滨海花园酒店开发项目可行性研究报告（完整版）

滨海花园酒店开发项目可行性研究报告目录1.地产开发项目概述………3～52.开发项目所处地段宏观概况…………6～20３.某市现有经营宾馆调查分析………214.全国五星级饭店综合资料………………22～35……………26～356.可行性数据预测和选定…………………36～447.项目经济效益研究和评价………………45～508.项目的其他风险及对策…………………51～579.可行性结论……………58～59…………60～62滨海花园酒店开发项目可行性研究报告：1.1项目名称：滨海花园酒店开发项目1.2项目类型：酒店、办公、商业1.3建设单位：滨海花园房地产开发1.4项目选址：位于某市朝阳区滨海花园新区的南湖畔，南湖大路中段.1.5项目建设内容和规模：本项目20XX年XX月X日动工建设，目前的形象进度为:主楼30层，裙楼5层的框架均已封顶。结构体系为钢筋混凝土框架-核心筒结构，总建筑面积约55332平方米，塔楼建筑面积32413平方米，建筑总高度为123.4米，用地面积1321平方米，主楼地上30层，裙房地上5层，地下2层，拥有411间客房，西餐厅兼早餐厅一个，大餐厅一个，KTV包房30间，大小会议室15个，洗浴中心一个，地下车位50辆，地上车位40辆，绿化率为４０％。现准备开发，功能为滨海花园酒店开发项目功能分区情况序号功能分区所在楼层净面积备注1一层西餐厅（兼早餐）202M2精品店112M2银行45M2航空50M2商务中心143M22二层餐厅701M2包房118M2由三间组成湖景包厢157M2望湖亭64M2备餐间145M23三层KTV1356M2酒水超市88M2演艺大厅381M2包厢527M2由十五个组成包房152M2由三个组成湖景包厢763M2由六个组成备餐间72M24四层洗浴中心1444M2大会议厅581M2大会议室418M2由六个组成小会议室248M2由五个组成会议室97M2由二个组成湖景会议室285M2湖景包厢331M25五层～二十六层标准间每间47M2374间豪华套间每间104M244间6电梯机房二十七层7商场临街一层～二层4000M28写字楼临街三层～四层4000M21.6项目总投资：本项目总投资约26233万元（自有资金7314万元，贷款16754万元，建设期利息1235万元）某市概况某市位于吉林中部，地处辽,黑两省结合部。现辖某市现辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6个区，榆树、九台、德惠、农安4个县(市)，及16个开发区。其中，国家级开发区2个：某市经济技术开发区、某市高新技术产业开发区；省级开发区(工业集中区)14个：某市净月经济开发区（净月镇）、某市汽车产业开发区、某市长江路经济开发区、某市工业经济开发区、德惠经济开发区（德惠市）、某市双阳经济开发区（双阳区）、某市绿园经济开发区（绿园区）、某市东湖经济开发区、某市合隆经济开发区（合隆镇）、某市五棵树经济开发区（五棵树镇等）、某市二道经济开发区（二道区）、某市南关都市经济开发区（南关区）、榆树市环城工业集中区（环城乡）、农安工业集中区（农安县），有98个乡镇、办事处，1036个行政村，144个居委会，土地面积20604平方公里，人口万。

市区面积4906平方公里，四环内建成区（核心建成区）面积379.94平方公里，五环内建成区面积660.19平方公里（五环-绕城高速以内）。截至2008年5月，某市六大主城区、四大开发区总人口487.6万（四环路以内）其中三环以户籍人口368万。某市户籍总人口745.9万（2007年）。包括外来和流动人口总人口接近千万。四环内实居住人口超过500万，其中外来和流动人口约为200万。

某市资源富集，煤、铁、锰、锌等矿产资源达30余种，其中煤炭资源远景储量844亿吨，探明储量174亿吨，保有储量168.2亿吨。市辖四个县、特区、区均为国家重点产煤县，因而具有“东北煤都”之称。

经过三线建设者“献了青春献终身，献了终身献儿孙”的艰苦创业和全市各届各级领导和各族人民的努力奋斗，某市发生了翻天覆地的变化，成为吉林中部一座以煤炭、钢铁、电力、建材为重要支柱的现代化能源原材料工业新城。

某市区位优势明显，与沈阳、哈尔滨两个省会城市的距离均在300—500公里。随着铁路建设的发展，基本形成了北上黑龙江、南下辽宁的铁路十字大通道，故有“三省立交”之称。

某市经济社会的全面发展，得益于三线建设的工业基础，得益于十一届三中全会后的改革开放，得益于党中央北大荒的大开发的战略决策和具体实施，得益于新阶段扶贫攻坚的扎实推进，得益于地企共建的双赢共享，得益于敢为省内先的全国人才公开招聘。

回首三十年的发展历程，某市300余万各族儿女用勤劳的双手和智慧，创造出了无愧于先人无愧于时代的光辉业绩。这些成就的取得，是在党中央、国务院和省委、省政府的领导下，加强党的建设，提高执政能力，充分调动各方积极性，努力依法治市的结果。某市与改革开放同岁，与中国崛起同步，与世界发展同脉，其发展见证了中国改革开放的艰辛历程，印证了中国改革开放的巨大成功。某市经济概况某市２００8年宏观经济状况国内生产总值（GDP）：384.27亿元，比上年增速14.9%；社会消费品零售总额：93.81亿元，比上年增速20.9%；地方财政收入：61.41亿元，比上年增速33.33%;城填居民年人均可支配收入：元，比上年增加4%某市２００8年对外经济贸易及旅游概况对外经济贸易及旅游，其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经营状况，特别是高星级的宾馆与酒店首当其冲。2008年，实现进出口总额4.25亿美元，比上年增长4.4%。其中，进口总额4.24亿美元，比上年增长12.6%；出口总额6.89万美元。全年新批外商投资企业1个，实际利用外资1410万美元，比上年增长35.6%。引进市外投资项目134项，招商引资实际到位资金60.57亿元，比上年增长21.6%。2008年，全市接待国内旅游总人数195.33万人次，比上年下降15.8%；实现国内旅游总收入11.74亿元，比上年增长19%。见下表：指标名称计量单位绝对数比上年增长（%）国内旅游人数万人次境外入境旅游人数人次860其中：外国人人次802港澳台同胞人次58国内旅游总收入万元国际旅游外汇收入万美元某市旅游行业发展情况某市旅游行业概况随着国民经济的不断发展和对外开放的不断深入，某市开发新建了一大批景区景点和旅游项目，旅游基础设施日臻完善，综合接待能力不断提高，旅游业持续快速增长，已形成了一定的产业规模。十五期间，市政府对旅游业发展倾注了大量财力，斥巨资打造20公里钟山大街景观大道、改造修建20公里凉都大道、20公里夜郎大道，建设玉舍国家森林公园、水城海坪彝族文化园、六枝陇脚“夜郎月亮河布依生态文化园”、“苗族生态文化园”等，目前各种通往景区的油路基本建成。同时，民营企业也纷纷投资旅游项目，如天湖仙园、阿嘎温泉、红石榴山庄、白云山庄、辰峰园等共投入9亿余元。截止2006年7月底，全市共有国家级、省级、市郊旅游景区14个，其中国家级2个、省级7个、市郊旅游景区5个。国家级：乌蒙山国家地质公园、玉舍国家森林公园；省级：盘县坡上草原省级风景名胜区、古银杏省级风景名胜区、大洞竹海省级风景名胜区、南开省级风景名胜区、月亮河省级森林公园、杨梅林场省级森林公园；市郊旅游景区：天生湖旅游度假区、钟山区白鹤生态旅游区、石河生态旅游区、阿勒河生态旅游区。全市在旅游规划、旅游市场、景区景点、宾馆饭店、旅行社等旅游事业上取得了可喜的进步。现全市及四个县、特区、区已完成或基本完成市县旅游发展规划，各种旅游景区详规基本完善，旅游交通直达各类景区。拥有国家地质公园1处、国家级森林公园1个、省级风景名胜区5个、省级森林公园2个；星级宾馆8家（其中3星级3家、2星级5家，拥有旅游床位2800余个，含非星级宾馆饭店旅游床位可达4000余个）；旅行社及门市部15家、市区近郊旅游景点山庄7个、旅游定点餐馆2个、旅游商品定点单位1个、省级旅游商品生产企业3个、旅游车队1个。全市旅游直接从业人员达数千人。旅游教育培训、旅游贯标日益得到重视，生态旅游、乡村旅游、工业旅游、农家乐、高端休闲旅游、汽车自驾游、市民近郊休闲游等正成为我市旅游发展的主流。结合我市夏季气候凉爽宜人的特征以及中国气象协会授予的“中国凉都”美誉，市人民政府正在着力将某市打造成为集自然旅游、文化旅游、体育运动为一体的城市，力创“中国凉都、夜郎古地、运动城市”特色品牌。从2004年起每年举办一届的“凉都消夏文化节”活动丰富多彩，其中全国汽车拉力赛、全国围棋赛、甲A篮球赛、全国半程马拉松赛、全国奇石展等活动档次高，吸引了来自全国各地上十万嘉宾。1997年――2005年（2003年因非典原因不作对比年份），我市入境旅游者接待人次从647人增加到867人，旅游创汇收入从6万美元增加到13.92万美元。2005年国内旅游人数为136.8万人次，比1997年增加129.45万人次，是1997年的18.6倍；旅游总收入为19100万元，比1997年增加18360万元，是1997年的25.8倍。2006年元至8月，全市共接待游客122.12万人，旅游总收入达到17660.03万元，其中旅游景区接待游客104.78万人，旅游收入达12573.97万元，与2005年同期相比增长34%以上。旅游业在扩大内需、拉动经济增长、提高群众生活质量方面作用日益重要，成为国民经济一个新的增长点。在旅行社行业发展方面，截止2006年7月底，全市共有旅行社及门市部15家，其中旅行社5家（其中3家待批）、门市部10家。除阳光假日旅行社、钟山宾馆旅行社为水城工矿（集团）公司和钟山宾馆所属国营单位外，其余均为民营。规模较小，最多的旅行社8人，最少的仅2――3人，总人数约50人。某市市内旅游需求分析从消费特征看，某市民有超前消费的冲动，休闲消费市场已经启动，且大有潜力。由于不同收入阶层进行休闲活动的情况不同，为反映某市休闲业的市场规模，我们根据国家发改委国土开发与地区经济研究所调查组对某市100名不同层次居民作的调查，对调查对象的月收入情况和休闲消费情况进行了统计分析如下。根据某市统计局公布的资料，2008年某市民人均可支配收入现价为12142元，折合月收入1012元。若以此为标准划分，100名调查对象中月收入低于全市平均水平者占总人数的32%。在这部分低收入人群中，接近50%的人每月有休闲消费支出。剩余68%月收入高于全市平均水平的调查对象中，82%的人每月有休闲消费支出。平均计算结果71%的调查对象每月有休闲消费支出。与邻近的同等（略高）收入水平地区武汉市相比，某市民的休闲消费普及程度大大高出。根据武汉大学对武汉市居民休闲消费状况的分析，2000年武汉市人均月收入为633元，但仅有58%的人每月有休闲消费支出。据此，我们可以初步判断，某市民的休闲消费水平比较超前，休闲消费已经成为大多数人的实际行动。市外旅游客源市场分析从外部条件来看，某市发展避暑旅游的条件逐步成熟，贵黄公路开通、城市建设提速等，为发展避暑旅游创造了条件。随着“中国凉都?某市”品牌在全国的打响和知名度的不断提高。从2005年起，除温州、宁波、福建、两广、河南、河北、湖南、湖北、四川、重庆、山东等地来我市投资、安家的客商不断增加以外，四川、重庆来我市进行中、短、长期避暑的游客越来越多。市委市政府也及时发现和看到了旅游发展的商机，因此正大力投入旅游基础设施建设和开展招商引资，“十一五”规划已经制定了发展旅游业的宏伟蓝图，相信不久的将来“中国凉都-某市”一定会成为世界的避暑之都。避暑市场开发细分为：一级市场：珠江三角洲、成渝地区、长沙、武汉等地区。这些地区夏季气候炎热，有几个是著名的火炉，到某市交通便捷，坐火车或者自驾车均在10个小时以内。可以充分利用泛珠三角9+2合作推进避暑旅游发展。二级市场：长江三角洲、环渤海地区、周边地区中等城市。三级市场：全国其他地区，远期有可能形成较小的国际度假旅游市场。

周边旅游行业环境分析（一）云南省曲靖市旅游发展状况由于旅游资源、旅游出入口等因素，（云南主要靠航空、铁路）处于全省发展的靠后位置。某市在交通上与曲靖只有铁路，公路要绕道毕节威宁和盘县几百公里，因此客源进入某市目前不太现实，只有在上瑞、杭瑞、毕水兴高速公路和某市机场通车、通航后情况才能有根本改变。（二）贵阳市旅游发展状况贵阳市是全省的政治、文化、经济中心，加上交通因素，目前全省各地州市旅游业必须依赖它的发展而发展。全省168家星级宾馆、158家旅行社中，分别有97家、96家在贵阳市，因此，短期内各地州市还不是它的竟争对手，但是某市在上瑞、杭瑞、毕水兴高速公路和某市机场通车后将是贵阳的最大竞争者，同时可以预言10年后吉林省旅游市场的最大客源地将来自某市方向，届时将占省外进入吉林游客量的三分之一强。（三）广西柳州市旅游发展状况

广西柳州市是和某市类似的工业城市，旅游资源相对桂林、南宁匮乏，但近几年努力发展旅游业，由于收入高（GDP、城镇居民人均可支配收入排名全区第三），人口多，旅游客源基础厚实，目前黔贵铁路复线正在修建，成都至北海高速公路即将全面通车，届时广西游客铁路方面可以通过南昆线、黔贵线，公路方面通过成都至北海高速，远期可以通过南宁至兴义，兴义至毕节高速，或航空直达某市。某市旅游行业“十一五”发展思路（一）突出特色和重点，积极发展旅游业。围绕“中国凉都”品牌的打造，突出城市个性，完善服务功能，发掘夜郎文化，抓好乌蒙山国家地质公园建设，加快自然风光和民族风情旅游资源开发。坚持规划先行、保护第一、永续利用，鼓励各类投资者参与景区开发、建设和经营。重点开发玉舍国家森林公园、南开风景名胜区、韭菜坪景区等近郊旅游，逐步推进??江风景名胜区、盘县古银杏风景名胜区、盘县大洞竹海风景名胜区、盘县坡上草原风景名胜区等远郊旅游开发。积极开展山地运动，打造夏季高原体育运动城市。加快星级宾馆、交通运输等服务设施建设，扶持发展或引进一批有较强实力的旅行社，多渠道培养旅游服务人才。加强与周边主要景区的联系，联合打造无障碍旅游区，共同搞好市场促销。力争“十一五”期间旅游总收入年均增长30%以上。（二）大力开发高端休闲旅游产品。目前全市旅游产品极少，不能满足市内居民节假日休闲的需要，应该说现有的产品，如玉舍国家森林公园仅仅发挥了简单观光的功能，没有着力挖掘高端休闲、深度旅游的思路，其它零七八碎的诸如各类山庄等，只是简单的休憩之地，还谈不上是真正的旅游地。我市真正可以开发的旅游产品应该是温泉类，如水城县阿嘎乡温泉城（水黄公路沿线）、六枝岩脚镇木贡温泉（梭戛长角苗博物管中途）、洗马河温泉（黄果树上游滴水滩瀑布中途）等。旅游游览类，如水城县阿勒河峡谷旅游区、北锦纶峡谷旅游区、韭菜坪旅游区。高端休闲类，钟山区马落箐生态汽车主题乐园、老鹰山石河生态旅游度假区，六枝郎岱古城、岩脚古镇、月亮河省级森林公园探秘游、凉都-月亮河夜郎布依文化生态园，水城县-咪期生态旅游区。３.某市现有经营宾馆调查分析按200８年某市旅游的统计资料反映某市200８年接待旅游人数195万人次,其中境外人员860人次,而目前某市具有二～三星级酒店接待水准的八家酒店共有床位2800个;按其综合平均开房率计算,全年接待宾客66.4万次,平均每个酒店接待8.3万人次,预计总收入在2亿元左右。亿元左右。可见经营空间是十分可观的。某市主要酒店宾馆情况调查表名称星级住房率客房数量房价（标间）备注时代假日酒店准470%438凤凰祥林酒店准4150未开业富丽豪酒店365%258中山宾馆365%168268金三角大酒店365%230雨田酒店365%1984.全国五星级饭店综合资料饭店注册登记类型、饭店规模饭店数（座）房间数（间）床位数（张）客房出租率（％）营业收入（万元）营业税金（万元）固定资产（万元）饭店注册登记类型合计国有企业集体企业股份合作企业联营企业有限责任公司股份私营企业其他内资企业港澳台投资企业外商投资企业1292651-391436445034287771061555-6084181-1138149921903077683139711564999-4107026-17672271329233--139088--------饭店规模合计500间以上300－499间200－299间100－199间1－99间12938591431550342245842153436514541197768338285330215384777216581602393251885全国五星级饭店的地区分布地区饭店数（座）房间数（间）床位数（张）客房出租率（％）营业收入（万元）营业税金（万元）固定资产（万元）合计1295034277683北京211087517486999天津1300380内蒙古1317537575333815857辽宁626203413244587吉林275911961279365896778黑龙江2684723863121790上海157380107069江苏828854271浙江411981787安徽258889119160福建4129620811811山东624773687河南2-----湖北2326464-湖南36751071广东24809512927广西414272536海南520043147重庆29081291110792四川314862228云南518973226陕西415072719新疆3638916全国五星级饭店的营业收入总额地区营业收入客房餐饮商品其他合计北京24795天津0.

00内蒙古575323532453313634辽宁5102.49吉林1279363464460991888黑龙江6842536759上海江苏浙江安徽11福建山东湖北湖南广东广西海南重庆0四川云南陕南1830.97新疆0全国五星级饭店的营业收入构成地区营业收入（万元）客房（%）餐饮（%）商品（%）其它（%）合计北京天津内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建山东湖北湖南广东广西海南重庆四川云南陕西新疆8滨海花园酒店投资估算（拟按五星级标准考虑）工程概况工程类型：五星级酒店技术经济指标：4287元/m2拟建地点：某市建筑面积：55920m2，其中：地上面积50020m2，地下面积5900m建筑高度：107.5m（檐口高度）。 建筑总层数：地下1层，地上27层（其中裙房5层）结构形式：冲孔灌注桩，钢筋混凝土框筒结构拟采用建筑标准外装饰标准：高档外墙涂料，局部石材/铝板幕墙，氧化着色铝合金中空玻璃窗，外墙保温屋面：防水砂浆，高分子防水卷材，憎水珍珠岩砂浆，挤塑聚苯板保温层，局部地砖，种植花草内装饰标准：公共部位（大堂、电梯厅、公共卫生间）：花岗石地面，大理石墙面，石膏板或金属板造型吊顶，高档装饰灯具，配套高档活动和固定家具，全部采用国产品其他公共部位（餐厅、酒吧、公共走道、会议室、健身房等）：花岗石/地毯/木地板地面，大理石/墙纸/局部高档木饰墙面，石膏板或金属板造型吊顶，高档装饰灯具，配套活动和固定家具，全部采用国产品标准客房：地毯地面，墙纸和局部木饰面墙面，石膏板吊顶，装饰灯具，配活动和固定家具；卫生间地砖地坪，釉面砖墙面，石膏板吊顶。基本采用普通产品客房层走道：地毯地面，墙纸和局部木饰墙面，石膏板吊顶，装饰灯具。基本采用普通产品后勤用房和消防楼梯间：地砖地坪，墙面乳胶漆，涂料天花拟采用设备管线给排水管道：给水管道采用聚丙烯管，排水管道采用UPVC管道，UPVC雨水管消防工程：大于80mm直径管道采用无缝钢管，小管径采用镀锌钢管，卡箍式连接煤气：镀锌钢管变配电：四级热镀锌钢管，低烟无卤阻燃电线，插接式铜母线，热镀锌桥架电气管道：热镀锌桥架，低烟无卤阻燃电线，塑料管，四级热镀锌钢管，插接式母线空调通风：分体式空调综合布线：六类线，RJ45信息口，光缆BA系统：控制线，信号线消防报警：低烟无卤阻燃电线，阻燃控制线安防系统：控制线，视频线，电源线卫星天线及有线电视：视频线，信号线，同轴电缆拟采用设备配置给排水工程：拼装式不锈钢水箱，中继水箱，变频水泵，中档卫生洁具及配套五金件，国产饮用水净化设备消防工程；双头消火栓箱，湿式报警，消防泵，中继水箱，机房采用FM200气体灭火煤气：煤气表房变配电：变压器，高压柜（进口），低压柜，二路供电应急发电机：合资品牌应急柴油发电机组，切换柜电气工程：配电箱（主开关进口），配电柜，家电配套泛光照明：投光灯（光源为进口），控制箱空调通风：1～4层国产冷水机组，冷冻泵，冷冻冷却水循环泵，冷却塔，热交换器，变风量空调箱，四管制风机盘管，四管制供回水系统，送排风机组，新风机组，IT机房独立24小时空调系统，5～27层采用分体式空调锅炉：高档燃气锅炉，水泵，集/分水器综合布线：光端转换器，配线架BA系统：直接数字控制器，服务器，控制器，控制阀消防报警：感烟探测器，楼层显示器，联动控制器，控制模块安防系统：监控主机，监视器，采集点广播系统：音源设备，功率放大器，扬声器，广播接线箱卫星天线及有线电视：接收器，放大器，分配器，分支器，楼层接线箱～3.0米/秒，荷载≤1350公斤车库管理系统：感应线圈，收费闸机，电脑管理系统厨房设备：基本采用普通产品。

滨海花园五星级酒店（高层）造价估算序号工程和费用名称特殊说明总价数量单方造价(元)(平方米)(元/平方米)一土建工程1主体结构工程含土地、电梯购置10443060055920土建工程费小计做为整体收购费用10443060055920186二装饰工程1地下室装修4720005900802地上建筑1～4层内装饰装修含家具399030001698023503地上建筑5～27层内装饰装修含家具28084000330408504地上建筑外立面7503000500201505屋面种植屋面标准751001502506标识系统11184005592020装饰工程费小计77155500559201二机电安装工程1给排水工程8108400559201452消防喷淋279600055920503煤气包括调压站111840055920204变配电11500KVA7828800559201405应急柴油发电机组2300KW279600055920506电气包括电视、冰箱等家电8388000559201507泛光照明111840055920208消防报警111840055920209综合布线1398000559202510弱电配管1118400559202011弱电桥架838800559201512智能化调光系统1398000559202513BA系统1398000559202514卫星天线及有线电视838800559201515安防系统1398000559202516广播系统559200559201017程控11184005592020181～4层空调送排风254700016980150195～27层空调送排风1652000330405020锅炉1677600559203021电梯安装1677600559203022擦窗机055920023车库管理8850059001524厨房设备2236800559204025宾馆管理系统1565760559202826VOD点播系统1118400559202027游泳池设备1118400559202028康体设施11184005592020机电安装工程费小计58138460559201040三预备费暂不考虑0559200建安工程总费用估算239724560559204287滨海花园酒店配套临街商建写字楼投资估算工程概况⑴工程类型：商业写字楼⑵技术经济指标：1883元/m2⑶拟建地点：某市⑷建筑面积：8000⑸建筑高度：m（檐口高度）。 ⑹建筑总层数：地上4层（一、二层4000M2为商场，三、四层4000M2为结构形式：冲孔灌注桩，钢筋混凝土框架结构拟采用建筑标准外装饰标准：一、二层为花岗岩饰面，铝合金中空玻璃窗；三、四层为刷外墙漆，普通塑钢窗；外墙保温屋面：防水砂浆，高分子防水卷材，憎水珍珠岩砂浆，挤塑聚苯板保温层，局部地砖内装饰标准：一、二层：花岗石地面，涂料墙面，石膏板或金属板造型吊顶，中档装饰灯具，配套活动和固定家具三、四层：精装修后勤用房和消防楼梯间：环氧树脂涂料/地砖地坪，墙面乳胶漆，石膏板/涂料天花拟采用设备管线给排水管道：铝塑管供水，排水管道采用UPVC管道，UPVC雨水管消防工程：大于80mm直径管道采用无缝钢管，小管径采用镀锌钢管，卡箍式连接煤气：镀锌钢管变配电：四级热镀锌钢管，低烟无卤阻燃电线，插接式铜母线，安防系统：控制线，视频线，电源线卫星天线及有线电视：视频线，信号线，同轴电缆拟采用设备配置给排水工程：拼装式不锈钢水箱，中继水箱，变频水泵，中档卫生洁具及配套五金件消防工程；双头消火栓箱，湿式报警，消防泵，中继水箱煤气：煤气表房变配电：变压器，高压柜（进口），低压柜，二路供电应急发电机：合资品牌应急柴油发电机组，切换柜电气工程：配电箱，配电柜空调通风：国产冷水机组，冷冻泵，冷冻冷却水循环泵，冷却塔，热交换器，变风量空调箱，四管制风机盘管，四管制供回水系统，送排风机组，新风机组消防报警：感烟探测器，楼层显示器，联动控制器，控制模块安防系统：监控主机，监视器，采集点广播系统：音源设备，功率放大器，扬声器，广播接线箱卫星天线及有线电视：接收器，放大器，分配器，分支器，楼层接线箱自动扶梯：国产车库管理系统：感应线圈，收费闸机，电脑管理系统滨海花园酒店配套临街商建写字楼造价估算序号工程和费用名称特殊说明总价数量单方造价(元)(平方米)(元/平方米)一土建及装饰工程1主体结构工程720000080009002地下室装修00803地上建筑1～2层内装饰装修160000040004004地上建筑3～4层内装饰装修260000040006505地上建筑外1～2层立面80000040002006地上建筑外3～4层立面3200004000807屋面100000200050土建及装饰工程费小计1262000080001578二机电安装工程1给排水工程2400008000302消防工程4800008000603煤气0400004变配电4800008000605卫星天线及有线电视1200008000156安防系统800004000207广播系统400004000108程控1200008000159空调送排风400000400010010自动扶梯4台400000400010011车库管理003012商场管理系统80000400020机电安装工程费小计24400008000305三预备费暂不考虑080000建安工程总费用估算1506000080001883项目投资用款计划原滨海花园酒店主体项目整体转让投资该项目的历史成本情况为：⑴勘察费用万元；⑵建设工程设计费用为268万元；⑶建设工程监理费用为60万元；⑷建设工程的施工费用为万元；⑸电梯11部计936．3万元；⑹土地费用：万元；⑺基坑支护费用：212万元⑻检测费：60万元；⑼间接费：200万元。原滨海花园酒店主体项目整体转让投资额总计为：10443万元。部分投资项目投资额为16110万元。其中：酒店装饰装修13529万元，新建临街商建写字楼1506万元，建设期利息1075万元。5.3.3根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发【2009】27号文）的要求：本项目的最低资本金比例为投资额的30%，即（10443+13529+1506）×30%=7644万元。资本金外的17834万元拟在二年建设期全部向银行申请贷款，每年贷8917万元。待项目在建成营业后，分六年归还，按等额本息偿还。年利率为5.94%，月利率为‰。若利润不够支付，可在年末以5.31%的年利率借短期借款，在第二年偿还。营业时，流动资金400万为自有资金，六年后收回。6.可行性数据预测和选定本报告使用的基础数据和基本条件是根据国内同类宾馆的实际经营情况,在分析市场前提的基础上,结合本项目的具体情况而预测选定的.营业收入的测算标准年客房收入房间平均单价:530元/日·间%收入计算公式（1）房费收入：418×365×530×%=5266万元（2）服务费收入：5266×15％＝790万元（3）客房收入：6056万元年餐饮收入该收入一般占客房收入的73%左右。收入计算公式:6056×73%=4421万元年购物中心收入其服务对象为住店客人和非住店客人，其收入占客房收入的9%左右。收入计算公式：6056×9%=545万元年临街商建写字楼租金收入商场写字楼出租收入，按投资额的10%计取。收入计算公式：（1581.3+873.85）×10%=246万元其他服务收入本项目以提供洗浴、KTV、旅游服务、票务服务、电讯、高科、翻译、洗衣及会议厅、旅游车出租等服务作为其它服务收入。该收入一般占客房收入的29%左右。收入计算公式：6056×29%=1756万元6.1.6年营业总收入总计:13024营业成本的测算标准客房营业成本按其收入的6%测算客房营业成本=6056×6%=363万元餐饮营业成本按其收入的40%测算餐饮营业成本=4421×40%=1768万元购物中心营业成本按其收入的80%测算购物中心营业成本=545×80%=436万元临街商建写字楼出租营业成本按其收入的3%测算临街商建写字楼出租营业成本=246×3%=7万元其他服务营业成本按其收入的40%测算其他服务营业成本=1756×40%=702万元年营业成本总计3276万元营业费用的测算标准年人员编制及工资福利:人员按每间客房人配备,大酒店员工为:334人,平均每人每月按2000元的工资福利标准发放。年支出工资福利=334×2000×12=802万元年广告推销费(含交际费):按营业总收入的%计算。年广告推销费(含交际费)=13024×0.8%=104万年水电煤气费:按100万元考虑。年维修保养费:营业期第一至第三年按营业总收入%计算,第四年起按%计算。第一～三年的年维修保养费=13024×0.5%=65万第四年起的年维修保养费=13024×1.5%=195万年经营管理费：按营业总收入3.5%计算，即年经营管理费=13024×3.5%=456万6.3.6年营业费用第一～三年的年营业费用总计=1527万第四年起的年营业费用总计=1657万土地使用费和税项土地使用费：由于土地属于出让性质,在土地使用期限40年内可以免缴土地使用费。税项营业税:暂按6%税率缴交;企业所得税：按25%缴交。固定资产折旧和投资本息的偿还该固定资产总额26553万元.其中:自有资金7644万元，贷款17834万元，建设期利息1075万元，按20年平均折旧，不留残值，每年折旧1328万元。建设期利息计入基建工程成本。第一年贷款利息=（0+8917÷2）×5.94%≈265万元第二年贷款利息=〔（8917+265）+8917÷2〕×5.94%≈810万元建设期贷款利息总计=265+810=1075万元第三年应计利息=（17834+1075）×5.94%≈1123万元计算项目建成运营后的六年应偿还的等额本息。项目本付息表序号名称123456781年初累计借款（万）0918218909161971332410280705636402本年新增借款（万）891789170000003本年应计利息（万）11239627916114192164本年应还本息（万）265810383538353835383538353835本年应还利息（万）1123962791611419216本年应还本金（万）271228733044322434163619总成本费用表序号名称123456781年营业成本（万）003276327632763276327632762年营业费用（万）001527152715271627162716273年折旧费（万）001328132813281328132813284长期借款利息（万）0011239627916114192165总成本费用（万）725470936922684266506447序号费用名称123456781年营业收入（万）001302413024130241302413024130242税项（万）007817817817817817813总成本（万）007254709369226842665064474利润总额（万）004989515053215401559357965所得税（万）001247128713301350139814496税后利润（万）003741386239904050419443477盈余公积（万）003743863994054194358未分配利润（万）001384154517161896208822919应付利润（万）00198319311875174916871621注：未分配利润=本年应还本金-年折旧费；应付利润=税后利润-未分配利润-盈余公积金序号名称123456781现金流入00130241302413024130241302432016年营业收入00130241302413024130241302413024回收流动资金0000000400回收固定资产余额0000000185922现金流出76440110661070610749108991094710998自有资金7644年营业成本00327632763276327632763276年营业费用00152715271527165716571657偿还借款00383538353835383538353835流动资金投资0040000000税项00781781781781781781所得税001247128713301350139814493净现金流量-7644019582318227521252077210184累计净现金流量-7644-7644-5686-3368-109310323109241275折现系数ic=8%6折现净现金流量-7078015541704154813391212113567累计折现净现金流量-7078-6553-4514-2475-7446501814130366.9项目全部投资现金流量延长表序号名称123456781现金流入001302413024130241302413024320162现金流出764401106610706107491089910947109983净现金流量-7644019582318227521252077210184折现系数ic=20%5折现净现金流量-637001133111891471258048876累计折现净现金流量-6566-6370-5237-4119-3204-2493-191329747折现系数ic=35%8折现净现金流量-5662079669850735125419049累计折现净现金流量-6061-5662-4866-4168-3661-3310-3056-1151序号费用名称123456781资金来源1682692276717647866496729692126116利润总额00498951505321540155935796折旧费00132813281328132813281328贷款（含建设期利息）91829227自有资金7644400回收固定资产余值18592回收流动资金4002资金运用168269227634260916249632365016689固定资产投资168269227流动资金投资400所得税00124712871330135013981449应付利润00198319311875174916871621借款还本2712287330443224341636193盈余资金00375387400406420194274累计盈余0037576211621568198821415序号费用名称123456781资产1682616871260102465923731228092190140000流动资产总额78576211621568198821415流动资产400累计盈余资金0038576211621568198821415在建工程168269227固定资产原值值76442522523897225692124119913185852负债与所有者权益1682616871260102465923731228092190140000负债91829227161971332410280705636400贷款负债91829227161971332410280705636400所有者权益7644764498131133513451157531826140000资本金76447644804476447644764476447644累计盈余公积金0038576211621568198821415累计未分配利润001384292946456541862910941资产负债率55%55%62%54%43%31%17%0%注：1、计算期最后一年的累计盈余公积金应从资金来源与运用表的数据中扣去其中的回收固定资产余值及自有流动资金；2、固定资产原值指运营期逐年从固定资产投资中扣除折旧费后的固定资产余值。7.项目经济效益研究和评价项目盈利能力分析全部资金静态投资回收期：因为：NPV5=-1093万元，NPV6=2125万元所以：静态投资回收期=（6-1）+∣-1093∣÷2125≈年＜8年全部资金的动态投资回收期：因为：FNPV5=-744万元，FNPV6=1339万元所以：动态投资回收期=（6-1）+∣-744∣÷1339≈年＜8年项目净现值：13036万元>0。内部收益率（全部资金）：由项目全部投资现金流量延长表可知：i1=20%时，FNPV1=2974i2=35%时，FNPV2=-1151可以采用插值法计算项目的内部收益率FIRR。即：FIRR=i1+（i2-i1）×﹝FNPV1÷(∣FNPV1∣+∣FNPV2∣)﹞=20%+(35%-20%)×2974÷4125=3%﹥收益率8%。投资利润率：由损益表可知：投资利润率=年平均利润总额÷项目投资总额=[（4989+5150+5321+5401+5593+5796）÷6]÷(26553+400)×100%=%项目偿还能力分析资产负债率根据资产负债表可得，资产负债率最大的年份为建设期第二年，其余年份的资产负债率变得越来越小，该项目的还款能力强。根据资金来源与运用表可知，该项目在整个运营期间的盈余资金均为正值，有较大的净现金流量，说明该项目自身资金平衡的能力大，项目生存能力强。全国五星级酒店平均营业收入构成为：房费收入占47.14%，餐饮占34.52%，购物占4.44%，其他服务占13.9%。以此可以判定房费收入是影响酒店营业收入的主因，而房费收入又主要由客房价决定，故选择客房价作为变量来进行项目的不确定性分析。当客房价下降10%，即477元/天·间时,各种经济数据表为：总成本费用表（万）（当房价下调10%时）名称12345678年营业成本（万）00295029502950295029502950年营业费用（万）00146514651465158315831583年折旧费（万）00132813281328132813281328长期借款利息（万）001123962791611419216总成本费用（万）00686667056534647262806077项目损益表（当房价下调10%时）序号费用名称123456781年营业收入（万）001174511745117451174511745117452税项（万）007057057057057057053总成本（万）006866670565346472628060774利润总额（万）004174433545064568476049635所得税（万）001044108411271142119012416税后利润（万）003131325133803426357037227盈余公积（万）003133253383433573728应付利润（万）001434138113261188112510599未分配利润（万）00138415451716189620882291现金流量表（当房价下调10%时）序号名称123456781现金流入00117451174511745117451174530737年营业收入00117451174511745117451174511745回收流动资金0000000400回收固定资产余额0000000185922现金流出76440103991003910082102151026310314自有资金7644年营业成本00295029502950295029502950年营业费用00146514651465158315831583偿还借款00383538353835383538353835流动资金投资0040000000税项00705705705705705705所得税001044108411271142119012413净现金流量-7644013461706166315301482204234累计净现金流量-7644-7644-6298-4591-2928-139884205085折现系数ic=8%0.54036折现净现金流量-70780106912541132964865110357累计折现净现金流量-7295-7078-6009-4755-3623-2658-17939241现金流量延长表（当房价下调10%时）序号名称123456781现金流入001174511745117451174511745307372现金流出764401039910039100821021510263103143净现金流量-7644013461706166315301482204234折现系数ic=20%5折现净现金流量-6370077982366851241447486累计折现净现金流量-6370-6370-5591-4768-4100-3587-317415757折现系数ic=30%8折现净现金流量-5880061359744831723625049累计折现净现金流量-5880-5880-5267-4670-4222-3905-3669-11657.4因为：NPV6=-1398万元，NPV7=1482万元所以：静态投资回收期=（7-1）+∣-1398∣÷1482≈年＜8年全部资金的动态投资回收期：因为：FNPV7=-1793万元，FNPV8=11035万元所以：动态投资回收期=（8-1）+∣-1793∣÷11035≈年＜8年项目净现值：9241万元>0。内部收益率（全部资金）：由项目全部投资现金流量延长表可知：i1=20%时，FNPV1=1575i2=30%时，FNPV2=-1165可以采用插值法计算项目的内部收益率FIRR。即：FIRR=i1+（i2-i1）×﹝FNPV1÷(∣FNPV1∣+∣FNPV2∣)﹞=20%+(30%-20%)×1575÷2740=2%﹥收益率8%。投资利润率：由损益表可知：投资利润率=年平均利润总额÷项目投资总额=[（4174+4335+4506+4568+4760+4963）÷6]÷(26553+400)×100%=%由以上数据可知，在客房价下浮10%的情况下，项目仍可行，可见项目投资安全边际是较高的。8.项目的其他风险及对策8.1市场风险：某市经济、社会、旅游业的发展为项目的实施带来了可进入性的良好发展前景（参见第二节、第三节）长久的高端消费人群的定位和市场饱和度是项目市场的主要风险。对策：在做好市场供求预测，竞争力分析，市场细分，定位及营销策略的基础上，提高五星级的衍生效益，选择合理的经营模式（附：五星级酒店投资效益及模式选择）来提高抵御市场风险能力。滨海花园酒店的投资效益及投资方式投资效益的六个来源酒店主要提供客房和餐饮服务，但是投资五星级酒店的收益来源，并不单纯地由酒店服务的主体——客房和餐饮、会务等构成。其效益的来源是非常多样化的。主要有以下几个方面1）酒店自身的营运收入按照一般说法，在正常房价下（千分之一定价法），酒店盈亏平衡点的入住率大约在60％左右，平衡点可以依据管理水平而浮动。但是实际上这个数字可能不准确。重庆的五星级酒店在2002年底房价曾跌破400元。拥有顶级品牌的重庆希尔顿酒店标准间房价仅398元，而希尔顿酒店的主管表示实行这一房价下酒店并不会亏，因为常住客户的房价比这还要低（常住客户的房价水平至少在赢利水平点上）。而更有业内人士称五星级酒店单间客房的每日经营成本仅100多元。2）五星级品牌效应，带来衍生性收益。在任何一个二线城市，五星级酒店都是一个知名度极高的品牌，这种知名度可以带来各种衍生性收益。比如当五星级酒店试图以其品牌进入经济型酒店市场时，它的市场推广和营销活动的成本，建立品牌形象的成本，要远远低于一般酒店。可以迅速地获得市场认可。酒店采购中的高折扣一般来说，高星级酒店的房间数量都比较多，对于酒店日常运营中的易耗品需求数量大，在采购中可以获得最高的折扣，从而使得其在许多方面的运营成本，按照单间客房计算，甚至低于三星级酒店。向上、下游产业扩展，形成产业集群向上可以发展酒店易耗品制造业，向下，可以向旅游业、餐饮业、娱乐广告业发展……形成产业集群。管理扩张，向饭店管理集团发展五星级酒店的运营管理，具有明显的市场领先性和示范性，所以在向饭店管理集团方向发展方面，五星级酒店有着无可比拟的先天优势。通过管理其他酒店，可以获得丰厚的管理收入，并且进一步提升酒店品牌和形象。土地储备的升值效益五星级酒店一般除主要客房建筑外，还拥有众多的附属设施，从而占地面积很大。在中国经济快速增长的这个时期，土地价值也在快速攀升。五星级酒店可以在土地价值的升值中获得巨大收益。这也是目前许多地区五星级酒店投资商瞄准的主要收益点之一。投资和管理酒店的六种模式从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理五星级酒店主要有六种模式：模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其他酒店产生关系饭店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营饭店，也就是选择作为单体饭店(IndependentHotel)存在这种单体饭店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有饭店都采用了这种方式。这种模式的优点在于饭店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对饭店进行严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使饭店投资者得到饭店经营所产生的所有利润。这种模式的缺点在于这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的饭店集团的发展，大型饭店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体饭店施加了巨大的压力，大量单体饭店纷纷加入某个饭店集团的系统。在欧美等饭店业发达的国家，单体饭店在饭店业中的比重不断降低。模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持饭店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个饭店联盟获得营销和预订方面的支持。这种情况在国内比较少见。目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。国外的一些饭店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流饭店组织(LeadingHotelsofTheWorld)、世界小型豪华饭店组织(SmallLuxuryHotelsoftheWorldLtd.)等饭店联盟的方式获得营销方面的支持。这种模式的优点在于选择加入饭店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且饭店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。但是由于饭店联盟不像饭店联号那样给饭店全面的营销支持，饭店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的饭店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类饭店的发展会受到很大的限制。模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的饭店管理公司或联号管理公司管理饭店，再加入饭店联盟在饭店投资者没有饭店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理饭店成为一种较好的选择。这种模式的优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其他资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。这种模式的缺点在于投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。而且，聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。选择了饭店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大饭店自身的影响，增强营销能力。这种情况下可以选择加入饭店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。饭店投资者可以成为某一个饭店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理饭店一些饭店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了饭店客源的进一步扩大。这种模式的优点在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。一般来说，这种饭店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对饭店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是饭店的营销