房地产用地市场回顾及展望

2012年房地产用地市场回顾及2013年展望

一2012年房地产用地市场概况2012年，房地产用地市场交易量比上年有较大幅度下降，且呈现明显的季节性特征和地域性特征，土地成交金额也相应下降。全年地价运行较为平稳，地价年度涨幅仍处于近10年来的历史低位，仅略高于2008年。住宅用地保持低位运行，高价地远少于往年。已供土地开工建设速度加快，可望及时形成房屋供应。（一）房地产用地市场交易量下降2012年房地产用地市场交易量下降。根据国家统计局数据，2012年全年，全国房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降19.5%（见表1）。表12012年各月全国房地产开发企业土地购置面积住房用地方面。国土资源部年初公布2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，与2011年全国住房用地计划实际落实量（13.59万公顷）相比，增加27.0%。计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷，占住房用地供应计划的29.1%，超过2011年1000万套保障性安居工程用地实际落实量（4.81万公顷）。8月，根据上半年住房用地供需和已供土地开发利用情况，对年初确定的住房用地供应计划进行了调整，其中20个地区计划量减少，5个地区计划量增加。调整后的住房用地供应计划全国合计总量为15.93万公顷，其中，保障性安居工程计划用地为4.76万公顷。根据国土资源部12月公布的数据，截至11月底，住宅用地供应9.14万公顷，同比减少15.3%，降幅较上半年收窄6.4个百分点。已供土地开发建设速度加快，可望及时形成房屋供应。截至11月底，全国未竣工房地产用地46.87万公顷，其中在建33.46万公顷，与年初相比增加了30.6%，未开工13.41万公顷，减少了40.0%；全国住宅用地中在建面积26.16万公顷，增加了30.4%，未开工面积10.05万公顷，减少了42.4%。保障性安居工程落地任务10月底即提前完成，落实率超过100%。（二）房地产用地交易呈现季节性波动从土地交易的时间分布看，2012年土地市场波动较大。1～4月，土地成交量逐月下降；5、6月份有所回升，但7月份又迅速下降；8月份交易量猛增，9、10月复归于平淡；进入11月后，交易趋于活跃，成交量有所扩大（见图1）。地价也出现上升势头。从全国房地产企业土地购置面积各月环比数据来看，最低是7月份，为-64%；最高为8月份，达223%（见图2）。从同比数据来看，2012年4月份之前全国房地产企业土地购置面积与2011年相比迅速下降，4月末同比增速为-19.3%；5、6、7月份下降幅度有所减缓，但未能扭转增速下滑的趋势，7月末达到全年最低点-24.3%；8月份以后以回升为主，至11月份同比下滑14.8%；但12月份再次下滑，全年同比下降19.5%（见图3）。图12012年各月全国房地产开发企业土地购置面积图22012年各月全国房地产开发企业土地购置面积环比增速图32012年全国房地产开发企业土地购置面积同比增速（三）房地产用地交易存在地域性差异2012年，土地市场依然呈现区域性市场的特征，不同区域、不同城市土地市场呈现出一定差异。从区域看，中西部土地成交量较2011年同比下降9%，幅度相对不大；环渤海、东北、长三角、珠三角等区域均出现大幅度下降，其中东北地区降幅将近50%。11月后，部分地区住宅用地市场开始回升，从四季度数据看，珠三角地区住宅用地成交1417万平方米，同比增长50%，回升较快；中西部地区四季度同比增长11%，也出现明显回升；但其他地区依然是同比下降状态。就土地交易的城市分布而言，全国300个主要城市各类用地共成交近12亿平方米，与2011年相比成交量下降14.6%；其中住宅用地成交3.8亿平方米，与2011年相比成交量下降23.1%。一、二线城市成交量年内增幅较大，尤其是北京、上海等热点城市下半年以来热度提高；重点二线城市成交活跃，但三、四线城市市场明显清淡。2012年全年住宅用地成交面积前20名城市中，仅有上海属于一线城市，南通、徐州、盐城和常州四市为三、四线城市，其余15个城市均为二线城市。居首位的重庆市成交面积超过2000万平方米，武汉和沈阳也都在1000万平方米以上（见图4）。图42012年全国住宅用地成交面积前20城市（四）房地产用地成交价款下降，地价基本稳定1.房地产用地成交价款低于上年2012年全国房地产开发企业购置土地成交价款累计7410亿元，同比下降16.7%（见图5）。图52012年各月土地成交价款2.全年地价小幅上涨全国主要监测城市综合地价季度环比增速持续回升；季度同比增速由降转升，全年增幅处于历史低位。第四季度末，全国主要监测城市综合、商服、住宅地价同比增长率分别为2.61%、3.34%、2.26%，地价同比增速开始加快，较上一季度分别上升0.84、0.19和1.23个百分点，是继2011年底增速连续五个季度回调以来的首次由降转升，但地价年度涨幅仍处于近10年来的历史低位，仅略高于2008年。表22012年全国主要监测城市分类、分季度地价3.住宅地价低位运行住宅用地基本保持平稳，高价地远少于往年，整体仍在低位运行。表32012年全国住宅用地成交总额前10名排行表42012年全国住宅用地单价前10名排行二影响2012年房地产用地市场的政策因素分析2012年，国土资源部按照国务院统一部署，坚持房地产用地市场管理和调控方向不改变、态度不动摇、力度不放松，强调要执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。针对各地的土地市场情况，积极推行了多项政策措施（见表5）。表52012年房地产用地调控政策措施一览续表总体来看，房地产用地市场的管理调控取得了比较好的效果：一是提前完成了保障性安居工程的落地任务。10月底以前，包括新疆生产建设兵团在内的全国30个省（区、市，不含西藏），中央下达的保障性住房所需用地都得到提前落实。二是基本稳定住以住宅用地为主的房地产用地供应总量。到11月底，房地产用地供应总量为13.34万公顷，同比减少8%；中间包括住宅用地供应9.14万公顷，同比减少15.3%。三是保持了地价基本稳定。前三季度，住宅地价基本稳定，环比增长率分别为-0.04%、0.13%、0.92%，同比增长率分别为3.7%、1.77%、1.03%。同比增幅持续放缓，环比增速虽逐季略有回升，但主要监测城市多在1%以内，涨幅不大；四是已供土地开发建设加快，正在加速转化为房屋供应。截至11月底，全国还没有完成竣工的房地产用地共有46.87万公顷，其中33.46万公顷处于建设之中，比年初增加了30.6%，13.41万公顷尚未开工，减少了40.0%；住宅用地方面，全国未开工面积10.05万公顷，降低了42.4%，在建面积26.16万公顷，增加了30.4%。三影响2012房地产用地交易的经济因素分析（一）宏观经济形势及其影响分析当前，中国仍处于城镇化、信息化、工业化和农业现代化进程中，经济有望继续保持平稳较快增长。但从另一方面来看，中国经济发展面临的国内外环境依然复杂。国际金融危机以来，世界经济正在经历一个相对放缓、自我调整的过程，我国外需受到国际金融危机的持续影响尽显疲弱。而国内经济趋稳的基础还不够稳固，储蓄率过高、消费率偏低的结构不平衡问题仍比较突出。在国际国内多重结构性、周期性因素的共同作用下，我国经济潜在增长水平可能会有一个阶段性放缓的过程。2012年，我国宏观经济增速持续下滑，年中在“稳增长”政策作用下，宏观经济出现好转，四季度增速企稳回升。经国家统计局初步核算，全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%；分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。由于外贸形势复杂严峻，2012年进出口增速比上年回落16.3个百分点，仅比上年增长6.2%。促进投资依然是“稳增长”的重要手段。在多种政策措施作用下，实现全年固定资产投资（不含农户）364835亿元，比上年名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%）。虽然增速比上年回落3.4个百分点，但基本保持稳定增长，没有出现大的波动。与投资需要相适应，土地供应稳中有增。2012年国有建设用地供应69.04万公顷，同比增加17.5%，保持了自2008年以来的连续增长趋势；但由于需求制约，增速较2011年回落19.7个百分点。2012年全国土地出让面积和合同成交价款分别为32.28万公顷和2.69万亿元，同比分别减少3.3%和14.7%，而2011年二者同比增幅均在15%左右。由此可见，2012年房地产用地市场呈现“前低后高”态势，交易量比上年有所下降，与宏观经济走势是一致的。（二）金融因素影响分析2012年，中国人民银行继续实施稳健的货币政策，保持合理的市场流动性，引导货币信贷和社会融资规模平稳合理增长，争取实现经济增长、物价稳定和风险防范三者的平衡。12月末，广义货币（M2）余额97.42万亿元，比上年末增长13.8%，增速比上年末加快0.2个百分点；12月末，人民币贷款余额62.99万亿元，人民币存款余额91.74万亿元。全年新增人民币贷款8.20万亿元，比上年多增7320亿元；新增人民币存款10.81万亿元，比上年多增1.17万亿元。全年来看，银行体系流动性较为充裕。保持流动性宽松的同时，为了促进宏观经济稳定增长，年内央行两次下调存款类金融机构人民币存款准备金率、两次下调金融机构人民币存贷款基准利率，而且6月8日的降息为时隔三年半以来的第一次。尽管这些调整幅度并不太大，但是改变了人们对经济增长的预期，也调动了各地建设投资的积极性，促进了全社会固定资产投资的稳定、增长。宽松的金融环境下，许多房地产企业及其他企业的资金重新进入土地市场，提升了土地市场的交易热度。另外，国土资源部、证监会和银监会继续加强联动，在新开发项目贷款的发放上，银监会对于涉嫌炒地行为和土地闲置的房地产开发企业进行限制；而在其再融资、上市或审批重大资产重组时，证监会则予以限制。从金融角度对稳定地价、防异常交易、处置闲置土地和打击囤地炒地进行的具有针对性的调控，促进了土地市场的平稳运行。（三）房地产市场影响分析伴随着国民经济的稳步增长，我国城镇化仍处于快速推进阶段。2012年末，城镇人口占总人口比重达到52.57%，比上年末提高1.30个百分点。国民经济的增长和城镇化水平的提高为房地产业增长提供了基础性支持。出于国民经济宏观调控及促进房价合理回归的需要，2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向，在支持自住性需求的同时，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求。这样，房地产业运行于复杂的经济、政策环境之下，对土地市场产生多种影响。1.房地产开发投资增速下滑，弱化了对土地的需求2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比上年回落11.9个百分点；其中住宅投资增长11.4%，回落18.9个百分点（见图6）。图6全国房地产开发投资同比增速2.商品房销售增速回落、待售面积增加，抑制土地需求房屋新开工面积177334万平方米，比上年下降7.3%；其中住宅新开工面积下降11.2%。全国商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点；其中住宅销售面积增长2.0%，回落1.4个百分点。全国商品房销售额64456亿元，增长10.0%，增速比上年回落1.1个百分点；其中住宅销售额增长10.9%，加快1.7个百分点。全国商品房待售面积36460万平方米，增长27.0%，增速比上年回落6.1个百分点。3.待开发土地面积持续扩大，抑制土地需求从2012年数据来看，待开发土地面积基数较高，而且年内在持续增长；与2011年同期相比，1～11月份累计多出2880.9万平方米。尤其在年初时，与2011年同期相比竟高出42%，这也可以部分解释前半年多个地方土地流拍的现象（见表6）。表62012年、2011年待开发土地面积对比4.房地产开发由三、四线城市向一、二线城市回归，导致土地交易呈现地域性差异2010年房地产限购调控开始之后，许多房地产开发企业纷纷转向三、四线城市；但由于三、四线城市潜在需求有限，房地产库存在短期内即日益饱和，面临供应过剩风险。再加上2012年后期一、二线城市房地产市场出现量价齐升的形势，开发企业又将注意力转向一、二线城市，使得一、二线城市土地交易量年内增幅明显，三、四线城市则降幅有所扩大。只是北京、广州等一线城市土地供应量不足，才导致出现多数二线城市土地成交放量的现象。四2013年房地产用地市场展望（一）2013年房地产用地市场宏观经济背景根据2012年底召开的中央经济工作会议，经济工作总基调仍是“稳中求进”。2013年，要以提高经济增长质量和效益为中心，加强和改善宏观调控，积极扩大内需，加大经济结构战略性调整力度，增强经济发展的内生活力和动力。虽然可能由于换届效应，各地投资热度增大，但鉴于当前的国际、国内经济环境以及转变经济发展方式的要求，我国宏观经济继续保持7.5%左右较低增长率的可能性较大。货币政策稳健取向不变，新增货币供应量和贷款相比2012年将有所增长，新增房地产贷款继续上升，对房地产业的利好仍将持续。城镇化、经济体制改革等中长期政策的继续推进，将为国民经济和房地产业发展提供持续动力。（二）2013年房地产用地市场政策背景按照中央经济工作会议要求，2013年将继续坚持房地产市场调控政策不动摇，调控政策仍保持从紧，限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段。另外，如果房价继续上涨，仍有出台更严厉措施的可能性。土地政策方面。国