深圳房地产市场形势分析报告

2010年深圳房地产市场形势分析报告

一2010年深圳房地产市场运行情况分析（一）2010年深圳房地产市场运行情况一是新建商品住房新开工面积增加明显。1～12月，深圳市房地产开发投资458.47亿元，同比增长4.8%，其中住宅开发投资304.89亿元，同比增长5.2%。新建商品住房新开工面积355.17万平方米，同比增长8.3%，12月份新建商品住房18.07万平方米的新开工面积环比上涨了71.88%；住宅施工面积2025.14万平方米，同比减少3.0%；住宅竣工面积251.11万平方米，同比下降6.8%。二是新建商品住房成交规模继续下降。2010年，全市新建商品房销售面积362.66万平方米，同比下降49.1%。其中，新建商品住房销售面积313.15万平方米，同比下降52.6%，且创下了2000年以来成交规模的最低水平（见图1），仅为历年来成交规模平均值的46.8%。12月份，新建商品住房成交面积31.47万平方米，环比11月减少3%。新建商品住房成交面积连续3个月下滑（见图2）。图12000年以来深圳市新建商品住房销售情况图22009年9月以来各月商品住房销售面积三是年度新建商品住房价格创新高。2010年，深圳市新建商品住房成交价格为每平方米20296.97元，自1997年以来首次突破“两万元”，自此深圳市房价进入“两万元时代”。2010年度，房价价格水平同比上涨36.6%，涨幅为1997年以来的第二高位，仅次于2007年44.8%的同比涨幅。深圳市房价从1997年每平方米5000多元上涨到每平方米10000元大约用了9年的时间，而从每平方米10000元上涨到每平方米20000元仅仅用了4年，表明近年来深圳市房价上涨速度加快。图31997年以来深圳市新建商品住房价格水平2010年1～12月，新建商品住房价格涨幅比1～11月下降5.2个百分点。1～12月，90平方米以内新建商品住房成交价格为每平方米18696.16元，同比上涨51%；90～144平方米新建商品住房价格为每平方米18230.56元，同比上涨61%；144平方米以上新建商品住房价格为每平方米26397.06元，同比上涨11%。12月新建商品住房价格为每平方米18910.63元，环比11月下降8.8%，较今年2月每平方米24166元的最高水平下降21.7%。图42009年9月以来各月商品住房销售均价四是二手住房成交规模较2009年下降明显。2010年，深圳市二手住房成交量923.4万平方米，为2000年以来的第三高位交易规模，次于2009年的1226万平方米，接近于2007年931万平方米的交易规模（图5）。剔除异常值的影响，近年来二手住房成交规模呈现不断上升的态势。图52000年以来深圳市二手住房各年度交易规模2010年，深圳市二手住房交易规模同比下降24.8%，与新建商品住房成交量的比例为2.95∶1。这表明，目前深圳市每成交4套住房中，有3套住房是二手住房。2010年的这一比例不仅高于2009年的1.85∶1，而且是历史最高水平（见表1）。这表明，深圳市二手房已经取代新建商品住房，成为市场交易的主体。2010年12月份，深圳市二手住房成交量为83.16万平方米，环比11月减少17.4%（图6）。表12000年以来深圳市二手住房与一手住房交易规模的比例关系图62009年以来各月二手住房销售面积五是房屋租金价格快速上涨。截至2009年底，深圳房屋总建筑面积8.1亿平方米，其中出租面积达4.1亿平方米，占比50.61%。住宅类出租面积2.16亿平方米，其中私人自建住房（含违法建筑）1.79亿平方米，占出租屋总面积的43.65%。2010年，深圳市住宅租赁价格总体呈现不断上涨的趋势，金融危机后市场整体出现复苏、2009年以来城中村改造提速、近年来房价快速上涨、不断提高按揭首付比例和乘数、限购令和租金滞后上涨等是2010年以来住宅类租金上涨的主要原因。第四季度，福田区仍为全市各区住宅类租金之首，均价为每平方米52.5元，其次是南山区每平方米47元，罗湖区为每平方米45元，盐田区为每平方米36元，宝安区每平方米为33元，龙岗区为每平方米25元。第四季度商业租赁均价为每平方米216元，继续保持上升态势；写字楼租赁均价为每平方米102元，首次突破百元大关。表22010年深圳市住宅类租金水平及涨幅六是房地产贷款增幅继续收窄，但仍占新增贷款首位。截至2010年11月末，深圳市银行业房地产贷款余额5501.66亿元，比年初增加762.79亿元；房地产开发贷款余额1353.18亿元，比年初增加240.00亿元；个人住房贷款余额3935.66亿元，比年初增加480.75亿元，比上年少增了560亿元。国发［2010］10号文发布以来，深圳房地产贷款月增额一直保持低位，稳定在20亿～40亿元，仅为调控政策前1～5月平均月增额的一半。（二）2010年以来深圳市房地产市场运行的特点一是房地产开发投资增幅逐月回落。2010年受2009年下半年以来市场回暖刺激开发商增加供应的影响，同时考虑到2008年市场调整对2009年开发投资的滞后影响，2010年以来深圳市房地产开发投资在2月改变2009年以来同比负增长的趋势后，一直呈现同比正增长的态势。但是从各月累计开发投资同比增幅来看，同比增幅呈逐月回落的态势，增长幅度从上半年15%左右的平均水平下滑到年底的5%左右，侧面反映了开发商对后市判断趋于谨慎。由于年开发投资平均增长较为明显，2011年和2012年供应有望增加。二是新建商品住房销售创历史新低。2010年，全市新建商品住房销售面积313.15万平方米，同比下降52.6%，且创下了2000年以来成交规模的最低水平，仅为历年来成交规模平均值的46.8%，甚至低于2008年深圳市房地产市场出现最大调整幅度时的交易水平。新建商品住房交易规模不断走低一方面是深圳市近年来新增住房建设用地出让规模不断减少，城市“减量发展”战略的必然结果，也是新建商品住房价格较高、区位优势劣于二手住房的结果（新建商品住房大多位于原特区外）。三是二手住房交易规模快速增长。自2006年深圳市二手住房交易规模首次超过一手住房后，二手住房在深圳市住房交易市场中的地位越来越重要。除了2008年新建商品住房价格大幅度调整而出现交易量上升超过二手住房交易规模外，2007年和2009年二手住房交易规模一直稳定在接近于新建商品住房2倍的水平。2010年，深圳市二手住房交易规模达到新建商品住房成交规模的3倍，二手住房交易规模较新建住房交易规模的增长幅度和二者的对比关系发生较大的提升。从深圳市新增建设用地的“减量增长”趋势看，未来二手住房持续超过新建住房将是必然的趋势。四是新建住房价格突破两万元。2010年，深圳市房地产市场发展的另一大特点就是新建住房平均价格首次突破两万元。2009年10月份，深圳市新建住房价格已经突破两万元，并在2010年5月份之前一直控制在20000元左右。2010年5月份之后，在国家连续两轮调控政策的作用下，特别是受到深圳市严格的限购令的影响，深圳市住房价格下调到每平方米17000～18000元左右，下跌幅度为15%左右。2011年11月份，由于144平方米以上住房成交面积增加39.56%，成交价格环比上涨19.37%，造成了11月深圳市新建商品住房平均价格又上涨到20000元以上的水平。综合全年各月价格，由于上半年价格较高，全年平均价格最终处于20000元以上的水平。五是租赁市场淡季不淡。每年第四季度都是租赁市场（商业除外）的传统淡季，跳槽、返乡的人员很多，出租屋空置率会有所上升，租金相应也会下调。但2010年由于受到限购令和通胀的影响，加上年底销售市场的红火，租金年底下跌的趋势被打破。同时，由于《商品房屋租赁管理办法》将于2010年2月起实施，也有可能推高租金的价格预期。二当前深圳房地产市场形势分析与未来走势判断（一）当前深圳房地产市场形势分析2008年底以来，由于国家空前扩大了信贷投放规模，国际金融危机背景下主要发达经济国家实施非常宽松的货币政策，市场货币供给总体过剩，通货膨胀由上半年预期转为下半年的自我实现，加上我国宏观经济率先企稳回升，具有保值增值功能的房地产成为国内外各路资金追逐的主要目标。因此，尽管国家分别于年初、年中和年尾连续出台调控措施，且力度不断加大，但重点城市房价过快上涨的势头并未得到有效控制，且房价上涨从重点城市蔓延到了二、三线城市。中国社科院2010年底发布的《中国住房发展报告（2011）》披露，目前二、三线城市的房价泡沫开始高于一线城市，福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄等二三城市的泡沫指数最高，泡沫成分占实际价格比例在50%以上。从深圳市来讲，尽管开发投资受2008年底以来的各项利好因素的影响而同比增长，未来一到两年市场新增供应有望增加，但新建商品住房销售规模创历史低位与国内其他一线城市形成强烈的反差。其主要原因一方面在于深圳市土地资源的紧缺，导致新增土地供应持续紧缩，全年商业性居住用地仅供应5宗，供应规模非常小；另一方面有限的住房用地资源供应开始大规模向保障性住房建设倾斜，全年保障性住房用地供应达到40公顷，占计划总量的40%以上。上述趋势，预示着新建商品住房市场在未来将日益萎缩，但二手房市场将成为市场供应的主力。2010年深圳市二手住房交易规模首次达到新建商品住房成交规模的3倍，突破了之前一直在2倍对比关系上的徘徊局面，这与美国、德国等发达国家住房饱和时期的市场结构接近。新建住房价格尽管年底较年初下降21.7%，但其年均同比涨幅仅次于2007年的最高涨幅不仅揭示了过去一年深圳市房价总体上涨较快，也揭示了波动幅度较大的现实。这其中既有资金和政策的影响，也有投资投机炒作和成交户型结构的影响。考虑到2009年房价也在快速上涨的现实，2010年的可比房价上涨幅度更大。此外，不可否认，房屋租赁市场价格快速上涨与城市更新提速有关，但租赁市场在房价快速上涨和新建住房供应规模缩减的背景下已经逐步进入了市场供应主体的行列，未来租赁市场及其规范措施的深入研究应引起有关部门的重视。2010年，国发［2010］10号文出台前的四个月，深圳市房价仍旧快速上涨，这是2008年底以来各项刺激政策和宽松资金环境作用的结果，也是2009年以来房地产市场回暖的延续。在国家第一轮严厉的调控政策的作用下，5～8月的深圳房价明显下调；9月底，随着国家调控房地产市场的“五项措施”出台，深圳市政府出台了较其他城市更为严厉的限制居民家庭购买住房套数的政策。从10月以来深圳市房地产市场运行情况看，政策的效应是比较明显的：10月，深圳市新建住房价格为每平方米19591元，同比下降9.6%，环比下降4.86%，较2010年2月每平方米24166元的当年最高价格水平下降了19%；11月份，成交价格为每平方米20725元，环比上涨5.8%，但新建商品住房成交面积大幅下降，同比减少36.5%，环比减少20.7%，当月144平方米以上高档住房成交面积的增加和价格上涨是房价上涨的主要原因；12月份，新建商品住房价格为每平方米18911元，同比下降11.3%，环比下降8.8%。（二）未来深圳市房地产市场走势判断展望2011年，从严的政策环境短期内不会改变，房地产市场调控将继续成为常态。2011年初，国务院“新国八条”提出地方政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标的房价控制政策，“限购政策”将从一线城市向二、三线城市扩展，保障性住房建设规模将大幅度增加，等等。上述政策措施为2011年深圳房地产市场发展确定了基调，即房价过快上涨和房地产投机炒作将得到有力的遏制，住房供应结构将进一步加快调整，保障性住房建设将进一步加快推进。目前，在国家严厉的调控政策的作用下，深圳房价尽管仍然在高位运行，但总体来看，房价已经被有效地控制在每平方米20000元以内。深圳作为一线城市的代表和国家遏制房价过快上涨的重点城市，将会继续跟进中央楼市调控的步调，房地产调控不会出现松动，“限购”政策在执行上将更加严厉，房地产调控的手段将更加丰富和完善。调控的延续，将使深圳楼市进入持续调整阶段，不排除市场重现阶段性波动以及更为严厉调控政策的出台和执行。管理通胀预期依然是宏观经济调控的一大主题，中央政府可能将出台更多控制通胀政策，在2010年末和2011年初加息的基础上，2011年加息的通道已经开启，对房地产市场需求的抑制作用也将逐渐显现。另一方面，由于2011年深圳将迎来“大运会”，城市及区域影响力的提升、区域配套及居住环境的优化，将有可能激发市场需求和购买信心，进而刺激