工程项目合同体系策划及总控进度计划

高档写字楼合同结构体系策划东台农商行项目合同体系策划江北新城合同架构设计浅谈楼宇等民用建筑项目总控进度计划的编制与执行如皋农商行大厦项目总控进度计划说明高档写字楼合同结构体系策划江苏建科建设监理有限公司张明一、合同结构体系策划的目的二、合同结构体系的策划原则三、合同结构体系的策划依据与方法四、合同结构体系策划具有以下作用一、合同结构体系策划的目的随着我国综合国力的逐步增强，高档写字楼成为城市中一道亮丽的风景线，高档写字楼不仅包括常规的土建、安装工程施工，更重要的是含有高档的装饰工作以及建筑智能化程度高，强调的是人的舒适性。高档写字楼因参与建设的单位较多、工期紧、技术含量高、工序多并各工序存在紧前紧后的逻辑关系，同时因专业化施工的原因，大量工作如内外装饰、建筑智能等不得不采用二次深化设计。

根据高档写字楼建设的调研，发现普遍存在实际投资大大超出概算、工期延迟预计工期半年以上、实施过程中因前后工作衔接不当给管理带来意想不到困难等上述通病存在，如何顺利实现投资者的建设目标，应加强项目前期工作的策划，特别是合同结构体系的策划，才能起到牵一发而动全身的作用。

合同结构体系策划的目的是:根据社会化分工的要求以及该项目实施中所包含的工程内容，合理界定发包的工作内容、工作量、工作面。合同结构体系策划另一个重要目的是指导招投标工作的开展，决定项目采用的合理管理模式，并作为编制项目实施总进度计划等工作计划的重要依据之一。二、合同结构体系的策划原则下面就以某建筑面积10万m2、总投资7亿元人民币、总期为2年的高档写字楼为例，该项目合同结构体系策划采用主要为平行承包模式，主要基于以下几个原因：目前国内所谓的总承包企业主要由土建单位转变而来，该工程土建投资仅占到总投资的15%左右，大量投资为装饰及设备，因此很难物色到具备全面实施该工程能力的总承包企业；考虑到专业性较强如外幕墙、内装饰、建筑智能、VAV变风量中央空调等需委托专业队伍进行二次深化设计及施工，由业主直接发包控制更为有利；工期较紧，缩短定额工期近50%，必须采用CM法即分段设计分段施工，才能大幅度缩短工期；有利于对工程总投资的控制，因采用总承包势必增加额外的管理费用；风险的有力控制原则，专业队伍对于自身领域出现风险的控制能力比总承包单位更有力。但同时必须考虑到平行承包单位不能过多，过多将给协调工作带来难度，相互干扰过大反而影响实施。三、合同结构体系的策划依据与方法该项目合同结构体系策划依据是按照WBS的方法对工程项目进行结构分解，土建工程按照分项、分部工程进行，装饰工程按照部位进行，安装包括建筑智能按照系统进行，这样全方位、全过程梳理形成合同包，避免了重复项目进入不同的合同包及遗漏项目现象的出现。根据上述述原则、、依据及及方法形形成如下下的合同同结构体体系框图图：业主防水分包包设计机电安装装消防煤气土建承包包商预应力分分包钢结构分分包商品混凝凝土幕墙室外工程内装修庭院智能建筑VAV空调高低压配电监理擦窗机家具卫生洁具具照明灯具具发电机锅炉冷水机电梯管理合同协调配合合变压器管理分包分包四、合同同结构体体系策划划具有以以下作用用：指导招投投标工作作的开展展。业主对项项目管理理与控制制的重要要工作是是择优选选择具备备设计与与施工能能力的队队伍进场场实施项项目，合合同结构构体系明明确了招招标工作作的工程程内容、、范围，，清晰地地界定工工作界面面，避免免遗漏项项目、重重复项目目的出现现，同时时为投标标单位准准确报价价创造了了良好的的基础，，避免了了实施中中扯皮问问题发生生。在设设备材料料采购上上，确立立“甲供供”与““甲控乙乙供”的的原则，，保证““物质流流”的组组织工作作有条不不紊的开开展。合理确定项目目管理模式，，并准确定位位管理工作的的重点环节。。采用何种合同同结构体系直直接决定在实实施中应采取取的管理模式式与之相配套套，该合同结结构体系中存存在三种关系系，合同关系系是业主与设设计院、监理理、土建单位位、幕墙、机机电承包单位位、建筑智能能单位、室外外庭院单位以以及主要的甲甲供设备，管管理关系为监监理与各承包包单位以及各各承包商与甲甲供材料设备备供应商，协协调关系为土土建承包单位位与幕墙、土土建与安装、、安装与内装装饰等。三种种关于必须充充分运用合同同的约束条件件，强化合同同管理意识，，管理模式应应建立业主为为管理核心，，发挥监理工工程师管理次次核心的作用用。重点是做做好项目“信信息流”的组组织工作，以以“信息流””控制“物质质流”的走向向。上述工程程合同模式要要求业主具有有很强的组织织协调能力、、快速的决策策路径。编制项目总实实施计划等工工作计划的重重要依据。项目实施的计计划一般分两两大部分，一一是现场施工工为主线的工工程施工计划划，二是围绕绕施工计划能能够连续开展展而进行的招招投标计划、、设计计划、、设备材料采采购计划等。。在进度计划划上，合同结结构体系在工工程内容的划划分上已经确确定招投标工工作的内容、、范围以及该该部分内容正正常施工所需需的时间期限限，同时合同同结构体系内内在体现各合合同包在实施施过程中因技技术与组织因因素等逻辑关关系存在而合合理穿插、平平行、搭接的的计划关系。。在投资计划划上，平行承承包模式所花花费的投资额额及计算方式式上与EPC、CM、PM等不同。该合同结构体体系在项目运运行中，业主主方基本按照照执行，运行行成效显著，，基本达到业业主所期望的的建设目标，，表现在投资资额未超出计计划值的5%，交工日期延延误仅一月。。东台农商行项项目合同体系系策划第一节项项目概况第二节合合同架构设计计第一节项项目概况一、总体概况况东台市农商行行大厦位于城城东新区经八八路核心区，，用用地面积28429平方米，总建建筑面积58560平方米，主楼楼25层，总高度96.9米，裙房3层，总高度14米；大厦北侧侧为城投大楼楼，区域建设设以金融、税税务办公及公公共服务为主主要功能的现现代建筑群。。二、功能布局局项目拟建高层层银行办公楼楼及其配套服服务设施等，，由地下室、、裙房、主楼楼组成。地下室共1层，功能为汽汽车库、自行行车库、银行行库房、设备备用房、后勤勤用房等。裙房共3层，1层为银行营业业大厅（现金金区、自助区区、理财区））、办公人员员出入口、厨厨房等；2层为银行业务务区（个人业业务部、公司司业务部、国国际业务部））和银行员员工餐厅；3层为银行员工工餐厅、包厢厢、银行会议议中心、各式式会议用房及及服务用房等等。主楼：地上上共25层，主要满满足银行的的日常办公公、招待、、会议等功功能三、组织架架构图第二节合合同同架构设计计一、本项目目合同策划划合同策划主主要解决三三个层面上上的问题：：合同采购方方案：合同同发包模式式的确定，，即公开招招标、邀请请招标和直直接发包三三种方式的的选择；以以及合同签签订方案；；合同结构：：主要解决决项目管理理架构、专专业合同包包的界面、、设计与施施工的界面面、材料采采购方式；；计价模式式；合同层面：：合同文本本的选择、、文本重要要条款的确确定；二、本项目目的发包模模式的策划划公开招标、、邀请招标标和直接发发包等项目目的三个模模式，从自自主性角度度上讲，依依次增强，，从公开性性角度讲，，依次减弱弱。三种模模式的选择择主要考虑虑政府法律律的允许。。本项目为为国有资金金投资，主主要考虑公公开招标，，对部分技技术咨询服服务和材料料、设备在在法律法规规允许范围围内进行邀邀请招标。三、本项目各个个合同结构构的初步建建议方案本工程合同同结构拟划划分成如下下形式，分分成四大类类，即勘察察设计类、、咨询/技术服务类类、施工类类（承包商商）、材料料设备供应应类。合同同结构见图图2。各单位的工工作范围、、招标采购购启动条件件（或进展展状态）、、主要界面面说明等详详见表一。。东台农商行行总控进度度计划图2、合同体系系结构图江北新城合合同架构设设计一、合同策策划主要解解决三个层层面上的问问题二、本项目目的发包模模式的策划划三、本项目目现场管理理架构的策策划四、本项目目各个合同同结构的初初步建议方方案（含界界面说明））一、合同策策划主要解解决三个层层面上的问问题合同采购方方案：合同同发包模式式的确定，，即公开招招标、邀请请招标和直直接发包三三种方式的的选择；以以及合同签签订方案；；合同结构：：主要解决决项目管理理架构、专专业合同包包的界面、、设计与施施工的界面面、材料采采购方式；；计价模式式；主要合合同管理过过程流程设设计，主要要包括投资资控制流程程、工期控控制流程、、质量控制制流程、设设计变更流流程、支付付与结算管管理流程、、竣工验收收流程、合合同索赔流流程、合同同争议处理理流程等；；合同层面：：合同文本本的选择、、文本重要要条款的确确定；二、本项目目的发包模模式的策划划公开招标、、邀请招标标和直接发发包等项目目的三个模模式，从自自主性角度度上讲，依依次增强，，从公开性性角度讲，，依次减弱弱。三种模模式的选择择主要考虑虑政府法律律的允许。。本项目为为国有资金金投资，主主要考虑公公开招标，，对一些特特别的材料料、设备要

本项目发包方式策划如下表三、本项目目现场管理理架构的策策划在现代工程程中，工程程承包方式式主要有平平行分包、、总承包以以及混合模模式等等。。业主应在在“如何有有效控制工工程”和““不限入工工程日常的的专业管理理中去”之之间平衡。。对设计、、施工招标标过程和重重大材料的的采购的控控制，是对对工程的最最大控制（（功能品质质和造价的的控制），，而对现场场管理（各各工种界面面管理、进进度管理、、质量管理理、安全文文明管理等等）则属于于日常管理理，业主更更应关注前前者，对后后者则采用用固定总价价合同包死死，委托给给一家管理理能力强的的承包商，，由其负责责各承包商商之间的协协调管理。。考虑到江北北新城总部部大厦的实实际情况，，建议采用用国内通常常的操作模模式，就是是施工总体体管理配合合单位（包包括部分实实体施工任任务，通常常是土建主主体结构））＋专业分分包，施工工总体管理理单位通常常由土建单单位来担任任，负责现现场的安全全文明管理理和垂直运运输、脚手手架等配合合工作。四、本项目目各个合同同结构的初初步建议方方案（含界界面说明））1、设计合同同结构2、施工合同同包设计合同结结构及进展展安排、施施工合同范范围见表浅谈楼宇等等民用建筑筑项目总控控进度计划划的编制与与执行一、项目总总控进度计计划编制的的依据与原原则二、项目总总控进度计计划的有效效执行三、总控进进度计划执执行中应予予以重点关关注的问题题现代楼宇建建筑为满足足使用者的的功能性及及舒适性要要求,所牵涉到的的专业越来来越多,技术含量越越来越高,同时因社会会化分工和和生产的需需要,产生了大量量专业化的的施工队伍伍,以满足现代代工程建设设的需要。。在目前的的市场经济济条件下，，时间就是是金钱，因因此作为项项目的投资资方最为关关心的问题题是：项目目如何提前前或按期投投入使用，，早日发挥挥投资效益益。如何组组织好大量量的专业施施工队伍、、材料设备备及时介入入工作面开开展工作，，是摆在项项目管理者者（业主、、顾问公司司）面前首首先要解决决的问题，，以满足投投资者的需需求，解决决该问题的的有效方法法是事前制制定要求的的、周密的的总控进度度计划，事事中严格遵遵照执行，，在保证质质量的前提提下，应建建立以进度度计划为核核心的管理理体制。一、项目总总控进度计计划编制的的依据与原原则项目总控进进度计划作作为工程的的管理者使使用，是指指导、落实实图纸设计计（包括二二次深化设设计）、材材料设备采采购、施工工队伍招标标、实体施施工的主要要依据，因因此事前的的庙算必须须考虑以下下因素：现场实体施施工为总控控进度计划划编制的主主干线。实体施工的的进度计划划安排是建建立在建筑筑工程自身身工艺关系系与成熟的的组织关系系上，也就就是相对不不可调整的的客观进度度计划部分分，其有相相应的工期期定额或各各种已完建建筑实际施施工周期以以及类似经经验为依据据。为保证证实体施工工进度计划划的实现，，项目管理理者必须编编制政府报报批/报建、设计计（包括二二次深化设设计）、设设备材料采采购、施工工队伍招标标等配套进进度计划，，该配套计计划须满足足实体施工工进度计划划的要求，，与其有密密切的紧前前、紧后的的逻辑关系系。承发包模式式对总控进进度计划的的编制有重重大影响。。采用何种承承发包模式式影响项目目任务开列列、工作内内容的划分分以及项目目任务之间间的工艺和和组织的逻逻辑关系。。如采用施施工总承包包模式或EPC模式与平行行承包模式式进度计划划的编制就就存在较大大的差异。。在总承包包模式或EPC模式下，总总承包（EPC）单位承担担大部分的的图纸深化化设计、材材料设备采采购、分包包单位选择择（业主指指定的分包包商除外）），工程管管理者主要要对指定分分包商或甲甲供材料设设备负责，，对项目总总控进度计计划的关注注重点是考考核主要节节点工期目目标的实现现。而在平平行发包模模式下，工工程管理者者要承担大大量的设计计、设备材材料采购、、承包商招招标等计划划的制定与与督促、落合理安排及及利用项目目任务之间间的逻辑关关系，保证证项目所有有工作任务务均衡、有有序进行。。在总控计划划的编制与与执行中，，必须考虑虑项目任务务之间的逻逻辑关系，，项目之间间的逻辑关关系不外乎乎由两种情情况决定，，一是工艺艺特点决定定的工艺逻逻辑关系，，如在土建建施工中，，模板架设设完成才能能绑扎钢筋筋，钢筋绑绑扎完成才才能浇注混混凝土，工工艺逻辑关树立立全全面面进进度度计计划划编编制制与与管管理理意意识识。。二、、项项目目总总控控进进度度计计划划的的有有效效执执行行作为为项项目目的的管管理理者者在在项项目目总总控控进进度度计计划划的的实实施施过过程程中中，，应应起起到到主主导导作作用用，，而而实实际际上上我我国国多多数数工工程程的的实实施施中中往重点点控控制制设设计计工工作作包包括括需需专专项项设设计妥善完成施工队伍选择工作。这是保证及时介入相关工作面的条件。设备材料采购应予以尽可能的提前进行。一方面考虑加工或定货周期，不至于施工过程中出现停工待料现象，另一方面考虑材料设备的选型对施工图纸细化以确定合理技术及施工工艺所创造的条件。注意意关关键键线线路路完完成成的的重重要要性性，，并并防防止止非非关关键键线线路路向向关关键键线线路路转转化化的的倾倾向向。。在计计划划执执行行过过程程中中，，大大量量的的工工作作是是有有限限制制条条件件的的，，因因此此在在签签定定合合同同中中必必须须明明确确各各重重要要项项目目任任务务的的最最迟迟完完成成时时间间，，否否则则必必将将引引起起合合同同纠纠纷纷，，使使实实际际进进度度产产生生多多米米诺诺骨骨牌牌反反应应。。如如土土建建工工作作的的后后续续施施工工是是幕幕墙墙作三、、总总控控进进度度计计划划执执行行中中应应予予以以重重点点关关注注的的问问题题项目目总总控控进进度度计计划划设计方面。重视方案技术与经济的论证，减少重大技术失误，可以起到事半功倍的效果。施工方面。重点放在施工工艺技术及方案和施工组织的合理性上。保证施工满足基本功能要求，要树立不因质量问题而影响进度计划实施观念。自然然气气候候的的影影响响。。冬冬雨雨季季施施工工组织协调上。妥善处理项目近层次与外层次范围内各单位的关系，创造良好氛围的软环境。合同方面。在工程实施中尽可能减少合同条款漏洞，选择与项目相适应的合同结构体系。充分依靠合同的约束作用并有效使用合同手段激励各单位的工作积极性。树立诚信与和约精神。重视项目团队人员素质。保证项目管理人员职业道德操守与技术和操作水平，充分发挥人的核心作用，才能保证计划的真正可行性。如皋皋农农商商行行大大厦厦项项目目总总控控进进度度计计划划说说明明一、、总总控控计计划划编编制制思思路路二、、项项目目进进度度控控制制总总目目标标三、各年度项目主要工作说明

四、执行项目总控进度计划需重点关注的问题根据据本本项项目目目目前前状状态态，，从一、、总总控控计计划划编编制制思思路路：：根据据工工程程基基本本建建设设程程序序的的要要求求，，按按照照前前期前期报批报建工作：主要包括立项审批工作、方案设计及审批、扩初设计及审批几方面。施工条件准备工作：主要包括场地拆迁及准备、临时水电等申请、地质勘查、试桩等几方面。各专业工程实施工作：主要包括桩基支护工程、土建工程、机电安装工程、幕墙工程、内装工程、建筑智能化工程、电梯工程、高低压配电工程、厨房工程、景观工程、市政公用设施工程等各专业工程的设计、招标/采购、施工等工作。竣工验收：包括专项验收、预验收、正式验收等。二、项目目进度控控制总目目标及关关键控制制节点本项目总总工期按按（含前前期报批批报建、、设计、、招标、、施工等等全部工工作按关键控制制节点如1、项目工期计算起点：2013年3月28日2、正式开工时间：2014年2月14日（以打第一根工程桩为标志）3、主体封顶时间：2015年3月26日4、竣工移交投入使用时间：2016年6月31日三、各年年度项目目主要工工作说明明1（1）前期报批报建工作：如办理立项审批、规划许可、施工许可等手续；（2）设计工作：方案设计、扩初设计，以及相关设计审批手续的办理；（3）施工条件准备：包括场地拆迁清理、临时水电申请、地质勘查、试桩等。（4）招标工作：桩基、支护工程的施工招标。2、2014年主要工工作：（1）设计工工作：包包括建筑筑/结构/水/电/通风空调调的施工工图设计计、幕墙墙专项设设计、内内装专项项