知名地产项目开发进度管理

项目开发进度管理2010年11月24日

开发进度，对于项目开发至关重要，不仅要加快产出，加快资产周转率和减少资金占用、节约财务成本，尽快实现利润；而且要在一定阶段促使产品尽快达到可售条件，及时主动占领市场先机。进度管理就是要保障经营计划的实现。目录第一部分：项目开发进度管理的特点第二部分：项目开发进度管理要树立的观念第三部分：项目开发进度管理的控制要点

一、开盘前项目进度管理的重点及手段二、项目建设及续销过程中进度管理的重点及手段三、项目竣工交楼阶段进度管理的重点及手段第一部分：项目开发进度管理的特点一、计划管理贯穿项目开发的每个环节。从项目立项策划、设计报建、工程实施、开盘销售等都无不与计划管理有关，任何一个环节的进度缺失，都会影响到整个项目的开发进度。二、计划管理的层次多，涉及面广，各大计划中还有若干小计划，小计划要服从大计划，局部计划要服从总体计划。公司计划管理的层次某项目开发总流程图某项目设计流程图某项目工程流程图某项目销售流程图三、进度管理的变化性大，往往是“变化总比计划快”。四、大部分进度计划简单看有先有后，互为前提，但更多的是互相交错，相互影响，组织协调十分复杂。五、进度管理与计划管理的关系。计划管理是进度管理的前提和依据，进度管理是计划管理的一部分，影响项目开发进度管理的最重要的环节应包括设计、报建和工程的进度管理。第二部分：项目开发进度管理要树立的观念一、进度管理是全员全过程的工作，进度管理的前提是计划管理。由于进度计划的每个细微环节都是相互影响互相制约的，因此要求每个环节上的每个人都要重视自己的每项工作。二、要严格计划管理，公司的整体经营目标一经确定，要迅速形成公司整体计划，依据总体计划再组织编制设计、报建、工程、预决算、招投标、营销、融资等分项计划，再汇总调整，经过反复的分拆、汇总、调整，形成切实可行的公司整体经营计划。在整体计计划中，，进度管管理我们们重点关关注正式式开工时时间，开开盘销售售时间和和竣工验验收时间间。三、要严抓进进度管理理的落实实，首先先进度计计划制定定要科学学，一经经确定要要树立进进度计划划的权威威性，毫毫不动摇摇地推进进各项节节点的落落实。四、谁是对项项目进度度管理影影响最大大的阶段段？——结论：项项目立项项决策是是主要因因素，设设计报建建是关键键环节！！1、项目取得得后，首首先要进进行各项项决策，，包括市市场定位位、产品品定位、、规划定定位等决决策，准准确迅速速的决策策是项目目进度管管理的第第一步也也是主要要因素。。例如：成成都公司司在土地地获取后后二周内内，营销销部就根根据项目目区位、、周边情情况进行行项目提提案，技技术部提提前介入入直接了了解市场场及策划划意图，，营销及及时对技技术部的的设计成成果反馈馈意见，，营销在在完成定定位报告告时，技技术部也也初步完完成了规规划及户户型建议议，公司司领导班班子在此此基础上上，迅速速决策，，各项目目基本都都是在拿拿地一个个月内，，确定了了项目定定位和规规划思路路，为后后续各项项工作的的开展明明确了目目标和方方向。也有一些些公司拿拿地后项项目定位位迟迟不不确定，，规划在在各经办办人员之之间揉来来揉去，，迟迟到到不了最最高决策策层，延延误了决决策时间间，甚至至是别人人同期拿拿的项目目已经开开盘销售售，规划划还确定定不下来来。目前股份份公司要要求：项项目落实实后一个个月内形形成规划划方案报报股份公公司本级级审批；；两个月月内完成成规划方方案确定定，开始始方案报报批工作作；公司司要求各各项目最最迟不应应该超过过八个月月落实四四证，具具体申请请贷款条条件。江苏公司司采用的的做法是是:项目获取取的当天天或次日日就明确确设计单单位，紧紧接着提提供原始始资料、、营销初初步设想想、看现现场，要要求设计计单位二二周内提提交2～3个规划设设计方案案（含户户型选择择、立面面选型）），江苏苏公司在在确定了了各项技技术指标标、规划划条件符符合后，，直接申申请向股股份公司司董事长长、总经经理、技技术副总总、营销销总监及及各对口口部门汇汇报营销销定位和和规划构构思，第第一时间间一次性性听取各各方意见见，7～10天内修改改完毕汇汇报第二二轮，这这样的话话一般1～1.5月就能确确定总规规、户型型和立面面风格，，马上可可以进行行深化设设计。2、立项决策策完成后后，才是是迈开了了项目开开发的第第一步，，如何加加快进度度将项目目尽快推推向市场场，过去去可能更更多的是是要迅速速开工，，边设计计、边开开工、边边报建，，搞“三三边工程程”。但但随着各各地政府府主管部部门管理理越来越越严格，，“三边边工程””也越来来越困难难。只有有迅速完完成设计计成果，，迅速组组织报批批报建，，早日取取得施工工许可证证，才是是节约时时间，尽尽早开工工尽早销销售的硬硬道理。。对于一个个合格的的施工队队伍来讲讲，浅基基础单层层地下室室一个月月抢到正正负零，，标准层层五天一一层都是是可以做做到的，，延误也也不可能能成倍时时间的耽耽搁，但但设计不不抓紧，，设计时时间翻倍倍确是经经常发生生的，报报建不提提前沟通通好，打打回重报报时间就就是翻倍倍，因此此项目建建设中，，真正消消耗时间间的不是是施工本本身，而而是设计计报建等等前期工工作。成都公司司心语花花园售楼楼部复制制上海公公司的夜夜上海项项目，立立面设计计上参考考林语溪溪项目，，迅速确确定了设设计方向向，施工工图单位位提前介介入方案案设计，，都有效效地加快快了设计计进度，，缩短了了报建图图、施工工图设计计时间。。通过提提前与与政府府各个个部门门沟通通，有有效地地缩短短了取取得施施工许许可证证、预预售证证的时时间，，使得得2009年7月24日、10月23日、11月20五、进度管管理要要求正正确区区分主主次矛矛盾，，次要要路线线要为为关键键路线线让路路并创创造条条件。。在各项项工作作推进进过程程中，，不同同的阶阶段工工作的的重点点不同同，就就需要要正确确区分分主要要矛盾盾，为为关键键节点点的实实现创创造条条件。。项目初初期，，为尽尽快形形成示示范区区展示示形象象，售售楼部部、样样板房房、园园林的的施工工就是是主要要矛盾盾，管管线设设计就就必须须为示示范区区让路路，施施工队队伍、、材料料采购购的选选择就就必须须以满满足示示范区区的进进度需需要为例如江苏公司香槟国际项目，2009年9月8日获取土地，组建公司，年底售楼部、示范园林已开始施工。在项目目建设设时期期，单单体按按销售售计划划达到到预售售形象象是关关键节节点，，除此此以外外抓好好工程程质量量、确确保如如期交交楼也也是关关键节节点。。股份公公司总总结了了各地地区工工程施施工进进度的阶段内容工期备注施工准备场平、土方、道路30山地可适当增加基坑支护市区60+20xx指地下室层数郊区60

基础灌注桩70~90视主体高度和地质条件预制桩45~60

天然基础30~45只用于多层结构底板和地下室30+15xx指地下室层数多层主体7nn为地上层数高层主体5n

外墙工程从结构封顶起算50+5n

市政及园林管线、园林、道路等70

工期调整精装修60~90视工程量（多层或高层）坡屋顶15

春节假期20

裙楼、架空5mm指裙楼层数气候0~20视雨季长短冬歇

视当地情况各施工工阶段段参考考工期期第三部部分：：项目目开发发进度度管理理的控控制要要点进度管管理要要重点点把握握四个个主要要环节节：一是项目形象区区的形成（（包括售楼楼部和样板板区）；二是具备预售条条件；三是拆除外架、、园林施工工、形成良良好的销售售形象，促促进销售；；四是完成市政配配套，竣工工验收，按按期向业主主交楼。一、开盘前前项目进度度管理的重重点及手段段1、优选示范范区的位置置，营造销销售亮点。。（1）找准定位位做好规划划的同时，，要兼顾优优选示范区区的位置。。示范区要能能独立使用用，与最便便捷的交通通路网相连连；自然条件优优越，便于于营造高品品质的环境境；便于营造较较大规模，，园林可以以直接提早早进入施工工。例如：武汉汉保利心语语项目，占占地637亩，售楼部部位于项目目中部临城城市规划路路一侧，在在选择示范范区时除了了售楼部周周边的园林林景观，还还将园林示示范区一直直延伸到野野芷湖边并并形成了长长达一公里里的滨湖景景观区，大大大吸引了了售房人的的眼球。江苏公司的的香槟国际际项目，用用地面积较较小，在红红线内打造造示范区困困难较大，，恰好项目目二侧临城城市河道，，红线与河河道之间有有20余米的飞地地，考虑存存在这一先先天条件，，江苏公司司利用建筑筑退让红线线的10米和20余米宽的飞飞地，打造造了长700米宽30多米的滨水水景观带，，这一景观观带不与土土建、管线线施工发生生交叉，园园林成了第第一个进场场施工的队队伍。（2）尽快开展展售楼部建建筑及装修修设计，选选取已建成成各方好评评的售楼部部，复用图图纸不失为为加快进度度的好办法法。一般来说售售楼部方案案设计、施施工图设计计和装修设设计至少需需要二个月月以上的时时间，稍有有方案反复复则花费的的时间更长长。复用售售楼部不失失为一个加加快示范区区进度的好好办法。例如，江苏苏公司的连连云港项目目，2010年7月19日拿地，8月初明确规规划方案，，确定了售售楼部和示示范区的位位置，售楼楼部复用成成都公司金金香槟，（3）尽快确定定首期销售售户型的平平面并委托托样板房装装修设计，，这样在完完成建筑单单体设计的的同时就能能完成样板板房装修设设计。要形成良好好的展示效效果，样板板房不可或或缺，在单单体平面方方案确定后后，就可以以委托室内内设计单位位提供创意意思路，单单体进行施施工图设计计时装修正正好也进行行深化及施施工图，这这样土建开开工时，内内装的施工工图设计及及材料样板板也基本确确定，在土土建施工的的阶段正好好进行装修修的招投标标，待土建建达到装修修进场条件件时，装修修的各项准准备工作都都已就绪。。（4）示范区要要尽量不穿穿行综合管管网。示范区由于于要尽快形形成良好的的展示形象象，基本上上土建开工工时园林也也要进场施施工，甚至至是土建没没有准备好好，园林也也要尽早进进场，因为为园林完工工后需要有有一段养护护和苗木返返青的时间间。所以示示范区除了了售楼部必必不可少的的几条管线线外，尽量量不要穿行行综合管网网，无法避避免时就要要提前在园园林施工前前把管线埋埋下去。2、合理安排排施工工序序，加快施施工进度。。（1）合理区分分示范区及及施工区，，二者要能能完全独立立互不干扰扰；例如：武汉汉保利心语语项目，示示范区在项项目中部，，施工区从从南北二端端进入，示示范区不断断向南北扩扩大，但施施工图区域域始终不干干扰示范区区的封闭和和使用。（2）园林要能能提前介入入施工，高高大乔木要要能提前种种植养护；；由于园林需需要返青和和养护的时时间，因此此示范区的的苗木越早早种下去就就能越早长长叶发芽。。例如武汉汉海上五月月花项目，，示范区不不大且与土土建的交叉叉也比较多多，但还是是在项目开开工初期就就见缝插针针地把大乔乔木基本种种植完毕。。（3）售楼部体体量较小，，可以采取取办理临建建的方式先先行开工。。土方、桩桩基一般可可以先行施施工，设计计明确后可可以提前开开始示范区区的基础工工程，为样样板房尽早早装修施工工创造条件件；（4）装修在售售楼部、样样板房砌体体工程完成成后可以提提前介入施施工，可以以与门窗工工程、外墙墙工程相互互交叉一段段时间。在室外幕墙和石材施工时，要求外墙施工不能遍地开花，而是集中力量完成一个墙面段，拆除外脚手架，移交给园林施工后，再去施工另一个墙面段。（5）示范区要要尽量减少少施工队伍伍和所涉及及工种，更更要避免工工种交叉。。每次在抢工工时，铺排排的进度计计划往往能能够按时完完成，但实实际上总是是有所拖延延，这主要要是对于每每个施工队队伍而言，，完成自己己的工作是是由把握的的，但很多多家施工单单位交织在在一起，相相互影响相相互牵制，，工作效率率就大打折折扣，甚至至是工作面面受制约工工作都无法法开展。这这就要求我我们尽量要要减少交叉叉，处理好好、衔接好好交叉。3、发挥开发协调能能力，抓紧证照办办理。（1）抢示范区是对外外展示的需要，抢抢开发报建如期取取得预售证才是各各项努力的终极目目标。现在来看，抢出一一个示范区是很容容易的，一来售楼楼部体量较小，不不容易引起建设、、规划等执法大队队过分的关注，二二来示范区主要是是做园林，政府本本身也鼓励。但示示范区出来了，迟迟迟不能销售，带带来的违章施工的的压力和市场不定定因素的压力就很很大了。例如：江苏公司紫紫晶山项目，在2010年6月23日就完成了会所的的外装修、售楼部部的内装修及示范范园林，但一直到到9月21日才取得预售证。。9月29日又出调控政策，，销售受到了较（2）立项、可研、环环评，申领《建设用地许可证》受设计进度制约很很小，可以提前开开展；（3）规划审批和单体体报建合并，节约约报建时间；（4）利用增发后国有有比例<50％，工程可以采用用邀请招标。例如：江苏公司是是股份公司的全资资子公司，但在办办理工商登记时，，工商部门认为江江苏公司的国有成成分不足50％，营业执照注明明为私营。我们利利用这一点，所有有的工程招投标办办理邀请招标，大大大节约了时间。。（5）初步设计与施工工图报建同步进行行，施工图审查与与专项报建、放验验线同步进行，都都可以缩短了报建建时间。大部分的报建工作作前后有关联，但但也有很多相互之之间是没有前后关关系的，例如：办办理建设工程规划划许可证时可以同同步办理施工图审审查、防雷人防等等图纸审查；办理理建规证的后期可可以提前报入施工工许可证的资料，，建规证和施工证证几乎可以同时取取得等等，筹划好好，同步办理就可可以节约报建时间间。二、项目建设及及续销过程中进进度管理的重点点及手段1、抢主体工程，，尽早达到预售售形象。（1）开盘销售后，，仍要关注设计计、报建、开工工建设的进度。。设计要能满足报报建和各项招投投标工作的需要要，报建要能满满足有证开工的的需要，开工及及建设要能满足足销售货量持续续供给的需要。。2、抢样板房、园园林施工，不断断新增销售亮点点。（1）根据销售需要要，要不断建设设新的示范区和和样板房，设计计及施工进度要要能满足不断为为销售提供亮点点的需要。公司每年销售指指标的压力很重重，这就要求产产品本身要不断断推出新卖点，，而不是一个售售楼部和示范区区从头卖到尾，，例如武汉的十十二橡树庄园项项目，在销售期期内连续营造了了多个示范区，，基本做到了凡凡有开盘必有示示范园林、样板板房支持。3、关注市场变化化，及时调整设设计报建。（1）房地产市场经经常波动冷热交交替，可能需要要根据市场变化化调整规划设计计及户型设计，，这就要求设计计及时跟从市场场变化而调整，，报建要能及时时与规划部门协协调换图。例如：武汉保利利心语项目，在在07年第四季度，考考虑到市场变化化，及时调整规规划和单体报建建，减少大户型型的比例，增加加刚性需求的小小户型，一些已已经土建施工甚甚至封顶了的大大户型，通过户户型调整改为赠赠送附加值，在在08年市场低迷时，，增强了抗风险险能力赢得了一一定的市场。但是随着规划部部门的管理日趋趋严格，规划一一经审批，调整整的可能性已越越来越小。4、严控成本，强强化竞争优势实实现利润目标。。（1）示范区为了营营造良好的展示示效果，建设标标准可能相对较较高，在项目全全面建设过程中中，就需要加强强成本控制，始始终将成本控制制在目标成本范范围内。例如，武汉十二二橡树庄园项目目，07年示范区的园林林造价约400元/平方米，交楼标标准的园林造价价约200元。（2）成本管理也是是招投标工作的的管理，提前选选择确定合作单单位，也是进度度管理得以落实实的关键。在项目建设过程程中，除了土建建工程，各类分分包工程都将陆陆续介入施工，，分包工程之间间以及与土建工工程之间，存在在的责任不清相相互扯皮的事情情很多，这就要要求要尽早确定定各合作单位，，尽早在工作中中进行磨合，否否则影响到整体体建设进度的可可能性是非常大大的。（3）房地产市场的的竞争最直接的的就是价格的竞竞争，只有成本本领先，才具有有竞争优势，才才能保证项目预预期利润，因此此成本控制至关关重要。三、项目竣工交交楼阶段进度管管理的重点及手手段1、抓紧土建、管管网、园林施工工，如期完成工工程实物。（1）项目如期竣工工验收交楼的前前提是各项建设设能够按照计划划节点落实，整整个建设过程中中要关注工程质质量和大的工程程节点，确保各各阶段性的进度度都能如期完成成。某项目主体进度度计划表（2）要保证项目进进度，首先要选选好合作单位，，二要科学安排排各工种要统一一协调，往往主主体工程问题不不大，但工程收收尾牵涉工种多多，顾此失彼，，耽误工期，尤尤其是部分市政政施工，如水电电、煤气等属于于垄断行业，施施工单位市场意意识差，更难协协调，经常耽误误工期。因此，我们需要要关注外排栅拆拆除的进度；关关注水、电、煤煤气、电信电视视等垄断性管线线工程施工的进进度；关注交楼楼前园林工程的的施工进度。从从经验上来看，，交楼前一个半半月必须全面开开始园林施工，，园林施工前三三个月各管线的的施工要陆续开开始，因此从土土建竣工拆除外外架到