塔商圈和城北的张家堡、火车北客站，可以直接减少城市南北与主城区的距离；1号线为东西走向，地铁1号线一期建设工程共设17座车站，预计2013年完工，轨道将缩短城东、城西与主城区的地理距离；城南将成为主城区人口导出的主要方向，2号线在缩短城南与主城区距离的同时也将强大的居住及商务需求输送到城南。城南城南区域城市功能升级，曲江从传统的高端居住生活区开始向城市中央商务区转变，城市CBD特征越发明显高新区高新技术产业曲江新区会展经济、文化产业长安区大学城，教育产业轨道交通2号线城南板块城市轨道2号线不仅给城南带来便利的交通，缩短与城市中心的距离，而且是带动城南区域产业化的发展。城市功能升级、转变。曲江会展板块——城南的中央商务区在现有西安国际会议展览中心的基础上，短期内将建设15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际标准展位、3.5万平方米30个不同规格国际会议中心，同现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、曲江行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、会展科技产业园、会展旅游中心。城南面临一个前所未有的发展机遇城市发展向南，随着城市化进程，城市功能升级，曲江，西安下一个城市中央商务区；西安经济发展稳定，刚性需求强烈，城市南扩，城南面临巨大需求；轨道交通缩短城市距离，为城南城市化发展提供了必要条件；城市轨道交通加快城市节奏，改变着西安城市的生活模式;宏观市场观点曲江新区板块优势明显，同时在客户群定位上已经与其他两个板块较为明显的区隔楼市板块项目特点迎宾大道祥瑞大厦、海洋大厦、方兴大厦等机场带来的交通便利迎宾大道也是外来商家进入西安的门户城内凯爱大厦、中大国际、金钟大厦、外贸国际、金鑫国际、都市创展、中心和时代广场等写字楼。依托老商业圈，以外地驻陕办事机构为主要目标群，要求办公空间不大南二环世纪星大厦、华融国际、铁通商务、蓝溪科技西安新经济发展的商务大道交通的便利，商业环境的熟，是大企业考虑进入该商圈的主要因素西高新高新国际商务中心、志诚大厦、高科广场、E阳国际、杰座广场软件开发、智力型新兴高新技术产业为主的企业比较中，是外地企业进入主要考虑区域曲江新区板块西安曲江会展国际、曲江智慧大厦（在建）

“曲江CBD”环境优美，交通发达，是未来商务区域发展的方向，但是目前市场认知度不高，需要对市场加以引导曲江新区商务区虽然从位置和环境上都具有相当大的优势，但是目前商务气氛并不成熟，市场认知度并不高

项目SWOT分析优势：曲江CBD门户、紧邻雁塔南路及西三环发达的交通体系，东临曲江旅游风景区劣势：远离核心商务圈，商务氛围不成熟项目卖点较多，但均不能构成差异性机会：曲江CBD概念的成熟对项目资源的重新整合威胁：其他商务版块对项目客户的分流楼市将进入低潮期，市场信心不足，成交量低位运行；楼市供应量大，市场需求持续低迷趋势研判城市中心向南扩张，轨道交通完成必将形成城南人口导入，城南迎来空前的发展机遇；西安房地产市场持续低潮期，楼市信心缺失，持币观望，短期内楼市将进入买方市场，楼盘供给大与需求，未来西安楼市竞争将越发激烈；西安经济持续发展，市场需求潜力巨大；曲江伴随轨道交通和市政建设的逐步完善，会展产业经济发展，必将导致曲江板块城市功能的升级，从传统高端居住功能升级为以会展、文化产业为核心的中央商务区功能，西安下一个CBD将落户曲江；项目地块区位、地段价值的市场研判打造曲江文化产业核心区，形成商业、旅游、会展产业三核心产业经济区，构筑曲江经济发展的“三套马车”曲江规划曲江国际会展中心会展产业核心区大唐不夜城商业文化核心区丝路风情园旅游文化核心区本案位置商业文化核心区建成大唐不夜城与已建成的大唐芙蓉园、大雁塔北广场一起构成中国最大的唐文化展示区旅游生态文化核心区建成丝路风情园、唐诗博览园等重大文化旅游项目，整体规划提升杜陵万亩生态林，整合曲江南湖周边资源，形成中国少有的都市休闲文化区会展产业核心区整体规划建设西安国展中心、会展Mall和曲江行政商务区，并以西安国际会议中心为依托，建成展览面积10万平方米、年接纳300万人次，形成月月有展览、周周有会议的西部最具影响力的国际会展中心世界排名前几位的会展城市：德国汉诺威、慕尼黑、新加坡；国内知名会展城市：上海、北京、广州、厦门、成都德国汉诺威HannoverExhibitionCenter新加坡新加坡展览中心广州广州会展中心上海上海展览中心北京，北京国际展览中心会展经济通过会展城市的发展启示：会展经济的发展是城市建设的“加速器”，给城市经济发展带来直接或间接的城市经济效益经济迅速发展的直接推动力：会展经济被认为是低成本、高收入、高赢利的行业，其利润率大约在20%至25%以上。从国际上看，在瑞士日内瓦，德国汉诺威、慕尼黑，美国纽约，法国巴黎，英国伦敦，新加坡和我国香港等这些世界著名的“展览城”，会展业为其带来了直接的收益和经济的繁荣。我国北京、上海、广州、深圳等地每年也通过举办各种大型会议和展览获得可观的收益。会展经济有很强的产业带动效应和产业聚集效应，能推动城市产业结构优化：会展经济通过其强大的带动效应，促进城市多种相关产业的发展。会展经济不仅可以培育新兴产业群，还给交通、旅游、餐饮、广告、金融等带来巨大商机，并牵动第一、第二产业发展。国际上展览业的产业带动系数大约为1:9（许多发达国家已经达到1：10）。我国会展业起步较晚，但国内这一比例目前也达到了1：6。会展经济不仅是一个带动旅游、商业、物流、通讯、餐饮、住宿等多方受益的产业，而且能够发展成为带动区域产业聚集的“动力引擎”，提升区域产业的品牌价值。会展经济加快区域城市基础和配套设施建设：会展经济需要发展客观的要求旅游、商业、物流、通讯、餐饮、酒店等配套基础设施的建设和完善会展经济形成特定的城市会展文化：会展是集商务活动、信息交流、观光游览、娱乐休闲于一体的综合性服务产业，它提供了新思想、新观念相互碰撞、研讨和交流的平台，必然带来文化的融合和创新。形成城市特有的会展文化。市政配套价值：客观推动区域市政基础配套建设，城市道路建设、轨道交通建、大型公共设施建设；城市人口导入，居住人气提升，地块升值潜力：会展经济的发展带来大量居住人口和流动人口，人口导入地，居住人气的提升，区域价值得到提高；未来曲江中央商务区(CBD)：会展经济城市发展经验告诉我们，随着会展经济的发展，会展核心区域将成为区域经济中心。随着会展地块商务、办公、居住、酒店产品的开发建设，会展核心区成长为曲江CBD将毋庸置疑..会展经济规划带来地块价值项目位于会展板块的核心区位，享受会展经济带来的市政配套，城市人口导入，体验城市中央商务区的便捷商务西安建设最早的2号轨道交通将穿越会展板块，2011年完成通车，长延堡站就设在国际会展中心附近轨道交通本案位置轨道2号线长延堡站八里村站目前轨道2号线长延堡站就设在曲江国际会展中心附近；与小寨相距2个站，预计5分钟能到达小寨商圈,西安国贸中心；与钟楼相距6个站，预计15分钟内到达钟楼。2站路,5分钟抵达6站路,15分钟抵达钟楼站小寨站三森站项目地块小寨商业经济圈钟楼商业经济圈张家堡商业经济圈2号轨道交通连接1个市级商业圈和2个区域级商业圈，形成轨道商业带将商业辐射范围扩大到整条轨道线，提升区域级商业辐射力市级商圈：钟楼商业圈区域级商圈：小寨商圈和张家堡商圈城市轨道交通带来地块价值缩短与城市核心区的距离，扩大城市商圈辐射半径，为项目提供核心商业配套价值，城市中心商务需求导入会展板块缩短与城市核心区的交通距离，依托轨道交通给地块居民提供便捷的出行方式；依托轨道交通，将本项目纳入沿线城市商圈的辐射范围。项目地块也能享受核心圈的配套价值；形成的轨道商业带会带动区域商业的成熟。轨道交通串联三大城市商圈，形成轨道商业经济带，商业能量得到升级，项目地块商业在商业带的带动下成熟度迅速提高；带来充足的商务需求。依托轨道交通，形成项目地块南北的客源人流的导入。主城区和南面长安区客户可能因为城市轨道而选择项目地块置业；区域配套商业购物网点：项目1公里半径有3家大型超市、2家家居卖场和1个服装市场易初莲花百安居麦德龙华东服饰广场三森国际家居长安路雁塔文化新天地广场华润万家超市长安南路本案位置城市交通配套:两条城市轨道线，城市中轴线长安南路、绕城高速构筑项目地块的交通网在建的轨道2号线,预计11年完工与本案距离2号线会展中心站紧为1公里项目南面的绕城高速为西安的城市主要干道轨道2号线规划中轨道5号线长延堡站三森地铁站长安南路连接长安路直通主城区，钟楼本案位置商业\教育星级酒店/商业会所写字楼办公高端住宅住宅地块高端住宅曲江国际会展中心公园、购物中心本案位置会展CBD项目地块规划配套：板块价值会展经济带动板块生活配套的完善，未来区域享受中心城区的市政配套；轨道交通缩短板块与主城区的距离，15分钟达到钟楼商圈，将板块纳入主城区商业辐射范围；板块楼市配套充足，未来项目地块享受双重配套价值。不仅有区域成熟商圈（小寨商圈），还能够得到地块享受地块自身规划的配套的资源；会展板块将依托曲江生态资源、唐文化资源和曲江高端居住板块的楼市背景下，提升板块楼市市场价值；以会展产业为核心的中央商务区（CBD)会展经济带动板块配套的完善，未来区域享受中心城区的市政配套；轨道交通缩短板块与主城区的距离，15分钟达到钟楼商圈，将板块纳入主城区商业辐射范围；板块楼市配套充足，未来项目地块享受双重配套价值。不仅有区域成熟商圈（小寨商圈），还能够得到地块享受地块自身规划的配套的资源；会展板块将依托曲江生态资源、唐文化资源和曲江高端居住板块的楼市背景下，提升板块楼市市场价值；项目产品竞争比较、产品定位本案项目通过产品定位规避与其他区域的优势，错位竞争；将产品优势明显发挥出来产品竞争比较迎宾大道机场到带来的交通便利市政府北迁曲江CBD长安路、环城高速曲江CBD整体规划曲江旅游风景区西高新完善的社区配套高价格高新CBD曲江CBD发达的交通体系低价格曲江CBD规划南二环交通便利高价格饱和曲江CBD发达的交通体系低价格稀缺城内交通不便高价格空间相对较小曲江CBD发达的交通体系低价格空间大、可自由分割曲江CBD具有明显的相对优势对于写字间市场重点区域高新区，我们以低价格诉求为主，形成优势！对于迎宾大道的写字间我们以曲江CBD整体规划诉求为主对于南二环我们以自由分割、低入住门槛诉求为主，形成优势！对于城内我们以交通、环境诉求为主结论：曲江CBD具有明显的相对优势对于写字间市场重点区域高新区，我们以低价格诉求为主，形成优势！对于迎宾大道的写字间我们以曲江CBD整体规划诉求为主对于南二环我们以自由分割、低入住门槛诉求为主，形成优势！对于城内我们以交通、环境诉求为主适合成长型中小企业比较结论交通便利、低入住门槛、曲江中央商务区规划产品定位中端品质，中小企业商务核心区区域板块现状曲江板块中央商务区规模、功能逐渐形成，区域价值逐渐体现本项目产品定位中端品质的纯写字楼中小企业商务核心区项目地段价值15分钟可达到主城区钟楼商圈城南的中央商务区(CBD)的核心区会展经济的中央核心区曲江高端居住板块中央商务区级别城市配套便捷城市交通地块蕴含深厚城市文脉价值项目整体定位设想——区域性质分析明城墙绕城高速城市中轴线项目地块位置？？？曲江新区：文化与内涵西高新：科技与现代钟楼老城区：历史与文脉电视塔二环6钟楼到电视塔直线距离公里主城区：开放与活力基地区域性质的嬗变随着城市不断的扩张，轨道交通的完善，基地在人们心目中的方位感也会发展变化。从更为宏观的区域角度分析，我们有理由将地块与老城区、主城区、曲江新区、西高新相联系。项目整体定位设想——区域性质分析明城墙绕城高速城市中轴线项目地块位置？？？曲江新区：文化与内涵西高新：科技与现代钟楼老城区：历史与文脉电视塔二环6钟楼到电视塔直线距离公里主城区：开放与活力基地区域性质的嬗变随着城市不断的扩张，轨道交通的完善，基地在人们心目中的方位感也会发展变化。从更为宏观的区域角度分析，我们有理由将地块与老城区、主城区、曲江新区、西高新相联系。项目整体定位设想—区域性质分析明城墙绕城高速城市中轴线项目地块位置？？？曲江新区：文化与内涵西高新：科技与现代钟楼老城区：历史与文脉电视塔二环6钟楼到电视塔直线距离公里主城区：开放与活力基地区域性质的嬗变随着城市不断的扩张，轨道交通的完善，基地在人们心目中的方位感也会发展变化。从更为宏观的区域角度分析，我们有理由将地块与老城区、主城区、曲江新区、西高新相联系。明城墙项目地块位置曲江新区：文化与内涵西高新：科技与现代钟楼老城区：历史与文脉电视塔二环主城区：开放与活力项目整体定位设想—区域性质分析老城区与基地的相关性指数城市中轴线主城区与基地的相关性指数曲江新区与基地的相关性指数西高新与基地的相关性指数3584项目开发区域性质关键词国际、开放、活力、文化可以说，老城区代表西安的过去；主城区和西高新代表西安的现在；而以本案开发为发展契机的会展板块及所在的曲江代表西安的未来。会展区项目整体定位设想—区域发展机会点分析①②③④会展场馆打造形成功能配套打造拉动人气混合配套设施打造HOPSCA模式成形城市综合运作NEWCBD规模初具区域发展的四个机会点关系项目生活设想—会展区的未来生活构架与本案的对接N北S南ParkShoppingMallExhibitionHotelConventionOfficeShoppingStreetApartment<本案所在的会展区能够提供一个丰富的大生活圈>出行居住交流办公娱乐休闲购物学习School满足人们对于生活的一切想象中学、小学、幼儿园卖场、购物中心、商业街酒吧街、养生健身会所娱乐城、KTV、电玩城写字楼、SOHO办公会展中心、会议中心、公园高端住宅、五星酒店轨道交通、公共交通、绕城高速、长安路项目形象定位设想强调项目的区位价值；强调项目满足年轻的中小企业需要的开发模式理念；强调项目着力营造中小企业创新的办公环境；强调国际会展区打造的首个商务大厦。曲江时间国际——科技——科技现代的硬件支持，让你处处感受科技带来的便捷；时尚——新兴成长的板块条件，到处可见现代、时尚的建筑元素；专业——纯商务办公楼，豪华首层大堂，企业的第一会客厅；运动——办公之余体育场、运动城就在身边，让你感受生命在于运动的真谛；……轴线相对对称的整体规划，尽量提升不同位置产品的均好性略为增加楼层层高，消除一般写字间的低层压抑感整体垒高的品质住宅，强调中央景观的层次