绿地常州某知名地产2009年绿地常州项目客户执行计划书

绿地常州项目客户执行计划书提交给:上海绿地集团（南京）公司提交日期：2009年05月04日背景:今年，我们面临的是经济萧条、股市低靡、楼市惨淡……未来，我们的路在何方！常州项目——一处郊区大盘，所要面临的挑战又何止一个。所以，我们需要的是每一步的扎实，每一处的谨慎……希望在未来的坎坷征途中能取得骄人的成绩，这将是每一位绿地人的愿景，同时也是绿地伙伴的希翼！目的:绿地来到常州，前期起到绿地的品牌告知作用，进而提升品牌的知名度。在充分了解常州市区范围内居民居住现状、未来置业需求、价值观、人口统计特征等需求市场特性后。对该项目前期住宅产品（小高层、高密度联排别墅）的消费需求及特征进行研究及分析工作，最大程度的反映市场需求,以需求为导向，为本项目未来市场定位及产品户型设计提供决策依据。项目需求■

研究目的：●对项目前期住宅产品（小高层、高密度联排别墅）的消费需求及特征进行研究及分析工作，为项目定位和产品设计提供市场支撑。■

研究区域：

●常州市区■

调研方法：

●拦截访问（房交会、各区域密集商业街区、各区域典型小区）■被访者条件：

●22－65岁

●家庭购房决策人或主要决策者之一

●过去6个月内没有参加过任何形式的市场研究访问

●不在市场研究、咨询公司、房地产等行业工作■问卷长度：

●问卷2页左右，涉及居住现状、未来需求、价值观、产品要求、背景资料等

●问卷由易居提供■甲方配合：

●需甲方提供赠送小礼品，约一万份，上面标有绿地LOGO标志，对项目品牌的推广和美誉度的形成有强力的促进作用。

样本设计■

样本量设定：●综合研究的精度、可信度以及项目资源的要求，抽样误差设定为3%，可信样本预计为97%，总样本数量要求为一万份。■

样本配额：●全部为拦截访问，样本数为一万份。

●针对春季房交会的来访需求进行拦截访问，预计有效样本为2000份。●易居将根据常州城市房地产板块划分，落定调查区域内的重点人流密集商业街区和各区域典型小区项目，其中：1-5年以内，5-10年和10年以上房龄按1:2:2

（考虑执行难度，5年内房龄配额最多为20%，样本量根据实际执行情况定）；1房、2房、3房、4房、5房及以上尽量平均分布（样本量根据实际情况确定）。●考虑到30－40岁是购房主力年龄段，配比可适当倾斜，而50岁以上的人群由于贷款年限较短等原因，购买力会受到一定影响，配比相应缩小。因此，各年龄段配额为：22-30岁20.5%，31-40岁51%，41-50岁20.5%，51-65岁8%拦截样本量分布各年龄段样本量分布调研方法板块东南西北中合计拦截100010002000200020008000房交会2000份合计10000份年龄段板块东南西北中合计20-3031-4041-5051-65300500300100300500300100500140050020050014005002004501300450200205051002050800合计1200120026002600240010000时间安排/人员安排■根据易居以往实际的工作情况，建议现场时间从5月8起开始，也就是说，则整个研究项目约在5月20日结束。■易居在常州地区设有分公司，现场执行经验、能力和质量控制标准与上海总部相同，因此，本项目能够保证数据收集质量。

■在人员安排上，将对54个在校大学生进行分组，具体见下表，每个组的组长将由易居克而瑞信息部员工担任，以保证在拦截访问过程中的执行效果。■本次项目执行全部由易居公司负责实施。工作内容时间进程项目确认05.06项目准备（问卷修改、访问员培训、试访等）05.07现场执行（拦截访问）05.08—05.16统计形成报告05.17—05.20合计15天分组人数组长一组10人陈良二组10人吕鹏辉三组10人刘敏四组10人赵芳五组10人曹雯六组10人周翠敏费用预估项目单价数量合计（RMB)拦截访问8.51000085，000总计————85，000质量控制■定量研究的质量控制遵循国际行业规范的ESOMAR(欧洲市场研究协会)规则约束：■问卷设计：根据调查目的与客户需求，由有相关经验的研究人员负责设计，经过内部多次讨论，进行必要的问卷试访，最终问卷经由客户方确认。■项目培训：培训时对问卷中的问题逐一讲解和模拟,确保每个人都按要求操作。培训完后立即实地试访,并进行试访小结及时解决发现的问题■进程报告：每月项目结束后由督导对项目进行进程汇总，并根据需要知会客户方，进程报告包括接触人数、成功访问人数、特定人群的细分（根据需要）。■复核：100%甄别复核。■录入和数据清理：通过问卷的双录保证录入的准确性，编辑专门的程序对数据进行逻辑检查和数据清理，对有问题问卷退回重新访问。■保密：委托调查的资料完全归委托方所有，被委托方不得泄露给任何第三方。操作流程控制要点（保证拦截访问的有效性）现场QC即“现场质量控制”用来监督拦截员操作是否规范。要点：1、现场QC要由比较老练、可信的访问员担任。2、拦截对象应是路人，场地里或周边商店，饭店等的工作人员不可拦截且多人同行只能拦截访问1人。甄别要点：除了甄别问卷上的终止条件外，如果被访者有严重听觉或视觉障碍，素质太差或者进行了其他活动而对访问的结果有影响的被访者，也应该甄别终止。访问访问员与被访者面对面访问，由访问员按照问卷提出问题并记录被访者的答案。要点：1、访问时应按照问卷顺序来问，不可随意更改题目询问顺序。2、按照问卷题目要求出示示卡，示卡应该由访问员来拿，甄别卷与面前问卷约成45度角。这样一方面是挡住问卷不让被访者看到问卷，另一方面防止被访者乱翻示卡影响访问。一审现场一审是必不可少的环节。在现场每一份问卷访问结束都应让审卷督导当场进行第一次审查，一审主要检查有无漏题，错圈，逻辑错误，开放题是否回答完整。二审在一审的基础上对卷进行第二次审核。应二审要逐题仔细检查，要求二审完的问卷没有任何错误。要点：二审过程中检查出问题，除非可以非常明显看出答案的，例如被访者回答回答25岁，但是没有圈选对应的年龄段，督导可以自行补圈上去，其他的问题都应补问被访者。复核拦截式调查的复核都是指复核，目的在于检查问卷的真实性。因为街访的质量控制主要是访问现场的控制，因此复合一般是抽查5%左右，根据复核质量再决定是否要加大复核比例。一般复核的内容为部分甄别题目的核对，主题问卷里面重要问题抽选一两题，访问长度，示卡的出示等。工作具体安排时间点工作安排人员安排（组）工作地点工作量（份）5.8房交会1、2、3组房展会500城西4组勤业欧尚超市、青枫公园、凌加塘市场、花园新村、勤业新村160城北5组每家玛、麦德龙、华联吉买盛、汇丰新村、河海新村160城中6组南大街、文化宫、清潭新村1605.9房交会1、2、3组房展会750城西4组勤业欧尚超市、青枫公园、凌加塘市场、花园新村、勤业新村250城北5组每家玛、麦德龙、华联吉买盛、汇丰新村、河海新村250城中6组南大街、文化宫、清潭新村2505.10房交会1、2、3组房展会750城西4组勤业欧尚超市、青枫公园、凌加塘市场、花园新村、勤业新村250城北5组每家玛、麦德龙、华联吉买盛、汇丰新村、河海新村250城中6组南大街、文化宫、清潭新村2505.11城东1组大润发、红星.美凯龙、时代超市、九龙小商品市场、朝阳、清凉新村160城南2组兰陵欧尚、湖塘乐购、花园街、中凉、花东新村160城西3、4组勤业欧尚超市、青枫公园、凌加塘市场、花园新村、勤业新村350城北5组每家玛、麦德龙、华联吉买盛、汇丰新村、河海新村160城中6组南大街、文化宫、清潭新村1605.12城东1组大润发、红星.美凯龙、时代超市、九龙小商品市场、清凉、丽华新村160城南2组兰陵欧尚、湖塘乐购、花园街、中凉、花东新村160城西3组勤业欧尚超市、青枫公园、凌加塘市场、花园新村、勤业新村160城北4、5组每家玛、麦德龙、华联吉买盛、汇丰新村、河海新村350城中6组南大街、文化宫、清潭新村160工作具体安排时间点工作安排人员安排（组）工作地点工作量（份）5.13城东1组大润发、红星.美凯龙、时代超市、九龙小商品市场、朝阳、丽华新村160城南2组兰陵欧尚、湖塘乐购、花园街、中凉、花东新村160城西3组勤业欧尚超市、青枫公园、凌加塘市场、花园新村、勤业新村160城北4组每家玛、麦德龙、华联吉买盛、汇丰新村、河海新村160城中5、6组南大街、文化宫、清潭新村3505.14城东1组大润发、红星.美凯龙、时代超市、九龙小商品市场、清凉、丽华新村160城南2组兰陵欧尚、湖塘乐购、花园街、中凉、花东新村160城西3组勤业欧尚超市、青枫公园、凌加塘市场、花园新村、勤业新村160城北4组每家玛、麦德龙、华联吉买盛、汇丰新村、河海新村160城中5、6组南大街、文化宫、清潭新村3505.15城东1组大润发、红星.美凯龙、时代超市、九龙小商品市场、清凉、丽华新村160城南2组兰陵欧尚、湖塘乐购、花园街、中凉、花东新村160城西3组勤业欧尚超市、青枫公园、凌加塘市场、花园新村、勤业新村160城北4、5组每家玛、麦德龙、华联吉买盛、汇丰新村、河海新村350城中6组南大街、文化宫、清潭新村1605.16城东1组大润发、红星.美凯龙、时代超市、九龙小商品市场、朝阳、丽华新村200城南2组兰陵欧尚、湖塘乐购、花园街、中凉、花东新村200城西3、4组勤业欧尚超市、青枫公园、凌加塘市场、花园新村、勤业新村350城北5组每家玛、麦德龙、华联吉买盛、汇丰新村、河海新村160城中6组南大街、文化宫、清潭新村160注：对工作地点的人员安排由各组组长根据所在地点的人流情况做针对性安排案例举例：■新城地产常州地区客户研究

●目的：了解新城大户型产品的客户关键驱动因素

●周期：60天

●方式：拦截/入户

●样本量：1200个■万科品牌资产研究

●目的：了解万科房地产品牌的关键驱动因素

●周期：30天

●方式：定点拦截访问

●样本量：720个资源优势——全国最大的购房者会员俱乐部——易居会易居置业会于2000年8月成立,截止到2007年5月底,已在上海、北京、武汉、西安、成都、天津、南京、无锡、徐州、济南、郑州、长沙、福州等近30个城市建立了易居置业会，现有全国会员25万余名，是目前国内最大的会员制购房俱乐部。决策咨询

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