北京房地产市场形势分析与预测

2008年北京房地产市场形势分析与预测

自从2007年下半年万科董事长王石抛出房价“拐点论”以后，北京房价在2008年的头两个月也和广州、深圳等城市一样出现了小幅回调，但由于北京在8月份适逢奥运会的举办期，因此在奥运会临近前的几个月，北京房价又继续高歌猛进。奥运会举办以后直到截稿日止，北京房价开始不断回落。当前，国际国内经济形势错综复杂，使得房地产市场形势不确定性因素增加。因此，房价的走势需要根据经济形势的变化实时地加以关注。2008年北京的房价走势与笔者在去年蓝皮书中的预测完全一致，但2009年房地产市场何去何从仍然存在很大的变数。本文拟通过房地产市场投资、开发建设和销售等方面的情况，对2008年北京房地产市场形势做出理性分析，并对2009年房价走势做出预测。一2008年北京房地产市场运行状况（一）房地产开发投资总体情况2008年1～10月，北京累计完成全社会固定资产投资2631.2亿元，比上年同期下降6.7%，完成房地产开发投资1315.29亿元，同比下降7.3%（见表1）。从上半年各月份来看，固定资产投资和房地产开发投资一直保持增长态势。由于奥运会的举办，7月份和8月份，这两项投资开始逐步下降。尤其是奥运会举办期间的8月份，房地产开发投资仅为68.66亿元，同比下降3.4个百分点。从9月份开始，这两项投资都开始逐渐恢复增长（见图1）。10月，北京完成固定资产投资358.6亿元，比9月份增加146亿元。其中房地产开发投资178.36亿元，比9月份增加66.7亿元。表12008年北京房地产开发投资与固定资产投资图1固定资产投资与房地产开发投资（二）房地产开发投资分类型情况2008年1～10月，北京房地产开发投资中以住宅类投资为主，完成682亿元，占到全部房地产开发投资的51.9%，同比下降4.5%（见表2）。普通住房、公寓别墅和写字楼（包括办公楼）投资额同比均出现了较大降幅。2008年以来，政府保障性住房投资力度不断加大，经济适用房完成投资同比大幅增长41.6%。但由于保障性住房投资所占比重仅为1.9%，因此整个房地产开发投资仍然呈现同比下降的趋势。表21～10月北京房地产投资分类完成情况（三）土地购置及土地开发完成情况从土地购置及土地开发完成情况来看，2008年以来，北京土地购置面积一直以较高的增速在增长，1～10月，土地购置面积同比增长40.3%（见表3）。与此相反，土地开发面积一直在以更高的速度下降。这种局面10月份才得到缓解，10月末北京土地开发面积同比下降40.1%。表3北京土地购置面积和土地开发面积情况土地购置面积和开发面积的这种反差，说明在经济增速放缓，房地产市场不景气时，北京的一些有实力的房地产开发商利用经济不景气地价下滑的时机在逐步加大囤地面积，却不急于对囤积的土地进行开发建设，企图通过拖延土地开发建设时间，等待经济复苏市场转暖。（四）房地产行业建设情况2008年1～10月，受房地产市场不景气影响，北京各类商品房新开工面积和施工面积同比均出现下降的态势（见表4）。商品房尤其是商品住宅竣工面积也出现了下滑。1～10月，北京住宅类商品房竣工面积同比下降了32.1%。而办公楼和商业营业用房的竣工面积同比却是上升的。这种情况表明，当房地产市场进入调整期时，住宅类商品房先于商业用房进行调整。商业用房的调整可能还要滞后一段时间。表4北京2008年1～10月各类型房产建设情况（五）房地产行业销售及价格情况2008年1～10月，北京商品房累计销售830.83万平方米，累计销售额达到1049.6亿元，累计销售均价每平方米12633元（见表5），较2007年略有上涨。表5北京2008年1～10月商品房销售情况2008年1～10月各类商品房销售面积均小于竣工面积，房地产市场出现暂时性供过于求的现象，预示北京商品房均价短期内还将继续下跌。从商品房历年销售均价来看，2003年由于北京“非典”的影响，商品房销售均价跌入一个阶段性低谷。从2004年开始，北京商品房销售均价开始快速上涨，直到2008年奥运会举办之前的7月份达到一个阶段性峰值。8月份以后到11月份，北京商品房销售均价已经连续四个月回落，与7月份最高价相比累计跌幅达到47%（见表6）。表6北京各类商品房销售均价从各类商品房来看，办公楼以及商业营业性用房销售均价仍然在高位徘徊，其价格的回落可能要滞后一段时间。老百姓最关心的住宅类商品房均价在7月份达到14247元/平方米之后，也连续出现回落态势，到10月份跌到8416元/平方米，与7月份最高价相比累计跌幅达到40%（见图2）。图2北京各类房产销售均价（2008年数据为当月值）二2008年北京房地产市场形势分析（一）商品房市场从量缩价涨转变为量升价跌1.8月份以前：量缩价涨进入2008年以来，受国家宏观调控政策以及针对房地产市场出台的一系列紧缩政策影响，全国各大城市房地产市场开始趋于理性调整。深圳、广州等地的房价开始出现下跌，并且跌幅已经较大。然而由于北京在2008年8月要举办第29届奥林匹克运动会，大量资本进入北京的商业地产，大幅拉高了北京办公楼和商业用房的价格，从而从整体上拉高了北京的商品房价格。然而奥运行情虽然拉高了商品房的整体价格，但由于过高的房价超过了购房者的购买能力，加之全国其他城市房价的下降使老百姓对房价下跌形成了较强的预期，因此商品房市场观望气氛浓厚，成交量从6月份开始逐渐萎缩。到奥运会举办之前的7月份，商品房均价达到历史最高值每平方米18318元，而商品房销售面积跌至95.84万平方米。奥运会举办期间的8月份，由于北京出台了一系列限产限行措施，全力确保奥运会顺利举办，商品房销售量跌至最低点61.60万平方米（见图3），商品房销售均价也开始冲高回落，达到每平方米12894元，与7月份最高价相比降幅达到30%。图32008年北京商品房销售面积2.8月份以后：量升价跌9月份以来，由美国次贷危机引发的国际金融危机开始进一步恶化并进而向实体经济蔓延，全球经济步入衰退期。国际需求的大幅锐减，使得中国的出口企业处境艰难。全国宏观经济步入下行周期。为保持宏观经济的稳定增长，国家货币政策导向开始由从紧转变为适度宽松。央行也连续几次降低利率和存款准备金率。北京为响应国家保增长和扩大内需的要求，也出台了一系列促进房地产业健康发展的政策措施。北京稳定房地产市场的新政包括降低住房交易税收负担、调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准，加大住房消费信贷，特别是公积金贷款支持力度，鼓励居民合理的住房消费，活跃市场交易等。近期，受契税减半、央行连续降息、公积金贷款利率下调、房贷首付降至两成、限价商品房集中推出等利好政策的刺激，北京商品房成交量开始逐渐回升。根据北京市房地产交易管理网站的统计数据显示，11月份，不算经济适用住房和限价房，北京商品住宅期房签约销售量为5558套，二手房签约量为5106套，分别比10月份多了2096套和1767套。11月北京期房签约平均每套户型面积为96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月现房签约住宅1580套，与10月签约住宅1032套相比，上涨幅度较大，环比增加53%。总的来看，从9月份到11月份，虽然商品房销售均价仍然继续下滑，但降幅在逐渐缩小；商品房销售面积虽然同比仍然是下降的，但环比逐渐上升，处于量升价跌的阶段（见图2和图3）。（二）开发商资金链紧张促进房地产行业整合、洗牌2008年是北京房地产开发商资金非常紧张的一年。一方面市场观望气氛仍然浓厚，不继续降价则难以促进销售，楼盘销售不畅就难以收回流动性资金，据统计，2008年1～11月北京商品房销售额仅为1183亿元，不足2007年2515亿元的一半。另一方面利率虽然下调，但银行普遍对未来经济形势持谨慎态度，出于防范经济周期下行引发不良贷款风险增加的考虑，金融机构对贷款投放也表现出审慎态度，尤其是在房地产市场不景气时对开发商的信贷依旧偏紧。10月末北京市中资银行各项房地产贷款余额4702.6亿元，比年初增加20.5亿元，同比少增464.8亿元，同比增速为1.9%，比上年同期下降13.8个百分点。北京的房地产开发商虽然实力都较强，但在持续紧缩的宏观调控政策下，资金链也都非常紧张。北京上半年欠税地产企业有50多家，比两个月前增加了20多家，其中，欠税超过千万元以上的地产企业就超过了20家，并且欠缴的企业所得税占了欠缴税款的绝大部分。另外，从2008年北京限价商品房地块因投标开发商数量不够而流标的现象也可以得到佐证。房地产开发商资金链紧张会促使实力较强的企业降价销售及时收回资金，同时资金链收紧也促使一些资金实力比较弱的开发商退出北京地产领域，这将有利于房地产行业重新整合、重新洗牌，有利于那些能够提供质优价廉商品房的开发商抢占市场份额。但在这轮整合洗牌中，政府要注意防止某几个开发商垄断整个市场的现象出现。三商品房价格的影响因素分析北京商品房价格的影响因素有很多，笔者在2007年的《北京经济发展报告》中曾经对影响北京市房价近几年加速上涨的原因进行过分析，根据笔者所做的计量经济学模型进行分析，有些因素影响比较显著，有些因素不是很显著，现在总结为这样几个大的方面的原因。一是人均国内生产总值。在经济持续高速增长的时候，商品房的价格的上涨往往会高于人均国内生产总值的增速，相反，在经济增速下滑的时候，商品房价格的下跌幅度往往会大于人均国内生产总值的下滑幅度。二是人口的增长。北京市近年来人口的增长尤其是外来人口增长非常快，很多外来人口来北京过半年之后就会成为常住人口，他们对北京住房的需求是真实存在的。三是通货膨胀的因素。商品房销售均价是根据当年的销售额与销售面积的比值计算出来的，反映的是名义价格，因此，商品房销售均价必然要反映通货膨胀的因素。四是对商品房价格的预期因素。投资和投机需求，外地居民购房需求，人民币汇率的预期，商品房开发投资的需求，以及房地产开发商捂盘惜售都是影响商品房价格预期的重要因素。但房价上涨时，人们会对房价的继续上涨有种预期，因此促使各类购房需求大幅增加，进而促使房价更快上涨；反之，当房价下跌时，人们预期房价会继续下跌，因此很多购房者会持币观望，等待更好的时机购房，进而促使房价更快地下跌。一方面，商品房作为消费品，其价格的涨幅应该大于或等于同期通货膨胀的幅度。另一方面，商品房作为投资品，其投资收益率应小于等于人均国内生产总值的增长速度。否则，投资商品房的收益大于平均收入的增长，那么所有的人都会去从事房地产投资，则实体经济无人投资，房地产市场就会产生严重的泡沫危机，从而影响到实体经济的正常运行。商品房投资收益率一般等于其价格增长率与其租金收益率之和。所以商品房价格涨幅应小于人均GDP增长率。因此，笔者认为，在正常情况下，商品房价格的涨幅应该满足如下公式：π≤gh≤gpgdp其中，π为通货膨胀率，gh为商品房价格增长率，gpgdp为人均名义GDP的增长率。如果商品房价格的涨幅超出上述公式的区间范围，则必然要进行理性的回归。以北京市为例，比如1998年，北京通货膨胀率为2.4%，而同期商品房价格涨幅却为-7.1%，严重偏离上述范围，因此，1999年房价涨幅开始上升达到7.8%，这又超过了当年人均名义国内生产总值7.4%的增速，因此2000年房价涨幅又开始下跌。2007年，北京人均名义国内生产总值的增长率为15.3%，而同期商品房价格的涨幅却高达39.5%，严重超出了北京人均国内生产总值的增幅，因此商品房价格必然要通过下跌来进行理性回归（见图4）。图4北京商品房价格增长率区间四2009年北京商品房价格走势预测无论是从国际国内经济环境来看，还是从北京房地产近期走势来看，笔者均认为北京商品房销售均价仍将维持下跌的态势。最近一段时间，北京的限价商品房推出很快，使得近期的商品房销售量有较大一部分是限价商品房，而限价商品房一般价格较低，因此，接下来的一到两个月，由于限价商品房的集中销售，商品房销售均价将会有比较大的降幅，可能会在现价基础上再降10%～20%，也就是说，商品房销售均价有可能降到每平方米8000元左右。之后，随着限价商品房的销售高峰期过去，房价将会在低位徘徊，但价格降幅不再会很明显。在这期间，商品房销量会继续有所回升。到2009年下半年，如果这次的国际金融危机不继续恶化，如果中国一系列保增长、扩内需的宏观调控政策切实有效，如果宏观经济形势开始逐步好转，笔者预计，届时北京的商品房销售价格将会重拾升势，开始新一轮的上涨行情。因此