一个很成功的商业项目策划实施方案

第一章总体策划思路4一、策划的总体思路4六、项目的SWOT分析7七.市场机会发现11第二章项目总体的定位开发报告15三、世景的无限优势26第三章项目整体组合营销策略报告33第四章项目产品设计报告37环境设计37一、市场调研60<二>富有创造力的事业空间68<三>比较优势681.经济技术指标833.规划风格845.世景国际商业广场规划856.交通组织结构867.停车方式878.室内垂直交通设计要求889.园艺设计9110.园林设计的具体表现形式9211.景观构成要素92第五章开盘前期营销推广策略设计报告94一、寻找打开成功之门的金钥匙——概念运作94第一阶段：项目导入期95第二阶段：商铺推广期98第三阶段：商务港与酒店公寓推广期100四、媒介也领先——媒体组合108五、一年之计在于春一工作规划110策划宣传内容与阶段安排110策划宣传工作大纲111项目LG设计114项目案名设计115项目广告语设计116销售中心及围墙包装设计117项目VI系统设计118三、项目形象IV设计第一章总体策划思路一、策划的总体思路地块位于XX市XX区长安西路南侧，西临华美商城，东接XX市邮电局，南近XX商厦，北与XX饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等六、项目的SWOT分析1.项目优势世景国际位于XX市中心地带，属于长安路顶级商业中心向商旅娱乐中心过渡的核心地带，距秋叶原、徐家汇、宝皇不超过500米，XX剧院、XX饭店、XX宾馆也是近在咫尺，交通便利。能够说是是当前XX市城区内最具发展潜力的商业用地。由长安路相连的XX路与中心路地段是XX市XX区最为成熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、娱乐等均在整个XX市具绝对代表性。随着近年来来国民经济的稳步发展，居民生活水平的持续提升，大规模新型商业项目的投入使用，令该地段的商业配套越发成熟，各类商业、商务活动业已成为XX最为频繁的地区。属于三位一体的商业项目模式，开发潜力巨大项目集商场、投资型公寓、写字楼于一体，可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。2.项目劣势周边商业竞争较多，从某种水准上分流消费群体。虽然街区具有良好商业环境资源，但是临近项目如华美商城、北方商厦当前经营状况不容当前XX高档写字楼市场供给量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞蛱祥、珠玉岛、众成商城等项目。且XX地区的高档写字楼租赁情况不理想，中小型写字楼因租金优势较被市场认可。当前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者注重，而中、小型公司因为经济实力有限，3.机会点经济发展利好因素长安路地位的提升，与其说是近年来各开发商着力打造的结果，还不如说是XX市经济稳步发展、核心商业圈多元化发展的必然。当前已形成南北以中心路、XX路为轴，东西以长安路为轴的格局。而中心路与长安路也因地处城市轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。地理区位优势当前XX市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。所以项目连动实现价值最大化本项目对面是XX剧院、XX饭店、XX宾馆等XX顶级商务娱乐场所，而左边不超过500米又是XX市几大著名商场的聚集地，所以如何结合项目自身开发特点，能完善和补充市场缺陷中心城市的建设汇聚了人气随着政府发展"发展中心城市"力度增大，XX区对"五区三县"的影响力和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全能够"借势造势",为增加项目开发的安全性打下良好的基础。市场因素可对形成直接影响的超大型项目在本项目开发周期内都将面市时，例如即将开售的珠玉岛大厦和被誉为"XX地王"的黄金国际项目已于12月18日举行奠基仪式。这些项目均体量巨大、且都是集商业、酒店、写字楼及住宅于一体。同期上市必将对本项目产生竞争。同时，从当前XX市的房地产市场看，各类型竞争同质化开始，已引起很多开发商的重视，按我5.综合分析地的关键就是如何开发出适合区域今后发展的七.市场机会发现XX的市中心，处于XX市顶级商业地段向顶级商务地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲2.新生代市场机会发现3.创造市场机会发现新投资方式创造的市场机会。当前XX市民的投资意识很浓，就这个新经营方式创造的市场机会。当前很多商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，4.延伸价值"主题性"环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵"后价值开发"的延伸价值。这里指的后价值开发表达第二章项目总体的定位开发报告在多年发展和积累的基础上，XX市整体经济发展势头强劲，20XX全市国内生产总值历史性地突破千亿元大关，达到1003亿元地方财政收入达到40亿元，而全社会固定资产投资完成说20XX是本市近十年来发展最快的一年，XX经济已经跨上了一个新的发展平台。而站在房地产领域去对待这个我们即将面对的全新经济发展平台，就不难发现当前XX城市XX房地产市场真正走向现代化运营的标志应该从20XX长安路徐家汇商业步行街的火爆发及营销理念，进入20XX整个XX房地产市场最终以住宅为主导。XX市房地产市场今后健康的发展及购房者消费习惯的改变却起着不可磨灭的贡献，这些贡考虑销售更重要的是日后运营。只有形成软件、硬件与市场三者间完美统一，才能笑到最后。第二方面：作为普通购房消费者，在作出投资行为前，不要轻信发展商为促动成交而作出的种种承诺，更重要的是理性的去分析该项目在未来几十年内可能的经营及回报的可行性。所以，本项目在开发建设之初，如何针对现时市场及今后发展趋势而作出适宜的项目整体形象定位、产品功能定位及为日后正常运营而规划的各项软硬件配套设施，才是令项目最终成功的可行之道。一、项目总体形象定位纵观XX城市经济及基础建设的发展格局，具代表性的大型商业均分布在长安路、中心路及XX路交汇之处，方圆1000米内云集了例如秋叶原、宝皇及徐家汇等著名商厦，形成了XX绝对的商业核心圈。如对该圈实行细分，又不难发现该圈左边以商业为主，而右边以著名酒店、银行、娱乐及通讯为主，初步形成了当前全国大中型城市所致力打造的中央商务区的雏形一从历史上看，例如全国三大城市：北京、上海及XX的CBD发展历史均存有以下几个共同特1在城市发展中自然形成。2起始规模较小，功能主要集中在一条街道内。3未形成作为区域性CBD的地位。例如：XXCBD最初就是和商业中心混杂而居，如60年代，XX市的CBD位于南方大厦、文化公园和人民南商业区一带。但随着区域经济的发展，城市商务功能地位的上升，XXCBD逐渐与商业中心分离，如70年代，XX市的CBD转移到海珠广场的旧交易会、XX宾馆和华侨大厦区域；80年代，随着环市路内多幢标志性建筑的建设，XX的CBD转移到花园酒店、白云宾馆、世贸一带；到了90年代，乘着城市东移的春风，XXCBD的核心产业开始慢慢向天XX地带转移，大量金融保险业，跨国公司总部集聚在中信、市长大厦等大型建筑物，新的CBD已逐步形成。由上述例证我们不难看出CBD在由"雏形"向"成熟"转变的过程中必须具备的关键要素：第一，最初是和商业中心混杂而居；第三，区域内自然形成了由众多商业、酒店、写字楼及银行、公寓项目的混合发展经营模式，而单个项目所能完成；第四，随着区域内城市标志性物业的投入使用，该区域CBD形象才逐步走向成熟，形成对整个城市及周边的影响力，发挥出"中央商务区"的真正功能。随着XX经济发展和人民生活水平的提升，及政府致力于发展"五区三县"中的"中心城镇",XX区在当前及今后的发展潜力都无可限量。所以做为外向型经济发展的产物"CBD—中央商务区"形成已已成为必然趋势。结合上述三大城市CBD形成的四大要素来纵观XX当前的城市格局，长安路与中心路交汇的沿线无疑成为CBD形成的最正确区域，而实际上当前该区域内除具备了核心商业功能外，还占据着XX仅有的两家四星级酒店和XX剧院，以及为数众多的银行、通讯产业等。唯一尚缺的就是"城市标志性物业"的出现。所以，本案作为融会商业、投资型公寓及写字楼功能的综合型物业，以其俊朗、雄伟的建筑立面，它的建成必然成为"城市标志性物业",而我们也能够说是顺应潮流的将定位于：形成项目内部商务生态链打造令XXCBD走向成熟的标志建筑它的出现，必然使当前的城市格局和经济发生了新的变化：1、是城市外向型经济发展的必然产物CBD中央商务区概念在XX有徐家汇这样规划完整出色的商圈吗?当前没有。子产品的联系日益紧密，同时PDA、MP3、MD及手提电脑在商务活动中的大量使用也为该下面我们就以XX最著名的中央商务圈一天XX来说明商务中心定位的几大原则。奥妙就在于良好的商业商务商住互动互补，形成了完整的商务生态链。中国第一座SHOPPINGMALL—天河城广场为天XX广场数以万计的时尚白领提供最舒适便利的休闲购物场所；华南至高档的购物中心—XX时代广场与XX友谊百货为数以千计的高级金领提紧邻天XX中央商务区的就是XX最早的豪宅区：名雅苑，荟雅苑等，最畅销的豪宅区：伊顿是最好的例证。从三年的XX,崇文，景山等"五朵金花一起开"到现在强调地"以XX为发展核整合已有资源，建立一个CBD〔中央商务区。以CBD为龙头带动城市的飞速发展。1,商务港：XX首个4A级写字楼2,酒店公寓：XX首个4星级酒店公寓对使用世景经商者来说：经商关键莫过于企划及财务管理。若开支可世景国际的核心竞争力来自其三局部功能的相互依赖，共同形成以本项目