宏观调控下房价持续上涨的原因与走势分析

宏观调控下房价持续上涨的原因与走势分析

一序言自1998年全国房地产商品化改革以来，我国房地产市场化程度逐年提高，明显表现在房屋销售价格呈持续增长之势。特别是进入21世纪以来，全国房地产价格迅速上涨，2003～2006年，全国城镇房屋销售价格涨幅同比达到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%。持续高涨的房价越来越偏离广大百姓的购买能力。面对固定投资增长过快导致的整体经济由偏快向过热转化以及房价过度上涨，2003年开始，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产业成了此轮宏观调控的首要目标。2005年在继续严控“地根”、紧缩“银根”的同时，房地产调控政策进一步深化，调控力度加大。国务院明确要求加大对中低价位房屋和中小户型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地相继出台加大经济适用房建设和推进廉租房建设的计划和措施。从调控政策来看，自2005年起，中央政府相继出台了多种措施，防止固定资产投资过度及房价增长过快。先是“国八条”，之后是“国六条”，接着是建设部、国家发改委等九部委的十五条政策，以至于土地增值税政策、提高房贷首付、提高贷款利率、限制外资、港澳台炒房、二手房交易征税等，这几年房地产宏观调控力度之大，政策出台之密集，超过任何时期和任何行业。但是，面对调控，以北京、上海为首的大中城市房价却一直猛涨。进入2007年，全国各地房屋销售价格呈加速上涨之势。从图1可以看出，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比增长9.5%；新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，呈现出总体持续上升趋势。11月70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。对比历史数据，10.5%的同比涨幅是2005年7月中国扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅。2007年1～11月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.3%，新建商品住房销售价格同比上涨7.9%。9月27日，中央房地产调控新政出台，目标针对第二套房。这项调控措施，开始撼动了一些房价持续高涨的城市。深圳、广州房价出现下调，北京、上海等城市出现了“销量下降，价格空涨”的态势。图12007年1～11月70个大中城市房屋销售价格涨幅情况中国房地产价格的持续上涨，明显地表现为泡沫化的特征。在宏观调控不断推进的情况下，是什么因素促使房地产价格持续不断攀升呢？这里试图找出其中的原因。二宏观调控下房价持续上涨的原因（一）供求矛盾突出促使房价不断上涨随着我国城镇化、城市化发展进程加快，经济持续高增长，城镇居民收入大幅提升及财富积累，对生活质量要求的提高，置业高峰期人口比重大等，对城市商品房形成持续、强劲的需求。但是，住房供给在短期内很难满足这样大量需求，而且供给结构失衡，中小户型供应较少，所以供不应求的局面一直难以缓解。2007年1～10月，全国商品住宅竣工面积2.32亿平方米，同比增长8.8%，销售面积4.89亿平方米，同比增长33.1%；销售面积是竣工面积的2.11倍，供给增长明显赶不上需求增长，促使房价不断上涨。随着房地产投资和供应量大幅增加，房价却有加速攀升之势，反映出房地产市场需求不仅仅是自住性需求，还包括投资与投机性需求。在人民币不断升值、流动性过剩、通货膨胀抬头情况下，对资产投资的保值、增值预期，对未来中国房地产需求增加、房价持续上涨的预期等因素促使房地产投机和投资需求空前高涨。大量投资、投机性需求是促使需求旺盛和房价不断走高的重要原因。对于投资者及投机者来讲，房价的高低不重要，重要的是房价能够持续上涨，只要房价涨势不断，投资者就可以无限期持有，等待更高价格。在城市土地资源有限且日益稀缺情况下，大量资本源源不断涌入，促使房价一路上涨。同时，外来人口购房需求增大。资料显示，北京、南京、大连等市销售的商品住房中，1/3左右为外地人购买[1]，他们多是购买大户型和高档住宅，不仅加剧了供求紧张，更提升了高档住宅的价格。而且，商品住房价格持续攀升，使人们形成了房价会一直上涨的预期，刺激了居民蜂拥提前购买房产，甚至超前消费的需求，致使房价涨势不断。况且，住房供应结构不合理，更加剧了供求矛盾。高档商品房滞销与普通住宅紧缺并存。根据中国房地产协会调查，2007年上半年商品住宅供需比为0.48，低于所有商品房的0.53，而且两者的差距比上年进一步扩大。供应结构不合理表现在住房特别是中小套型住房供应总量不足。据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%，2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标（70%）有较大差距。投资性购房，最终应转换为消费性需求。但目前市场上，随着投资性需求不断增加，大量投资性购房被闲置，没有投入市场转为有效供应。国土资源部实行最严格的土地管理制度，土地稀缺性日益突出，地价持续快速上升。2007年以上市公司为主的开发商加大了对土地的争夺力度，各地“地王”不断刷新。据不完全统计，目前全国开发商因土地储备沉淀的资金至少在1万亿元以上，大量高价土地的出让使得房价预期完全改变。高地价抬高了商品房的成本，再次推高房价。而且，近几年政府出让的土地中有许多未及时得到开发，不能变成有效供应。土地转让市场化也存在问题。2003年以后，政府推出了市场化改革方案，土地使用权转让采取“招、拍、挂”方式，从形式上看，土地出让方式是市场化，但是，由于政府垄断土地，市场化改革实际上为地方政府操纵土地价格提供了合法手段和途径。这是房价和地价越调越高的主要原因之一。土地完全招拍挂之后，出让规模及价格迅猛增长。根据历年中国国土资源公报，2004年与上年同期相比我国城市综合地价增长6.08%；2005年，全国主要城市综合地价同比增长4.44%。2006年，土地出让面积、价款显著增长。全国共出让土地面积23.25公顷，出让价款7676.89亿元，同比分别增长40.4%和30.5%。其中招标挂牌出让面积6.65万公顷，出让价款5492.09亿元，分别增长16.3%和30.9%。许多房地产上市公司，为了迎合资本市场，疯狂囤地，土地价格直线上升，如北京、上海、杭州等地2007年第三季度出让地块的楼面地价加上当地建安成本后的价格，已超过了同地段在售商品住房项目的销售价格。这些被囤积的土地不能马上变成市场上房子的供应量，加重了人们对未来房价暴涨的预期，再加上住房建设成本提高，促使房价猛涨。（二）信贷资金大力支持房地产行业使房价涨势不断在流动性过剩条件下，银行聚集大量资金，为获得利润，银行有强烈的贷款冲动。从2003年开始，银行信贷一直处于快速增长的水平。2003～2006年，全国各项贷款同比增长分别为21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。2007年，央行采取一系列信贷紧缩政策，但是，商业银行信贷狂潮依然，许多商业银行在第三季度就已完成全年预定的信贷指标。统计资料显示，截至2007年10月末，各项贷款同比增长17.69%，M2增长18.5%。不仅脱离了央行年初确定的调控目标，更超过了银监会规定的15%的限速目标。近五年统计数据显示，国内融资结构依然以银行贷款为主，信贷占总融资额比重超过70%。而房地产业是贷款占比较高的行业，一度整个行业平均负债率在70%以上。房地产企业对商业银行信贷资金具有较强的依赖性，个人住房贷款也逐年攀升（见图2和图3）。图21998年至2007年9月末房地产开发贷款余额情况图31998年至2007年10月末个人住房贷款余额情况虽然现实中已经建立了银行信贷、股权、信托等多种融资体系，但是房地产企业的融资渠道仍然主要依靠银行贷款。由于房地产贷款有物业抵押，相对实业贷款比较安全，个人房贷由于是无限责任，比房地产开发贷款更加安全[2]，所以商业银行有放贷冲动。2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。房地产贷款尤其是个人住房贷款因其违约率较低，收息比例较高，商业银行努力拓展这方面的业务，强化营销力度和资源投入，抢占市场，使房贷规模成倍扩大。据统计，我国通过按揭贷款买房的个人，占全部购房总人数的比例高达90%。信贷资金对住房需求的大力支持是推高房价不可缺少的因素。而2007年9月27日第二套房房贷新政出台，首付贷款利率提高后，需求大幅锐减，充分证明了这一点。（三）投机资金炒作以及外资是推高房价的重要原因目前，我国社会资金投资渠道狭窄，持续增长的国内投资资金和人民币升值预期下不断涌入的境外投机资金，纷纷涌向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%[3]，成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。投资和投机性强的地区，房地产价格波动大，如上海、杭州、南京等城市银行贷款占房地产投资资金比重2003年初以来快速下降，目前为44%左右[3]，而社会资金和外资占比迅速上升；其他不是热点的城市，银行贷款占比平稳变化，目前仍为60%左右。[3]这说明，投资和投机性资金是推动房地产投资与房价过快增长的重要因素。囤积房地产是房地产商维持高房价的手段之一。房地产商通过囤积地产实现的实际利润率可以高于通过囤积房产所实现的利润率。有的开发商对未来市场看好，有意放慢建设节奏、囤积房源、捂盘惜售，加剧了市场供求关系紧张，推动价格上涨。而且，国内大量的投资资金追逐保值增值性良好的房地产，形成房地产市场上强劲的购买力。资金流动性过剩加剧了房地产投机资金入市，推高了房价。近年来，世界范围内资金流动性过剩问题凸显，资本跨国流动活跃，持续的贸易顺差和人民币升值预期，使大量外资进入中国市场。有两个驱动因素促使这些资金投资中国房地产：一是国内房价保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报。二是基于对人民币升值的预期，投资房地产被作为获得套利收益的一个渠道。大量外资进入房地产业，使坚挺的房价雪上加霜。据国家统计局数据，2006年外资进入国内房地产开发的资金达到394亿元，同比增长53%，2007年1～11月，全国房地产开发企业资金为32043亿元，其中利用外资539亿元，增长率高达72%。外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，截至2006年初已超过30%，同期外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。外资对房地产市场产生影响，助推房价上涨，主要通过三种形式：首先，外资在土地取得和房地产开发方面的资本优势推动竞拍地价上涨，从而影响到房价。第二，外资的资本力量可以通过延迟开发周期获得土地增值，而且土地面积都较大，位置较好，这也会影响到房地产市场的有效供给，导致房价上升。第三，外资开发的多是高档商品房，高档商品房的价格在供不应求的市场中的上涨，会带动其他房屋价格上涨。（四）房地产和股市互动形成垄断推高房价近两年，资本市场走好，房地产上市公司股权融资和债权融资趋于活跃。在房地产市场中，上市公司扮演着重要角色。截至2007年11月底，我国地产类上市公司共99家，总市值达1万多亿元，这些公司可以凭借资本市场的力量，高价从股票市场融资，然后到地产市场高价拿地。股市投资者积极支持房地产类上市公司再融资，因为这些公司融资之后会积极增加土地储备，为投资者创造良好的盈利预期，随之股价大涨。既然购置土地被市场视为“利好”，于是，上市公司倾向于高价拿地，使地产市场行情不断看涨，从而刺激房价不断攀升。从股票市场表现看，房地产类公司的股价上涨远领先于指数，上证地产股指数一度接近7500点关口，远远领先大盘，从图4和图5中就可以看出这种趋势。截至2007年11月末，房地产类上市公司上涨幅度在所有行业中排第一位，99家房地产类上市公司的平均市盈率超过了70倍。对于房地产类上市公司来说，高市盈率和高股价就意味着低融资成本。于是，房地产类上市公司融资冲动空前高涨，2007年前8个月，房地产类上市公司已经公布的融资计划就超过了1000亿元。在巨额融资支持下，地产上市公司2007年持续在全国各地上演“地王争霸战”，成为推高房价的重要力量。图4上证地产股指数周K线图图5深证地产股指数周K线图内地上市房地产公司成为拿地最多、扩张最快的企业。曾短暂发挥作用的收紧银根政策，一度使一些开发商发生资金周转问题，但当上市这个通道打开之后，通过资本市场可以获得巨额资金，宏观调控对他们来说是一个扩张的好机会，这成为开发商化解银根紧缩的最好办法。中小开发商的“速亡”，加快了这些上市地产公司的垄断步伐。当开发商手里不缺资金时，降价套现成为不可能，捂盘惜售造成供应紧张再度成为开发商刺激市场需求的手段，从而促使房价上涨。而且，地产上市公司在天价拿地后，没有立即投入开发，而是囤积起来等待增值以实现利益最大化。供应的土地正逐步变成了开发商的“土地储备”。建设银行报告显示：从2001年初至2007年5月，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米。开发商的囤地行为已经直接成为供求紧张的导火索之一，成为房价持续上涨的重要原因。而上市公司天价拿地决定了其只能开发高档楼盘，高档楼盘对房屋均价的拉动显而易见。股市巨额融资，到火热的土地市场天价拍地，有了土地储备的房地产上市公司，再包装盈利预期、再融资、再圈地……形成了一条绝佳的产业链。不管是地价和股价，都建立在对未来房价高涨的预期之上，上市房企在盘剥了股民和购房者的同时，也剥夺了普通房地产公司的发展权利，并透支了整个行业的潜力。楼市股市蕴含着相当大的风险。此外，股市的财富溢出效应也是此轮房价上涨的因素之一。除了从股市获利的财富直接投入楼市外，因股市走势持续强劲，使人们对经济及产业前景信心大增，由此带来的消费及行为模式也发生较大变化。在供应量减少、需求增加的情况下，房价上涨在所难免。（五）调控政策和手段的不完善经过连续两年的房地产调控，中国大城市房价没有丝毫回落，反而在2007年迎来新一轮全面上涨浪潮，许多城市房价涨幅超过10%。调控效果难以显现，除了市场因素外，政府调控手段的不完善也是问题所在。在市场十分发达的今天，在房地产市场调控上，仍然较多使用行政手段和货币政策，如规定开发商90平方米商品房建设比例不少于70%、提高房贷首付比例、房贷利率等，总体效果并不是很理想。在税收手段方面，我国房地产实行的是住房交易环节中的营业印花税和个人所得税，对居民自有自用住房不征收房产税和物业税。二手房交易税不但没有降低房价，反而起到促涨作用，税收转嫁到购房者身上，可见，这种征税方式考虑不周。税收制度上的缺陷造成了投机者的炒房、囤房和开发商的捂盘行为，一定程度上人为制造了房地产市场虚高价格。当行政控制严把土地和信贷两个“闸门”时，市场预期供给减少，于是房价随之上涨，尤其是在地产商煽动之下，房价上涨的预期被进一步强化。而房价上涨又会刺激地产类公司利润的大幅度增加，在利润驱动下，许多地产公司扩大房地产建设规模。结果拥有大量资金的开发商投资增加，且大多开发的是高档商品房，房地产投资增长速度加快，住房供应结构依然不合理。政府的一些政策给许多房地产开发商特别是中小开发商设置了障碍，使其难以得到贷款和土地，结果一些中小开发商退出市场，直接导致房地产供应量减少。在需求没有改变的情况下，供给减少必然导致价格上升。这不仅减少了房子的供应量，更减少了市场竞争，加强了大开发商的定价能力。（六）调控政策尚未全面落实几年来，针对房价上涨较快、住房供应结构不合理等问题，国务院采取了一系列政策措施，加强房地产市场调控，取得了积极成效，但也存在政策措施在一些地方没有得到全面贯彻落实的问题。中低价位、中小套型普通住房供应明显不足。2007年1～10月，全国90平方米以下住房开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。一些房地产开发企业囤积土地、捂盘惜售、造势抬价的行为时有发生。2007年1～10月，全国房地产开发投资增长31.4%，新开工面积增长22.6%，但竣工面积只增长了9.1%。房价难降的另一个重要原因是地方政府与地产商联手抗衡中央的宏观调控。地方政府为了当地或个人利益，对宏观调控化解作用不可小视，尤其在硬指令未达时，赶“末班车”，加大投资。国内商品房市场，一直存在两股力量的博弈：一方面中央政府稳定房价的调控措施越来越细、力度越来越大；另一方面各地商品房价格持续上涨，许多城市的房价连创新高。地产上市公司、高收入的买房人和炒房者、一些地方政府，这三种力量已经成为调控房价的最大障碍。此外，国际房价上涨的传染性也不容忽视。近几年，美国、英国、法国、澳大利亚等发达国家，以及巴西、印度、泰国等发展中国家均出现房价持续快速上涨现象。2001～2006年，美国房价增长了54.9%，法国房价增长了50%，英国房价增长了85.4%。在经济日益全球化的今天，在全球流动性过剩推动下，房价上涨已具有显著的国际传导性。三房价未来走势分析应该看到，一系列调控手段对房市调控的实际效果一直在“发酵”。数据显示，随着全国房地产价格持续上升，销售量没有同步增长。在监管机构压力下，银行减缓向房地产业放款。开发商越来越依赖销售款来支撑。2007年9月27日，央行和银监会联合出台房贷新政，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，商业用房和商住两用房贷款最低首付比例分别为50%和45%，且商业用房贷款期限不能超过10年，贷款利率至少不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。同时，一些地方更加强了期房预售资金管理。房贷新政重创了整个房市预期，带来市场需求锐减。全国各地房地产市场观望气氛浓厚，成交清淡，房价呈现一定波动。2007年10月以来，北京、上海、深圳等地楼市成交量下滑严重，二手房成交量急跌。在宏观调控政策累计效应下，楼市出现滞销、观望现象，同时，成交价格却连创新高。11月份重庆房屋销售锐减一半，而房价同比上涨15.6%，自10月份开始，全国许多城市普遍出现量减价升的“空涨”现象。“价涨量跌”实际上是市场承受力已接近一定限度，房价上涨过快，远远超过大部分消费者的真实消费能力。“有价无市”现象突出，反映出供求双方对于未来房价的预期所说的。在这种情况下，房地产拐点是否已经或即将来临受到关注。这里所说的房地产拐点，指房地产价格拐点。它有两层含义：一方面，从数学意义上讲，房地产拐点指房地产价格由加速上涨向减速上涨的临界点，此时房价仍未达到最高位，还有上涨空间；另一方面，从房地产周期角度看，房地产拐点指房地产价格转折、房价下行、房地产市场整体走熊的转折点，这里所说的拐点也可称为转折点。从目前市场发展来看，数学意义上的拐点似乎已现，但是中国房地产价格还未整体下行，市场还不具备整体走熊的特征。由于近年来，一些城市和地区房价上涨太快，远远超出人们的购买力，市场自发调整，表现出房价的波动性，可以理解。而且信贷收紧、禁止外资炒房、提高第二套房首付和利率等，一定程度上也抑制了炒房现象。应该看到，促使房价上涨的动力依然存在，大量的市场需求没有得到满足，投机炒房行为还未真正被遏制，前期没有大幅上涨的地方可能还会出现一定幅度的上涨。据报道，与成交量下滑相对应，2007年12月北京二手房房源挂牌量在萎缩。有数据显示，2007年12月，北京存量房源发布比11月环比下降了20.5%。房产成交量明显下降，二手房没有持续大面积抛售，说明市场上还是保持供不应求或者基本平衡的状态，房价下降还很难。