【写字楼】北京益田假日广场写字楼定位报告

【北京益田假日广场】写字楼定位报告提案纲要一、全国市场分析二、北京市场分析三、目标市场分析四、市场定位分析五、产品设施建议写字楼市场定位纲要提案纲要一、全国市场分析二、北京市场分析三、目标市场分析四、市场定位分析五、产品设施建议写字楼市场定位纲要一、全国市场分析1、全国各大城市优质写字楼租金/售价情况一、全国市场分析2、主要城市写字楼相关指数——北京北京写字楼租金/售价指数2010年，北京写字楼市场需求增长迅速，带动租金快速上升，空置率持续下降。第四季度，北京共有三个优质写字楼项目落成，为市场提供199,794平方米写字楼面积。分别为位于CBD区域的北京IFC和嘉铭中心以及金融街的太平洋保险大厦。北京优质写字楼空置率连续6个季度下降。目前北京写字楼空置率为14.2%。预计2011年北京将有五个优质写字楼项目落成，为市场提供39万平方米写字楼面积，但供应量开始下降，未来北京优质写字楼租金预期乐观。一、全国市场分析2、主要城市写字楼相关指数——上海上海写字楼租金/售价指数

纵观整个2010年，上海写字楼租金增幅为6.9%，净吸纳量为85万平方米。2010年第四季度租金环比上涨3.4%，为后金融危机时期迄今为止的最高单季增幅。截止年底，全市平均租金报价为每月每平方米219.2元。而得益于活跃的市场成交，空置率下降2.6个百分点至9.2%。预计2011年的市场租金可温和增长，同时新增供应预计超150万，市场在短期内处于供过于求的状态。

一、全国市场分析2、主要城市写字楼相关指数——深圳深圳写字楼租金指数2010年，深圳优质写字楼租金继续平稳增长，第四季度租金环比上升3.1%至每月每平方米130.2元。位于福田中心区的皇岗商务中心交付使用，带来100万平方米的新增供应，深圳优质写字楼整体空置率为8.5%。优质写字楼租赁活动依然活跃。卓越世纪中心1号楼季内启动预租，计划明年年初交付使用，未来12个月预计将有约54万平方米的优质写字楼竣工，整体空置率可能继续上升。一、全国市场分析2、主要城市写字楼相关指数——广州广州写字楼租金/售价指数2010年，广州优质写字楼租赁活动交易持续活跃。全市平均租金连续第四个季度录得增长，达到每月每平方米102.6元，环比上升2.3%。第四季度新增77,500平方米的优质写字楼面积供应。优质写字楼整体空置率环比下降1.4个百分点，在季末达到12%，甲级写字楼的空置率更是低至10.4%，较2009年末下降2.7个百分点。随着项目的逐步落成入市，空置率将可能有所上升。一、全国市场分析3、全国写字楼市场分析

截至2010年第四季度，一线城市优质写字楼市场租金普遍上扬。而在二线城市中，一些城市新区的楼宇开始渐渐进入市场，以其优良的设施条件，或在某些地区进一步提供税收的优惠等措施，从传统商业区分流客户。目前这些新楼虽然空置率较高，但业主心态普遍较好，对于未来吸纳情况很有信心，因此租金定得较高。提案纲要一、全国市场分析二、北京市场分析三、目标市场分析四、市场定位分析五、产品设施建议写字楼市场定位纲要■租金价格呈现新一轮上升势头。■甲级写字楼供应量减少空置率下降；2010年1季度的甲级写字楼新增供应有限，仅为32,000平方米。整体空置率降至16.27%，较2009年4季度略低。随着需求的小幅提升，写字楼租金略涨1.06%，但与去年同期相比仍下降了7.2%。未来，甲级写字楼的需求量将继续增长，到2010年底，净吸纳量将超过28万平方米。巨大新增供应量的涌入将部分抵消租金上涨的势头，造成租金反复浮动。预计随着2010年下半年需求量的恢复，租金将在2010年底企稳并在2011年后加速上涨。二、北京市场分析——总体市场■市场总存量235万平方米东部地区累计供应量131.8万平方米。西部地区累计供应75.6万平方米。南部地区累计供应27.8万平方米

统计显示，2010年东部地区（朝阳区、东城区、通州区）以超过56%的绝对优势连续第七年在供应量上超过西部地区（西城区、海淀区、石景山）。二、北京市场分析——总体市场■10年市场空置率持续走低

空置的下降率带动租金上升：甲级写字楼空置率四季度降低至7%，在近10年处最低。在2010年CBD地区被大量吸收，北京40%的甲级写字楼坐落在此-空置率从2008年的30%降低到了6.4%。各区域市场租金与空置率比较■CBD仍旧维持高租金，除亮马河保持相对合理空置率外，其他区域均保持低空置率，其中中关村基本处于满租状态。■

北京写字楼市场平均空置率为12.4%，环比下降了5.4个百分点，同比下降15.7个百分点，创6年来新低。由于空置率大幅走低，北京写字楼租金全线上扬，整体租金环比增长8.1%，同比增长25.2%。二、北京市场分析——总体市场■空置率持续回落■写字楼有效净租金继续上升甲级写字楼市场情况二、北京市场分析——总体市场二、北京市场分析——区域市场区域市场分布格局涉外商务区以CBD为主导的东部区域国家商务区以金融街为龙头的西部区域以中关村为主体的北部区域科技开发区租金：平均9.6元/天/平米售价：平均50000元/平米租金：平均13元/天/平米售价：平均40000元/平米租金：平均8.9美金/月/平米售价：平均38000元/平米区域市场租金售价区域市场租金/售价二、北京市场分析——区域市场1、典型区域市场——CBDCBD区域商务市场概况区域划分：核心区是以国贸为中心的近4平方公里范围，边缘区包括京广、慈云寺、双井、劲松等商务聚集区；商务规模：写字楼项目共计192余个，总建筑面积逾800万平方米，绝大部为中高档及顶级写字楼；商务配套：酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育场馆、公寓、餐饮、娱乐配套等设施完善且档次一流；商务资源：集中了全市70%的涉外资源，120多家世界500强企业，中外合资五星级酒店、联合国及其他国际组织驻华机构等；产业特征：以金融、电信、商务为主，并随着央视、BTV迁址进驻，构成了包括传媒业在内的完整产业链，商务辐射力达到国际范围。二、北京市场分析——区域市场1、典型区域市场——CBD主要新增项目

■11年是写字楼需求最为集中的一年；■预计未来2－3年空置率保持在相对较低水平，租金和销售价格则保持相对平稳上升走势。项目名称建筑面积（平方米）入住日期环球金融中心180,0003Q2008世华国际中心13,9863Q2008远洋光华国际113,3483Q2008乐成中心84,8003Q2008光华路SOHO20,0004Q2008东方梅地亚中心CD54,0004Q2008北京侨福芳草地80,0001Q2009国贸三期100,0002Q2009中海广场150,0002Q2009财源国际中心146,3854Q2009二、北京市场分析——区域市场2、典型区域市场——金融街区域划分：核心区是金融街写字楼集聚区，边缘区包括东边的西单、宣武门集聚区及西边的复外、月坛集聚区，以及北边的阜外、西直门集聚区；商务规模：写字楼项目共计126余个，总建筑面积近200万平方米；商务配套：配套服务设施明显落后，档次相对一般；商务资源：客户多数是金融机构与政府的金融行政管理部门，以及中国电信和中国移动等电信科技通讯行业的巨头，目前已有近600家机构入驻金融街地区；产业特征：金融机构占有24.3%、信息产业占28.9%、咨询服务机构17.3%，其中中资占65.3%，外资占34.7%，与上海、深圳的金融市场一起构成完整的产业链条。金融街区域商务市场概况二、北京市场分析——区域市场2、典型区域市场——金融街主要新增项目

■供应量相对较大，市场需求较多地以整购和整租的方式来体现，租金价格相对平稳，整体空置率保持下降趋势；■未来2－3年，整体空置率有望继续走低，租价价格则有望逐步攀升。项目名称建筑面积（平方米）入住日期北京中汇广场79,0003Q2008朝阳广场一期170,0003Q2008皇城国际中心59,7843Q2008朝阳广场二期100,0002008来福士广场37,0001Q2009凯恒中心三期189,0001Q2010三里屯SOHO151,1111Q2010东华国际中心137,0001Q2010二、北京市场分析——区域市场3、典型区域市场——中关村区域划分：核心区是中关村西区写字楼集聚区，其边缘区包括南边的中关村南大街、白石桥集聚区及东边的知春路、西边的苏州桥以及北边的清华园等集聚区；商务规模：集聚区内写字楼项目达254个，总建筑面积近1000万平方米；商务配套：缺少大型会展会议中心、商务中心及星级酒店等配套；商务资源：汇集了全国最具权威性的科研院所及各大院校，被称为中国的“硅谷”，同时享有国家特批的大量优惠政策；产业特征：定位于高科技产业，包括IT类研发中心、产业基地以及商贸中心，“产学研销一体”构成了相对完整的产业链条。中关村区域商务市场概况二、北京市场分析——区域市场3、典型区域市场——中关村■10年可供给上市的项目不多，销售或租赁的成交情况也相对平稳；■未来2－3年，空置率将呈持续下降趋势，租价价格则有望持续提升。主要新增项目

项目名称建筑面积（平方米）入住日期天作国际中心95,4903Q2008创辉国际中心32,0004Q2008二、北京市场分析——区域市场4、典型区域市场——典型项目数据统计区域项目总建面（万㎡）标准层面积租金元/天·㎡管理费元/月·㎡净高车位数量CBD华贸中心3022009.3282.71400北京万达广场2017008.5（B座）282.9北京财富中心25.226009292.73400金地中心15.1188010——2.75745东方梅地亚111600724575凯德大厦23.5135010352.92420金融街盈泰商务中心9.816507.5242.7英蓝国际金融中心10590015292.6658长安兴融中心13.54174（B座）829800中关村中关村金融中心11.1823838302.7600融科资讯中心（C座）9.5217210242.85理想国际大厦72600924各楼层不等330二、北京市场分析——区域市场5、典型区域市场——典型项目数据统计■分析总结：1、三个典型区域定位不同，聚集的产业类型和规模有较大差异，区域市场供求水平及产业类型差异，使各区域的租金水平存在一定差距；2、三个典型区域具有地标色彩的写字楼无论在产品品质还是市场表现上都呈现出趋同特征，是新建产品参照的范本；3、三个区域近年来更出现大型企业“集体逃离”的现象，为周边区域市场的客源组织提供了机会。二、北京市场分析——区域市场6、新兴区域市场——三元桥－燕莎商圈区域划分：核心区是燕莎写字楼集聚区，边缘区包括北边的三元桥、国展集聚区及南边的三里屯、农展馆集聚区；商务规模：主要写字楼项目56多个，总建筑面积200多万平方米；商务配套：传统的涉外商务区，酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育场馆、公寓、餐饮、娱乐等配套设施齐全完善且档次一流；商务资源：临近机场高速的“国门”效应、使馆区的涉外效应以及CBD的地缘辐射力构建了本区域以外企为主导的客源；产业特征：以制造加工、商贸物流、能源化工等传统商务产业为主，产业链条完整，商务活动多属于国际性的。三元桥－燕莎商务市场概况二、北京市场分析——区域市场6、新兴区域市场——三元桥－燕莎商圈区域原有项目建筑面积入住时间南银大厦7万1996年现代汽车大厦6.84万2000年幸福大厦2.5万2002年北京发展大厦5.2万2002年国门大厦2万1995年京城大厦3.4万1991年曙光大厦3.18万2002年鹏润大厦17.3万2000年新恒基国际大厦4.2万2002年乾坤大厦2.3万2003年长青大厦25.3万2002年高澜大厦6万2000年总计85.22万

■区域内甲级以上写字楼占47.4%，乙级写字楼占21.1%；■外企占入驻企业总量的50%以上，多为商业、传媒、金融以及外资办事机构。二、北京市场分析——区域市场4、新兴区域市场——三元桥－燕莎商圈区域新增项目写字楼面积（平米）租金（元/平米.天）售价（元/平米）入住日期佳程广场140，0009-10——2005年远洋新干线（商住）2440000——135002006年瑞城中心72,8984——2007年(预计)天元港国际中心80,0008175002007年6月美邦国际中心89,000——165002007年10月富力爱丁堡广场126,076——200002007年底第三置业二期65,0002008年下半年凤凰城写字楼100,0002009年初■区域现有写字楼总存量约近200万平方米；■三元桥－燕莎商圈的租金水平平均在8元/平米.天，；空置率一直处于较低水平，平均在7％左右。二、北京市场分析——区域市场7、新兴区域市场——东二环商务带区域划分：核心区是朝外及东二环写字楼集聚区，边缘区包括东边的工体集聚区及北边的东土城路集聚区；商务规模：写字楼项目近60个，总建筑面积近三百万平米，特别是近两年放量相对集中，档次规模均位居北京市场前列；商务配套：北京最具规模的新型商业街之一，也是著名的休闲娱乐之地，总体商务配套设施比较完善，铺垫了旺盛的人气和商务氛围；商务资源：云集了外交部、文化部等众多国家部委机关及涉外机构，以及中海油、中石化、中青旅、中人寿、中国电信等国有大型企业；产业特征：以传统类行业如制造/加工类、物流商贸类以及新兴的金融、保险、通讯类企业为主，产业链条比较完整。东二环商务带市场概况二、北京市场分析——区域市场7、新兴区域市场——东二环商务带■从04年到10年，累计新增符合国际标准的甲级写字楼面积将超过200万平方米；■新增写字楼产品普遍定位于甲级标准，租金在6元/平米.天左右。7、新兴区域市场——东二环商务带写字楼项目档次租金新保利大厦顶级10元/平米.天第五广场甲级凯恒中心甲级8.5元/平米.天华普大厦甲级8.33元/平米.天华声国际甲级6.66元/平米.天中海油大厦甲级5.5元/平米.天天恒大厦甲级5元/平米.天.5南新仓大厦甲级4.7元/平米.天主要新建项目租金售价租金价格走势比较图■租金及售价呈现两极分化特征，区域总体租金水平略高于中关村。二、北京市场分析——区域市场■分析总结：1、2002年以来北京写字楼市场持续活跃的供需两旺态势，表明了宏观经济增长驱动下来自投资者和终端客户不断增长的强劲需求；2、供应区域仍以传统的三大商圈为主，部分新兴商圈供应增长迅速，总体呈现核心化和多极化双重发展趋势；3、甲级和超甲级写字楼的供应激增，提升了整体市场的物业品质，高端商务需求增长迅猛，保证甲级价格持续走高，而控制率控制在较低水平。4、写字楼市场同时呈现出“核心化”与“去核心化”的发展态势，热点核心区的商务凝聚力和辐射力同时增强，从而为新型区域的兴起奠定了基础；5、新兴商务区的快速发展，不仅需要区域及周边固有商务市场的支撑，同时也要依托于相对完整的产业链条二、北京市场分析提案纲要一、全国市场分析二、北京市场分析三、目标市场分析四、市场定位分析五、产品设施建议写字楼市场定位纲要1、区域划定区域东至太阳宫桥西至联想桥北至学院桥南至西直门桥■

项目区域商务市场主要由两大部分交汇构成，即北三环新兴商务带和学院路文化产业带。三、目标市场分析——区域商务市场CBD及东部商圈中关村商圈金融街商圈亚奥商圈四个商务节点学院路－西直门北太平庄－小西天马甸-德胜安贞-安定2、商务构成■

四个主要商务节点：学院路－西直门文化产业带、北太平庄－小西天电影产业圈，马甸－德胜科技产业圈，安贞－安定新兴综合商务圈。三、目标市场分析——区域商务市场总建筑面积万平米租金元/平米入住时间学院国际7.742004.8锦秋国际7.562004.11德胜置业1562004.6信义大厦342004.12城建大厦12.65.52004.8金澳国际5.440000/平米2011.10西环广场96.52005.9环贸中心12,8122005.6盈都大厦442005.12燕莎盛世3.56.52006.8北环中心174.52006.10庚坊国际4.783.52006.7枫蓝国际9.64.02006.10市场供应统计3、市场供给■

区域写字楼供应主要集中在2006－2010年，项目规模大都相对较小，其中70％－80％准甲级写字楼产品，平均租金价格主要集中在4.5－5.5元/平米/天之间。三、目标市场分析——区域商务市场4、各档次代表项目比较分析城建大厦环贸中心建筑面积126,000128,000标准层面积30001900开间面积80-1800300-1900租金5.56.3物业费包含30层高3.63.8出租率85%90%入住时间2004.82005.6配备设施约克空调蒂森电梯约克空调三菱电梯甲级北环中心学院国际170,00077,00018002200108-180050-22003.54.04.92193.053.595%98%2006.102004.8户式中央空调中央空调三菱电梯基本指标华星大厦豪威大厦30,00014,000900200050-90040-3203.53.5------3.02.7(净）80%75%2002.102004.8中央空调三菱电梯中央空调Otis电梯乙级准甲级■

甲级写字楼在产品档次和设施配置上均具有较高品质，但区域各档次写字楼大部分都拥有90％以上的出租率，反映出区域存在着较为强劲的商务市场需求。三、目标市场分析——区域商务市场5、总体客群统计准甲级写字楼客户构成比例甲级写字楼客户构成比例乙级写字楼客户构成比例科技47%贸易13%其它5%IT10%文化培训10%事业单位1%咨询服务14%科技41%IT10%事业单位1%咨询服务14%贸易14%文化培训12%其它8%科技33%咨询服务32%其它18%IT11%事业单位2%文化培训1%贸易3%■

区域的总体客群统计表明：受中关村辐射的IT－科技类企业，以及以学院路为核心的文化培训－咨询服务类企业，是区域写字楼市场的主要需求客群。三、目标市场分析——区域商务市场科技IT咨询服务总数21369125甲级34%33%54%准甲级46%35%26%乙级20%32%20%文化培训贸易咨询服务总数132340面积70-15070-25070-150数量112232IT科技149380-20080-2001288面积需求档次需求■项目区域以中小企业为主，所需办公面积集中在100－200平米之间；■以咨询服务为代表的服务类企业对写字楼的档次和形象要求较高。6、总体客群需求统计分析三、目标市场分析——区域商务市场7、新入住的甲级可比性写字楼项目客群统计分析企业类型户数（家）所占比例（％）面积需求（平米）消化面积（平米）所占比例（％）1科技信息技术2118.8300-600945015.02金融投资担保1412.5500-600770012.23商业贸易代表3531.3300-5001400022.34行政事业单位54.52000-30001250019.95工程开发建设108.9500-1000750011.96文化传播媒介87.1300-45030004.87咨询顾问服务1210.7300-45044887.18其他企业76.3-约30004.89总计112约100％300-50061638约100％备注：4.6×2=9.2-0.6×3＝7.4×0.85＝6.29万平米（单栋建面4.6万平米，标准层1900平米，标准层单套户型面积以305平米和428平米为主，大堂首层6000平米，出租率85％左右，面积和比例均以近似值估算）■

项目区域的新入住甲级写字楼以科技信息技术、金融投资担保、商业贸易代表等类型企业为主，其中占小比例的行政事业单位面积需求最大，贡献比例最高。以环球贸易中心为样本统计测算：三、目标市场分析——区域商务市场8、分析总结区域市场总结：■项目区域较好的商务基础使得现有市场上的高、中、低各档次的写字楼均保持着很高的出租率，显示出项目区域良好的商务发展前景；■新兴北三环中央商务带的强劲崛起，吸引了一大批周边区域的商务客群进驻，使区域商务市场开始进入了一个升级换代的全新发展阶段。三、目标市场分析——区域商务市场■老牌电影公司：中国电影集团、中央新闻电影制片厂等；■近40家影视公司，包括策划、制作、发行、经纪、设备等各产业链环节的相关企业；■地理分布上以小西天为中心，形成了新街口－马甸－北太平庄影视关联产业聚集带；■特点：数量较多，经济实力较差，市场淘汰率高，大部分对办公条件的要求低，通常选择乙级写字楼或普通居民楼办公。区域电影产业聚集状况三、目标市场分析——电影－创意产业链分析■除项目区域外，北京的电影公司分散遍布在CBD、二环内、北部城区、西三环等区域，分布散乱且无规则可循。主要影视公司的分布情况区域外电影产业聚集状况三、目标市场分析——电影－创意产业链分析■调查显示：多数影视公司规模较小、租金承受力差，日租金承受力在6元/平米.天以上的影视公司所占比重不超过10％，即30家左右，90％集中在4元/平米.天以下。北京影视公司租金承受力分析三、目标市场分析——电影－创意产业链分析相关创意产业基地情况名称地点面积特点入住企业类型北京数字娱乐示范基地位于石景山CRD科技部批准设立的四个数字娱乐产业基地之一，产业配套完整，完善的工业服务平台，数字交易区、研发孵育区、体验娱乐区、人才培育区，以及八个以科技为支撑的特色中心。目前，基地共有40余家企业入驻，设计网络游戏、移动游戏、动漫制作、虚拟技术、移动电视等行业，其中注册资本在1000万元以上的企业有6家；注册资本在100万元以上的有12家。中关村创意产业先导基地以海淀图书城地区为中心总占地面积9.89公顷、建设用地7公顷，总建筑面积约30万平方米。旗舰项目第三极以海淀图书城地区为中心，向北京大学科技园、清华大学科技园、中国人民大学文化产业园、北太平庄动漫画设计中心和甘家口地区建筑创意设计带辐射。该基地已有软件、游戏、动漫画、音乐、出版等领域200余家创意企业签约进驻，世界500强之一的YA-HOO已签约入驻基地的旗舰项目--第三极。德胜园工业设计创意产业基地位于西城区德胜科技园基地一期工程8000平方米已经建成，2006年1月入住，到2008年年底，基地的总体建设规模将扩展到2万平方米，核心内容是共享技术条件平台和专业设计机构孵化器，包括设计技术、材料展示、交流培训、机构培育、基础研究等五大功能板块已经吸引了已有洛可可工业设计有限公司、视觉中国公司、心觉工业设计公司等40多家知名创意和设计企业入驻，涉及文化创意、软件设计、平面设计等多个领域。三、目标市场分析——电影－创意产业链分析名称地点面积特点入住企业类型朝阳大山子艺术中心位于朝阳区大山子地区利用北京大山子地区的七星华电科技集团的闲置厂房发展起来的，已经成为中国艺术和时尚的地标之一；现已拥有众多家艺术中心、画廊、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧的现代艺术空间，主要集中在艺术创作、艺术展示、广告设计等十大类艺术门类。形成了具有国际化色彩的“SOHO式艺术聚落”和“LOFT生活方式”国家新媒体产业基地位于亦庄开发区西边的大兴区魏善庄镇总占地面积3.5平方公里，分两期建设。十一五期间预计总投资达到100亿元，准备引进英国国家动漫中心、迪斯尼等世界知名旗舰级企业已有中国教育电视台、北京电视台动漫基地、北京移动网络数据中心等大批企业入驻。去年，全区文化创意产业主营业务收入达27亿元。到2010年国家新媒体产业基地将实现总产值100亿元以上东城区文化产业园东城区小街桥周围主要包括雍和大厦、正阳大厦两栋写字楼项目产业园由歌华集团整体运作，优先发展数字内容产业，树立动漫网游产业基地品牌。以歌华创意产业中心为平台，建设北京动漫网游研发制作中心及版权贸易和进出口交易中心。已经确定进驻“歌华创意”的有歌华有线、日本世嘉、日本东映、法国德高·贝登、美国现场国度、美国Ticketmaster等一批国内国际知名的文化传媒巨头。（续表）■创意产业是北京市“十一五”重点发展产业，但现有规划尚不存在以电影产业为主导的创意基地，因而项目能有效地实现以电影－创意产业链企业为轴心的差异化市场定位。三、目标市场分析——电影－创意产业链分析项目产业定位——影视创意及其关联产业■电影产业：以中影集团和其它大影视公司为龙头带动起来的影视上下游产业链；■音乐产业：以大唱片公司为首、涵盖唱片公司、原创音乐人以及互联网音乐厂商等的pop音乐产业链；■时尚产业：与娱乐圈相关的时尚产业公司，包括杂志社、造型工作室等等；■相关文化艺术产业：与影视、音乐界相关文化艺术公司，包括杂志社、文艺创作等；■其它创意产业：北太平庄动漫基地、中关村科技园等创意产业基地溢出的创意型企业以及借助学院路上的教育优势形成的教育产业集群。三、目标市场分析——电影－创意产业链分析产业链分析总结：■就电影产业层面而言，由于缺少商务领头羊的带动，因此产业凝聚力有待发掘和提升；■就北京影视市场而言，相对滞后的商务环境急需改善，同时国外及香港等地大型影视企业入驻大陆指日可待，因此市场空间和发展潜力都将难以估量。三、目标市场分析——电影－创意产业链分析提案纲要一、全国市场分析二、北京市场分析三、目标市场分析四、市场定位分析五、产品设施建议写字楼市场定位纲要1、项目SWOT分析优势Strength劣势Weakness绝好的地理位置便利的交通环境较好的商务基础地处非传统商务区机会Opportunity威胁Threat北三环中央商务带强劲崛起项目区域内写字楼产品稀缺项目齐全完善的商务良好配套中国电影集团强势入住本项目产业链的发展需要相应的时间核心竞争力：庞大的电影产业，悠久的电影文化四、项目定位分析2、总体市场定位以电影－创意产业链为轴心的中国商务旗舰四、项目定位分析3、目标客群定位——电影产业客群制作发行放映电影－创意产业链企业

影视制作公司影视发行公司大型影视集团影视广告公司

影视经纪公司影视培训机构设备器材公司影视策划公司四、项目定位分析音乐时尚文化艺术产业链关联行业企业

传统唱片公司数字音乐企业无线音乐内容开发商、服务提供商和运营商

时尚消费品商务贸易、展览展示公司时装设计、美容化妆、艺术推广类企业艺术家创作室、设计师个人工作室等3、目标客群定位——关联产业客群四、项目定位分析贸易及其他文化咨询服务科技信息投资区域客群及需求甲级甲级或准甲级甲级或准甲级不可或缺的重要组成部分3、目标客群定位——区域商务客群四、项目定位分析4、各类产品定位中影集团总部大楼中国电影产业行政管理中心政策制定行业管理影片发行对外交流超甲级建筑规模：35000平米四、项目定位分析益田环球大厦总部益田集团超甲级生态型国际大型影视公司跨国金融保险企业大型文化公司总部建筑规模：35000平米4、各类产品定位四、项目定位分析电影艺术主题甲级办公空间星光传媒大厦电影产业链上下游企业：影视传媒影视制作影视发行影视培训经纪代理4、各类产品定位建筑规模：30000平米主力面积：200-300平米四、项目定位分析5、市场及产品定位总结AddYourTextAddYourText大型企业办公空间中型企业办公空间针对产业上游企业或其它大型企业超甲级标准地标性建筑室内大开间设计可任意分割组合中影集团总部大楼益田环球大厦星光传媒大厦针对产业中游企业或其它中型企业甲级标准室内大开间设计可任意分割组合四、项目定位分析提案纲要一、全国市场分析二、北京市场分析三、目标市场分析四、市场定位分析五、产品设施建议写字楼市场定位纲要1、整体规划■写字楼、酒店、商业和住宅有机结合，同时保持各种产品的相互独立性；■按位置优劣从南往北依次分布超甲级、甲级和次甲级写字楼。五、产品设施建议2、交通组织■外部交通：设置北三环进出口，同时打通基地至学院路的进出通道；■内部交通：有效分离各公建产品的交通动线，形成畅通的内部回流动线。五、产品设施建议3、外立面设计■建筑造型和外立面设计能充分体现中国电影产业地标性建筑集群的视觉冲击；■外立面采用玻璃幕墙加石材的多元化组合设计手法，形成丰富的双立面效果。五、产品设施建议项目面积/平米净高/米柱间距/米进深/米物业级别凯晨世贸中心3600-46002.88顶级佳程广场22912.88.4×8.412.5顶级银泰中心21012.710.5顶级华贸中心2261-23832.79×911.6甲级金地中心18802.7510~12甲级环贸中心19002.7510甲级中关村金融中心21002.715甲级融科资讯中心C21722.85--甲级北京财富中心26002.7--甲级凯德大厦33002.65--甲级北京国际中心20682.78.4×8.4不足9米甲级F2大厦22902.6511甲级南新仓国际大厦55002.658.2×8.28.5甲级4、调研项目基本数据指标■甲级写字楼基本数据指标建议：标准层面积：2000平米左右；净高：2.7米左右；理想柱间距：9×9米；外墙至核心筒距离：11米左右。五、产品设施建议结构标准建筑等级、结构等级、耐火等级均为一级，八级抗震；核心筒采用钢架与框剪的混和结构大堂部分大堂面积不小于1000㎡，层高在15米以上，室内景观具有鲜明的艺术特色外立面整体造型恢弘大气、要有很强的视觉表现力，同时具有丰富的文化和艺术内涵办公空间布局规整易分割，采用扁梁无柱化设计,使用率不低于70％标准层面积在2000㎡－2200㎡之间标准层层高层高不低于3.8米，净高不低于2.9米标准层承重楼板承重3.5KN/㎡以上走廊宽度净宽度不小于2.2米6、超甲级写字楼产品建议五、产品设施建议停车位每60㎡-90㎡配置一个车位智能化系统每层均设12个以上光纤数据端口，每8㎡设两个信息点，提供与各大电信公司及网络公司的节点机，设高速宽带局域网(千兆以太网架构)供水系统24冷热水供应，中水处理系统。并有冷却水系统接口供电系统双路供电，另外自备一套发电机组。电力负荷1.