房地产市场报告 -2022半年报 -2022年长沙房地产市场半年报-湖南世联行

湖南世联行市场知识中心2022上半年湖南世联行市场知识中心RealEstateSemi-Annual

Report湖南世联行市场知识中心壹政策环境贰土地市场叁 肆住宅市场 商办市场目录湖南世联行市场知识中心3015702150188848政策环境湖南世联行市场知识中心受国内疫情反复、国际地缘政治不稳定等因素影响，经济下行压力加大，同时房地产投资对投资增速造成拖累，现阶段稳地产投资对我国经济增长重要性提升；中央多次强调稳住经济基本盘，5月底出台稳经济一揽子政策-35%-15%5%25%45%2019:1-22019:1-32019:1-42019:1-52019:1-62019:1-72019:1-82019:1-92019:1-102019:1-112019:1-122020:1-22020:1-32020:1-42020:1-52020:1-62020:1-72020:1-82020:1-92020:1-102020:1-112020:1-122021:1-22021:1-32021:1-42021:1-52021:1-62021:1-72021:1-82021:1-92021:1-102021:1-112021:1-122022:1-22022:1-32022:1-42022:1-5图：2019年以来制造业、基建、房地产开发投资同比走势

制造业投资同比 基建投资（不含电力等）同比房地产开放投资同比7.78.31011.414.29.49.67.876.962.38.14.820.718.416.1

13.811.59.26.94.62.301998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年一季度单位；%1998-2022一季度国内生产总值增速（GDP增速）30%35%40%55%60%-30%-20%-10%0%40%30%

50%20%45%10%50%60%2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月图：2017年以来工业增加值增速和制造业PMI走势工业增加值增速（左） 制造业PMI（右）

PMI临界点（右）湖南世联行市场知识中心4.15%3.85%3.70%3.70%4.80%4.65%4.60%4.45%3.70%3.50%3.90%4.10%4.30%4.50%4.70%4.90%1年期LPR2020.1-2022.6

LPR走势5年期以上LPR货币政策持续发力，一次降准、两次LPR降息，降低企业综合融资成本，推动实际贷款利率稳中有降；并在此基础上下调首套房贷利率下限，进一步降低购房成本，当前房贷利率已接近历史低点降准4月15日，央行宣布全面降准，释放长期资金约5300亿元，降准幅度小于上次降准1月20日，央行宣布降息：1年期LPR为3.7%，较上月下降10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下降5个基点5月20日，央行再次降息：5年期以上LPR为4.45%，较上月下降15个基点降息

下调房贷利率下限5月15日，央行、银保监会宣布，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR利率减20个基点。根据最新LPR报价，首套房商贷利率最低4.25%湖南世联行市场知识中心中央强调“房住不炒”定位不变，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，充分释放居民住房需求两会强调支持合理住房需求，因城施策促房地产行业良性循环多部委积极表态防范化解房地产企业风险住建部定调2022楼市，努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用全国性预售资金监督办法出台，力促房地产行业良性循环中央政治局会议召开，要求坚持“房住不炒”，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展国务院出台33项一揽子稳经济措施，支持对疫情影响的企业和个人纾困，引导金融机构将存款利率下降效果传导至贷款端，继续推动实际贷款利率稳中有降1月2月3月4月5月“房住不炒”定调不变，坚持“三稳”目标，同时中央支持各地从当地实际出发完善房地产政策，促进已出台政策尽快落实到位，保持房地产融资平稳有序，有效满足居民合理住房需求湖南世联行市场知识中心市场持续低迷以及防范化解系统性金融风险的背景下，监管部门表态支持房企合理融资需求，加大银行信贷支持、鼓励房企间收并购、引导AMC参与救助出险房企、支持民企债券融资等举措，推动房地产融资环境逐渐改善证监会三部门表态：支持民营房企发债融资证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，提出：①

坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，密切关注市场形势和行业变化，促进房地产行业良性循环和健康发展；②

坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。央行、深交所发声：支持房地产合理融资需求，收并购再迎利好央行召开专题会议，要求执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。深交所发布《关于支持实体经济若干措施的通知》，支持房地产企业合理融资需求，包括支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。湖南世联行市场知识中心在中央和地方的高度重视下，保障性租赁住房的相关配套政策持续完善，特别是金融支持政策的出台，有利于带动市场化主体的参与积极性，有利于增加租赁住房供给量12月28日，发改委等二十一部门印发《“十四五”公共服务规划》。提出，人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，以建面不超过70平方米的小户型为主，因地制宜发展共有产权住房，以中小户型为主，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口《“十四五”公共服务规划》：人口净流入大城市要大力发展保障性租赁住房2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，加大对保障性租赁住房发展的支持力度两部门：保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理3月1日，人民银行召开2022年金融市场工作电视会议。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展央行：稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持

3月14日，财政部、住建部联合印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》。在租赁住房保障方面，补助资金主要用于支持公租房、保障性租赁住房等租赁住房的筹集，向符合条件的在市场租赁住房的城镇住房保障对象发放租赁补贴等相关支出财政部&住建部：租赁住房保障纳入中央财政城镇保障性安居工程补助资金支持范围湖南世联行市场知识中心郑州：19条新政，放松限购、限贷，取消“认房又认贷”等，是全国首个系统全面的楼市放松政策哈尔滨：废止此前实行的主城区六区限售政策，这是省会城市取消限售“第一枪”福州：放松限购，针对非五城区户籍家庭，购买144㎡以下住宅，无需提供近两年满12个月医社保或纳税证明或落户3月5月地方积极优化调控政策，实施主体从三四线城市到普通二线再向热点一二线延伸；热点一二线城市需求较旺盛，政策调控优化较为谨慎，其中南京、武汉松绑政策撤回修正后重发，

“房住不炒”仍是调控红线4月 6月浙江衢州：取消限购限售，这是全国第一个取消限购和限售的城市河北秦皇岛：解除限购，这是河北省首个全面废止房地产限购政策的城市上海：临港新片区优化人才购房政策，将重点单位工作人才新区工作时间缩短为3个月或6个月南京：放开限购限贷，潥水区、六合区调整限购政策，调整首套房贷利率认定标准苏州：放开限购限售，二手房限售时间由5年改为3年，非苏州户口购房由3年内连续满24个月改为累计24个月宁波：放开限购，限购圈缩小，核查范围由市六区缩小到市五区佛山：放开限购，明确满5年的商品住房，不计入居民家庭拥有住房套数广州：微调限购，外地人买房，缴纳五年社保或个税允许中间累计断缴3个月南京：江北新区、浦口区大部分地区、江宁区（除南站外）二手房限购放开武汉：本市户籍居民在限购区域已有2套住房的可新增购买一套苏州：放松限购限售，新房限售3年调整为2年，二手房不再限售，外地户籍社保缴纳调整为连续6个月即可成都：放松限购，近郊住房不占用中心城区住房套数名额等杭州：放松限购，杭州户籍购买二手房无社保要求，非户籍连续缴纳12个月社保，三孩家庭限购住房套数增加1套南京：“全面取消二手房限购”半日游武汉：“四大远城区取消限购”两日游西安：放松限购限售降首付，落户满1年可购房，限售由5年调整为2-3年，首付最低降至20%湖南世联行市场知识中心包括降低公积金首付、提升公积金贷款额度等。如徐州、雅安、福州、西安、兰州、银川、南昌、长春、太原等超十城公积金贷款最低首付比例降至两成；天津、无锡等城上调公积金贷款额度首套住宅最低首付由20-30%降为20%为主，二套住宅最低首付由40-50%调整为30-40%为主。代表城市安徽、广西、沈阳、海口等，其中安徽是全国首个明确鼓励降低购房首付的省份黄石、如皋、岳阳等城市对购房者发放补贴，补贴方式主要涉及按套一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才房票奖励、购房价款的一定比例

补贴等南宁、怀化、兰州、绵阳、昆明、南阳等城市提出或鼓励货币化安置，另有郑州、宁波、温州等地重启“房票”安置南京、宁波等超30城对预售资金监管进行放松，主要涉及预售资金可用银行保函替换、资金提前申请解控、降低监管资金金额、按栋支取重点监管资金等优化预售资金监管苏州、南京、六安、西宁等地对限售政策进行优化，畅通二手房交易循环链条，促进改善性住房需求释放放松限售通过取消勾地、下调保证金比例、增加供地批次、降低商住比等方式，优化土拍规则，鼓励房企拿地。代表城市杭州、南京、武汉、成都、重庆、扬州等优化土拍规则沈阳、成都、武汉等城市放宽限购政策，降低居民购房门槛放松限购将购房资格与二胎、三胎政策进行捆绑，支持符合国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，可增加一套购房资格，减少限售年限。代表城市武汉、杭州、成都等支持多孩家庭购房包括放宽落户条件、放宽购房资格、发放创业/求职补贴、放宽限购及限贷、优化公积金贷款政策、租购房补贴等。代表城市上海、广州、南京等一二线城市以及上饶、岳阳、日照等普通地级市松绑力度加大，从发放购房补贴、调整公积金贷款政策等向限购、限贷、限售等方向延伸，并出现支持多孩家庭购房、以租换购等创新调控方式、以及“房票”安置等旧招新用放宽公积金政策 降商贷首付 发放购房补贴 鼓励货币化安置 升级人才政策湖南世联行市场知识中心省级层面，积极发展保障性租赁住房并规范物业费收费标准；供需两端发力促房地产业健康发展，控制新增用地供应，引导各市州下调房贷利率、降首付、上调公积金贷款额度、支持多孩家庭购房、长沙恢复二套房契税优惠等0102030405061.10

发展保障性租赁住房发布《关于加快发展保障性租赁住房的通知》，确定长沙、株洲、湘潭和岳阳为发展保障性租赁住房的重点城市5.7

整治物业乱象印发《湖南省物业服务收费管理办法》，提出空置房物业费按不超过90%交纳、不得停水停电催缴物业费等5.21

优化房地产用地审批印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批5.24

下调组合贷利率发布《关于调整省直公积金组合贷款商业贷款利率标准的通知》，下调省直公积金组合贷中商业贷款利率，最低4.45%6.9

稳定住房消费出台《关于进一步促进消费持续恢复的若干措施》，提出下调房贷利率，降低商贷首付比例；提高公积金贷款额度；支持长沙恢复执行二套房契税优惠税率等6.21

支持多孩家庭购房印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》，提出对依法生育两个及以上子女的家庭在经适房和商品房购买、公租房配租等方面提供政策优惠湖南世联行市场知识中心房地产市场持续低迷，2022年上半年株洲、湘潭、常德、岳阳、衡阳等10城出台楼市扶持政策，涉及购房补贴、契税补贴、上调公积金贷款额度、降首付比例、降房贷利率、降土地保证金等，整体力度较大2022年上半年出台救市政策地级市一览郴州：补贴契税；公积金贷款额度上调衡阳：人才购房补贴扩大；支持三孩家庭购房湘潭：上调公积金贷款额度；支持改善需求岳阳：下调土地保证金；实行购房补贴；放宽房贷永州：全面放开异地贷款业务；支持三孩家庭购房怀化：再启补贴契税；下调贷款利率；提高公积金贷款额度邵阳：补贴契税；降低首付；提高公积金贷款额度，支持三孩家庭购房株洲：提高公积金贷款额度；房贷“商转公”；实行购房补贴；房贷放款常德：购房补贴；公积金贷款提额；降低土地预付款；公寓居民水民电益阳：补贴契税；加大公积金支持力度；降低土地资金使用成本；解决子女入学问题主要政策内容湖南世联行市场知识中心作为楼市调控“模范生”，长沙自2018年以来政策以针对性打补丁为主；在全国大范围松绑的背景下，2022年4月下旬以来，调控频率明显增加，主要涉及商办去库存、升级人才政策、释放改善需求，整体较谨慎克制1.13

发展保障性租赁住房发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，“十四五”期间筹集保障性租赁住房15万套3.19

加强预售资监管升级预售资金监管系统，所有新建商品房预售资金须全额存入预售资金监管专用账户4.21

推进商办去库存发布《关于落实〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通知》，支持“商改住”，购买享契税补贴，公寓民水民电等5.11

出台存量房新政发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，存量房供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算，暂按“一户核减一套”的原则，唯一住房租赁后享首套贷款政策4.28

升级人才政策发布《长沙市争创国家吸引集聚人才平台若干政策（试行）》，推出人才政策“升级版45条”5.6

局部放松限购限购政策微调，限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间既认网签备案、又认权属登记，均按满4年计算6.20

二套房契税优惠将出台国家税务总局长沙市税务局回复称：经请示湖南省税务局，知悉相关细则正在制定中，待实施细则确定后，会以公告的形式发布湖南世联行市场知识中心4.20

强省会战略提出，到2026年长沙常住人口突破1200万人，经济首位度超30%；放宽人才落户限制4月28日，长沙发布《长沙市争创国家吸引集聚人才平台若干政策（试行）》，推出人才政策“升级版45条”6月24日，发布长沙人才政策“升级版45条”配套实施办法高精尖人才和紧缺急需人才对高精尖人才给予100-200万元奖励补贴；并按100-200㎡标准发放全额购房补贴；对紧缺急需人才，给予15-50万元奖励补贴强省会战略提出放宽人才落户，随后长沙升级人才政策，共计45条，涉及人才租/购房补贴、人才子女就学等人才购房及购房补贴A、B、C、D类高层次人才，享受长沙户籍购房政策；在长落户并在长工作的博士，购买家庭首套商品住房不受社保缴存时间限制；2017年6月21日后来长工作的博士、硕士毕业生，2022年5月1日后在长首次购买商品住房，可申请10万元、3万元购房补贴青年人才租房和生活补贴35周岁（含）以下毕业两年内，落户并在长工作的博士、硕士、本科生分别给予3万、2万、1.2万租房和生活补贴，其中落户长沙并在长工作的境外高校博士毕业生，补贴提高至10万元。企业博士后工作专项资助对2017年6月21日后进入我市企业博士后科研工作站、创新创业实践基地的博士后科研人员，给予10万元生活补贴；对2022年5月1日后出站留长创业的，给予10万元安家补贴。湖南世联行市场知识中心4.21发布《关于落实〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通知》4月25日起施行，有效期3年把控供地总量当年非住宅商品房用地供应总建面不超过上两个年度平均销售总量盘活存量用地在未被认定为闲置土地的前提下，已出让尚未动工的商业用地，可按规定转为新兴、养老、文化、体育产业等用途；满足公共服务设施和基础配套设施的前提下，可“商改住”，《通知》发布之日起新供地项目不适用新政主要从加强用地管理、促进房屋库存去化两大方面推进长沙商办去库存，化解非住宅商品房高库存风险降低交易和使用成本购买新建非住宅商品房，按契税1％给予补贴；新购买存量非住宅商品房且持有1年以上转让的，按契税4％给予补贴公寓住户，可申请执行民水民电民气加大金融支持对符合条件的小微企业主、个体工商户，购买商铺、公寓等非住宅商品房，给予普惠金融贷款利率优惠等湖南世联行市场知识中心5月6日，长沙对限购政策进行微调，将家庭购买第二套房间隔时间缩短了1-2年，释放一波换房需求2022年5月6日起“交房即交证”后，限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间既认网签备案、又认权属登记，均按满4年计算，较此前缩短1-2年2022年5月6日之前限购区域内购买家庭首套商品住房不动产权属证书满4年或房屋交易合同网签备案满6年的，可在限购区域内购买家庭第2套商品住房湖南世联行市场知识中心实施范围：长沙六区一县操作方式：业主与试点企业签订协议，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年先行试点企业：长房集团、长沙建发集团5月11日，发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，盘活存量房供作租赁住房，打通新房、二手房、租房市场通道已有房屋用作租赁住房，不计入家庭住房套数《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算暂按“一户核减一套”原则以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数符合条件可按首套房贷款将名下唯一住房供作租赁住房后再购房，符合条件的可享受首套房贷款政策；有两套房的盘活一套房供作租赁住房后，可按二套房贷款。湖南世联行市场知识中心稳地产重要性提升，政策趋宽松，中央支持满足合理购房需求；地方因城施策稳楼市，加力扩围；长沙政策刺激力度稍弱，聚焦人才、商办及改善需求政策2022年上半年总结——地方积极因城施策稳楼市，加力扩围地方积极因城施策楼市，松绑城市从三四线向热点一二线扩围，松绑内容从购房补贴、公积金贷款等向“四限”方向延伸，热点一二线城市相较谨慎，三四线松绑力度大，但效果不明显长沙优化频次增加，但刺激力度稍弱长沙调控频次增加，聚焦人才引流、商办去库存、家庭二套房间隔时间认定缩短以及“以租换购”释放改善需求，相较其他二线城市，出台时间晚且力度不大中央释放稳地产信号，支持合理购房需求释放经济下行压力大，“稳地产”对经济增长重要性提升，降息降准等货币工具箱发力，稳增长前提下，中央多次表态支持满足合理购房需求，促房地产业良性循环和健康发展，政策面趋向宽松湖南世联行市场知识中心经济稳增长目标不变，楼市调控仍将以宽松为主；长沙放松力度有望加大，精细化调控进一步刺激购房需求释放政策2022年下半年预判——长沙精细化调控为主，放松力度有望加大作为热点二线城市，长沙全面放松的可能性不大，预计将以精细化调控为主，如“三限”政策局部松绑、支持多孩家庭购房等降低购房门槛，恢复二套房契税优惠、公积金贷款放宽、下调商贷利率等降低购房成本经济稳增长目标不变，楼市调控仍将以宽松为主经济稳增长目标不变，作为国民经济支柱产业，在房地产销售出现整体好转前，继续稳妥有序地纠偏房地产调控政策，调控仍将以宽松为主3015702150188848土地市场湖南世联行市场知识中心5%15%14%22%0%10%20%30%40%各线城市土地招拍挂流拍率（住宅用地）一线 二线 都市圈三线 非都市圈三线城市类型成交建面同比（%）出让金同比（%）楼面均价同比（%）一线-57%-45%29%二线-65%-60%13%都市圈三四线-58%-21%-66%非都市圈三四线-44%-6%-48%2022年上半年各线城市土拍成交情况（住宅用地）统计口径：全市，涉宅用地0%20%40%60%80%受市场下行，资金链紧张等因素影响，房企投资谨慎，各线城市土地成交规模同比大幅缩水；多城放松调控、降低土拍门槛、增加优质地块供应，仅部分一二线城市热度略有回暖，房企在核心城市的拿地集中度持续走高各线城市土地招拍挂溢价率（住宅用地）一线 二线 都市圈三线 非都市圈三线5%5%4%4%湖南世联行市场知识中心从拿地金额来看，长三角、珠三角等城市群以及合肥、成都、重庆、西安、长沙等中西部省会城市仍是企业布局重点，其中长沙排名14，较去年提升6位从溢价率来看，房企热衷于在深圳以及泛长三角区域拿地，深圳、合肥、台州、南昌、杭州、宁波热度较突出2022年上半年全国住宅用地招拍挂成交金额TOP30城市溢价率＞10%溢价率5%-10%溢价率≤5%长三角山东半岛珠三角统计口径：市本级，涉宅用地中西部省会湖南世联行市场知识中心2022年上半年长沙内六区供应涉宅用地22宗，总建面323万㎡，同比-72%；成交22宗，总建面323万㎡，同比-70%，规模大减，创近五年最低；楼面均价5382元/㎡，同比+17%，持续上扬平均溢价率3%，同比跌4个百分比；成交率100%，同比上涨10个百分比，热度低位回升32318421658323357235373640430843755382010002000300040005000600012001000800600400200016001400200018002017年2018年2019年2020年2021年2022年上2017-2022年上半年长沙市本级涉宅用地供销量价年度走势供应建面（万㎡，左轴）

成交建面（万㎡，左轴）

成交楼面价（元/㎡，右轴）55%8%5%7%5%3%94%84%90%92%74%100%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%2017

年2018

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年上2017

-2022年上半年长沙市本级涉宅用地溢价/成交情况平均溢价率（%） 成交率（%）数据来源：长沙市国土资源局；统计口径：市本级，含会展板块湖南世联行市场知识中心55167114178262630420932624235010002000300040005000600010009008007006005004003002001000Jan-21

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Jun-222021-2022年上半年长沙市本级涉宅用地供销量价月度走势供应建面（万㎡，左轴）成交建面（万㎡，左轴） 成交楼面价（元/㎡，右轴）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月溢价率6%3%14%————7%——————0%——1%——————3%————流拍率0%0%0%————8%——————23%——0%——————0%————首批集中供地二轮集中供地3791三轮集中供地380380火热期供地模式由零散供销转为“两集中”；冷热分化，优质地块熔断，条件苛刻地块流拍/中止911791482141834000降温期土拍规则升级，房企拿地热情大减，市场遇冷，流拍率高达66%

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居22城第一2022年首批集中供地323 323回温期供地品质较高，土拍规则友好，以央国平拿地为主，市场热度有所回升，冷热分化明显5382数据来源：长沙市国土资源局；统计口径：市本级，含会展板块湖南世联行市场知识中心丁字镇分板块来看，大王山、高铁南、滨水新城为重点开发区域，天心中心、梅溪湖二期、洋湖推地较为活跃城市更新项目逐渐成为房企土储的重要来源，中心城区、红星洞井、市府、省府等板块陆续放地2021年长沙市本级宅地成交热力图（建面） 2022年上半年长沙市本级宅地成交热力图（建面）丁字镇50万㎡以上20-50万㎡50万㎡以上20-50万㎡1-20万㎡丁字镇大王山高铁西城望城经开区望城中心金星北雷锋梅溪湖二期含浦洋湖市府金鹰月湖隆平高科红星洞井雅塘井湾谷山开福中心芙蓉中心天心中心高铁新城黄兴会展鹅秀高岭月亮岛麓谷新区麓谷大王山望城中心梅溪湖二期洋湖市府红星洞井省府谷山开福中心天心雨花中心中心 高铁新城黄兴会展绕城高速二环绕城高速二环数据来源：长沙市国土资源局；统计口径：市本级，含会展板块湖南世联行市场知识中心城市价值水涨船高，5个板块限价刷新，其中市府补涨明显，上调2400元/㎡，进入限价水平第一梯队；滨水新城、大王山、含浦-东山湾、麓谷新区等新区开发加速，限价上调200-1400元/㎡不等泉塘板块首次纳入限价版图，限价9000元/㎡，这也是除黄兴会展板块外，长沙县首次推出限价地2400140013008202000050010001500200025003000市府滨水新城大王山含浦麓谷其余板块2022年长沙各板块最高限价涨幅（元/㎡）2022年长沙限价地图（截止6.30）1280013800107001130014800135001480010900112001350010500820087008700142009900130001320014200139001348090006500+820青竹湖金鹰月湖市府14000

开福中心

12300高铁新城高铁西城望城经开

10800区望城中心金星北雷锋麓谷含浦梅溪湖二期 岳麓山滨江新城芙蓉北14800

13800

隆平高科13000省府大托暮云环保科技园

同升湖红星洞井13000

雅塘井湾洋湖新城谷山鹅秀高岭

园林生态园11500 8000芙蓉中心尚东天心

雨花高桥中心

中心14000

黄兴会展月亮岛丁字镇桥驿+140013300+1300大王山+200 +2400梅溪湖一期泉塘9000数据来源：长沙市国土资源局；统计口径：市本级，含会展板块湖南世联行市场知识中心2022年上限价74%部分限价3%价格监制23%限价58%价格监制8%品质定价34%2021年限价地比例进一步降低，由75%跌至58%；简单的“价格监制”地块退出江湖，首次出现“品质定价”地块，占比高达34%，引导打造高品质改善产品，如大平层、洋房、第四代建筑等近三年长沙不限价/部分限价地块推售产品情况2021/2022年上半年长沙市本级涉宅地块限价情况（以成交地块为准）成交时间项目名住宅产品面积段2020万科臻湾汇大平层220-350、456㎡大平层2021年长沙悦府大平层186-256㎡大平层城发恒伟洋湖映2009（部分限价）洋房、大平层、高层191-216㎡洋房、171-320㎡大平层、122-141㎡高层福天滨江院子第四代建筑118-297㎡大平跃保利和光尘樾（部分限价）第四代建筑、高层、小高层108-189㎡空中院墅、119-143㎡高层/小高层绿地·长沙之门一期洋房、高层220㎡洋房、120-167㎡高层轨道中建麓江府大平层、小高层184㎡大平层、117-143㎡小高层绿城招商·桂语雲峯大平层、高层178-242㎡大平层中欣楚天澜庭大平层、高层186-276㎡大平层、124-143㎡高层轨道万科悦府大平层、小高层168㎡大平层、115-143㎡小高层长沙·泷悦长安洋房165-260㎡洋房绿城凤起麓鸣大平层220-320㎡大平层建发·玖洲和玺小高层133-176㎡小高层建发养云大平层220-300㎡大平层建发玖洲观澜小高层125-210㎡小高层数据来源：长沙市国土资源局；统计口径：市本级，含会展板块为提高房企拿地积极性，除极少数地块外，挂牌条件不再直接要求配建租赁用房，而是在竞拍达到熔断价后设置“竞自持租赁”

环节；“竞自持租赁”地块由38%大涨至82%，引导打造租赁社区、长租公寓等租赁产品湖南世联行市场知识中心2022年上半年长沙市本级供应涉宅地块中竞自持租赁占比（宗数）自持运营年限：商业5年、住宅10年2021年长沙市本级供应涉宅地块中竞自持租赁占比（宗数）数据来源：长沙市国土资源局；统计口径：市本级，含会展板块湖南世联行市场知识中心从拿地金额来看，国央平仍然占据绝对主力，占比由62%涨至89%，托底现象较明显民营房企流动性资金吃紧，拿地谨慎，占比仅11%数据来源：长沙市国土资源局；统计口径：市本级，含会展板块44%43%64%16%

61%11%26%

23%29%37%3%

15%6% 13%4%

19%17%36%

15%2022年第一批次2021年第三批次

16%2021年第二批次2021年第一批次2021年第一季度2021-2022年上半年长沙各批次涉宅用地分类企业拿地体量占比情况民营-中小型单位：万㎡0 100 200 300 400 500 600 700 800 900国央企-全国品牌 国企-本土 民营-全国品牌国央企-全国品牌56%国企-本土33%民营-全国品牌2%民营-中小型9%2022年上半年长沙涉宅地块分类企业拿地金额占比情况备注：合作拿地，金额、建面、宗数各计一半中海、梦想、中建信和分列拿地金额榜单TOP3，其中梦想位列拿地面积榜单TOP1；中海、中建信和、招商蛇口等央企凭借雄厚资金实力和品牌影响力，敢拿优质高价地块，民企旭辉&德奥、运达深耕熟悉区域，有所斩获湖南世联行市场知识中心中海梦想招商蛇口顺舟华润核雨花城投旭辉&德奥

中交&中运达红星实业郴州中港望城城投金地盛腾置业开福城投环球天下020004000 麓山投资6000800010000120001400005101520252022年上半年TOP30房企拿地总价和楼面价交叉分析楼面价（元/㎡)30 35出让金（亿元)企中建信和实力房2022年上半年长沙涉宅地块房企拿地金额TOP10数据来源：长沙市国土资源局；统计口径：市本级，含会展板块房企拿地金额（亿元）拿地建面（万㎡）拿地数量（宗）中海31.825.81梦想27.451.32中建信和26.532.92招商蛇口15.220.61.5顺舟（长交投）10.820.71华润10.518.81中交&中核10.137.91雨花城投7.415.33旭辉&德奥6.821.41运达5.915.41备注：合作拿地，金额、建面、宗数各计一半湖南世联行市场知识中心数据来源：长沙市国土资源局；统计口径：市本级，含会展板块望城区34万㎡开福区3万㎡雨花区91万㎡天心区38万㎡岳麓区143万㎡区域供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）楼面均价（元/㎡）溢价率流拍率天心区38.138.1109130%0%开福区2.72.786910%0%岳麓区142.6142.659375%0%会展片15.415.438000%0%雨花区90.790.733210%0%望城区33.733.727810%0%芙蓉区——————————图1：2022年上半年长沙市本级涉宅用地分区成交建面（单位：万㎡）图2：2022年长沙市本级涉宅用地分区表现会展片15万㎡湖南世联行市场知识中心数据来源：长沙市国土资源局；统计口径：市本级1212012796721759230

2308521025266215361493361427192617313124962293050010001500200025003000350040000501001502002503002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年上2022年上半年长沙内六区供应商业地块6宗，总建面59万㎡，同比+3%；成交4宗，总建面36万㎡，同比-38%，推进商办去库存，严控商业用地新增供应，规模骤降

；楼面均价2293元/㎡，同比-1%溢价率0%、流拍率0%，市场冷淡2016-2022年上半年长沙内六区商业用地供销量价年度走势供应建面（万㎡，左轴）成交建面（万㎡，左轴）成交楼面价（元/㎡，右轴）38442239933521852794667 664217930661727350030002500200015001000500050040030020010002018年2019年2020年2021年2022年上供应建面（万㎡，左轴）2022年上半年长沙县供应涉宅地块5宗，总建面74万㎡，同比-67%；成交2宗，总建面27万㎡，同比-87%，规模创历史新低；楼面均价1727元/㎡，同比-41%，创近五年最低，地块位于泉塘板块与空港板块交界处，位置偏僻平均溢价率0%，同比下跌3个百分比，市区需求外溢减弱叠加星沙楼市下行，市场进一步降温2018-2022年上半年长沙县涉宅用地供销量价年度走势火爆内六区限购限价，星沙价格洼地，升值潜力高，房企争相进驻，市场火爆800700600成交建面（万㎡，左轴）火热湖南世联行市场知识中心内六区土地热度回升，拿地难度较高；外溢效应下，星沙市场火热，优质地块高溢价频现成交楼面价（元/㎡，右轴）冷淡房企资金聚焦内六区，同时星沙楼市下行，房企拿地谨慎，市场低迷数据来源：长沙市国土资源局；统计口径：长沙县，不含会展板块溢价率2018年2019年2020年2021年2022年上内六区73%20%23%5%3%长沙县8%5%7%3%0%湖南世联行市场知识中心内六区略有回温，宅地量缩价涨，商业地控增量；国央平控场，民企谨慎；放松高品质住宅限价，引导打造高品质产品；星沙进一步降温长沙土地2022年上半年总结——星沙持续冷淡国央平控场，民企谨慎限价持续刷新，

“

品质定价”大势限价地比例进一步降低，5个板块限价刷新，“品质定价”取代“价格监制”成为新趋势，引导打造高品质改善产品国央平占据拿地主力，托底现象较明显；民企流动性资金吃紧，拿地谨慎市区需求外溢减弱叠加星沙楼市下行，房企投资意愿低，土地市场进一步降温热度略有回升，宅地冷热分化；商业地控增量供地品质较高，土拍门槛进一步降低，叠加政策利好，房企拿地积极性有所提升，热度略有回升，冷热分化明显推进商办去库存，严控商业用地新增供应，规模骤降至低位湖南世联行市场知识中心整体低热态势，冷热分化延续；楼市泡沫小，销售预期回温，下半年仍或是拿地窗口期长沙土地2022年下半年预判——楼市韧性强，下半年仍或是拿地窗口期作为中部省会房价洼地以及省内唯一人口净流入城市，长沙楼市表现相对稳定，价格坚挺，房地产泡沫小预计在政策端的进一步刺激下，长沙将率先进入复苏通道，回暖力度将明显优于省内其他城市，下半年或是房企拿地窗口期，可择优取地整体低热态势，冷热分化延续市场销售尚未全面回暖，房企现金流仍然吃紧，下半年拿地将保持谨慎，预计土地市场整体维持低热态势轻量重质，冷热分化延续，成熟板块、竞品少、配建要求低、商业占比低的优质地块将竞夺激烈3015702150188848住宅市场湖南世联行市场知识中心-52%-25%-36%-48%

-48%-54%销售面积同比销售金额同比政策效果不及预期，疫情持续影响，购房者置业信心不足，各级城市成交规模下滑幅度大，尤其是二、三线城市下降约50%2022年上半年各级城市商品住宅销售面积与销售额同比情况一线(4城) 二线(19城) 三线(20城)湖南世联行市场知识中心1131712592532001545001001502002503503004001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年2018-2022年世联行监测客户上门指数图2019年 2020年 2021年2022年上客户观望情绪重，看房意愿不高，同时3-4月受疫情影响，营销活动受控，客户上门量创近五年新低；4月下旬以来，伴随疫情受控、楼市利好政策频发以及红盘推新助力，来访呈波动上升趋势春节数据来源：世联平台，范围覆盖长沙六区一县湖南世联行市场知识中心5084375945934304383253421065011405125841313313569020000004000000600000002004006008002019年上2011098年72下2022年上受大环境景气度低迷、疫情反弹以及房企暴雷等因素影响，居民预期收入降低，置业信心不足，观望情绪浓厚，上半年整体楼市表现偏弱，供销量同比大幅缩水，随着政策利好释放，5月楼市企稳复苏；价格坚挺，稳步增长2019-2022年上半年长沙内五区商品住宅供销量价年度走势拿证面积（万㎡，左轴）成交面积（万㎡，左轴）725

655554

631 607

550均价（元/㎡，右轴）10000列0010800000057958012173746510058421131019510783809585927082127

126473643266549665272142980500010000150002000005010015021-01

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22-062020年上 21012502年0

下 2021年上 2021年下长沙内五区商品住宅供销量价月度走势拿证面积(万13㎡2

，左13轴1)

133 成交面积(万㎡，左轴)135均价(元/㎡，右轴)2022年上半年供应325万㎡同比：-41%环比：-46%2022年上半年成交342万㎡2022年上半年均价13569元/㎡同比：-46%环比：-38%同比：+8%环比：+3%统计口径：网签备案数据，范围覆盖芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区湖南世联行市场知识中心20-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-06库存面积(万㎡，左轴)596616636665667684668677723666732765730671694702703675662648641655693723708696720746729676去化周期(月，右轴）7.17.68.59.08.69.08.17.07.16.47.07.26.26.16.06.26.26.26.15.86.06.47.47.88.59.19.810.811.011.87.88.59.19.811.810.8

11.00.02.04.06.08.010.012.014.00100200300400500600700800900商品住宅可售面积约676万㎡，较2021年12月下跌6%；供小于求，库存小幅下滑去化周期11.8个月，较2021年12月延长4个月；去化流速放缓，出清周期一路攀升2020.1-2022.6长沙内五区商品住宅库存及去化周期月度走势库存面积(万㎡，左轴) 去化周期(月，右轴）统计口径：网签备案数据，范围覆盖芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区湖南世联行市场知识中心33%25%16%11%6%5%17%16%15%10%7%4%3%

3%9%11%12%11%11%12%10%10%10%12%19%18%17%16%11%13%15%13%18%19%15%12%14%18%19%23%24%27%6%4%6%3%2%

1%2%1%0%0%90%100%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年上110-144㎡

产品仍为市场主流，合计占比58%；110㎡以下刚性需求进一步压缩，客户置业倾向一步到位改善需求持续爆发，180㎡以上占比扩大，其中180-300㎡占比达到13%，较去年增长5个百分点；长沙悦恒伟洋湖映2009、万科瑧湾汇、绿城招商·桂语雲峯等表现亮眼2016-2022年上长沙内五区商品住宅分面积段成交套数占比90㎡以下10%90-100㎡20%100-110㎡30%110-120㎡40%120-130㎡130-144㎡50%144-160㎡60%160-180㎡70%180-200㎡80%200-250㎡250-300㎡300㎡以上110-144㎡占58%180-300㎡占13%7% 4%2%

1%6% 4%3%1%

0%8% 4%2%2%

1%0%6% 4%2%3%1%

1%4%3%2%

2%1%1%2%

2%

2%

2%1%

0%统计口径：网签备案数据，范围覆盖芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区湖南世联行市场知识中心37%20%20%14%1%6%2%18%23%20%4%2%2%

1%1%0%1%1%16%25%18%4%3%2%2%0%0%

0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%8000元以下8000-10000元10000-12000元12000-14000元14000-16000元16000-18000元18000-20000元20000-23000元23000-26000元26000元以上2020年2021年2022年上1-1.6万元/㎡占据市场主流，合计占比73%；8000元/㎡以下低价产品退出历史舞台疫情加剧中产阶级塌陷，1.6-2万元/㎡产品上涨动力不足；长沙悦府、万科臻湾汇、旭辉铂悦湘江等高端改善红盘热销，

助2-2.6万元/㎡产品占比增至4%2020年-2022年上半年长沙内五区商品住宅分单价段成交套数占比2-2.6万元/㎡占比4%1-1.6万元/㎡占比73%30%29%统计口径：网签备案数据，范围覆盖芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区湖南世联行市场知识中心8%12%19%16%13%11%7%2%1%1%4%6%13%16%15%15%9%4%2%1%21%%2%1%2%5%12%14%17%13%10%7%6%

7%2%2%1%

2%2%

3%3%2%

4%1%5%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0%80万元以下

80-100万元

100-120万元

120-140万元

140-160万元

160-180万元

180-200万元

200-220万元

220-240万元

240-260万元

260-280万元

280-300万元

300-350万元

350-400万元

400万元以上2020年占比2021年占比2022年上半年成交总价右移，100-200万为市场主流，合计占比66%；280万以上占比持续攀升，达13%，较2021年上涨6个百分比2020年-2022年上半年长沙内五区商品住宅总价分段成交套数占比2020年总价段集中80-180万元，占比71%280万元以上，占比4%2021年总价段集中100-200万元，占比68%280万元以上，占比7%2022年上总价段集中100-200万元，占比66%280万元以上，占比13%统计口径：网签备案数据，范围覆盖芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区湖南世联行市场知识中心20.010.917.18.615.315.225.713.34.0

6.30.010.020.030.0芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区各区商品住宅出清周期（月）2021年12月 2022年6月128711369412721121671439005000100001500020000180.0160.0140.0120.0100.080.060.040.020.00.0芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区推售面积(万㎡)

成交面积(万㎡)

成交均价(元/㎡)岳麓区供销活跃，其次雨花、开福，供求基本平衡；各区库存均有所回落，但除芙蓉区外，其余四区去化流速放缓，出清周期拉长，其中天心区上涨最为明显，长达2.1年2022年上半年长沙市内五区商品住宅供销量价情况供销比0.9供销比1.0供销比0.9供销比1.0供销比1.0芙蓉区,

45开福区,

164天心区,

149雨花区,

151岳麓区,

1672022年6月长沙各区商品住宅库存面积（万㎡）统计口径：网签备案数据，范围覆盖芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区湖南世联行市场知