谈国有体制下物业公司的经营与管理

谈国有体制下物业公司的经营与管理谈国有体制下物业公司的经营与管理

随着经济的快速开展，人民生活逐渐富裕，对买房的欲望也日益增强。从而近10年来的房地产行业也迅速开展，进一步影响着物业管理效劳行业。从依托着房地产行业到成为一个独立的新型行业，物业管理效劳在人们心中越来越不可脱离。经过了长时间的开展，物业管理效劳企业经过了屡次改革与创新。其中，国有制物业管理效劳企业也随着国有企业的经济体制改革逐渐发生变化，其后勤效劳的主要功用也正在向市场化的方向改变。由于是正在进行，所以，也为国有经济体制下的物业管理效劳行业带来了机遇，同时也有巨大的挑战。

一、关于国有体制下公司的简单分析

国有体制下的物业管理经营企业，作为国有授权资产的运行机构，一般是指由国有资产批准成立的，并且登记注册的特殊经济法人。国有体制下的企业主要是国有资产控股，法人行使所有权，来从事相关经济活动，并且对企业的开展、增值以及保值等负主要责任。

1.国有体制下的企业性质

国有体制下的经营企业的主要功能其实是对政府职能的扩展。对政府来说，其主要目的是要加强对社会经济的实质性调控，从而来到达政府正常状况下难以到达的目的。从目前的形式来看，国有体制下的经营企业实质上是通过企业的功能来设施具体目的的伎俩。作为政府的经济工具，国有体制下的企业依旧需要为自己谋一条出路。国有企业正面临着巨大挑战，比方经济的重新布局规划、功能的重要重构等，当政府的出面已经无法达到预期的效果后，企业的调整也应当按照市场的规划进行。国有资产企业可以为国资委的顺利转变提供一个专业化的平台，可以为政府的意愿提供资源，从而实现政府的预期功能。

国有体制下的企业同时也作为一个经营性的盈利企业，同样需要企业的正常开展模式。国资产权的公司主要是从事产权运营，尤其是国有股份公司为主的股份制企业。尽管国有体制下的企业拥有着政府所撑持的特殊权利，但作为一个正常的企业，其功能依旧不能超出其所能发挥地最大限度，比方市场的公平竞争、法人的独立性等。国有资产的企业一般情况下不能直接参与公司产品的生产运营或其他经营性活动，而是以国有资产持股人的身份对企业的开展进行干涉。另一方面，国有体制下的企业常常是以投资为伎俩、以干涉企业运营为纽带进行对管理机构适当的开展布局和调整。与一般的国有企业不同，其主要不是进行公司的增值保值，而是配合政府的实际情况来运营。

2.国有体制下的企业分类

根据我国的当前状况和国际法那么，一般把国有体制下的企业分为三大类：

第一，专业性的国有资产经营公司和综合性的国有资产经营公司。简单来说，专业性的国有体制下的公司主要是集中在某些特定的行业，比方机械电控股份有限公司、商贸控股有限公司等。这些公司一般是由管理部门经过革新形成的，但是综合性的国有体制下的公司有着明显不同的特点。后者的运营范围较广，波及的层面也较多，既有生产性企业，也有销售性的企业；既有制造业的企业，也有根底设施供给企业，通常是由政府授权而形成的。

第二，纯正控股公司和混合控股公司。纯正控股公司一般是政府不能直接干涉企业的运营和开展，只是专注于投资和战略性管理。相反，混合型控股公司是政府既要参与企业的生产经营，直接参与公司开展，又要进行资本投资参与。

第三，再对纯正控股公司的细分：财务型纯正控股公司和战略型纯正控股公司。财务性控股公司主要是针对公司的财务管理，一般情况下是对上市公司的股票进行操作和投进运作，而不是对其进行经营性管理和战略调控。战略型控股公司那么是根据公司的实际开展需要，随时进行股份结构和股权的配置进行战略性调配。

二、国有体制下物业管理效劳现状及存在的问题

1.国有体制下的物业管理效劳企业的人才问题

物业管理效劳一般对工作人员的要求是对建筑业、管理业、房地产行业以及相关的法律知识的高级效劳性人才。或许是这样的人才不愿屈就这类行业，我国物业劳动的工作人员多半是老年退休的人员。作为管理效劳行业，并且是一项劳动密集度高的工作，工作人员的整体行业素质普遍不高，尤其是国有体制下的物业管理效劳企业。进一步造成了国有资产的物业管理效劳效率远低于市场上的大型物业管理效劳公司。

2.国有体制下的物业管理效劳企业的效劳问题

由于国有体制下的物业管理效劳行业的工作人员的素质不高，导致了该行业的效劳差、收费高等不良现象。有些企业的战略性开展甚至出现曲解物业管理效劳行业，认为该行业只是简单的社区效劳性保障工作。与此同时，凭借着房地产行业的迅猛开展，对物业管理效劳的需求日益增大，从而导致其效劳的恶化。因此，物业管理效劳行业出现了效劳意识差和管理者自恃清高的态度。此外，国家还没有对物业管理效劳行业进行统一的收费规范，致使不同的物业管理效劳企业另立规范，随意收费。

3.国有体制下的物业管理效劳企业的管理问题

管理混乱、规模太小、经营无方向等问题在一些物业管理效劳企业尤为凸显。物业管理效劳企业的本钱相对高，收益低且效益回收时间长等问题，到时企业的效劳规范也受到影响，少数企业甚至还出现了支不抵收的状况。另外，物业管理效劳的工作范围有限，导致收益来源少，再加上工作人员的素质跟不上，导致效劳的参差不齐、专业性差以及公司的运营集中化，都会导致物业管理效劳企业的开展受阻。

4.国有体制下的物业管理效劳企业的经营问题房地产的开展纵然迅速，但有相当的老房地产仍在投入使用，导致物业管理效劳企业的负担更加惨重。面对房屋的老态化、公共根底设施的老化，企业的维护本钱也随之大大增加。目前有局部企业的职工用房依旧是20世纪80年代的房屋，因为年久失修，并且平安隐患的潜在埋伏，造成物业的管理本钱增加。尽管有越来越多的资金投入使用，但效果甚微，致使物业管理效劳企业的经营问题也出现问题。

5.国有体制下的物业管理效劳企业的人员问题

国有企业的人员负担一般比拟重，经常将一些老、弱、病、残等弱势群体安顿在后勤部门，造成了用人的瘫痪。一方面，在国企工作的升职困难，导致很多人才的不愿到此求职；另一方面，一般外企的工资高等优势，造成人才的外流。比方，一个自行车管理的车棚也经常安顿3―4人，一些清扫清洁卫生的苦活那么靠外聘一些低价的临时工，从而造成运营本钱的进一步增加，随之而来的压力也增大。因此，既影响了正常员工的积极性，也妨碍了企业正常开展。

三、国有体制经营模式的重构授权策略

在实施具体的重构授权策略时，注意下列几点要求：

第一，作为授权的主体――政府，并非国有体制下的监管机构，被授权的那么是国有资产运营企业。由于国有体制下的监管机构仅仅只是具有监管职责，没有出资人的代表权，因此，无法授权。同时，国有体制下的监管机构与国有资产的运营公司之间没有了授权与被授权的关系，而是变成了监管与被监管的关系。另外，资产是授权的内容。国有资产运行企业可以根据自己的运营模式来管理企业的开展，也能够对企业的财产进行使用、处罚等权利。

第二，授权的方式主要是以合同的方式确定的，一旦确定成功，应当有国有资产的运营公司与政府签订相关的经营合同。国有资产的运营公司应当严格按照签订的经营合同进行对物业管理效劳企业的管理。与此同时，政府依旧享有特定的对国有资产运营公司的监管权力。假设运营公司有违背合同的行为，政府有权终止合同。

第三，行政授权的实质是指行政职权的分配。政府可以单方面的使用权力，从而来满足社会公共产品的供求与对国有资产运营公司的监管与运作，进一步提高企业的收益与功效。但是，由于国有资产运营公司本身作为一个经济实体，对其进行有效地监督是为了防止发生为谋取自身利益而违背授权的行为，在投资方面尤为突出。只有权力分配的合理行使，才能让企业的开展与运行得到良好的保障。

四、完善国有体制物业管理效劳企业的经营管理的倡议

1.专业化人才管理

在得到授权的支持后，应尽快做出下列策略的调整：

首先，在物业管理效劳企业内部适中选出一些高素质、文化程度也高的工作人员进行物业管理相关方面的专业知识培训。与此同时，加强企业内部的管理，是物业管理效劳企业逐渐走上市场化的道路；其次，在人才市场等社会招聘方式，招聘一些高素质高文聘高经验的人才，来是物业管理效劳企业的工作团队升华一个高度；最后，物业管理效劳企业要制定一些适用于企业开展的战略性措施。总之，就是尽量了利用身边的资源，把握好机会和方向，进行专业的人才化管理，积极发展多种经营模式。

2.完善自身的开展机制

国有体制下的物业管理效劳企业也要在自身的问题高低足功夫：

第一，加强对市场的调查研究，通过多方渠道了解物业管理效劳行业的开展趋势，再结合企业自身的开展模式，合理制定出企业的开展性经营战略，从而建立科学的管理体制，让企业迅速稳定地开展；第二，转变企业理念，加强效劳质量管理。工作人员的企业的元素，要想转变企业的思想，必须先从员工开始。根据物业管理效劳行业的宗旨：给业主当好家，要从基本上改变员工的效劳意识，引导员工树立良好的效劳态度，降低其对企业的过分依赖，将强对企业的人才管理。使员工在自己的位置上产生责任感、紧迫感，从而提高效劳质量；第三，建立一支专业化、高素质的人才队伍。要开拓企业市场，必须培养出一批具备能力的人才，从而推动管理效劳行业的开展。对员工的要求是思想效劳意识好、技术精湛、文化程度高、有较强的敬业精神、能吃苦耐劳、团队精神以及贡献精神；第四，物业管理效劳企业是一个劳动密集型大的行业，工作人员的流动性也大，对于效劳质量的加强，必须要成立一支培训团队，集中进行培训，从而解决一些问题。

3.走上经营规模化道路

由于国有体制下的物业管理效劳企业出现的规模小、管理乱、易分散等不良现象，物业管理效劳行业必须要健全自身的开展机制。一方面，可以通过收购小型的物业公司，进行整合，从而减少本钱，到达运营规模，提升企业的整体实力；另一方面，物业管理效劳企业可以走向大物业的道路，集中周边资源，向集团化经营开展，提升国民经济水平，加快城镇化管理。

五、结束语

综上所述，要建立新型的国有资产管理体制，