酒店培训-会所常识

人们到商务会所干什么?为广大的商务精英提供一个交流,互助的平台，让会员之间结成长期合作的战略伙伴关系.并以紧密联合体的形式去拓展市场,最大限度地相互支持，共同走可持续化发展的道路！1主要功能商务信息交流平台,商务会谈服务平台，商务研讨及培训平台，招商平台，人文艺术（音乐、美术）交流平台。2附加功能餐饮、娱乐、休闲、健身等后勤支援3服务人群定位商务人士，中小企业,艺术家和中等收入以上有一定文化品位人群首先要搞清楚什么是会所，英文叫clubhouse。我们最初关于会所的概念是来自香港，会所就是社区成员集会和娱乐消遣的场所，是给老百姓提供实惠的地方。但我们的会所却不是这样。开发商为了追求效益而给会所赋予了房子好不好卖的使命,所以功能超前,定位不准，留于外表，过分追求奢华.最后导致的是要么诺大的场所门可罗雀，要么由开发商转为他用，更甚者由社会力量租去做一些灯红酒绿的场所，给业主的正常生活秩序带来影响。如何建造一个合理的会所,首先是功能的确定。如果这个会所确实请国外的设计师来那么，我们要把他的方案拿来真实地按照他的思想吸收、分解掉，，同时把最终的反馈意见给他，这个意见就是功能的确定.然后再让设计师做局部的调整和细部的定位，然后才是一个功能指导下的设计作品.这样一个作品才不会走样。怎样确定一个会所的功能呢？做方案，在小区的规划建设前期,就分期把会所的功能一步步确定下来。参照周边小区的会所的有无和规模大小来确定自己的规模大小及功能。还有,在以往项目销售的过程中，由开发商提供问卷,向目标客户询问未来会所的规模、项目、消费档次等信息.所有这些信息多方比较后就能给会所的建设做出正确的指导方向。还有，就是方他一气呵成。这样的设计是争的事实;如果是国外的设计师做的方案，而设计深化又须由我们自己来案设计阶段就要参与工作。在真正的理解了设计精髓基础上，然后再做会所的深化设计。做到设计的一致性、连贯性，避免断章取义,弄出来一个看着极别扭的怪物来。这样的案历，还真不少。前两天，我去参观北京楼盘的一个会所，发现同行还真有这种现象。外案的深化设计也很重要。如果是我们自己的设计师做的方案还好说，就由建立在反复整改的基础上。但国内的建筑师不被感冒确实是个不完成，那我们就要在其做方立面是很现代的，内饰却石膏藻井、角线纵横。看来吃透一个建筑方案设计的精髓,是很重要的.我想，会所不只是吸引眼球，还要做到实用美观。真正体现建筑应该有的实用、坚固、美观的要素。会所正如建筑行业里的小品一样，小而精，小而好用，象文化方面的小品一样要适合观众的口味,否则就是再高雅，也没有观众欣赏。愿个每会所都是一颗璀璨的明珠，镶嵌在住宅产业里。愿开发商聪明地利用会所这个窗口，有效地进行项目运作，建成更成熟的社区，更赏心悦目的会所。高档物业会所建议及功能分布原则会所建议及功能１、私家独拥，欢乐共享。会所立足于本项目社区对社区业主及业主友人开放服务。２、尊贵体现,彰显成功基本环境，必须坚持以服务业主，以空间环境独享为出发点，仅同时兼顾家庭需求，品质生活与家人同行．完美拥有天伦之乐，家业两全．４、高端物业、高端配建目前市场上有８０％甚至高更比例的小区会所经营失败，因此在布局定位中,我们也充分考虑商业经营发展问题。从商业经营的角度出来，进行布局分配.６、营销为先，利润至上★考虑到本项目总体营销需求，为充分赢取客户的认可，降低销售压力，减少投资风险。会所的布局定位和建设水平将是本次营销中一个极为重要的因素。项目物业定位需要一个符合目标客户群身份的会所。关于私人会所发展的趋势1、私人会所发展私人会所还可以称之为顶级会员制俱乐部。其起源于17世纪的欧洲大陆及英国。当时的英国绅士、豪商及贵族们由于需要兼具排他性及私密性的社交空间，因而诞生了专门为英国上层社会服务的会员制的绅士俱乐部。为了体现当时英国绅士良好的教养和优雅的传统，满足当时英国绅士对高雅品位生活的追求,俱乐部的内部陈设均十分考究，古香古色的装修风格加上美轮美奂的装饰形成了俱乐部完美的内部环境，俱乐部内部功能主要有书房、图书馆、茶室、餐厅和娱乐室等.俱乐部提供的服务主要有：定期组织社交活动、向会员提供餐饮、银行保险、联系和接洽国内私人会所发展起步于上个世纪90年代,以京城四俱乐部、中国会和北京美洲俱乐部)为代表。等服务。大顶级俱乐部（京城俱乐部、长安中国大陆部分代表性私人会所基本情况一览表俱乐部名称开业时间投资方建筑面积(㎡）会员构成1-1.北京美洲俱乐部2000年北京美洲俱乐部有限公司/华润集团5000多来自美国企业多为俱乐部会员和与美国相关的机构和企业的人士,其中500强企业驻大陆代表1—2。京城俱乐部1994年10月中信集团4300以国内外商界人士为主，国内外大公司总裁居多.因位置接近使馆区,所以吸引了很多国家的使馆工作人员的参加1—3。中国会1996年9月香港商人邓永锵等与北京旅游集团10000会员大多为来自世界各地的知名人士，包括政治家、知名企业家、艺术家以及外企的高级行政人员等1—4。长安俱乐部1996年陈丽华女士8000国际、国内知名企业的高层经理；另外还有140多个使馆人员入会1—5。雍福会2004年4月汪兴政上海鲜墙房企业发展有限公司2000各国领事、企业家、金融家、设计师、艺术家、影视明星1-6。银行家俱乐部2001年上海浦东国际金融大厦13000金融界人士以及大厦住户,以及陆家嘴附近的金融、证券人士1-7。新天地壹号2001年瑞安集团500没有会员卡,也不需缴纳会费1—8.西郊庄园国际俱乐部2004年西郊庄园置业有限公司104000西郊庄园别墅业主，目前国内最大的私人俱乐部1—9。达生堂2004年个人投资6000企业家、高级白领、文艺时尚界人士、外籍人士2、私人会所功能解析从现有私人俱乐部发展来看,现有私人俱乐部主要涵盖四大功能:大堂及前台接待功能、餐饮及宴会功能、会务功能和康乐功能等。其中:2-1。大堂及前台接待功能主要包括接待客人及为客人提供商务处理服务等功能；2-2。餐饮及宴会功能主要包括有酒吧、中西餐厅、多功能厅及独立单间。酒吧为客人提供社交场所、非正式会议和会晤场所、鸡尾酒会和商务快餐等服务;2-3。中西餐厅为客人提供各种特色美食及举办各种宴会场所等服务,就餐及宴会场所，包括有多功能厅及独立单间等；2-4。康乐中心提供服务包括有运动健身服务、室内球类活动、桑拿按摩、水疗美容、影视鉴赏服务、古董及艺术品鉴赏、红酒雪茄鉴赏等。国内外部分代表性私人会所功能情况一览表知名会所会所功能a。芝加哥大都会俱乐部京城俱乐部长安俱乐部大堂和前台接待客人、客人短暂逗留、提供饮品和商务处理接待客人、报刊浏览、360度景观、商务处理接待客人、客人短暂逗留、提供饮品和商务处理俱乐部酒吧商务会晤、鸡尾酒会、配酒商务快餐社交、非正式会议、鸡尾酒会、自助午餐会员酒吧可容纳70人，用于社交会晤、商务快餐中西餐厅分为正式餐厅和非正式餐厅，及一个专门烹饪世界各地菜肴的餐厅香港及苏格兰厨师的中西餐厅提供粤菜和中国各地特色菜、日本桥餐厅、欧陆宴会厅多功能厅提供各种商务会晤、会议功能的场地和先进的视听设备音乐厅、图书馆、董事厅、北京厅……特别派队、商业会议及宴会会议功能，还可以举办50人的晚宴独立单间可以提供私人餐厅，举办私人聚会、婚礼等各种规模大小的宴会和活动趣味性教育性活动、如早餐论坛、鸡尾酒派对、主题演讲等贵厅宾（11间不同规格的贵厅宾），供会员作为客房、接待用康乐中心提供私人教练服务、制定各种健身计划和按摩理疗、同时也提供饮品和出售健身用品室内泳池、六道保龄球馆、壁/网球场、台球厅、乒乓球台、健身房和音响室游泳池、壁球场、健康舞室、健身酒吧、桑拿室、运动专卖店、按摩室、水疗美容3、私人俱乐部发展方向目前私人会所提供服务链相对较短,主要为餐饮及宴会、会议及会晤、康乐等三大功能,并且这三大功能更多的体现在为会员的日常生活和社交两个方面提供服务，而这两个方面只是高端人士工作度两个方面延展。首先，俱乐部功能更为完善，增加为会员提供工作生活的一小部分。未来私人俱乐部服务将在现有基础上向服务广度及服务深生活一体化的空间(本文将其定义为24小时私人office），其功能具备office＋parlor＋bed,这个空间可以作为会员除了固定办公室之外的第二甚至第三办公场所。这个空间客人既可以用来临时办公,还可以用来会客，休息，重大决策的冷静思考，而且这个空间有家的温馨，但没有家的随意；有办公室的正式，但没有办公室的严肃；相比较酒店客房而言也没有酒店客房的生硬和冷冰冰。其次，为会员提供个性化管家式服务。在俱乐部空间功能之外，为会员提供个性化的管家式服务,成为会员个人的特别助理。如为可以制订及安排出国考察计划、机场绿色通道服务、专车接送服务等全程差旅服务等；依据客人喜好、要求、口味安排宴会及宴会的相关菜式;为会员处理一些棘手问题：如预订为客人预订全球最奢华度假酒店的客房，安排具备个性化的周年庆典，约见重要人士等。再次，有能力提供全球连锁网络服务的管理公司将受到欢迎。经济全球化加速了国际性商业、贸易、旅行和旅游业乃至全球经济的发展。这就要求私人会所有能力在全球范围内为会员提供全球如一的个性化服务，而在全球有连锁网络的管理公司在为会员提供全球如一的服务方面具备明显的优势有些别墅是注定要被载入历史的，因为有些人赋予了别墅一种超然气度与精神,比如上海的美庐、周公馆、丁香花园、马勒别墅……有些别墅是注定生来创造历史的，因为有些人注定将用一栋别墅积淀自己的非凡人生，定位为重庆以及西南首座私人会所别墅群的嘉凯城北麓官邸,注定是为这些人创世，继而存世……北麓官邸，重庆高端奢侈品一份于今年4月发布的《2010年胡润财富报告》显示，重庆有650名亿万富豪。来自于市外经贸委的统计还显示，截至去年12月31日，入驻重庆的世界500强企业已达到154家,其中境外企业125家。重庆引入世界500强企业的总量,已居西部第一。对于这些高端富豪和世界500强在渝高管,他们的奢侈品是什么呢？也许,他们样，比如荣智健玩名马，其在参加美洲杯帆船赛，在153年的历史中，美洲杯帆船赛一直被称为“高端富豪的游戏圈”；杨休玩收藏,其拥有几千件字画藏品,其中不乏徐悲鸿、齐白石等名家珍品，还拥有亚洲惟一的超长悍马；李晓华玩名车，是国内第一个购买法拉利跑车的商人……玩名表、豪车,玩收藏、游艇，并以国内一些著名的玩家作为他们的知音或榜英国伦敦的私人马场里养着4匹冠军级名马；汪潮涌玩帆船，不过,随着时代的进步与发展,高端富豪们的奢侈品也在不断升级。那么,对于他们，眼下流行高端的奢侈品又是什么呢?答案是：私人会所别墅。事实上，在国外,拥有名表、豪车等奢侈品早已不算什么，拥有自己的会所别墅或是官邸，才是最牛最让人肃然起敬的。如美国前总统布什在得克萨斯州拥有私人的克劳福德农场，其当年接待普京夫妇，就是在这里.在国内，张保全拥有的350亩柿子林会馆，也已成为令众多高端富豪艳羡不已的高端奢侈品。而嘉凯城北麓官邸，则是为重庆高端富豪量身订做、与国际接轨的高端奢侈品。北麓官邸，重庆高端生活方式在北京、上海，长安俱乐部、雍福会、鸿艺会等私家会所已经成为涉入高端社交圈的身份象征，层出不穷的高尚休闲方式让“塔尖人群”找到归属并趋之若鹜，不少社会名流均成为其专属会员。事实上，名流们同样渴望有一间属于自己的私家会所,在烙上主人身份和历练的同时,以品位、兴趣、爱好慢慢集结起自己的社交圈,为每一个志同道合的友人颁出自家“私家会籍”。住宅的本质代表着一种生活，而生活质量的高低则体现在住宅质量的优劣上.“马斯洛的需要层次理论”说到，人的需要是分层次的，由低到高，最低层的是生理的需要，最高层的是自我实现的需要。人类对住宅的要求在马斯洛的需要层次理论中,从最初的仅仅满足生存居住需求逐步发展成为自我实现的需要.伴随着需求的不断提升，相对应地，私人会所别墅的出现填补了高端富豪们对于高端生活方式的追求。发布财富报告的胡润认为，10年里,富豪们的居住条件发生了显著的变化，住所的变化也衍生富豪阶层在生活层面的革命.“10年前中国的富豪们会住在面积大于普通人的楼房里，而最近这些年，他们通常会住在城市富人区中条件很好的别墅里。住在那么大的别墅里,他们开始考虑在墙上挂一些艺术作品，更多地摆一些漂亮的家具，更多地思考生活方式的事情。”如果说，从面积较大的楼房到别墅，是富豪生活方式的一次进步,那么，现在的高端富豪则需要再一次进步。嘉凯城北麓官邸作为高端私人会所别墅，率先开启了高端私人会所别墅新时代，从此，别墅不再是生活居住、旅游度假等单一功能性建筑,而是塔尖人士的交流场、工作场和欢聚场。对于城市而言，北麓官邸直接推进了重庆别墅生活方式进化，成为重庆高端生活方式接轨国际的重要符号，也填补了重庆高端人士生活方式的空白。北麓官邸，多功能的私人会所别墅群作为私人会所别墅，嘉凯城北麓官邸如果仅以重庆高端奢侈品或代表重庆高端生活方式自居,也许其很难被讲究实际的重庆及国内国际富豪所接受.引人注意的是，作为真正意义上的私人官邸群，北麓官邸并非一个花瓶或是一个概念，它兼具了官邸所特有的居住、会所、投资等三大功能。北麓官邸是宜居的城市别墅首先，北麓官邸作为别墅形态。而且由于背靠主城最大森林公园、与观音桥商圈仅千米距离的地段优势,其必然是一个非常宜居的城市别墅。很久以来，人们对于别墅一直有种误解,认为“住别墅的都是有钱人，他们有车，不需要城市，也不在乎配套".因此，不少别墅社区交房多年仍然入住者寥寥，形同一座空城。归结根底，就在于这些别墅不宜居。事实上，别墅绝对不是城市绝缘体.别墅是离不开城市的，因为对于“上有老、下有小"的别墅购买主力来说，老人需要医疗条件好的医院,子女需要好的学校，而这些资源无一不是集中在城市，更不要说商业、餐饮、娱乐等各种构成“生活品质”的城市资源.所以，保

持与城市的适度距离,拥有良好的自然环境,通过纵横交错、四通八达的交通干道联系城市，这是理想别墅的第一特征。而北麓官邸就是一个城市别墅，并且是一个拥有良好自然资源的城市别墅.可以这样说，在居住功能上,北麓官邸的强大将是空前的。北麓官邸是无可替代的会所别墅其次，北麓官邸可以作为私人或企业会所。在国外或北京、上海等城市，政商名流拥有私人会所或企业会所，早已成为一种时尚以及身份地位的象征，正如布什当年之所以选择在自己的得州农场接待普京夫妇,因为这不仅是对宾的客最高礼遇，更是主人最有面子的时刻.据了解，在上海，不少老别墅、老洋房都成为了政商名流或是跨国机构的会所。在青岛著名的八大关别墅区，有会所一条街，这些会所在红瓦绿树掩映之间，越是拥有历史感的老宅越是代表着会所主人的尊崇显赫。在重庆，一些政商名流或是实力企业近年也开始购买别墅作为会所.而北麓官邸由于位于城市核心，紧接鸿恩寺森林公园，其作为会所别墅,出则繁华入则自然私密,显然是郊区别墅所无法启及的。更为值得称道的是,北麓官邸结合重庆及西南发展大势而定位为国际高端私人会所别墅群，其在会所功能上的纯粹性和地段唯一性，必然也非普通别墅所能及。北麓官邸是值得投资的经典别墅作为对地段要求甚为苛刻的私人会所别墅群,北麓官邸具有无可比拟的投资功能。而由于其具有普通别墅难以企及的居住和会所功能及无可替代的显赫地段，它的投资功能显然也要高人一等。同时，北麓官邸还具有无法复制的稀缺性，产品形态可以复制，建筑外立面可以复制，户型设计也可以复制，但北麓官邸所拥有的森林资源和城市核心地段却无可复制。因此，就连嘉凯城的有关负责人也曾这样表示,“今后我们再也做不出另一个北麓官邸了,因为这样的资源和地段可能找遍全国亦根本无处可寻”。另外，据透露,北麓官邸由全球高端设计师操刀，嘉凯城高层甚至连用材、用料档次都提出了明确要求，有着享誉全国的中凯佘山别墅高端样板的嘉凯城集团,再造经典更为轻车熟路。而经典从来都是最值得投资的。会所地产投资新模式走进保存完好的罗家大院四合院遗址,一种古典韵味顿时袭来，回望四壁，朱门高墙之下，俨然一老北京四合院豪宅。位于此地的百仁府比邻俄罗斯大使馆，雍和宫、国子监、孔庙，一路文脉休戚相生，承袭皇城后址千年蕴道,又与一个多世纪前的王府花园（今南馆公园）芳邻无间，宛若闹中取静的自然清净之地。如此私密甚至让人感觉来错了地方，幸好上碰迎面而来的百仁府负责人,经询问得知，在清朝初这里曾为权贵人物的外宅，后成为康有为之女康晶。从古香古色的四合院跨入多功能厅的红地毯，顿时犹如走进暮色之下的时尚空间，随后从地下二层，到四层，康体中心、餐饮、NAGARED酒吧、阳光书廊、泽丰酒窖、雪茄吧、咖啡厅……一一在目。同璧私邸，这里正是将其修葺的结雅致的泽丰酒窖里，陈列着琳琅的法国名酒及国际知名品牌的雪茄，走到这里，不禁让人想到张裕爱斐堡北京国际酒庄地下酒窖,在商界人士看来，“酒窖无疑是高雅的交际场所，兴趣相投的朋友可以在分享美酒的同时交流畅谈,而这里也是葡萄酒爱好者一个共同的家。”而这里的一切更让人想《福布斯》杂志那句预言:未来显示生活品质的不是私家游泳池、私家豪宅，而是私人酒窖.

更具特点的是取伯纳之意的百仁府潮粤大酒楼，这里融入东西方美学设计，又不乏儒学风尚，亲临其间，优雅的音乐萦绕耳边，仿佛置身于另一个星球。还有那别致、儒雅的阳光咖啡书廊，走进书廊，红、金、黑三种贵族色调引入眼帘，优雅浪漫的半圆形咖啡座营造出的私密恬静让人驻守期间，寸步难行。每一处，每一点，都让这座北京顶级豪宅Naga上院打造的私人俱乐部更显神秘。据百仁府相关负责人介绍，这里是一个以Naga上院99位层峰业主为人脉基石、面向中国各界高端人士开放的俱乐部，旨在为华人精英提供一种阶层专属的极品生活方式。而百仁府的存在也正是历史真实性和文化多样性的结晶，在历史建筑中必定会在传统与时尚中开辟出一条新的脉络。由会所时尚文化开始，一种全新的生活方式和生活态度,正在注入生活气息，并引入会所这一业态，悄然蔓延开来，从单一存在的会所功能，到复合式产品形态的叠加，“会所+地产"的商业模式，便逐渐成为会所投资和房地产开发并行的新兴模式。董事长李建国曾在百仁府开业时表示，“百仁府是上院的一个延伸。”在他看来，豪宅要具备几点：一个豪宅能持续有价值的一定是在市中心,临着精致的小公园；产品一定是最好的，这样才会持续发展。而Naga上院名流居多，有大企业、机构的负责人,有上市公司的一些董事长，还有国际名人。正因为此,更需要给他们创造一个平台，百仁府就这样应运而生。虽然是一个小项目，但是却占地8000多平方米。像百仁府的崛起，在给予房地产品质本身的提升之外，更为房地产行业的发展提供了可借鉴的创新思路。百仁府的相关负责人对记者坦言，“特别是对于高端早的居住功能，渐渐发展到旅游度假、商务会所、私人会所等功能,以此来进一步达成人与建筑的和谐、人与人之间的交流以及资源利用的最大化。”事实上，对于核心城市真正需求的高品质住宅来说,提供物业来说，已经从最与之相配的高端物业管理与尊贵的私人会所服务，这些额外的价值往往比它本身的居住价值远远高出数倍，而追求这种生活方式的人群对于这些价值的需求也远高于产品本身。高品质的硬件只是其中一部分，更重要的是高品质生活的服务保障.未来，高端住宅所引领的会所文化也将更具魅力.

上世纪九十年代初，四大顶级俱乐部（私人会所)在京城悄然出现,其成员以“美元的终身会员资格”享受着生活的快乐。加入这些会所者“非富即贵"。他们在私人会所里，在彼此熟悉的气息间,摘下面具,把酒言欢,分享成功的感觉.如今，这些顶级会所已从北京发展到了更多的城市……北京1993年,第一个以“顶级的展望”为理念的京城俱乐部落户北京。也许私人会所唯我独尊的排他性恰好满足了成功人士的某种潜在心理需求，也许曾经是天子脚下的京城中云了集太多的重量级人物，落户京城的私人会所无论规模还是数量，都在内地独占鳌头.长安俱乐部成立时间：1993年主要会员：李嘉诚、霍英东、杨元庆入会费:个人会籍16000美元,公司会籍18000美元。会所描述：俱乐部联网。进入长安俱乐部，扑面而来的是它雍容华贵、大气而精致的宫廷风格。长安有能力邀请到行业内最顶级的人物。据说,中关村“村长”段永基从来不去星酒位居长安街十号,在长安大厦中占据十二层的长安俱乐部，与全球250多家主要特色：最有权威、店谈事,而是选择长安俱京城俱乐部成立时间：1993年主要会员：商界精英人士、新兴产业人士、使馆工作人员代表会员：李泽楷、许荣茂入会费：个人会籍10万元人民币，公司会籍12.5万元人民币.会所描述:是中国最早的高级私人会所之一，几年前就是中国商业精英阶层首选的私人商务俱乐部.主要特色：位于北京京城大厦50层的360度视角的落地长窗,是它最与众不同的地方。从踏进俱乐部那一刻起，便能俯瞰北京城。它号称“中国第一富人俱乐部"，曾云集了全球500强大部分中国公司的总裁和相当数量的驻华大使.北京美洲俱乐部成立时间：2002年主要会员:世界500强企业驻内地代表、企业高层、艺术界人士、海归派人士代表会员：张朝阳、孙振邀入会费:每人1。6万美元会所描述：北京美洲俱乐部位于华润大厦顶层,是京城“四大会所"中最年轻的俱乐部,把自己清晰定位在“商务俱乐部"上，像微软、惠普这样的大公司都是其主要会员。主要特色：美洲俱乐部有明朗、简洁的美式风格，它是北京最具规模的私人俱乐部。中国会成立时间：1996年主要会员:国外王室成员、企业家、艺术家代表会员：陈东升、王雁南入会费：常驻会员入会费为15000美元会所描述：中国会位于西城区西单绒线胡同51号,是清朝亲王的旧府邸。主要特色：中国会保留了中国传统建筑的精髓，这座院落本身又是中国重点文物保护单位.这里的会员经常说：“中国会的一切都是古董，只有人是新的。”上海上海人本身的精明和它的国际化风格在其私人会所里也有直接的体现，不仅精致，而且奢华得很艺术.银行家俱乐部成立时间：2001年主要会员:金融界人士入会费：个人入会采用储值卡形式，人民币5万元起。会所描述:位于上海浦东陆家嘴金融贸易区中心地带，坐落在犹如水晶桂冠的中银大厦内。主要特色：俱乐部主要成员为金融界资深人士，俱乐部与香港的银行家俱乐部联网。此外,这里是鸟瞰黄浦江两岸美景的最佳位置，还有上海最奢华也是最昂贵的餐厅，还有十几套五星级标准的卧室。由于豪华无比而且楼层又高，这里看起来像天堂.服务员都受过极好的保密教育,“俱乐部没有故事".鸿艺会成立时间:2002年主要会员：各国外交官、外籍商务人士代表会员：孙慧芬、何超琼入会费：2.88万人民币会所描述：鸿艺会以休闲娱乐见长,在同行中又以服务取胜，去年在中国会所里排名第一。主要特色：鸿艺会的英文名叫大使馆俱乐部,因为它在上海领馆最集中的淮海中路上。雍福会成立时间：2004年主要会员：各国领事、企业家、金融家、艺术家、影视明星入会费：个人入会2万元人民币会所描述：雍福会的创办理念是，复活在上海曾遗失的“奢侈的、浪漫的、神秘的、传说中的东方情调"。主要特色:雍福会位于永福路200号英国领事馆旧址，是典的型复古风格西洋建筑.有会员感叹道：美得一塌糊涂、贵得一塌糊涂“。证券总会成立时间：1997年主要会员:证券、银行、保险等行业老总入会费：个人入会3万元人民币以上会所描述：证券总会与上海证券交易所一起成立。在这个俱乐部上,保利集团的投资高达1亿元人民币。主要特色：有相当一部分证券界人士选择成为它的会员,所以他们在这里谈论的话题，很可能会影响股市接下来几天的交易情况。香港私人会所在香港的发展已经高度成熟,各类私人会所如高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、乡村俱乐部等星罗棋布，一些世界一流水平的高级会所甚至具有上百年的历史。国内其他会所广州卢浮宫会所距离广州45分钟车程的凤凰城酒店里尤为行政楼层客人服务的卢浮宫会所，它设在酒店的五、六楼,为名师设计,尊贵却又含蓄内敛。广州惊艳会惊艳会是一所高档休闲会所。会所里陈列了众多中国艺术珍品，甚至还有旧时西关的卧寝系列。在恒温玻璃酒库中，2000多支红酒来自100个不同的国外著名酒庄，其中包括有法国顶级酒庄名酿，雪茄特区供应世界顶级名牌雪茄。沈阳御豪俱乐部沈阳御豪俱乐部是一家五星级私人会所.从御豪俱乐部外观看只有两层建筑，但内部却别有洞天,设施也十分完善.深圳喜福会深圳第一私人会所。位于深圳市滨河大道北，深圳高尔夫球场东南侧，紧靠CBD中心区.随以“国内唯一城市高尔夫私人酒店”概念建立的趣园酒店式公寓而成立，主要倡导私人会所休闲生活。除了高尚、简约的商务餐饮外，无论是红酒还是雪茄鉴赏专家都可以在这里找到属于自己的乐趣.MetropolitanClub,Chicago世界知名会所GrandHavanaRoom,NewYork简介：顶尖商务雪茄会所特色：雪茄藏品丰富，有西半球最大的恒温室地址:纽约第五大道666号39层MetropolitanClub,Chicago简介：汇聚了芝加哥全城金融精英特色：会员享有在芝加哥地区所有高尔夫球场打球的特权地址：芝加哥Sears大厦66和67楼NationalClub，Toronto简介：多伦多乃至加拿大最成熟的私人商务会所特色：有深厚的历史传承和精致的服务，享有“国家俱乐部”的美誉地址：多伦多海湾大街303号White’sClub，London简介：伦历敦史最悠久也最豪华的私人会所特色：会员入会条件非常高会所经营模式探讨近年来，随着房地产行业的迅猛发展，是否具备楼盘住户会所已经成为购房人群选房的标准之一。究竟什么是会所？会所原来是一个舶来品，意思是身份不凡人士聚会的场所。演变至今，会所已成为物业项目的配套设施之一,买房人在考察楼盘时，从关心项目的价格、位置、交通、户型等，进而开始注重社区的公共设施，会所也成为项目吸引买房人目光的必备武器。随着社会的发展和人民生活水平的提高，体育产业蓬勃发展，人们更加注重生活质量，健身休闲已成为时尚。在这种大环境下,会所已成为众人所关注的热点.一。会所的表现形式现在会所主要有两种形式：1.以完善服务项目为目的的附属形式这类形式的会所不是以盈利为目的，而是为适应整个物业规划的需要而设立的,以便适应市场，保证整个项目的运营。这类形式的会所包括住宅小区所属会所和综合大厦所属会所。2.以盈利为目的的形式即经济形式会所。这类会所可以与其他房地产配套设施并列存在，也可以独立存在，设立的目的偏向经济利益。这类会所也包括两种类型:一种是只对内开放，即它只面向业和会员；一种是即对内又对外开放.我们这里谈到的会所是经济形式的会所。对于经济形式的会所能否于相关的诸多因素。如果其中的某些主要因素不具备或不完全具备，而且经不能得以有效改善，那么，这个会所就会形同虚设,影响物业的正常运行，带来不良后果。主充分发挥它的作用,取决过后续经营也因此，在进行可行性研究时,应全面、详尽地搜集市场资料,进行客观全面的分析，明确会所最合理的规模和最恰当的设备质量标准，并通过科学测算，判断会所所能带来的回报。二.会所的可行性分析会所的可行性分析一般包括（1）该地区的经济因素、生活习惯、消费导向、文化层次.(2)该地区同等物业市场竞争分析.(3)地理环境、交通情况。(4）法律法规制度、公用设施情况。（5）拟建设施项目。这些内容在物业规划建设的总体可行性分析中已经进行了研究和论证，应该利用原有的材料专门针对会所进行分析论证，有些资料还要针对性地进行调查补充，然后再作预测分析,以保证可行性分析的科学合理性。三.会所内可设项目的内容从功能与特点来看,我们可以把当前的会所项目分为三类，即康体项目、消项闲目、娱乐项目.下面分别对之做简单介绍。(一）康体项目的种类康体项目是人们借助一定的康体设施设备和环境，为人们锻炼身体、增强体质而设的健身项目。康体项目有别于专业体育项目，它不需要专业体育项目那么强的专业性、技巧性，人们参与康体项目，只为达到锻炼目的，并从中享受到一定乐趣。康体项目的特点是：（1）须借助一定的设施和场所。如乒乓球室、游泳场等。（2)不是以竞技为主,而是为了达到特定的目的。如健美、减肥等等。（3）运动中讲究科学方法。即运动有一定规律性，时间和运动量适中等。(二）消项闲目的种类消项闲目是人们以趣味性的、轻松愉快的方式,在一定的设施环境中进行各种类型的既有利于身体健康，又放松精神、陶冶情操的活动项目。这种项目往往既可以提高人的智力、锻炼毅力、培养兴趣，又可以达到放松身心、恢复体力、振作精神的目的。消项闲目的特点：（1)借助特定的设施和服务，如保龄球室、人工按摩等。（2)运动不激烈,趣味性、技巧性强。如高尔夫球、保龄球等。(3)寓享受于消闲之中，强调一种精神上的满足。（三)娱乐项目的种类娱乐项目是指利用一定的环境设施和服务,使人们能积极主动、全身心投入的、得到身心快乐和精神满足的活动项目。娱乐项目往往由许多人聚在一起，在一定的环境气氛中体验个人乐趣。娱乐项目的特点：(1）环境氛围感要求强;（2)文化气息浓;（3)具有多样性，限制条件少，没有严格的操作程序和要求。四.会所的三种经营模式从当前市场上的会所的经营模式来看，大致可以分为三种：1、全封闭模式。这种模式一般是房地产商或物业管理自主经营，会所是总公司的一个部门，财务由总公司一起核算，不计较盈亏。2、半封闭模式。这类会所有独立型的，也有非独立型的，它既对内也对外，但对外必须办会员卡，是会员才可以消费，显然，这门槛也比较高，一般人是不会进来消费的.3、全开放模式。这类会所比较“大众化”。大多数是以承包方式经营为主,会所一些项目设施都是外包给专业公司负责，或整体承包或单项承包，而物业公司只收租金和水电费，一般情况不搞会员制，都是现金交易，消费者也很杂，有本小区业主，也有非本小区业主,人员较杂,当然警力也得增加。相对来讲，就安全和档次问题要次于前两种。这样的分类目的是为了更好地对会所进行研究，以期找到更好的出路。有关专家表示，现在会所的硬件设施都大同小异，基本上没什么差别.要想会所扭亏为盈,不再成为发展商的包袱，并且在营运中盈利.就务必从“软件"入手，要经营得有特色.要经营的有特色，会所可以考虑多方位经营的模式。五。会所的多方位经营的模式多方位经营是指会所在一定的管理、技术和服务的条件下，同时提供两种以上具有协同效应的服务，以求达到最佳社会效应、经营效应的一种经营方式。这里的协同效应是指一个会所开展的各种项目之间通过一定的策划组织所达成的“配合性"。用数字表示就是产生2+2=5的综合效果，在经济上往往表现为综合投资报酬率高、成本低.因此,协同效应具有非常深远的意义,会所是否采用多方位经营是一个带有全局性、长远性的问题，关系到会所、主业经营的成败,所以必须统盘规划、巧妙布置.1。会所实施多方位经营的必要性(1）激烈的竞争要求会所实施多方位经营。市场经济的突出特性之一就是竞争性。市场竞争必然使价值规律、优胜劣汰规律发挥作用.竞争将迫使会所在环境、设施设备、技术、服务项目创新以及市场营销等方面奋力拼搏。在这种情况下，如果没有战略思维，未能实施正确的经营方式、经营战略,就会像没有航标的船只在海洋中飘荡,随时有被市场竞争淹没的可能。（2）需求的变化迫使会所实施多方位经营战略。过去那种只设一个兵乓球台、一个篮球架的时代已经过去了。由于人们物质文化水平的提高，需求也随着变化，在健身、娱乐之余更追求一种享受感、一种新奇感，时尚化、个性化已成为一种会所消费的潮流。因此，会所必须根据目标需求的变化来调整自己的经营理念，确立自己的服务项目，以加强自己的竞争力。（3)实行多方位经营是会所进入战略管理阶段必的发展阶段看,经历了传统的经验管理阶段—-科学管理阶段——现代管理阶段-—战略管理阶段。不同的阶段始终将管理手段如何适应新的发展要求作为管理的侧重点。现代会所竞争优势的源泉已不仅是拥有低成本的特色服务，而且需要会所的应变能力。会所管理进入战需的一步。现代企业形成以后，从企业略阶段，会所管理的重点由项目管理向战略管理发展。为实现会所的市场目标，会所需要制定各种对策和策略，必须将整体和长远的利益相结合，就经营目标、内部资源以及同环境的积极适应等问题进行谋划和决策,制定会所发展的方针、目标、项目结构、方向等，以实现会所环境、会所能力、会所经营目标的动态平衡和统一，谋取良好的经济效益。2。多方位经营的类型多方位经营在经营过程中主要体现以下三种类型:(1）充分利用自己的资源对市场进行渗透，提高市场占有率.进行市场渗透是会所在利用现有市场的基础上，通过改善设施设备和服务等经营手段、方法逐渐扩大会所的销售,以占市领场更大的市场面，这种方式的核心是充分利用原有资源提高原有项目的市场占有率。其具体的实施方法主要有：扩大宣传，增加客户对会所的了解，使老顾客增加消费的次数；提高服务质量，并通过降低价格的办法吸引新顾客，刺激老顾客更多地消费;会所可以尽力将竞争者的顾客吸引到自己的项目来上.（2)利用拥有项目开发市场。市场开发多方位经营是企业利用原有项目和原有资源衍生的项目(我们统称拥有项目）来争取新的消费群,从而开拓新市场的一种经营方式。其中心是为拥有项目寻找新用户、新市场.其具体的实施方法主要有:在当地寻找潜在顾客，这些顾客目前尚未参与进来，但他们对项目的兴趣有可能被激发。如,会所以前一直把太极拳作为老年人的项目，可以根据太极拳修身养性的特点,加以渲染、包装，向中年人、青年人推广；会所可以考虑利用老主顾把会所介绍给亲戚朋友，邀他们加入，从而增加客流量，促进市场开发;会所还可以利用各种商机来开发市场。（3)开发新项目。项目开发、多方位经营是以不断改进原有项目或开发新项目的方法进入原有市场的一种经营方式，它是会所创新的一个基本战略。由人于们的需求不断变化和提高，会所只有不断改进项目,以新的外观形式、服务质量和享受感满足人们的需要，巩固原有市场，并进一步扩大市场占有率。如某会所所开发的项目:①改进型：室内网球俱乐部、球拍出租和维修服务、先进的更衣室和沐浴室、风味小吃、日式餐厅。②新项目：电脑检测健身、旋式浴池、独立培训、网吧、钢琴吧、美式西部牛仔吧、池畔长廊（供应酒水、烧烤）、阳光泳池、情人岛。③多间兴趣室：可提供钢琴、芭蕾舞、插花、剑道等学习提高机会。实践证明，这家会所利用新项目巩固了市场，扩大了市场占有率。会所多方位经营是经营项目的扩展。扩展项目过程应科学地、理性地去发展，本着充分利用闲置资源，或利用营销能力，或充分利用现有的开发能力,或利用现有顾客为基础的原则，以该项目能否使自己充分发挥并增强竞争优势为指导思想，首先判断自身现有的竞争优势是否能够延伸扩展至目标行业。切忌：（1）不顾自身条件,盲目开发项目。如果开发那些不熟悉的且各方面要求太高的项目,一方面由于自身的管理、服务跟不上，另一方面与消费者的兴趣和消费特点相适应需要较长时间，结果可能顾此失彼，造成被动。(2)无所侧重，一窝蜂式地发展。多方位经营对那些非基本项目不宜赶时髦，即不宜发展偏向于古怪、刺激或许从短期来看收益率很高,但是从长期来看，随时可能遭受风险打击的项目。过分偏激的项目高潮来得快，消亡得也快，生命周期很短。(3）主观确定项目,采取反导向策略。立项的程序应是：确定市场目标顾客-—确定会所的各方面条件及可挖掘潜力-—确定能否获得配套设施设备--确定能否立项。会所的经营并不拘泥于一种定式或局限于某一种经营方式。它要求会所在经营过程中充分利用自己的资源,去不断创新、开拓。会所既要充分利用自己的设施设备，又不要被目前市场上针对小会所主题单一，大会所经营压力过重的情况，建筑规划设计师们提出“泛会所”概念六.泛会所的三种模式其一为式，主要是指了除集中设置中心会所外，将其他配套设施设置于社区各部，或与自然景观融合在一起，以中小尺度的“零件式”形式为住户提供服务。也有些是在中心会所基础上与周边相邻的餐饮、娱乐等商业合作,组成“ＴＯＴＯＬ－ＬＩＦＥ"式的消费网络，业主不用支付物业费且不会被干扰，就可以享受其二、半开放式，将游泳池、健身房、儿童乐园、老年活动中心等消费人员少、服务要求高的室内设施仍设在社区内部会所中，将餐厅、酒吧、美发厅、超市等大众化设施置于小区边较好的折扣。缘生活街的底层商网,形成半开放格局。这样用外部赢利来弥补内部设施的亏损，用以保证业主的生活需要与私密要求，对社区安全非常有利,会所运营的良性循环也得以延续.其三、分建式,指在小区不同部位根据不同使用功能设计几个小型会所，分别侧重于健身、商业和业性消费放在小区边静和便利.文化等，把健身运动型消费与咖啡餐饮等静态型消费分开，将小超市、美容美发等商缘,阅览、棋牌等文化型消费放在小区内部，以保证业主生活氛围的安会所的经营是一种文化，更是一门艺术。它不需要刻意地去修饰，但需要摸索、去充实、去开拓、去创新,不断发展完善，最终形成一个科学的管理体系。使所配会所最终实现赢利的目的。高档会所所做的经营策划草案一、会所简介（略）二、会所经营结构分析1、KTV包房——根据包房档次规模设立包房费或最低消费，以酒水消费为主，配合特色小吃,以娱乐性消费为主导。（概)2、麻将房—-设立最低消费（最低消费时限）或计时，以顾客用餐为主导消费，茶水点心为辅。（概）3、红（名）酒窖——会员资格区，酒的购买方式由杯或瓶计算,可储存（根据酒的类型和品种确定是否可以以杯计量和储存时限，以品酒和社会效益为主导.（概）4、散客厅—-不设立最低消费，以用餐和酒水、茶水、午茶为主导消费；（概）5、会员区——初步设想(概）6、无烟区——初步设想时尚女性专区（概）三、经营卖点分析1、环境硬件卖点分析A、君悦会所拥有最完善的休闲娱乐经营项目｛上述｝；B、君悦会所拥有最先进的设备和贵州省区范围内独一无二的档次规模;（概）2、厨房产品卖点分析A、融合中西餐、川黔特色、午茶点心、等（详见厨房出品分析表）（概）B、过硬的厨师队伍，创新的出品理念，推崇“西菜中做”；（概）3、水吧产品卖点分析A、集合各类名酒、纯手工现磨咖啡、季节性饮品、小吃,（饮品可列为主导，贵阳特别流行趋势）（详见水吧出品分析表）；（概）B、灵活多变的菜牌、酒水牌(活页)（概）借鉴宜北町奶茶系4、无形卖点分析A、人性化的管理和友情化的服务理念，不失规范与标准，用服务体现会所之高档；（概）B、高档次的消费群体，贵州和来自各地的白领聚集地；一个无形提高身份的去处;(概）C、由贵州XX公司和省历届MBA创办为背景；（概)四、市场定位及对象分析1、市场定位A、同类或类似场所省内NO1B、以高端客户(政府官员、投资家、富豪等）为目标；(概）C、以白领阶层（中小投资者、中小企业家、CEO、MBA）主流客户为导向;（概）D、以时尚并具备经济能力的发展中中青年为主流客户为铺垫;（概)E、以高档产品、中等消费为导向，把具备一定消费能力的其他客户做为发展对象；（概）2、主流客源—-投资家、富豪、企业家、中小投资者、中小企业家、CEO、MBA;(概)3、次流客源—-具备经济能力的发展中中青年;（概）4、散客客源——贵阳本地具备消费能力的,爱好休闲的人群；(概）5、待发展客源——政府官员等；（概)五、服务特色分析1、出品特色（略）2、服务特色A、根据服务人员的岗位(如服务经理、主管、部长、服务师、服务生等)、性别确定服饰；B、推崇友情化服务——如每位员工必须知道和认识我们的固定客户,如会员成员，并能够按照职位姓氏来尊称我们的客户，如：我们的保安人员都应知道客户的车牌等！（概)C、服务语言的特殊要求D、服务理念——时尚贵阳、品位君悦（草）第二章管理模式概述一、管理组织结构分析1、管理组织结构图（草）2、信息反馈流向图（略）二、管理职责分析（略）1、总经办——执行总经理（略）1人2、楼面服务部(略)3、厨师长——（略）4、财务经理—-（略）5、人事主管(略）6、楼面主管、领班（略）7、其他（略)三、管理范围分析1、产品供、产、的销管理（略）2、日常卫生管理（略）3、成本控制管理(略)4、规章制度的建立和执行（略）5、服务管理与培训(略)6、销售管理（略）四、管理思路分析(略)1、企业文化的建立（略）2、管理方式和技巧(略）3、管理意识（略）注：以上只限于本人阐明管理思路,详细方案待日后根据场所实际情况详细制订，第三章成本与经济管理概述一、目标总任务的设定1、营业总面积分析总客流走向A、容纳客人数：（具体数字有待实地详查）KTV包房、麻将房最大容纳人数：N1：10—15人N2：10-15人N3：10—15人N4：6-10N5：6—10N6：6—10N7：6—10N8：6—10N9：6—10N10：8—12N11:15-30总计最大容量:142人B、大厅：大小桌面估计摆防35桌左右（具体数字有待实地详查）按照平均台四人计算总计:～140人C、午餐时段：10：30——14：00按照总容量50％计算：～140人D、午茶时段：14：00——16：30按照总容量50%计算：~140人E、晚餐时段:16：30——21：00按照总容量100％计算：～280人F、娱乐休闲时段：21:00-—1：30按照总容量50％计算：~140人G、预计日客流总量：700人H、目标人均消费50元，日营业额为35000元左右；月目标营业额115万元/2、淡旺季节的利润分配:A、1、2、3、4、5月份10、11、12、月份原则上是属于旺季，按照目标营业额100%预算总营业额为:920万元B、淡季6、7、8、9月份属于淡季，按照目标营业额的80%计算,月营业额为92万元，总计为368万元3、目标年营业总额:1288万元二、目标任务的部门分担1、厨房60%即772万元2、水吧40％515万三、目标任务的区域预算1、KTV包房最低消费388-—1888不等，目标均消费:1000元（时段下午:17：00止，晚上1：30止）2、麻将房均消费500元（时段10:30——1：30止）3、红酒窖4、散客厅5、会员厅6、无烟厅四、成本核算分析1、应缴国家相关职能部门费用部分地区是向地税机关缴纳5%的营业税，并按营业税的税额缴纳7%城建税和3%教育费附加，个人所得税2％人员工资费用年约50万元左右2、房租水费电用合计142万元房租:1800平米×55元~10万元每月年～120万元水电:按照两千平米计算月估计17000～22000左右年22万元左右3、酒水\厨房、其他原材料成本占总营业额50%即毛利率为50％4、维修维护月估计1000元年约12000元5、易耗品月1000元年约12000元6、广告宣传费用年约10万元左右7、其他费用（招待费用办公费用、差旅费用、燃油费用等)年约50万元8、年费用总计约357，1800元日均费用约9785.8元；9、利润点分析年目标营业总额12，880，000元×50%－357,1800=286,8200净利率约22％第四章销售管理概述一、销售对象分析（略）1、主客源的设立2、其他客源3、散客源二、销售市场推广及协作互赢1、电视、广播等传统传媒的择项宣传2、人际传播的宣传3、时尚产品公司的协作互赢(草)A、由销售部门拟订强强协作协议；(概）B、由销售部门拟订意向性合作对象，并作好蓝图;(概）C、由销售推广人员与相关意想单位进行沟通和交流，签订合作协议及相关协议；（概）D、合作意向单位类型：时尚鞋服名品店、时尚数码产品企业、类似的其他企业；（概）E、详细新颖、对顾客有着相当诱惑力，对企业有着极高社会效益的项目；(概）4、产品展示发布的应用（设想）三、销售及VI形象推广（略）1、VI的设计和宣传2、VI包装的内容和项目四、会员系统管理草案1、会员资格以及会员案档管理A、会员类型：固定会员、长期短期会员、广告会员等(概）B、会员案档：姓名、生日、单位、电话、爱好、会员号码、、、、、(概）2、会员卡的分类和相关要求A、至尊会员、黄金会员（男性）（概)B、淑女卡会员（概)3、会员卡的申请与销售赠送流程略(略）4、会员卡的使用方式方法（略）5、会员卡的积分和冲值（略）6、会员流程图会员类型→会员推广→会员维护→会员回访→会员反馈→弱点消除→永久会员五、销售业绩的内部激励方案（略）会所经营模式探讨近年来,随着房地产行业的迅猛发展，是否具备楼盘住户会所已经成为购房人群选房的标准之一。究竟什么是会所？会所原来是一个舶来品，意思是身份不凡人士聚会的场所.演变至今,会所已成为物业项目的配套设施之一，买房人在考察楼盘时，从关心项目的价格、位置、交通、户型等，进而开始注重社区的公共设施，会所也成为项目吸引买房人目光的必备武器。随着社会的发展和人民生活水平的提高，体育产业蓬勃发展，人们更加注重生活质量，健身休闲已成为时尚.在这种大环境下，会所已成为众人所关注的热点.一。会所的表现形式现在会所主要有两种形式：1。以完善服务项目为目的的附属形式这类形式的会所不是以盈利为目的，而是为适应整个物业规划的需要而设立的，以便适应市场，保证整个项目的运营。这类形式的会所包括住宅小区所属会所和综合大厦所属会所.2。以盈利为目的的形式即经济形式会所。这类会所可以与其他房地产配套设施并列存在，也可以独立存在,设立的目的偏向经济利益。这类会所也包括两种类型：一种是只对内开放，即它只面向业主和会员；一种是即对内又对外开放。我们这里谈到的会所是经济形式的会所。对于经济形式的会所能否充分发挥它的作用,取决于相关的诸多因素。如果其中的某些主要因素不具备或不完全具备，而且经过后续经营也不能得以有效改，善那么,这个会所就会形同虚设，影响物业的正常运行，带来不良后果.因此，在进行可行性研究时,应全面、详尽地搜集市场资料，进行客观全面的分析，明确会所最合理的规模和最恰当的设备质量标准，并通过科学测算,判断会所所能带来的回报。二。会所的可行性分析会所的可行性分析一般包括(1)该地区的经济因素、生活习惯、消费导向、文化层次。（2)该地区同等物业市场竞争分析。（3)地理环境、交通情况.（4）法律法规制度、(5)拟建设施项目。这些内容在物业规划建设的总体可行性分析中已经进行公用设施情况。了研究和论证，应该利用原还要针对性地进行调查补充，然后再作预有的材料专门针对会所进行分析论证，有些资料测分析，以保证可行性分析的科学合理性。三.会所内可设项目的内容从功能与特点来看，我们可以把当前的会所项目分为三类，即康体项目、消闲项目、娱乐项目。下面分别对之做简单介绍.（一）康体项目的种类康体项目是人们借助一定的康体设施设备和环境，为人们锻炼身体、增强体质而设的健身项目。康体项目有别于专业体育项目,它不需要专业体育项目那么强的专业性、技巧性，人们参与康体项目，只为达到锻炼目的,并从中享受到一定乐趣。康体项目的特点是：(1）须借助一定的设施和场所。如乒乓球室、游泳场等.(2）不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的.如健美、减肥等等。（3)运动中讲究科学方法。即运动有一定规律性,时间和运动量适中等.(二）消闲项目的种类消闲项目是人们以趣味性的、轻松愉快的方式，在一定的设施环境中进行各种类型的既有利于身体健康，又放松精神、陶冶情操的活动项目.这种项目往往既可以提高人的智力、锻炼毅力、培养兴趣，又可以达到放松身心、恢复体力、振作精神的目的.消闲项目的特点:（1）借助特定的设施和服务，如保龄球室、（2)运动不激烈，趣味性、强。如高尔夫球、保龄球等。人工按摩等。技巧性(3)寓享受于消闲之中，强调一种精神上的满足。(三）娱乐项目的种类娱乐项目是指利用一定的环境设施和服务，使人们能积极主动、全身心投入的、得到身心快乐和精神满足的活动项目.娱乐项目往往由许多人聚在一起，在一定的环境气氛中体验个人乐趣。娱乐项目的特点：(1)环境氛围感要求强；(2)文化气息浓;（3)具有多样性，限制条件少，没有严格的操作程序和要求。四。会所的三种经营模式从当前市场上的会所的经营模式来看，大致可以分为三种：1、全封闭模式.这种模式一般是房地产商或物业管理自主经营，会所是总公司的一个部门，务财由总公司一起核算,不计较盈亏2、半封闭模式。这类会所有独立型的,也有非独立型的,它既对内也对外,但对外必须办会员卡,是会员才可以消费，显然，这门槛也高，一般人是不会进来消费的。3、全开放模式.这类会所比较“大众化”。大多数是以承包方式经营为主，会所一些项目设施都是外包给专业公司负责，或整体承包或单项承包，而物业公司只收租金和水电费，一般搞会员制，都是现金交易,消费者也很杂，有本小区业主，也有非本小区业主，人员.比较情况不较杂,当然警力也得增加。相对来讲,就安全和档次问题要次于前两种。这样的分类目的是为了更好地对会所进行研究，以期找到更好的出路。有关专家表示，现在会所的硬件设施都大同小异,基本上没什么差别。要想会所扭亏为盈，不再成为发展商的包袱，并且在营运中盈利。就务必从“软件”入手，要经营得有特色。要经营的有特色，会所可以考虑多方位经营的模式。五.会所的多方位经营的模式多方位经营是指会所在一定的管理、技术和服务的条件下，同时提供两种以上具有协同效应的服务，以求达到最佳社会效应、经营效应的一种经营方式。这里的协同效应是指一个会所开展的各种项目之间通过一定的策划组织所达成的“配合性”。用数字表示就是产生2+2=5的综合效果，在经济上往往表现为综合投资报酬率高、成本低.因此，协同效应具有非常深远的意义，会所是否采用多方位经营是一个带有全局性、长远性的问题，关系到会所、主业经营的成败，所以必须统盘规划、巧妙布置.1.会所实施多方位经营的必要性(1)激烈的竞争要求会所实施多方位经营。市场经济的突出特性之一就是竞争性。市场竞争必然使价值规律、优胜劣汰规律发挥作用。竞争将迫使会所在环境、设施设备、技术、服务项目创新以及市场营销等方面奋力拼搏。在这种情况下，如果没有战略思维,未能实施正确的经营方式、经营战略，就会像没有航标的船只在海洋中飘荡，随时有被市场竞争淹没的可能。(2)需求的变化迫使会所实施多方位经营战略。过去那种只设一个兵乓球台、一个篮球架的时代已经过去了。由于人们物质文化水平的提高，需求也随着变化，在健身、娱乐之余更追求一种享受感、一种新奇感，时尚化、个性化已成为一种会所消费的潮流.因此,会所必须根据目标需求的变化来调整自己的经营理念，确立自己的服务项目，以加强自己的竞争力.(3)实行多方位经营是会所进入战略管理阶必段需的一步.现代企业形成以后，从企业的发展阶看段，经历了传统的经验管理阶段--科学管理阶段—-现代管理阶段-—战略管理阶。段不同的阶段始终将管理手如段何适应新的发展要求作为管理的侧重点。争优势的源泉已不仅是拥有低成本的特色服务，而且需要会所的应变能力。会所管理进入战略阶，段会所管理的重点由项目管理向战略管理发展。为实现会所的市场目标，会所需要制现代会所竞

定各种对策和策略,必须将整体和长远的利益相结合,就经营目标、内部资源以及同环境的积极适应等问题进行谋划和决策,制定会所发展的方针、目标、项目结构、方向等,以实现会所环境、会所能力、会所经营目标的动态平衡和统一,谋取良好的经济效益。2.多方位经营的类型多方位经营在经营过程中主要体现以下三种类型:(1)充分利用自己的资源对市场进行渗透，提高市场占有率。进行市场渗透是会所在利用现有市场的基础上，通过改善设施设备和服务等经营手段、方法逐渐扩大会所的销售,以占领市场更大的市场面，这种方式的核心是充分利用有原资源提高有原项目的市场占有率.其具体的实施方法主要有：扩大宣传，增加客户对会所的了解,使老顾客增加消费的次数；提高服务质量，并通过降低价格的办法吸引新顾客，刺激老顾客更多地消费；会所可以尽力将竞争者的顾客吸引（2）利用拥有项目开发市场。市场开发多方位经营是企业利用有原项目和有原资源衍生的项目（我们统称拥有项目)来争取新的消费群，从而开拓新市场的一种经营方式.其中心是到自己的项目上来。为拥有项目寻找新用户、新市场。其具体的实施方法主要有：在当地寻找潜在顾客,这些顾客目前尚未参与进来，但他们对项目的兴趣有可能被激发。如,会所以前一直把太极拳作为老年人的项目,可以根据太极拳修身养性的特点，加以渲染、包装，向中年人、青年人推广；会所可以考虑利用老主顾把会所介绍给亲戚朋友,邀他们加入，从而增加客流量，促进市场开发；会所还可以利用各种商机来开发市场.（3)开发新项目.项目开发、多方位经营是以不断改进有原项目或开发新项目的方法进入有原市场的一种经营方式,它是会所创新的一个基本战略。由于人们的需求不断变化和提高，会所只有不断改进项目，以新的外观形式、服务质量和享受感满足人们的需要，巩固原有市场,并进一步扩大市场占有率。如某会所所开发的项目：①改进型：室内网球俱乐部、球拍出租和维修服务、先进的更衣室和沐浴室、风味小吃、日式餐厅。②新项目：电脑检测健身、旋式浴池、独立培训、网吧、钢琴吧、美式西部牛仔吧、池畔长廊（供应酒水、烧烤）、阳光泳池、情人岛.③多间兴趣室：可提供钢琴、芭蕾舞、插花、剑道等学习提高机会.实践证明，这家会所利用新项目巩固了市场,扩大了市场占有率.会所多方位经营是经营项目的扩展。扩展项目过程应科学地、理性地去发展，本着充分利用闲置资源，或利用营销能力，或充分利用现有的开发能力，或利用现有顾客以该项目能否使自己充分发挥并增强竞争优势为指导思想，首先判断自身现有的竞争优势是否能够延伸扩展至目标行业。切忌:（1)不顾自身条件,盲目开发项目.如果开发那些不熟悉的且各方面要求太高的项目，一方面由于自身的管理、服务跟不上，另一方面与消费者的兴趣和消费特点相适应需要较长时为基础的原则，间,结果可能顾此失彼，造成被动。（2)无所侧重,一窝蜂式地发展。多方位经营对那些非基本项目不宜时赶髦,即不宜发展偏向于古怪、刺激或许从短期来看收益率很高,但是从长期来看,随时可能遭受风险打击的项目。过分偏激的项目高潮来得快，消亡得也快,生命周期很短。（3）主观确定项目,采取反导向策略。立项的程序应是:确定市场目标顾客—-确定会所的各方面条件及可挖掘潜力——确定能否获得配套设施设备--确定能否立项。会所的经营并不拘泥于一种定式或局限于某一种经营方式。它要求会所在经营过程中充分利用自己的资源,去不断创新、开拓。会所既要充分利用自己的设施设备，又不要被目前市场上针对小会所主题单一，大会所经营压力过重的情况，建筑规划设计师们提出“泛会所”概念.六。泛会所的三种模式

其一为联合式，主要是指除了集中设置中心会所外，将其他配套设施设置于社区各部，或与自然景观融合在一起，以中小尺度的“零件式"形式为住户提供服务。也有些是在中心会所基础上与周边相邻的餐饮、娱乐等商业合作，组成“ＴＯＴＯＬ－ＬＩＦＥ”式的消费网络，业主不用支付物业费且不会被干扰,就可以享受较好的折扣。其二、半开放式，将游泳池、健身房、儿童乐园、老年活动中心等消费人员少、服务要求高的室内设施仍设在社区内部会所中，将餐厅、酒吧、美发厅、超市等大众化设施置于小区边缘生活街的底层商网，形成半开放格局。这样用外部赢利来弥补内部设施的亏损，用以保证业主的生活需要与私密要求，对社区安全非常有利，会所运营的良性循环也得以延续。其三、分建式,指在小区不同部位根据不同使用功能设计几个小型会所，分别侧重于健身、商业和文化等，把健身运动型消费与咖啡餐饮等静态型消费分开,将小超市、美容美发等商业性消费放在小区边缘，阅览、棋牌等文化型消费放在小区内部，以保证业主生活氛围的安静和便利。会所的经营是一种文化，更是一门艺术。它不需要刻意地去修饰，但需要摸索、去充实、去开拓、去创新,不断发展完善，最终形成一个科学的管理体系。使所配会所最终实现赢利的目的。会所设置及运营研究“会所”的称呼最先应源自《圣经》之“会幕”，是拜祭耶和华的地方；后由港穗深开发商引用成“会所”而广为应用。其本质其实就是居住区公共服务设施的集中配置，是住宅配套服务的结果，终极目的是“便民”,包括其吃喝玩乐、健康休闲等等。但是,我们发现:销售时轰轰烈烈的重要卖点,无法掩饰经营后清淡经营的现实。在宁波，大多数已建成社区的会所沦为“面子工程”；在深圳，50%以上会所成为单纯的摆设——科目配备盲目跟风，攀高档比齐全,装饰豪华但使用率极低。所以我们有必要对“会所”进行系统审视和正确认识。一、会所的功能配置这是会所成功的关键。满足客户使用需求是会所配置的第一层次，满足客户优越感和开发商形象是第二层次。要注意的就是:在销售期，客户优越感和开发商形象往往成为第一层次（越高档越体面)；但一旦建成,又有多少人多少时间真正去消费去享用这些“高档”。所以销售期的客户需求与实际使用期的客户需求是不一致的。为了销售推广，也为了持续经营，在建设前把握好两者恰如其分的契合点至关重要.所以要研究不同客户的需求差异，然后确定适合某特定项目的会所功能配置.项目定位决定会所功能配置，绝对严禁不切实际的“好大喜功”!我们把不同家庭结构、不同收入阶层、不同年龄的人群对各功能的需求差异分析如下，供参考：1、不同家庭结构需求取向不同家庭结构可以分为：核心家庭1、核心家庭2和主干家庭。从下图可以知道：各种结构的家庭偏爱的活动偏重体育活动，由强到弱：游泳、羽毛球、乒乓球、网球、桌球、篮球、健身和保因是家庭中老人和小孩成为居住区生活的主体，他们的活动对居住区内的设施具有较强依赖性，同时，又是大众性活动,他们活动必须由社区来提供.核心家庭1，特别是高收入主干家庭其主要活动首先具有较强的可选择性，既可在居住区内设置又可由居住区社会资源提供;其次这类家庭偏好的活动往往偏高、占地规模大、建设资金高,同时活动具有较强排他性（如网球、保龄球）,并且这类家庭会在一段时间后向前二种转化.所以会所配置要先考虑前两种家庭的需求。龄球。核心家庭2和主干家庭无论在活动类型还是活动频率上都非常相似,原2、不同收入阶层家庭需求取向依据收入水平，我们将家庭划分：低收入家庭、较低收入家庭、中等收入家庭、较高收入家庭、高收入家庭五种。从下图可以看出:游泳为各个阶层居民的共同取向；中、低收入家庭往往从事户外羽毛球、乒乓球、桌球、篮球等大众性活动；较高收入和高收入偏好网球、健身、保龄球、室内羽毛球.中低收入家庭休闲活动集中在居住区内，高收入则有更多选择，同时还有排他性.3、开发商如何对会所功能配置作出选择?如果要摆脱负债经营同时又满足客户需求，开发商必须在建设投资、经营收益和社会效益这三个因素之间进行权衡，进而明确设定哪些科目.依据投资、收益、使用效果的差异将会所科目抽象划分为6种类型，在供给和需求之间，在开发商利益与客户利益之间做一个拟合：——情况A，投资少、收益高、使用频率高,这是最理想的；——情况B，虽然经营收益少,但社会收益高,有利于提升发展商的社会形象,会给后续项目带来外部效应，加上这些科目建设资金少，所以应当加强设置；-—情况C，对客户和开发商任何一方没有意义,建议取消；——情况D，虽然投资较高，但鉴于经营收益好，客户使用频率高,这样科目发展商可以接受；--情况E，鉴于建设投资高，经营收益低，建设资金在较长一户需求强烈，但应根据科目具体特点权衡配置;—-情况F，不切实际的“好大喜功”正是目前许多会所通病,这样科目墅等高端项目除外）.段时间无法收回，虽然客最好不做（豪宅别同时，发展商要注意单一功能空间复合使用的可能性，减少重复建设。一室多用,一场多用，一物多用。如会议室、多功能厅和西餐厅等往往可以并用.满足了项目的客户需求并不等于万事大吉,会所的开发与经营就会成功了！还有其他要件，见下文。二、会所配置的功能设计根据对宁波、杭州、上海、广州、深圳、成都、重庆、大连等几个城市的调研，研究发现使用频率最高的科目集中在大众化性活动项目上，业主对户外简易体育设施如门球、单杠、双杠等普及性活动需求强烈，而高档豪华项目明显过剩。很多开发商做了许多普及性活动设施，在销售期也不会将这些作为“卖点”宣传,客户购房时也不会去关心这些“低档”设施的。再具体一下，实际使用频率较高的科目有：棋牌室、健身室、影音室、乒乓球室、儿童活动中心、便利店、游泳池、网球场、篮球场等；有的还配备美容室、阅览室、酒吧、茶/咖啡厅、多功能厅等配套休闲设施。我们宁波在会所配置上也往往以大众化性活动项目为主打科目，但为何门庭寥寥？问题就在于：客户需求与实际使用（资料来源:根据中原地产对深圳地区的调查资料和万科集团全国19个项目的调查资料得)出现需求与使用差异仍会存在较大的差异.归纳整理而说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用。如设计欠缺,场地小、通风换气条件差、设备不合理等;规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系，儿童活动场地没有成人休息座椅,咖啡、阅览、桌球等混在一起。虽然在功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求.说得难听一点，我们宁波开发商和规划设计者根本没有静下心来仔细研究以下各功能的使用习惯—-如何布局,如何组织人流，如何符合人体工学?要涉及餐饮业、旅店业、体育运动业、娱乐服务业、会议厅等多种行业多种建筑类型的多个设计规范，又如何协调？这些方面，我们做得太不仔细了!只要前期推广中告诉消费者某项目会所中配备了什么，越多越好，至于设计是否符合客户日后的使用，那就不要紧了-—这也是目前会所门庭寥寥,状如“鸡肋”的主要原因.但还有其他原因，见下文。三、会所经营出现需求与使用差异,除了设计欠缺外，还有一个最重要的“经营方式”的问题。也就是说，除去适应需求之外，还有一个“提供有效供给”的问题。宁波与国内许多城市一样,在会所经营方面存在好多问题，要么普遍亏损要么销售时的承诺未做到.原因是:一是运营成本过高：个别科目过分豪华、初期投资多、运营成本高.如有的小区设置保龄球馆、桑拿、小型高尔夫球场，其实这些完全可由城市配套解决，开发商可采用外借或战略联盟手段获得。二是缺乏消费：造成人气不旺主要原因是价格和特色。过的高收费与业主消费水平不适应，没有特色就不能持久.当然，消费可以通过改善经营模式来组织和引导消费.三是没有好的经营模式：对开发商而言，销售结束资金回拢就万事大吉。会所要么由物业公司负责经营，要么房屋出租了事,往往少有具备专业商业管理经验的公司或人员来负责经营。往往交付使用时还能开业并装点门面，以后渐渐走向衰落，甚至功能随意更替，恶性循环，真正成了“鸡肋"一根。那么,如何经营呢?关键还在于理念上。——虽然开发商超过政府规定的规划设计要求，在规划之初配置了“会所”,其产权属于开发商;但“会所"的本质还是居住区公共服务设施，理应便民服务；千万不要将其定位于“经营性优质资产”；——前期推广时的承诺必须做到，而且应该持续经营；“做到承诺、持续经营"是开发商造好会所后的惟一目标;除此以外别无其他目标(包括经济收入目标)；-—有好的经营模式,如专业公司承包经营等，开发商自己经营或物业公司经营都将陷入“外行”、“劳财伤命"、“用人唯亲"地步,最后又成“鸡肋”；但必须对该专业公司有严格的资格资金实力审查、服务标准和定价的核定、以及经营期服务质量跟踪;——持续经营的前提是赢利，鼓励专业公司赢利；赢利后才有提高质量，才能持续经营……以此形成良性循环。开发商获得“诚信”的口碑，提升品牌美誉度!为豪宅定制会所标识豪宅价值的符号是什么？一把智能化的指纹锁，一套巴厘岛进口材质，还是一间360度海景卫浴间?在信息时代，硬件的拷贝速度只