养生养老地产发展模式及经典案例

养生养老地产发展模式及经典案例研究目前国内还没有有一个准确的的定义养生养养老地产的含含义，从字面面上我们可以以理解为专门门为养老服务务和养生服务务的地产项目目，其规划设设计应该遵从从这一理念。在中国，休闲养养生地产，是是一种新兴的的复合型地产产开发模式，除除了人居产品品的提供，更更多的是整合合了以休闲、旅旅游、生活、养养生于一体的的人居服务，并并且对土地有有着较高的要要求，天然生生态、优质地地貌、充沛资资源等，俗话话说，就是集集天和地利、品品质人居服务务于一体的复复合型社区，是是全新的高品品质复合人居居生活蓝本。

我国老年社区区发展状况：：出生在500-60年代代的群体很快快进入空巢期期，有一定的的支付能力，是是目前老年社社区的主要需需求群体。

目前我我国养老住宅宅正处于由第第二阶段向第第三阶段发展展过程中

我国老老年住宅模式式：按建设设经营者划分分为三种模式式

养老主题地产产开发将成为为朝阳产业由于中国目前的的老年群体处处于“未富先先老”的阶段段，财富基本本集中在中年年及中老年人人群中，因此此，别墅开发发基本锁定高高收入的中年年、中老年为为目标客户，主主打“养生概概念”，“养养老主题”的的地产开发多多为“养老公公寓”。随着着中国人口老老龄化的发展展，养老主题题地产开发将将成为朝阳产产业。

一、养养老设施产业业化长期以来，我国国的养老产业业一直是民政政机构社会福福利的一部分分，近年来虽虽逐步走向了了社会化，但但仍然是以非非营利社会福福利为主体。近近年来，随着着社会经济的的不断发展，和和我国老龄化化的不断加快快，养老产业业逐渐成为民民间投资关注注的新领域。因因此，如何借借鉴国外先进进的产业发展展模式，找出出一条多元化化发展的新途途径，是保证证在市场经济济条件下，我我国养老产业业发能够快速速健康发展的的重要任务。打打破传统的单单一养老模式式，实行居家家养老为主，社社会机构养老老为辅的复合合型养老模式式。（1）老年公寓寓老年公寓主要是是提供给具备备独立生活能能力的老年人人的居所，以以出租为主要要经营模式。a、自住型老年年公寓（Inndepenndent--livinng），b、陪助型老年年公寓（Asssisteed-livving），c、特护型老年年公寓（accute-ccare），经典案例——法法国老年公寓寓特点：酒店店式公寓人类历史上最早早进入老龄化化社会的就是是法国，法国国也是欧洲人人口老龄化国国家的典型。特特色鲜明的老老年酒店式公公寓是法国解解决老年人住住房问题的主主要模式。在在这种酒店式式公寓中，配配套设施完全全依据老年人人的需要设计计，如防滑设设施和无障碍碍设施等，服服务人员远远远多于酒店或或酒店式公寓寓，老年人可可以根据自己己的需要选择择长住或短住住。（2）老年住宅宅社区养老社区是在传传统养老模式式的基础上产产生的一种创创新型的养老老模式，它是是依托大型中中心城市的辐辐射而建成的的具有卫星城城性质的全龄龄化服务型养养老社区，实实现了人性与与专业、亲情情与服务的完完美结合。经典案例：台湾湾长庚养生文文化村特点：配套齐全全，建设社区区以长庚医院院雄厚的医疗疗资源为后盾盾，建成了全全球最大的银银发地产区。是是社区，又像像医院；是医医院，又像社社区，这就是是台湾最新推推出的房地产产概念——养养生文化村。集集养老、医疗疗、生活、娱娱乐等功能于于一体。二、养老设施功功能全龄复合合化我国传统的养老老设施功能单单一，仅能满满足老年人生生活的基本需需要。随着社社会的不断发发展和人们生生活水平的日日益提高，老老年人对养老老设施的要求求也日渐提高高，因此，养养老设施的功功能也必然向向着养老、医医疗、康体、休休闲娱乐等复复合功能方向向发展。为老老年人提供健健康，舒适的的社区大环境境，实现真正正意义上的：：老有所养，老老有所为，老老有所乐，老老有所医。而而配套服务设设施的大量出出现，也使社社区发展呈现现全龄化趋向向。经典案例：英国国老年社区：：特点：配套设施施齐全的全龄龄化大型老年年社区英国的老年社区区建筑规模大大，有各种各各样的俱乐部部，开设的课课程和组织的的活动超过880种以上。具具有完善的配配套设施与功功能区划分，是是集合了居住住，商业服务务，度假疗养养为一体的大大型综合社区区。三、养老院与养养老社区一体体化将社会福利养老老设施与全龄龄化老年住宅宅社区相结合合，实现养老老医疗和娱乐乐设施的资源源共享，一方方面可保障养养老社区公共共医疗和文化化娱乐的需求求,另一方方面也可维持持养老公共设设施的高水平平运营。经典案例：德国国的养老社区区特点：老年住宅宅与养老院相相结合德国老年产业分分为两种体系系：社会住宅宅体系，养老老院体系。社社会住宅体系系:内部多为为无障碍设计计，政府对老老人住房采取取补贴措施。养养老院体系::是一种接近近住宅形式的的养老院。

养老养生地地产模式分类类

常见的主主题型养生养养老地产模式式规划模式住宅与场地设计计原则1、靠近基本的的社区公共设设施，同时远远离喧闹的文文娱场所。2、场地内的合合理规划与设设计3、选择环境质质量良好、交交通便捷的场场地，作为规规划的先决条条件。容积率1、容积率在11.0～0..1之间均可可进行老年住住宅开发；2、合适容积率率的用地可做做“两代居”模式的老年年住宅开发；；3、低容积率的的用地适合低低密度的老年年综合社区的的开发。

老年住宅应应当配备的基基础设施明细细表

配套功功能

总体设设计原则坡道无障碍设计计设计要点在有台阶的地方方应设置坡度度平缓的台阶阶和斜面，标标准见下表。在坡道的起点及及终点，应留留有深度不小小于1.500m的轮椅缓缓冲地带。坡道侧面凌空时时，在栏杆下下端宜设高度度不小于500mm的安全全档台。

楼厅和和电梯的设计计

公用走走廊设计

公用楼楼梯设计院落设计细部空间设计要要点1）墙壁墙壁转角部分作作圆角处理，除除扶手外，墙墙壁上无凸出出物。消火栓栓埋入墙里。扶手连续性处理理，距地高7700～8000mm,采采用手感好的的材料如木材材，截面直径径40mm，转转角也要作圆圆角处理。2）地面：选用用吸音浸水后后也防滑的材材料；耐磨损损。住宅室内空间的的设计要点1、门窗的设计计要点门的宽度满足足轮椅进出，不不设门槛，外外门净宽不得得小于1.11m，内门通通行宽度不得得小于0.88mm；门轻易于开启，宜宜用推拉门代代替平开门，不不许使用玻璃璃门；门的把手应选用用旋臂较长的的拉柄，拉柄柄高度在0..9m～1mm之间；

2、门门厅的设计要要点

室内走走廊的设计要要点楼梯的设计要点点·楼梯的宽度不不应小于12200mm，满满足两人搀扶扶通过；平台净宽不应小小于楼梯净宽宽，踏步沿口口不应突出，作作成圆角，楼楼梯带有5000～6000mm的暗示示区；扶手半径以300～40mmm为宜，扶手手与墙之间应应有40～550mm的空空隙；扶手可设置为双双重高度（9900和7550mm两种种）卫生间设计要点点无障碍设计，面面积比普通住住宅的厕所大大。独用卫生间应设设坐便器、洗洗面盆和浴盆盆、淋浴器。选用洁具便于乘乘轮椅者使用用，平底防滑滑式浅浴盆。地面材料防滑并并易清洗。冷、热水混合式式龙头宜选用用杠杆式或掀掀压式开关。

浴室设设计要点

厨房设设计要点

居室设设计要点轮椅使用设计

·从大大厦入口到升升降机、住宅宅单位、睡房房、厨房和浴浴室各处的入入口和通道，必必须全无障碍碍，当使用步步行辅助器或或轮椅时仍能能使用所有地地面若有不同同高度，必须须加设斜道、升升降台或升降降机等门坎的的设计，亦要要以轮椅通过过时不会翻侧侧为原则体验验者通过在不不同材质的地地面上操纵轮轮椅来体会轮轮椅使用的感感受。室内铺铺设地毯、及及景观中常见见的砾石地面面都是不适合合轮椅使用的的。老年人室外休休憩场所的设设计要点庭院的朝向应避避开强风和日日晒等不良气气候因素的影影响，注意庭庭院与室内、外外的关系。庭庭院中步行通通道的位置应应与设置座椅椅的休憩区分分区，避免干干扰。老年人室外活动动场所的细部部设计要点室外座椅和桌桌子的设置应应按照老年人人体的特点制制作，还要考考虑老人们交交谈的需要。花花坛和种植地地应高出地面面至少75ccm，预防老老年行人被绊绊倒。室外外标志地设计计应考虑老年年人视觉退化化的特点，为为行人设置的的标志应与从从时速25kkm汽车上观观看的标志尺尺寸相同。

运营模式

各种养生生养老运营模模式解析

养生养养老地产运营营的目标

国外老老年住宅赢利利模式分析如图所示，美国国太阳城中心心的收益主要要来源于一次次性销售收益益以及长期性性收益包括公公寓出租收益益及配套设施施的使用收益益。值得指出出的是，太阳阳城中心的长长期性收益是是太阳城中心心的重要组成成部分，仅以以每年配套设设施的收益为为例：Ø

会所费用用：160000人×140美美元/人==224万万美元Ø

高尔夫球球会费（按11/3居民民入会计）：：6000人×15500美元元/人=9000万美元元Ø

合计：2224+9000=11224万美元元。即每年这两项配配套设施的收收入就达10000多万万美元，相当当于卖掉500多套别墅墅（按均价117.5万万美元计），并并且这两种设设施是对社会会公开经营，这这部分收入还还未计入，因因此这种长期期性收益是太太阳城中心的的重要收益来来源。国内养生养老地地产主要赢利利模式分析目前国内开发商商在老年住宅宅的开发上在在收益模式方方面有三种形形式：“出售售”、“出租租”和“出售售与出租相结结合”；对于于大型综合性性老年住宅社社区则存在住住宅建设与经经营管理相结结合的经营模模式以及住宅宅建设与经营营管理相分离离的经营模式式。养生养老地产赢赢利模式的运运用策略分析析1、

养生生养老地产销销售的定价策策略除产品本身外、完完善的多功能能配套、细致致入微的物业业管理与服务务才是养生养养老地产项目目最大的卖点点，产品的价价格定位，应应该高于同地地段同类型的的普通公寓产产品。2、

物业服服务赢利策略略物业服务费由于养生养老社社区的种种服服务形式有别别于其它普通通社区，因此此，养生养老老社区的物业业服务费的收收取标准可采采取相对高价价位的形式。各种单项的服务务费包括日常的定菜菜送菜服务、厨厨师服务、清清洁卫生服务务、病人看护护服务、家庭庭保姆服务、收收费钓鱼服务务、收费娱乐乐服务、收费费健身服务、收收费社区活动动服务等等。物业服务中的租租赁服务这种产品的居民民平均居住年年限较短，后后期房产继承承者存在过户户或者再次租租赁的问题。养生养老住宅物物业管理赢利利模式分析国内目前对于老老年社区的物物业管理还停停留在养老院院、敬老院的的管理模式上上，对于市场场化的管理养养生养老社区区的模式，还还处在起步探探索阶段。1、

养生养养老社区物业业管理的收入入结构、盈利利预测收入结构盈利预测由于老年人的生生理及心理特特征，他们对对配套设施的的使用率将大大大高于普通通住宅。如果果经营得当，其其盈利能力将将高于普通住住宅（如下例例）。国内老年住宅物物业管理赢利利模式分析养生养老住宅社社区服务的供供应及收费方方式：1、

社区服服务内容参照国内外现有有老年住宅的的社区服务内内容，针对老老年人生、心心理特征的老老年住宅服务务应包括下列列内容：医疗护理方面———医院、诊诊所、社区护护理中心体育活动方面———适合老年年人的各类运运动如门球、保保龄球、高尔尔夫等；休闲活动方面———如棋牌、书书画、钓鱼等等教育配套方面———老年大学学、图书馆中介资源提供———家政服务务中心、旅游游服务公司、房房屋中介、婚婚介所等社区活动的组织织——如各类类表演活动、交交友活动、聚聚会等。2、

收费方方式费用收取应包含含以下方面：：日常物业管理费费用，按物业业建筑面积收收取；专业物业服务内内容，专项收收取；配套设施使用费费，按会员制制收费或使用用次数收取。普通房产与养生生房产项目赢赢利能力对比比由此可见，养生生养老项目的的盈利能力远远远高于普通通房产项目案例：北京“东东方太阳城”老老年社区区位：坐落于有有“东方莱茵茵河”之美誉誉的北京市顺顺义区潮白河河畔；定位：“世界级级的高尚退休休社区”、“全全新退休生活活的领跑者”规模：规划面积积234万平平方米，总建建筑面积700万平米，共共可入住2万万余人；物业类型：独栋栋别墅、联体体别墅、点式式公寓、板式式公寓和连廊廊式公寓，面面积为78--716平方方米不等；区域概况：项目目所在顺义区区植被覆盖率率、绿化率和和空气质量等等环境条件和和基础条件都都非常好，位位于北京传统统认知的中央央别墅区板块块。项目主要要目标客源地地为北京。22006年，北北京65岁及及以上人口超超10%，按按照国际标准准，已经进入入老龄化社会会，人均GDDP达62110美元，目目标客户的消消费力很强；；规划特点：组团团带状排布最最大借景、组组团设计体现现老年社区特色——极致景景观与闭合的的开放组团整体规划带状排布，景观观资源最大化化：傍水而建建，周边为77000亩绿绿化隔离带。组组团呈带状平平铺，保证了了每个组团与与景观最大的的接触面组团团设计，功能能独立：由于于