房地产企业投融资结构与金融风险分析

房地产企业投融资结构与金融风险分析

一2006年投融资结构分析（一）投资结构1.投资结构中住宅投资所占比重有所上升2006年，房地产企业开发投资达19382亿元，同比增长21.8%，比2005年增长0.9个百分点，低于同期城镇固定资产投资2.7个百分点，占城镇固定资产投资比重下降0.5个百分点。在总投资中，住宅投资所占比重同比上升1.9个百分点。其中，普通住宅、经济适用房及别墅、高档公寓分别占41.8%、3.6%和7.3%，经济适用房同比上升0.3个百分点，别墅、高档公寓同比上升0.7百分点。从多年的数据看，2000～2006年房地产企业开发投资中，住宅投资所占比重基本是上升态势。其中，经济适用房投资所占比重呈下降态势，2005年最低下降到3.3%；别墅、高档公寓投资所占比重呈上升态势，2004年最高达8.2%。办公楼投资所占比重呈下降态势，2005年和2006年最低，为4.8%。商业营业用房投资所占比重比较平稳，最低年份是2000年，为11.6%，2004年最高，为13.1%（见表1、表2）。[1]表12000～2006年城镇固定资产投资、房地产投资及增长率表22000～2006年全国房地产企业开发投资结构情况2.住宅投资增速和经济适用房投资增速均呈上升态势2006年1～12月，房地产企业开发投资中，住宅投资所占比重逐月上升。其中，普通住宅、经济适用房所占比重呈上升态势；别墅、高档公寓所占比重呈下降态势；办公楼和商业营业用房所占比重趋于稳定，分别保持在4.3%～4.9%及11.9%～12.3%之间（见表3）。2006年1～12月，房地产企业投资增长速度也可以进一步说明住宅投资所占比重呈上升态势。住宅投资增速始终高于房地产企业开发投资增速，平均高出4.1个百分点，也高于2005年住宅投资平均增速3.9个百分点。经济适用房投资增速起伏较大，由1～2月的-6.2%上升到1～12月的32.7%，扭转了2005年经济适用房负增长状况。办公楼投资增速由1～2月的6.6%上升到1～12月的21.0%。商业营业用房投资增速1～12月比1～2月下降了近10个百分点（见图1）。表32006年1～12月房地产企业投资结构情况图12006年1～12月房地产企业投资增长情况从以上数据分析及国家的宏观调控措施看，今后一两年的住宅供给将会增加，特别是普通住宅、经济适用房供给将会有一定提高。同时，政府应继续引导房地产开发企业向中低价位、中小套型面积的商品住宅投资。3.区域投资结构存在较大差异2006年，东、中、西部地区房地产企业开发投资额分别为12383亿元、3524亿元、3475亿元，同比增长分别为17.4%、30.8%、30.3%。继续延续东部地区低于全国增长速度，中、西部地区快于全国增速态势。但东部地区投资增速比2005年上升3.4个百分点，中、西部地区投资增速比2005年分别下降了1.7和3.1个百分点。东、中、西部地区房地产企业开发投资占全国房地产企业开发投资中的比重分别是63.9%、18.2%、17.9%，东部地区比1～3月下降5.3个百分点，中西部地区分别比1～3月上升3.1和2.2个百分点。与2005年相比，东部地区所占比重下降了2.3个百分点，中、西部地区所占比重分别上升了1.2和1.1个百分点。三大区域的住宅投资和经济适用房投资占全国住宅投资和经济适用房投资的比重仍然是东部地区呈下降态势，中、西部地区呈上升态势（见表4）。尽管区域差异在逐步缩小，但是东部地区所占比重份额仍处于绝对优势。表42006年1～12月东、中、西部地区房地产企业开发投资结构情况（二）融资结构1.国内贷款比重、增速双提高2006年，房地产企业开发资金达26880.2亿元，同比增长25.6%，增幅上升2.2个百分点。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金占资金小计的比重分别为19.6%、1.5%、31.9%、47.0%。国内贷款、利用外资所占比重分别比2005年上升1.3和0.3个百分点，二者均为2004年以来最高。自筹资金、其他资金均下降0.8个百分点，其他资金中的定金及预收款比重下降了6.3个百分点（见表5）。表52000～2006年房地产企业资金来源结构情况2006年1～12月，房地产企业开发资金平均增长26.5%。其中，国内贷款平均增速高达47.1%；利用外资、自筹资金、其他资金平均增速分别为26.6%、25.4%、18.3%，其他资金中的定金及预收款平均增速首次出现负增长为-6.2%。资金来源增长情况见表6。表62006年1～12月房地产企业资金来源增长情况2.国内贷款主要集中在东部发达地区2006年，东、中、西部地区房地产企业开发资金分别为18526.3亿元、4092.7亿元、4261.3亿元，占资金来源的比重分别是68.9%、15.2%、15.9%。东、中、西部地区房地产企业开发资金同比增长22.7%、37.8%、37.8%，增长速度依然保持东部地区低于全国增速，中、西部地区超过全国增速的态势。在房地产企业开发资金来源中，国内贷款主要集中在东部地区，所占比重为76.4%，同比下降1.6个百分点（见表7）。在东部地区中，北京、广东、上海三省（直辖市）国内贷款占全国总量比重达37.9%，占东部地区总量的49.5%。北京市的国内贷款为841亿元，远远超过中、西部地区的国内贷款总量583亿元和657亿元。表72006年东、中、西部地区房地产企业资金来源情况二金融风险分析2000年以来，房地产开发进入了一个前所未有的高潮，房地产市场也呈现出良好的发展态势。但是在房地产业高速发展的背后，其风险也日益增大。房地产投融资结构主要依赖银行贷款，即房地产开发贷款及最终转变为销售收入的住房抵押贷款构成房地产开发资金的主要来源。金融市场结构方式决定了依赖银行贷款具有一定的合理性，这种投融资结构并不意味着必然带来金融风险。实际上，真正影响房地产金融风险的主要因素是银行体系本身及市场信息不透明、相关制度不完善等外部环境。（一）房地产企业投资风险房地产是投资数额大、投资回收期长的产业，在其发展过程中必须得到金融业支持才能较好发展。金融业的任何变化，都会对房地产业产生影响。影响房地产企业投资的金融风险有许多不确定因素，认识房地产企业投资的金融风险，有助于房地产企业投资减少或避免不必要的风险损失。房地产企业投资主要面临的金融风险包括以下几点。一是政策风险。房地产业是国民经济的先导产业，属于固定资产投资范畴。当经济表现较热时，即固定资产投资过旺时，国家要进行宏观调控，房地产即成为国家宏观调控的重点。换言之，房地产业的发展直接受国家宏观调控政策的影响。如20世纪90年代初全国各地不断出现房地产热，社会的主要资金大量流入房地产业，导致了通货膨胀。在这种情况下，政府通过宏观调控政策，收紧银根，抑制了房地产项目的扩展，使一批房地产开发项目下马。国家宏观调控政策的实施，使大部分房地产企业受到一定影响，房地产业相应出现回落，商业银行利益连带受损，出现房地产金融风险。二是利率风险。银行利率的变化取决于资金市场的供求关系和相应的金融政策，当银行贷款利率提高时，会带来房地产投资成本的增加，也就是利息支出的增大，即房地产投资的金融风险加大。同时，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场一方面生产成本将有增加；另一方面市场需求降低，这无疑会给房地产企业投资带来损失。三是收回贷款风险。银行贷款是要收回的，为防止贷款损失，商业银行往往是“嫌贫爱富”，即在房地产企业财务状况不佳时，加紧催收贷款。这容易造成雪上加霜或者是釜底抽薪的局面，给房地产企业投资带来一定的投资风险。此外，房地产企业投资还存在投资时机风险、投资区域风险及房产质量风险等商业风险。（二）房地产融资结构中对银行信贷依赖分析2003年实施宏观调控以来，房地产企业融资成为一个焦点问题。从金融政策看，国家出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）以及《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对房地产企业开发贷款做出了严格规定。这不仅提高了借款成本，使融资条件趋于严格，也加大了融资难度。根据前面分析得出，房地产企业的融资结构具有明显的依赖银行贷款特征，资金来源主要是自筹资金、银行贷款、定金及预收款。在2003年以来的宏观调控下，不同规模的房地产企业受到的影响是不同的。资金充足或者土地储备比较充足的大型房地产企业受到的信贷约束较小；对规模较小的房地产企业而言，影响比较大。之所以出现房地产企业融资对银行贷款过分依赖，主要是由国内金融市场结构决定的，即现阶段我国金融市场的融资结构中银行贷款仍然占主要地位。主要表现在以下几点。一是商业银行是最大的资金供给者。商业银行的重要地位决定了银行贷款是房地产投融资活动最重要的资金来源。二是房地产企业贷款是银行较为优良的资产之一。房地产企业贷款能够满足银行对资产安全性的追求。相对于其他贷款，房地产企业贷款的质量更高。尽管房地产价格具有周期性波动，趋势却呈现不断上涨。房地产企业贷款质量较好。2005年末，房地产企业不良贷款率为8.9%，比上年下降2.19个百分点。[2]个人住房贷款不良贷款率远远低于房地产企业不良贷款率。三是房地产贷款成为银行利润的增长点。[3]2006年末，存贷差已经突破10.9万亿元，同比增长了17.2%。金融机构贷款余额占存款余额的比重为69%。按照《商业银行法》规定的存款资金利用的75%上限计算，有2.2万亿资金闲置在银行体系而没有得到有效利用。面对持续增长的存贷差，银行寻找新的利润增长点。近几年房地产市场需求旺盛，投资者对房地产贷款需求很大，并且房地产贷款质量较好，所以银行倾向于增加房地产贷款供给。[4]四是房地产开发结构对融资结构的影响。2006年，商品住宅投资规模占总投资规模的70.2%，商业房地产（办公楼和商业营业用房）的投资比率为16.9%（见表2）。购买商品住宅的多数消费者要申请个人住房贷款，即住宅投资比重越大，个人住房贷款需求越多。短期内，我国房地产开发投资中住宅投资比重不会大幅下降，因此，房地产企业对银行信贷的依赖是不可避免的。综上所述，在今后一段时间内银行贷款仍然是房地产企业的重要资金来源，而且还有可能进一步扩大。据统计，2005年，我国房地产企业贷款和个人住房贷款合计占全国贷款的比例为13.9%，发达国家的这一比例要高于我国。[5]（三）房地产金融风险与金融安全近几年，流行一种观点，认为房地产企业过度依赖银行信贷会对银行金融安全产生威胁。房地产企业过度依赖银行信贷的融资结构并非必然造成金融风险，也不会威胁金融安全。其实，金融体系是否安全的关键在于银行体系本身及相关外部环境是否得到完善。（1）金融体系本身脆弱是威胁金融安全的主要原因。一是商业银行的资本充足率和不良资产率决定银行风险，在一定程度上威胁金融安全，比如在商业银行的资本充足率低或不良资产率高的情况下。二是商业银行资产负债期限结构是否匹配，决定银行贷款的流动性。房地产个人住房贷款多数属中长期贷款，因此在房地产贷款上，住房抵押贷款证券化是解决长期资产流动性的一个有效渠道，银行可以通过证券化的方式将住房抵押贷款债权转让给二级市场投资者，可以降低房地产贷款风险。现阶段我国正在进行住房抵押贷款证券化的试点工作。（2）房地产金融风险受到制度不完善的影响。一是抵押担保制度不健全、不完善。如抵押物处置成本高，银行无法顺利实施抵押权等。二是房地产价格波动幅度过大会带来金融风险，即借款人违约风险。如果借款人的贷款价值超过房价，借款人就存在违约风险。在这种情况下，抵押物拍卖所得将不足以清偿贷款本金。此外，房地产市场信息不对称也会对银行造成损害，比如假按揭贷款。（3）房地产开发企业规模小、负债率高、盈利能力不足形成的金融风险。房地产企业规模小，导致抵御风险的能力差，一旦链条中的某个环节出现严重问题，房地产市场风险极易转嫁给银行，导致银行不良贷款增加。三2007年预测及对策建议（一）房地产投资将保持在20%以上，投资结构将会改变2007年，国家将加大宏观调控执行力度，并会继续出台土地、金融、税收等层面的政策。在“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房”及“全面落实‘国八条’和‘国六条’，着力改善中低收入家庭住房条件”的政策指导下，房地产投资增幅将保持在20%以上，商品住宅投资也会稳步增长。其中，经济适用房、普通住宅投资占全国投资的比重会继续提高。（二）拓宽房地产直接融资渠道将有突破尽管拓宽房地产直接融资渠道步履维艰，2006年的房地产信托出现严重的萎缩。据不完全统计，2006年共发行集合资金信托计划545个，发行规模594.05亿元，与2005年相比，分别增长-5.05%和13.61%。但随着管理层对房地产投资信托基金的试点和放开，2007年房地产信托的发展将会出现质的飞跃，直接融资渠道的拓宽将会有所突破。（三）防范房地产金融风险的对策建议2000年以来，在国内房地产开发企业资金来源中，自筹资金和国内贷款的数额不断上升，2006年分别占到全部资金来源总额的31.9%和19.6%。如果考虑到最终转变成为房地产销售收入的住房抵押贷款，那么