城市民宿发展研究报告

2016年11月青西地区民宿发展研究2目录青西地区为什么要发展民宿一青西地区需要什么样的民宿，在哪些地方发展?二促进青西地区民宿健康、快速发展的相关建议三3一青西地区为什么要发展民宿4民宿作为一种传承人们的诗意栖居梦想，具有强烈生活性、个性化的非标准旅居产品，寄托了当代城市人对乡土文化、对乡村生活、对绿色健康的不断追求，能够满足上海千万级城市人就近寻找自然的、轻松的、慢节奏的乡村生活需求，对接大都市众多个性化的小众度假需求，迎合区县2013年2014年2015年年增长率闵行区505838836128.7%宝山区8559381041110.3%嘉定区108014071202105.5%金山区61068555395.2%松江区114013901421111.6%青浦区705750772104.6%奉贤区695820852110.7%崇明区430487467104.2%浦东新区300232403430106.9%合计90221055510573108.3%资料来源：上海市各区县国民经济与社会发展统计公报2013-2015年上海郊区旅游规模（单位：万人次）1民宿是承载美丽乡愁、对接市场需求变化的有效途径上海千万级的乡村生活需求当代人的乡愁需求；应对上海都市市场需求端的变化，以民宿为代表的特色旅宿业将成为上海周边旅游供给侧结构性调整的重要方向。上海都市市场需求端变化供给侧结构性调整社交聚会退养度假家庭亲子民宿是盘活青西地区闲置资源、推动青西旅游转型升级、促进乡村旅游聚众创新的重要杠杆，青西民宿将为青浦打造“世界著名湖区”提供一道美丽的乡村生活风景线，一种具有国际范的亲水旅居方式，塑造一个与世界湖区生活相对应的核心卖点。52民宿是青浦打造“世界著名湖区”的核心卖点从观光到度假从旅游到生活从不过夜到过夜空心村闲置房生态水面田园绿带产品进阶客群进阶业主进阶盘活闲置资源促进乡村旅游聚众创新推动青西旅游转型升级青西民宿打造“世界著名湖区”青西地区不仅具有发展民宿的良好的生态、文化等基础条件，而且还拥有利于民宿发展的交通、景区旅游配套等优势条件，再加上当前已经自发进入的一批民宿人群、民宿产品（品牌），为青西民宿创新、集聚、快速发展，抢占上海城郊民宿品牌制高点提供了先机。63青西民宿发展有良好的基础条件和优势条件雪米村米水房子民宿品牌基础条件典型的江南水乡风貌传统的上海乡土文化基因优美的田园生活景观环境更好的景区旅游配套条件朱家角古镇淀山湖东方绿舟佘山天马山大观园陈云纪念馆曲水园、万寿塔青浦博物馆崧泽古文化遗址虹桥综合交通枢纽高速公路主要公路G318国道轨道交通更加便利的区位交通条件优势条件7当前青西民宿发展面临三大重要利好条件：一是建设世界著名湖区、发展全域旅游带来的整体环境提升机遇；二是国家会展中心、地铁线开通、未来新机场规划带来的市场链接机遇；三是迪士尼乐园、青西郊野公园开放后带来的市场需求效应。4青西民宿发展面临重大利好国家会展中心轨道交通17号线虹桥火车站东方绿舟上海迪士尼青西郊野公园“世界著名湖区””全域旅游”生态环境、村庄环境、旅游环境提升85青西地区民宿业发展面临的问题从上到下对民宿发展的未来意义、未来前景认识不足；对民宿发展急需的行业准入、管理及扶持政策配套不足。由此导致青西民宿起点低，发展比较滞后，急需转变认识，重视青西民宿业的发展！对民宿发展所需的乡村环境、公共设施、服务配套不足；二青西地区需要什么样的民宿，在哪些地方发展？9101发展定位根据青浦建设世界著名湖区的战略要求，结合青西地区旅游发展的特点与诉求，未来青西地区民宿发展定位是国际范、轻生活、高品质、绿色环保、主题鲜明、小规模性的特色民宿业，从而将青西地区打造成为上海城郊国际慢生活度假区、特色乡村生活体验区、高品质民宿集聚样板区，进而成为上海著名的乡村创业创新示范区（上海乡村旅游的硅谷：乡谷）、上海乡村旅游的新目的地。国际范轻生活高品质绿色环保主题鲜明小规模性小规模性111发展定位要与上海建设全球城市、青浦打造世界著名湖区的总体定位相适宜，要鼓励和引进更多具有国际先进理念、达到国际服务水准的、满足国际游客需求的民宿产品，从而提升青西地区民宿旅游竞争力。要与青浦乡土文化，与青浦旅游的青生活、轻生活特质相结合，与上海城市的高压力、快节奏生活形成强烈反差，强调住青浦民宿享受轻生活、慢生活、有机生活、健康生活的核心卖点，强调青西民宿的“青”式生活。要超前性地对接上海城市客群城郊休闲度假的新需求、高需求、精细化需求，强调青西民宿发展的品质，个性定位、精致服务、中高端消费，与传统的农家乐式民宿发展截然相反，走品质路线，保持青西民宿永续竞争力。国际范轻生活高品质121发展定位要与青西地区生态保护的理念、要求紧密衔接，青西民宿一方面要卖文化、卖情怀，另一方面更要学会卖环境、卖绿色、卖健康，要将绿色、环保做成青西民宿的重要特征，成为现代城市人追求健康生活的理念传导地。要强调民宿个性化发展的市场竞争力，强化青西民宿的个性特征，强化青西民宿的市场细分，才能创造出众多主题多样、具有鲜明特质的民宿产品，才能吸引到更多小众市场来青西体验不同主题的民宿，让青西地区成为民宿的大观园，才能让上海游客不断过来体验、过夜，提高重游率。民宿既然是个性化、生活性的非标准旅居产品，就不宜像酒店一样去强调上规模化、大资本投资去发展，反而更多是小体量、小规模投资、集群式、社区互动式发展更符合青西民宿发展的诉求，这样才能让民宿发展回归生活、回归吸引市场的本义，而不能向精品酒店方向去走。绿色环保小规模性主题鲜明13为迎合淀山湖、朱家角等古镇、青西郊野公园和青西乡村现有的旅游资源和产品，以五大发展理念为导向，通过引入一批诸如亲子型民宿、退养型民宿、农耕或有机生活民宿、现代时尚型民宿（如音乐、卡通）、健康运动型民宿、文创型民宿等来强调对于小众客群的吸引力。2发展方向鼓励引入一批主题民宿以亲子家庭为主要群体，满足广大上海亲子家庭在淀山湖、朱家角等地旅游后的住宿需求，给予其独特的、精致的住宿体验。退养型民宿以上海老年人为主要群体，满足其返乡生活和健康疗养的需求。民宿需要注重长期的生活设施和服务的配备。亲子型民宿142发展方向扶持打造一批精品民宿农耕体验型乡村的基础在于农业，重点突出青西地区农事和渔事体验，重点发展农村美食、农业活动等产品，打造原汁原味青西的乡村生活式的民宿。文化创意型在建筑风格上和服务内容上添加传统文化和新式文化的元素，通过建立创客基地和开发乡村文创产品来充裕民宿内涵，增加民宿的个性，如农耕主题民宿、绘画主题民宿等。健康运动型以淀山湖水上运动行等运动型产品，以健康和运动为主题特色，设计如养生餐饮、健身房、轻体运动等产品的置入，打造独一无二的健康运动型主题民宿。现代时尚型以现代化的民宿设计理念，通过对青西古镇和乡村内传统文化的现代化处理，强调自助互助、实惠、不浪费，民宿以社群生活和文化交流为主要功能。15青西的民宿单体需要遵循小而精的原则，每幢民宿的房间数量一般不能高于15间，避免将民宿做成乡村酒店的形式。民宿需要凸显主题化，如音乐酒店、卡通酒店等。2发展方向培育一批优秀的民宿业主在民宿的主体上，以逐步培育一批优秀的民宿业主为导向，鼓励有情怀、有思想、有文化的民宿业主进入。通过培育一批新乡客、新乡民、新乡绅来展现青西乡村文化的延续和创新。以美丽乡村点和古镇古街区为重点打造的区域，以古镇的景观资源、乡村的特色风俗为卖点，通过资源整合、产品注入、服务配套来进行民宿的集聚式建设，进而形成一批青西地区具有特色民宿集聚区，发挥民宿的集聚效应和带动效应。引导建设一批民宿集聚区（点）16淀山湖的沿湖区域青西郊野公园内部乡村旅游景区（点）周边位于景区景点附近的规划保留乡村点地铁17号线沿线区域;G50(沪渝高速)高速沿线区域;G318国道沿线区域;S225(朱枫公路)、沈砖公路、朱莲公路沿线区域;S224(沪宁高速)沿线区域;位于交通要道或通达性较好的美丽乡村点朱家角古镇金泽古镇练塘古镇作为景区发展的古镇古街区民居聚落点3优先发展区域优先布局原则17布局区域：三镇九村3优先发展区域金泽镇朱家角镇练塘镇三镇：三个古镇古街区居民聚落点商榻社区东侧西岑社区古建区古镇景区居民点胜利街区东湖街区东井街区下塘社区练塘老街湾塘社区183优先发展区域布局区域：三镇九村古镇内部首先需要盘点出能够空置出来的民居，整理出集中的民居数量和散点分布的民居数量。结合古镇内部特色，如金泽古镇的桥乡文化，朱家角古镇的寺庙和园林文化，练塘古镇的红色文化，进而打造各具风格的民宿产品。东湖街胜利街东井街湾塘下塘练塘老街朱家角古镇古镇居民点练塘古镇金泽古镇193优先发展区域九村布局区域：三镇九村城镇村落户数交通景观特色民俗风情美丽乡村民宿方向民宿开发朱家角镇张马村560距A9高速公路、318国道5公里，沈太路贯穿，拦路江和太浦河汇集于村西侧四园一岛珠里兴市音乐船清明放风筝摇快船扎肉提香市级退养型重点开发王金村477东靠同三国道，南邻小昆山，北至沈砖公路农业示范区区级农业体验型--淀峰村391沪青平公路、318国道贯穿整个村落湖景、古镇区级现代时尚型重点开发金泽镇蔡浜村182靠近X465，商蔡路直通村落湖中之岛阿婆茶做虾笼商榻宣卷市级健康运动型重点开发莲湖村靠近A9高速，练西公路进入生态湿地郊野公园市级生态体验型重点开发东西村270靠近金泽古镇，近318国道四面环湖区级文化创意型-练塘镇东庄村靠近朱峰公路观光农业民俗体验匍经田山歌市级文化创意型重点开发蒸浦村1055靠近朱峰公路，由蒸浦支路到达水产养殖苗木种植区级农业体验型-东厍村610老朱枫公路、朱枫公路一北一南东西向横穿村域寺庙景观区级文化创意型-203优先发展区域九村朱家角镇张马村淀峰村王金村金泽镇蔡浜村莲湖村东西村练塘镇东庄村东厍村蒸浦村九村的民宿的发展首先要统计出可收集和利用的空闲房屋的数量，其次根据村庄的地理位置条件和村庄的文化与特色确定出整个村庄民宿发展的主线，是生态型，亦或是文化型。再者确定各村的民宿发展主题，最后确定九村中近期重点开发的村落。布局区域：三镇九村东厍村东庄村张马村东西村蔡浜村莲湖村淀峰村王金村蒸浦村21三促进青西地区民宿健康、快速发展的相关建议22制定并出台《青西地区民宿业发展指导意见》尽快制定并出台《青西地区民宿业发展指导意见（试行）》，制造鼓励民宿发展氛围（热心）、树立民宿行业准入门槛（信心）、完善民宿行业管理机制（安心），从而为广大民宿投资经营业主提供好环境，为相关乡镇、部门提供依据。盘点适于开发民宿的民房、村落资源鼓励各乡镇开展民宿资源盘点工作，对适于开发民宿的闲置民房、村落资源都予以统计，明确青西民宿发展的潜力与规模，从而为下一步民宿项目招商、设置进入门槛等提供服务。23成立镇、村两级民宿服务平台建议由淀山湖区管委会牵头，成立镇、村两级民宿服务平台，探索较好的民房收储、租赁与使用机制，从而协助更多中小型民宿业主方便进入投资，确保资源使用的有效性，避免造成资源圈占或浪费问题。设置统一的民宿审批窗口根据民宿发展指导意见，由区政府出面联合各相关部门，制订一套高效的民宿投资经营申请流程，设置统一的民宿审批窗口，为民宿经营业主提供一站式服务，提高民宿投资效率和业主安全感。24编制民宿发展专项规划，优先配套公共服务设施编制青西地区民宿发展专项规划，科学筛选民宿优先发展的集聚区点，根据多规合一要求，在土地利用规划、美丽乡村规划、市政设施规划中要优先考虑这些区点的民宿业发展要求，优先配套民宿发展所需的公共服务设施与景观环境。设立民宿发展专项资金和政策引导参照其他民宿发展先进地区的经验，针对青西民宿发展定位，建议专门设立一个青西特色民宿发展专项扶持资金，并研究出台相应的优惠政策，用于对符合青西地区定位的民宿项目进行扶持