地产区域工期穿插亮点详解

广西区域工期穿插亮点详解区域运营管理部2018年2月1日目录前置铺排类（3项）地下工程类（7项）主体工程类（8项）室外工程类（2项）1.勘察作业早进场4.桩基与检测同步完工11.底层外架优先19.室外工程分段早穿插2.施工总平布置早确定5.总包提前介入做准备12.保主体进度抢砌体穿插20.顶板早回填抢绿化3.降水、基坑支护早启动6.地下室结构早闭合13.铝窗、防火窗提前铺排7.顶板、防水、保护层一次成活14.抢室内抹灰保装修交场8.地下室周边早回填15.室内燃气管道早进场9.地下室室内工程不闲置16.室内电梯保运输10.供电工程早铺排17.抢装修湿作业保现代家居交场18.公共装修与室内装修逐层同步完工1.勘察作业早进场前期铺排类基础选型1.勘察作业早进场穿插亮点要求：确认获取地块后开始，第一时间安排勘察现场作业初勘进场现场作业初勘报告确定勘察单位初勘布点图每台：30米/天左右保证机械投入数量提前出具中间报告详勘报告基础（桩基）施工图10天5天15天7天内出中间报告天然基础或筏板基础

<10d管桩40d左右CFG桩45d左右钻孔桩>60d项目开工通过压板试验等优化基础选型追钻机到场1.勘察作业早进场穿插案例介绍：①②③总平未确定前，初勘布点：分片流水作业①②③；优先完成①，机械投入数量足够①②可同步勘察作业；①②完成后进行③。总平确定后，详勘布点出具：放弃初勘，机械直接投入详勘施工；优先完成①详勘；按设计要求调整详勘施工顺序。①展示区②首推货量③后续货量总平确定，详勘布点出具时间尽量早于初勘现场作业完成时间避免钻机窝工2.施工总平布置早确定前期铺排类2.施工总平布置早确定穿插亮点要求：总包单位进场7天内确定施工总平布置方案正负零以下施工总平布置装修阶段施工总平布置保障场地内外交通顺畅；缩短材料的水平运输距离，水平、垂直运输通畅；减少设备与材料的二次搬运；避免临时设施的多次拆搭，提高设施的使用效率。原则正负零以上施工总平布置地下室结构及周边土方回填主体结构封顶三个阶段界面：2.施工总平布置早确定正负零以下施工总平布置：R65R60R45接驳点取水阀钢筋加工场材料堆场地下室范围线变压器用电接驳点出入口不少于2个避开繁忙的市政路考虑行车方便（大车转弯半径、坡度）道路永临结合、提前硬化沿地块周边形成环路临水临电走线尽量随道路主道不小于4m，设排水沟与加工场及堆场等贯穿，方便行车及材料装卸。排布顺序：出入口→道路→塔吊→加工场及堆场→临水临电走线设备及堆场优先设置地下室以外2.施工总平布置早确定正负零以上施工总平布置R65R60R45接驳点取水阀钢筋加工场材料堆场施工电梯变压器用电接驳点塔吊楼栋、可吊物全覆盖（不大于8m）覆盖作业面小于1000㎡尽量避开地下室附墙选楼层高、施工快楼栋

附墙件避开卫生间、电梯井道拆除方便排布顺序：施工梯→道路调整→加工场及堆场调整→临水临电调整施工梯布设位置不影响后续施工中部、大开间、阳台等位置尽量避开地下室，基础加固方便运输，考虑与道路、材料堆场等关系地下室范围线工地开放对场地要求2.施工总平布置早确定装修阶段总平布置：R65R60R45接驳点取水阀材料堆场施工电梯变压器用电接驳点排布顺序：道路调整→加工场及堆场调整→临水临电调整加工场、材料堆场减少二次搬运纵向宜与道路平行堆场应紧邻道路位置便于塔吊或施工梯运输避开管网位置避免迁移临水临电避免穿过施工作业场地力求管网总长最短避免改线电缆沿围墙铺设，避免穿过施工作业场地施工永电与展示区永电分开场地大或狭长考虑供电半径永久排水易提前接通装修单位进场即调整及确认地下室范围线3.降水、基坑坑支护早启启动前期铺排类类3.降水、基坑坑支护早考虑穿插亮点要要求：总平确定后后开始着手手，不影响现场场基础施工工，不占用用关键工序序时间现场原地貌貌勘察报告地质情况常年水位总平方案地下室范围围边坡范围项目部委托设计单单位降水及基坑坑支护方案案集团总工室室签确蓝图图方案蓝图区域招标报集团定标标进场施工修坡及工作作面准备方案认可后后先行清单编编制修改方案平均7天电子版，15天签好蓝图招标定单位位平均20天3.降水、基坑坑支护早考虑基坑问题案案例：土方开挖无无序无降排水措措施总平布置不不合理非关键工作工工期延误前期不考虑虑，出现问问题后在处处理，造成成的工期延延误25天以上4.桩基与检测测同步完工工地下工程类4.桩基与检测测同步完工工穿插亮点要要求：合理规划施施工线路，，优先施工检检测桩；桩基开工后15天内，桩基检测进场场；桩基与检测同步完工工（即最后一根检测桩检检测完成时间不晚于桩基完工时间）催图纸、定单位优化桩基选型分批出图计划桩基及检测招标挑选优质单位专项培训考试清现场、定目标施工方案及检测方案同步讨论及对标进场前查勘，三通一平销项，保畅通制定详细施工计划及奖惩措施强管理、重纠偏检测桩、塔吊桩优先施工原则桩基与检测严控进出场，按方案，定每日完成量实施监控，及时纠偏前期准备进场前施工铺排4.桩基与检测同同步完工施工优先的桩桩安排在便于于桩基施工的的线路上先主楼后副楼楼，两栋同时时开必须增加加机械地下室副楼施施工先后顺序序结合施工总总平布置考虑虑根据供货节奏奏铺排后续楼栋主楼楼与副楼顺序序4.桩基与检测同同步完工桩基础施工完成货量区开工（未按计划延延至雨季才开开工）桩基检测进场2017-4-202017-6-22017-5-102017-7-5桩基检测完成37#检测不合格37#楼检测不合格格处理2017-8-3020233356按穿插亮点要要求工期可提前112天穿插不到位案案例：河池项目：二二期37、38#楼经验总结：错失基础施工黄金金时间，雨季季施工事倍功功半；现场场地不理理想，不能及及时协调解决决，各方带情情绪施工；桩基检测进场场晚，检测不不合格处理拖拖拉反复，管管理动作欠缺缺；纵向沟通不畅，权限内无法解解决的问题不不能拿出措施施及时层层向向上汇报解决。项目每一天5.总包提前介入入做准备地下工程类5.总包提前介入入做准备穿插亮点要求求：总包塔吊先行安装（工作面面移交前投入入使用）；提前介入，分分片移交（桩基施工的的，桩基完成成即可全部交场）①桩基施工10天完成桩检第10天进场，第18天完成第18天交场总包②桩基第17天完成桩检第25天完成第25天交场总包③桩基第27天完成桩检第32天完成第32天进场交场总包④桩基第40天完成桩检第39天完成第40天进场交场总包后浇带总包顺利交场场施工要素1、施工总平布布置确定2、临设完成（（前置20d+）3、交场计划提提前确定，总总包人员、材材料按计划到到位4、总包与桩基基、土方等单单位工作界面面对接清楚5、场内道路铺铺设完成6、塔吊交场前前投入使用桩基施工为例例5.总包提前介入入做准备前置准备够充充分，后续施施工有保障要求总包：把把项目当做品牌牌战役来打，，派最优秀的的队伍将项目目做好按建筑面积20元/㎡奖励：达到合同工期期要求的处罚：达不到合同工工期要求的《总包合同》要求项目：交交场总包必须须书面移交，，并签确正式式开工通知文文件，发挥合合同效力6.地下室结构早早闭合地下工程类6.地下室结构早早闭合穿插亮点要求求：副楼不甩项，，塔楼±0完成后30天内整体地下室结构必必须完工。地库副楼施工工甩项导致甩项后重新组组织施工难度度大施工梯无法安安装，穿插施施工受影响室外工程无法法提前铺排，，进度紧张新工期无法达达成，交楼风风险大2017年9月28日集团通知要求+区域184节点要要求：：洋房塔塔楼施施工至至正负负零后后1个月内内地库库顶板板结构构需全全部完成孤岛塔楼主主体施施工的的人员员与副楼地下下室施施工的的人员员独立立，两套套人马马同时时上7.顶板、、防水水、保保护层层一次次成活活地下工工程类7.顶板、、防水水、保保护层层一次次成活活穿插亮亮点要要求：：顶板防防水及及保护护层随随地下下室顶顶板结结构提提前完完成顶板防水保护层层外架钢筋网网片顶板防防水和和保护护层前前置完完成，，外架架拆除除后可可直接接进行行顶板板回填填免除二二次清清理时时间和和费用用8.地下室室周边边早回回填地下工工程类8.地下室室周边边早回回填穿插亮亮点要要求：：地下室室外墙墙、防防水、、回填填提前前完成成外墙拆拆模后后防水水施工工外墙防防水保保护层层施工工地下室室外墙墙周边边回填填提前回回填，，预留留足够够不均均匀沉沉降时时间，，便于于施工工场地地布置置，为为工地地开放放创造造条件件地下室室顶板以以外市市政管管网及及道路路基层前前置按按“市政先先行、、永临临结合合”提前前施工工9.地下室室室内内工程程不闲闲置地下工工程类9.地下室室室内内工程程不闲闲置穿插亮亮点要要求：：地下室室封闭后30天内开开始内部砌砌体抹抹灰穿穿插施工地下室室配套设设施及及管网网交楼联联合验验收前前90天全部部完工工地下室室顶板板完成成后60天封闭闭后浇浇带地下室室拆模模清理理30天内完完成开开始砌砌体施施工砌体抹抹灰施施工优优先设设备房房地下室室管网网及设设备房房施工工地下室室提前前施工工完成成后做做为材材料堆堆放场场地及及提供供垂直直运输输，给给室外外工程程腾出出作业业面施工周周期150-与主体体砌筑筑同步步插入入注意采采取防防渗漏漏措施施关注市市政配配套单单位确确定合理布布局地地下室室管网网10.供电工工程早早铺排排地下工工程类10.供电工工程早早铺排排穿插亮亮点要要求：：地下室室封闭后开始始进行供供电工工程报报建工工作前置75天供电工工程为为垄断断工程程，在在送电电前需需将费用用交齐11.底层外外架优先主体工工程类类11.底层外外架优优先拆拆外立面图纸确定第一道悬挑位置3层左右外立面线条位置施工第一道悬挑上部主体施工提前施工底层外立面第一道悬挑以下外立面完成，落地架拆除塔楼正正负零零完成成前主体结结构至至悬挑挑层主体至至15层可开开始主体封封顶后后60天内穿插亮亮点要要求：：主体封封顶后后60天内完成第第一挑以下下部分分外立立面完完成，，外架架拆除完完成。爬架体体系的的，要要求下下部落落地架架优先先施工工完成成外立立面后后进行行拆架架，避免二二次搭搭架11.底层外外架优优先拆拆穿插亮亮点要要求：：外立面线条条外立面线条条不同外外立面面材质质分界界处及及凸出出线条条可起起到缓缓解分分段施施工垂垂直度度误差差作用用；设置在在3层左右右，减减少分分段工工程量量，利利于快快速施施工，，快速速落架架。第一道道悬挑挑设置置在外外立面面线条条处底层门门楼、、雨棚棚及商商铺结结构不不能甩甩项11.底层外外架优优先拆拆所有栋栋号第第一挑挑以下下外立立面当当展示示区来来做，最大程程度减减少外外架对对室外外工程程的影影响底层架架子影影响室室外工工程前期未未考虑虑，第第一挑挑设置置不合合理，工程量量和难难度大大分段段施工工铺排排不到到位，，执行行不彻彻底未分段段施工工，制约约现场场室外外工程程执行不不到位位的案案例：：12.保主体体进度度抢砌砌体穿穿插主体工工程类类12.保主体体进度度抢砌砌体穿穿插穿插亮亮点要要求：：主体平平均进进度要求平均5天/层砌体N-5时插入入，结构构封顶后后25天完成所所有楼层砌砌体工工程控主体体进度度，梁梁板支支模是是关键键楼层内内随主主体结结构进进度进进行清理，，拆模后后当天天清理理、打打凿修修补、、放线保障主主体进进度，，才能能稳定定进行行后续续穿插插施工工主体进进度、、砌体体进度度滞后后受罚罚占60%以上月度新新工期期进度度奖惩惩中：：12.保主体体进度度抢砌砌体穿穿插砌体穿穿插工工作从从出正负负零开开始准准备图纸、、工人人、材材料、、机械械、楼楼层清清理、、室外外堆场场、运运输通通道13.铝窗、、防火火窗提提前铺铺排主体工工程类类13.铝窗、、防火火窗提提前铺铺排穿插亮亮点要要求：：建筑图完成成后着手铺排排N-9前插入，室内抹灰前前完成窗框安安装玉林项目贵港项目河池项目区域滞后甩甩项情况普普遍：1、铝窗、防防火窗图纸纸深化、招招标、加工工合计周期长2、项目不重重视，工作作时间启动晚3、抢展示区，货量区暂暂时甩项，又未及时补救救铝窗、防火火窗单位定定标/进场深化图出具项目立项招标清单招标文件出具发标施工单位定定标图纸深化单单位确定型材采购备备料材料进场及及安装15d2d20d2d20d30d5d博意设计院注意事项需要出具审审图意见项目部成本管理部部成本管理部部成本管理部部铝窗、防火窗窗单位铝窗、防火火窗单位注意事项（（关键）图纸深化单位确确定流程（（项目自主选选择）：①外判设计计流程：联系设计管理部部，按照集团团标准设计计流程确定定；②非外判设设计流程：联系成本管理部部，按照BIP请示流程确确定。注意事项1、清单招标标：深化图图电子版出出具2、总价包干干：施工蓝蓝图寄至区区域3、立项至单单位定标周周期约为40天（招标））4、若工程为为议标，相相关工作需需额外前置置7天标准工期（（全周期约约105天，折合3.5个月）注意事项项关注备料料进度按现场进进度铺排排进场计计划前置准备备材料加加工场地地①设计管管理部②成本管管理部建筑施工工图完成成10d铝窗、防防火窗深化单位位13.铝窗、防防火窗提提前铺排排防火窗图图纸深化化提前与与当地消消防部门门沟通防防火窗防防火等级级经验总结结1图纸深化单位位尽早确确定，减减少图纸纸深化周周期如何有效效保证铝铝窗、防防火窗及及时进场场安装项目及时时发起立立项，减减少招标标周期2加强工程程量清单单核对，，避免清清单出错错3图纸、立立项、招招标工作作前置，，监控备备料进度度，做好好施工计计划铺排排措施建议议关注材料料生产进进度，做做好施工工计划铺铺排4①对接设设计管理理部②对接成成本管理理部对接成本本管理部部对接采购购部13.铝窗、防防火窗提提前铺排排14.抢室内抹抹灰保装装修交场场主体工程程类14.抢室内抹抹灰保装装修交场场穿插亮点点要求：：开始时间：N-10，即结构构进行到到第10层时1层开始室室内抹灰灰；完成时间间：结构封顶顶后50天完成所有有楼层室室内抹灰。交场时间：：室内抹灰灰完成后5天达到土建移交交装修条条件室内抹灰灰完成后后5天达成土建建移交装装修条件件烟道/吊洞封堵防水施工工、沉箱封板室内燃气气管道安安装区域常见见问题14.抢室内抹抹灰保装装修交场场前置室内抹灰灰报建风险排排查：14.抢室内抹灰保保装修交场精装修开始室内抹灰穿插铝合金门窗框开始砌体穿插施工梯完成主体至5层使用主体至6层开始主体至9层开始主体至10层开始主体至15层开始主体结构施工工传统木模穿插插时间对标主主体进度主体●砌体●●抹灰5555天/层5层一穿插主体封顶后50天砌体抹灰完完工铝模穿插时间对对标主体进度度主体至8层使用主体至10层开始主体至12层开始主体至13层开始主体至15层开始不晚于确保400+工期关键穿插施工进场前30天从设计、材料料、人员、机机械、场地等等方面进行穿插铺排风险险排查15.室内燃气管道道早进场主体工程类15.室内燃气管道道早进场穿插亮点要求求：燃气报批报建建主体出正负零零后开始；墙砖铺贴开始始前完成室内燃气气管道安装。燃气直接委托(4d)燃气定案(4d)燃气立项(4d)燃气单位定价(4d)燃气定标定价(6d)燃气合同(6d)直接上BIP流程项目名称地址和报建一致上明源走供方入库燃气图纸(30d-40d)燃气进场燃气验收试验燃气进场燃气报批报建建流程：燃气进场前置置准备不少于于60天与供电工程同同期进行15.室内燃气管道道早进场室内门窗安装装完毕，室内抹灰完成后，铺贴开始前开始预埋安装。燃气室内部分分进场施工条条件燃气室内部分分提前进场预预埋管道避免后装破坏坏，影响装修修观感16.室内电梯保运运输主体工程类16.室内电梯保运运输穿插亮点要求求：主体封顶后30天移交电梯机房房及井道，电电梯进场安装装；施工梯拆除前30天室内电梯投入入使用。主体封顶后加加紧屋面工程程施工，优先先施工电梯机机房电梯机房预留预埋埋精准，机房房快速装修，，快速移交场场地30天60天15天15天30天室内电梯与施施工梯公用1个月后施工梯梯可拆除施工梯拆除条条件：所有湿作业材材料与四大件件拆除前均已已基本上楼地下室可堆放放及运输材料料电梯机房采用用全砼结构缩短工期20+17.抢装修湿作业业保现代家居居交场主体工程类17.抢装修湿作业业保现代家居居交场穿插亮点要求求：主体封顶后70天完成装修一，，移交现代家家居开工；装修修工程程在在交楼楼联联合合验验收收前前30天全全部部完完工工主体体封封顶顶外架架拆拆除除开开始始30层楼楼栋栋集集团团标标准准工工期期17.抢装装修修湿湿作作业业保保现现代代家家居居交交场场精装装修修进进场场穿穿插插标标准准动动作作完成成精精装装样样板板层层户内内公共共部部分分装修修策策划划方方案案1.装修修阶阶段段总总平平布布置置2.装修修材材料料管管理理方方案案材料料堆堆场场布布置置及及调调整整进场场后后7天内内确定定垂直直运运输输分分时时段段使使用用同批批材材料料到到场场48小时时内内送送达达施施工工楼楼层层3.装修修策策划划会会议议交场场标标准准及及交交场场时时间间铺铺排排施工工进进度度及及质质量量铺铺排排，，后后期期承承接接查查验验整整改改铺铺排排装修修单单位位进场场前前7天装修修进进场场进场场后后49天17.抢装装修修湿湿作作业业保保现现代代家家居居交交场场精装装修修一一关关键键工工序序：：17.抢装装修修湿湿作作业业保保现现代代家家居居交交场场精装装修修二二关关键键工工序序：：18.公共共装装修修与与室室内内装装修修逐逐层层同同