【设计管理】方案设计任务书

四、市场定位及功能(户型)要求1.基地概况：整个地块呈不规则形，南北总长350余米，北窄南宽，东西最宽处为230余米，最窄处为80余米，总占地面积约51711.46m²。地块上无待拆迁建筑，●西侧：地块西侧自北向南依次为蛇口育才二小(教学楼4~5层)、怡庭园高层住宅楼(独栋，22层，高约70米)、地块向爱榕路开口处(约60米宽，设有一处公交车站，可在同一路段近距离移位)、中集大厦住宅楼(独栋，32层，高100米)、景园大厦商住楼(独栋，32层，高100米)。爱榕路道路红线宽度为25米，隔爱榕路与四海公园相望。因为上述高层住宅的遮挡，西侧●东侧：靠南200余米长的边界与近海路相接，道路红线宽度为12米。往北依●北侧：与荔园路相接，道路红线宽度为18米。地块此边长仅80余米，隔荔3.建筑容积率：≤2.54.建筑覆盖率：≤25%5.小区绿地率：≥30%6.建筑退红线：东西面退红线≥8米，南面退红线≥18米(南侧预计有城市绿化带约2300m²),北面退红线≥12米。商业及其他：4000m²(包括1500m8.限高：100米1车位/100m²,共1292个，另考虑给职工宿舍、天海豪景园、景园大厦提供停车位约410个，该部分停车位应与小区内停车位可分开管理。三、设计原则及要求1.规划布局：充分挖掘景观资源，规避周边不良因素的影响，通过小区内环境的营5.本项目设计的结构和设备选型、材料应用、构造和施工技术必须符合中国国情和6.根据国家政策，预计本项目90平方米以下户型要达到90%,除做足10%大户型外，客户定位不必舍近求远，选择对地块价值认同度极高的老蛇客户更有利于价值实现。◆首期目标客户具象：D在本地工作、生活三年以上

对地块的配套、人文有深刻认知D私营业主、大企业中层以上，与公司系统有千丝万缕的联系

有一定投资房产保值/增值的心理◆形象定位雍景湾项目虽然每种都不是最顶尖，但每种资源都是中上，没有明显劣势就是雍景湾最大的优势。均衡发展与目标客户老蛇口注重的稳重、稳健相吻合。>户型配比物业类型面积区间报建面积面积比备注补充小三房同左主力舒适性四房地块南部豪华型四房大三房同左价值提升大平面~250地块北部/高楼层复式地块北部/顶层1.规划布局：(1)整个小区实行总体规划，合理布局住宅、商业、会所及其它配套公建的相对位置。实现地块价值利用最优化、景观资源利用最大化，并注意内景的营造。最大限度削弱周边不良因素对本项目的影响，避免城市噪音及污染对住宅产生直接的干扰。(2)规划中需考虑分两期开发的可行性。同时也要注意内部园林景观的营造，为实的410个停车位的设置，应考虑可与小区内部停车位分开管理的可能性。商业●90m²以下户型设计将以尽可能提升附加值为主本项目规划指标中的商业及其它面积为4000平方米，其中包括1500平方米的会所、1500平方米的小型超市及1000平方米的沿街商业。层高5.9米。六、建筑节能与环境保护5.可考虑生态车库设计，顶板或侧墙开洞，在保证地下室通风、采光的同6.同时设计师可提出能保证后期投资回收和物业管理平衡的建筑节能新技术和新观点七、成果要求及提交时间(一)成果要求：●经济指标：包括总体技术经济指标表，户型分布比例表(10)包含所有设计成果的光盘2张在方案发展过程中，安排2-3次中间成果的交流；经充分交案实行深化，其成果要求达到深圳市报建方案深度要求，具●住宅户型放大图(含家具布置)(8)模型(如有需要);(10)设计图纸及说明统一装订成A3本，1式12份；(11)包含所有设计成果的光盘3张。(二)提交时间：1、概念设计(1月7日-2月4日)30天(1月7-21日)正式开始项目设计工作，总体概念设计第一轮稿(两个草图、规划草模及典型户型);15天；(1月22-23日)内部研讨；2天(1月24日-2月1日)概念设计第二轮稿(两个方案);9天(2月2日-2月5日)内部讨论，策委会评审；4天2、方案设计(2月13日-3月6日)47天(2月13-20日)总平定案，户型平面深化(第一轮稿)及立面风格；8天(2月21-22日)内部研讨；2天(2月23-29日)户型平面第二轮稿及立面草图；7天(3月1-2日)内部研讨；2天(3月3-