施工项目成本分析的内容和方法(全文)

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施工项目成本分析的内容和方法

一、施工项目成本控制的意义和目的

施工项目的成本控制，通常是指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用，控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。

施工项目的成本目标;有企业下达或内部承包合同规定的，也有项目自行制定的。但这些成本目标,一般只有一个成本降低率或降低额，即使加以分解，也不过是相对明细的降本指标而已，难以具体落实，以致目标管理往往流于形式，无法发挥控制成本的作用。因此，项目经理部必须以成本目标为依据，联系施工项目的具体情况,制订明细而又具体的成本计划，使之成为＂看得见、摸得着、能操作”的实施性文件.这种成本计划,应该包括每一个分部分项工程的资源消耗水平，以及每一项技术组织措施的具体内容和节约数量金额，既可指导项目管理人员有效地进行成本控制，又可作为企业对项目成本检查考核的依据.

由于项目管理是一次性行为，它的管理对象只有一个工程项目,且将随着项目建设的完成而结束其历史使命。在施工期间，项目成本能否降低,有无经济效益，得失在此一举,别无回旋余地,有很大的风险性。为了确保项目成本必盈不亏，成本控制不仅必要，而且必须做好。

从上述观点来看，施工项目成本控制的目的,在于降低项目成本，提高经济效益。然而项目成本的降低,除了控制成本支出以外，还必须增加工程预算收入。因为，只有在增加收入的同时节约支出,才能提高施工项目成本的降低水平。

由此可见,增加工程预算收入也是施工项目降低成本的主要来源。为了便于说明问题,我们将在本章第二节中分别从节支、增收的角度论述施工项目成本的控制和降低成本的途径。

二、施工项目成本控制的原则

(－－)开源与节流相结合的原则

前面已经说过，降低项目成本，需要一面增加收入，一面节约支出.因此，在成本控制中，也应该坚持开源与节流相结合的原则.要求做到：每发生一笔金额较大的成本费用，都要查一查有无与其相对应的预算收入,是否支大于收，在经常性的分部分项工程成本核算和月度成本核算中,也要进行实际成本与预算收入的对比分析,以便从中探索成本节超的原因，纠正项目成本的不利偏差,提高项目成本的降低水平.

（二）全面控制原则

1．项目成本的全员控制北京郊区旅游景点大全延庆1,北京八达岭碧雪庄园CS拓展培训基地简介:八达岭碧雪庄园目前拥有1：１建造的CS真人对战场地五块,同时可容纳500人进行激光ＣS团队实战，另现有专业的大型户外拓展设施，是公司企业进行团队建设的绝佳场所。大小会议室,可同时容纳3０0人参加会议，会议所需用具准备齐全。咨询电话:6913550８票价：80元１。龙庆峡风景区简介位于延庆县城东北15公里处（古城村),距市区８０公里。龙庆峡既有南方的妩媚秀丽，又有北方的雄浑壮观，被人们称誉为“塞外小漓江"、“中国小三峡”。龙庆峡四季风光无限，春有百花，夏有凉风,秋有红叶，冬有冰灯。龙庆峡水库大坝外侧两山壁立,遮天蔽日,终年不见阳光，结冰期长达４个月.地址交通路线德胜门外乘919路到延庆，换乘中巴直达，或换乘92０环线车到达；也可从天安门乘游8路直达。驾车可从马甸桥上八达岭高速公路到延庆,再上京张公路行驶,有路标.咨询电话６9１91020票价35元２。妫河漂流简介在延庆有一条古老、秀美而充满传奇色彩的河流——妫河。它源自群峰环列的自护区,东穿龙庆峡婉转出山，至金乐山西折,经妫川绕康西草原入官厅湖,迤逦５０公里,连缀众多景区,尽得山神韵。在妫河中漂流，可经过15公里水路，100多道弯曲，沿路犹如一条绿色回转的长廊。途中的情人岛、荻花滩、喜鹊林等十余个景点各有情趣：“妫河十渡"的十座形态各异的渡桥更显新奇；六道叠水激流又使河水急缓相间,令漂流妙趣横生。地址交通路线乘游１～游5至八达岭转车，或乘游８、91９路至延庆转车。驾车可从马甸桥上八达岭高速到延庆,有路标。“2335”——举行媒体见面会类型：活动营销目的：促进销售目标客户群：业主及意向客户4月2４日,盛第置业举行“2335引发欧洲购房狂潮”媒体见面会。“23３5”是由盛第置业在浦东世纪公园板块开发的袖珍地铁房。“23３５”单套面积主要集中在2３—3５平方米，通过超级凸窗和空间挑高来提高空间利用率，有效使用面积超过购买的建筑面积.此次活动内容如下:■活动内容一：盛地置业董事长姚嘉致辞。■活动内容二:及第不动产机构总经理马千里、盛第置业总经理李保彤发表演讲。■活动内容三：参观楼盘模型。策略分析本次活动的举办，使得项目在为投资者、中间运营商创造投资效益和价值的同时也为业主带来酒店式办公居住新体验。并且通过创新独特的开发理念让业主、中间运营商及开发商能同时达到“三赢”的局面。“海逸长洲”举办首届顺驰物业业主趣味活动运动会(天津）顺驰集团整合旗下顺驰蓝水园、半岛蓝湾、世纪城、太阳城、久华里、名都新园等高档社区的60０多名业主于６月5日在天津实验中学主体育场举行了“海逸长洲"杯首届顺驰物业业主趣味运动会.发展商在比赛现场的一侧，设置了旗下楼盘海逸长洲沙盘区，便于到会的顺驰业主朋友参观询问.海逸长洲，处于城市发展的核心区域，紧临友谊路金融街，地段较好，且交通、规模、景观、规划、户型、配套都比较优秀，是发展商打造的代表天津市的国际形象集中展示的与世界级富人区等量的楼盘。策略分析2０世纪,美国马里兰州的巴尔的摩市开创了人类历史上第一次贵族社区运动会，真正形成于1924年英国伯明翰著名的威尔堡小区,在国外,贵族社区运动会作为上层豪宅住区的娱乐活动开始风靡盛行。近２-3年中国居住社区也开展了“如火如荼"的社区文化活动，但规模和质量缺乏正规和组织性,这也使中国社区文化成了“走过场”,这也是我国社区文化活动建设远远跟不上居民的日益需求的根由之一.很多住区居民热切期盼开发商或物业部门组织大型活动，以加强邻里之间、住户与物业部门之间的交流和沟通.BDA国际企业大道——举行植树活动类型:主题营销目的:加强业主交流目标客户群：入园企业近日，ＢDA国际企业大道在园区内举行了以"共植企业树,共建绿色园＂为主题的植树活动。北京白领服饰有限公司、西班牙泰尔文特（北京）分公司等诸多入园企业参加了这个活动。BDA国际企业大道为花园式独立企业建筑。总占地１２万平方米,总建筑面积约１1万平方米,整体建筑采取锯齿型排布，增强建筑设计的形象感。■活动内容一：入驻BＤA国际企业大道的企业在一、二期水景旁种植企业树。■活动内容二：部分业主为亲自栽种的树挂上写有本企业名称的名牌。策略分析这次活动,一方面是为园区企业间的交流提供一个平台，另一方面也是在倡议业主们成为园区的主人,积极参与到园区建设中，用自己的双手美化园区环境。LＯFＴEL-—雕塑展盛大开幕类型:活动营销目的：借助活动展现了产品特色目标客户群：高端客户４月1日，LOＦＴＥL“开放空间”雕塑展盛大开幕，中央美院雕塑系庆建校８7周年活动、青鸟健身开业典礼也同期于LOFTEL现场举行。活动现场人头攒动,LOFTEL业主及部分特邀嘉宾济济一堂，而中央美院众多艺术家的到来，更使得现场充满了热烈的艺术气氛。作为升级版本的第三代商务建筑，LＯFTEL在商务建筑硬件、软件共同升级的同时,专设商务服务中心、医疗服务中心、物料配送服务中心、深度租赁服务中心等酒店式服务。此外,星巴克、青鸟健身、中国银行及中青旅等知名企业分别进驻首二层,为LOFTEL锦上又添花,更见证其商务价值.该项目完美的空间格局,独特的建筑特色，极具艺术观感,不仅完全体现商务办公的要求，也极适合艺术人的品位及创作空间要求，所以得到中央美院青睐,在此举办“开放空间"雕塑展,为ＬOＦTEL揽得了更多人气。策略分析ＬOFTＥＬ利用产品空间布局的艺术特色和雕塑展自身的内涵结合,并借助高层次人群的集聚，既向公众展现了产品特色，同时又为该项目赢得了人气。TT国际公寓-—举办“圣诞嘉年华暨世模冠军归航”活动12月25日下午,TT国际公寓举行“圣诞嘉年华暨世模冠军归航”活动.在广西北海举行的第十七届世界模特小姐中国区选拔赛前十名的佳丽将与到场嘉宾欢聚一堂,同时主办方还邀请了深圳的知名歌星舞星到场献技,并为业主准备了生动有趣的互动游戏。此外,TＴ国际公寓于双节期间还将举行购房多重大优惠活动，活动规定:凡从圣诞节到元旦节期间成交的客户将可获赠名牌数码摄像机或数码相机，另外还可获赠全年《深圳特区报》及额外折扣.爱都新天地--举办青年文化活动类型:活动营销目的：聚集人气,营造社区文化氛围目标客户:业主、潜在客户群1１月1日,爱都新天地在爱都新天地广场现场举办“爱都极限运动展演”，吸引了东晓南路、南洲路板块周边的居民的热烈参与,爱都新天地广场正日渐成为海珠南新的“人气"中心。１1月6日，由百嘉信集团与广州电台金曲频道共同举办的主题为“2005金曲金榜爱都好玩音乐派对"于爱都新天地广场上演。获得本年度金曲金榜提名的部分歌手及广州电台金曲频道的著名DJ都共同出席了活动.爱都新天地广场几乎每周都会上演社区文化活动，从2005年启动以来已陆续举办诸如“春之夜”电影节、少儿百米挥毫大赛、全国青少年街舞获奖选手进社区表演等活动，这些活动既具公益性，又是全民参与,爱都新天地广场已渐渐成为海珠区南部周边居民平时休闲及活动的固定场所。策略分析长期性的系列文化活动的举办，有效带动区域外的流动消费群至爱都新天地广场消费，爱都新天地广场成为海珠南新“人气”中心，除了凸显爱都新天地自身的商业价值，打响爱都新天地的品牌外，还可以带动和提升海珠南板块的商业价值。安亭新镇——举办德国文化周类型:活动营销目的:借活动提升项目品质目标客户群:中、高端客户群由上海大剧院、上海音乐厅、汉灵文化管理咨询公司主办的“德国文化周2005上海”活动于５月１日至１４日在上海安亭新镇隆重举行。作为全装修房的安亭新镇位于上海国际汽车城核心居住区，是“一城九镇"率先启动的第一镇,是中国第一个德国风貌的低密度住宅小镇，设计思路来源于闻名世界的欧洲文化之都魏玛，有1３０多个德国设计师参与设计,具有鲜明的古典特色和完备的城市设施，是德国建筑艺术与技术的结晶。安亭新镇的许多业主、在沪的德国友人以及德国文化的爱好者都受邀参加了此次上海德国文化周分会场活动，活动安排在新落成的安亭新镇“雅苑”内进行，原来的步行街变换成德国风街。活动不仅向广大市民展示了德国风土人情、建筑风格和文化，并供游人免费品尝各种德国香肠、奶酪、啤酒等食品,更邀请了德国客人参观安亭新镇的德式建筑,同时,城市乐队与街头乐队、德国民族舞蹈与国标舞、以及街头舞等丰富的演出活动也各显魅力,吸引观众驻足观看。策略分析安亭新镇巧借“德国文化周2005上海”分站在安亭小镇举行，大打德国文化牌，将本项目的德式建筑、德式文化、德式生活糅合在一起,借势宣传项目的特色，提升了产品的品质。安亭新镇——举办物业交付仪式类型：活动营销目的：借助活动推销楼盘目标客户群：中高端客户群2０04年1２月２6日，安亭新镇举行了隆重的首批物业交付仪式暨全面开工两周年纪念活动。嘉定区领导、上海国际汽车城领导小组领导、首批业主及家人、安亭新镇合作单位代表、长期关注安亭新镇建设进程的艺术家、设计师等嘉宾参加了交付活动。交付酒会上,上海国际汽车城置业有限公司总裁费淳璐先生对到场嘉宾表示了热烈的欢迎，并对大家始终关心、支持安亭新镇的建设表示了衷心的感谢。爵士、弦乐的背景音乐,鲜花、气球、糖果的缤纷装点,在温馨、热烈的气氛中，曾经参与２002年１2月2６日安亭新镇开工仪式的领导、公司领导、建设者代表与首批业主中年龄最大和最小的来宾一起开启香槟酒并切开新镇开工２周年庆贺蛋糕.前10位到达活动现场的业主在“安亭新镇开工纪念首日封”上签名留念,所有来宾在签名板上写上对未来在安亭新镇生活的期望和祝愿,签名首日封和签名板均将被安亭新镇博物馆收藏。展示区内展示着“百名画家憧憬安亭新镇”活动中创作的表现安亭新镇建设场景及未来憧憬的作品。参观者一边观看画家想象中的安亭,一边对照两年后现实中的新镇，业主之间通过自助酒会、互动交流结识新邻居.与会领导还向业主和来宾赠送了为首批交房定制的纪念品——刻有安亭新镇建筑模型的紫砂盘。策略分析安亭新镇是上海市试点城镇建设中率先启动的第一镇，也是上海国际汽车城的核心居住区，建设充分体现了城市的可持续发展，并有效集成了目前世界上先进的建筑技术体系。通过该营销活动来展示一个充满现代生活气息的、富有国际文化特色的、洋溢着持续活力和魅力的安亭新镇生活.本活动提升了楼盘价值,推动了销售.奥城商业广场——举行开街仪式（天津)类型：活动营销目的:聚积高端消费者，提高楼盘知名度目标客户：业主1２月3日,奥城商业广场举行开街仪式,时代奥城也揭开了成熟社区的面纱，各种完善的配套为时代奥城的业主们带来了标有奥运标签的幸福生活。开街仪式将延续四周,从11月19日——１2月16日，各种促销优惠活动,以及展示、展卖、慈善公益、模特秀、极限运动、个人形象设计、狂欢等丰富多彩的活动将贯穿始终。策略分析时代奥城作为200８天津奥运竞赛区域的配套社区，项目十分注重其一直倡导的“新城市生活”理念,此次举行的开街仪式,方式新颖,也是借此吸引高端消费者的眼球，积聚人气，以达到营销推广的目的.巴蜀城——组织业主户外踏青（重庆）类型：活动营销目的：借助活动提升项目人气目标客户群：中高端客户群4月1２日,庆业巴蜀城组织业主赴永川茶山竹海，进行了一次别开生面的“春日亲情——竹海之旅”户外踏青活动.队伍从巴蜀城出发,来到空气清新、景色宜人的茶山竹海,460多名业主兴致勃勃地参加了丰富多彩的游乐活动.在电影《十面埋伏》的外景地,有的业主情不自禁地进入“电影角色”拍照留念。业主纷纷表示，这样的活动不仅可以放逐被都市红尘挤压的心情，消除多日来的工作疲惫和烦恼,还能增进了各位业主的了解，使未来的邻里增进和睦,融洽亲情,共同营造巴蜀城“和谐周至”的亲善社区.像巴蜀城这样庞大的业主户外活动队伍,在重庆业界实属罕见，可见巴蜀城的“和谐周至"的社区营造理念和“亲善之城”的楼盘形象已在其首批业主中得到了普遍的理解和认同。策略分析当前许多楼盘举办与业主互动的活动，而巴蜀城组织的旅游活动，换一种环境，更是可以加强双方的沟通,借此抬升人气.百仕达·东郡——举办休闲音乐派对类型:活动营销目的：拉拢业主距离，开发潜在客户目标客户：业主及潜在客户群8月２7日百仕达在东郡会所举办郡主展示周暨周末休闲音乐派对，现场有郡主风采展示、世界级大师摄影展、3米漫画展及深圳室内顶级设计大师金奖作品展，3米大师在现场作画募捐，同时还有深圳原创音乐BOX、顺序乐队现场演奏与高雅休闲茶会。同时，还进行了百仕达东郡郡主投票活动，百仕达东郡20名郡主候选人资料在东郡会所公开展示，由业主通过登录百仕达公司网站进行投票,郡主争夺战正式开始。候选人还要通过户外竞赛等一系列活动获得积分,积分最高者将得到郡主大奖。策略分析在“金九银十”的黄金时期阶段,百仕达举办音乐派对，举行郡主投票选举，主要是在社区文化和生活方式的营造方面上精工细作，有意籍此领跑金秋楼市,将社区文化活动打造成为20０5年文化营销的重头戏。百仕达·东郡—-举办足球闭幕式类型：活动营销目的：借助活动推介楼盘目标客户群:中端客户百仕达·东郡举办了第二届百仕达优生活杯足球赛胜利闭幕仪式.随着颁奖典礼的进行，随着闭幕仪式的结束,优生活杯足球大赛画上了圆满的句号。本次优生活杯足球大赛是百仕达地产有限公司为了热烈庆祝百仕达·东郡荣获8月份深圳市销售冠军和罗湖第三季度销售冠军，同时为了推进百仕达花园社区文化建设，展示百仕达人团结一致、拼搏向上的精神，进一步树立百仕达“诚心建家,恒心服务”的品牌意识而主办的第二届百仕达足球大赛，就如百仕达地产有限公司在产品开发上一贯坚持的理念一样,本次足球赛开发商不仅投入了巨大的人力、物力、财力，更倾注了百仕达人无限的激情和热血.策略分析真正的王者才是最令人羡慕的焦点，才能成就笑傲江湖的霸主之尊。百仕达·东郡举办了第二届百仕达优生活杯足球赛强烈冲击了深圳球迷的眼球和灵魂。在闭幕仪式之后激情的“拼杀”仍在脑海回荡，百仕达·东郡楼盘也萦绕左右。这让更多人对该楼盘留下震撼性的记忆。百仕达·东郡—-举行空中剪彩活动类型：活动营销目的：为楼盘开盘造势目标客户群:新老业主和潜在客户百仕达·东郡惊艳开盘欢迎新业主,8月15日,百仕达东郡举行“国际狂欢节"。发展商采取首家直升机空中剪彩，３7个老外作为特邀嘉宾，到场参与了这场盛事.价值两个多亿的印有百仕达东郡标志的直升机盘旋在活动场地上空，代表百仕达东郡优生活的“U”型标志纷纷从空中落下,舞台上，身涂代表吉之岛“JUＳCO”和代表东郡优生活“UＬIＦE”彩绘的舞蹈者翩翩起舞,地面空中礼花齐放、场面宏大。活动内容丰富：奖牌模特秀、秀出百仕达的辉煌历史；外国乐队演唱、巴西热舞助兴、精心准备的各国美食奉送；及10万大奖回馈新老业主等.众多亮点闪现，为百仕达“国际化狂欢节”注入了更多国际气质，同时更加突出了百仕达·东郡的国际化高尚社区的氛围，吉之岛的入驻成就了东郡的“国际优生活"。此次活动引起来了轰动,为百仕达·东郡的开盘造就了人气。策略分析发展商举行各种活动是否成功的一点是活动是否有“人气”，特别是在开盘的造势期,直接影响到楼盘的销售推广。百仕达地产在东郡开盘之日，通过举办“国际狂欢节”采取首家直升机空中剪彩,吸引了近千东郡业主到场，可谓开创深圳开盘创新之举。可见，通过这种大型的社区活动，一方面营造“人气”建立企业品牌的口碑宣传效应,一方面尽可能吸引有效的客户群。但这种宣传推广活动必须要投入大的成本，要取得良好的效益，必须以具备有品牌实力，打造优秀的品质楼盘为前提。百仕达·东郡——评选十大杰出郡主类型:活动营销目的：借助活动提高项目知名度目标客户群：高端客户百仕达·东郡本月初开始“东郡十大郡主评选”活动预告，并开展了有关“寻找深圳主流精神”的社会讨论。4月1７日,百仕达·东郡在东湖宾馆举行“东郡十大杰出郡主”评选的揭幕仪式,正式开始从近千名业主中评选十位杰出郡主，并送神秘大奖。奖品包括体验记者精彩生活、出国旅游及体验飞行等.同时活动现场举行了精彩表演，并公布了有关阳台设计大赛的相关信息。考虑到主流人群的时代性，本次活动全力营造了七十年代氛围,引起业主广泛共鸣，当天即有400多人踊跃报名，据悉活动报名截止到5月31日，评审组将根据参选者提交的资料筛选20位杰出郡主侯选人,参选者则可以通过积分数量来增加自己胜出的机率。策略分析当下许多楼盘请知名人物作代言人，百仕达·东郡郡主评选实际是通过活动造势，选择自己的业主做楼盘代言人，既吸引了社会的关注，又调动了广大业主的积极性，一举两得，创造了与众不同的营销手法。百旺·茉莉园—-举办少儿书画比赛类型:活动营销目的:借助活动吸引客户目标客户群:已成交客户、意向客户５月28日，“百旺·茉莉园"在售楼处举办了一场主题为“描绘我们心中的快乐家园”的少儿书画比赛。比赛邀请了“茉莉园"已成交客户及意向客户家庭、中关村和留学生创业园区的近百个创业企业家家庭。海淀区部分高校和科研院所的教师和研究人员家庭以及学院区重点小学学生、幼儿园儿童家庭也前来参加了活动。活动现场，10０多位少年儿童分别参加了不同年龄组的绘画和书法等各项比赛。参赛小选手展现了水墨、油画、水彩、素描、书法等方面的特长。比赛结束后，评出各组名次奖项和创意奖项等数十个.在比赛期间还举行了主题为“给孩子一个绿色健康家园”的座谈会，海淀区教委和海科建领导与家长们共同探讨了山后地区的宜居环境和怎样为孩子提供一个良好的成长空间等问题.策略分析“百旺·茉莉园”举办少儿书画比赛，一方面丰富了社区业主的文化生活,拉近与业主的情感距离,便于拉动业主进行关系营销；另一方面举办此次活动探讨了项目的居住价值，提升楼盘的良好形象，对产品营销及品牌的树立起到积极的催化作用。柏阳景园——举办柏阳景园清凉仲夏夜客户联谊会类型:活动营销目的:树立良好的品牌形象目标客户:业主２0０5年7月16日，为了答谢新老客户对项目的支持，柏阳景园举办了以“柏阳景园清凉仲夏夜客户联谊会”为主题的客户答谢宴会，柏阳景园的新老业主与众多媒体嘉宾1千余人，出席了此次活动.联谊会以法国风情舞“康康舞"拉开序幕。ﻫ接着,晚会文娱活动展开，相继有女子电声四重奏、爵士乐队演奏异域风情表演等丰富多彩、融会中西文化的节目,其中爵士乐队的表演达8分钟,节目之中穿插有业主抽奖活动，在三等奖的抽奖环节中,“啤酒竞饮"活动让现场气氛热烈。活动主办方还免费提供精美食品与饮品，使广大业主在丰富多彩的文娱活动中陶冶性情,同时在活动的互相参与中加深了业主与业主、业主与开发商之间的交流与理解。策略分析重视“历史积累”,重视对业主的承诺，重视置业者的居住感受。从强调广告诉求到口碑传颂，有助于形象好信誉高的房产企业保持持久的市场吸引力,能促使企业走品牌发展之路。半山雍景苑——举办“意式活动”类型：活动营销目的:为半山雍景苑的开盘畜势目标客户群：准客户和潜在客户为了结合项目意式风情的产品定位,被喻为“广园东门户”的半山毫宅半山雍景苑，打破了广州楼市开盘当天活动丰富多彩的定律。８月１４日，珠江地产为了开盘举办产品的公开发售活动,举行主题为“文艺复兴·豪门夜宴”的一系列精彩活动，从下午3时开始，一直持续到凌晨。客户可以玩通宵,第二天一大早排队选房,成为首批进场选房的客户.而为了让客户静心选房，15日开盘当天，半山雍景苑减少了现场活动，只保留乐队弹唱、女子弦乐四重奏、车展。活动一:意式生活体验这场“文艺复兴·豪门夜宴”包括意式音乐大餐、意式艺术大餐、意式时尚大餐、意式电影大餐、意式生活大餐、意式美食大餐等，另外还有电声乐队、女子四重弦乐奏、富有韵味的意大利歌剧、闻名世界的宫廷舞会等.在活动现场,有自助餐酒会、意大利米兰餐厅将现场制作(边制作边讲座)直径达1米的巨型ＰIZZＡ，供客户品尝、享用.活动二:意式文化艺术体验在享受这场意式盛宴的同时，现场不乏艺术写生、达芬奇餐具展示;意大利服装的流行当然少不了模特走秀、模特表演；而限量版车展（宾利老爷车、MINＩ宝马)更是让业主和准业主眼前一亮，电影免费开放、棋牌免费开放让漫漫长夜的无聊瞬时消散；还有其他运动设施免费开放。活动三:意外惊喜这次活动还有两轮大抽奖，当然不缺“意外惊喜”等着光临的客户，奖品有高雅的意大利艺术品、工艺品以及香水、情侣表等时尚、贵重物品。珠江半山雍景苑在内部认购期客户反响就很热烈,很多买家看好该楼盘独特、高雅的意大利格调。据悉，周边的高校教授、讲师和各大研究机构的研究员占认筹客户的五成以上，还有一国际品牌公司在购买了该盘一整栋住宅,给这一原本定位为“意式豪宅,半山情怀”的楼盘注入了国际化的概念。策略分析“所有的营销其实都是动态的，开发商应该在与客户、与市场的碰撞中不断产生新的营销创意"。营销活动，应该围绕与客户沟通为主题展开的。而半山雍景苑开盘成功，得益于产品的差异化及目标客户定位的准确.之所以安排长时间的节目，因半山雍景苑意向客户已达六七百个,因此，当天肯定会出现抢筹现象。具有浓郁的意式风情系列活动，既营造了青春活力的社区氛围,也增强了开发商与买家，买家与买家之间的相互了解与信任。宝星国际——举行封顶庆典主题活动类型:活动营销目的:推广企业的品牌和提高楼盘的知名度目标客户:业主２0０５年１0月2９日18:00时宝星国际在售楼部举行“呈新诚意，鼓舞望京"的封顶庆典活动。现场宾客云集,有来自香港利星行的领导层、城建公司领导、各国业主和物业公司等。整个活动由欧洲风情舞、宝星寻宝、秋日里的收获、抽奖活动４大部分组成。由业主代表当场摇奖共抽出二等奖上海五天四夜双人游２名，三等奖精美家居用品6名。19：2０，倍受关注的头等大奖“香港４日双人自助游"终于揭晓，现场举行了隆重的颁奖典礼，开发商宝星置业的领导特别邀请这一对幸运获奖的业主，在香港期间除了去迪斯尼外更欢迎他们能到该公司集团利星行总部参观.最后,在一片欢庆的《大长今》歌舞中活动圆满结束.策略分析“呈新诚意,鼓舞望京”的主题活动不仅丰富了业主的生活，更重要的是满足了业主渴望健康、向往快乐的生活，让业主体验到什么叫做主人翁，什么叫做售后服务，从而为企业树立了良好的口碑，并且促进销售。保利地产--2005年“祝福广州”中秋漂流瓶活动类型：关系营销目的:通过公益活动，树立企业良好口碑目标客户群：业主及参加活动的市民9月１7日早上，保利地产与羊城晚报联合举办“祝福广州”中秋漂流瓶祝福活动。１０0多位志愿者从大沙头码头出发,乘坐豪华游艇前往莲花山海域投放漂流瓶.在游艇上，组织者举办了抽奖活动,有80位志愿者获得了香港迪斯尼乐园的门票,其间志愿者也做了精彩表演.中午12时４５分,人们将写满美好祝福的瓶子投入水中,让祝福随着涌动的潮水漂到五洋四海，将爱传播到海外。近来各地天灾频频，许多具有社会责任感的广州公民都开始用各种形式表达自己的爱心和关怀。保利地产希望通过举办这次活动倡导爱心、关怀、正义，倡导以“感恩”的心回报社会、回报身边的每个人。策略分析只有以社会效益为出发点,为社会建立传递爱与关怀的平台,才能得到社会的认可和支持。保利地产今年曾多次举办公益性活动,如捐资建立内蒙古“保利希望小学”，定点扶贫山西五台县及“圆明园国宝回归展”等活动,在保利业主和广州市民中引起极大反响，收到了良好的社会效益。保利林语山庄举办“林语感恩”征文活动颁奖1１月8日,保利地产与《羊城晚报》联合举办了保利“林语感恩月”征文活动的颁奖仪式。此次活动从９月１日开始，至今持续近两个月。这段时间里，《羊城晚报》收到了不少读者关于感恩情感的投稿，日前已经公开评选出了活动的优胜者,而这些优胜者的作品将会陈列在保利林语山庄感恩长廊中，供客人欣赏.保利文化广场-—举行招商会类型:活动营销目的:扩大品牌影响力来推广项目目标客户群：意向客户和媒体记者3月8日下午,在五洲宾馆深圳厅，保利集团联合深圳市南山商业文化中心区管理委员会办公室、深圳特区报举办了中国第五代商业新闻发布会-—暨保利文化广场招商推介会。■推介内容一：保利集团有关负责人提出，商业地产已经进入到第五代,即文化与地产结合的时代.■推介内容二：提出以“中国第五代商业"主题运营为模式,将文化理念贯穿其中的过程，寻求所有商业经营业态在文化层面上的共性。既实现利益主体的共赢，又提升以往商业运营的内涵和品质.■推介内容三：保利集团将致力于在保利文化广场将企业文化品牌发扬光大。策略分析传统的商业项目招商推荐会的模式,无非是项目介绍、经济数据分析、前景展望。而保利文化广场招商推介会完全不按牌理出牌,自始至终是围绕保利的文化品牌做文章，通过品牌的推广达到扩大项目的宣传效果，给人耳目一新的感觉，有利于项目的推广.北京星河湾举行明星羽毛球赛３月11日下午，北京星河湾在其体育馆内举办了羽毛球友谊比赛，参加的有＂中国明星羽毛球队＂和北京青年报、京华时报、中央电视台、北京电视台等羽毛球队。目的是在＂3·15＂为打击盗版呐喊。北欧印象——举办“情定北欧，悠游世界”活动北欧印象进入现房实景阶段，为了得到越来越多精英人士的青睐,于1１月特别推出“情定北欧，悠游世界”浪漫之旅。活动内容：凡１１.１－１1．３０期间补足、签约并且首付款全数到位的客户皆可享受如下礼遇:1、香港动感4日游亚洲时尚动感之都，休闲购物天堂，邀您享受国际都会的无穷魅力!限购买一居的客户，价值人民币2380元（单人)。2、新马泰风情11日游花园海岛、碧水金沙、各国美食，请您流连多姿多彩的东南亚风情!限购买二居的客户，价值人民币5８８0元(单人）。3、德法荷比卢缤纷９日游古老城堡、摩登都会、莱茵河畔，邀您尽揽欧洲五国名城的风采!限购买三居的客户，价值人民币9880元（单人）.注:享受此优惠者均执行同期价格，且以上优惠可以等额折入房价.策略分析随着生活水平的提高，人们的消费观念发生了巨大的转变，从追求解决温饱等基本物质生活为目标转变到现时力求旅游娱乐等丰富的文化生活.旅游可以使人们远离长期生活的“水泥森林公园"，回归自然或者博闻广识。“北欧印象”推出该次活动切合了现时大众的心理需求，自然对消费者产生不小的吸引力。另一方面，“北欧印象”实行优惠可等额折入房价更是照顾到那些有机会却没时间或不想去旅游的客户,拓宽了目标客户群的范围。北秀蓝湾—-推出买房送车活动（杭州）12月２4日、2５日,北秀蓝湾联合杭州最大的baｂａ5汽车俱乐部,在良渚举办“一房一车摇奖大酬宾”活动，凡认购此次限量推出的８0—13０平方米小户型生态公寓的前５0名业主,均有机会赢取ｂaba5提供的15辆价值7万元的经济节能型轿车,中奖率高达３0％.北苑家园—-举办城建兴华置地会“金秋保龄球大赛”在置地会启动期间，针对北苑家园的新老业主展开了一系列服务与交流活动.继八月份举办的“城建兴华置地会宝宝看奥运洋话我先说"文化活动后,在1１月1３日,北苑家园接着举办“城建兴华置地会金秋保龄球大赛”活动。城建兴华置地会由北苑家园新老业主构成，置地会150名会员参加了比赛,比赛从早上９:30分一直持续到下午１6：00，轻松活跃的现场气氛，奖品丰富的活动让业主及嘉宾在感受到健康生活的同时，也深切感受到了北苑温暖成熟的社区生活。碧桂园-—举办第四届业主文化节类型:活动营销目的：拉近与业主距离目标客户群：业主八月初，碧桂园为了贯彻“友好睦邻，相互关爱”的高尚社区精神,使各个碧桂园之间的业主形成更亲密融洽的友好关系,碧桂园特地开创了跨区际业主文化节的活动。开创至今，已历三届,今年是第四届跨区际业主文化节。本届文化节不仅延续了前三届“碧桂园业主杯”系列体育比赛，包括男子篮球大联盟比赛、羽毛球赛、乒乓球赛、水运会、保龄球赛和桌球赛,还新增设了极限运动比赛、遥控车竞速公开赛等。除此之外,碧桂园为喜欢休闲的业主精心准备了各种文化休闲活动。各碧桂园楼盘陆续展开了星级生活大巡游、清凉夏日真乐趣雪糕节、“山语·发现生活真乐趣”征文活动、“巧手妙绘好生活”剪纸活动等，让业主们可有更多选择.此次活动建立了业主之间的友好关系.策略分析“生命在于运动，健康在于行动”碧桂园这次业主文化节不仅丰富了业主生活,更重要的是满足了业主渴望健康向往快乐的生活，让业主体验到什么叫做主人翁，什么叫做售后服务.因此，树立的不仅是企业形象还有良好的口碑，从而促进了销售。碧桂园假日半岛——中华名人高尔夫球赛类型：活动营销目的：聚集人气,推广产品目标客户群：高端客户2005年11月1日，“民生银行杯"中华名人高尔夫球邀请赛在假日半岛高尔夫球会盛大开幕，特邀满文军、朱时茂、黄格选、孙小梅等大明星参加,灼灼“星”光特别引人注目.开球仪式与激烈的比赛结束后，各位嘉宾参观了假日半岛，零距离体验了此超级名盘的高品位生活。本次活动的性质与假日半岛的居住品位完全一致。假日半岛坐落于广州花都区王子山原生态圈,拥有800０亩天然湖泊。建有由资深设计大师依天然湖泊、山坡等地形而建造的３6洞国际标准高尔夫球场,其中18洞拥有全灯光，极具挑战性与智慧性，以及五星级标准假日半岛酒店、“故乡里"主题公园、大型滨水公园、夏威夷风情商业广场等,原生态山水资源、高端成熟的配套、便利的交通将社区生活品质与品位提升到了一个新的高度。碧桂园假日半岛于2005年１0月１日开盘,开盘期间销售火爆、盛况空前，吸引了逾10万人流,推出的８0０多套产品旋即被抢购一空，再创地产神话。据项目相关负责人透露，今年底假日半岛将推出全新组团,此批产品从品质、价格方面都将给大众更大的惊喜，目前正在接受优先登记。策略分析举行体育竞赛来推销楼盘不是新鲜的手法，但这次比赛的都是明星大腕,让人们看到名人生活中的另一面,同时向人们展示碧桂园假日半岛的休闲环境和高品位的生活，从而达到促进销售的目的。碧桂园四区——齐庆圣诞＋元旦类型：庆祝新年活动营销目的:借助活动打造品牌和推销楼盘目标客户群:中高端客户碧桂园集团各大楼盘悉心准备了各种精彩纷呈的庆祝活动,为业主和前来看楼的买家献上一个欢乐祥和、惊喜不断的圣诞、元旦节。凤凰城:缤纷生活,尽情体验从12月11日起,凤凰城就开始了维持20多天的“缤纷生活，尽情体验"圣诞、元旦活动，具体内容有:2004第二届“碧桂园业主杯”中国象棋快棋赛、圣诞礼物大派送、圣诞化妆舞会、街头文化缤纷SHOW、汽车文化周、儿童话剧乐园以及碧桂园星级生活大巡游等活动。缤纷的庆祝活动,演绎了凤凰城缤纷的文化生活，增强业主之间的交流,给业主和买家带来无穷的欢乐和惊喜。顺德碧桂园：欢乐圣诞嘉年华顺德碧桂园在圣诞元旦期间为业主和前来看楼的买家准备了丰富有趣的“欢乐圣诞嘉年华"系列活动，包括:“欢乐圣诞嘉年华”、“平安夜轻音乐会”、“欢乐圣诞嘉年华”、“欢乐礼物大派送”、“欢乐圣诞嘉年华"、“大型业主狂欢节”、“欢乐圣诞嘉年华”、“欢乐摊位游戏”、“圣诞欢乐游”、“圣诞欢乐跳蚤市场”以及200４第二届“碧桂园业主杯”中国象棋快棋赛等活动。华南碧桂园：欢乐乐翻天圣诞、元旦期间，华南碧桂园将举行平安夜经典音乐欣赏会、圣诞礼物欢乐送、欢乐游戏乐翻天、2００４第二届“碧桂园业主杯”中国象棋快棋赛以及“新起点、新希望”碧桂园少儿模特大赛等活动,为业主和买家增添更多的节日乐趣.碧桂花城:欢乐总动员碧桂花城圣诞、元旦的活动同样精彩纷呈,目不暇接。包括：“亲亲大自然·欢乐总动员”-—碧桂花城优质生活大巡游、2004第二届“碧桂园业主杯”中国象棋快棋赛、碧桂花城圣诞欢乐送、星级生活大巡游、辞旧迎新乐翻天和滑稽小丑缤纷SHOW等活动,打造一个非同一般的缤纷圣诞和元旦。策略分析碧桂园四大社区圣诞、元旦活动的启动,从形势上看：构成了庞大性，对市场有一定的影响，为自身品牌的维护加上一定的砝码。从内容上看：更是让消费者体验到节日的快乐，拦截了一定量的目标客户群，抢占了市场份额，为销售奠定基础。碧林湾（二期)-—举办“万兆·碧林湾"杯家庭羽毛球邀请赛4月８日,节能生态洋房-—碧林湾，推出二期保留精品景观单元,以99平米两房和1２8平米三房为主打。同日，举行”万兆—碧林湾”杯家庭羽毛球邀请赛，来自万兆开发的万兆家园系列、碧林湾系列、都市宜家等小区共计约一百余个家庭将在碧林湾运动休闲会所鏖战。波托菲诺-—举行意大利文化周类型:活动营销目的：华侨城品牌打造和为项目促销目标客户群：中高端客户9月1０日下午,华侨城地产在何香凝美术馆举行第三届波托菲诺意大利文化周开幕式。华侨城集团总裁、CＥＯ任克雷，意大利驻广州领事馆总领事,意大利著名画家Ｕgonespｌol（乌戈·奈斯波罗)出席了开幕式。波托菲诺意大利文化周已经连续举办两届，主要内容为意大利服装、美食、电影、汽车等具有代表性的文化元素在华侨城的展示展出,得到了华侨城居民，特别是波托菲诺业主的一致好评.今年的意大利文化周在汲取前两届成功经验的基础上，活动内容和方式都有了较大的突破和革新，它更多地体现了中国、意大利文化之间的交流与碰撞。本届文化周内容之一是意大利当今重要艺术家乌戈·奈斯波罗的纸上作品展，它将大胆狂放的视觉形象呈现在中国观众面前。他的作品具有特别的讽刺挑衅色彩,给予任何事物以充满想象力的“色彩"和“形状",冲击力很强。本次来深圳展出，是意大利驻广州总领事馆促进中国、意大利文化交流的一项重要举措,也是对华侨城地产引入Portｏfiｎo居住文化的一种回应。本届文化周的核心内容--意大利Portofino之旅第一批业主于9月11日正式启程。以往两届意大利文化周都是华侨城地产将各项活动、各种形式的意大利文化引入到华侨城,展示给城区居民及波托菲诺业主观看,这种体验形式受到一些局限。而在本次文化周上，华侨城地产则组织波托菲诺业主亲临意大利，到原版的Portｏfinｏ参观访问，体验Portｏfino居民的生活方式，感受那里休闲浪漫的生活气息。业主到达Ｐortｏfino后，他们将不仅能领略到迷人的自然风光,还将走进Ｐｏｒtofｉno居民家庭,就居住方式、居住文化同Ｐortｏfino居民进行互动的交流.此次意大利Portofinｏ之旅分三批，共有９3名业主参加,他们主要来自天鹅堡二期Ⅱ区，第２、第3批也将于9月１7、18日启程。除主要访问Pｏｒｔｏfiｎo之外，他们还将访问米兰、佛罗伦萨、比萨、威尼斯和罗马。9月9日晚，华侨城地产侨城会在波托菲诺会所举办庆祝第二十个教师节联欢晚会，华侨城城区各中小学、幼儿园的学校领导和学生代表参加了晚会，华侨城集团总裁、CEO任克雷率集团领导和广大教师一起，度过了一个愉快的夜晚。此次联欢晚会以展示华侨城教育资源，教师风采和华侨城学校的办学理念为内容,以教育对社区的渗透和互动为主题，展示华侨城城区整体的文化品位，以及良好的尊师重教的文化氛围。策略分析作为有社会责任感的发展商,他们关注的不仅仅是产品和业主物质层面的需求，也同样关注服务和业主精神方面的需求.本次波托菲诺意大利文化周就体现了开发商这样的意图。铂宫国际-—销售借名车展蓄势类型:活动营销目的：为“十一"销售旺季的到来蓄势目标客户群：广泛客户为了让更多消费者了解铂宫国际,看懂铂宫国际的投资价值，为铂宫国际在“十一”销售旺季的到来进一步蓄势,铂宫国际开发商在铂宫国际中心又一次举办了大型的名车展览。这次名车展邀请了众多的宾客到场,包括：北京市部分领导、新闻界部分领导、银行界部分领导、京城知名车商以及众多的汽车业内人士等等。所展示的车型，经过严格的筛选，最终确定的展示车型都是在国内极为少见的顶级豪华车型，更有部分车型在国内尚属首次进行展示。展览中展示的车型有：奔驰AMGＧ55、宝马Z4Ｆ１运动款、奔驰SＬ５00跑车、大众途锐4.２、路虎揽圣、保时捷卡宴，其中，双门、双发动机动力系统的奔驰ＡMGＧ５5和宝马Z４F1运动款在国内尚属首次进行展览展示。为了使展览能够保持长久的吸引力,让观众和消费者能够更多更好地了解世界顶尖的名车，主办方将定期更换展示车型,尽可能多地展示世界名车,使铂宫名车展变成车迷的天堂，爱车人的圣地。这次名车展的展示内容除了世界顶尖的豪华名车之外,还有相关的高档汽车用品、精品车模展示以及汽车文化长廊等内容，内容丰富全面,十分具有吸引力。铂宫国际项目总占地面积4．2公顷,总建筑面积近20万平方米，由公寓、写字楼、商铺、集合式HＯUＳE、别墅等八栋建筑组成，为独具国际风采的复合型综合社区。铂宫国际自去年9月份开盘以来,销售并不十分理想,销售率只有35％，原因一方面可能是价格定位偏高：公寓１4500元/平米，写字楼1５0０0元/平米,商铺20000元/平米。另一方面可能是消费者对铂宫国际豪宅的了解和认知不够深入.举办这次名车展,将向观众展示众多国际知名汽车品牌的高端产品，将这次展定位成京城汽车展厅中的豪华典范。顶级名车与首席豪宅的完美配合，强强联合，提供了京城最为完美的高层消费场所和最为舒适的消费氛围。策略分析楼盘销售一般可以分为几个阶段：预热期、开盘期、强销期、蓄势期和尾盘销售期。当一个楼盘从开盘抢购热销跌入缓慢销售谷底,也就是说“卖不动了"，这时候销售策略执行者需要系统地反思每一个可能的影响因子,可能是后期价格定位过高,或是市场上出现同类型的产品,或是广告跟进不足等等原因,使用“鱼骨图分析法”罗列出所有原因，并找出主要原因,然后重新制定下一步的营销策略。布吉知春里--举行“客家风情文化月”活动类型：活动营销目的：借助活动吸引潜在客户目标客户群:中高端客户4月16日布吉知春里在开盘的同时启动为期一个月的“客家风情文化月”主题活动。发展商邀请客家顶级艺术团体在小区文化广场举行８场大型客家文化艺术演出，此次活动主要内容包括:客家山歌、特色盆菜大餐、客家木偶剧、客家幽默小品、客家戏剧欣赏等。并同时举办客家小吃、客家风情画展、客家盆菜等极具客家风俗人文特征的民间民俗文化活动。同时,发展商还将针对客家人享誉全国的特色建筑类型——客家围屋,开展一系列关于现代客家围屋发展方向的研讨。该活动将持续到５月８日，为期4周，在每周末的两天时间内举行.作为客家人的聚集地之一，龙岗区关于客家人主题的活动时有举办，但此次活动的规模、规格以及所得到的龙岗区政府的支持力度,却是少有。策略分析在该项目的准买家中,客家人的比重占到８成左右，针对该主力买家举办的一系列特色活动，极具亲和力,容易得到潜在客户对楼盘的认同，进而促进销售.财富公馆·卢浮宫——夜宴西班牙中秋前夜,北京温榆河畔著名欧式顶级别墅财富公馆在其楼盘拉开了晚会的序幕。公馆一号卢浮宫显示的是西班牙风情，同时卢浮宫迎来了全球著名的艺术品西班牙“雅致”瓷器展，在中国的传统节日中秋节到来的前夜，财富公馆夜宴西班牙令到场的数十嘉宾名有身临其境的感觉。财富西环——举办新年答谢会２006年1月7日，财富西环项目在百莲名仕大酒店举办了盛大晚宴，安排了精彩的节目表演,来答谢半年多以来对项目不断支持与关注的客户。长城康桥花园-—首届健康节好戏连台类型:活动营销目的：借助活动提升楼盘品质目标客户群：中端客户12月5日医学专家健康咨询活动长城康桥花园首届健康节活动得到了社会各界广泛的关注,作为健康节的第一步，医学专家健康咨询活动已经于12月５日落下帷幕。１2月5日，长城康桥花园首届健康节系列活动之一——医学专家健康咨询活动，在长城康桥花园售楼部如期举行。参加活动的朋友先领取一张体格检查记录表,然后测量身高、体重、血压等基本指标。对于业主来说,10月２8日之前在省人民医院老干部体检中心已经参加过体检,他们只需将体检结果填写在记录表上就可参加活动。此次活动无需手续,直接可以参与活动。此次咨询活动是长城康桥花园对业主们健康的关怀。12月12日城市中坚阶层子女家庭教育专家讲座12月12日与各界朋友见面的子女家庭教育专家讲座是长城康桥花园首届健康节系列活动的第二步。此次长城康桥花园特邀中国著名教育专家大杨老师，于12日在省人民会堂讲述家庭教育问题的科学方法.讲座与现场听众提问相结合，将就当今父母对子女的教育问题进行探讨,为家庭教育提供极具价值的参考意见.长城康桥花园希望能够实实在在为城市中坚阶层的家庭提供有用的知识。长城康桥花园为业主提供健康生活世界卫生组织提出的健康新概念是:所谓健康,并不仅仅是不得病，还应包括心理健康以及社会交往方面的健康。也就是说,健康是在精神上、身体上和社会交往上保持健全的状态。作为中原首家城市主题健康社区，长城康桥花园在用规划、建筑、户型、环境、建材等硬件因素营造能够照顾人体健康的居住社区的同时，也将关注心理健康融入到社区建设当中，创造出名副其实的城市中坚阶层第一居所.健康配套：人们的许多健康习惯是被培养出来的，在什么样的地方居住，拥有什么样的设施，将对一个人的生活方式起到引导的作用。长城康桥花园除拥有商业、运动、娱乐等设施外，还有优雅的文化长廊、静谧的读书小亭、孩子的淘气沙坑等等与消遣心情相关的情趣设施,目的就是创造心理健康所需的外部氛围。健康物业：普通的物业管理无外乎保洁、保安、维修、管理等，长城康桥花园的物业管理在此基础上，提出一切以客户为中心,隐性管理,显性服务。为业主提供特色增值服务，贴心照顾业主的健康.健康文化：通过此次健康节活动，可以感受到长城康桥花园颇具特色的健康社区文化，在业主陆续入住以后，这一文化将得到更好的发扬光大，通过长城会等平台,长城康桥花园将不断开展各项活动,实施各种举措，在社区中营造健康、和谐的生活文化主题。策略分析长城康桥花园首届健康节活动的宗旨就是要让业主得到实实在在的关爱，并向全社会倡导健康的生活方式，从身体到心理,都能达到健康和谐的状态。通过一系列的与消费者互动的健康活动形式，传递了开发商对业主的关爱，让业主体味到温馨的社区文化气息。长沙颐美园——“燃情活动”点燃卖房浓情颐美园“９9９朵玫瑰送给最爱的人"消息发布后,迅速提前升温情人节的浪漫情绪，点燃了长沙寒冷天气下蕴藏的浓情。“激情活动”的举办方-－长沙高尚住宅小区颐美园,在发布“9９9朵玫瑰送给最爱的人”广告后,其热线电话立即火爆,前来现场咨询的市民也络绎不绝，记者在现场看到,与往日不同的是，市民中大多数人都是中年人,男性居多,大家对这样一个活动的反应是：以前是听说过送999朵玫瑰给自己最爱的人，但还没有见过,“燃情活动”很新鲜！举办方表示，往常的情人节太平淡，“燃情活动”可以让这个节日浓烈一些，同时,作为一个一直受到长沙市民厚爱和支持的国家权威部门评定的高尚住宅小区，他们举办这一活动，既吻合了他们楼盘浪漫悠闲的风格,也是回报厚爱他们的广大市民.策略分析抓住情人节这个特殊的日子作楼盘文章并不鲜见,这里特别之处在于开发商并不急于在这个时候卖楼,而是制造特有的浪漫气氛，借送玫瑰引起公众关注,以提高楼盘的知名度,为今后的销售造势。还有一个特别之处在于充分利用了楼盘风格与定位的特征，不会使人感到唐突与别扭。城建东逸——举办女性风采展3月８日，沈阳城建·东逸花园向社区女性朋友们发出倡议，征集手工艺品、文学作品、书画作品等,举办了别出心裁的“社区女性风采”庆三八佳节才艺展，同时,管委会、社区委员会、物业公司和社区女性朋友们举办了庆三八茶话会，奏响了城建·东逸社区2０0５年文化年活动的第一序曲.社区居民纷纷表示，这种活动既丰富了业主的业余生活，又拉近了邻里间距离,他们愿为构建和谐东逸、和谐沈阳做出自己的贡献。城启会——业主水上参观天鹅湾城启集团在珠江游船上举行了城启会成立庆典仪式。同时该集团还向业主和社会人士推介全新项目城启天鹅湾，嘉宾从水上领略天鹅湾的风采。此次活动不仅是品牌经营与深化的过程，以及城启对房地产开发与服务不断超越的体现,还是为了回馈多年来业主们对城启的支持与厚爱。城启三盘——热闹过寒冬类型:活动营销目的:借助活动增强社区文化和推进楼盘销售目标客户群：中高端客户群荔枝南湾成社区科普基地由荔湾区南源街党工委、广州城启集团党委联合主办的首家社区大型科普雏鹰争章基地——广州南源城启科普雏鹰争章基地挂牌仪式暨荔湾区少先队争章活动在荔港南湾举行。本次活动包括科普知识学习、机器人制作、四驱车制作、简易车制作、小飞机制作、科技创作发明辅导、科普电影、环保教育宣传、国际象棋擂台赛、乒乓球赛、雏鹰争章知识抽奖问答等。十三行广场开圣诞酒会城启集团将于１2月２６日在十三行广场御花园会所举办“银色圣诞·乐在十三行"大型活动，届时将有鸡尾酒品鉴赠饮会,免费提供由五星级酒店调酒师调制的各种特色鸡尾酒,同时讲解调制鸡尾酒的各种知识。与此同时,御花园会所所有设施（卡拉OK,棋艺室、乒乓球、桌球等)全面开放，供人们免费体验.天鹅湾明年1月有特惠天鹅湾自1２月5日优先认购日以来，部分未能认购的买家并未撤掉订金，持续性销售热浪难以停止，目前，还出现了首批剩余的几套单位受到客户挣抢的现象。20０5年元旦特推单位已经开始接受优惠登记。策略分析城启集团运用了综合营销的手法对楼盘进行销售。荔枝南湾的营销策略把握了现代父母关爱孩子的共同心理特征,以科技创作为切入点来激发业主孩子的兴趣爱好，来吸引目标客户。城启十三行广场结合广场的特性举行酒会,对楼盘进行宣传促销.这种有的放矢的营销策略,能够真正达到销售的目的。城市经典Ⅳ—-举办迁址仪式及“激情舞动西班牙”系列业主联谊会4月22日,“城市经典Ⅳ”在新的售楼处举办了盛大的迁址仪式，并就此拉开城市经典“激情舞动西班牙”系列业主联谊会的序幕。意向购房者欣赏了热情缤纷的活动节目，并参观了样板房.“城市经典Ⅳ”住宅总建筑面积约1１万平方米，由1２幢1１层、6幢１３层的西班牙风格的小高层组成，风貌统一有致。城市山谷三期——夜间选房秀类型:活动营销目的：让客户体验项目品质,促进销售目标客户群：准客户10月10日19:00,城市山谷三期在项目小区内举行正式选房活动.活动现场客户可以品尝优美的红酒冷餐，观看精彩的文艺演出,趁着抽奖的彩头,轮流去办理选房手续。截至2３：00，第一批推出的105套Townhｏusｅ单位,实际销售60套.这次晚上选房活动,将选房时间定在国庆长假后第二个上班日的晚上，确实颇费心思。因为这既可以让买房客户悠闲地度过国庆黄金周,也可以轻松地在下班后安心选房。同时，客户还可以感受城市山谷夜间与众不同的美与静谧.策略分析城市山谷作为深圳市内唯一的大规模别墅社区，其客户都是深圳的新贵阶层,是成功人士.如何让他们感受到别墅社区带来的尊贵感，城市山谷的发展商从尊重客户的需求出发,创造了这次让深圳业界颇感创新的选房模式。这次创新的选房模式不仅赢得了客户的心，更赢得良好的市场效益。城市山林—-举行“我爱大南山”登山活动类型:活动营销目的：提升企业和楼盘形象目标客户群:业主、准业主及广大消费者2０0５年1０月３０日上午9：0０—11：３0,华联—-城市山林举行“我爱大南山"登山活动.此次活动采取现场报名、电话报名、网络报名、短信报名、邮件报名等多种报名方式，登山地点在大南山公园,集合地点在蛇口明华会议中心。活动由两部分组成:一、登山比赛，参与者以五人团体（其中至少有一名为女性队员)的形式参加，按照记时赛的方式进行登山比赛,设冠军奖（1名)价值35０0元,亚军奖（1名）价值２500元,季军奖（１名）价值1200元，鼓励奖（3名）价值500元;二、休闲登山活动，参与者以个人身份报名、自由参加登山活动，凡报名参与者均可获赠精美礼品一份。策略分析城市山林的这次登山活动不仅仅针对楼盘业主，涉及面较广，借这次活动扩大了企业和楼盘在广大消费者心中的形象,积累了潜在的目标客户群，为项目的销售赢得机会。同时，这对树立企业形象和提升楼盘品质是一个很好的机会。城市天地广场—-举办音乐会8月7日，由深圳汉国华业发展有限公司主办的“城市天地乐韵悠扬音乐Festivａl”系列音乐会正式拉开帷幕.城市天地广场作为2００4年度罗湖首席高档投资精品小户型物业,以全新的建筑理念打造时尚、动感、国际化的精品公寓。城市主场——生活总动员10月23日下午3点,城市主场上演“城市主场生活总动员"之舞蹈秀，有动感十足的街舞、现代舞等精彩演出.这不仅是与城市主场业主、准业主的一次倾情联欢，更是即将迎来入伙的城市主场的再次召集。城市主场—-新会员入会仪式类型:活动营销目的：提升人气及品牌目标客户群：招商会新会员、业主6月18日，招商地产在“城市主场”举办“招商会新会员入会仪式”，这是“城市主场”业主首次入会仪式，当日共有近百名业主参加了当天的活动.招商会成立５年来，已经发展会员1。5万多人，5年内相继成立了少儿组织“招商童子军”、“招商会但昭义钢琴艺术中心”，组建了全国首家社区青年组织“招商会青年动力营”以及开设了“社区老年大学”等特色会员组织，在全国范围都颇具影响力。其中“青年动力营”专为城市主场年轻业主打造。在当天的入会仪式上,招商会对９大服务平台,3大服务体系进行了详细介绍,并在现场举行了抽奖和有奖问答活动，共送出30多份包括CD机在内的精美礼品。策略分析随着房地产市场的不断发展，知名发展商已从暂时广告营销升华到长期的客户服务上来，越来越重视企业品牌的建立.而以企业名称名称命的组织，如中信会、万客会等,作为企业重要的客户服务部分，会员的招幕，拥用强大的会员，利于企业品牌的长期发展。春华四季园—-举办业主嘉年华活动类型:活动营销目的：促进业主沟通目标客户群：业主4月8日，为配合春华四季园二期项目的推出，金光华集团联合下属物业公司举办了主题为“情系金光华，业主嘉年华”的大型推广活动。春华四季园项目占地19万平米，建筑面积有44万平米，二期以小户型为主,周边配套设施成熟。■活动时间：从3月31日起至4月16日止.■活动内容一:从4月1日至１6日,在金光华广场大圆形玻璃房举办主题为“荟萃精彩,写意人生”的书画展，此次书画展齐集了各小区小朋友的书画作品。■活动内容二:4月9日，金光华广场联合恒生银行为业主举办理财讲座。■活动内容三：还举行了包括物业管理咨询、业主互动、宠物大赛、联欢晚会、抽奖、购物优惠等的活动。策略分析在集中的半个月里，金光华广场为小区的业主提供不同特色的服务活动和别样的生活情趣,让业主产生强烈的归属感。开发商以为业主提供一种生活方式为理念，紧密加强与业主的联系沟通，让业主感受到社区带来的人文关怀。达华·依云庄园——展示水样生活4月２９日，达华·依云庄园举行了盛大的媒体见面会,展示了项目“水样生活"新境界的SPA全过程.SPＡ是流传于古罗马的一种水疗环境和方法，在现场专业的泰式按摩师在池边为来宾们展示了SPA的过程。达华·依云庄园位于亚北别墅核心区,紧临龙脉温榆河，将目前世界上最流行的一种全新的生活方式—SPＡ，与奥北地区独特的资源优势—温泉相结合，将温泉水引入每幢别墅里。大华集团举办-—“新区成长运动会”最近,大华集团属下大华阳城举办别开生面的“新区成长运动会",邀请雅典奥运自由泳银牌得主徐妍玮同社区业主共同开展老少皆宜的健身游艺活动。开发商举办此活动是为了弘扬社区文化、推进邻里交流，提升人文环境品质。购房者和开发商在此健身运动会中增进了解和友谊。大华集团——推出购房大抽奖活动类型：活动营销目的:促进销售目标客户：已付部分房款的客户5月２0日——6月６日，大华集团在18周年庆之际，推出了购房大抽奖“天天送"活动.大华集团是以房地产开发为主的多元化经营的大型企业集团。■抽奖资格：在上述活动期限内签约并支付20％以上(含20％）房款的客户，才具备抽奖资格。■使用楼盘：由大华集团开发的“大华梧桐城邦”、“大华颐和华城”、“大华水岸蓝桥”“大华愉景华庭”、“大华阳城”、“大华锦绣华城"、“临汾名城”,共7个楼盘.■奖项设置:（每个楼盘）为一等奖一名（送价值人民币5０00元的购房券），二等奖三名（送价值人民币３０0０元的购房券),三等奖六名（送价值人民币1000元的购房券），纪念奖若干名(送精美礼品一份)策略分析大华集团借助周年庆典之际,以抽奖形式让利给已购房的客户，也说明了大华集团是一家以客户为中心的发展商.另一方面也吸引了部分准客户的关注，利于销售。大华锦绣华城-—举办产品说明会类型：活动营销目的:宣传项目品质，促进销售目标客户群：客户5月２0日下午，大华锦绣华城在浦东干部学院举办了一场产品说明会。锦绣华城是上海中心城区的最大项目之一，共占地3。3平方公里，小区由小高层、多层和别墅组成，整个街区一共分了19个街坊。■活动内容一：大华集团营销管理中心副总经理杨子江先生介绍了发展商大华集团。■活动内容二：锦绣华城的规划、建筑、环境设计顾问，KFS斯旦建筑设计咨询上海有限公司总经理傅国华先生介绍了锦绣华城的整体规划以及建筑设计理念。■活动内容三:锦绣华城的公园设计顾问加拿大奥雅园境师事务所总经理李宝章先生介绍了公园纪的景观规划。■活动内容四：昌邑小学的孩子们表演了反应十分钟课间活动的舞蹈。■活动内容五：活动中穿插有抽奖活动。策略分析此次活动的举办,进一步推广了项目的品质，为开发和设计单位与客户交流提供了一个很好的机会.也成为产品与客户互通的一次盛会。宣传了项目品质，为下步销售打下了坚实的基础.大宁绿地——举办明园业主恳谈会类型：恳谈会活动营销目的:通过活动推销楼盘目标客户群：中端客户2004年１2月15日下午2:00点，大宁绿地生态社区业主恳谈会在明园集团6层会议室热闹举行。与会者包括了来自房产、银行界的代表以及普通业主等人士，明园集团副总裁凌菲菲也到会发言,并解答现场人士的提问。恳谈会上,凌菲菲概括了明园森林都市项目在大宁绿地社区的整体情况.森林都市社区内２000多棵树龄在50年以上的古树,将绝大部分得以保存下来，让整个小区四季都拥有鲜花绽放的日子，并且花草树木随季节变化而变化，体现出丰富多彩的生态特色。与会者中有业主拿世纪公园板块跟大宁绿地板块作比较，提到两个板块的群体居住的层次问题.对此,凌菲菲提出了不同看法。通过该次恳谈会，业主向明园集团副总裁凌菲菲提出了一些有针对性的问题，并且得到中肯的解答。通过这次恳谈会让业主更深层次的理解生态型居住社区的含义，也带动了大宁绿地的销售。策略分析好的楼盘，自身就是代言人。通过这次业主恳谈会，开发商结合楼盘自身的优点向业主论述讲解,很大程度上是对楼盘的有效宣传，从面真正赢得市场的认可.大众·御湖苑——国庆植树（重庆）10月６日，近30组大众·御湖苑的业主代表们冒雨参加了开发商组织的国庆节业主植树活动，在楼盘的中庭种下了自家认领的一株株绿色植物.“通过参与这次植树活动,让尚未入住的我们有了回家的感觉。”“美好家园，大家共建。"当天许多业主都表达了对于参加本次植树活动的心声。当代置业—-举办迎春祈福活动３月1８日下午，当代置业在上第MＯMA举办了一场为了迎接春天的祈福活动,人们在现场写下不同的寄语,表达对共同生存的环境的期待。这项活动将会延续下去.地杰国际城-—零保留营销类型:零保留营销目的:通过活动形式提升项目品牌目标客户群:中高端客户地杰国际城采用“零保留”营销策略，即无特权、不优先、不保留一套房。以往的不利因素与种种弊端在此次的抽号过程中被完全拒之门外，令人耳目一新，从上海市政府领导、新闻媒体及市场反映给予的高度关注看，整个公开模式已经取得成功.市领导在仪式上的讲话非常有力的肯定了这次活动的意义,这种肯定意味着上海市政府将大力倡导这种全新的公开模式,地杰国际城开天辟地的举措为上海楼市公开树立了一根公正、合理的标杆。“尊重每一位客户”是地杰置业有限公司一贯的宗旨，而这种尊重，通过“全透明”的理念得以具体体现。只有“全透明”,才能产生健全的供需关系,只有“全透明”，才能建立规范化的市场操作模式。通过此次公开抽号仪式可以看到,地杰国际城正在以“全透明”的姿态，为申城楼市树立诚信开发的榜样!策略分析地杰国际城采用“零保留”营销策略杜绝了开发商内部优先选择与保留房源的特权。地杰国际城本着公平、公正、公开的原则进行楼盘销售，吸引了消费者的高度关注，同时也为企业树立良好形象。鼎太风华—-印度风情周tｃ”鼎太风华印度风情周"7月5日至6日，鼎太房地产有限公司在鼎太风华售楼现场举办了印度风情周活动。活动吸引了大量的新老客户到来，现场洋溢着浓浓的异国风情文化气氛。周末到鼎太风华看楼，不仅可以品尝到正宗印度大厨制作的美食，还可欣赏印度舞蹈表演、印度电影、印度音乐和印度画展.7月份鼎太风华除在售楼现场接待客户外，还在科技园片区、南山商业中心等多处设有销售站点。在此期间,特别推出团购优惠和园丁折扣.tc＂7月5日至６日,鼎太房地产有限公司在鼎太风华售楼现场举办了印度风情周活动。活动吸引了大量的新老客户到来，现场洋溢着浓浓的异国风情文化气氛。周末到鼎太风华看楼，不仅可以品尝到正宗印度大厨制作的美食，还可欣赏印度舞蹈表演、印度电影、印度音乐和印度画展。7月份鼎太风华除在售楼现场接待客户外,还在科技园片区、南山商业中心等多处设有销售站点。在此期间,特别推出团购优惠和园丁折扣。”“东方丽都杯"举行游园摄影大奖赛活动5月２0日至5月28日,上海置沪房地产开发有限公司联合宝山区文化馆以及宝山区摄影协会，共同举办了“东方丽都杯”快乐购房游园摄影大奖赛。东方丽都位于上海宝山区友谊路，由１9幢多层、4幢小高层、配以少量小高层住宅组成.东方丽都——“共建美好家园”植树节活动类型：活动营销目的：倡导开发理念，促进销售目标客户群:政府人士和业主代表20０6年３月12日,在东方丽都南片60米宽的生态绿化带内,东方丽都邀请有关政府人士和200多位业主代表，参加了以“绿化宝山，美化未来”为主题的东方丽都共建美好家园植树节活动。■ﻩ在现场，人们以家庭为单位，分工协作进行了植树活动。■开发商为业主亲手认领植树的情景拍照留念，并将业主的姓名永久地挂在该树上。策略分析东方丽都定期举办有“共建美好家园"系列活动。此次通过由房产商自己组织的义务植树，与其倡导的“景观与建筑同步”、“共建美好家园"、“打造和谐社区文化”的开发理念相契合,有利于赢得买房人和业主的良好口碑。为以后推出新的房源吸引更多客户的关注。东方普罗旺斯--举行产品说明会类型:活动营销目的：奠定品牌基础,促进销售目标客户群：购房者20０5年11月9日下午，东方普罗旺斯别墅业界产品说明会于北京拉斐特城堡酒店盛大举行。来自浙江的地产领军企业耀江集团，邀请了首都高端地产知名企业、专家、学者及国内外著名媒体记者与会,全面展示了东方普罗旺斯别墅的建造历程。耀江集团进入北京地产高端市场,打造的第一个项目即东方普罗旺斯别墅,此举斥资近亿元,旨在打造别墅中的极品。东方普罗旺斯别墅代理公司——庞博国际地产综合服务机构则从宏观上讲述了东方普罗旺斯别墅的整体规划策略，及全方位打造豪宅极品的产品构思.美国ＥDSA(亚洲)、美国ＡＴA设计公司则分别阐述了千亩别墅的全盘规划、景观设计及建筑单体细节创作。而高力国际物业服务有限公司则对东方普罗旺斯别墅的豪宅服务理念及个性化服务予以充分诠释。最后，与会人士就全方位高品质豪宅的打造历程展开了热烈讨论。策略分析此次耀江集团于北京隆重召开“东方普罗旺斯别墅业界产品说明会”，不仅为旗下高端产品的正式亮相奠定了品牌基础，更成为首都高端地产业界的一次盛会,成为促进品质地产交流、互进的良好开端。东方太阳城——欢乐总动员类型:活动营销目的:营造老年社区文化，打造项目品牌目标客户群：以老年人为中心的发散性客户东方太阳城“中秋欢乐家庭总动员”活动于9月２5日开场。活动项目有草地上的热力呼啦圈、灌篮高手、缤纷陶艺绘、激情宠物秀以及来访中心的红韵灯谜智慧等。东方太阳城自一期700余户业主入住一年多以来，社区生活一直不断上演着各种文化活动，还形成多种兴趣俱乐部以及情趣盎然的家庭自娱农庄。社区温情氛围令退休后的业主相互沟通情感、分享充实欢畅.为了丰富社区生活,东方太阳城业主还自发组织了舞蹈俱乐部、太极拳俱乐部、书画俱乐部、合唱团等多种兴趣俱乐部,为业主们创造相互交流的平台，使整个社区沐浴在和谐欢愉的氛围中。位于中心会所内的老年大学，环境优美,教学设施先进，旨在丰富老年人的精神、文化生活，为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所.课程设置形式多样且不拘一格，含盖陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等课程,让每个有兴趣和特长的业主都可以参加，营造了一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。策略分析东方太阳城以“全新退休生活的领跑者”独特理念，形成了浓郁的老年文化氛围,这种社区生活吸引了京城退休老人及子女的关注。而业主们是最为有效的义务宣传员,尤其是对项目满意的老年业主，他们的社会经验丰富,社会关系深而且广,并且还可以通过他们的子女的口碑相传，这种营销的深层效用不可小觑。咨询电话６91８98７6票价１００元３。古崖居遗址简介位于延庆县西部15公里张山营乡东门营村北幽静的峡谷中，东连松山自然保护区,南临官厅水库。古崖居遗址是古人在陡峭的山崖上凿建的居室,共有1１7个洞穴,是我国目前发现规模最大的崖居遗址。在近10万平方米陡峭崖壁上的洞穴，有的上下相通，有的左右相连；洞内凿有石灯台、石灶台、石炕,布局合理；排烟道、气孔、户枢、门框痕迹历历在目。地址交通路线德胜门乘9１9路汽车在延庆站下车,转乘9２０路或小公共至下营站，再换乘直达古崖居的中巴.驾车可从马甸桥上八达岭高速公路到延庆,再沿110国道行至东门营村后，再行2公里即到。咨询电话6911０333票价３0元４。松山森林旅游区简介位于延庆县西北部，距市区90公里.这里保存了京郊最完整的自然生态系统。旅游区的海陀山海拔2１99.6,为北京市第二高峰。著名景点有天然油松林、百瀑泉、八仙洞、松月潭、雄狮饮水、金蟾望月、飞龙壁等。松山气候宜人，是北京低温区之一。此地野生动物、天然植物种类多，有保存较完好的原始次生林.地址交通路线德外乘9１9路到延庆县城转乘９20路公汽可达。驾车可从马甸桥上八达岭高速公路到延庆，沿京张公路行至张山营镇后再行驶几百米即到.咨询电话6９1４8436，6914371４，69148435票价30元5.大古城沙漠奇景简介在八达岭高速公路的尽头，延庆八达岭长城北侧，北京与河北交界的官厅水库南岸，有离京城最近的一块沙漠，方圆约为１平方公里,许多表现沙漠场景的电影都是在这里拍摄的。来这里可以欣赏沙漠美景，骑骆驼,玩沙滩排球，拍照。地址交通路线乘９６9路直达，开车从马甸桥上八达岭高速公路过八达岭西行28公里即到,路途上需要一个半小时。咨询电话票价6.滴水壶风景区简介位于延庆县东北70公里与怀柔县交界处千家店镇下湾村。景区内谷幽峡深、群峰竞秀、林木苍郁，尽显绿水奔流的山野风光。远古时期地壳变迁形成许多形状怪异的溶洞，而且洞中有洞，洞洞有潭,洞内奇观异景纷呈。峡谷内激流狂涌,奔流的谷水从几十米、上百米高的悬崖峭壁上飞泻潭涧。举目观看，满谷内到处飞瀑跌岸，回声如雷，浪花飞溅、烟雾迷蒙。地址交通路线德胜门乘９19路至延庆，或东直门乘９16路长城旅馆下车,转乘东卯中巴.驾车可从三元桥下京顺路到怀柔，沿怀丰公路行至汤河咨询电话票价7。康西草原简介位于延庆县八达岭长城西侧1５公里（康庄镇)，距市区8０公里,有草场约2２