片区城市更新专项规划

罗湖区木头龙片区城市更新

专项规划

2011.12.28目录1、项目概况2、规划研究3、规划方案4、项目对城市的贡献5、学位论证6、交通专项研究1.1项目位置1、项目概况本项目位于罗湖区中心地段，属于翠竹街道办辖区，法定图则【大头岭片区】范围内。更新单元地块距离罗湖东门商业中心约800米，地理位置十分优越。

1.2地块周边道路地铁龙岗线翠竹站1、项目概况东南：爱国路西南：文锦中路西北：东门北路东北：华丽路1.3地块周边情况雅园立交新王朝酒店螺岭小学罗湖区委怡景花园万科俊园教育新村翠园中学（高中部）木头龙三角地城建翠竹小学1、项目概况1.4现状土地利用·用地性质：五种

·项目拆迁用地范围：8.32公顷

0.62公顷7.70公顷1、项目概况·现状建筑面积：17.38万平方米1.5现状建筑1.80万m215.58万m2更新模式：全部拆除重建方式。·建筑6-8层70栋，80年初建成、楼龄27年，设计标准低、质量差。·拆迁户1341户，现状人口共5838人，其中：户籍3900人，常住非户籍718人，暂住1220人。1、项目概况1.6地块确权

现状11个地块：木头龙5块、三角地：6块，其中：8个地块为国有已出让用地，2个地块为国有未出让用地，用地权属明确。1、项目概况1.7现状问题1、地处罗湖中心城区要地，建筑面貌破旧，与罗湖区打造区域性国际消费中心的发展目标相差甚远，有必要进行城市更新。2、地块现状多为特区成立初期所建的多层住宅，设计标准低质量差，未能充分发掘城市空间资源价值。3、现状单一居住功能已不适应现代化集约用地、复合功能开发建设模式。4、市政配套设施不完善，部分设施老旧过时，迫切需要更新换代。

1、项目概况2、规划研究罗湖区产业发展结构图《罗湖区“十二五”产业发展报告》提出：建设“国际消费中心”发展战略目标。具体措施：打造“4城1小镇”。木头龙片区位于罗湖区核心位置，是通过城市更新，提高土地利用效率、触发产业升级，提升城市功能、完善城区基础设施的大好机会。2.1上位规划2.2法定图则

深圳市罗湖03-01号片区【大头岭地区】法定图则，本项目地块用地性质为二类居住用地和配套设施用地。深圳市罗湖03-01号片区【大头岭地区】法定图则2、规划研究2.2法定图则深圳市罗湖03-01号片区【大头岭地区】法定图则，本项目地块用地性质为二类居住用地和配套设施用地。2、规划研究配套公共设施8项:

(现状保留）1）9班幼儿园2）体育活动场地（篮球场）3）公共厕所4）居委会5）雨水泵房6）邮电支局7）文化活动室、8）垃圾收集站9）老人活动站2.3发展目标·以轨道交通建设为契机，以营造宜居环境为核心；·建设特色鲜明、配套设施齐全、空间环境宜人；·充满活力与独具魅力的现代化复合型功能住区为发展目标。2、规划研究2.4城市更新模式在城市整体发展要求下，本项目采取全面改造的更新模式，对地块内现状建筑全部拆除，进行整体重新规划建设。

2.5产业提升

·以居住功能为主，以多元业态混合的商业中心为辅；

·兼有餐饮服务、购物休闲等城市功能。

2、规划研究3、规划方案1栋46层超高层塔式住宅1栋34层政府保障性住房2栋46层超高层公寓，6栋33层的高层住宅，3栋26层的高层住宅，1栋3层公建配套，1栋6层（郎朗音乐世界）以及1到5层商业裙房，

3.1项目构成共计13栋高层、超高层建筑及其裙房、2栋低层多层建筑共同组成本项目地面以上的建筑。3.2功能布局回迁区：6栋可售区商品房：6栋政府保障房：1栋公建配套：12班幼儿园文化设施：郎朗音乐世界3、规划方案3.3空间开发策略东高西低，强边活心；南北通透，立体花园；地上地下，完善配套；双圈布局，和谐社区。3、规划方案3.4建筑退线根据《深标》：1）商业裙房及多层建筑后退6米，2）骑楼后退2米，3）高层超高层退次要朝向后退10米，4）西侧支路裙房及高层建筑局部后退3米。3、规划方案3.5开放空间公共开放空间：881+649+2362=3892平方米，占建设用地的6%，特点：1、与罗湖区社区绿道无缝衔接；2、与低碳出行交通方式衔接；3、有利于快速疏散商业人流衔接；4、为创建和谐社区提供活动场地。3、规划方案3.6慢行系统与地铁站接驳配建自行车库60位标准与地铁站接驳配建地下人行通道为改善地下商业人流配建爱国路地下人行通道3、规划方案1、西侧新开支路为慢行流线，将有效疏解中小学、幼儿园公共配套设施集中人流。2、慢行系统将本项目3处公共开放空间紧密联系起来。3、慢行体系将绿色出行交通方式落实到位。将地铁站、公交站、自行车道、社区绿道、休闲购物有机联系起来。4、配建慢行交通设施3个3.7公共配套设施规划方案包括10个公共配套项目，其中幼儿园单独占地3361.90平方米。3、规划方案名称建筑面积（平方米）12班幼儿园（㎡）3250社区健康服务中心（㎡）500居委会（㎡）500邮政支局（㎡）1500雨水泵站（㎡）200老人活动中心（㎡）600公厕（㎡）100垃圾收集站（㎡）100居住小区级文化室（㎡）1500社区体育活动中心（㎡）910合计9160公共配套设施一览表：3.8日照间距符合规范要求1）更新范围内住宅日照大寒日大于1小时。2）本项目对华丽路北侧住宅楼日照无影响。3）本项目对教育新村日照无影响。4）本项目对翠竹小学教学楼日照无影响。5）三角地块建筑对翠园中学教学楼无影响。

3、规划方案3.9地下空间利用地下空间退建设用地线：3米西侧考虑现状安全因素：后退5米功能布局：满铺2层、局部3层。地下一层：沿华丽路集中商业2.4万平方米；南侧：业主停车库及设备用房公共充电站1100平方米，三角地块：设备地下2-3层，业主停车库配建停车位：3382个公共停车位：493个地下停车库：7个双向出入口车位计算：单元式住宅配建标准：0.9车位/100㎡；大型商业（公交发达地区）：0.5车位/100㎡3、规划方案项目指标数量拆迁用地面积（㎡）83233.76建设用地面积（㎡）70597.24计容积率建筑面积（㎡）511450其中住宅（㎡）359670（含保障性住房50590㎡，含物业管理用房350㎡）商务公寓（㎡）46800地上商业（㎡）95820公共配套设施9160其中12班幼儿园（㎡）3250（独立占地3361.9㎡）社区健康服务中心（㎡）500居委会（㎡）500邮政支局（㎡）1500雨水泵站（㎡）200老人活动中心（㎡）600公厕（㎡）100垃圾收集点（㎡）100居住小区级文化室（㎡）1500社区体育活动中心（㎡）910容积率7.24地下商业（㎡）24280建筑限高（m）150绿化覆盖率（％）30%绿地率（％）26%规划居住人口（人）11497停车位（个）3875其中配建停车位3382公共停车位4933.10开发强度项目总指标拆建比：17.38×1.3×2.26=51.153、规划方案深规土[2010]673号：物管用房配置：总建筑面积0.2%，最少1处50M2，最大1处300M2

。木头龙地块数量拆迁用地面积（㎡）77026.84建设用地面积（㎡）66215.04计容积率建筑面积（㎡）487950其中住宅（㎡）337270（含保障性住房50590㎡，物管房300㎡）商务公寓（㎡）46800地上商业（㎡）94720公共配套设施9160其中12班幼儿园（㎡）3250社区健康服务中心（㎡）500居委会（㎡）500邮政支局（㎡）1500雨水泵站（㎡）200老人活动中心（㎡）800公厕（㎡）100垃圾收集点（㎡）100居住小区级文化室（㎡）1500社区体育活动中心（㎡）910容积率7.37地下商业（㎡）24280地块计算容积率：商住功能叠加后6.82。3、规划方案3.10开发强度木头龙三地块合并指标三角地块捆绑项目：政策扶持上浮0.55，6.82+0.55=7.37R=3.19R=7.90R=0.97R=5.36各地块容积率3、规划方案3.10开发强度3.11保障性住房按照《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定（2010.12.30》本项目保障房配建量计算：项目住宅总建筑面积X（12+3）%=337270X（12+3）%（三角地块建筑面积不计入）=50590（平方米）本项目已落实配建50590平方米保障性住宅，能满足政府对保障房配建15%要求。

3、规划方案4、项目对城市的贡献4.1捆绑项目：教育新村三角地块·教育新村更新未纳入，成历史遗留问题，多次信访，为维稳，规土委指示，作为捆绑项目，纳入木头龙片区一起更新。·编研中心方案要求：文锦中路北侧15米宽绿化带1824.72，建设用地4382.20，建筑退线：北15米、西南15米、东南12米容积率：5.5，日照间距：教学楼冬至日不小于2小时。·现状情况：拆迁用地：6206.92平方米；现状建筑面积：18000平方米；现状容积率：2.9·责任承诺：二地块为同一个城市更新项目，由同一开发主体组织同时实施拆除重建等一系列更新计划。三角地块数量拆迁用地面积（㎡）6206.92建设用地面积（㎡）4382.2计容积率建筑面积（㎡）23500其中住宅（㎡）22400商业（㎡）1100容积率5.36建筑限高（m）100绿化率（％）≥30%规划居住人口（人）704停车位（个）198技术指标：受地形、地貌、建筑退线、日照间距等要求影响，更新建筑体量：最大值23500平方米，100米高，仅能完成本地块的还迁面积，需要木头龙片区作出利益援助,否则无法完成更新任务。4、项目对城市的贡献4.1捆绑项目：教育新村三角地块为保证不遮挡北侧翠园中学日照，高层塔楼平面呈斜角布置。本项目将拆除重建用地的15%（共计1.26公顷），提供给城市作为基础设施、及城市公益性项目用地使用。新增道路5928.13道路拓宽1641.53道路绿化1824.72道路绿化3242.144、项目对城市的贡献4.2用地贡献率拆迁范围：8.32公顷建设用地：7.06公顷本项目将拆除重建用地的15%（共计1.26公顷），提供给城市作为基础设施、及城市公益性项目用地使用。4、项目对城市的贡献4.2用地贡献率4.3产业提升为配合罗湖区打造“国际消费中心”，促进城市产业升级换代，本项目将新增11.90万平方米（其中地下面积为2.43万平方米）商业建筑面积，创造6000个就业机会。4、项目对城市的贡献郎朗音乐世界郎朗与安藤忠雄莅临深圳益田集团2011年度新闻发布会在项目土地资源紧缺情况下，为响应市政府“文化立市”号召，打造“钢琴之都”和“设计之都”，益田集团力邀世界级建筑大师安藤忠雄设计“郎朗音乐世界”，将为深圳市树立起一座具有文化价值的丰碑。4、项目对城市的贡献4.4文化立市，打造“郎朗音乐世界”5、学位论证5.1义务教育阶段新增学位需求预测本项目新增商品房面积84110平方米，新增政府保障房面积50590平方米；新增居住户数1347户,新增居住人口4311人。按《深标》规定计算:新增小学学位需求为：250(学位)新增初中学位需求为：100（学位）根据罗湖区教育局意见，在本项目建设完成后，周边学校能够为该本项目提供足够学位，满足本项目新增学位要求。5.2木头龙片区义务教育阶段现状木头龙小区周边500米服务半径范围内小学情况序号小学名称招生规模（班）级别占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）在校学生（人）1翠竹小学（2校区）50省级153401581926632螺岭小学（2校区）58省级244982511230663怡景小学13市级82662005650合计

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6379罗湖区义务阶段现状实行是”划片区就近入学“的政策，无法完全满足学位的片区将适度调剂到周边片区上学。由于本片区翠竹小学（1部、2部）为优质学位，所以学校学位相对紧张。现状：9班幼儿园小学：划片区翠竹小学（1、2部）初中：划片区文锦中学5、学位论证5.3周边片区义务教育设施规划

已公示的罗湖区法定图则，影响涉及到木头龙片区周边的5个片区（大头岭、水贝、东门、中兴路、黄贝岭）。这5个片区共计6.53平方公里范围内按规划人口20.5万计，法定图则共配套落实了16个标准规模（24班）小学用地。基本能够满足规划周期内规划人口配套需求，值得特别关注是：(小学）（1）根据罗湖区教育局提供资料：未来2-3年内，怡景小学（现状13班）还有扩大招生（18班规模）的潜力可挖。（2）位于本片区西南侧650米，将与湖贝村更新规划一起捆绑新建一所用地10700平方米（24班）的湖贝小学；（3）位于本片区西侧750米，将与晒布更新规划一起捆绑新建一所用地6120平方米（24班）的晒布小学。

24班湖贝小学10-02地块10700M2

24班晒布小学07-07地块6125M2

5、学位论证：5.3周边片区义务教育设施规划（初中）木头龙小区周边1000米服务半径范围内初中情况序号中学名称招生规模（班）级别占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）在校学生（人）1翠园中学（初中部）44市级338001648024192文锦中学36省级296463000020003深圳中学（初中部）40省级26602

21004明珠中学（初中部）10市级200005000