【城市综合体】华润重庆华润二十四城典型项目及分析

致:华润置地（重庆）有限公司FromVisiontoValue投资升值新方向重庆华润二十四城第一阶段调查报告典型项目调研及分析导言：本报告是在4月9日汇报会资料基础上依据业主意见进行修改和完善，所有调研数据以数据的可取得性为基础，涉及商业机密的内容不在本报告中出现。本报告商家访谈部分涉及采访对象请贵司予以保密。目录A.项目整体工作范畴及本次汇报内容

A1.项目整体工作范畴

A2.本次汇报内容B.项目工作方法介绍

B1.城市分析

B2.消费者研究C.项目下一步工作计划项目整体工作范畴第一阶段：重庆市典型商业项目调研及商家访谈、消费者调研第二阶段：重庆市商业市场调研报告（包括周边商业现状及未来同期上市重点项目分析、对比城市中高端商业代表案例研究）第三阶段：初步定位本次汇报内容重庆市典型商业项目调研重点项目发展历程分析消费者调研、商家访谈主要结论一阶段调研对本项目的借鉴意义本项目小组在华润置地与TCBL研策部的紧密合作下，在第一阶段完成了重庆典型商业项目调研、消费者调研以及商家访谈的工作。主要工作方法为：典型项目实地调研项目小组进行了为期一个月的全市范围的市场调查，走访了6家购物中心和4家百货•北城天街•西城天街•大都会广场•鼎固日月光•万达广场•上海城购物中心•美美百货•新世纪江北店•新世纪解放碑店•新世纪杨家坪店商家访谈32家•2010年3月9日•2010年3月24日•2010年4月9日•2010年4月25日•2010年5月5日会议沟通5次主要工作方法消费者访谈1353份•解放碑商圈160份•观音桥商圈150份•沙坪坝商圈100份•杨家坪商圈100份•南坪商圈100份•直岗大道50份•大渡口50份•晶丽馆50份•南滨路50份•项目周边200份•西部奥特莱斯102份•大都会冰场41份•电话访谈100份美美百货太平洋百货伊势丹百货代理公司迪生创建华镫集团名瑞公司汉帛公司亨吉利世界名表中心次主力店红枫庭苏宁HOLAMUJINOVOi.t个人护理玛花纤体Sephora东田造型餐饮渝信大蓉和一茶一坐雍雅山房美丽工房菩提素服务金宝贝英孚教育西西弗书店

路虎车展购物中心1龙湖北城天街2龙湖西城天街3大都会广场4鼎固日月光中心广场重庆万达广场重庆上海城百联购物中心购物中心龙湖北城天街项目概况拥有160余家精品专卖店、2家精品超市、1个五星级电影院（15个影厅）、1个专业体育用品连锁卖场、1家主力百货店、3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、680个泊车位的大型停车场，是目前重庆规模最大、功能最完善的国际时尚潮流购物中心。资料来源：TCBL研究中心项目概况开发商龙湖地产物业管理重庆新龙湖物业服务有限公司地理位置江北区占地面积30,000㎡总建筑面积约150,000㎡商业类别商业+商务+居住商业体量（建筑面积）不含车库建筑面积约140,000㎡，远东百货及新馆建筑面积分别约40,000㎡及30,000㎡，专卖区约70,000㎡。地下面积约44,000，其中停车场建筑面积约30,000㎡，超市14,000㎡(使用面积约10,000㎡)开业时间2003年11月营业时间10:00AM—10:00PM停车位数量680个项目定位集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的国际时尚潮流生活购物中心主力店远东百货、BHG超市、UME影院北城天街整体业态以服饰零售为主，搭配餐饮、休闲娱乐和服务业态，品牌以国际潮流时尚品牌为主。整体品牌档次为中高，品牌性较高。楼层定位清晰，业态搭配及租户组合突出项目特色。楼层分布购物中心业态配比注：1、业态配比统计不包含百货/超市主力店；2、数据均以实际实用面积计算。3、服务主要为美容美体、眼镜、个人护理类业态，包含玛花纤体、美丽田园SPA、精益眼镜、屈臣氏、金宝贝、龙摄影等。业态面积（平米）比例品牌数量比例娱乐5,05010.6%10.5%服饰26,62156.1%15876.7%餐饮12,07025.4%3517.0%服务3,7137.8%115.3%合计47,454100.0%206100.0%主力店面积配比（建筑面积）专卖区+新馆面积（平米）（不含超市）86,00061.4%主力店面积

BHG超市（平米）14,00010%主力店面积远东百货（平米）40,00028.6%合计140,000100%资料来源：TCBL研究中心楼层楼层分布B1生活超市LG国际品牌服饰、休闲餐饮1F国际品牌服饰、休闲餐饮2F国际品牌服饰、特色餐饮3F流行服饰、特色餐饮、个人护理4F流行服饰、特色餐饮、休闲娱乐5F休闲娱乐购物中心龙湖北城天街项目概况北城天街已经成为重庆第二大商圈中最成功之购物中心，树立国际时尚潮流品牌中心标杆地位；成为国际品牌进入西南区或重庆的商业市场之首选开店地；楼层定位规划清晰、租户组合合理、凸显购物中心特色；商铺出租率达到95%及以上，维持5%换租率，不断提升品牌档次，进行更合理的租户组合。资料来源：TCBL研究中心购物中心龙湖北城天街项目概况西城天街是杨家坪第一家购物中心，为区域居民提供了新的生活方式；购物中心规划有主力百货店、精品生活超市、五星级国际影院、品牌服饰潮流专卖店、中西餐饮、娱乐休闲名店、纤体中心、电玩城等，引进了包括津乐汇百货（正在调整中）、UME国际影院旗舰店、等主力店和星巴克、万宁、G-STAR、CKjeans等国际潮流品牌店。资料来源：TCBL研究中心项目概况开发商重庆龙湖地产物业管理重庆新龙湖物业服务有限公司区位重庆市九龙坡区杨家坪步行街占地面积28,000㎡总建筑面积200,000㎡商业建筑面积共78,000㎡，不含车库面积；其中地上约63,000㎡，地下约15,000㎡。商业形态零售、写字楼开业时间2008年3月28日营业时间10：00A.M-10；00P.M停车位数量车库约47,000㎡，车位1052个项目定位为时尚青年及中青年家庭提供服务的购物中心主力店津乐汇百货、永辉超市、UME影院项目定位：为时尚年轻人及年轻家庭提供服务的时尚潮流购物中心。购物中心龙湖西城天街项目概况注：1、该数据不包含超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务主要包含美容美体，眼镜、个人护理等,如玛花纤体、金宝贝、万宁等。业态配比楼层分布专卖区面积（平米）40,28766.53%主力店面积（永辉超市）（平米）8,27113.66%主力店面积（津乐汇百货）（平米）12,00019.82%合计60,558100%主力店面积配比（使用面积）业态品牌数量比例面积（平米）比例娱乐21.2%6,23215.5%服饰11771.3%21,75654.0%餐饮3320.1%10,01424.9%服务127.3%2,2845.7%合计164100.0%40,287100.0%资料来源：TCBL研究中心楼层楼层业态分布B1超市、美食广场、生活零售、流行服饰LG时尚品牌服饰、快速餐饮、个人护理1F国际时尚品牌服饰、时尚餐饮2F流行服饰、特色餐饮3F流行服饰、特色餐饮、休闲娱乐4F品牌餐饮、休闲娱乐购物中心龙湖西城天街项目概况西城天街是杨家坪商圈第一家购物中心，为区域居民提供全新生活方式；引进多个国际时尚潮流品牌，如星巴克、CKJEANS、G-STAR、万宁等，均为第一次进入杨家坪商圈之品牌；楼层规划定位清晰，特色突出；商铺出租率达到92%及以上，维持5-8%换租率，不断提升品牌档次，进行更合理的租户组合。资料来源：TCBL研究中心购物中心龙湖西城天街项目概况大都会广场是重庆第一家购物中心，包括主力店、影院、餐饮、服饰零售多种业态组合；

大都会广场于1997年开业，至今仍然是重庆最具代表性购物中心之一。项目概况开发商和记实业（重庆）有限公司开发商和记实业(重庆)有限公司物业管理家利物业管理有限公司占地面积18,717㎡总建面230,000㎡容积率12商业体量裙楼商业100,000㎡（包括百货，西楼不属于和黄产业），海逸酒店30,500㎡商务写字楼51,300㎡。其中购物中心使用面积约30,000㎡，百货使用面积约22,000㎡开业时间1997年9月24日营业时间10:00AM—10:00PM停车位约4,900㎡，共计402个（地下两层）主力店太平洋百货项目定位中高档大型综合购物中心项目定位：重庆大都会广场定位于中高端时尚潮流家庭购物中心。它位于重庆市渝中区解放碑南区依仁巷旧址，它一个是集停车场、百货公司、展览厅、五星级酒店、高级写字楼、保龄球馆、网球场、真冰溜冰场、室内游泳池、电影城等于一体的一座大规模的综合性现代商业服务中心。购物中心大都会广场项目概况代表品牌业态配比注：1、该数据不包含百货主力店；2、该数据为实际实用面积计算。业态面积（平米）占比零售16,98358.04%餐饮7,09024.23%休闲娱乐4,52015.45%服务6672.28%合计29,260100.00%专卖区面积36,000㎡62.1%主力店面积（太平洋百货）22,000㎡37.9%合计58,000㎡100%主力店面积配比（以60%得房率计算）资料来源：TCBL研究中心楼层楼层业态分布LG国际品牌服饰、个人护理、休闲餐饮1F国际品牌服饰2F国际品牌服饰、特色餐饮3F国际品牌服饰4F流行服饰5F休闲运动服饰、运动零售、保龄球馆6F休闲娱乐、特色餐饮、真冰场7F大型餐饮、特色餐饮、个人护理注：此处服务主要指美发：匠人美发。购物中心购物中心大都会广场项目概况购物中心大都会广场项目概况大都会广场是重庆首家购物中心，以其全面的业态组合和租户组合引领了本地十年的商业发展趋势；

商业建筑形式、配套设计较具前瞻性，至今仍是重庆购物中心的典型案例；

不断提升品牌档次，引进国际一、二线时尚品牌。资料来源：TCBL研究中心日月光中心广场拥有西部最大的室内免税店，引进包括爱马仕、万宝龙等国际一线品牌；日月光购物中心以18-35岁为主力消费人群，主要有休闲服饰、餐饮娱乐、时尚数码三大业态；丝芙兰、香港影儿集团会所、costa

coffee、101牛排、中国IT巨头“鼎好电子商城”等已签约入驻。开发商重庆鼎固房地产开发有限公司物业管理重庆鼎固物业管理有限公司地理位置渝中区较场口民权路88号总建筑面积720,000㎡容积率17商业体量160,000㎡(其中:一期110,000㎡,二期50,000㎡,)。其中地下面积约60,000㎡，地上面积约88,000㎡开业时间2010年1月16日营业时间10:00AM—10:00PM停车位数量约60,000㎡，共1,320个车位，位于项目4-7层。主力店鼎好电子商城、免税商场项目定位年轻、时尚一站式快速消费的现代购物中心资料来源：TCBL研究中心项目定位：定位为中高档时尚家庭购物中心。业态以餐饮、零售为主，有效的弥补了较场口区域的以娱乐业为主的市场现状。利用地块地理特征打造多首层商业形态，引进国际品牌服饰增强商业号召力。购物中心鼎固日月光中心项目概况资料来源：TCBL分析整理楼层主营业态B2餐饮/电玩/超市生活广场B1服饰/珠宝/鞋/皮具1F化妆品/服饰/免税店/咖啡厅/黄金珠宝/IT数码2F运动休闲/餐饮/时尚IT数码3F餐饮/停车场4F餐饮/停车场5-7F停车场注：鼎固日月光中心广场目前仍在招商阶段，因此数据按照规划面积和业态进行统计，统计面积为店铺使用面积

资料来源：TCBL研究中心主力店面积配比(建筑面积）专卖区面积81,500㎡74.10%主力店面积（卜蜂莲花）10,000㎡9.10%鼎好电子城15,000㎡13.60%免税店3,500㎡3.20%合计110,000㎡100%业态面积（平米）占比零售24,78462%餐饮15,00137%服务4391%娱乐1,0373%合计40,224100%注：1、该数据不包含主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、此处服务业态主要指银行及茶叶专卖。业态配比购物中心鼎固日月光中心项目概况鼎固日月光以购物中心搭配专业卖场模式，通过具有号召力的主力店迅速吸引人流；项目目前定位与规划、租户组合、品牌搭配出现误差，无法突出项目特色，项目整体定位清晰度不明显，后期可通过规划定位调整来提升；资料来源：TCBL研究中心购物中心鼎固日月光中心项目概况开发商重庆万达商业广场有限公司物业管理重庆万达商业广场管理有限公司地理位置南坪步行街核心区域总建筑面积780,000㎡商业体量约250,000㎡，其中自持商业中心面积约90,000㎡，超市10,000㎡，商业街50,000㎡，酒店及写字楼101,000㎡容积率8开业时间2009年12月11日营业时间10:00AM—10:00PM停车位约80,000㎡,共1,495个车位主力店万达影城、万千百货、艾美酒店项目定位中档购物中心万达四大支柱产业（商业地产、百货连锁、文化产业和高级酒店）重庆万达广场是万达开发的第三代商业地产产品，整体配合南坪商圈改造进行产品升级。凭借良好的品牌属性和号召力，引进了大量的时尚潮流品牌和商家，帮助南坪商圈重新树立和定位形象。重庆万达广场的开业提升了区域消费档次，为区域消费者提供了新的生活方式。资料来源：TCBL研究中心项目整体规划为酒店、电器主力店和百货主力店加购物中心，典型的哑铃式商业形态规划。万达定位于为区域型中档购物中心，多个主力店、次主力店搭配购物中心的商业模式。购物中心重庆万达广场项目概况楼层品类及主力店B1F食尚大道LG缤纷天地UG万千百货/伊炫购物街/国美电器1F万千百货/大玩家超乐场/国美电器2F万千百货/大歌星量贩KTV/奇乐儿儿童主题乐园/哈宝儿童生活广场3F万千百货/万达国际影城/圆缘园时尚餐厅/金汉斯南美烤肉4F万千百货/德庄火锅/菜香源酒楼项目整体规划为酒店、电器主力店和百货主力店加购物中心，典型的哑铃式商业形态规划。万达定位于为区域型中档购物中心，多个主力店、次主力店搭配购物中心的商业模式。专卖区零售6,21435%服务3,40819%餐饮3,40819%休闲娱乐4,78427%合计

17,814100%主力店业态面积比例万千百货35,12648.7%国美电器3,8405.3%大歌星KTV4,5756.3%万达国际影院5,4227.5%神采飞扬电玩4,4446.2%专卖区

18,71425.9%合计

72,121100.0%主力店面积配比注：1、该数据不包含主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、此处服务业态主要指宝马名车展示、安琪儿摄影、IT专卖零动馆等。购物中心业态配比购物中心重庆万达广场项目概况万达四大产业（商业地产、百货连锁、文化产业和高级酒店）均在本项目体现，是万达的第三代商业地产产品。项目整体定位较符合市场需求，结合酒店、百货、主力店的号召力吸引人流，有效缩短商业培养期。资料来源：TCBL研究中心购物中心重庆万达广场项目概况第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业城市综合体选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心/开发区及新兴CBD规模5万平方米15万平方米40－80万平方米业态纯购物为主功能购物为主，辅以少量餐饮娱乐多业态综合主力商家超市/家电/影院超市/建材/家电/影院百货/超市/家电/美食/影院未来增加：休闲、健康经营模式主要与沃尔玛合作，全国拓展，销售一楼商铺面积增大，整体持有，零售业态占80％以上持有主要商业，住宅、写字楼及商铺的销售缓解资金问题建筑形态单个盒子组合式综合体案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、成都、重庆万达商业产品分析资料来源：TCBL研究中心购物中心重庆万达广场项目概况万达商业模式分析资料来源：TCBL研究中心购物中心重庆万达广场项目概况目前，万达在商业地产领域已具备五重优势：政府支持、选址优势、规模优势、商户资源优势、商业模式优势。围绕这五重优势，通过资源整合使万达的商业地产平台具备了突出的竞争力。产业链上游土地黄金位置——低地价——地价款分期

效果1:前期启动资金压力小，支持连锁扩张

效果2:成本低，可低租金吸引商家资金核心部分（销售回款＋银行资金＋自有）＋借助外力（麦格理私募＋建银国际私募）

效果1:借助外力，摆脱资金链紧张局面

效果2:借助销售回款“现金流滚资产”模式，商业地产打开了“通路”局面品牌连锁品牌＋企业品牌＋单体项目大体量资源订单模式——整合土地资源、商户资源

效果1:招商前置，不仅解决了开业压力，同时将招商成效转变为产业链上游竞争优势

效果2:“订单模式”的“前对程序”，成为万达商业模式的核心之一规划设计商业部分、五星酒店等持有部分，自由设计院，快速复制。不断进行经验积累，在产业业态组合规划和人流动线设计上日趋成熟万达商业模式分析资料来源：TCBL研究中心购物中心重庆万达广场项目概况产业链中游招商“国际商业品牌战略合作伙伴”＋“国内一线品牌”＋“万达自主商业产业”

效果1:对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力

效果2:有效支持开业，缩短商业孵化期销售只租不售——购物中心

必须销售——住宅、部分写字楼、社区商铺

效果1:只租不售部分，整体经营，增强商业的吸引力

效果2:第三代产品的销售部分对前两代显著增加，解决资金链问题

效果3:核心位置、城市综合体，销售部分成本低、利润高建设明确的工期要求和项目执行标准

效果1:保证工程质量

效果2:提高资金周转率后期经营商业运营自主招商、商业运营团队，对后期业态调整形成较大支持

商业运营团队、能力仍有待加强万达商业模式分析资料来源：TCBL研究中心购物中心重庆万达广场项目概况开发商重庆嘉发实业有限公司物业管理重庆富美嘉物业管理有限公司地理位置南岸区南坪西路32号建筑面积1,100,000㎡容积率7商业体量共266,000㎡，地上5层地下1层，购物中心面积约130,000㎡，红星美凯龙面积约68,000㎡，嘉德数码城约20,000㎡，商业街约48,000㎡开业时间2009年9月营业时间10:00AM—10:00PM停车位数量共1500个，其中购物中心占用约700个主力店东方商厦、家乐福、红星美凯龙项目定位中档购物中心上海城规划了二十多万平米的商业配套，酒店式公寓、商务楼等商务设施，超大型购物中心，红星美凯龙大型家居卖场、数码广场以及多条商业街，打造出一个超区域的大型商业中心地标。资料来源：TCBL研究中心

重庆百联上海城购物中心是目前重庆单体量最大的商业项目，以多个主力店与购物中心结合模式，整体定位规划为中高档家庭式购物中心。依托集团优势引进多个首次进入南坪甚至重庆的品牌，为区域消费者提供更多消费体验。购物中心重庆百联上海城购物中心项目概况资料来源：TCBL分析整理楼层馆名主力店B1惠在消费城家乐福、东方商厦1F国际精品城红星美凯龙、东方商厦化妆品、眼镜钟表等2F潮流靓裳城红星美凯龙、东方商厦女装、配饰等3F绅士名品馆红星美凯龙、东方商厦男装、配饰等4F生态美食城餐饮、娱乐、休闲5F文化娱乐城华谊影城、餐饮、娱乐、休闲专卖区零售9,11247%服务2,47813%餐饮6,94736%休闲娱乐1,0205%合计

19,557100%主力店面积配比资料来源：TCBL研究中心主力店业态建筑面积（平米）占比东方商厦24,50018%家乐福8,5006%红星美凯龙68,00051%华谊兄弟影院4,4503%拉斯维加量版KTV8,6856%专卖区

19,55715%合计

133,692100%注：1、该数据不包含主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、此处服务主要指个人护理、银行、婚纱摄影等，如万宁、工商银行、1970婚纱摄影等。购物中心业态配比购物中心重庆百联上海城购物中心项目概况依托集团优势，百联上海城引进大量时尚潮流品牌，包括SEPHORA,STARBUCKS,K&C,AQUASCUTUM等品牌，其中K&C是首次引进重庆的品牌；项目集合红星美凯龙、东方商厦、华谊兄弟影院、家乐福四大主力店，辅以次主力店如ELAND等，在项目运营早期可吸引人流，迅速推动购物中心整体项目的商业成熟，缩短培养期；项目目前自身定位与南坪区域的市场现状在契合度上出现一定误差，后期可通过规划和品牌进行调整。资料来源：TCBL研究中心购物中心重庆百联上海城购物中心项目概况百货1美美百货2江北新世纪--世纪新都3解放碑新世纪4杨家坪新世纪--瑞成商都美美百货是重庆第一家奢侈品综合店，集合了多个国际一线品牌。项目内餐饮品牌有朕之味和外婆桥，及少量服务类品牌。业态较为单一。项目概况项目名称重庆美美时代百货开发商龙庆物业发展(重庆)有限公司位置重庆市渝中区邹容路100号开业日期2005年3月总建筑面积约150,000㎡，其中地下面积约70,000㎡，地上面积约120,000㎡商业面积约50,000㎡，使用面积约35,000㎡开业时间2005年3月10日营业时间10:00AM—10:00PM停车场约60,000㎡，车位共计约1,500个项目定位精品型百货百货重庆美美时代百货项目概况资料来源：TCBL研究中心美美百货为重庆第一家奢侈品综合店，高端百货店；目前业态规划较单一，缺乏与之定位相匹配的餐饮、娱乐业态与零售业态相互动；LG、1F与其他楼层的租户及品牌搭配不尽合理，客层不易共享。百货重庆美美时代百货项目概况资料来源：TCBL研究中心世纪新都是新世纪百货旗下面积最大、配套设施最完善的百货店;

位于重庆市江北区观音桥步行街中心，经营面积达4.2万平方米;

世纪新都2009年全年营业额超过17亿元，连续四年蝉联重庆单体卖场销售冠军。项目概况位置江北建新北路37号（观音桥步行街）开发商重庆财信房地产开发有限公司重庆市兆鑫置业有限公司物业管理公司重庆市大正物业管理有限公司建筑面积60,000㎡营业面积42,000㎡定位及档次现代百货，中高档楼层地下2层，地上7层开业时间2000年开业，2006年扩店后重新开业营业时间09:00AM-10:00PM百货新世纪百货世纪新都项目概况资料来源：TCBL研究中心资料来源：TCBL研究中心百货新世纪百货世纪新都项目概况内部配套电梯数量扶手梯每层6部;梯（客）4部直行，1部观光;直梯（货）：2部中庭1个经营状况货品比较齐全，价格中档偏高，经营状况较好人流量正常营业时间平均人流量：100,000人次/天招商/营业率满租消费者区域中高收入白领女性、中高收入家庭及公务员营销推广渠道促销：赠品实用、时尚；调整：引进40余个服饰品牌，其中包括TOMMY及AQ；返现、打折、无条件退货；定位：面向都市白领，尤其是高收入的都市白领业态比例服装50%，生活超市10%，餐饮8%，家居家电床上用品7%，箱包皮鞋5%，玩具精品配饰5%，化妆品5%，珠宝名表5%，办公健身2%，其它3%(按业态面积估算)交通可达性公交车611、426、132、465、115、711、601、863、125、709、127、112、181、603、608、630等可到达观音桥，然后步行5-10分钟到该商场。新世纪百货为重庆本地传统百货中营业额最佳之百货企业；

管理出色，提供无条件退换货服务；

针对中高收入女性及家庭，引进更多时尚潮流品牌如BENEFIT、AQUASCUTUM、TOMMY等满足消费者需求；项目概况开发商重庆商社新世纪百货公司物业管理新世纪百货物业管理公司地理位置邹容路商业体量16,000㎡，三年内扩容至46,000㎡开业时间1995年1月15日年营业额08年销售额达9亿元营业时间10:00AM—10:00PM停车位数量无停车位项目定位中档偏高传统百货重庆商社旗下的百货品牌，与重庆百货齐名的传统百货公司，本地品牌认度高。是商社集团的第一家百货公司；

定位中档偏高，针对中高收入女性及家庭消费者提供服务。资料来源：TCBL研究中心百货新世纪百货解放碑商都项目概况百货新世纪百货解放碑商都项目概况项目整体以传统的百货规划和形态出现，熟悉重庆本土的主流消费群的需求，品牌和品类根据市场多次调整后逐渐形成独特的经营优势和品牌价值；解放碑新世纪受其体量限制，业态品牌丰富度较弱；

位于重庆核心商圈的黄金口岸，业绩位于新世纪连锁百货第二名。资料来源：TCBL研究中心项目概况开发商重庆商社新世纪百货公司物业管理新世纪百货物业管理公司地理位置杨家坪步行街内商业体量26,000㎡开业时间2005年年营业额2008年7.5亿元营业时间10:00AM—10:00PM停车位数量约3710㎡，共150个项目定位中档大众百货瑞成商都定位大众品牌店，以广大工薪族为目标顾客群，同时兼顾部分中高端消费者的需求。能顺应市场的变化随时调整其品牌和品类，使得其在杨家坪商圈销售额一直名列前矛。资料来源：TCBL分析整理资料来源：TCBL研究中心百货新世纪百货瑞成商都项目概况百货新世纪百货瑞成商都项目概况杨家坪新世纪是新世纪百货连锁发展版图上较为重要的一家百货；瑞成商都年销售额位列新世纪连锁百货销售前三甲；品牌档次中档，近年引进部分中档略偏高品牌

，把握市场方向满足消费者需求。项目规划定位方面，北城天街和大都会广场在定位准确度、租户组合、业态规划及品牌性上均处于各购物中心水平之上；清晰的市场定位和特色突出的租户组合为购物中心的整体成功提供了最重要的条件。上海城、鼎固日月光在商业定位与市场契合度上有所偏差，导致租户组合没有突出项目定位特色，经营表现难以达到预期；但主力店为它们带来了一定的人流和收益，拉动项目整体商业发展。万达广场购物中心通道横向长度超过300米，可能导致人流动线循环减缓或滞留，可在业态规划上给予补救措施。项目名称北城

天街西城

天街大都会鼎固

日月光万达

广场上海城备注评分标准优秀：5良好：4合格：3不合格：2项目属性

项目规划定位商业定位与市场契合度545353*指项目整体商业定位与形象是否相符租户组合与商业定位契合度545343*契合度指其租户组合与整体商业地位是否相符租户经营表现445432

商业业态规划543343*包含业态组合和品牌组合是否体现项目整体商业定位交通动线组织444434*包含项目内外的交通动线组织情况商家品牌性544434*以品牌的知名度和市场占有率进行品牌性的判定小计282426212219

资料来源：TCBL研究中心典型项目比较分析项目名称北城

天街西城

天街大都会鼎固

日月光万达

广场上海城备注评分标准优秀：5良好：4合格：3不合格：2项目属性

项目运营管理项目人气545343*包括项目知名度商铺出租率545345*已考虑换租率因素租金收益情况445333

推广活动水平545443*包括推广活动形式、效果物业管理水平554343*主要包括保安、保洁及卖场设施管理情况小计242124161917

项目运营管理方面，北城天街和大都会广场在项目人气、出租率、推广活动方面表现上佳；但北城天街整体租金收益稍逊大都会广场，而大都会广场在物管服务上略有失色。购物中心的运作需要优秀的管理团队进行全面运营服务，不断优化租户组合、提升品牌档次的同时，项目整体推广宣传和配套服务不容小觑。鼎固日月光和上海城在运营管理上表现滞后，但作为新开发的项目，在推广上鼎固以主力店作为宣传热点，吸引年轻消费者目光，提升项目知名度；上海城依托集团招商优势引进中高端服饰及国际休闲餐饮品牌，增强项目商业竞争力。资料来源：TCBL研究中心典型项目比较分析项目名称北城

天街西城

天街大都会鼎固

日月光万达

广场上海城备注评分标准优秀：5良好：4合格：3不合格：2项目属性

项目物业硬件设施外立面443443*包含外立面风格、电子屏幕、广告位等的建筑特点和形式。停车场配置及可达性332553*包含车位数量是否充裕、设施是否齐备、管理是否完善、导视系统是否完善等。装修档次443433*主要为卖场内部公共购物空间。导视系统指向性543444*包含导视系统布局是否明显、可识别及指向性是否清晰服务设施人性化553443*包含是否有残障设施、设施便利性及人性化等。

212014212016

项目物业硬件设施方面，龙湖北城天街、西城天街、鼎固日月光、万达广场均以自身条件位列重庆购物中心排名前列。购物中心的外立面形象、装修、导视及服务是未来购物中心关注的方向。值得一提的是，大都会广场经过13年的运营，硬件设施持续为商业发展提供空间和条件，表明项目设计的前瞻性规划尤为重要；预计项目商业发展的中长期所需条件，为项目的持续运作提供了保障和便利，也易于控制成本，但前期投入较大。资料来源：TCBL研究中心典型项目比较分析重庆购物中心现状分析项目名称北城

天街西城

天街大都会鼎固

日月光万达

广场上海城备注评分标准优秀：5良好：4合格：3不合格：2项目属性

项目规划定位商业定位与市场契合度545353*指项目整体商业定位与形象是否相符租户组合与商业定位契合度545343*契合度指其租户组合与整体商业地位是否相符租户经营表现445432

商业业态规划543343*包含业态组合和品牌组合是否体现项目整体商业定位交通动线组织444434*包含项目内外的交通动线组织情况商家品牌性544434*以品牌的知名度和市场占有率进行品牌性的判定。项目运营管理项目人气545343*包括项目知名度商铺出租率545345*已考虑换租率因素租金收益情况445333

推广活动水平545443*包括推广活动形式、效果物业管理水平554343*主要包括保安、保洁及卖场设施管理情况项目物业硬件设施建筑外立面443443*包含外立面风格、电子屏幕、广告位等的建筑特点和形式停车场配置及交通可达性332553*包含车位数量是否充裕、设施是否齐备、管理是否完善、导视系统是否完善等装修风格档次443433*主要为卖场内部公共购物空间导视系统指向性543444*包含导视系统布局是否明显、可识别及指向性是否清晰人性化服务设施553443*包含是否有残障设施、设施便利性、可识别性等合计736564586152

资料来源：TCBL研究中心典型项目比较分析重点项目发展历程分析1997年大都会广场（太平洋百货）10万体量2003年龙湖北城天街14万体量2007年重庆嘉信茂广场5万体量2008年龙湖西城天街7.8万体量2009年重庆百联上海城购物中心13万体量重庆万达广场10万体量2010年鼎固日月光中心广场开业11万体量从重庆购物中心发展来看，2003以前仅有大都会广场和龙湖北城天街两个购物中心。随着城市发展和商业发展需求，2007年至2010年开始涌现购物中心，共有5个购物中心分别在解放碑商圈、南坪商圈、杨家坪商圈出现，体量从5万至13万不断扩增。起步阶段发展阶段重庆购物中心发展历程2003年开业龙湖北城天街开业受非典影响，招商状况不佳以家具卖场为主，定位不准确2005年一次改造与华夏柏欣确立顾问合作，进行第一步改造：建筑结构改造加盖玻璃顶棚，营造舒适的购物环境2006年二次改造华夏柏欣进行第二次全面改造：确定北城天街时尚潮流定位，并开始引进国际潮流品牌2007年分区A区和B区定位明晰，全面开展招商工作确立A区和B区的定位2008年品牌升级引进哈根达斯和星巴克，哈根达斯在开业不到3个月已经达到全国坪效排名第一对A、B区进行再次定位和提升，更换品牌2009年新馆开业9月28日龙湖北城新馆开业，引进多个独家时尚潮流品牌，奠定北城潮流时尚标杆地位2010Continue…龙湖北城天街改造历程资料来源：TCBL研究中心重点项目发展历程分析2003年2005年2006年2007年购物中心改造：没有清晰定位；家具品牌、零售品牌混杂，规划凌乱；硬件配置无法提供满意的购物环境购物中心硬件改造：加盖玻璃天幕，改善购物环境，打造全天候购物空间；动线、灯光和环境改善；购物中心定位规划：确定北城天街时尚潮流定位；以中心广场为界，进行A、B区分区规划并确定不同的定位；购物中心定位规划：进一步拓展招商工作，落实规划定位；2003年2005年2006年2007年2003年2005年2006年2007年购物中心定位规划：初步进行商业规划和定位，基本确定北城天街时尚潮流定位；购物中心品牌引进购物中心品牌引进：引进首次进入重庆的Starbucks,haagen-Dazs购物中心品牌引进：引进多个首次进入重庆的国际品牌购物中心硬件改造：合并LG层后通道位置，引进i.t.品牌，有效提升出租面积购物中心硬件改造：清理星座广场广告位，进行统一规划，并设立导视系统硬件改造商业规划招商代理资料来源：TCBL研究中心重点项目发展历程分析2008年2009年2010年2010年购物中心改造：将2F原中移动位置合并后通道面积，有效提升出租面积，引进UNIQLO品牌2008年2009年20082009年2010年购物中心定位规划：A、B区品牌档次全面提升，打造时尚潮流中心地位。购物中心品牌引进：多个首次进入重庆的国际时尚潮流品牌。购物中心品牌引进：更多国际时尚潮流品牌。购物中心改造：收回华联位置，重装改造新馆开幕，加装200平米电子屏购物中心品牌引进：潮流品牌及国际女装品牌纷纷引进北城。购物中心定位规划：A区提升为国际高端品牌区；B区提升为国际时尚潮流品牌区。购物中心改造：进一步优化购物中心店铺面积，提升出租面积购物中心定位规划：进一步巩固和强化分区定位，提升品牌档次。硬件改造不断改善购物环境定位明晰逐步提升品牌档次引进多个首家或独有品牌，增强竞争力硬件改造商业规划招商代理资料来源：TCBL研究中心重点项目发展历程分析2008年3月28日西城天街试营业开业2009年2010年更换经营不佳的品牌；引进与项目定位更贴近的品牌；

明确项目整体定位及各楼层定位规划；

引进众多第一次进杨家坪商圈的品牌，确立项目形象；收回津乐汇位置，根据楼层定位确立新增面积规划；引进适合品牌，加强楼层定位概念；扩大业态优势，打造标杆形象，提升购物中心整体形象资料来源：TCBL研究升级现有品牌档次，调整经营不佳商户收回津乐汇位置，进一步升级西城天街整体形象发挥自身优势，购物中心全面提升重点项目发展历程分析龙湖西城天街改造历程品牌档次品牌美美百货大都会广场北城天街鼎固免税店协信星光68煌华新纪元备注国际一线品牌LouisVuitton

洽谈中

Gucci

洽谈中

已开业洽谈中

Cartier

已开业

洽谈中

Bvlgari

洽谈中

Tiffany&Co

洽谈中

BV

洽谈中

Prada

洽谈中

已开业

Hermès

已开业

Dior

洽谈中

洽谈中

Burberry

已开业

已开业洽谈中

Maxmara

已开业

洽谈中

Ferragamo

已开业

Fendi

洽谈中

洽谈中

Chloé

洽谈中

Tod's

已开业

Celine

洽谈中

重庆奢侈品牌及快速时尚品牌进驻情况购物中心发展分析商业发展分析品牌档次品牌美美百货大都会广场北城天街鼎固免税店协信星光68煌华新纪元备注国际一线品牌Bally

已开业

已开业洽谈中

Escada

已开业

Loewe

洽谈中

Zegna

已开业

洽谈中

MontBlanc已开业已开业

洽谈中

EmporioArmani已开业

洽谈中

Coach

洽谈中

已开业

Kenzo

洽谈中

AgnèsB.

洽谈中

Just

Cavalli

已开业

SergioRossi

洽谈中

Versace

已撤柜

Dunhill

已开业

已开业

HugoBoss

已开业

Canali

已开业

Givenchy

已开业

洽谈中

Lancel

已开业