当前北京房地产市场存在的问题、原因及对策

当前北京房地产市场存在的问题、原因及对策

当前北京房地产市场存在的诸多问题，主要是投资规模过大，增长过快；房价过高，市场仍不够规范，开发商捂房、捂地哄抬房价，用假按揭骗取银行资金，以及利用炒作房屋牟取暴利。房地产市场还存在很多不和谐的因素，房价越来越高，闲置房却越来越多；土地越来越少，房子却越盖越大；房子越盖越多，老百姓却越来越买不起；买不起房子的家庭已占70%以上，让老百姓很不满意，政府也非常不安。购房者和开发商之间的情绪也不够和谐。如果房地产业不能正常发展，将直接影响千家万户的安居乐业，导致社会出现不和谐因素。因此加强对当前北京房地产市场存在的问题、原因及对策的研究具有很强的现实意义。一当前北京房地产市场出现的主要问题及原因（一）当前房地产市场出现的问题主要是四个不对称第一是价格与人们收入不对称。因为买一套房子，需要十几年甚至一生的全部收入才能买得起，所以70%的人买不起房。这种不对称，是造成当前人们对房价不满的根本原因。北京房价的增长幅度大大高于物价、地价的增长幅度，也大大高于职工工资和居民可支配收入的增长幅度。北京的房价多年来一直居全国之首。有人说北京人是住着世界上最贵的房子。世界上房价最贵的地方是日本东京，目前在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼，加停车位售价约为3000万日元，折合人民币225万元，每平方米的价格约为2.3万元，而北京市中心或靠近市中心地带的房价有的已经超出这个价位。如果考虑到日本的人均GDP是我们的21倍，北京居民人均可支配收入只是东京居民的几十分之一，则北京的房价，已超过日本东京数倍。如果听任房价继续涨下去，对国民经济的健康运行，将产生巨大的负面影响。第二是信息不对称。开发商说买不起房是供求关系的事，地供应少，盖的房少了，老百姓需求大，所以房价必然涨。但实际上所有统计数据都显示北京商品房供应量是潜在过剩而不是供不应求。北京市建委的统计显示，截至2006年4月30日，北京市待售房面积达到1830万平方米，占全部可售房面积的60%。也就是说在楼市供不应求的火爆面纱下，北京有“占待销房总面积六成的住宅尚未卖出”。8月份以后新盘上市量更是大幅度增加，2006年北京住宅供应量将达到35万套，可居住100万人，而预计无论如何2006年北京也不会有35万个家庭购买房子。而且北京市截至2005年底，全市还有空置商品房面积为1374.2万平方米。2006年商品房施工面积将超过1.5亿平方米，正在施工的面积就够每个市民再增加十多平方米住房面积。中国社科院投资与市场研究室主任曹建海称，截至2006年上半年，北京仍有8000万平方米土地握在开发商手中，没有实施建设。设定70%可用于住宅用地，按照容积率为3计算，可以开发住宅面积1.68亿平方米，约合建筑面积为90平方米的住宅187万套。那么，仅开发商手中囤积的土地，按照北京市政府统计公报公布的日售600套的速度，到2015年1月才能把这些房子卖光。他认为，奥运申办成功引发了房地产开发商对未来需求的过度预期，造成北京市住房的严重过剩。加上北京新的总体规划还规划了11座新城和8个新职能中心，全部建成后北京人均住房面积可达50多平方米。北京人能购买这么多房子吗？这说明北京的房子不是供不应求而是潜在过剩。有人说房子虽然多，但是三环路以内房子严重不足，是区位性短缺，所以市中心区的房子还要大涨，但到各个房地产中介公司去，就会看到他们那里有大量二手房房源，而且绝大部分是四环路以内市中心区的房子，各种户型都有，大都是紧缺的小户型房子，只不过是人们的消费心理尚未转变，眼睛只盯着新商品房，造成人为短缺而已。北京有占待销房总面积六成的住宅尚未卖出，有这么多房子空置，这么高的房子自有率，房子应该不紧张。房价却在涨，这种现象主要是信息不对称造成的，老百姓不知道有那么多房子。一些开发商利用政策、信息不对称与不透明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，从而哄抬房价，带来房价短期内非正常上涨。因此这次“国六条”中，特别把这个问题列为一条，要健全统计工作，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，统计部门和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。就是说只有解决信息不对称的问题，才能消除老百姓的恐慌性抢购，制止房价不合理上涨，政府也才能心中有数，正确决策到底还需要建多少房子？建什么样的房子？北京市政府正在再一次清查北京市有多少空置房和闲置房，有多少140平方米以上、100～140平方米、100平方米以下的房子，就是要做到能弄清住房供应的真实情况，正确决策。第三是结构不对称。现在房地产市场上房屋供应结构很不合理，盖的房子中，老百姓需要的中小户型、低价位的很少，要排队抢购，还是高档、大户型比较多。根据北京市经济普查数据，2004年北京市住宅施工面积7456万平方米，其中经济适用房759.3万平方米，只占10%，还低于别墅、高档公寓的数量（2004年，北京市别墅、高档公寓的施工面积为818.3万平方米）。一般商品房中也是6000元以上的高中档商品房居多，老百姓买得起的低价位商品房供不应求。此外，2004年，北京市办公楼（写字楼）的施工面积为1203.3万平方米，商业营业用房及其他用房的施工面积为2070.8万平方米，都超出了实际需要。因为北京市现在就有大量办公楼（写字楼）、商业营业用房卖不出去，这3000多万平方米的办公商业用房又要增加大量闲置。房子供应结构不合理，在贫富差别过大的现实情况下，还加剧了住房分配不公，少数富人拥有多套大房豪宅，而工薪阶层普通老百姓买得起的房子却很少，增加了社会矛盾。第四是资源不对称。北京土地、能源、水资源都非常紧缺，人均耕地已不足0.4亩，水资源已降到人均只有246立方米，不可能满足所有人都住上100多平方米的大房子，更不可能满足全国甚至全世界所有有钱人都到北京来购置房产的需求。但是这些年开发商圈占的土地却大量闲置，与北京土地资源非常紧缺的状况极不对称。所谓资源不对称对北京来说，主要是如何“盘活已供土地”的问题。近几年严格土地管理，加大闲置土地的收回力度，土地供应得到一定控制，因此一些开发商就把房价高的根源归结于土地供给制度的改革，说是由于实行所有开发用地都改为必须公开招拍挂，政府供地不足，才导致楼市供不应求，房价飞涨，制造所谓“地荒”论。而国土局不承认存在“地荒问题”，认为现在土地市场只是供应增量减少了，现在存量土地还是很多的。北京市国土局2005年公布：开发商手里尚有14410公顷左右的建设用地可用于房地产开发。按照2000～2004年年均供地1051公顷计算，北京未开发的建设用地仍可满足10年以上的开发要求，在商品房土地供应量上是很充裕的。在2002～2005年北京市实际供应的7400公顷土地中，截至2006年4月30日还有3974公顷土地未形成房屋供应，总建筑面积在7975万平方米左右，约占已出让住宅土地面积的53%。“8·31”大限前突击过关的项目共288个，4600多万平方米，至今仅开工了1000万平方米，还有2000多万平方米至今尚未动工。而且这些土地的分配很不合理，一方面有的大开发商“持地待沽”，而另一方面中小开发商“没地可开”。怎样开发现有的土地、盘活“囤积”土地就成为关键。政府需要采取有力措施，坚决按政策把闲置二年以上的大量囤积闲置土地无偿收回，凡占有土地的开发商不允许炒卖土地，禁止自己不开发，转卖给其他开发商牟利，无力开发的必须一律交回政府，并切实解决遗留问题，把这些土地盘活。此外，从北京实际情况看，特别是从长远发展看，北京存在的土地资源紧缺、水资源紧缺、能源紧张等瓶颈问题必须给予足够的重视，要有合理的切合实际的长远规划，不能让开发商盲目建设。我们现在的房源完全能够满足北京居民的合理住房需求并有余，但是永远也不可能满足每户都住豪宅别墅的需求。现在北京已经停止建别墅项目，这是很正确的。所以规范房地产市场就要合理建房、理性购房，严格限制不合理购房和炒房。最终达到规模适当、结构合理、价格平稳的目的。（二）除上述四个“不对称”以外，北京房地产市场还存在三个比较突出的问题第一，现在房地产市场秩序比较混乱的问题还没有得到根本解决。房地产市场中侵害群众合法权益的现象依然存在，特别是交易环节问题更为突出，行业存在问题仍较多，房地产业欠税、隐瞒利润的现象相当严重。房地产市场需要进一步整顿规范。第二，一些居民的攀比心理严重，非理性购房造成房地产市场畸形。本来，按现在的生活水平，人们能住上一套六七十平方米的两三居室就能满足住房基本要求，但纷纷互相攀比，看到同事亲友邻居买了大房子，就心理不平衡了，于是，贷款借钱，透支自己的经济承受能力，也要购买大房子，这就属于非理性需求。从世界发展趋势看，随着家庭小型化，家庭平均人口逐步减少（北京已由20世纪80年代的3.2人降为2005年底的2.71人，城镇平均每个家庭户的人口仅为2.67人），发达国家家庭平均住房面积也在下降，如：日本1980年家庭平均住房面积是94平方米，2002年下降为90.3平方米；德国1980年是103平方米，到2002年下降为85.1平方米；瑞典1980年是115平方米，2002年下降为99.7平方米。土地资源紧缺的中国更不能放开都盖大房子。人们的心理需求应符合自己和国家的实际情况。第三，住房保障制度对中低收入家庭住房解决得不够好。应该抓紧进行中低收入家庭住房和经济适用房、廉租房建设。近些年，北京市在经济适用房上下了很大力气，已经建成2000多万平方米经济适用房，解决了很多中低收入家庭住房问题，但与老百姓的需求差距仍很大。完善公共住房保障制度，已经成为我们迫切的任务，政策上对低收入群体的倾斜是我们的必然选择。我们必须调整住房结构，把住宅建设的绝大部分转向普通老百姓买得起的普通住宅上去，以保证弱势群体也能改善居住条件。因此通过宏观调控房地产市场，一定要保证增加中低档商品房、经济适用房的供应。总之，当前北京的房地产市场在很多方面还差强人意。宏观调控还决不能放松，中央的各项宏观调控措施要坚决不折不扣的落实，我们相信北京房地产市场一定会进一步走向规范。二对今后北京房地产保持良性发展的几点建议通过以上几个方面的探讨和分析，针对当前北京房地产业存在的问题，谨提出以下几点建议。（一）宏观调控决不能放松政府必须继续加大宏观调控力度，严格控制房地产开发规模，调整建设结构，才能使房地产业平稳健康发展。要规范房地产市场，打击投机炒房；要建立优胜劣汰机制，提高进入房地产业的门槛，树立品牌意识，使房地产行业规模化、正规化。同时应该建立开发商的整合机制。90%的开发商队伍可能在今后几年的宏观调控中整合消失，但应避免像海南曾经发生过的那样，由于开发商的退出留下大量烂尾楼、闲置土地和大量遗留问题。要规范地方政府行为，改革土地征用制度和税收制度，切实解决好中低收入者的住房问题。同时引导居民住房合理消费，抑制非理性购房需求，促使房地产适度平稳发展。（二）要继续完善公共住房保障制度目前的房地产问题已不单纯是经济问题，而且是政治问题、社会问题，为了构建和谐社会，保持社会稳定，根本解决住房市场不和谐状况，一定要完善住房保障体系，按“国六条”要求“有步骤地解决低收入家庭的住房困难”，根据不同收入水平的家庭给予不同的住房保障。按照北京市规定的年收入6万元以下的家庭可以购买经济适用房的标准，北京市有70%以上的家庭符合这一标准。然而北京不可能70%以上的房子都建成经济适用房，只能是70%以上的房子都建成90平方米以下的小户型限价商品房，并加大经济适用房的建设比重。经济适用房的建设、销售及分配管理应该加强，要确保经济适用住房由中低收入家庭购买。经济适用房的规划建设方式应该改进。经济适用房所面对的是中低收入的工薪阶层，因此首先应该考虑的是工薪阶层的需要。不应该把“穷人”都集中驱赶到远郊区，建成“巨型贫民窟”。因此今后经济适用房应该主要建在离城不太远，交通比较便利的地区，如北京市的三环路至五环路地区，并且分散到所有住宅区中去，每个住宅区都至少建设20%以上的经济适用房，以利于工薪阶层上下班和城市空间的合理利用。这主要是面对年收入3万～6万元的家庭。而面对年收入3万元以下的家庭的经济适用房、危改拆迁安置用房等则应该主要由现有存量住房来解决，通过开放住房二、三级市场，原有的大量旧房被置换出来，正好可以用于低收入家庭。北京现有90年代以前建设的五六十平方米小户型住宅1.6亿平方米以上，占现有存量住宅的绝大部分，而且大多分布在四环路以里的近郊区，应该最适合作为低收入工薪阶层家庭的经济适用房或廉租屋。并且租售并举，连小户型二手房也买不起的则低价租给他们，以满足不同层次家庭的住房需要，这样才能保证不同收入水平的家庭都能居者有其屋。住房保障制度的覆盖面需要扩大到70%以上的常住人口家庭。但并不是70%以上的家庭都还需要政府再给解决住房。全市需要廉租房、经济适用房的加起来不过20多万户，仅占全市家庭524万户的5%左右。另外，现在在施工住宅面积也很大，高达八九千万平方米，还有大量未售出的空置房和待开工的住宅建设用地，很多经济适用房、危改拆迁安置用房等还可以主要由现有存量小户型住房来解决，所以住房供应数量很充足，政府的压力并不大，新公布的“北京住房建设规划”（2006～2010年）已经做了妥善安排，关键是要把这些住房调配好，弄清覆盖面中的家庭有多少还真正需要解决住房问题，合理建房，合理分配，引导居民量力而行，理性购房，北京的住房问题应该是比较容易解决好的，北京完全有条件在完善住房保障制度方面走在全国前面。（三）应该改革房地产税制，降低购房者税负我国的税收政策还很不完善，特别是房地产业的税费更是格外沉重。现在国内住宅成本构成中，建筑成本只占40%，地价、税费和其他占到60%左右。不算开发企业必须交纳的营业税、所得税、教育税、城市建设税等等，目前我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。如果加上房地产企业经营所缴纳的全部税种，还包括5个税种和1个附加。此外还要加上一次性交纳70年的土地出让金，以及给政府各部门交的城市市政建设费、城市防洪费、黏土砖使用费、施工执照费、质量监督费、绿化费等税外加费，还要无偿为地方政府修建各种市政管线道路、中小学、幼儿园、派出所、居委会、垃圾楼、变电站等交纳实物税。而且由于我国实行的是累加税，建筑成本中建筑公司得到的建筑费也要再交纳营业税、所得税等一大堆税种。而提供原材料的钢材、铝合金、水泥等建材企业、提供运输服务的运输业；再往前推是生产矿石钢铁的矿山、冶炼企业，生产建筑机械的制造业，以及设计院、勘探队、监理公司等等，都要层层交税，所以房地产税收负担偏重。地产税收政策应该改革，要“明租、正税、清费”，取消税外加费，所有该交的都规规矩矩纳入正税，开发商也才能规规矩矩纳税，减少偷税漏税现象。这样通过理顺、降低房地产税收，就可以降低房价，减轻普通老百姓的购房负担。（四）建设用地供应制度和招拍挂制度应该进一步改革从2004年起新实行的房地产开发建设用地供应办法，把原来开发商从征地拆迁到开发建设、直到建成交用全过程开发分成了一级开发和二级开发两部分。其用意原本是好的。可以改变过去房地产开发建设用地90%以上都是无偿划拨和协议出让，避免国有土地收益大量流失的状况，还可以减少过去用地审批过程中出现的大量黑箱操作、腐败寻租现象，使建设用地供应公开、透明。但是，由于我们的法制和监管体制尚不健全，房地产开发市场尚不规范，所以改革后的现行土地一级开发和招拍挂过程中又出现了一系列诸如程序复杂、职责不清、成本增加、效率降低、地价高涨、增加了新的不公平等新的弊病。所以，我们建议：北京的房地产开发建设用地供应办法和招拍挂方式还需要进一步改革，改革方法有以下两种。第一是将土地供应招拍挂前移。不再区分一级开发和二级开发两部分，而是市政府按照审定的城市总体规划和国务院、国土资源部批准的年度土地利用计划，根据每年的资金、市场情况确定每年的土地使用计划和建设规模，对拟建设的用地，责成计划、规划部门做出每年的开发建设计划，并将当年计划开发的项目土地按规定日期完成立项和详细规划、设计方案，组织各界专家学者讨论，然后报政府和人大批准通过。再责成土地部门、建委限期完成征地、拆迁等审批手续，办完《国有土地规划许可证》、《拆迁许可证》；再责成市政部门限期完成当地各种干线管线和主要道路（如规划40米宽以上道路及下面的管线）建设，达到具备开发建设条件后，委托专业公司编制标的，然后选定专业招投标公司向全社会公开招标拍卖。第二是政府依法确定基准地价。招标时，政府在供应的建设用地上只按照每块地的法定基准地价，确定应收取的土地出让金和城市建设费、防洪费，不再获取土地溢价，土地出让金、城市建设费、防洪费等费用原则上不应超过当地商品房售价的10%。开发商取得土地不再是谁出的地价高给谁，而是谁在保证按照招标条件建房的前提下，建成的房子质量好、售价低就把地给谁，以避免由于炒高地价而造成房价上涨。按照这两种方法改革，既可以减少政府在土地供应一级开发上的负担，只管政府应该管的，减少暗箱操作、腐败寻租现象；又可以使用土地的开发建设单位减少程序、减少审批、降低成本、减轻负担、开发更连贯，应该说，对各方面都是有利的。（五）配合《物权法》的制订，完善房地产产权制度房地产是老百姓所拥有的最大物权，与人民生活息息相关。我国房地产业在征地、拆迁、房屋销售、物业管理等各方面还存在很多问题。房地产产权制度尚不完善，我们对农民所有的集体所有土地产权、私房主的房屋产权、拆迁户的房屋土地使用权、购房人的业主产权等等还存在很多模糊认识，没有充分尊重他们的权益，从而酿成很多社会矛盾。特别是大量农民土地被占，出现了大批失地农民，由于各方面的原因，尚有不少失地农民的问题至今未得到很好解决。因此今后必须进一步规范房地产市场，完善各项政策，处理好这些问题，才能使社会更和谐。中央准备制定的《物权法》应该充分体现对农民土地产权和居民房屋产权的尊重。必须实行最严格的土地供应监管制度，保证每块土地的合理利用和公开透明。征用农民土地的补偿费和对拆迁户的补偿安置标准都要有明确的法律标准，并且公开颁布，要告知所有涉及人员。而且补偿费要直接发到被征地农民和拆迁户手中，任何部门不得克扣截留。加强对土地部门和拆迁人员的严格管理，建立定期审计监察制度。要保障农民拥有的集体土地的完整产权，在符合城市总体规划的前提下，农民要有完全产权和自主支配权。必须占用的集体所有土地，所得地价全部直接交给农民，归农民自己。任何一级政府都不得索取、截留、占用，使失地农民得到合理的补偿，免受盘剥；使地方政府在征用农民拥有的集体土地上无利可图，也就减少了地方政府对征地的利益冲动，可以大大节约土地，减少失地农民，有利于社会稳定。（六）房地产业的统计还需要加强，统计方法应该改进要建立国民经济的科学评估体系、预警体系，就必须重视基础信息的准确性。现在我国房地产业的统计系统还很不完善。因为中国的房地产业起步于20世纪80年代初期，由于此前没有房地产业统计数据，现在房地产用的统计数据都是计划经济时期延续下来的以基本建设为基础的统计数据。而由于各行业管理部门各有各的政策，使统计很不统一，最后使政策数据的客观性和公正性受到影响。现在房地产的统计数据该统计的很多没有统计进去，相当不准确。如建设性的开发投资这个数据不是按房地产的产品统计的，而是按投资渠道来统计，是由登记、注册的房地产开发公司完成的投资额统计的，只要不是房地产开发部门完成的投资都不计入。比如现在没有经过房地产开发公司开发的单位自建房全国每年上亿元，但均未统计。另外，大量农村建房也没有统计。以2003年为例：全国城镇共建住房7.25亿平方米，其中商品住房只有2.85亿平方米，商品住房占全部竣工住房的比例只为40%。而房地产统计数字反映的只是2.85亿平方米商品房。因此按现在的统计口径得出的统计数据是不全面的。各部门公布的统计数据往往互相矛盾，对不上号，因此可能影响政府全面了解建房情况和做出正确的决策。而要全面了解全市，了解全国每年到底建了多少房子，投资了多少，有多少空置和闲置，就需要建立更全面的统计系统，把每年全社会所有建设的房子都纳入房地产统计口径，才能使政府做出更正确的决策。北京对此也不例外。（七）正确借鉴、吸取香港特区和发达国家房地产开发的经验教训这些年