控制性详细规划现状调研报告

控制性详细规划现状调研报告一、历史文化背景1．历史沿革

江阴地区历史悠久，见诸文字记载的历史已有2500多年。自汉迄元，为乡、为县、为郡、为国、为州、为军、为路、置废分合不常。沿用名称有暨阳、江阴、暨州、连洋州。自西晋起已有1706年的建县历史，1987年撤县建市，是江苏省的历史文化名城。

江阴地区古时设三门四水关，由于港口、码头的发展，南门、北门沿大街形成城外建成区。建国后，南门地区沿新河进行建设。到了80年代，随着经济的发展，南门地区进行了大规模的建设。2．文物古迹

十方庵：在江阴南门外吴家桥东首，始建于明万历年间，本名十方云水禅院，咸丰十年毁于兵乱，仅存颓屋数椽，清同治年陆续修建，光绪十年建毗卢殿，规制宽敞，为邑中诸庵冠，今存前殿五间，殿北壁间砌有董其昌塔形楷书“心经碑”。

五云桥：石砌拱桥，建于清朝。1992年被江阴市人民政府公布为“江阴文物保护单位”。3．传统民居风貌

南门地区传统民居分布于运粮河、东转河两岸和忠义街、埠下街、石子街、河东街一带，其形态基本上取决于河道、街道的走向和宽窄变化。民居分布于河道两侧，形成了以河道为主体的带状空间，以街串巷的交通骨架把各住户连接成整体。东转河两岸及忠义街两侧的民居大都建于民国初年，其中一些为大户人家或在外经商的富裕人家的宅院，房屋多为多进合院式，规模较大。而埠下街、河东街、石子街一带多为解放后建造的一般民居，规模较小，建筑质量较差。江阴民居具有以下特点：

（1）“河—路—房”的空间格局

南门地区传统民居临河而居，形成了以河道为主体的“水—路—房”的空间格局。水的一侧为路（或埠），路边建民居；或民居直逼河边，并可从宅中直接接近河面，另一侧形成街道。空间形态有：“房—河—房”、“房—路—河—房”、“房—路—河—路—房”等多种形式。

（2）“黑—白—灰”的民居色彩

南门地区民居同其它江南民居一样，其建筑色彩特征主要体现在粉墙黛瓦的强烈对比。黑（深灰）与白虽然可以摒除在“色彩”的范畴之外，但明暗对比却异常强烈。洁白的墙面与青灰色的屋顶相互衬托对比，窗棂等木装修一般油漆成栗皮色，整体给人以清新淡雅的感觉。

（3）“轻、秀、雅的建筑风格”

堂屋连着天井、精美的构件不染丹青、高低错落的马头墙，即使是有些建筑预制混凝土构件和承重砖墙代替了木结构，但建造者仍可以赋予它黛瓦粉墙。传统的建筑风格仍得以保留，是南门地区历史文化的见证。二、土地利用现状

南门地区属于江阴市中心城区组成部分，用地范围东起花山路，西至锡澄运河，北起环城南路，南至城南大道，面积约2.82平方公里，其中城市建设用地为222.11ha，占78.86%。在整个城市建设用地中,居住用地为78.51ha,占城市建设用地的35.35%；工业用地为90.15ha，占城市建设用地的40.59%。

总体来说，整个南门地区用地布局较为混乱，工业用地、居住用地混杂，市政设施严重不足，缺少配套公共服务设施，环境质量较差，土地利用效率低下。现状用地平衡表

三、居住用地

南门地区居民由3个社区（南门社区、南园社区、环西社区）和3个村（澄南村、梅园村、工农村）组成。现有常住人口15487人，其中南门社区5848人，南园社区2419人，环西社区3543人，澄南村880人，梅园村1500人，工农村1217人。现状除工农村有部分农业人口外，其他都成为城市人口。

居住用地主要分布在环城南路以南，东转河、运粮河一带，呈现由中心城向南拓展趋势，布局也体现了居住形成过程中沿河亲水性的特点。

南门地区居住是长期以来逐步形成的，布局比较分散，与工业用地交叉布置，彼此干扰严重。由于区内道路不通畅，可达性较差，而且工业区的货运车辆影响居住的安宁。区内只有少量私人商店，缺少配套的公共服务设施。大部分住宅质量较低，绿化用地很少，环境脏乱。虽然建筑密集，由于大多住宅层数不高，用地很不经济，居住用地平均容积率只有0.8。从统计抽查的数据来看，人均住宅建筑面积为45平方米，面积标准虽高，但住宅质量差，设备陈旧。住宅建筑有三种形式：公寓式、自建房和民居。公寓式住宅多为20世纪70-80年代建造，5-6层，分布比较集中，行列式布置，有合理的日照间距，基本能满足卫生通风条件，但每套面积较小，户型比较陈旧，不适合现代居住要求。自建房比较分散，层数、面积、建造年代、建设标准相差很大，有的建筑间距不能满足日照和通风要求。民居主要分布在忠义街一带和东转河两侧，建造年代较久，多为一层，建筑密度很高，有的地段达到80%，建筑质量低下，缺少基本的卫生设施，根本不能满足居住要求。

南门城区居住用地主要分为三类：多层住宅区、居民自建住宅区、较有特色的民居区。由于南门地区在住宅质量、住区环境、配套设施等方面与旧城中心存在较大差距，致使旧城中心对居住人口的吸引力远大于南门地区，南门地区居住人口外迁非常突出。

新建居住小区开发规模小，规划设计缺乏创新，不利于小区安全和物业管理，且不利于居住区配套设施的建设。

区内居民自建房大多为2～3层，建筑质量较好，但规模小、分布散，缺少统一规划，普遍存在基础设施差，公共设施不配套，缺少活动空间，环境质量差等问题。这些是旧城更新必须解决的问题。四、工业用地

江阴是一个工业城市，由于历史原因，南门区内工业用地达到40%以上，而且工业门类多达十几个，以机电、冶金、电子、纺织、化学、轻工和建材为主。大小工企业70多家，产值达28.5亿左右，主要沿河（锡澄河、应天河）分布。目前部分厂已倒闭，也有的正在搬迁中。

南门地区内工业用地大部分属于二、三类工业，主要沿河（锡澄河、应天河）分布，这与工业生产用水、运输和排污方便有关。由于工业发展的无序性，南门城区工业大都是见缝插针，并与居住用地相互混杂，布局非常混乱，并存在废气、废水污染现象。工业用地的利用率很低，根据抽查统计，多层厂房区的容积率为0.81，低层厂房区容积率仅为0.38。

存在的主要问题：

工业布局混乱、规模小、污染重、用地效率低。目前现状工业以粗放型和劳动密集型为主，技术含量普遍偏低。城南地区工业用地与居住用地混杂，很多工业存在污染。五、公共服务设施1.现有公共设施现有公共设施如下：

行政办公（C1）：教委、港航监督处、澄江交管所及几个村委会(工农村委会，五云桥村委会，环南三村委会等)。

商业金融（C2）：农副产品交易市场、林盛贸易公司、城中诚家私城、嘉源食品有限公司、农行西郊办事处、外资物资总公司、金澄集团装潢公司、江房屋建设开发公司、南园农贸市场、锦艺装璜公司、要塞供销社生资部、暨阳物资总公司等。

文化娱乐（C3）：江阴电视台。

医疗卫生（C5）：要塞医院板桥门诊所。

教育科研（C6）：经济管理干部学校、2所中学、1所小学及2所幼儿园。

文物古迹（C7）：十方庵、五云桥。

十方庵：在江阴南门外吴家桥东首，始建于明万历年间，本名十方云水禅院，咸丰十年毁于兵，仅存颓屋数椽，清同治年陆续修建，光绪十年建毗卢殿，规制宽敞，为邑中诸庵冠，今存前殿五间，殿北壁间砌有董其昌塔形楷书“心经碑”。五云桥：石砌拱桥，建于清朝。1992年被江阴市人民政府公布为“江阴文物保护单位”。2.存在的主要问题

公共设施用地的比例很小，远远不能满足居民生活的需要。

南门城区大部分用地属于工业、居住用地，公共设施用地十分缺乏，区内只有在小型商店，基本上没有文化娱乐设施。根据用地统计，公共服务设施用地仅占建设用地的6.52%，其中行政办公用地占3.12%，商业金融用地占3.1%,文物古迹用地占2.21%。

文化、体育等满足市民精神文化、健身需求的设施非常缺少，与江阴城市经济发展水平不相适应，不利于提高城市居民的素质和城市品位。六、对外交通

江阴市北枕长江，南邻无锡，西通常州、南京，东接张家港，通苏州、上海，处于中国经济最发达地区之一的长江三角洲的中心，同时也是江苏省经济实力最为发达的苏锡常都市圈的重要组成部分。南门地区属于江阴市中心城区，位于市中心南部，是城区向南拓展的重要发展轴，也是江阴近几年主要开发地区。南门地区西临锡澄运河，南抵城南大道，北至环城南路，东至花山路，具备了良好的发展条件。是城市重要的南大门。1、公路交通

南门地区现有对外交通道路一条，城南大道是较主要的一条联系江阴市东西向过境交通的干道，主要承担货运交通；其公路交通特点是：

（1）南门地区处于江阴市南部，地处长江三角洲核心地带，过境交通流量大是其公路交通的一大特点。其中又以东西向过境交通为主。城南大道上行驶的基本是过境车辆，并且主要以货运为主。

（2）南门地区水网密布地区，锡澄运河、应天河穿过区内，公路建设明显受河道制约，东西向道路联系不通畅。目前跨运河的只有少数几座桥梁，且较为破旧，宽度较为狭窄，路面情况很差。

（3）城南大道路面较为狭窄，为一块板道路，没有人行道，路面状况很差。2、内河航运交通

规划区现有对外内河航道有：锡澄运河(五级)、澄虞线(应天河，六级)，分别通往无锡、张家港、常州方向。在城市形成过程中，内河航道在交通运输中曾发挥了重要作用，今后河道在货运中仍然发挥重要作用。河道现状表

七、城区道路交通现状１.道路系统

至2002年底，南门道路总长度16660米，道路用地面积为11.83h㎡，道路用地面积占城市建设用地面积的比例为5.32％。南门东西向主要干道有城南大道、环城南路、通运路。其中，环城南路、城南大道已经基本形成，是较为重要的道路。其中城南大道是一条以货运为主的交通性干道，货运量很大；环城南路是江阴市内环的南段，也是一条以机动车为主的交通性干道。通运路是一条生活性道路。总体来说，南门地区东西向道路联系不很通畅，相对而言，南门地区的南北向联系显得稍微通畅一些。从规划路网来看，虹桥南路是江阴市较为重要的一条主干道，城市向南拓展的重要发展轴，是一条综合性的道路；花山路则是环城东路的延伸，是城市向南拓展的重要干道，也是疏散城市内部交通的一条干道；梅园路是江阴市环城西路的延伸，是一条综合性道路。但这些规划中的道路大多尚未形成。

根据对南门地区进行的道路交通调查及现场勘查，交通流量较大的道路有城南大道、环城南路、忠义路，其次是梅园路、通运路、毗邻路。总体来说，由于道路断面狭窄，路面质量较差，道路主要以人行、非机动车为主（除城南大道以过境交通为主外）。

南门地区现状道路网形式很不完善，没有形成系统，布局较为混乱；东西向道路和南北向道路都不很顺畅，大的骨架尚未形成，这给整个南门地区的发展带来了巨大的阻碍。南北向间距约有2000米，仅有两条干道担负着东西向的交通联系（且城南大道为过境交通），缺乏生活性道路，这给居民的生活、出行购物带来了极大的不便。东西向的间距约1800米，只有梅园路、花山路两条干道承担交通，虹桥南路尚未形成，城市的南北向交通亦受到严重阻碍；路网结构是一个城市的骨架，城市的发展往往与交通密切相关，交通的发展往往能够带动城市的发展，给城市的经济发展带来强大的生命力，其重要性不言而喻；总之，南门地区交通落后的现状不仅阻碍了南门地区的发展，也成为江阴市城区向南部发展的障碍。2.道路交通设施

道路交通设施主要包括公共停车场、公共加油站及广场等。存在主要问题

（1）南门地区停车设施建设相对滞后，目前尚无路外公共停车场，现状停车场多为占用道路临时设置，或利用闲置建筑工地停车。

（2）公建中的配建停车场、小区停车场严重缺乏，一些单位的办事车辆需占道停车。

（3）现状只有城南大道上一个加油站，不能满足南门地区的需要。

由于停车场数量严重不足，加之管理不严，机动车占道停车现象严重，对行驶车辆造成很大干扰；同时摩托车、自行车大量占用人行道停车，也严重妨碍行人交通。3.存在的主要问题

总体上看，道路密度较小，道路用地面积占城市建设用地面积的比例为5.32%，远远低于规范指标。由于规划的滞后，城市发展呈无序状态，道路建设较为紊乱。目前，城区道路交通主要存在以下问题：

（1）道路功能混杂，交通性和生活性道路不分。如梅园路，既是南门地区人流较集中的地方，车流又较为密集，居民出行很不安全。

（2）道路系统性差，不成网络。城区尽端道路多，通达性较差。如南北向的南园路、中山南路和东西向的通运路，均为尽端路，无法贯通城区，给整个城区的交通联系带来了极大的不便。

（3）主干道密度很低，支路建设很不完善。城区道路密度极不合理，但主干道的密度很低，远低于规范规定的3～4km／km2。支路密度较高，为3.25km／km2，却分布不平衡，略低于规范标准3-5km/km2。

（4）城区现有停车场过少，停车面积严重不足，影响道路的通畅。

南门地区现在几乎没有停车场，这与江阴市的经济发展显然是不相适应的。根据江阴市未来发展的态势，南门地区是江阴市未来发展的重点，故道路设施和基础设施的规划显然是重中之重，静态设施必须与道路网规划相互协调，密切配合，使整个城市的交通更为顺畅、便捷。

（5）规划区内工业、居住用地相互混杂，且大都自发形成，没有规律性，这导致道路随意性很强，较为曲折，很不通畅。现状道路一览表

4.机动车辆及居民出行特征

（1）机动车辆及居民出行特征

江阴机动车增长较快，小汽车与摩托车为江阴市主要的交通工具，并逐渐占据主导地位；由于城区范围较小，故居民出行花费的时间一般较短，居民出行主要以摩托车和自行车为主。

居民出行：

根据调查，居民出行中以上下班（学）出行为主，比重达61%。出行方式则以摩托车为主，其次是自行车。全日居民交通出行有三个明显的峰值，分别是8～9时、11～12时、下午5～6时。

（2）现状评述

在众多推动交通机动化因素中，国民经济的增长是最主要的因素。江阴的社会总产值年均增长率很快。目前城区的自行车拥有量已趋于饱和，并开始呈现出向摩托车和小汽车转化的发展趋势。随着国家汽车产业政策的出台，以及江阴市经济的持续增长，如无政策限制，江阴的机动车拥有量增长将会更快，按经济发达地区的经验，机动车年均增长率一般为5-8%，居民的出行方式将会相应调整。八、绿地及景观现状1、绿地

南门地区绿地极为缺乏，不成系统。区内的绿化植被较少，行道树缺乏。

目前城区内只有2小块绿地，一块位于梅园路与新河交界处（江阴皮革厂制革分厂），另一块位于小学以南。

规划区内河道纵横，包括锡澄运河、新河、运粮河、东转河、应天河。但大部分沿河地段没有绿化，树种也比较单一。有的地段垃圾成堆，对河流形成污染。

居住区内因为没有统一规划，居住拥挤，绿地匮乏，除少许行道树外几乎没有公共绿地，缺少居民户外休闲、健身等活动场地，居住环境很差。2、景观现状

（1）现状分析与评价

南门地区处于江阴市由旧城中心区向南面新区过渡地带，是中心城的延续，其功能与景观特点既不同于商业中心区，也有异于新区。南门地区所处的区域整体环境使它拥有鲜明的景观特点：古香古色的老街窄巷、传统的民居宅院、杂乱无章的解放后建筑、新建的公共建筑以及远处的山体背景，呈现的是历史与现代、自然与环境交融，在某种意义上说就是新与旧的交融。

南门地区位于锡澄高速公路绿化景观轴与锡澄运河景观轴之间，具有良好的景观潜力。且该地区南面的城南大道与北面的环城南路均为城市的交通性主干道，沿街可以形成完整有序的建筑界面，南北两面成为构筑景观主导面的有利条件。

（2）现状景观概况

南门地区具有良好的自然景观和人文景观条件，拥有比较有利的景观要素，尤其是河网纵横的有利自然条件，为南门地区组织高质量的生活环境和创建优美的景观提供了很好的条件。但是，由于各时期建筑的自发建设，用地布局混乱，建筑造型、风格具有很强的随意性，杂乱无章。建筑密集、封闭，多数为3~4层。空间平展，没有很明显的高低起伏。不同的功能分区并没有形成富有特色的区块，街区内建筑形式、布置、层数、风格差异极大，很不协调。工业区、商业区、住宅区、农村居民房等间杂着空地与临时建筑，均呈现出一种不成熟的生长的状态，具有城乡结合部的城区特点。

（3）存在的主要问题

景观轴线缺乏连贯性：虹桥路自南向北延伸到江边，总体规划的功能定位是贯通南北商业服务主轴线，但在南门地段，两侧建筑老朽，环境恶化，现状建筑破败，居民自发建房现象严重，杂乱的建筑景观与虹桥南路的全市性景观轴线地位不相适应。

各节点和自然景观条件未予以利用，南门地区具有很多重要景观节点，如河道交汇口、桥头、主要干道入城口等，虽具有建设良好生态景观格局的优越条件，但没有被利用。

街道界面不连续，风格不统一，缺乏整体感。区域景观应以线性空间为轴、以点空间为节点，有序组织不同的公共空间和街道界面，形成系统的开放空间和富有特色的景观。

（4）现状问题归纳与设计潜力分析

通过从区位关系、景观和空间评价几个层面对南门地区现状进行了评价与分析，明确了问题及城市设计中所需要涉及的元素。在城市景观层面，对现状的街区景观、城市空间架构进行了描述和评价，可以归纳为以下几点：

①缺少统一的景观设计控制，用地功能混杂，没有形成连续的景观界面和整体感。

②现状自然景观资源利用不足，沿河绿化和开放空间应创造优美的滨河景观。

③空间次序不明显，未形成富有层次，特色鲜明的街巷空间，缺乏既适合人的活动又满足景观需要的自然环境和人工环境。

④复杂的土地利用现状，开发的无秩序，重新组织街道景观必须对地块开发形态进行控制。

⑤局部地段开发密集。

针对规划区内复杂的用地情况，对其进行分类，同时对用地潜力进行分析与评价，力图结合用地的不同情况，采取不同的对策与控制手段，分期实施，分类控制。

对于早期形成的传统街区，具有一定的传统风貌，可以视时机对其加以更新和保护；对于后期无秩序建造的居住区，景观质量较差，可以成片再造；对于景观特别重要的地段，政府应加大改造力度和干预程度，提出城市设计的景观要求和实施方案。九、仓储用地

仓储用地所占的比例很大，大都沿河布置，布局较为零散。

南门地区现有仓储为供应、中转和工业品仓库，货种主要为建材、粮食、燃料等。主要分布在锡澄运河、应天河、新河等两侧。仓储用地布局较为零散，没有形成规模，且仓储内设施普遍比较破旧。

存在问题：

仓储用地与居住用地用地混杂，不利于管理，与工业生产用地不完全配套。由于南门地区道路系统尚不完善，仓储的货运疏散存在很大问题。仓储用地大量占据城市河道两侧用地，严重影响城市滨水景观效果。十、现状土地开发强度

南门地区主要由居住和工业用地组成,总建造面积175.2万平方米，建设用地平均容积率为0.8，总体上土地利用率不高。主要有以下原因：

（1）建筑层数不高，虽然多层住宅区容积率达到1.2以上，但由于其只占总建筑面积的14.4%，而层数较低的自建房和民居层数很低，占总建筑面积的33.5%，所以平均容积率较低。

（2）工业区用地利用率更低，工业建筑占总建筑面积的34.8%，其中多层厂房占15.6%，容积率为0.8，低层厂房占19.2%，容积率不足0.4，这使得总体容积率较低。

土地利用另一个指标是建筑密度。城南地区总体上建筑密度较大，多层住宅区在45-50%，低层住宅区大于40%，民居区在55-65%之间，工业区也大于25%。土地利用抽查表

城南地区建筑面积构成

十一、建筑质量状况

江阴地区古时设三门四水关，由于港口、码头的发展，南门、北门沿大街形成城外建成区。建国后，南门地区沿新河进行建设。到了80年代，随着经济的发展，南门地区进行了大规模的建设。

南门街区内建筑基本沿街巷分布，形成较为连续统一的空间布局形态。街区内建筑形式、造型等差异很大，布局混杂。在街区内以三种布局形式最为典型：民居建筑多为多进合院式，层层递进，建筑1~2层，大多分布于运粮河、东转河两岸忠义街、埠下街、石子街、河东街一带，街巷多以院墙和山墙围合，狭窄封闭。80年代以后建设公寓住宅建筑分布在环西社区、南园社区、南门社区和应天河靠近花山路段的两侧。还有相当多的居民自建房，建筑形式、风格、质量差异较大。工业建筑也占有很大比重，由于建筑年代有远有近，质量差异也很大。

南门地区建筑总体质量不高，建筑质量大体由北向南递减，建筑密度由北向南递减。工业多为简易厂房，居住建筑以2-3层自建房为主。1、建筑分类

本次调查将南门地区建筑分为三类：

一类建筑：指四层以上的框架结构，轻钢结构构成的建筑。一般为20世纪80年代以后修建的建筑，建筑质量总体较好。

二类建筑：指建筑主体部分较好，多层，以砖混结构为主的建筑，一般为20世纪70-80年代建造的建筑，或者具有一定历史风貌，保持地方民居特色的建筑。

三类建筑：指建筑质量较差，低层，构造简易的建筑。一般为20世纪70年代以前的建筑。

文物古迹指被列为市级以上文物保护单位的建筑。2、各类建筑的分布

一类建筑分布：

主要集中在环西社区、南园社区，靠近环城南路一侧。由多层居住建筑组成，包括部分沿街商业服务类建筑，少量文教建筑，大都建于八十年代以后。

环西社区内的企业建筑质量较好，部分厂房是轻钢结构建筑。

二类建筑：

主要集中在环西社区、南园社区、南门社区，应天河靠近花山路段的两侧和工农村一带。建筑多由2-3层的自建房构成。

三类建筑：

主要分布在东转河、运粮河两侧，环西社区，南园社区的南部和锡澄运河的沿岸。梅园村，澄南村也分布有部分三类建筑。这些建筑多为低层破旧的民房、工业厂房、货物仓库，建筑年代多为解放前。其中民居具有一定的历史风貌和地方特色。但大部分民居建筑质量很差，房屋低矮，毁坏严重，居民的居住条件较差。

文物古迹：

五云桥，位于运粮河上，建于清朝，桥两侧石护栏已毁，桥面凹凸不平。现基本不具备交通作用。

十方庵，位于江阴南门外，吴家桥东首。始建于明万历年间，本名十方庵云水禅院，咸丰十年毁于战乱，仅存颓屋数栋。清同治年间陆续修建，光绪四年（1878）建毗卢殿，规制宽敞，为邑中诸庵冠，今存前殿五间，殿北壁间嵌砌有明董其昌塔形楷书“心经碑”，碑高6.54米，宽1.87米。天主殿堂，现为新建建筑，建筑质量较好。3、风貌带建筑现状

南门地区