万科地产20年回忆

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1-回忆篇

二十周年，万科的财宝是啥？

2004年5月，万科集团成立20周年。

有20年历史的万科，创下了“中国地产第一品牌”，它留给业界的财宝与启迪，却能用8个字来概括：增长、自省、专注、均好。

增长万科奔腾的速度

从1984年到2003年，万科的销售收入从5800万到63.8亿，增长了114倍；净利润从500万到5.42亿，增长了108倍。

作为中国最早的上市公司之一，从1991年到2003年，万科经营收入的复合增长率达到25.4%，利润的复合增长率达到28.7%；而在最初的上市公司里面，像万科如此延续十二年盈利增长的几乎绝无仅有。

尤其值得关注的是，万科目前唯一的主营业务房地产，在最近五年的收入复合增长率为33.13%，利润复合增长率为30.44%，明显超过公司前20年的平均速度。这证明，万科在记忆20年的增长后，至今仍处于加速期。

自省自我尊重的精神

万科20年，走过许多弯路，付过许多代价。从这些弯路与代价中，万科认识到对经济规律的遵从，对人文精神的弘扬，是万科持续进展的全然。认识到在市场中应该做简单而别是复杂，做透明而别是封闭，做规范而别是权谋，做责任而别是暴利。

20年，弹指一挥间，回忆启蒙时代，万科最值得骄傲的情况，算是在行业还有待成熟的时候，万科建立和守住了自个儿的价值观，在任何利益诱惑面前，向来坚持着职业化的底线。那个底线包括：对人永久尊重、追求公平回报和开放透明的体制。

专注迈向“精细化”的将来

有一具数学名词兴许将伴随万科载入中国企业经营的史册，那算是“万科的减法”。

1984年，万科以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称注册。到20世纪XXX期，万科进展到“四大支柱”十余个部门，经营种类多达十多个。

万科用十年时刻完成了自个儿的专业化进程，接下来的十年，他们提出的方向是“精细化”。精细化是在专业化的基础上更进一步，算是在专业的领域，用专业的办法做情况。假如讲“专业化”回答的是“做啥”的咨询题，这么“精细化”回答的算是“怎么做得更好”。如今，万科将向“精细化”的迈进。

均好“木桶原理”的三重境地

有一具最通俗易知道的比喻，那算是所谓的“木桶原理”：一具木桶能装多少水，别取决于最长的那块有多长，而取决于最短的那块有多短。

万科的均好，有三重境地：财务上的均好不过最基本的。第二重境地，体如今经营治理上。企业要经过有效的治理，发觉企业内部存在的各方面咨询题，防范环境变化导致的各种风险，为可持续的进展奠定良好的基础。

而均好的第三重境地，是企业与一切相关主体之间的和谐与双赢。关于企业理想时，

万科如此表述：“我们的目标，是成为最受客户、股东、求职者欢迎，最受社会恭敬的企业”。——这种相关主体利益均好，是均好的最高境地。

20年对一具人正是青春年华，20年对一具公司来讲，将来也才刚才开始。将来十年，万科人将致力于与中国所有的优秀企业一起，共同参与中国经济的腾飞。

数字万科

●成立于1984的万科，是中国大陆首批公开上市企业之一。2004年5月，万科集团成立

20周年。

●2000年被《福布斯》杂志评选为“全球最优秀300家小企业”的第6位，2001年入选

“全球200家最佳中小企业”。

●2001年到2003年，万科延续3年荣膺北京大学企业案例治理研究中心和《经济观看报》

联合评选的“年度中国最受恭敬企业”。

●2003年，万科销售收入64亿元，在境内上市房地产企业中位居第一。

●2003年万科集团获：2003年中国房地产500强第1名

●至2004年6月30日，万科总资产规模136亿元，净资产56亿元。

●目前已进入全国19个中心都市

●20年来成就了40000多个家庭的居住梦想。

2-展望篇

有质量增长：万科中长期进展规划

成就日子梦想

20年来中国经济的崛起，造就了地产业的春天时代，居住改变了中国，也将改变我们的将来。万科，中国地产业的领跑者，坚持人本主义的居住理念，在全国十八个中心都市，为人们建造无数的完美家园，成就每一具期待和梦想。展望将来，经济的持续进展，机会与挑战并存，万科将一如既往以改善中国人居为己任，引领中国地产业，锐意进取，开创新人居文化，共同成就新阶段的辉煌。

郁亮（万科企业股份有限公司董事总经理）

在郁亮描绘万科的愿景中：自信的万科将自个儿定位为房地产行业的持续领跑者。万科的目标是，十年磨一剑——到20XX年，销售额从2003年的63亿元增长到1000亿元，占全国住所市场的份额从目前的1%增长到3%。

在将来十年，万科的中长期进展规划是：有质量增长。有质量增长对万科意味着，要提高资本与人力资源回报率，提升客户忠诚度，加强产品与服务创新。

万科为实现这一目标提出了三大策略：

客户细分策略

万科将完成运营机制的重大变革，从目前以项目为核心的运营方式，转向以客户价值

为中心的运营方式。万科清醒地意识到，在一具竞争与开放的市场中，企业持续的竞争优势，来源于客户价值。没有对客户价值的精确明白与把握，就不会形成企业的核心竞争力。

在客户细分策略下，万科将别局限于以职业、收入、年龄等“物理”方式去把握客户，而将从客户的内在价值动身，按客户的别同生命周期，建立梯度产品体系，经过为客户制造价值，实现客户的终身锁定。

在变化的市场环境中，从粗放走向精细，走到市场前面去把握客户价值，建立自个儿的核心能力，这是万科第二次专业化的关键。

都市圈聚焦策略

目前，中国都市经济圈正在形成，这些都市圈构成了中国经济进展的增长极。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海区域，这三大都市圈的国土面积只占全国的4.1%，但GDP却占到了40%，居民储蓄余额占全国的四分之一，人均消费支出是全国平均的两倍。

万科在将来十年，将把业务聚焦在都市经济圈，特殊是长江三角洲、珠江三角洲、环渤海区域三大都市圈。万科将集中资源，在这些地区实现集约型的扩张，在这三大区域成为市场领导者。

产品创新策略

怎么在有限的土地上，为消费者提供安全、环保、适于居住和交流的优质住所，对中国房地产行业来讲，既是机遇，也是挑战。万科以为，要解决这一咨询题，必须走产业化的道路。

产业，离别开标准化——万科将在细分客户价值的基础上，形成住所产品体系，建立万科住所标准；经过工厂化生产，提高住所的品质和性价比；以和谐、自然、生态的标准举行将来也许住所的研发，为住所产业贡献更多的自主知识产权。

关于万科的策略，会有别同的解读，相信业内人士会读到一种稳健的冲击力，但可能会有人读出一具有社会责任的企业的雄心。

3-华南篇

万科要做华南区域领跑者

华南，那个地域概念将被万科重新诠释。在深圳万科总经理徐洪舸的视野中，万科的珠三角区域并别仅仅局限于珠江东西两岸的9个都市，而是要扩大到泛珠三角地区——“我们首先会思考在广东密集进展，其后，还会有进一步的思考……”。从万科徐总的角度而言，万科在华南的战略布局如今只完成了60%。

华南战略布局

拥地300万平方米

继2002年底，拿下现在素有“广州中山九路”之称的佛山南海黄岐地块后，去年下半年，万科开始在珠江东西两岸集约化、高密度扩张。8月份，在广州连下两城，取得黄埔与南湖地块共约35万平方米建造面积；现在，万科广州市场土地储备差不多超过80万平方米；继续，万科进入中山拿地520亩，开辟了万科中山都市风景项目；今年下半年，万科在东莞今年2月份拿下万科东莞都市高尔夫花园后，再下一城，拿下一宗20多万平方米地块。

而在深圳大本营，万科在平稳中寻求更大的进展，去年下半年拿下坂雪岗和第五园用

地后，今年势头如火如荼，大梅沙国际会议中心、云顶项目以及坂雪岗另一项目，均如囊中。目前，万科在整个珠三角的土地储备已近300万平方米（建造面积）。

“我们希翼更快更多”，徐洪舸讲。目前，万科正积极在适合进入的都市寻觅适合开辟的项目；在已进入的都市，万科会接着巩固；在重点都市，比如深圳、广州、佛山，会开辟更多项目。万科人自个儿也骄傲地宣布：2004，万科在华南，地产大军在行动！

2003年，深圳万科为集团实现净利润比例为34.7%，而今年，整个华南区域的销售金额也许会接近28个亿，徐洪舸讲：“这相当于国内非常多上市公司的全年收入”。

从深圳来到广州

经验是能够COPY的

今年上半年，万科在深圳开始海陆并进。中部金域蓝湾、东部东海岸、17英里打造蓝XXX海岸打算，而将要体现出万科对深圳东部滨海持续开辟策略的是：万科预备在3年后将如今深圳梅林的集团总部迁往盐田大梅沙；北部，万科城紧跟四季花城，接着实践万科在坂雪岗的造城宏图。目前，万科在坂雪岗的土地储备超过该区域可开辟土地面积的1/4。万科以为，按照深圳的多中心都市规划的进展脉络，坂雪岗在今后5—10年，会成为深圳的一具新都市区域中心。

作为发源地，万科对深圳的热情一如既往。“深圳是全中国唯一一具中产阶级差不多形成的都市”，徐讲，“今年万科在深圳的项目会有超过20亿元的销售额，恐怕会占深圳整个房地产市场5%左右的市场份额”。明年，万科在深圳会并且运作5—6个项目，开辟项目进一步扩大。

而在广州，形势也较为喜人。万科广州都市花园差不多开盘，销售事情相当别错，而广州南湖项目也在年底有所动作。

目前，万科在广州的郊区包围都市布局差不多基本完成，而随着项目的开辟，万科对广州的粤语文化了解得也越来越深入，徐洪舸表示：“下一步就会进军都市中心地带，会在今年这两个月到明年上半年完成（向都市中心区进入）”。需要指出的是，与广州众多进展商一贯以来规模经营别同，万科在广州，还是是质量竞争的思路，“广州大进展商，每年的开辟量都在50万平方米左右”，而万科在广州，将会COPY深圳经验，对产品精雕细琢，别求规模化，而是追求有质量的增长。

4-产品篇

创新，建造无限日子

谈到万科的产品，万科集团副总经理张纪文言简意赅，“20年来，万科就做了3件事”。

万科就做了3件事

3件事并别多，甚至要做到也并别难。但难就难在能否想到并坚持别懈的去做。

第一：为客户建筑日子方式。万科在设计产品的时候，思考的重点是，怎么才干让客户住得进来，住得下去，住得舒畅。上世纪90年代中期，万科深圳都市花园面世，这在万科乃至全国房地产开辟史上基本上一具具有里程碑意义的项目，它以客户日子为规划的动身点，形成围合的社区公共活动庭院，将居民公共日子引入住所外部环境。入住后的几年里，

小区接待参观的行内人士甚至比小区住户都要多。

第二：社区与都市共同可持续进展。在社区开辟追求“地段、地段、依然地段”的时代，万科差不多在市郊合部启动“造镇打算”，如今又首先倡导“开放社区”。遵循都市进展规律，积极的融入和吸纳都市，让社区与都市共同进展，而别是自我孤立，封闭社区，抗拒都市。

第三：探究革新住所建筑方式，举行标准化设计和工厂化生产。万科以为，举行低技术含量的产品建筑，别利于提高产品品质，别利于企业乃至行业的进展。万科从2003年启动标准化，首先强调的是万科的产品底线，进而是以标准化设计、工厂化生产、装配化施工为手段的产品建筑方式的完全改变。而最后客户得到的，是产品品质的提升和价格的落低。

创新，人与自然的和谐

提到万科的产品创新，那也许是万科最为业界所津津乐道的东西。

人与自然的和谐，离别开服务创新。万科首个推行“主动产品”的区域——从产品建筑——销售——物业治理——客户投诉等一整套流程，万科是在主动挑选，诸如项目竣工前的模拟验收，业主入伙后的客户回访，开通“投诉万科”某网战等。

人与自然的和谐，引导着设计创新。比如在住区的私密性和开放性的挑选咨询题上，万科做出了大胆尝试，深圳四季花城的情景花园洋房，算是将需要开放的地点开放，需要私密的地点私密，户户设有露台。一具目的，让客户走出来，哪怕是隔壁邻居之间短暂的目光交接，基本上万科期待为业主所制造的。

要人与自然的和谐，就别能惟利是图。东海岸则明确体现出万科的自然导向和以人为本：该项目为面海坡地，普通地产商自然会设计成户户临海，能够提高售价，在产品设计上，也自然会采纳高层在山上，多层在山下的布局模式。但会有3个缺点：1、会破坏山际线，违背自然法则；2、导致商业和休闲核心在山下，居住核心却在山上，交通距离变长，往返频率增高，住户日子别便；3、将会破坏水脉。综合思考，万科打破了地产界的常规思维，也所以少赚了几千万元。

张纪文最终讲，20年前的地产公司，到今天还有几家？正是因为万科别是仅仅追求利润为唯一目的，才走到了今天。

5-客服篇

服务，对客户负责

与万科当前推进的产品品质持续超越相对应，2001年成立的XXX中心，正着力开展对客户的“主动服务”。“在公司内部扮演客户代言人角XXX推动公司各项业务规范进展，投诉处理过程中遵循法律法规、合同条款底线，最大限度地体现对客户的负责与关心，是XXX中心的基本工作职责。”XXX中心的长远目标是：将XXX建成万科企业品牌的一具重要组成部分。

网络监控开了房地产行业的先河

2001年，万科开发了在业界广为人知的“让万科在投诉中完美”网络论坛，XXX中心在收到网络信息24小时内，必须给出答复或知会。向来以来，XXX中心把网络论

坛当成一块“对客户负责、建立信任、维护客户关系、展现良好企业形象”的舞台在经营。

XXX中心的工作重点在转变

近4年来，万科差不多基本完成了所有老项目的工程维修及投诉处理工作。从今年下半年起，XXX中心就在举行由原来要紧关注工程维修和投诉处理向今后的加强风险防范、服务品质监控以及XXX专业化建设等方面转移。

项目竣工验收后，在正式向业主交付使用前的时段内，XXX中心由主导项目的模拟验收工作，彻底站在业主使用方便的角度去发觉咨询题、安排与催促整改、检验整改效果等，期望经过几个回合下来，能交付给业主令人中意的住所产品。

产品销售前，XXX中心积极参与到楼书、广告、杂志、产品信息等对外发布前的公司内部审核过程，确保公司向消费者提供准确的信息。

客户买房后、入住后，XXX中心会主动XXX客户，了解其在购房、签约、入住等环节同意服务过程的感觉，对万科提供的服务品质是否中意等事情，以此进入别断进展别脚、持续改进的良性循环。

从红线内转至红线外

一具更加突出的现象是，万科自今年起，会在住所项目开盘前，对项目周边1公里范围内的环境状况举行调查，对一些也许会妨碍到客户今后日子的别利因素（如市政道路、市政广场、工厂及市政日子配套等）详细列出并在销售现场举行公示，最后的目的算是让客户对项目周边的事情有更详细的了解，在买房时能有更准确的推断。

★链接

客户是万科永久的伙伴

“客户并非永久是对的，然而当你试图证明客户是错误的，你算是错误的。”

在万科核心价值观当中，“客户是我们永久的伙伴”被摆在了首要位置，万科的客户理念并且给予了丰富的内涵：

1、客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。

2、尊重客户，明白客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现

代日子方式。这是万科向来坚持和倡导的理念。

3、在客户眼中，我们每一位职员都代表万科。

4、我们1%的失误，关于客户而言，算是100%的损失。

5、衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户中意的程度。

6、与客户一起成长，让万科在投诉中完美。

具备正确的客户意识别难，重要的是，怎么将客户意识具体降实到企业一点一滴的实践当中去。

6-理念篇

制造健康丰盛的人一辈子

成就日子梦想

20年来中国经济的崛起，造就了地产业的春天时代，居住改变了中国，也将改变将来。万科，中国地产业的领跑者，坚持人本主义的人居价值理念，在全国十八个都市，为人们建造理想家园。展望将来，市场将持续进展，机会与挑战并存，万科将一如既往以改善中国人居为己任，力求别断超越自我，与您共同成就每个期待和梦想。

解冻（万科企业股份有限公司副总经理）

万科梅林总部，无任何修饰。近乎一半表皮是由钢架和玻璃构成，透过玻璃幕墙能够看清它的内脏。高层治理人员的办公室，朝向走廊的一侧也是玻璃分隔，工作期间，门口始终对外放开。这一切大概都在暗示着，活动在这座建造里的人们关于透明的偏爱。

透明：阳光是最好的消毒剂

“万科职员所做的任何情况，基本上能够在一定范围内摆在桌面上谈的”，阳光下的万科，没有隐秘。

作为国内首批上市公司之一，万科倡导“信息无好坏”，除去商业机密，所有信息都会及时、全面发布，甚至包括开辟项目与业主之间曾经发生过的法律纠纷，万科都会详细地介绍来龙去脉，“别虚美，别隐恶”。

万科有一具闻名的投诉论坛。那个论坛彻底对外公开，客户能够提出自个儿的批判和要求，而万科各地公司必须以回帖的方式做出正面答复。而在此过程中，旁观者能够自由参与讨论。

开放一具如此的论坛，无疑需要极大的勇气——讲到产品、服务的品质，没有人比客户更清晰，也没有人比客户更有脚够的动力来指出其中的缺陷。万科的投诉论坛尽管也带来了一些维护成本和其他企业别需要面对的压力，但它在落低企业内部监督成本和规避重大风险上，却有着别可估量的重要作用。

人本主义

关于职员，万科的目标是“制造健康丰盛的人一辈子”，万科尊重每一位职员的个性，每一具职员在人格和进展机遇面前人人平等。万科为职员提供的薪酬福利未必是同行业内最高的，但绝对在第一方阵之列。

万科“反对任何形式的官僚主义”。在万科去年举行的内部职员中意度调查中，超过75%的万科职员表示，来万科工作和接着留下工作的缘故是“进展机遇”。

万科企业与职员的关系是简单的。一方面，万科强调工作与日子的平衡，对职员私人一辈子活保持高度尊重；另一方面，也制定了严格的职务行为规范，职员别得与自个儿亲属或亲属所在企业建立业务往来，从而幸免了绝大多数企业易于浮现的裙带效应。

在中国传统文化中，层级制度始终是界定任何群体成员身份最基本的工具之一。在中国的企业文化中，所谓“上下级关系“也往往成为企业成员颇为敏感的咨询题之一。但是，万科明确提出对下属的尊重是治理者最基本的素养。在工作中，鼓舞下级直言别讳地指出上级的错误，也要求上级虚心听取。轻松的上下级关系，使万科幸免了许多失误，也充分发挥了每个职员的智慧。

7-沟通篇

万客会分享无限日子

服务·沟通·分享

“分享无限日子”，万客会理念别断提升和丰富，从单向施予的服务，到双向的沟通与互动，再到更高层次的共同分享，万客会与会员间的关系越来越亲热，从最初的开辟商与客户、产品提供方与购买方、服务者与使用者，转变为亲人般的相互信任，朋友般的相互关照，从精神到物质，分享实实在在，分享无所别在。

万客会的理念日渐清楚和生动，但万客会对会员的答应还是是：态度始终精诚、沟通保持畅顺、服务永值信赖、分享无处别在。

万客会的诞生

客户是万科最好的伙伴。为更好地服务于客户，将服务贯通于销售的全过程，万科情愿更多地聆听客户的心声，与客户建立更亲近而深厚的深情，彼此牵手，一路偕行。

作为全国首家由进展商发起创建的客户俱乐部组织，万客会的诞生是万科进展史上的又一项独特创举，至今已被众多同行或非同行争相效仿，京步后尘。

成型·成长·成熟

从第一步的幼稚迈出，到现在的忠诚信赖，数年来，万客会在会员们的热心参与和紧密关注中别断进展和壮大着。

1999年，一周年时的万客会，会员的关注和支持有如星火，越来越多的入会申请飞入万客会，千余名忠实会员组成了温馨的万客会大伙儿庭，万客会初具规模。

2001年，万客会走过三年，不管在会员规模上，依然在组织服务与治理的体系上都已逐步完善，进入了一具崭新的时期。与会员间沟通、交流更加深入，《万客会》更加成熟，会员活动也日益丰富。

2004年，万客会六周年了，时至今日，深圳万客会差不多成为一具运作成熟、会员众多的客户俱乐部组织，会员人数达到20000余名，囊括了万科在深16个社区的业主，并吸引了众多关怀万科、喜欢万科的非业主会员朋友，建立起一具忠诚、稳固的客户网络，万客会希翼经过客户网、互联网、商家网三大网络的互通联动，使组织进展的前景更趋广大。

根植全国，新进华南

随着万科在全国的规模化开辟，万客会也在大江南北生根开花，上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、大连等十几个大中都市相继成立万客会。

在各地万客会工作人员的共同努力下，万客会逐渐成长为一具全国规模的、网络化的会员组织，在业内外拥有非常高的知名度和妨碍力。目前全国万客会会员人数已逾8万人。各地万客会秉承一致的服务理念，在“让万科明白客户，让客户明白万科”的基础上建立理性、对等、双赢的供求交流方式，为万科和更多关怀万科的朋友建立多维、直截了当、透明的交流平台，为万科地产向社会提供更多为理想的居住空间、向业主提供更为完美的增值服务，为与合作伙伴携手共创辉煌而奠定基石。

华南万客会与2004年1月8日正式成立。从此，在深圳、广州、中山、东莞……万客会进入新的空间，新的领域。华南各都市万客会分会将接着秉持万客会一贯的理念，进一步提升形象，拓展规模。

★链接万客会档案

全名：万科地产客户俱乐部

常用名：万客会

英文名：VANKECLUB

监护人：万科地产

出生地：深圳

出生日期：1998年8月18日

性格：热情、好客、亲和、诚信、有礼

家庭成员：分布于北京、上海、武汉、天津、大连等全国十多个都市

最爱听的音乐：会员们的心曲

最喜爱的运动：与客户交流，与会员沟通

信仰：分享无限日子

8-居住篇

居住变革之路

万科的都市化

万科的住所开辟，注重和都市举行有机衔接。但万科的都市化思路和广州华南板块大盘的“各自为政”别同，万科提倡开放住区，将住区作为都市的有机组成部分，而别是独立于都市的“城中城”。万科这种开放式住区实践的思维源泉来源于万科向来在坚持的都市化思路。深圳万科常务副总经理、国家一级注册建造师肖楠指出，万科最早做地产是在都市。对都市复合功能的认识，促使万科不管在往常的四季花城依然如今的万科城，在核心思路里装的依然都市化思路，万科的项目进展无一别是从都市化的角度去思考的。

1996年，万科开辟位于国内首个围合式小区——深圳万科都市花园，引进欧洲都市BLOCK街概念，并施行封闭彻底的物业治理，营造出高度安全感。由此引发了深圳富裕阶层的购买狂潮，都市花园最高价卖到1.3万—1.4万元/平方米。都市花园“偶然”的成功成了万科今后住区设计都市化思路的滥觞。

从四季花园到万科城

四季花园位于深圳坂田区，万科将BLOCK街区做为规划单元，社区以街道为序列展开，营造出开放特征，使社区日子更加便捷，丰富多彩。并且制造了一具合理的物业治理模块。在当时，全国尚无一具住区是按街道方式展开布置的，四季花城当时吸引了大批首次置业的年轻人。“这是规划带来的价值”，肖楠以为，四季花城更像是为深圳坂田的将来设计的，随着都市的成长成熟，四季花城的优势就表现得越明显。至此，万科经过研究都市来举行住区开辟差不多上升成为一种“自觉的行为”。

到深圳万科城，万科的都市化思路体现得更完全。万科是将它放大到大区域框架下举行住区开辟差不多上升成为一种“自觉的行为”。

到深圳万科城，万科的都市化思路体现得更完全。万科是将它放大到大区域框架下举行规划的，并引用新都市主义理论造城。坂雪岗是个产业带动型区域，高新科技产业带带动就业，形成大规模就业人口，产生居住及商业等需求。最后形成一具集工作、居住、商业、娱乐为一体的多功能综合区域（而非单一功能区域），万科城承载了都市综合功能中的居住

功能。只是，万科城在开放性方面最重要的手笔，是与住区外都市道路系统举行开辟性衔接。

在住区组团之间，开设了一条与外部都市交通网络衔接的道路，将住区道路系统融入到都市的路网结构中。使住区别再是一具个封闭的单元，沿这条道路配套有大规模商业中心，业主从社区任何一处出行，都能在5分钟内步行到达商业中心，而外来人员要想进入组团内部，则仍必须经过治理门禁，较好地平衡了住区开放及由开放所也许引发的安全隐忧的矛盾。和四季花城相比，肖楠指出，万科城在都市化思路上，“别仅故意识，而且有理论支持”。

与此相应，中山都市风景花园、东莞，万科高尔夫花园与万科城类似，区内道路系统与区外都市路网系统衔接，在广州、东莞，万科也均是根据都市规划，使住区与都市接驳，并享受都市资源。

9-设计篇

居住改变日子

专一，造就专业。万科的产品制造力是万科开拓市场的利剑。回忆历史，从曾获国家专利的情景花园洋房开始，到宽景HOUSE——新兴TOWNHOUSE——透天小高层——LOFT等等系列产品，万科别断推陈出新。在新时期，万科的产品策略差不多进展到了“主动追求”层面，去引导并发掘客户需求，更多去关注节能、生态标准乃至与客户精神层面的共鸣。

客户化的需求

曾获得国家专利的情景花园洋房至今畅销别衰，而万科并别满脚，新的创新别断浮现。

在四季花城，情景花园退台设计使得房屋表情更加丰富，大露台的设置将室外景观引入室内。并且，也打破传统入户模式，一层直截了当入户门，二层走半室外楼梯，三、四层均设有空中大露台，制造空中庭院。并且增加了邻里之间的情感联系与交流。当年的情景花园改变了人们对房屋附加功能的认识，万科经过产品功能组合举行产品的升级换代。

而在广州即将登场的南湖项目，万创的设计师们将情景花园升级为情景合院，以多