两型社会建设与武汉城市圈房地产业发展创新

“两型社会”建设与武汉城市圈房地产业发展创新

一“两型社会”的基本内涵2005年10月11日，中共十六届五中全会首次提出要建立“两型社会”，把建立“两型社会”定为基本国策贯彻执行。中共十七大报告指出，“必须把建设资源节约型、环境友好型社会放在工业化、现代化发展战略的突出位置，落实到每个单位、每个家庭”。2007年12月14日，国家发展和改革委员会正式发文，批复武汉城市圈与长株潭城市群为“两型社会”建设综合配套改革试验区，这是继2005年、2006年、2007年上海浦东新区、天津滨海新区和成（成都）渝（重庆）综合配套改革试验区后，国务院批准的第四个国家级综合配套改革试验区，武汉城市圈被赋予了重要使命，而作为中部唯一特大城市的武汉市则承担起了“两型社会”建设先行者和探索者的重要角色。2008年9月，《国务院关于武汉城市圈资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验总体方案的批复》正式下达，标志着武汉城市圈的“两型社会”建设进入了全面攻坚阶段。武汉城市圈的房地产业也面临着创新发展新机遇。“两型社会”即资源节约型和环境友好型社会，可持续发展观是其提出的理论基础。可持续发展指满足当代人需求又不损害后代人满足其需求能力的发展，体现人与自然关系的和谐及人类世代间的责任感。可持续发展理论要求在发展经济的同时充分考虑环境、资源和生态的承受能力，坚持走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，实现经济发展和人口、资源、环境相协调，实现资源的永续利用，实现社会的永续发展。资源节约型社会不仅仅指消费领域的节俭和其他经济活动中对人、财、物的节省或限制使用，更重要的是要求在经济运行中彻底转变现行的粗放型经济增长方式，通过技术革新、管理创新等，提高资源的利用率、生产率和单位资源的人口承载力，以最少的资源消耗获得最大的经济和社会效益，满足人们日益增长的物质和文化生活需要，包括进行资源循环利用等众多创新内容。环境友好型社会意味着要在社会经济发展的各个环节遵从自然规律，节约资源、保护环境、以最小的环境投入达到社会经济的最大化发展，不仅形成人类社会与自然和谐共处、可持续发展，而且实现经济与自然相互促进、人类与环境良性互动。建设资源节约型、环境友好型社会都必须以人与自然和谐相处为目标，以环境承载能力为基础，都要求切实保护和合理利用各种自然资源，以最少的资源消耗和环境代价取得最大的经济效益、社会效益和生态效益，实现人与自然和谐相处。两者相辅相成，互为补充，辩证统一。二房地产业发展创新是“两型社会”建设的必然选择根据国家颁布的《住宅建筑规范》、《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》，在我国现有的430多亿平方米的建筑中，99%都属于高能耗建筑，每年的建筑能耗在全国能耗总量中所占比例将近30%。相关数据显示，我国的建筑业每年消耗50%的水资源，50%的原材料，并与48%的农地减少量相关。同时，还造成了50%的空气污染、42%的温室气体效应、50%的水污染、48%的固体废物和50%的氟氯化物。与发达国家相比，我国住宅能耗高出2～3倍，耗水量高出30%以上，每平方米住宅建筑耗费钢材量高出10%～25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。如果从现在起对全国新建建筑全面强制实施建筑节能设计标准，并对既有建筑有步骤地推行节能改造，则到2020年，我国建筑能耗可减少3.35亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少约8000万千瓦时（约相当于4.50个三峡电站，减少电力建设投资约6000亿元），能大大缓解我国能源安全和大气污染压力。武汉市是中部特大城市，2003年7月开始全面禁止使用实心黏土砖，2006年6月全面执行建筑节能设计标准，墙改与节能取得了跨越式发展。2005年以来，从规划、设计、图审、施工、监理、验收备案、商品房销售许可等各环节加大了建筑节能监管力度，全市新建建筑均按照建筑节能设计标准设计和建造。从2005年起，武汉市在新建建筑中强制性执行建筑节能50%设计标准，共建成5600万平方米节能建筑，每年节能11万吨标准煤。同时大力发展新型墙材，新型墙材生产企业达到160家，外墙外保温和节能门窗生产企业91家，2006年以来共关停黏土砖生产企业84家。中心城区、远城区政府所在地、各开发区、工业园区、房屋开发小区全面使用非黏土类新型墙体材料，使用率达到100%；新型墙体屋面保温隔热产品、节能门窗、节能幕墙等多项建筑节能技术和产品得到推广应用；太阳能、浅层地能、风能等可再生能源已广泛应用于建筑工程，全市16万户居民使用太阳能热水系统，覆盖面积达1600万平方米，地源热泵空调系统应用建筑面积110万平方米。共建成国家级、省级、市级各类建筑节能示范工程38个，建筑面积369万平方米。财政部先后对武汉市示范工程给予各类资金补贴4480万元，其中，绿景苑小区获“詹天佑”土木工程大奖，是全国仅有的2个项目之一。泰跃金河一期项目被国家发改委、建设部评定为低能耗建筑节能城市级示范项目，是全国仅有的3个项目之一；金都汉宫被列为建设部绿色建筑示范项目，湖北省仅此一家；完成了湖北省委办公楼、武汉杂技厅、武汉信合大厦、武汉青少年宫综合楼等7个项目的节能改造；启动了节能监管体系的建设和建筑能效测评标识工作。此外，武汉市被国家确定为“国家机关办公建筑和大型公共建筑节能监管体系”示范城市，国家拨专款1800万元用于该体系建设。据测算，通过推广新型墙体材料和“禁实”、“禁粘”，每年可节约土地6537亩，节约标准煤24.50万吨，利用工业废渣400万吨，减少二氧化硫排放量6140吨。2005年—2007年，在建设部组织的全国建筑节能专项检查中，武汉市连续三年得到建设部的表扬，处于夏热冬冷地区前列。2009年3月，《武汉城市圈居住建筑节能设计标准》正式对外公布，进入征求意见程序。该标准规定武汉城市圈居住建筑节能标准由目前的50%提升到65%。武汉城市圈建筑节能进入一个全面提速阶段。然而，武汉城市圈多数城市都属于资源依赖性城市，除淡水资源外，土地等资源十分紧缺，“十一五”期间人口、资源、环境对武汉城市圈经济社会发展瓶颈约束将更加严重，圈内武汉市、黄石市等城市能源供应和耕地形势面临严峻挑战，建筑节能和墙材改革任重道远。武汉市建筑能耗高于全国平均水平。目前，武汉市电力生产主要是火电，发电用煤依靠外省购进，受全国煤炭开采和运力影响，武汉市电力供应安全得不到保障。同时，武汉市是老工业基地，冶金、建材、化工等高耗能行业用电需求很大。更为严峻的是，建筑能耗已成为能耗大户。据初步统计，武汉市既有建筑近3亿平方米，其中住宅建筑2.24亿平方米（城区1.14亿平方米、农村1.10亿平方米），公共建筑约5000万平方米，95%以上是高能耗建筑；在每年新建建筑800～1200万平方米中，节能建筑仅为10%左右。在建筑能耗中，采暖和空调能耗占65%左右。由于建筑围护结构热工性能差、采暖和制冷时间长、空调日益普及等因素，武汉市建筑能耗占全社会总能耗的比例高于全国平均值，达到35%左右，空调用电高峰期达到55.20%（不含蓄水空调）。建筑能耗对全市能源供应的压力越来越大。武汉城市圈房地产业面对节能工作量大、技术质量要求高的挑战，必须以“两型社会”试验区建设为契机，进行大胆探索，开创武汉城市圈房地产业发展新局面。三武汉城市圈房地产业推进“两型社会”建设的创新路径1.土地利用创新，节约集约利用土地资源节地是最大的资源节约，然而我国的土地利用方式不容乐观。建设银行研究报告显示，2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，而实际仅开发完成12.96亿平方米，“囤地”数量近10亿m2，土地闲置情况可见一斑。这其中包括闲置、空闲，以及开发不充分等三方面土地。存量土地的低效利用导致土地增量供给已远不能满足经济快速发展的需要，武汉城市圈各城市也不同程度地存在类似情况。因此武汉城市圈首先应做好土地利用管理，优化土地资源配置，严格按照《武汉市闲置土地处置办法》实施，提高土地利用率。以武汉为例，1988年至2002年武汉市非农建设用地扩张占用耕地面积为16394.57hm2，占耕地资源减少总面积的48.75%，是武汉市耕地资源减少的重要原因。同时，经济建设所占用耕地基本上都是质量较好的耕地，在近年减少的耕地资源中，灌溉水田和菜地的比重尤为突出，分别达到了49.57%和12.55%，两项合计占耕地净减少面积的62.12%。2003年末，全市有耕地面积308.67万亩，人均仅0.40亩，远低于国际公认的0.80亩的警戒线。目前，土地资源紧缺已制约着武汉市经济社会的可持续发展，探讨土地集约利用方式势在必行。而对城中村进行改造是缓解当前土地压力的一个行之有效的方法。武汉市历史悠久，随着城市化的快速发展形成了大量的城中村，这些城中村缺乏规划，房屋低矮，环境脏乱差，容积率远远低于城市平均水平，极大地影响了土地的有效利用。对城中村进行改造，不仅可为武汉市提供大量可利用存量土地，也有利于提升城市整体形象，达到双赢目的。2.科研体系创新，全面推进以节能为重点的绿色建筑体系建设建设资源节约型和环境友好型社会虽然在如今已经达成共识，但在房地产业开展这项工作，不论是对政府还是开发商或建筑企业来说都是一个全新领域。绿色建筑技术涉及设计、建造和使用过程，需要有大量的技术成果作为支撑。随着建筑节能工作的深入，现有建筑节能技术已经难以适应未来发展需要。如目前市场上常用的节能建筑材料主要是沿用北方的材料选型，这些材料在武汉市使用时出现了明显的“水土不服”。武汉市属北亚热带季风性（湿润）气候，具有常年雨量丰沛、热量充足、夏热温度高、冬季湿冷等特点，属夏热冬冷地区，年平均气温15.80～17.50℃，日照总时数1810～2100小时，年总辐射104～113千卡/平方厘米，夏季太阳辐射照度日总量为7489瓦/平方米。根据武汉市自然气候特点，应加强对建筑物朝向、体型系数、窗墙比等节能影响因素、遮阳技术及外墙内保温等技术的研发，如何更加充分有效利用太阳能等清洁能源也是急需解决的科研课题。武汉市水资源丰富，正常年景地下水储量128亿平方米、地下水总量达7145亿平方米，同时拥有众多湖泊水库，为推广水源热泵空调技术提供了得天独厚的条件，但哪些水资源可用，哪些不可用，利用程度应如何控制，会不会造成地质灾害或水质污染等，都需要组织科技攻关。应充分发挥武汉市高校和科研机构的良好技术和人才优势，研究适合武汉市房地产业特点的节能节材技术，加快科研成果转化和产学研一体化实施应用进程，还应加快完善建筑节能政策法规体系和技术监督体系。3.建设示范创新，由政府推动保障性住房节能带动房地产业节能发展2007年8月国务院下发的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中，指出保障性住宅要按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。武汉市2008年拟安排廉租住房、经济适用住房建设规模合计316.45万平方米；双限普通商品住房及中低价位、中小套型普通商品住房建设规模合计411.51万平方米；其他类型商品住房建设规模合计300.30万平方米，占总计划比例分别为30.80%、40%、29.20%。目前由于多方面原因，大多开发商对建设节能型住宅的积极性并不高，很多都是在政府的强制规定下才执行相应标准，取得的效果也不是很好。如今保障性住房在住房市场中已经占有相当比例，政府应该充分利用在保障性住房建设中的自主权，通过政府提供相应的资金支持，率先推广应用各种节能技术，让大多数中低收入人群也能切实感受到节能住宅的舒适性及经济性，以此增强社会公众对节能住宅的认识，带动广大市民主动购买节能住宅。虽然可能会带来建设成本的上升，但是可以确保保障性住宅的建设质量和规定使用寿命，实现建筑全寿命期的资源节约目标。这对整个商品房市场的建筑节能提升也将起到很好的鞭策作用。4.经济机制创新，鼓励设立节能建筑专项贷款和基金节能建筑不能得到很好推广的一个重要原因是节能建筑相比普通建筑来说一般成本较高，而节能效益在短时间内难以体现，普通民众在购买节能建筑时也存在疑虑，使得开发商开发建设节能建筑存在销售风险。节能建筑的建设、改造工作量大，需要大量资金投入，亟须政府出台相关的经济鼓励政策，引导市场走向、优化资源配置。应综合运用财政、税务、投资、信贷、价格、收费、土地等经济调控手段，逐步构建资源节约型住宅产业结构和消费结构。如美国政府规定：达到房屋建筑节能标准的开发商可以享受税收抵扣政策，对新建节能建筑实施减税政策，凡在现有标准基础上节能30%以上和50%以上的新建建筑，每套房可以分别减免税收1000美元和2000美元；同时还对节能建筑提供优惠贷款。武汉城市圈也应该采取相应渠道对节能建筑提供金融方面的支持，鼓励有条件的银行开设专门针对节能建筑的存贷款业务。例如，可通过大力宣传培育人们的节能意识，自觉选择银行针对节能建筑的业务类别来存钱（这样存钱的利率比一般存款利率稍低），然后银行可利用此类业务的款项来对节能建筑进行优惠贷款，刺激开发商建造节能建筑。还应制定既有公共建筑节能改造投融资激励政策，设立绿色建筑发展促进基金。5.运营模式创新，扶持节能服务性机构推广建筑节能首先要完善住宅性能评定标准、测评方法以及认定制度。不断发展住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能的综合评价方法，使住房消费者享有对住房质量和性能的知情权。现国家已颁布实施《住宅性能认定评价标准》，那该由谁来对住宅性能进行评价呢？培育扶持节能服务性公司就可解决这个问题。EMCo——EnergyManagementCompany，翻译成中文就是能源管理公司，是一种基于合同能源管理机制运作的、以赢利为目的的专业化公司。EMCo与愿意进行节能改造的客户签订节能服务合同，向客户提供能源审计、可行性研究、项目设计、项目融资、设备和材料采购、工程施工、人员培训、节能量监测、改造系统的运行、维护和管理等服务，并通过与客户分享项目实施后产生的节能效益、或承诺节能项目的节能效益、或承包整体能源费用的方式为客户提供节能服务，并获得利润，滚动发展。发展节能服务性公司不仅能使消费者对房屋的节能量有一个清醒认识，还可刺激开发商和业主自觉进行建筑节能。在企业中推行节能改造项目时，首先要回答以下问题：花钱进行节能改造之后，到底能不能节能，能节约多少能