房地产企业会计核算中会计与税法差异分析

房地产企业会计核算中会计与税法差异分析房地产企业会计核算中会计与税法差别分析

由于房地产行业在建设期、销售期会对很多行业产生不同的影响，因而它的有序化、健康开展对于我国的经济有着一定的拉动性作用，同时也于一定程度上影响到国家的税收。然而，由于房地产企业销售形式上的多样化及会计准那么与税法相关规定上的不一致情况，致使房地产企业在会计核算与税法规定下的相关处理方面产生了较大的差别，这使得企业财务报表无法真实地反映出企业的经营状况。因此，对于房地产企业而言，处理好会计核算与税法核算上的差别对于标准房地产企业有着一定的促进性作用，是房地产企业健康开展的根底。

一、房地产企业会计核算与税法核算所存在的差别

〔一〕会计与相应税目间存在的差别

1.会计核算与营业税间的差别。对于房地产企业而言，在其发生经营产生收入后应相应地缴纳营业税。但是，由于会计准那么与税法的相关规定，对于收入确实定存有不同，进而在营业税的缴纳、计量上便产生了差别。这主要是因为在房地产企业的销售中存有预售情况，进而在会计账务上出现了预收账款情况，而在会计准那么中是不将预收账款确认为收入的，在没有形成收入的情况下，那么无需进行营业税的计量。但是，在税法的相关规定中，对于这一情况进行了相应的规定，明确对于该类情况同样应缴纳营业税。因此，在房地产企业中，虽然企业缴纳了营业税及相关附加费用，但是却无法得到确认。

2.会计核算与所得税间的差别。根据税法的相关规定，房地产企业所应缴纳的所得税额应以应纳税所得额为根底来进行计算。而应纳税所得额是按照会计核算中的利润总额为依据，以税法规定为准那么来进行相应调整后获得的。然而，在会计准那么下，预收账款下的金额那么不应被确认为收入，按会计的配比性原那么，因此也相应地不存在与预收账款相对对应的毛利情况。但是，在税法的规定下，即便是没有被确认收入的预收账款同样也存在毛利情况，应按相关的规定进行所得税申报处理。

示例：某市的房地产开发企业，在2022年的预收账款下有预收账款2000万元，并未到达交付使用的条件，企业所在地的本钱利润率为10%，所得税率30%，相关的处理如下：

会计核算上的毛利润=营业收入-营业本钱=0-0=0元

税法核算下的毛利润=预售收入〔预收账款金额〕*本钱利润率=2000*10%=200万元

会计核算上与税法核算上的差别=200-0=200万元

会计核算上的所得税额=0*30%=0元

税法核算上的所得税额=200*30%=60万元

通过例题，我们可以直观地看出不同核算办法下所产生的所得税差别情况。

〔二〕会计核算下的后续计量与纳税调整上所存在的差别

在投资性房地产的后续计量上存有两种计量办法，一是本钱法计量，一是公允价值模式法。不同的计量办法下与税法的相应核算呈现出不同的差别形式，而会计核算与税法核算所出现的差别主要是针对投资性房地产减值准备的处理上而形成的。

1.本钱模式法下的后续计量处理。在对房地产企业进行后续计量中，我国的税法中对投资性房地产的减值准备进行了详细的规定。其指出：当投资性房地产的账面价值小于计税根底时，所形成的可抵扣性的暂时差别，应相应地来调增此时的应纳税所得额；而当投资性房地产的账面价值大于计税根底时，那么应相应地调减应纳税所得额。由于会计准那么中规定：对于已确认了的资产减值准备是不允许转回的。因此，这种按可抵扣的暂时性差别所确认的递延资产只有在处置房地产时才能全部转回。

示例：2022年A企业购入一写字楼准备出租，于4月10日双方签合同确定A企业将写字楼出租给B企业，并约定从购置日起，将该写字楼出租给B企业。4月15日，A企业花1000万元购置了写字楼，假定此楼使用的寿命为20年，预计净残值20万元，企业所得税率30%，按相关合同，B企业每月支付租金5万元。在2022年12月，该写字楼发生减值迹象，A企业于2022年12月31日计提减值准备200万元，A企业的相关会计分录为：

购入写字楼时的会计分录为：

借：投资性房地产-写字楼1000万元

贷：银行存款1000万元

每月计提折旧的分录为：

借：其他业务本钱4.08万元

贷：投资性房地产累计折旧〔摊销〕4.08万元

计算公式=〔1000-20〕/20/12=4.08万元

A企业确认租金收入的分录为：

借：银行存款〔现今〕5万元

贷：其他业务收入5万元

2022年末计提减值准备分录为：

借：资产减值损失200万元

贷：投资性房地产减值准备200万元

若只有计提的减值准备200万元形成了暂时性差别，在投资性房地产账面价值小于计税根底时的递延所得税分录为：

借：递延所得税资产60万

贷：所得税费用-递延所得税费用60万

2.公允价值模式法下的后续计量处理。投资性房地产企业在采用公允价值法进行后续的账务处理时，会计核算与税法核算的主要差别为：其一，公允价值的变动。在会计核算时予以确认而税法不予以确认时所形成的变动损益，应进行相应的纳税调整；其二，对于发生的折旧、摊销情况，税法上可正常处理，并允许在税前进行抵扣。

二、房地产企业应如何来应对会计处理与税法处理上所产生的差别

〔一〕针对预收账款问题而引发的会计与税法的差别情况进行调理

为了同时满足会计法规与税法的规定，相关房地产会计人员在对预收账款进行处理时，可在收到预收账款时不进行会计处理，而在实际缴纳营业税金及附加时再进行会计处理。处理的分录为借“应缴税费-相应科目名称〞、贷“银行存款〔现金〕〞，但并不对该税金进行结转。年末时，将此类税费结转到递延所得税科目下，相关分录为借“递延税费-营业税金及附加〞、贷“应缴税费-相应税费名称〞，并在报表中加以表明。这种会计处理办法既合乎了会计准那么下的配比原那么，又到达了税法要求，同时考虑到了报表的需求。

〔二〕进一步协调会计核算下与税法规定所产生的差别

在对公允价值进行计量时，按照相关规定可将账面价值与公允价值的差别计入到当期损益，并计入到应纳税所得额中，对可抵扣折旧税前予以抵扣，这将极大程度上减少会计核算与