2023年物业管理师《物业经营管理》高分通关五套卷之（五）附详解

PAGEPAGE402023年物业管理师《物业经营管理》高分通关五套卷之（五）附详解一、单选题1.通常，当总资产报酬率指标()市场利率时，表明企业可以充分利用财务杠杆。A、小于B、等于C、大于D、不大于答案：C解析：通常，企业可把总资产报酬率指标与市场利率进行比较，如果该指标大于市场利率，则表明企业可以充分利用财务杠杆，进行负债经营，获取尽可能多的收益。该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。2.下列关于酒店公寓的特点说法错误的是()。A、出租对象大多为3个月以上1年以下的长期居住客户B、酒店公寓提供个性化家政化的服务C、酒店公寓强调标准化的服务D、酒店公寓强调对客户的安全服务答案：C解析：酒店公寓的特点主要包括：①出租对象大多为3个月以上1年以下的长期居住客户（一般居住合同期最长为1年），且客户大多为大公司、大机构的高职员人员，敞客、会议作为经营对象的补充。②根据合同，由酒店公寓提供酒店标准住宿空间并含个性化家政化的服务、生活用品、通信设施、车位等，而客户则支付房租、物业管理费、能源费等。③酒店公寓不仅在对客户服务上强调家庭式的亲情服务，还特别注意在客房内部的设置布局、色彩运用、家具陈设、用品配置、照明艺术等方面突出“温馨”二字。④酒店公寓讲究强调对客户的安全服务，且保证言户应有的居家私密性不受干扰。3.下列不属于制订管理计划包台的工作步骤的是()。A、交通与公用设施情况调查B、确定管理计划目标C、进行严密的经济论证D、组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标答案：B解析：制订管理计划一般应遵循如下工作步骤：①市场分析。包括对本地区和周边的市场分析，具体需要调查分析当地人口、经济状况和发展趋势、就业与收入状况、消费水平、产业结构变动、利率水平等。②交通与公用设施情况调查。重点是公共交通和停车场情况，交通布局可能发生的变化等。③同类物业供求关系调查。着重同类物业的供求平衡分析、租售情况分析。④消费者调查、分析。调查潜在消费者收入水平、消费心理、行为与习惯（消费价格区间、消费地点、消费的时间和频率、和谁一起消费等）。在此基础上，确定主要目标消费群体。⑤进行严密的经济论证。全面衡量项目经营周期收支，做出慎重的可行性论证和风险评估。⑥组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。4.目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式是()。A、物业服务集成商B、物业资产运营商C、物业资源开发商D、物业保障服务商答案：A解析：物业服务集成商，又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式，也是作为物业服务提供商的物业服务企业的发展方向。5.在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是()。A、包租转租模式B、出租代理模式C、委托管理模式D、自管理模式答案：A解析：包租转租模式是指物业服务企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来，然后负责转租，即物业服务企业再零星出租。包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。6.物业经营管理的成与败，取决于()。A、经营发展战略B、经营资金投入C、经营管理团队D、经营管理企业文化答案：C解析：物业经营管理的成与败，取决于经营管理团队尤其是优秀的经营管理人才状况。一支和谐与团结的优秀管理团队是经营顺利运行的基本保障。7.直管公房所有权人的代表是()。A、各级人民政府B、各级人民政府办公厅（室）C、房地产行政主管部门D、物业管理行政主管部门答案：C解析：公有房屋的所有权人是国家。直管公房一般自各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有权人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利。8.专用物业发生突发事件、恶性事件的概率要()住宅小区、写字楼等物业A、低于B、高于C、差不多D、无法比较答案：B解析：专用物业的使用性质决定这些物业发生如法事件、恶性事件的概率要高于住宅小区、写字楼等物业。近年，校园砍伤学生事件、医院因医患纠纷伤人事件、银行抢劫事件、大型集会踩踏事件等时有发生，社会负面影响很大。因此，从事此类物业服务的企业应当特别予以重视。9.某企业主营业务收入780000元，流动资产期初余额为520100元，期末余额为529150元，则该企业流动资产周转率为()。A、1.673B、1.681C、1.487D、1.642答案：C解析：平均流动资产总额是指企业流动资产总额的年初数与年末数的算术平均值。本题中，平均流动资产总额=(520100+529150)/2=524625（元），则该企业的流动资产周转率为：流动资产周转率=主营业务收入净额/平均流动资产总额*100%=780000/524625=1.487。10.名义利率与实际利率的关系是：名义利率越____，计息周期越____，则实际利率与名义利率的差异就越____。()A、大，长，小B、小，短，小C、大，短，大D、小，长，大答案：C11.()经营模式比较能够切合实际地满足业主期望客户需求，便于保证服务质量。A、自主经营型B、联合经营型C、委托经营型D、资源经营型答案：A解析：自主经营型的优点：①所提供的经营内容具有一定的针对性，比较能够切合实际地满足业主期望客户需求，便于保证服务质量，②不用受制于专业公司，也能节约必须用于支付专业公司的酬金或利润。12.房屋租赁实行登记备案制度，要求房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后()日内办理登记备案手续。A、5B、10C、15D、30答案：D解析：物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理物业租赁备案手续。物业租赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案。13.()提出世界上第一个绿色建筑综合评估系统。A、英国B、美国C、加拿大D、澳大利亚答案：A解析：英国于1990年提出的BREEAM是世界上第一个绿色建筑综合评估系统，也是国际上第一套实际应用于市场和管理之中的绿色建筑评价方法，其采用了一个相当透明、开放和比较简单的评估架构主要评估条款包括管理、能源、健康舒适、土地使用、选址的生态价值等9个方面。14.物业服务企业常用的预算编制方式为()。A、一上一下式B、一下一上式C、二上一下式D、二下一上式答案：D解析：各物业服务企业常用的预算编制方式为“二下一上式”：①物业服务企业管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标（一下），②各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的成本预算草案，并上报物业服务企业财务部门（一上），③财务部门对各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算（包括成本预算），并报物业服务企业管理层，然后再自管理层交业主大会讨论批准后，正式下达给备部门执行（二下）。15.有店铺的商业物业，从()的角度看具有定的共性。A、物业经营管理B、客户C、商业D、业主答案：A解析：有店铺的商业物业，从物业经营管理的角度看，虽然都具有一定的共性，但内容最丰富、管理要求最高、最具特色的是超市和购物中心两类。16.下列对公寓、别墅的班车服务说法错误的是()。A、班车路线设计应考虑便捷性、安全性和时效性B、物业服务企业可以与大型汽车租赁公司联营的方式经营班车服务C、物业服务企业通过租用车辆自营的方式经营班车服务D、班车可以接载非社区客户答案：D解析：班车服务应符合验证原则，司机要准确核对乘车证，杜绝非社区客户上车，以免意外发生是承担不必要的责任。17.物业服务企业有足够的资质和能力时，应采用()。A、承租商会全权委托经营管理模式B、大业主与企业共同经营管理模式C、企业全权委托经营管理模式D、大业主全权委托经营管理模式答案：D解析：如果物业服务企业有足够的资质和能力，应争取采用大业主全权委托经营管理模式。这种模式下，物业服务企业全权负责商业物业的出租经营和物业管理。具体实施中，业主与物业服务企业会定期召开例会，物业服务企业会定期向大业主书面报告物业经营管理情况。作为附加，部分主力店和次主力店的代表（或由全体承租商选举的代表）也可参加例会。在这种管理模式下，物业服务企业可以在合同授权范围内主动、全责地提供物业服务，承担相应责任，从事法律法规允许的各项专业管理和服务。18.关于物业维修和维护的开支，下列表述不正确的是()。A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资B、业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资答案：C解析：C项，关于租赁房屋和室内设施的安全性能条款，在物业租赁合同中应有明确规定。出租人所提供的租赁房屋及其附属设施设备应具有使用安全性，包括门窗、墙体、地面、防水、管线、照明、制冷、供暖、家具、家电等。一般情况下，出租人应该负责这部分设施设备日常使用的维修养护，保证安全性，但是也可自租赁双方协商另行约定维修养护责任人。承租人自备设施设备的安全性应由承租人自己负责。19.某承租人的基础租金为120万元/月，营业额的5%作为百分比租金。如果该承租人在一个月内的营业额为300万元，则其该月应支付的租金为()万元。A、15B、20C、25D、30答案：B解析：当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障。出租人为了保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入，还常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了个最低的租期内承租人营业收入下限。当该限度在核算周期中未能达到租约要求时，出租人有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。由题意，按百分比计算的租金为：300*5%=15（万元），这个数字小于基础租金，所以租金仍按基础租金20万元/月收取。20.下列关于仿生建筑的说法错误的是()。A、仿生建筑是以生物界某些生物体功能组织和形象构成规律为研究对象，探寻自然界中科学合理的建造规律B、仿生建筑已成为一种新时代潮流，也是建筑文化的新课题C、仿生是最具有生命力的创作形式，也是可持续发展的保证D、利用系统集成方法，将智能系统和现代建筑艺术有机结合答案：D解析：仿生建筑是以生物界某些生物体功能组织和形象构成规律为研究对象，探寻自然界中科学合理的建造规律，并通过这些研究成果的运用来丰富和完善建筑的处理手法，促进建筑形体结构及建筑功能布局等的高效设计和合理形成。仿生建筑已成为一种新时代潮流，也是建筑文化的新课题。它主要研究城市仿生、功能仿生、结构仿生、形式仿生等方面。从科技发展的速度来看，未来的城市建筑必将以仿生与生态为主体。仿生通过研究动物、植物的生长肌理以及自然生态的规律，结合建筑的自身特点，这种最具有生命力的创作形式，也是可持续发展的保证。21.关于财务分析中的比较分析法，下列说法不正确的是()。A、比较分析法是财务分析中常用的方法B、比较分析可以与本企业历史比，也可以与同类企业比C、比较分析不可以与计划预算比D、比较分析包括趋势分析和横向比较答案：C解析：C项，财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析可以与本企业历史比（也称“趋势分析”），可以与同类企业比（也称“横向比较”），也可以与计划预算比。22.下列关于学校物业对假期活动管理的说法，错误的是()。A、要事先做好预案，合理安排服务人员B、加强与活动主办方的沟通和协调C、实行前置设防D、全权交给活动主办方答案：D解析：学校利用假期可以组织各种活动，社会上的各类机构也会利用学校假期，借用学校场地组织活动。假期活动最应关注的是安全问题包括：①防火，②防盗，③防踩踏事故；④防止迷路。对此物业管理团队要事先做好预案，合理安排服务人员，加强与活动主办方的沟通和协调，实行前置设防，防止各类安全事故的发生。作为经营内容之一，物业服务企业可以集中采购假期活动所需的物品出售。这既方便了用户，又增加了企业的利润。23.云计算服务的最底层是()。A、ITFoundationB、IaaSC、PaaSD、SaaS答案：A解析：云计算服务的最底层是ITFoundation，严格来说这并不是云计算的一层，是构成云计算的IT基础设的集合，具体表现为不同的软硬件厂商的产品与方案。24.以下租赁形式中，通常采用净租的是()。A、短期租赁B、中短期租赁C、定期租赁D、长期租赁答案：D解析：物业使用过程中所发生的费用，主要自税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。净租也称纯租金，净租租金要求承租人除了支付规定的租金外，还要额外支付物业服务费用的部分甚至全部。在长期租赁中通常采用净租形式。25.若承租人拖欠租金，出租人有权收取()。A、利息B、保证金C、滞纳金D、押金答案：C解析：按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利。对租金拖欠者，要收取滞纳金。26.净现值是指投资者可接受的()，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。A、最低收益率B、最高收益率C、社会平均收益率D、内部收益率答案：A解析：净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。27.小区会所与一般俱乐部的不同点在于()。A、小区会所功能更全面B、小区会所只对业主开放C、俱乐部偏重于康乐类D、小区会所是封闭式管理答案：B解析：小区会所是为业主（用户）提供娱乐、休闲活动的场所。与一般俱乐部不同的是，小区会所只对业主开放，这种“特权”时常让业主有种“身份”满足感，并通过尽享会所配套的服务体现出28.()不仅为酒店公寓增加经济效益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。A、康乐管理服务B、交通服务C、家政服务D、汽车租赁服务答案：A解析：康乐管理服务作为酒店公寓的一个营业部门，不仅为酒店公寓增加经济效益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。在以长包房为主的酒店公寓里，其客户大多为长住客。为满足健身健美的需求，他（她）们会经常光临。29.关于资金的时间价值，下列论述中不正确的是()。A、同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D、资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小答案：D解析：D项，资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位资金投资所能取得的利润，②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿，③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。投资分析中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现。单位时间（一个计息周期）内，利息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示。利率也是资金时间价值的标志。30.下列关于香港地区的资产管理的说法错误的是()。A、香港的资产管理与内地的资产管理不同，与英美西方国家的资产管理也不同B、香港的资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务C、香港的资产管理是物业管理、租务管理、设施管理等的结合D、香港对公营房屋实行物业管理私营化答案：A解析：香港的资产管理是与英美西方国家的资产管理相接轨的，与内地的资产管理不同。其资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务，是物业管理、租务管理、设施管理等的结合。针对公营房屋物业，香港实行的是物业管理私营化，如将房屋的物业管理与租务管理相分离，物业管理服务、居民联系、维修和保养等业务委托给私人物业服务公司（或员工自组公司）承办，而租务管理工作则交由设于中枢地点的分区租约事务管理处处理。31.最早的购物中心(ShoppingCenter)出现在()。A、日本B、法国C、德国D、美国答案：D解析：最早的现代购物中心建成于美国，它是零售业不断发展的必然产物。1956年，美国第一个购物中心——SouthdaleMall在明尼阿波利斯城附近开业。32.外包管理的停车场，重点要关注分包商的()。A、信誉B、实力C、合法性D、专业性答案：C解析：外包管理的停车场，重点要关注分包商的合法性。分包单位必须具备完备的符合法规规定的审批手续，拥有有效的营业许可和执照，配备符合停车场所必需的工作人员和管理人员，有能力及时处理顾客投诉，解决停车纠纷，化解矛盾，全心全意为商业物业经营服务。33.下列对于物业服务企业成本控制的理解，不正确的是()。A、物业管理成本控制包括对目标成本本身的控制B、目标成本完成的控制和过程的监督不在物业管理成本控制范围之内C、在成本控制的基础上，着眼于未来，为今后的成本降低指明方向也是管理成本控制的工作内容D、物业服务企业开展成本控制有利于企业降低成本，提高效率和效益答案：B解析：物业管理成本控制具有三层含义：①对目标成本本身的控制，②对目标成本完成的控制和过程的监督，③在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。34.服务量增至边际成本()边际收入时，为企业获得最大利润的服务量。A、大于B、等于C、小于D、不等于答案：B解析：边际成本是指在定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所{起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。35.我国零售业态分类体现了()的特点。A、商业物业及其商品结构B、国家分类标准C、零售业态D、商业物业管理具有基本共性答案：A解析：我国零售业态分类体现了商业物业及其商品结构的特点，即同时考虑其经营方式、商品结构、业态布局、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素进行分类。其中，规模一项主要用经营面积来衡量。经营面积是指零售店铺内收银线以内的自营面积。36.商业物业管理的基本共性中保障性是从()角度对比分析得出。A、从物业角度看B、从客户角度看C、从物业角度看D、从业主角度看答案：D解析：了解商业物业管理的共性特征可以从商业、物业以及业主等不同角度进行对比分析：①附随性——从商业角度看，②潜隐性——从物业角度看，③保障性——从业主角度看。37.对会所日常管理的说法不正确的是()。A、确保来会的会员能高高兴兴来，痛痛快快玩，愉愉快快走，是会所经营的核心B、为保证会所的卫生标准，经营管理方要制定并定期公布会所卫生方面的要求，并制定外带食品饮料、吸烟、宠物等方面的管理规定C、对于会所的财务管理要做到事后收费、持卡消费、打折促销等政策保持连续性D、对于施行会员制的会所，要注意会员信息安全答案：C解析：会所的财务管理应是预先收费、持卡消费、打折促销等政策保持连续性，而不是事后付费。38.物业经营管理的主要服务对象是()。A、房地产开放商B、业主和租户C、物业招标人D、政府答案：B解析：物业经营管理的对象主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等。物业经营管理的主要服务对象是业主和租户。39.社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，此项业务开展的前提是()。A、征得全体业主同意B、征得2/3业主同意C、物业服务企业决定D、征得1/2业主同意答案：A解析：社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，也是住宅小区资源经营的主要收入之一。社区广告经营业务的开展往往是以共用部位和共用设施为基础，这些资源属于业主共有，产生的纯收益也属于业主共有。此项业务的开展前提，必须是征得全体业主同意，同时明确收益归属或分配，在经营过程中，要单独列支收入和成本，定期公开账目。40.()是物业服务企业服务产品的最终消费者。A、企业B、供应商C、客户D、公众答案：C解析：客户是物业服务企业服务产品的最终消费者。物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点，以客户为导向，围绕客户需求提服务产品，开展经营管理活动。41.要求调查人员有较扎实的理论知识、较深的专业技能的调查方法是()。A、访问法B、实验法C、文案调查法D、网络调查法答案：C解析：文案调查法的缺点之一是：文案调查要求调查人员有较扎实的理论知识、较深的专业技能，否则在工作中将力不从心。42.在一定资源条件下，物业服务企业选择某住宅小区物业管理项目，而放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益的损失为()A、差异成本B、边际成本C、估计成本D、机会成本答案：D解析：机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。例如，在一定资源条件下，选择餐饮服务经营项目，就意味着放弃其他经营项目的潜在收益，如超市、美容美发。43.在增价拍卖中，起拍价和保留价的关系是()。A、起拍价定低于保留价B、起拍价最高不高于保留价C、起拍价定高于保留价D、起拍价和保留价相等答案：B解析：起拍价是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。44.服务式办公室经营模式主要为()。A、个体经营B、公司经营C、连锁经营D、合伙经营答案：C解析：国内服务式办公室一般由专业商务中心服务公司开设并经营，目前主要集中在北、上海、广州、深圳、杭州等经济发达城市，经营模式主要为连锁经营。45.资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认的比较好的资产负债率是()。A、30%B、40%C、50%D、60%答案：D解析：资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于50%，国际上一般公认60%比较好。因为过高的负债率表明企业财务风险太大，过低的负债率表明企业对财务杠杆利用不够。46.下列各项不属于体育场馆的特点的是()。A、规模大B、建筑形式新颖独特C、设备简单D、科技含量高答案：C解析：体育场馆属于大型社会公建项目，具有规模大、建筑形式新颖独特、科技含量高、设备特殊复杂等特点。47.使用物业定时间的价格，在经济学上称为()A、源泉价格B、服务价格C、使用价格D、更换价格答案：B解析：物业同时有两个价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，②使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格。48.下列关于利率的说法错误的是()。A、利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比B、利率是本金的增加额C、一般以百分数表示D、利率的表达公式是：i=I1/P*100%答案：B解析：B项，利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。因此，它是单位本金经过一个计算周期后的增值比率，不仅仅是本金的增加额。49.如果承租商的基础租金是20万元，百分比租金的百分比为10%，该承租商的营业额为360万元，则此时该承租商的租金为()万元。A、16B、20C、26D、36答案：D解析：由题意，自然平衡点为200万元，当营业额超过200万元时，则按营业额的总数乘以10%来计算，即360*10%=36（万元）。50.下列关于酒店公寓的说法错误的是()。A、酒店公寓以接待短期住户为主B、酒店公寓的建筑及布局与公寓相似C、酒店公寓引进了酒店管理的服务模式D、入住的客户应与酒店公寓签订租房协议或合同答案：A解析：酒店公寓，又名酒店式公寓，是指以酒店方式和标准提供服务的出租性公寓。酒店公寓以接待长住客户为主，入住的客户与酒店公寓签订租房协议或合同，写明租用期限和酒店公寓提供的服务项目等内容。51.复利计息时，几个计息周期后的本利和是()。A、Fn=P·n·iB、Fn=P(1+i·n)C、Fn=P[(1-i)n-i]D、Fn=P(1+i)n答案：D解析：复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。则第n个计息周期后的本利和为：Fn=P(1+i)n-1+P(1+i)n-1·i=P(1+i)n。52.()是一种最基本、最常用的调查方法。A、访问法B、观察法C、实验法D、网络调查法答案：A解析：访问法是一种最基本、最常用的调查方法。实施这种方法需要科学地设计调查表，有效地运用访问技巧。53.租赁管理过程中，始终贯穿着()。A、租金调整B、租赁营销管理C、租约续期D、租赁方案与策略答案：B解析：租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的全过程。在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸引、挖掘潜在承租人的措施和手段。所以，出租人必须要不断完善、提高营销技能和营销艺术，充分利用各种营销手段，这是获得经营收益的保障。54.就房地产开发投资来说，投资回报主要表现形式是()。A、总开发成本B、提取折旧C、收益率或利息率D、开发商利润答案：D解析：投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。就房地产开发投资来说，其投资回报表现为开发商利润。55.由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理的房屋租赁属于()。A、直管公房租赁B、自管公房租赁C、私房租赁D、他营房屋租赁答案：B解析：按照我国的管理体制，公房分为直管公房和自管公房。自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有房地产权证或房屋所有权证。56.如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，年名义利率是()。A、12%B、12.55%C、12.68%D、13.55%答案：A解析：因为月利率为1%，即周期利率为1%，根据周期利率=名义利率/每年的计息周期数，有r/2=1%，则r=12%。57.下列不属于可供企业选择的市场营销策略的是()。A、品牌营销B、集中性营销C、无差异营销D、差异性营销答案：A解析：可供企业选择的市场营销策略有三种：①无差异营销，是指企业不考虑细分市场的差异性，对整个市场只提供一种产品。企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求。②差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案，以满足不同细分市场的需求。②集中性营销，是指企业将整体市场细分后，只选择其中一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。二、多项选择题58.下列关于产业园物业调处理与园区开发商、管委会的关系的说法，错误的是()。A、掌握园区定位，明确园区特殊需求和规定B、向日方说明物业自营配套商业服务的必备性和优势C、建立良好的沟通渠道，定期走访，积极反馈园区企业需求D、服务的提供遵循效益最大化的原则答案：D解析：物业服务企业要积极处理好与园区开发商和管委会的关系，了解并掌握园区定位，明确园区特殊需求和规定，积极做好相关物业管理法律法规的介绍工作，赢得甲方对规范管理的支持。建立良好的沟通渠道，定期走访，积极反馈园区企业需求，对甲方提出的意见和建议尽快反馈和落实。开展经营服务，要配合园区定位，要满足客户需求，更要赢得甲方的支持和许可。在前期入住率不高的情况下，向甲方说明物业自营配套商业服务的必备性和优势，争取经营场地免租或减租。59.在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是()。A、市场租金高于基础租金B、市场租金低于基础租金C、市场租金等于基础租金D、市场租金和基础租金无法比较答案：A解析：写字楼租金确定应考虑的因素：①计算可出租或可使用面积。准确地测量面积非常重要，它关系到能否确保写字楼的租金收入和写字楼市场价的最大化，②写字楼单元租赁的租金差异，③写字楼租赁单元的面积规划；④写字楼租赁单元的室内装修，⑤写字楼的市场租金一般高于基础租金。60.一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度()。A、较低B、较高C、相等D、无法比较答案：B解析：有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成的程度要高于无偿合同，有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要重。多选题1.写字楼物业经营管理的特征包括()。A、经营内容的特殊性B、经营管理的特殊性C、经营内容的规模性D、经营管理的规模性E、经营管理的不确定性答案：ABDE解析：写字楼物业经营管理的特征包括：①经营内容的特殊性；②经营管理的特殊性；③经营管理的规模性；④经营管理的不确定性。2.成本控制目标的确定方法一般包括()。A、工程量法B、建筑面积法C、计划指标分解法D、定额法E、预算法答案：CDE解析：成本控制首先要明确控制标准。成本的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本控制和考评的直接依据。实务中，常用的控制标准有成本预算和消耗定额等，它们是成本控制的准绳，也是分析和评价的依据。成本控制目标的确定一般可以按计划指标分解法、定额法、预算法三种方法确定。3.下列对于写字楼租金的确定的说法正确的有()。A、写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）B、在确定租金时，一般应首先确定个基础租金，基础租金总是低于市场租金的水平C、根据租金包含的内容不同，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越高D、一般情况下，一栋写字楼中楼层高、视野或景观好的出租单元租金也较高E、物业管理师在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元之超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入答案：ADE解析：B项，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，C项，一般情况下，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越低，即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用，采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。4.物业经营过程中特别值得关注的风险包括()。A、突发事件的风险B、产品组合的风险C、环境不确定性风险D、产品质量的风险E、合同签订中的风险答案：ABDE解析：经营过程中的风险涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。其中特别值得关注的有以下几类：①合同签订中的风险。这是指物业服务企业与相关方签订物业经营管理合同时，备有关方出于自身利益的考虑，各由的关注点、侧重点不同而带来的风险。②产品组合的风险。这是指产品定位后产品组合不当导致的风险。③产品质量的风险。在物业经营管理活动中，始终存在质量风险，特别是有关特种经营项目。④突发事件的风险。对于突发事件，通常很难事前预料和准确把握。一般来说，合同中对突发事件的性质都有明确的规定，大都归入不可抗力的范畴。但是一旦发生，对企业的经营会造成巨大的而且是直接的影响，因此必须高度重视，尽可能建立针对性预案，演习落实，做到临危不乱，从容处置。5.绿色建筑运行的物业经营管理的内容主要体现在()。A、控制空气质量B、加强雨水、污水的排放、处理和再利用C、垃圾分类处理D、采用仿生建筑E、采用智能化建筑答案：ABC解析：目前，绿色建筑运行的物业经营管理具体内容主要体现在以下几方面：①控制空气质量，提高大气洁净度，②加强雨水、污水的排放、处理和再利用，③垃圾分类处理；④控制噪声，⑤注重采用新型建材饰材和自然能源。6.物业资源的经营管理原则包括()。A、不可越权经营B、利益最大化C、不妨碍物业管理基本服务的开展D、规避经营活动中的风险E、正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性答案：ACDE解析：物业资源的经营管理应遵循的原则包括：①不可越权经营。在物业资源的开发经营过程中，物业服务企业必须取得相关权益人的授权。如果未经授权就擅自经营，属于侵权行为，轻则要承担经济赔偿等民事责任，重则可能被追究行政、刑事责任。②不妨碍物业管理基本服务的开展。物业服务企业经营活动应在做好物业管理基本服务的基础上开展。如果因为经营物业资源而忽略了对业主的基本服务和对物业的日常管理，就成为本末倒置之幸。③规避经营活动中的风险。任何经营都有风险，物业资源经营也不例外，甚至有些经营面临的风险还很大。物业服务企业在做经营决策时，必须对各种风险因素进行综合考量并做好抵御风险的各种准备。④正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性。我国物业管理的发展历史不长，各种法律法规和市场规则尚待完善，因而在物业经营管理实践中还存在着很多的不确定性和模糊地带。7.房地产投资活动中，现金流出主要包括()等。A、土地费用B、建造费用C、空置损失D、还本付息E、税金答案：DE解析：投资活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于物业经营管理投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。8.CRM是一种手段，它的根本目的是()。A、降低运营成本B、提高企业销售收入C、提高客户满意度D、加强产品流通E、提高员工生产力答案：ABCE解析：CRM是企业通过与客户富有意义的交流沟通，理解并影响客户行为。CRM是一种手段，它的根本目的是通过不断改善客户关系、互动方式、资源调配、业务流程和自动化程度等，达到降低运营成本、提高企业销售收入、客户满意度和员工生产力的目的。9.根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，可将物业租赁管理模式分为()。A、自管模式B、包租转租模式C、出租代理模式D、委托管理模式E、连锁经营模式答案：BCD解析：物业租赁，根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，业主与物业服务企业在物业租赁中各自承担的责任不同。10.康体项目的特点有()。A、须借助一定的设施和场所，如乒乓球室、游泳场等B、不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的，如健美、减肥等C、借助特定的设施和服务，如保龄球室、人工按摩等D、运动不激烈，趣味性、技巧性强，如高尔夫球、保龄球等E、运动中讲究科学方法，即运动有定的规律性，时间和运动量适中等答案：ABE解析：康体项目的特点如下：①须借助一定的设施和场所，如乒乓球室、游泳场等。②不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的，如健美、减肥等。③运动中讲究科学方法，即运动有一定的规律性，时间和运动量适中等。11.选择目标市场要做的工作包括()。A、选择和确定企业的营销目标B、了解市场状况C、选择目标市场，设计营销计划D、选择目标市场，制定营销策略E、了解清楚潜在客户的需求情况答案：ACDE解析：选择目标市场要做的工作包括：①选择和确定企业的营销目标，这里包括确定潜在客户群体和企业能够为客户提供的服务产品种类，以客户的需求来确定服务产品的市场范围。②要了解清楚潜在客户的需求情况，包括客户有什么样的需求，哪些需求是共同的、哪些需求是不同的、哪些需求是更重要的等等。③是选择目标市场，设计营销计划。经过市场分析，企业可能会发现有利可目的市场不止个，为了有效利用企业资源，必须对其盈利性进行排序。④选择目标市场，制定营销策略。12.出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑()。A、租户的规模B、租户的素质C、租户的组织构架D、租户的偏好与品位E、需要安装的设备和财务支付能力答案：ACDE解析：物业服务企业可以通过综合考虑承租人的规模、组织机构.偏好与品位、需要安