我国房地产市场运行状况分析与形势展望

2012年我国房地产市场运行状况分析与2013年形势展望

一2012年房地产市场运行状况（一）宏观调控将稳增长放在更加重要的位置，房地产市场运行景气触底回升2010年以来，我国房地产市场调控始终以“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”为基本思路，2012年以来，中央在多次会议中明确表态，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇（见附表1）。从宏观经济环境来看，2012年宏观调控将稳增长放在更加重要的位置上，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化适时适度预调微调。央行分别于2012年2月24日、5月18日两次下调存款准备金率，分别于6月8日、7月6日两次降息。在上述政策环境下，2012年房地产市场由上半年的回落逐步发展为第3季度的触底企稳和年末的小幅回升；国房景气指数在9月份降到最低值94.39后，10月份和11月份有所提高（见图1）。图12012年房地产市场景气触底回升分季度看：2012年1季度，房屋成交量同比减少，居住用地价格和住房价格全面下降，房地产开发投资增速较快回落，购置土地面积和房屋新开工面积负增长；2季度，商品房销售面积降幅收窄，新建住房价格持续下降，二手住房价格止跌企稳，房价下降城市数量减少，房地产开发投资意愿总体不高；3季度，商品房销售面积同比变化由负转正，重点城市房屋交易量明显高于去年同期，房价企稳，9月份房价下降城市增多，房地产开发投资增速保持低位，住宅新开工面积减幅扩大，土地购置活动景气回升；4季度，房屋交易面积增幅增加，房地产开发投资增速增加，土地购置面积和房屋新开工面积减幅收窄，住房价格上涨，国房景气指数回升。（二）房地产开发企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨在2010年房地产开发企业购置土地面积大幅增加之后，2011年企业购置土地面积增幅有较大幅度下降，全年增长2.6%，增幅减小约26个百分点。2012年房地产开发企业购置土地面积为负增长，全年企业购置土地面积35667万平方米，同比减少19.5%，增幅减小22个百分点。1季度后各月份购置土地面积持续负增长（见图2）。图22012年房地产企业购置土地面积变化分地区[1]看，东中西地区房地产开发企业购置土地面积均为负增长。2012年，东部地区购置土地面积15868.71万平方米，同比减少24.8%；中部地区购置土地面积10691.35万平方米，同比减少17%；西部地区购置土地面积9106.74万平方米，同比减少12%。东部地区企业购置土地面积减幅最大。2012年，三大重点区域[2]房地产开发企业购置土地面积均为负增长，长三角、珠三角和环渤海地区购置土地面积分别比上年减少6.7%、21.1%和24%。环渤海地区土地购置面积减幅最大。2012年地价保持小幅上涨，下半年涨幅略增（见图3）。1～4各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为0.26%、0.39%、0.78%和1.12%，环比累计上涨2.57%。从不同用地类型来看，商业旅游娱乐用地价格涨幅最高，居住用地价格涨幅最低。2012年1～4季度商业、居住、工业土地价格分别累计环比上涨3.32%、2.10%、2.63%。分季度来看，居住用地、工业用地价格第3季度涨幅增加，商业用地价格第4季度涨幅略有回落。图32012年土地交易价格环比变化（三）房地产开发投资增速较快回落2012年房地产开发投资增速较快回落（见图4）。全国房地产开发完成投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比2011年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增速低4个百分点。从月度数据看，前10个月房地产开发投资增速逐月回落，11月增速略有回升。图42012年房地产开发投资变化从不同物业类型来看，商品住宅开发投资增速较快回落，办公楼、商业用房开发投资增速仍保持较高水平。2012年，商品住宅完成投资49374亿元，同比增长11.4%，增速减小18.8个百分点；办公楼开发投资3367亿元，同比增长31.6%，增速减小9个百分点；商业营业用房开发投资9312亿元，同比增长25.4%，增速减小5个百分点；其他物业开发投资9751亿元，同比增长30%，增速增加20个百分点。其中，商品住宅完成投资增速低于2009年，创2000年以来的新低。分地区看，东中西各地区房地产开发投资增速继续回落，2012年，东部、中部和西部各地区房地产开发投资额分别为40541.4亿元、15762.8亿元和15499.6亿元，分别比上年增长13.9%、19.4%和19.8%，增幅分别减小13个、6个和13个百分点。2012年，东部地区房地产开发投资比重持续下降，西部地区房地产开发投资比重缓慢增加，中部地区房地产开发投资占比略高于上年。东部地区房地产投资比重由2005年的66.18%下降为2012年的56.5%；中部地区房地产投资比重由2005年的17.02%上升为2009年的21.9%，2010年和2011年持续下降为21.4%，2012年中部地区房地产开发投资比重为21.95%，略高于2011年比重；西部地区房地产开发投资比重由2005年的16.80%持续上升为2012年的21.59%。2012年，三个重点区域房地产开发投资增速均有所回落。其中，珠三角地区房地产投资比上年增长9.3%，增速减小25个百分点；长三角地区房地产投资增速为16.5%，增速减小11个百分点；环渤海地区房地产投资增速为11.9%，增速减小12个百分点。珠三角地区房地产开发投资增速回落幅度最大。（四）商品房各项供给指标增幅回落，新开工面积负增长2012年，商品房施工面积57.3亿平方米，比上年增加13.2%，增幅减小12个百分点；新开工面积17.7亿平方米，比上年减少7.3%，增幅减小23.5个百分点；竣工面积9.9亿平方米，比上年增加7.3%，增幅减小6个百分点。从逐月数据看，4月份以后商品房新开工面积持续为负增长（见图5）。各类型物业新开工面积增幅均减小，其中商品住宅新开工面积负增长。2012年，商品住宅新开工面积13亿平方米，比上年减少11%，增幅减小24个百分点；办公楼新开工面积0.6亿平方米，比上年增加11%，增幅减小35个百分点；商业用房新开工面积2.2亿平方米，比上年增加6.2%，增幅减小12个百分点。2012年前10个月，保障性住房新开工722万套，竣工505万套，完成投资1.08万亿元。从2012年商品住宅各项建设指标的月度变化来看，住宅施工面积同比增幅由1～2月份的32.8%逐月回落至1～12月份的10.6%，住宅新开工面积前7个月负增长幅度逐步扩大，从单月变化来看，除8月份和11月份，其余各月份商品住宅新开工面积均表现为同比负增长，住宅竣工面积同比增幅也表现出明显的回落态势，由1～2月份的47.9%减小至1～12月份的6.4%。分地区看，东中西各地区商品房新开工面积均为负增长，2012年，东部、中部和西部地区商品房新开工面积分别比上年减少12%、3.4%和1.7%。东部地区房屋新开工面积减幅最大。2012年，东中西地区商品房竣工面积增幅减小，东部、中部和西部地区商品房竣工面积分别比上年增加5.7%、2.2%和17.7%，增幅分别减小6个、11个和0.2个百分点。2012年，长三角、珠三角和环渤海三个重点地区商品房新开工面积均为负增长，分别比上年减少14.5%、11.3%和9.5%。长三角地区商品房新开工面积减幅最大。（五）商品房需求触底企稳，多数城市下半年以来二手房成交量回升态势明显2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增加1.8%，增幅减小3个百分点。其中，现房销售面积为26763.36万平方米，比上年增加0.1%，增幅减小0.4个百分点；期房销售面积为84540.29万平方米，比上年增加2.4%，增幅减小4个百分点。逐月数据看，2012年前10个月商品房销售面积同比均为负增长，11月小幅增加（见图6）。图52012年房地产开发企业房屋建设指标变化图62012年商品房销售面积变化2012年，商品住宅、商业用房销售面积增幅低于上年，办公楼销售面积增幅高于上年。其中，商品住宅销售面积为9.8亿平方米，同比增加2%，低于上年2个百分点；办公楼销售面积为0.23亿平方米，同比增加12.4%，高于上年6.2个百分点；商业用房销售面积为0.8亿平方米，同比增加1.4%，低于上年14个百分点。商品住宅销售面积自年初以来月度累计变化持续表现为负增长，前11个月，商品住宅销售面积同比变化由负转正；10月份和11月份，商品住宅单月销售面积同比明显增加，分别比上年同期增加25.0%和30.6%。分地区看，东部和中部地区商品房销售面积增加，西部地区商品房销售面积负增长。2012年，东部、中部和西部地区商品房销售面积分别比上年增加5.7%、2%、-5.3%，增幅分别增加5.6个、减少9.3个和减少13.3个百分点。2012年，长三角地区商品房销售面积增幅增加，珠三角和环渤海地区商品房销售面积增加但增幅下降。其中，长三角地区商品房销售面积同比增加9.9%，增幅增加约26个百分点；珠三角地区商品房销售面积增加1.8%，增幅减小4个百分点，环渤海地区商品房销售面积同比增加0.3%，增幅减小9个百分点。2012年下半年以来，多数城市二手房成交量回升态势明显。2012年，北京、天津、宁波、郑州等城市二手房成交量分别比上年增加16.1%、21.3%、62.5%、24.2%；上海、深圳、广州、南宁等城市二手房交易量分别比上年减少2.3%、10.1%、20.4%、8.1%，但减幅明显收窄。从交易量的月度变化来看，北京、广州、深圳等一线城市以及天津、宁波、郑州等二线城市下半年以来各月份二手房交易量均表现为同比增加。2012年的二手房市场表现出以下特征：北京、广州、深圳等一线城市二手房市场份额继续上年的下降态势，除深圳外，其余城市二手房交易量均小于新建商品房；二手房的区位优势日益得到购房者的关注，城区二手房交易量所占比重继续上升；小户型住房仍然是二手房交易的主体，在二手房交易量中所占比重继续上升。根据国家统计局全国第六次人口普查资料，2010年，我国城镇家庭中，有21.7%的家庭购买商品房，有4.6%的家庭购买二手房，购买二手房的家庭与购买商品房的家庭之比为0.21：1。各地区（除西藏）城镇家庭中，购买二手房比例最高的五个地区分别是黑龙江（14.4%）、吉林（11.1%）、内蒙古（9.7%）、辽宁（8.8%）、上海（6.8%），购买二手房比例最低的五个地区分别是广西（1.9%）、陕西（2.1%）、海南（2.1%）、山西（2.6%）、河南（2.6%）。（六）房价由降转升，价格环比下降城市数量减少以2010年为基期，2012年12月，70大中城市新建住宅价格平均上涨[3]4.45%，其中，新建商品住宅价格平均上涨4.7%；二手住宅价格平均上涨1.65%。从结构上看，2012年12月，90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上新建商品住宅价格分别上涨5.5%、4.75%、3.45%，90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上二手住宅价格分别上涨2.3%、1.45%、0.15%。90平方米及以下住房价格涨幅最高。从价格的月度环比变化来看（见图7），2012年，70大中城市二手住宅与新建住宅价格分别于4月份和6月份企稳；11月份和12月份，新建住宅价格上涨幅度较大。新建住宅价格环比平均涨幅6月份以来企稳回升，11月份和12月份价格环比涨幅均为0.3%；二手住宅价格环比平均涨幅4月份以来止跌，之后各月价格保持稳中有升，但涨幅均不超过0.1%。图770大中城市新建住宅与二手住宅价格环比变化从价格的月度同比变化来看（见图8），2012年10月份以来，70大中城市新建住宅价格降幅收窄，12月份，新建住宅价格同比变化由负转正，上涨0.2%，8月份以来二手住宅价格降幅收窄，12月份，二手住宅价格同比下降0.35%。图870大中城市新建住宅与二手住宅价格同比变化2012年1～5月份，新建商品住宅和二手住宅价格以稳中有降为主。6月份以来，70大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市数量明显减少。新建商品住宅价格下降城市数变化较大，其中，7月份、11月份和12月份，多数城市新建商品住宅价格稳中有升，价格下降城市数不超过10个。二手住宅价格下降城市数相对稳定，6月份以来，各月份二手住宅价格下降城市数在18个左右。12月份，新建商品住宅价格下降城市数减少为8个，二手住宅价格下降城市数为15个；四个一线城市新建住宅与二手住宅价格均表现为环比上涨（见图9）。图92012年各月份70大中城市房价平稳及下降城市数量变化2012年1～12月，60%的城市新建住宅价格环比累计上涨，接近40%的城市二手住宅价格环比累计上涨；房价环比累计上涨的城市以一二线城市为主。1～12月，70大中城市中，有42个城市新建住宅价格环比累计上涨，涨幅前十位的城市分别是西宁（2.3%）、乌鲁木齐（2.3%）、广州（2.3%）、湛江（1.8%）、银川（1.7%）、北京（1.7%）、泸州（1.5%）、韶关（1.4%）、昆明（1.4%）、福州（1.4%）；新建住宅价格环比累计上涨的城市中，有28个属于一二线城市（省会城市和计划单列市），占比为2/3。有25个城市二手住宅价格环比累计上涨，涨幅前十位的城市分别是太原（5.4%）、昆明（3.5%）、大连（2.9%）、天津（2.7%）、广州（2.6%）、岳阳（2.2%）、北京（1.6%）、西宁（1.4%）、南昌（1.4%）、深圳（1.2%）；二手住宅价格环比累计上涨的城市中，有18个属于一二线城市，占比超过70%。1～12月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建住宅价格分别环比累计上涨1.7%、0.2%、2.3%和0.7%，二手住宅价格分别环比累计上涨1.6%、0.6%、2.6%和1.1%。二2013年房地产市场形势展望（一）2013年房地产市场走势的影响因素影响2013年房地产市场走势的因素包括：宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应状况等。第一，宏观经济温和回升将为房地产市场的发展提供支持。2012年12月16日结束的中央经济工作会议指出：我国发展仍然具备难得的机遇和有利条件，经济社会发展基本面长期趋好，2013年是实施“十二五”规划承前启后的关键一年，要以提高经济增长质量和效益为中心，稳中求进，加强和改善宏观调控，积极扩大国内需求，增强经济发展的内生活力和动力，保持物价总水平基本稳定，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用，实现经济持续健康发展和社会和谐稳定。世行、亚行、IMF等国际机构及众多国内研究机构均预测我国2013年的经济增长幅度略高于8%，高于2012年7.7%的全年经济增幅，CPI涨幅大约为3%。2013年宏观经济继续温和回升将为房地产市场的发展提供持续支持。第二，继续坚持房地产市场调控政策不动摇。中央经济工作会议同时指出：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。这意味着房地产领域将继续“抑制投资投机需求、推进保障房建设”的调控思路，保持多套房的“限购限贷”政策，维护住房的消费品属性；继续加强民生保障，2013年将继续大规模建设保障性安居工程，计划基本建成460万套、新开工600万套。第三，推进城镇化的发展战略将为房地产市场发展带来新机遇。首先，中央经济工作会议制定的“积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化”战略会增加城镇住房需求。目前近7亿城镇人口中约有1.6亿进城农民工还没有“市民化”（见表1），受户籍制度的影响，农民工群体无法获得与城镇户籍人口同等的公共服务和子女的教育机会等，增加了他们在城镇永久居留的不确定性，进而影响了其住房消费意愿，多数农民工住房条件较差。推动“农民工市民化”无疑将会提高其住房消费意愿，增加城镇住房需求。第二，中央经济工作会议提出“要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局”，结合落实有序推进农业转移人口市民化的重要任务，可以预计中小城市将迎来住房市场发展的新机遇。表1近年农民工数量第四，房地产开发企业资金压力有所缓解。2012年，国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款增幅逐月增加。房地产开发资金来源中，国内贷款同比增加13%，增幅比上年增加13个百分点；个人按揭贷款同比增加21.3%，增幅比上年增加34个百分点；定金及预收款同比增加18.2%，增幅比上年增加6个百分点。国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款三者在房地产开发资金来源中的占比之和为52%，比上年同期增加约2个百分点（见图10）。图102012年房地产开发企业资金来源情况第五，2013年商品房新增供应增长将会下降。从房地产市场供给变化来看，一方面，加快保障房建设将继续提供住房供给，初步估计，2013年保障房竣工套数在460万套以上；另一方面，受2011年3季度以来商品房屋新开工面积增幅下降的影响，2013年商品房新增供应增长将会下降，市场存货水平将低于2012年（见图11）。（二）2013年房地产市场形势展望综合市场供求两方面影响因素，对2013年房地产市场走势的预测如下：第一，2013年房地产市场需求保持小幅增加。2012年1～10月各月份，商品房累计销售面积持续负增长，11月份销售面积同比变化由负转正，全年商品房销售面积增长1.8%。在“继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求”的调控政策作用下，预计2013年商品房交易量将保持小幅增加。第二，2013年房地产开发投资增速继续保持低位。从市场房屋消化状况来看，2010年以来较高的“房屋新开工面积/销售面积”将影响企业房屋新开工面积增速的回升；2013年由市场主导的房地产开发投资将出现景气回升，但保障性住房建设投资将对全部房地产开发投资产生负向拉动。基于对房屋在建量的估算以及构建的保障性住房投资与商品房投资对房地产开发投资拉动的动态分析模型，预测得出2013年房地产开发投资增速在14%左右，略低于2012年（见附件）。第三，2013年房价稳中有升。在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将呈现稳中有升态势。图11房地产开发企业房屋新开工面积变化附表12012年国务院多次强调坚持房地产市场调控方向不动摇附件2013年我国房地产开发投资增速将继续保持低位从市场房屋消化状况来看，2010年以来较高的“房屋新开工面积/销售面积”将影响企业房屋新开工面积增速的回升；2013年由市场主导的房地产开发投资将出现景气回升，但保障性住房建设投资将对全部房地产开发投资产生负向拉动。预计2013年房地产开发投资增速在14%左右，略低于2012年。一“房屋新开工面积/销售面积”仍处于较高水平，预计2013年企业新开工面积将小幅增加从房地产市场运行规律的角度来看，市场中的房屋消化状况是影响企业开发投资决策的关键因素，可以用“房屋新开工面积/销售面积”这一指标来反映。自2010年从严的房地产调控政策实施以来，商品房销售面积从2010年下半年开始，多数月份累计销售面积同比增速为个位数，而同期房地产开发企业房屋新开工面积同比增速始终高于销售面积，直至2012年下半年出现逆转（见专栏图1）。附图1房地产开发企业房屋新开工面积/销售面积这使得2010年以来“房屋新开工面积/销售面积”明显高于以往年份（见专栏图2）。2012年前11个月，虽然房屋新开工面积同比负增长，而同期商品房销售面积同比变化已由负转正，但“房屋新开工面积/销售面积”仍高于2006年以来的平均水平。在“继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施”的房地产调控政策环境下，预计2013年