广州市房地产市场分析和预测

2013年广州市房地产市场分析和2014年预测

一2013年广州市房地产市场的政策环境2013年3月1日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），简称“国五条”，主要是从供给、需求及市场监管三方面调控房地产行业的发展。供给方面政府主要是通过增加普通商品住房及用地供应和加快建设保障性住房来减缓房地产市场的供求矛盾，需求方面政府采用抑制投机投资性购房方式来减少不合理需求，市场监管方面政府则希望通过住房与城乡建设部门对商品房项目销售价格实施监管，合理引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。值得注意的是，该通知的第六条提及“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”。党的十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。该决定指出要“加快房地产税立法并适时推进改革”，可见房产税已被列入深化税制改革的一个重要组成部分，《决定》还提出“使市场在资源配置中起决定性作用”的观点，并指出将“建立城乡统一的建设用地市场”。中央政府正在探索使用财税政策、土地政策等长效机制逐步替代短期调控措施。与中央政府的房地产调控措施相一致，2013年，广州市进一步实行房地产调控政策，重点包括以下几个方面。（一）确保普通住房用地供应2013年初，广州市国土房管局公布的2013年全市住房用地供应计划表示，2013年，全市住房用地供应量应高于过去五年平均实际供应量，同时要确保各类保障性住房和中低价位、中小套型不同商品住房供应比例不低于住房供应总量的70%，并禁止容积率小于等于1的低密度住房用地供应。（二）公租房项目首次纳入保障性住房建设2013年，广州市计划建设筹集保障性住房1.6万套，基本建成保障性住房3.1万套，实际筹建保障性住房1.8万套，基本建设完成3.2万套，先后分两次推出经济适用房源1418套与1571套。同时，广州市政府计划从2013年起全市每年安排一定数量的公共租赁住房，逐步解决符合条件的外来务工人员的住房困难，预计在2013年底推出近7000套公租房源，首批公租房的分配时间需等到2014年，届时政府将分两次分配，共计房源6709套。这是广州市政府保障性住房建设首次纳入公租房项目，希望借助经济适用房在解决部分广州市本地人口住房困难的基础上，解决部分外来人口住房困难问题。（三）商品住宅市场限购限售政策继续升级2013年3月1日，广州市政府颁布《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》，从限购限售两个方面调控广州市房地产市场的发展。限购主要针对消费者，其主要政策包括对非本市居民户籍家庭在广州市购房的条件限制以及提高二套房贷款首付比例和贷款利率。限售则针对的是房地产开发商，政府希望通过市国土房管局与市物价局对商品房进行销售价格监管，引导开发企业理性定价，对于不配合的商品房项目，进行暂不核发预售许可证的管制。面对房价上涨的压力，2013年底，广州市政府继续出台了调控政策，简称“穗六条”，对限购政策继续升级。二2013年广州市房地产市场分析（一）土地市场分析1.住宅、商服、工业用地计划供应量均有增加2013年，广州市共计划供给土地277宗、2064.32万平方米的建设用地，较2012年268宗、1948.67万平方米增加了9宗、115.65万平方米。其中，工业用地计划供应量占比最大，为34.58%，其计划供应宗数与面积分别为60宗、713.93万平方米，较2012年增加了216.22万平方米；商品住宅用地计划供应量为52宗、450.17万平方米，占总计划供应量的21.81%；商服用地与保障性住宅用地计划供应占比分别为22.55%、7.01%；其他用地占比为14.05%。与2012年相比，仅其他性质用地计划供应量有所减少，其余性质的土地计划供应量均有不同程度增加（见图1）。图12013年广州市各建设用地计划供给量占比2.住宅建设用地实际成交量远低于计划供给量，且“地王”频出2013年一至四季度，广州市土地市场成交宗数分别为29宗、29宗、53宗、20宗，虽然一、二季度土地成交宗数相等，但成交面积相差较大，这主要是由于一季度工业用地成交量较大，三季度同样受工业用地成交量较大的影响，成交面积高达249.13万平方米，仅次于一季度的成交面积263.70万平方米（见图2）。2013年，广州市全年共成交23宗、155.01万平方米住宅建设用地。其中，7月份成交宗数最多，为8宗；9月份成交面积最大，为47.69万平方米。2013年初，广州市政府制定了住宅用地供给计划，计划总供给量为450.17万平方米，远高于2012年的254.69万平方米，但实际全年共成交155.01万平方米的用地，远低于计划数。从5月份开始，广州市土地拍卖会连续制造出“地王”，如沙太路地块、同宝路地块、南洲路地块、云埔一路以南地块等，其中海珠区南洲路地块更是以34590元/平方米的楼面地价（剔除配建保障房后的价格），成为2013年上半年全国单价“地王”，萝岗区云埔一路以南地块则是时隔4年后萝岗区再度拍出的住宅“地王”，且该地块以总价43.5亿元和楼面价9181元/平方米成为萝岗区“双料地王”。图22013年广州市土地成交宗数与成交面积（二）住宅市场分析1.新建商品住宅（1）施工面积大幅增加，竣工面积大幅下降2013年，广州市房屋施工面积得到大幅增加，为8939.06万平方米，同比增长13.90%，其中住宅的施工面积为5473.50万平方米，同比增长11.30%。但是，2013年住宅竣工面积为709.60万平方米，较2012年的800.86万平方米下降了11.40%（见表1）。表12008～2013年广州市房屋建设情况（2）广州市中心六区供给较少2013年，广州市十区新建商品住宅批准预售面积为710.24万平方米，新建商品住宅交易登记面积为709.46万平方米，市场吸纳率为99.89%，较2012年的94.60%上升了5.29%；但其新建商品住宅批准预售面积与交易登记面积小于2012年的811.53万平方米和767.68万平方米（见表2）。2013年，广州市政府继续实施限售政策，对商品房入市交易进行监管，尤其是对中心六区的新建商品住宅入市的监管，广州市国土资源与房屋管理局统计的数据显示，2013年，广州市中心六区新建商品住宅批准预售面积仅为169.89万平方米，占全市十区的23.92%，供给较少。表22006～2013年新建商品住宅交易登记情况（3）“穗六条”抑制年底成交量2013年1月，广州市新建住宅成交面积高达96.91万平方米，领先于其余月份，受“国五条”政策的影响，3月份新建住宅的成交面积仅次于1月份，为84.31万平方米，广州市第一季度新建商品住宅成交面积高于二、三、四季度，为233万平方米，成为2013年新建商品住宅成交面积唯一高于200万平方米的季度。随后的4～8月份，广州市新建商品住宅成交面积处于相对低迷的阶段，在此期间，广州市单月新建商品住宅成交面积最高仅有57.53万平方米，由此可见，“国五条”政策正在影响广州楼市成交情况。9月份，广州市新建商品住宅成交面积出现反弹，为67.67万平方米，远高于8月份的39.54万平方米，10月的成交面积继续上升至71.79万平方米，11月份受“穗六条”政策的影响，成交面积环比下降19.45%，12月份成交面积继续大幅下跌至26.87万平方米（见图3）。（4）交易均价小幅波动，越秀、天河两区房价较高2013年，广州市十区新建商品住宅交易均价也经历涨跌波动，第一季度，广州市十区新建商品住宅的交易均价呈连续增长的态势，3月份时达到全年最高，为16817元/平方米，随后的三个月交易均价出现小幅下跌，直至7月份交易均价开始回升，并在8月份时交易均价达到下半年的最高（见图3）。图32013年广州市新建住宅成交面积及均价走势2013年，广州市越秀区与天河区新建商品住宅成交均价基本保持在30000元/平方米以上，其中天河区成交均价在10月份更是高达40681元/平方米，与广州市十区的成交均价相比，越秀区和天河区的成交均价遥遥领先，对全市的成交均价起到上拉的作用。越秀与天河新建商品住宅成交均价和十区相差较大主要有两点原因：一是中心六区限购与限售的执行比外围四区严厉，尤其是越秀区与天河区，以至于这两个区域新建商品住宅的成交量远低于其余区域；二是外围四区的房价远低于越秀区和天河区。2.存量住宅（1）二手住宅成交面积大幅增加，成交均价整体呈现增长态势2013年，广州市二手住宅成交面积为727.22万平方米，高于2012年全年成交量494.34万平方米。从2013年广州市二手住宅成交走势分析，3～4月份的成交面积较为突出，其余月份的成交量基本维持在正常水平，这是由于3月份中央政府颁布了“国五条”调控政策，部分受政策限制的消费者提前入市。2013年，广州市二手住宅成交均价整体呈现增长的态势，10月达到全年最高，为12903元/平方米，从其走势可得出，2013年广州市二手住宅市场价格与新建商品住宅市场一样处于上涨态势（见图4）。图42013年广州市存量住宅成交面积及均价走势（2）第三季度租赁市场成交旺盛，毕业季带动住宅租赁市场价格上涨2013年，广州市全年住宅租赁备案量最突出的是7月、9月、11月份，其住宅租赁备案面积分别为169.06万平方米、171.28万平方米、151.38万平方米。7月是毕业季，大量高校毕业生即将步入职场，租赁市场需求大增，故7月份的租赁备案面积较6月份大幅增加61.38万平方米，环比涨幅为57%。2月份的住宅租赁备案面积最少，仅有42.79万平方米，这主要是适逢春节，大量的外来务工人员返乡，租赁市场需求急剧减少而导致的，但随着外来务工人员返城工作，广州市租赁市场自3月份开始回升（见图5）。图52013年广州市住宅租赁备案面积2013年7月，广州市国有土地住宅租赁平均价格达到最高点，为34元/平方米，这是由于7月适逢高校毕业季，大量大学生即将步入职场，不仅会增加需求，带动租赁市场的成交量，房主还会借机抬高租金，导致租赁市场价格上涨。不过这种现象在6月份就开始出现，因为部分毕业生并不会等到毕业才开始找工作，故6月份的租金较5月份上涨4元/平方米，环比增长14.29%。（三）商铺市场分析1.新建商铺（1）受电子商务迅速发展影响，部分传统行业受到冲击2013年，广州市新建商铺成交量为41.33万平方米，低于2012年的47.04万平方米（见图6）。这主要是因为在电子商务的冲击下，普通服装、家电等行业的实体商铺受到较大的冲击，而商铺的供应量又在持续扩大，导致商铺市场竞争更加激烈，商业物业的投资回报率下降，故投资商铺的投资者也会减少，例如天河区著名的岗顶IT商圈在2013年也面临着大量商铺出售、转租的惨状，与前两年相比，部分商家的营业额下降近八成，由于生意惨淡，部分卖家不得不把商铺转移到租金更为便宜的地段。2013年前8月份，广州市新建商铺每月成交面积保持在3万～5万平方米，但9～11月份，广州市新建商铺每月成交面积仅有约2万平方米，成交量大幅减少，这主要是由于9～10月是住宅传统销售旺季，商铺开发商一般会选择避开这个时段推出新货，故其成交量有所减少（见图6）。图62013年广州市新建商铺成交面积及均价走势（2）外围四区成交量占六成以上2013年，广州市中心六区新建商铺成交面积为14.77万平方米，仅占全市总成交量的35.42%，而外围四区新建商铺成交面积达26.93万平方米，比中心六区多成交12.16万平方米，占全市总成交量的64.58%。由于外围四区商铺的价格比中心六区便宜，同时越来越多的人选择在外围四区置业，其商业需求量也在增大，部分投资者看好其发展前景，故选择投资外围四区的商业物业。其中番禺区新建商铺成交面积最大，为13.12万平方米，占外围四区总成交量的48.72%，由于番禺区交通等基础设施更为完善，吸引人口流入的能力更强，故对投资者的吸引力也更大（见图7）。图72013年广州市中心六区与外围四区新建商铺成交占比2.存量商铺2013年，广州市二手商铺共成交3882宗、28.46万平方米，与2012年成交量7053宗、26.47万平方米相比，成交宗数大幅减少3171宗，而成交面积却小幅增加1.99万平方米。成交宗数大幅减少而成交面积却小幅增加，是因为成交的套均面积从37.53平方米扩大至73.31平方米。出现这种情况的主要原因是广州外围四区的成交量较大，相比于中心城区那些寸土寸金的地段，外围四区商铺需投入的资金较少，投资者可以花较少的资金买入更大的商铺，同时2013年外围四区的住宅市场成交量较大，投资者看好其未来的市场前景，从而选择在外围四区进行投资，导致其成交量占全市的比重增加，商铺成交的套均面积也有所扩大（见图8）。图82013年广州市存量商铺成交面积及均价走势（四）写字楼市场分析1.新建写字楼2013年，广州市新建写字楼仅在第一季度时有较大的成交面积，其余季度表现平平，尤其是第三季度，其成交面积仅为14.54万平方米。但其成交均价的表现却恰恰相反，在经历了4个月连续下跌之后，5月份新建写字楼成交均价开始反弹，至9月份时成交均价已升至全年最高的31819元/平方米。据悉，2013年写字楼价格普遍增长了一至两成，其中珠江新城成为投资者最青睐的板块，琶洲板块的写字楼价格涨幅最明显。第四季度，新建写字楼成交面积有所回升，成交均价却大幅下跌，单价下跌近万元，这主要是受成交结构性影响（见图9）。图92013年广州市新建写字楼成交面积及均价走势2.存量写字楼2013年，广州市二手写字楼总成交面积为20.25万平方米，仅相当于1月份新建写字楼的成交量，3月份时二手写字楼成交面积达到全年最高的3.47万平方米。二手写字楼市场成交量主要集中在中心城区，其成交量占全市总成交量的比重高达81.43%，这主要是由于外围四区的二手写字楼本身不多，可选择性较少，仍有相当一部分人更愿意在中心六区置办办公地点。2013年，二手写字楼成交均价与新建写字楼的涨跌