房地产贷款压力测试报告

房地产贷款压力测试报告【概要】假设房地产价格从2009年末到2010年末卜跌40%,分别对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款存量客户进行敏感性分析，结果显示，房地产开发贷款的预期违约率达到8.29%,预期损失为7911万元，个人住房按揭贷款的预期违约率达到L11%,预期损失为173万元。一、引言房地产行业是一个周期性行业，其兴衰更替的过程产生了巨大的波动风险。截至2009年末，我分行房地产开发贷款与个人住房按揭贷款余额和为10.98亿元，占全部贷款余额的16.92%。房地产行业的兴衰起伏对我分行资产质量会造成很大影响。自2007年9月央行要求商业银行提高第二套住房首付比例和利息以来，房地产成交量开始萎缩，价格逐渐显出上升疲态。至2008年一季度末，各地后场并没有出现预期的“红五月”，其中最严重的是深圳，深圳国土资源和房屋管理局发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》称，深圳5月房价比去年最高点下降了36%可见，目前房地产业的下跌风险已大幅上升°银监会对此I分率视，从去年起开始要求商业银行开展房地产贷款压力测试工作，要求各商业银行充分认识和防范房地产业潜在的巨大风险。鉴于此，本报告以压力测试为手段，分析房价卜跌将会对我分行信贷资产造成多大的损失，我分行能否承受房地产业的大幅下滑，并有针对性的及早做出防范准备。二、压力测试方案介绍（一）压力测试目的如果房地产价格下跌，我分行佶贷资产可能会遭受多大损失，测算对开发贷款及个人住房贷款品种的影响程度。（二）测试对象.房地产开发贷款截至2009年末，我分行房地产开发贷款余额为94300万元，约占全部贷款余额的14.53%。全部设置房产、土地抵押，部分提供股东保证担保。房地产开发贷款没有欠息和逾期发生。本次测试以报告日有余额的9户开发企业为对象，涉及贷款金额94300万元。.个人住房按揭贷款截至2009年末，我分行个人住房按揭贷款余额15471万元，约占全部贷款余额的2.39随目前，我分行个人住房按揭贷款质量较好，不良贷款率为0。本次个人住房按揭贷款压力测试样本包括客户数590户。.全行贷款状况截至2009年末，全行本外币贷款余额64.88亿元。全部为正常类贷款，不应贷款率为0c（三）压力情景的设定压力测试首要的任务是设计极端的但仍有可能发生的压力情景，对于•本报告就是首先要解决房价下跌多少是合理的假设。.设定房价下跌幅度首先对我国房屋销售历史价格做一个统计回顾。国家统计局每季度定期发布全国房屋销售价格指数系列，包括季度同比指数、季度环比指数等，这些数据从浙商银行总行订购的wind数据终端提取。我们需要全国房屋销售价格季度环比指数。全国房屋销售价格季度环比指数是国家统计局从2005年初才开始发布的,为获得2005年之前的全国房屋销售价格环比指数，可以利用国家统计局发布的1998年一季度至2008年一季度的全国房屋销售价格季度同比指数和2005年一季度至2008年一季度的全国房屋销售价格季度环比指数倒算出2005年以前的全国房屋销售价格环比指数的大体数值。这样估计得到的1998年一季度到2008年一季度全国房屋销售价格环比指数数据见图U图1全国房屋销售价格指数（季度环比）

6420864200000999996工6420864200000999996工00Z纥TS0N6019002S—9SNG0虫0Zeolhooz60—S0ZEO—VOOZ60C00Zmo工sz6TZ003slsoz60soz3—30Z6D-O00Zeooooe6?您6【3—666160CC62罩8661上图反映了全国房价的历史平均走势，季度波幅最大是5%o但实际上，不同城市、不同地段、不同品质房屋的价格走势存在较大差异，例如，根据前面提到的深圳国土资源和房屋管理局的统计结果，深圳市房价与07年11月底相比已下跌36%o综合10年来我国房价历史数据和当前深广两地房价的实际状况，我们做一个简单的情景假设：以2009年末为期初，2010年12月末为期末，假设房地产价格在未来四个季度连续卜・跌，卜.跌幅度分为三种情形：轻度下跌、中度卜.跌和重度卜跌。轻度下跌定义为从2009年末至2010年末房价下跌10%；中度下趺定义为房价下跌20%；重度卜跌定义为房价卜.跌40%。.两种经济可能一般地，房地产价格与其他宏观经济变量存在一定的相关关系，我们应该不仅关注房地产自身的价格变化，还需要关注它与其它宏观经济变量的联动效应。为帮助分析，假设存在两种经济可能：(1)房地产价格卜.跌只是房地产泡沫自身的破裂，是一种价格回归，与其他宏观经济变量无关，也不影响其他宏观经济变量。(2)房地产价格卜跌与整个宏观经济形势有关，宏观经济变量之间存在若相互关系和联动效应。对银行来说，第二种经济可能比第一种经济可能所产生的后果更严重。表1情景假设两种经济可能情景类别2009年末至2010年末31房价下跌与其他宏观经济变后无关，不会影响其他宏观经济变量轻度下跌幅度10%中度下跌幅度20%重度下跌幅度40%2房价下跌与整个宏观经济有关，宏观经济变量之间存在相互关系和联动效应轻度下跌幅度10%中度下跌幅度20%重度下跌幅度40%对应第一种经济可•能之F,本报告以我分行房地产开发贷款和个人住房按揭贷款为测试对象，这两类贷款也是银监会重点关注的房地产贷款业务品种。第二种经济可能因数据及技术支持限制暂不做分析。（四）研究方法违约风险暴露（EAD）、违约率（PD）和违约损失率（LGD）是计算贷款预期损失的关键变量。房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的违约风险暴露是它们各自的贷款余额。关系式是：预期损失率=预期违约率X违约损失率

预期损失二贷款余额X预期损失率在压力情形下，违约率和违约损失率将会上升。通过测算压力情景卜测试对象的违约率和违约损失率，即可求得压力情景下的预期贷款损失。具体地，针对两种不同的经济可能，我们采取两种不同的研究方法进行压力测试：.在第一种经济可能下，采用敏感性分析这时价格卜跌是房地产价格泡沫自身的破裂，只需考虑房价卜跌这一个经济变量对房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的影响。适合的方法是敏感性分析，我们将采用敏感性分析来估计存量房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的预期损失。.在第二种经济可能下，采用多因素情景分析这时房地产价格下跌与宏观经济形势是相关联的，所以可选取反映宏观经济的多个经济变量，运用向量误差修正模型（VEC）综合分析这些经济变量之间的联动关系，以及它们对银行贷款质量的系统影响。并通过蒙特卡罗模拟测算贷款预期损失和作预期损失（贷款损失的VaR值）。下面详述具体的压力测试过程和分析结果。三、房地产开发贷款压力测试（一）模型构建.测试程序（1）统计得到我分行房地产开发贷款客户清单：（2）提取客户财务状况、销售开发情况、授信余额、授信敞口、剩余期限及贷款担保方式、担保品价值、保证人信用状况数据，系统取不到的数据下发调查表格：（3）对截至报告II有余额的九个客户，94300万元开发贷款做全面测试；（4）根据样本客户财务状况、销售开发情况按照我分行公司客户评级指标,结合担保情况估算出样本客户对应的我分行信用等级；（5）依照我分行评级和穆辿评级的对应关系转换成穆迪评级；（6）按穆迪评级对照出贷款的预期违约率；（7）根据担保方式、抵押率，估算出违约损失率；（8）用（6）、（7）结果计算出样本的预期损失率;（9）压力情景测试：按房地产销售价格卜降10虬房地产销售价格下降20%.房地产销售价格下降40$的情景重复（4）-（8）的步骤进行测算。（10）用（8）的结果乘以授信敞口，得到每一笔房地产开发贷款在测试基准时点和不同压力状况卜•的预期损失；（11）加权平均得到我分行房地产开发贷款在测试基准时点和不同压力状况卜.的平均预期损失率和总体预期损失；（12）测穿结果分析。.测试方法和规则（1）利用财务指标变化测算信用等级变化房地产开发贷款压力测试主要考虑在压力情景下，公司开发、销售等经营变化引起财务指标的变化，从而引起信用评级和违约率变化。我分行的公司类客户评级五大类指标和对应的计算参数参见《浙商银行公司类客广信用评级办法》（浙商银发[2005]120号）。一是收入本次房价下跌压力情景所影响到的财务指标主要包括：资产负债率、利息保障倍数、经营活动现金流入量、经营活动现金净流量、销售净利率、资产净利率、净资产收益率、开发产品俏售率、俏售收入增长率、净利润增长率、资本增值率。（2）非财务因素考虑本次测试不仅要反映由于房价卜跌导致企业财务指标恶化的问题，还要兼顾北财务指标，如房地产企业的股东实力、关联企业资金相互占用及资金链紧张状况、公司以往开发业绩和能力、管理团队的运作效率等。我分行评级认定时考虑了这些非财务因素0因此，为了使这些非财务因素也在压力测试中得到反映，我们假设公司评级的诽财务因素得分自上次评级认定以来不变。在具体计算时，我们在压力测试模型得到的评级分值基础上，加上一个信用等级调整项，调整项反映非财务因素得分。信用等级调整项是指我分行认定的信用等级分值减去本次压力测试模型得到的承压前的信用等级分值而得到的差值。由于我分行认定的只有信用等级，无信用评分，故我分行认定的信用等级分值以对应等级的分值区间的平均值来代替。（3）本行信用等级和穆辿信用等级的转换规则根据以往与中诚信等评级公司的合作经验，我分行评级转换到穆辿评级时，原则上降低两个等级。具体地：表2我分行评级亏穆辿评级对照表我分行评级穆迪评级AAAA1AAA-A3AA+BaalAABaa2AA-Baa3A+BalABa3A-Bl6BB3€Caa-C(4)穆迪评级与违约率之间的对应关系®贷款客户的一年内预期违约率与它的信用评级相对应。为得到这种对应关系，我们可以荏穆辿评级与违约率之间的对应表，参见附表1。该表发布在穆辿2004年1月的特别评论，样本达16000家公司，统计测算了穆辿评级和债务年限二个维度下的平均违约率0(5)违约损失率(LGD)的计算方法：首先确定担保方式为抵押的LGD计算方法。按照巴塞尔新资本协议内部评级法初级法的规定，对于•有抵押物担保的贷款，如果是以商用房地产或者居住用房地产做抵押，则敞口分为全额抵押部分和无抵押剩余部分，其中全额抵押部分等于抵押物现值除以140%,违约损失率最低为35%；无抵押剩余部分的违约损失率可按45%计量°另外，我国银监会在《商业银行实施新资本协议信用风险缓释处理指引(征求意见稿)》中要求，抵押物现值占敞口比例小于30%的，按45部计算敞口的违约损失率。但目前的一些经验统计结果显示，无抵押剩余部分的违约损失率可能会高于45%。例如，穆迪公司对1982年-2003年期间违约企业的违约损失率的统计结果显示，有担保贷款的违约损失率价值加权平均值约为0.4,无担保贷款的违约损失率价值加权平均值约为0.6%因此，我们按35%计算全额抵押敞口部分的违约损失率，参照穆迪统计结果按60与计算无抵押剩余部分的违约损失率。这样得到的计算公式满足监管要求：抵押物现值占敞口比例小于30%的，违约损失率不低于45机具体计算公式为：LGI)=(0.35Xmin(C/l.4,E)-0.6Xmin((C/l.4)-E,0))/E简化为:LGD=0.6-0.25Xmin(C/l.4,E)/E其中，C为抵押物现值，E为授信敞口。对于担保方式为保证的四笔贷款，由于其连带责任保证企业信用评级都为次优以上，我们参照穆迪统计结果按照有担保贷款违约损失率价值加权平均值40%①来源于Moody'sSecialComment:Default&RecoveryRatesofCorporateBondIssuers.ASatisticalFteviewofMoodysRatingsPerformance,1920-2003.January2004.#80989.雷参见Moody's+ecialComment:Default&RecoveryRatesofCorporateBondIssuers.A9atisticalReviewofMoody'sRatingsPerformance,1920-2003.January2004.#80989.来计算此类客户贷款的违约损失率y（6）平均违约率、平均违约损失率和平均抵押率都是通过贷款余额加权平均计算得到的。（-）样本数据说明.房地产开发贷款客户总体和测试样本房地产开发贷款年末总余额94300万元。全部房地产开发贷款作为压力测试的总体。.财务数据财务数据包括2009年末的公司资产负债表、损益表，由客户经理向客户收集。部分会计报表尚未审计°（三）压力测试结果.信用评级和违约率（PD）（1）房地产开发贷款客户的信用评级跃迁状况从客户户数和贷款余额两个纬度分析信用等级的跃迁过程见表3,情景1指房价下跌了10%,情景2指房价下跌20乐情景3指房价下跌40随表3客户信用评级跃迁状况（余额单位：万元）信用等级平均违约率（%）承压前承压后情景1情景2情景3户数余额户数余额户数余领户数余额AAA0.02500000000AAA-0.0400000000AA+0.19557500000000AA0.323193005750055750000AA-0.45000000157500A+0.69003193000000A2.34317500317500319300319300A-3.2200003175000GB11.55000000317500总数9943009943009943009943008根据我分行客户优劣划分（AAA、AAA-为优等，AA+、AA、AA-为次优，A+、A、为一般，A，B为劣等），在3种压力情景下，5户次优客户信用评级由AA+下迁为AA-；3户次优客户下迁到劣等，而3户一般客户则由A级下迁到B级。（2）房地产开发贷款预期违约率参照穆迪评级公司统计的穆迪评级与平均违约率的参数矩阵（附表1），得出我分行每家房地产开发贷款客户的预期违约率，然后进行余额加权平均，作为我分行房地产开发贷款预期违约率的样本平均值。见表4O表4我分行房地产开发贷款预期违约率的样本平均值预期违约率平均值（%）承压前2.85情景13.4情景25.75情景38.29在承压前的基准情况下，我分行房地产开发贷款按穆迪评级对应的违约率「。为2.85%；在加入压力因素后，违约率快速上升，情景3达到8.29%。.房地产开发贷款的违约损失率（1）承压前后的抵押率-贷款分布状况，见表5。表5承压前后的抵押率-贷款分布状况（余额单位：万元）抵押率承压前的贷款余额情景1时的贷款余额情景2时的贷款余额情景3时的贷款余额0-0.2或0000.2-0.4193001930000.0.4-0.657500575001930000.6-0.8175001750057500193000.8T.00017500575001.0-1.204175001.2-1.6000总计94300943009430094300（2）承压前后的房地产开发贷款平均抵押率，见表6。

表6承压前后的平均抵押率平均抵押率承压前0.49情景10.54情景20.61情景30.81（3）房地产开发贷款的违约损失率按照违约损失率的计算方法计算每个样本贷款的违约损失率。然后进行余额加权平均，作为我分行房地产开发贷款违约损失率的样本平均值，见表7。表7承压前后的违约损失率样本平均值违约损失率样本平均值承压前0.35愤*10.35情景20.36情景30.40（4）承压前后的违约损失率LGI）-贷款分布情况，见表8。表8承压前后的违约损失率LG卜贷款分布状况（余额单位：万兀）LGD承压前情景1情景2情景335%-40%9430094300943007680040%-45%010,01750045%以上00,00总计94300943009430094300从平均违约损失率跃迁过程看，变化幅度不大。从违约损失率LGD-贷款区间分布情况看，在压力情景3之前变化很小，在情景3卜，违约损失率在40%以上的贷款失占样本总量的18.55%,增加幅度较大。.预期损失（1）房地产开发贷款的预期损率用每笔贷款的预期损失率的余额加权平均作为测试总体的预期损失率，结果见表9。10表9承压前后的预期损失率余额加权平均值预期损失率（%）承压前1.55情景11.7情景25.96情景38.39（2）房地产开发贷款总体的预期损失金额预期损失;总体贷款余额X预期损失率余额加权平均值，结果见表10。表10承压前后的预期损失（单位：万元）预期损失金额承压前1461.65情景11603.1情景25620.28情景37911.77（四）测试结果分析承压前，我分行房地产开发贷款预期损失率为1.55%；在加入氏力因素后，预期损失率快速上升，情景3比承压前上升了6.84个百分点。四、个人住房按揭贷款压力测试（-）模型构建与测试步骤由「我分行内部违约数据缺乏，此次测试的违约率和违约损失率参数参考了澳大利亚金融监管局利用该国12家全国性银行机构个人住房按揭贷款得到的统计结果。对我分行个人住房按揭贷款的主要投向城市（杭州、宁波、成都）和澳大利亚的房屋俏售指数（HPI）进行拟合（见图2）发现，2005年-2008年澳大利亚和我国季度HP1的相关系数均达到0.7左右，反映了相近的房价变化趋势和幅度;同时，澳大利亚金融监管局提供的1999-2006年个人住房按揭贷款的一年平均不良贷款率为0.04%,我国监管当局公布的2006年数据为0.03%,两国个人住房按揭贷款的违约风险水平也比较接近。这说明两国个人住房按揭贷款存在一定的可11比性。图比性。图2澳大利亚和我.国（含主要城市）的住房价格指数8.00%600%400%200%0.00%400%200%0.00%•200%-400%£7发dooz.unr§^.i90W.苦900Z,9002-2冒Ees翼发县7殳X8三fE007*一艰大利亚 全国―优州一宁波 成郤6.00% I-8.00%具体的压力测试步骤是：根据贷款抵押率（LTV）和已借款年限两个主要因素对我分行个人住房按揭贷款先进行分池：通过对照PD和LGD参数矩阵（见附表2和附表3）可以计算出每个贷款池的预期损失，并加总得到全部个人住房按揭贷款的预期损失。由于大部分抵押物价值是根据巾场价值进行评估，房价卜.跌这一压力因素将直接作用于LTV值，从而引起压力情景下贷款池分布的变化，通过重复计算不同压力程度下的预期损失，评估我分行在压力情景下风险水平的变化。如下表11：表11个人房屋类贷款压力测试步骤个人房屋类贷款压力测试步骤补充说明1、逐笔计算我分行个人房屋类贷款抵押率（LTV）计算公式:LTV=贷款余额/对应该笔贷款抵押物评估价值2、根据LTV和已借款年限（AGE）将各笔贷款分入相应档次，并计算各档LTV的贷款总余额3、计算各贷款池的预期损失计算公式：预期损失＜EL）=PD*LGD*EAD4、计算全部个人住房按揭贷款总预期损失5、加入压力情景，重复步骤1、2、3（二）压力测试结果压力测试使用的授信数据来自我分行授信管理系统，主要包括客户名，客户编号，合同编号，贷款余额，抵押物评估价值，发放H期等信息。从承压前后个人住房按揭贷款的违约率分布情况看，随着房价下跌的幅度增加，我分行的个人住房按揭贷款预期违约事件会显著增加。从抵押率看，全部个人住房按揭贷款抵押率低于80'且主要集中在60-70%12之间，第二还款来源充足，贷款风险水平较低。随着房价压力因素的加入，贷款抵押率明显上升，在房价下跌40%的假设下,贷款抵押率分布出现倒置,共计7596万个人住房按揭贷款的抵押率超过100乐占比达到53.3%。见表12和图3。从已借款年限看，由于我分行成立时间较短，个人住房按揭贷款账龄均不超过3年，2年账龄以内的贷款余额占77.29乐见表15。根据违约率矩阵，我分行目前此类贷款的违约风险较低。表12承压前后的个人住房按揭贷款抵押率.、违约损失率和贷款余额（元）分布情况抵押率（%）违约战失率（％）承压前压力情景房价下跌10%房价下跌20%房价下跌40%小于6117.558378646339114815281574291130035461-6531.1447883896369921727249399156411966-7034.38201391181871536821574112202640271-7537.19255586556099676253497951857923276-8039.64345025159083721643082639281681-8541.810219749947835660478113986-9043.7300342464555062891-9545.450025584261081862796-10047.010017733547大于10050.850075963503合计154710367154710367154710367154710367表13个人住房按揭贷款已借款年限分布情况（贷款余额单位：力人）已借款年限贷款余额占比（%）<113098.46%1-21092670.62%2-3323620.92%3-400.00%合计15471100.00根据PD,LGD参数矩阵，估计我分行目前个人住房按揭贷款的预期损失为37.46万无，预期损失率为0.24机由于我分行目前个人住房按揭贷款抵押物价值充足，如果发生违约事件，个人住房按揭贷款的预计回收率较高，不会造成大额损失。加入房价压力因素后，大量贷款抵押率上升至70%以上，造成预期损失明显增加：当房价下跌10%时，预期损失较承压前增长35.84%,预期损失率为0.28%；13当房价下跌20%时，预期损失较承压前增长83.48乐预期损失率0.37乐当房价下跌40%时，预期损失达到173万元，较承压前增长近4.6倍，预期损失率为1.11%;从这些结果看，预期损失的增幅和房价下跌幅度呈几何递增关系，当房价下跌幅度越大时，我分行个人住房按揭贷款的风险敏感度越高，预期损失增幅越大。五、总结如果房价下趺是一种泡沫破裂的理性回归，并且不影响整体国民经济的话，那么，在房价下跌40%的压力情景下，我分行房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的预期违约率分别达到8.29乐1.11以该两类业务品种的存量贷款的预期损失达到7911万元和173万元.违约损失率并不会大幅上升，主要是因为该两类业务品种的抵押物价值比较充足。因此，两类存量贷款预期损失大幅增加的主要原因是预期违约率的大幅上升。本次压力测试对象重点是房地产开发贷款和个人住房按揭贷款，涉及的房地产类业务品种还不够全而，可能会导致低估房价下跌对我分行的冲击。此外，我们仅考虑了我分行信贷资产在2009年末的风险承受情况，而实际上经济运行存在惯性，房价下跌可能会存在更多不确定性，影响也存在一定的滞后效应，很有可能房价卜.跌持续半年之后才显现出更为严重的经济后果。因此，拓展压力测试的业务范围和设定更符合实际的压力情景是我们未来工作的重要方向之一。六、应对措施建议（一）对存量客户.加大贷后管理力度，重点关注房价下跌时违约率上升较大的客户本次压力测试发现了一鳍房价下跌时违约率会明显上升的房地产开发贷款客户和个人按揭贷款客户，对这些客户应加强贷后管理。.警惕个人住房按揭贷款违约风险高发期根据现有实证研究结枭，个人住房按揭贷款帐龄在3-4年时违约风险比较高。目前正逢宏观经济下滑时期，因此，应适时加强该类贷款的风险检查力度。3.提防房地产业下汨的连锁反应14房地产业是卜.下游行业关联度较强的行业，对国民经济影响较大。本次压力测试结果亦显示，房价下跌所导致的全部业务的年末不良贷款余额预期值是房地产开发贷款和个人按揭贷款一年内违约金额的预期值之和的1.6倍。因此，需加强建材行业等与房地产业关联度强的行业贷款的检查和监测工作。4.拓展担保方式，增强担保有效性房价下跌将导致房地产类抵押品贬值。因此，在房价下跌风险较大的当前时期，需密切跟踪存量客户的房地产抵押品价值的变化，必要时应追加担保或压缩贷款，提高风险预见性和反应的及时性。（二）对新增客户.授信审批强调第一还款来源的重:要性巴塞尔新资本协议和我国银监会对机施内部评级法初级法要求，房地产抵押覆盖率在140%以上的贷款的最低违约损失率是35%,覆盖率低于140%的,其违约损失率定得更高。这是业界对第二还款来源在保障贷款本息安全方面的主流经验观点，警示我们应加强贷款的客户选择、项H选择和项目管理，演调第一还款来源的重要性，不应依赖第二还款来源。.提高房地产行业贷款期限要求和项目选择标准目前房地产行业风险积聚，房地产市场行情不甚明了，如发放房地产开发贷款，则应遵守快进快出的原则，选择区域优势明显、抗跌能力强的项目，并且为规避烂尾楼风险，应选择开发进入后期的项目，这也是增强还款来源的可预见性、强化第一还款来源的重要方式。.拓展担保方式，增强担保有效性新增授信客户如采取房地产抵押担保方式，则在房地产价值评估时应考虑其卜.跌风险，尽量追加其他非房地产行业的企业或个人的连带责任保证或其他非房地产类的抵质押品，也可通过保险等方式转移风险。七、不足与展望（一）不足.压力情景设定可能不够充分一是我们仅考虑了房价卜跌这一压力因素，没有纳入利率等房地产业较敏15感的其:他压力因素。二是房价下跌幅度的设定可能不足以覆盖未来可能发生的极端情形。.研究方法有待完善，敏感性分析在数据处理方法和变量选择上有待改进一是为测算房地产开发贷款客户信用评级跃迁，对财务指标预期值进行估计时存在数据质量问题和前提假设问题，预期准确性尚待提高。二是我分行开发贷款客户的信用评级与穆迪评级的映射关系以及违约损失率的计算公式尚未经过严格的历史数据险证。三是个人住房按揭贷款压力测试的风险因素应包括家庭收入、抵押品价值、贷款账龄、借款人工作性质等多个因素，但目前我们仅考虑了抵押品价值和贷款账龄。四是由「国内缺乏历史违约数据，我们采用了澳大利亚的违约率和违约损失率数据，数据的适用性尚待检验。.测试的业务品种有待拓宽本次压力测试对象主要是房地产开发贷款和个人住房按揭贷款，未对其他细分行业和业务品种展开分析，因此测试结果有一定局限性。（二）展望虽然本次压力测试还存在很多不足，但已初步建立了完整的研究框架，所采用的方法均建立在一定的理论和经验依据之上，为今后信用风险量化研究积累了经验、奠定了基础.展望未来，下一步工作重点是：.加强违约数据的收集整理T作，建在专门针对违约事件处理过程的数据库，为今后自行计算违约率和违约损失率提供数据支持。数据内容包括客户信息、业务信息、回收金额、回收方式，处置成本等。.从数据录入和数据检食着手，提高数据质量，逐步解决数据枳累不足、质量偏低的问题。.完善信用评级模型，提高压力测试准确性。信用评级是压力测试方法的重要组成部分，加强信用评级的研究对压力测试工作有很大的推动作用，并且可以通过压力测试和信用评级的相互验证，促进两者共同完善。16

附表附表1穆迪评级与违约率（%）之间的对应表

（全球发行人加权平均累积违约率，1983—2003）评级1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年Aaa0000.050.170.230.30.380.380.38Aal0000.160.160.260.260.260.260.26Aa2000.040.140.30.360.430.520.610.73Aa30.020.070,120.190.260.350.350.350.350.43Al0.0250.0750.180.350.50.6650.750.915L061.15