房地产市场和建筑材料市场

房地产市场和建筑材料市场

2004年是我国建筑材料市场价格发生巨大变化的一年，以建筑钢材为代表建筑材料经历了一个价格上涨、回落又逐渐稳中有升的变化过程，装修材料市场也呈现出前所未有的兴旺局面。2003年到2004年度我国房地产市场持续走强，房地产需求旺盛，价格持续升温，市场活跃，成为年度经济的亮点。1～11月，全国房地产开发投资额达到10738亿元，同比增长29.2%，其中，商品住宅完成投资7284亿元；全国商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%，其中，商品住宅平均销售价格为2580元/平方米，上涨11.6%。建筑材料价格变化所造成的房地产产品成本上升被淹没在房地产市场的良好表现中。一主要建材市场回顾与展望2004年建筑钢材市场在经历了年初的短暂萎缩后，随着施工季节的到来，建设工程全面展开，市场价格呈现了猛烈上涨的势头。2月中旬，全国30个主要城市螺纹钢平均价格为4019元/吨，比2003年同期高出1395元/吨，上升幅度达56%。在宏观调控政策的影响下，3月到5月建筑钢材中的线材和螺纹钢价格呈现下跌趋势，回落到每吨3250元和3440元。5月在钢材市场价格下跌的情况下，中国钢铁工业协会召集了40多家国有大中型钢铁企业召开了“稳定国内钢材市场座谈会”以应对钢材价格下跌的局面，会议根据上下游产业变化情况和市场供需关系，确定了在保证行业合理利润率前提下的所谓“协调价格”。钢价协调会后，钢材价格7月开始出现回升，多数地区的螺纹钢价格达到4700元/吨，8月上旬钢材价格普遍上扬。根据国家统计局资料，全国1到11月份钢产量2.7亿吨，比去年同期增长23%。2004年，由钢铁工业协会牵头召集形成的大中型钢铁企业价格联盟，成为最具有深远意义的事件。这种价格联盟起到了稳定钢材市场价格的作用，保障了钢铁企业的利润空间，避免了由于价格波动对下游市场造成过大冲击。钢铁行业是国民经济的命脉，钢铁市场的稳定对国民经济的健康快速发展至关重要，价格联盟成为调节钢铁生产及其下游产业发展的闸门，进而影响整个国民经济的发展。但另一方面价格联盟也有消极的一面，它的存在有悖于市场公平竞争的根本原则，损害非主体钢铁企业的利益，影响到它们的发展。人为的价格操纵还会对原材料供应商、用钢产业及相关产业的发展造成广泛的影响。虽然2004年的价格联盟对稳定钢材市场价格、保证国民经济的健康发展发挥了积极的作用，但对行业价格联盟的有效控制和合理利用再次引起了产业界和理论界的关注。1996年以来，中国钢产量一直位居各国之首，目前钢产量和消费量均为世界第一位，在全球钢铁市场中占有举足轻重的地位。钢铁产业的高增长高赢利主要得益于我国实行以扩大内需为主的积极财政政策，固定资产投资对GDP的贡献一直保持在高水平。其中房地产业的高速发展更有利的支撑了钢铁企业的良好表现，2000～2002年我国房地产投资增长速度保持在21%以上，占全社会固定资产投资比例分别为15.1%、16.9%、17.9%。尽管在未来的一定阶段内仍需依靠扩大投资带动经济增长，但投资增速将有所放缓，通过提高消费来推动GDP增长将成为经济发展的方向，在全社会固定资产投资逐渐放缓的前提下，钢铁的市场需求将受到影响。经济的持续快速发展也使木材需求量不断增长，但随着生态环境保护意识的增强及相关政策措施的实施，木材产量大幅度下降，木材市场供应偏紧，从而拉动了木材市场价格的抬升，虽然不会出现价格暴涨暴跌的局面，但也会保持较高的上涨幅度。总体上看，目前国内市场的木材供求处于良性循环状态，市场已从卖方过渡到买方。受木材价格上升的影响，地板、门、实木类家具、橱柜等产品的价格也在上涨。从2003年底水泥产品需求增长引发价格大幅度上升开始，水泥生产行业的效益有了普遍提高，整体上走出了低谷。在工业化、城市化进程加快、消费结构升级、国外制造业向我国转移的形势下，水泥行业的发展前景看好，但水泥行业规模结构不够合理，亟待实现产业结构的升级。2003年有关部门发布了《关于防止水泥行业盲目投资加快结构调整的若干意见》，2004年1～9月国家对水泥行业发展进行了严格控制，实行“上大下小”、“有保有压”的政策，很大程度上制约了高耗能水泥企业的发展，所以在未来一段时间内水泥总体供应量不会有大幅度的上升。2004年全国水泥行业保持了良好的增长势头，运行稳定，效益增加。1～7月全国水泥行业完成销售收入1227亿元，累计实现利润86亿元。根据国家统计局资料，全国前11个月水泥产量8.47亿吨，比去年同期增长15.5%，预计全年水泥产量将超过9亿吨，达到2000年以来的最高水平。水泥行业的良好表现源于国民经济的快速发展，得益于房地产市场强劲造成的水泥供应价格回升和上涨。在未来一段时间内，宏观调控对固定资产投资造成的影响会越来越明显的反映到水泥需求市场，在房地产强势发展刺激水泥需求和一些行业固定资产投资放缓减少水泥需求的双重作用下，水泥价格将不会有很大的起落。2004年我国建筑材料年产值已经超过8000亿元，主要建筑材料产业在有关政策的统一调整下稳定发展。虽然建材市场近期趋于稳定，但市场后续需求并不乐观，信贷、土地等宏观调控措施依然紧绷，房地产行业等建材产品的下游需求无法大幅放量，对建材价格的走势影响很大。国家发改委有关人士强调宏观调控仍然处于关键阶段，要巩固已经取得的宏观调控成果，就要继续保持宏观调控的力度，防止钢铁等行业盲目投资的反弹。二房地产行业进入精耕细作时代房地产市场供需结构性矛盾是造成房地产价格高涨的最主要原因。住房制度改革、城市化进程、加入WTO、居民住房更新，旧城改造都支持着房地产市场需求的增长。长期的实际负利率导致通胀预期增加，房地产投资成为资本增值的重要渠道，也导致房地产需求增长。城市土地资源的稀缺，开发资金的巨额投入，市政基础设施配套条件限制，拆迁成本和难度的加大等因素都限制着房地产市场的供给量。政府一系列规范房地产市场的法规抬高了行业准入的门槛，在客观上起到重新整合房地产市场的作用，尤其是土地“招拍挂”制度的实施，使土地价格更加趋近于市场，获得土地的成本大幅度提高，土地资源对于房地产企业越发宝贵，形成“千金易得，一地难求”的局面。上半年土地平均价格增长了11.3%，而全国房价平均增长水平为10.3%，土地成本在房地产开发中的绝对权重地位得到进一步的加强。在土地价格上升刺激房地产价格上升的同时，房地产开发企业增加的土地成本并不能通过房地产价格的上升全部转移到购房者身上，这使得房地产企业的利润空间被压缩。提升房地产产品品质，最大限度的整合相关资源，实现高完成度的房地产产品，增加产品附加值以提升房地产价格，扩大利润空间成为多数房地产企业的选择，由此房地产企业进入了精耕细作时代。建筑材料尤其是装修材料投入的大幅度提高是增加建筑产品附加值的主要途径，多数房地产企业不再把来之不易的土地快速建设后以毛坯房出售，而是聘请著名的装修设计师对产品进行精心的装修设计、庭院园林设计，房间配送洁具、橱具甚至家具和灯具，高档房地产产品更是选择高档和著名的洁具、厨具品牌来提高产品吸引力和附加值，房地产市场将出现更多的精装修产品。通过对若干北京市商品房的价格进行分析，发现原售价在5000～6000元/平方米的区域，其建筑安装成本多数在1500元/平方米左右，其装修标准每提高300元，售价可以提高600元，而购买商品房的业主要想通过自己装修获得这300元的装修效果，装修投入普遍也要达到600～700元，这些还不包括业主必须投入的时间、精力以及纠纷风险和保修困扰。有些高档房地产项目为了吸引高端购买人群更是不惜重金聘请外国设计师，选用进口内外装修材料，进口的家具电器，使每平方米的装修成本达到千元以上。售价可以接近2万元/平方米的水平，可见房地产产品的深加工为建筑产品创造了巨大的利润增长空间。对于房地产市场来说，建筑装修材料由房地产企业统一采购、统一施工，有利于获得批量采购的低价格，有利于通过开发企业的专业人员采购保证建筑材料的品质；有利于实现由房地产企业统一控制装修施工质量并获得成规模统一施工的低价格。正因为如此，房地产市场的整合效果将进一步传递到建筑材料、装修材料甚至装饰和家具市场，房地产企业将延伸产业覆盖面，分散家装的市场份额将受到打压，住宅项目销售后“千家万户搞装修，人人都当工程师，建材市场遍地是，装修队伍满天飞”的局面将得到改善。精装修商品房市场份额逐渐加大，可以改善“买楼三五天，装修大半年”、新楼里满是建筑噪音和建筑垃圾的局面。以往的毛坯房第一批购房入驻者必须要等到最后一批购房入驻者完成房屋装修后才能获得安宁温馨的生活环境，这一过程短则几个月长则一两年，使很多购房者不堪其扰。往往装修期过后崭新的建筑物公共空间已经变得面目全非。精装修住房可以使购房者直接入驻到一个崭新理想的生活环境，实现改变居住就能改变生活的目标。分散家装造成建筑行业里存在着众多的各类装修公司，他们良莠不齐，水平各异，施工和管理水平差距很大，人员成分复杂，游离于政府和行业的有效监管以外，不仅在施工中存在很多安全问题，不恰当的装修还会对房屋的安全使用造成隐患，对建筑物产生不利的影响。建筑材料的统一采购有利于促进建筑装修材料市场确立品牌意识，提升产品质量，有利于刺激建筑装饰材料生产企业间的竞争，淘汰小作坊式的生产企业，促进其规模经营、产品升级。只有在形成产业规模和产业标准的前提下，节能型、环保型、智能型等技术含量高的新型建材产品才能被不断开发出来，高科技含量的产品可以促进建筑材料产品的升级，也可以使建筑材料产品的外延进一步延伸。目前，我国有大小建材企业40万家，很多处于作坊式生产阶段，无论是生产还是营销都难以有大的作为，更谈不上打进国际市场参与国际竞争。房地产行业的产品升级客观上提高了建筑材料市场的产品准入门槛，通过市场对产品进行筛选，使资金和技术向真正有竞争力的品牌集中，使建材行业进入品牌时代。提高房地产行业准入门槛，提高开发用地的获取成本，不仅对房地产产业本身造成巨大影响，对建材行业的影响也是深远的，甚至对国民经济的很多方面都会造成潜在的深远影响。房地产业与建筑业、建材业、金融业、交通运输、邮电、市政、园林、油漆化工、家具、家用电器、餐饮娱乐、商业服务等行业有着密切的联系，房地产业带动这些产业的发展也依赖于这些产业的发展。三北京市2004年建筑材料市场的变化2004年，北京市宏观经济在整个国民经济持续、快速、健康发展的带动下，以及奥运经济的刺激下继续呈现繁荣景象，固定资产投资强劲，消费需求旺盛。固定资产投资拉动着建筑材料的需求。2004年北京市房地产开发投资总体始终保持平稳增长的态势，销售市场呈现供求两旺的局面，市场比较明显地处于景气状态。1～11月，累计完成房地产开发投资1151.3亿元，比上年同期增长20.8%，占全社会投资的比重由上年的55.3%上升到56.9%，仍是北京市投资最主要的支撑点。房地产业的发展，促进了城市基础设施的建设，有效地带动了建材、装饰材料、公共服务业及建筑业的发展，成为推动国民经济增长的重要产业部门。图12003～2004年北京市钢材价格变动情况在宏观经济形势和北京市固定资产投资及房地产市场的带动和影响下，2004年北京市的主要建筑材料市场表现良好，价格变动典型的体现了全国建筑材料的价格走势，以钢材市场为例，价格在2003年起伏上扬的基础上，经历了2004年年初的停顿阶段，2、3月的上涨阶段，4～6月的下挫阶段，7、8月的回升阶段和9月以来的基本稳定阶段，年内建筑用钢材最大价差达到每吨1000元以上，幅度达30%（见图1）。按照建筑面积每平方米消耗钢材60公斤计算，仅钢材一项每平方米建筑成本就发生60元的变化，占建筑安装总成本的4%，可以在房地产售价上产生1.2%的影响。如果将钢材价格峰值与近年的低值进行比较，价格差别可以达到每吨1800元，每平方米建筑成本可以发生100元的变化。根据北京