珠江新城规划检讨

珠江新城一-划检讨：从广州新城市中心到中央商务区(CBD)1992~1999年，广州新城市中心一一珠江新城的土地开发已累计投入50亿元人民币，但对多数广州人而言，“珠江新城”还只是一个地图上的概念。除居住用地正在积极开发外，只有若干政府办公机构迁入，尚无一家真正的商务办公建筑建成。对于珠江新城建设，曾经存在两种有害的倾向：倾向一：认为形势一片大好，当时开发建设中的困难只是经济发展过程中小小的低谷，忍一忍又会有九十年代初那样的大发展。因此当时制定的规划虽然会延迟，但是最终仍然可以实现。评价：过于乐观地估计形势，看不到广州经济发展所面临的挑战，可能继续鼓励商务办公设施在全市布局过于分散的情况，耗散了促成和维持新城市中心所需的市场需求，不利于迅速形成新城市中心面貌，会延迟甚至耽误珠江新城开发建设的时机。倾向二：对形势过于悲观且强调近期经济效益，认为最好把规划全改了，干脆把商务办公用地全改为目前市场情况较好的住宅和一般性商业用地，将其建设为一般的城市中心区，尽快回收政府已经投入的大量开发资金。评价：过于强调近期经济效益，看不到广州经济发展所面临的机遇，放弃建设新城市中心的构想，是与广州市建设国际性城市的目标背道而驰的。、GCBD21，作为一种城市发展战略1.1“GCBD21”战略的提出2000年广州市确立了建设国际性区域中心城市的目标，中心城市最大的特点就是这个城市不仅为自己服务，更重要的是能够组织区域经济。假设：市政府仍然坚持将广州建设成为国际性区域中心城市的战略目标。推论：面临城市间剧烈的竞争，必须突破瓶颈争夺优势，作为战略措施，广州市政府必须下决心在本世纪建设一个完整的城市中央商务区，我们且称之为GCBD21——广州廿一世纪城市中央商务区(GuangzhouCentralBusinessDistrictof21stCentury简称GCBD21)。珠江新城从新城市中心到中央商务区的最新定位，就是希望能够确立广州21世纪商务中央区的建设目标，它的视野是区域性甚至国际性的。由于我们有这样的抱负、更有这样好的区域背景，广州不应稍有困难就轻易放弃经营了10多年的新城市中心区。城市中央商务区（CentralBusinessDistrict，简称CBD）是城市发展到一定阶段，从城市中心区（。owntown）中驳离出来，明显区别于传统城市商业（购物）中心的特定城市地区。CBD的功能以商务办公为主，兼有会议展览、宾馆酒店、专业服务、文化娱乐、居住及高档零售业。它往往是公司总部的荟集之地，因为聚集经济，促进活动、交流和贸易而充满活力。它明显地不是“为市民服务的场所”，而是为城市所影响和辐射的区域服务的“外向型”第三产业用地，是生产性用地。CBD的规模与城市人口数量没有必然关系，它决定于国际及区域资本在城市中聚集的程度，取决于城市中商务机构的数量、性质及其业务流量。在今天贸易自由化、经济全球化的时代，能否维持和能维持多大规模的CBD直接反映了城市在所在区域乃至全球城市体系中的地位和作用。在这个意义上，所有的城市都会有一个为市民服务的市中心区Downtown），但并不是所有的城市都能有一个真正的中央商务区，CBD已经成为国际性城市的重要标志之一。城市商务设施的需求取决于城市在所在区域中的地位与作用。如果广州市在将来在区域中的地位可以维持得起一个完整的城市中央商务区，珠江新城和天河体育中心周边商务办公区无疑是CBD核心最好的选址。城市发展结构的不可替代性决定了广州市未来再也没有一个选址可以像珠江新城和天河中心区这样能够保证城市地理中心与CBD如此恰当地结合起来：第一，位于未来三大城市组团交汇的城市地理中心，区位居中，易于培养良好的城市中心意向，使市民产生认同感；第二，位于城市主要景观轴线珠江与城市新中轴线交汇的城市景观中心。易于形成良好的城市空间意向，形成有魅力、易识别的城市空间。1.2开发管理措施GCBD21开发管理应该采取逆经济发展周期调控的管理方式:当经济发展进入相对高涨状态，社会资金充裕，项目投资需求增加，此时应加大中心区商务空间开发的土地供应。城市的土地收益可达到最佳，另外还可以有效地抑制土地投机行为蔓延，切实保障直接使用土地的商贸、金融、服务产业者具有健康的经营环境。在经济发展的低谷时期，项目用地的推出规模应严格控制，应加大道路与市政公用设施的配套设资，抓住劳动力和原材料价格、项目财务费用和管理费用支出较低的时机为今后的商务设施发展创造条件。在写字楼市场低迷，开发没有动力的情况下，可以采用若干措施:措施一：学习上海经验，制订优惠政策，向珠江三角洲、华南地区乃至全国的大中型企业和高新技术企业打开大门，发挥广州市靠近港澳、区域经济繁荣、信息灵通、人才汇集的优势，尽可能吸纳周边地区和华南地区的企业总部迁入广州，加强中心城市作为企业管理中心的功能，促进GCBD21的集约开发。措施二：学习深圳经验，调整房屋政策，规定商务办公活动必须进入办公楼，为避免商务办公干扰居住生活，不得利用住宅改建商务办公用房。这将有利于消化过剩的办公楼市场，促进GCBD21的集约开发。必须制订整体发展战略，将珠江新城建设作为长远目标，并准备为此长期控制大片区位优越、价值极高的新城市中心区土地，不惜暂时放弃近期土地收益，认真筹划，等待发展时机，才有可能实现预计目标。1.3GCBD21战略中心区发展既有稳步进行阶段，也有爆发式持续成长阶段。爆发式增长往往是在城市第三产业已经完成低层次数量积累，部分行业进入高赢利、快速积累的前提下，城市在相互竞争环境中面临突破瓶颈争夺优势的要求，由政府主导的发展形式。在这种情况下，我们针对珠江新城建设提出三个递进的开发战略：战略一：以房地产开发作为主要动力，待市场需求上来以后，再加以开发。战略二：仍然以房地产开发作为主要动力，但是加强全市土地供给控制，回收已经批出但开发商无力推进的商务办公用地，将未来全市的商务办公用地供应都集中放在GCBD21范围内，促成开发的集约和聚集效应。战略三：在集约房地产开发的前提下，将若干政府性的开发项目也集中放在GCBD21范围内，为城市的整体利益放弃一部分土地收益，形成更大范围的集约开发，而且将重心放在珠江新城范围内，力保迅速形成CBD面貌，在珠江三角洲新一轮城市发展竞争中再创新优势。、珠江新城建设回顾1996年上报国务院的《广州市城市总体规划（1991-2010）》（送审稿）没有对商务办公设施的专门论述，更没有提及城市中央商务区（CBD）概念。二十年来，广州迅速向东部扩展，已经形成了若干商务办公建筑密集地段。市政府在新区辟出大量商务办公用地，以满足日益增长的对办公空间的需求。\目前商务办公建筑主要分布在东山、天河两区。在旧城区沿环市东路、东风东路、沿江路等交通干道呈带状自然分布；在新城区则以天河体育中心为核心，呈环状分布，但尚未形成有魅力的CBD地区。2.1珠江新城选址九十年代初，广州市在经济并不宽余的情况下准备建设地铁。市政府提出了建设广州新城市中心一一江新城的目标，靠土地收益支持地铁建设。这项决策在客观上可以避免广州市商务办公建筑过于分散，无法形成集约优势的毛病。另外，也与1992年市政府刚刚提出的十五年基本实现现代化，进一步提高中心城市地位，准备建设“国际化大都市”，“高标准、大规模发展第三产业”的目标是一致的。珠江新城位于广州市天河区，北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，用地面积约6.2平方公里。处在城市中心区大组团与东翼大组团之间，新旧区交汇处。根据《广州城市建设总体发展战略概念规划》（2003年10月），为应对城市的快速发展，广州市城市结构拓展将采取“南拓北优，东进西联”的发展战略，通过有机疏散、开辟新区、拉开建设的措施。力争优化结构、保护名城、形成具有岭南特色的城市形象。在南拓、东进的战略中，珠江新城与天河中心区正好处在旧城与未来城市发展两大组团交汇的地理中心，地理区位将有大的改观。另外，根据广州市规划局组织编制的《广州市新城市中轴线规划设计研究》，原来北起燕岭公园，经天河体育中心至珠江南岸赤岗的新城市中轴线将继续向南延伸至珠江外航道的海心沙岛，全长达到12公里。其中新城市中心段和临江区段就在珠江新城及珠江两岸。而临江区段位于珠江内航道与新城市中轴线的交汇处，将成为广州新世纪最重要的城市意象节点。2.2新城规划构想1993年，在境内外三家规划设计单位规划方案咨询的基础上，广州市人民政府根据广州市环境艺术委员会和市规划局的意见，决定以美国托马斯规划服务公司（ThomasPlanningServices.Inc.Boston.MA）方案为基础，编制控制性规划。规划将用地划分为东西二区，西区以商务办公为主要功能、与北部天河中心区内的商务办公用地一同构成广州市的新中央商务区（CBD），而东区以居住、康乐为主要功能。依据原规划预测，全区人口17-18万，就业岗位35-40万。新城共分15个功能区，402个地块，除农民留用地123个地块、约456万平方米和公建配套用地99个地块、约556万平方米外，可供出让的建设用地共180个地块，建筑面积约780万平方米，其中商住约占30%，商务、办公、公寓占70%。按目前价格计算，珠江新城预计可收取土地出让金220亿元，扣除征地、开发成本后，将为城市建设、特别是地铁建设提供超过100亿元的土地收益。根据当时房地产开发形势，市政府对珠江新城的规划提出了若干具体意见：要求保留三个自然村；保留原规划确定的猎德污水处理厂；提出了“统一规划、统一征地、统一开发、统-出让、统一管理”，并且“按小块用地公开招标”的开发模式。三、珠江新城开发的困难3.1全市办公设施过剩根据《南方日报》（1999年12月31日D51版），1998年底广州实有商务办公用房510.9万平方米（已峻工）。另据广州市房地产信息中心提供的数据，1993-1998年广州市已办理土地出让手续的办公用房面积645.3万平方米，已获规划批准用地未办理土地出让手续的建筑面积133万平方米，总计778.3万平方米，其中获准预售（已峻工）355.4万平方米。则至1998年末，广州市已峻工及已获规划批准建设的商务办公楼总面积约为933.8万平方米（其中已经包括珠江新城批出的26.26万平方米）。其中，目前已经建成的商务办公楼510.9万平方米、已获规划局批准但尚未建成的422.9万平方米。由于国家宏观经济调控和东南亚金融危机的影响，在93、94年曾经十分繁荣、供不应求的办公楼市场转向低迷，大量商务办公楼积压闲置。据广州市房地产局1999年6月调查，全市办公楼空置率达到27.2%，销售基本停止。3.2城市土地政策失当3.2.1全市土地供应失控1990年代，广州土地供应市场十分混乱，许多没有开发能力但有本事拿到廉价土地的“开发商”扰乱了地产市场。1998年以前，几乎所有能拿出土地的单位都可以搞开发。有水快流，导致房地产开发遍地开花，旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了可以促进新区开发的有限市场需求。1999年以前，因为土地市场供过于求，导致珠江新城的土地有价无市。近两年来随着市政府对土地市场的规范，珠江新城逐渐成为开发热点，但是大量廉价的村留用地仍然扰乱着市场，农村土地问题十分突出。3.2.2农村土地扰乱市场土地是政府主要的财政来源之一，珠江新城又采用由政府统一开发出让熟地的模式。随着政府对基础设施的投入，土地不断增值。然而珠江新城中的村庄用地和村留经济发展用地已经高达150公顷。由于这些用地均采用村里自行寻找合作方的开发模式，政府从土地出让中所获得的收益大大减少，投入产出效益大打折扣。另外，这种情况还会严重干扰政府土地出让和开发建设计划的实施。据广州市有关规定，征用农村土地要留所征的4%用地作为村镇建设发展用地，另外还要将所征用地的8%返还村镇，由村镇自行开发，作为失去农田以后农民新的经济来源。这一政策对于解决远郊农民的出路起到了积极的作用。但应用于市区范围内的农村时，则产生了不良的后果，加大了城市发展和改造的难度。根据有关规定，找到合作伙伴共同开发建设的村留地，农民分成的部分免收地价，合作方分成部分每平方米只收开发商700元地价；另外，在珠江新城还专门划出5%土地给区、镇（街）政府，每平方米只收取1400元地价。仅此一项，按目前2800元/M2的出让价格，对区、镇（街）政府和各村的让利已达到17.94亿元以上，而市政基础设施和配套设施投资却仍然由政府负担。按规划，珠江新城内保留有猎德村、冼村和谭村等几个自然村，留地规模较大，约87公顷。“都市里的村庄”虽然在地域上已完全进城了，但土地仍然是农村集体所有，管理上也没有进城，违法建设严重、基础设施滞后、社会控制困难、环境恶劣，与新城的发展目标极不协调。目前，由农村自己改造旧村的可能性极小，由政府斥资进行改造又难以平衡效益。因此，采取何种改造方式，尚需市政府决策。由于未能明确具体的改造方式，目前所编制的这两个村的规划难以实施。这种情况出现在广州未来的新城市中心，集中反映了城市土地政策的失当。结论：供过于求的土地市场、旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了有限的市场需求。大量廉价的村留用地扰乱市场，土地市场的不公平竞争，影响土地市场的良性发育，削弱了政府利用土地调控房地产市场的能力，迟滞了新区开发。四、珠江新城规划检讨4.1规划检讨原则当一项规划的“时”和“势”都发生重大转变的时候，就应该即时进行回顾、总结，从而调整未来发展的策略，重新明确目标。这可以更好地起到宏观调控的作用。中国城市一直在超速发展，从来没有机会回头看看，是《珠江新城规划检讨》给我们提供了一个“回头看”的机会。随着中国城市建设从超速发展到相对稳定的发展时期，以后可能会有越来越多的“检讨”，因为城市规划要更好地切合社会发展需求就必须是有弹性和应变的，当然改变规划必须经由严格的法定程序，通过公众展示才可以施行。本次规划检讨确定了以下几个原则:（1）保证规划延续性原则：尊重原规划构思和城市设计概念，根据发展了的情况，向有利于规划管理的方向深化和适当调整功能结构，向有利于建设管理的方向深化和适当调整空间形态建设目标。（2）保持利益平衡的原则：注意保持按原规划管理和开发建设形成的既有利益格局不受大的扰动，协调市、区两级政府开发政策，对已经建成和批出建筑方案的用地原则不做调整，保持现状已经形成的利益格局。（3）提高配套建设标准的原则：作为二十一世纪广州市新城市中心的重要组成部分，必须提升珠江新城建设标准和配套建设水平，制定必要的政策，形成一系列城市和社区性服务设施支持体系。4.2珠江新城规划调整4.2.1广州CBD与珠江新城定位2003版规划首次明确提出广州21世纪城市中央商务区的基本结构是“以体育中心四周和新城市中轴线珠江新城段商务办公区为硬核，以大河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核缘，以新城市中轴线南延地区为发展用地储备，以广州大道、江海大道（暂名）为内部交通轴的CBD。”珠江新城与天河中心区正好处在广州未来城市发展三大组团交汇的地理中心。规划定位为“广州市21世纪城市中央商务区硬核的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区，推动国际文化交流与合作的基地”4.2.2土地利用与整体空间形态2003版规划在尽可能维持城市规划与建设的历史廷缓性，保证可操作性的前提下，将若干新编制完成的规划纳入；调整了部分用地的土地使用性质；对街区的控制条件进行了完善和细化。补充了街区城市设计导控，引导街坊集中公共空间的形成。本次规划对原控规的整体空间形态进行分析和检讨后，主要做了三方面的调整：（1）整体空间脉络规划强调了东西向的现代骑楼商业活动轴线和珠江岸线景观走廊;强化了南北向的珠江新城中轴线和猎德村落风情景观带，东西南北交织形成“井”字形的空间脉络。珠江新城中轴线提出“都市缘核”设计理念，强化中轴线的空间、景观与环境，将原控规的28米宽中央林前大道调整为80—230m不等的生态性绿色开敞空间，增加广场和绿化用地，设计了新中轴线系列广场。并通过一系列景观节点强调了轴线生活性、纪念性、标志性和生态性的统一。作为广州CBD最主要的金融、商贸中心，珠江新城必须要有标志性的形象，成为广州天际线的新高潮。原规划中两幢350米高的超高双塔由北面靠近黄埔大道处移至南面珠江边，将引人注目地矗立于广州歌剧院、广州图书馆、广东博物馆和广州市少年宫之后，双塔的建筑设计目前已经进行了国际招标。珠江岸线景观走廊临江路南侧建设60—100m不等的滨江绿化休闲带，强化临江地区建筑功能的公共性，通过竖向高度与横向珠江的对比活跃沿江景观，并将海心沙市民广场城市设计成果纳入规划，设置大型商旅服务中心，为市民沿珠江岸线的亲水活动提供高质量的场所。现代骑楼商业活动轴线在兴盛路设置现代骑楼商业步行街，向东联系珠江公园形成休闲入口广场，向西与中轴线F区的高架购物平台连通，通过沿广州大道设置一栋标志性建筑在空间形态上将其向西延长至广州大道，并通过商业功能和高架步行道的延伸强化该东西向的市民步行商业活动轴。规划提出了由高架步行道、地下人行隧道、地面专用步行道构成的立体化步行系统。除了东西向的现代骑楼商业步行街外，还要求中轴线的高层商务楼之间南北向要有高架步行平台连通，使人们可便捷地来往于楼宇之间。传统村落风情景观带沿猎德涌两岸形成景观性绿化步行带，其中位于猎德村区段结合旧村传统风貌保护和更新改造，形成沿涌传统购物步行优于珠江公园与现代骑楼商业步行街交汇形成完整的旅游、购物、景观体系。街区空间形态调整原控规采用了“方格网道路+小地块”的街区规划模式，这种模式由于不同单位的开发建设之间较难统一管理协调，易形成一片各自独立，无完整公共空间的建筑森林。故本次规划将原控规约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元（街坊），并多采用建筑周边围合的布局方式，争取最大的街坊围合公共空间。由此建构了由街坊、街区、地域单元三个递进的空间单元结构体系。（3）竖向天际轮廓线的调整作为广州CBD最主要的金融、商贸、文娱中心，珠江新城必须有标志性的形象，成为广州天际线的新高潮，其竖向天际轮廓线主要表现为三个方面的调整：东西向天际轮廓线两区分别以新城市中轴线和珠江公园为中心布局，形成中轴线部分高而东西两区向两侧跌落之势，有效强化了新城市中轴线的景观形态，围绕珠江公园又形成中间低、外围逐级升高的大际轮廓线，使公园向外的视觉开阔。南北向天际轮廓线南北向天际轮廓线主要体现在新城市中轴线部分，其与北部大河体育中心、88层中信广场共间形成有节奏、有韵律的波浪形大际轮廓线。在新城市中轴与珠江交汇地段形成北岸两幢350m超高双塔与南岸观光塔的三足鼎立之势，突出了城市景观视觉焦点，强化了广州市天际轮廓的标志性形象。珠江岸线天际轮廓线珠江岸线天际轮廓线以新城市中轴线部分为至高点向东西两侧跌落。由于中轴线东西两侧大部分为100m以上控高的街区，故本次规划适度提高了八个地块的建筑限高至120—150m，既打破了珠江岸线的中轴线两侧天际线的平淡、单调，也活跃了广州大道、黄埔大道、华南快速干线沿线的景观和天际轮廓线。4.2.3公共服务配套设施原控规是按《广州市城市规划管理办法买施细则》公建配套足额指标下限设置的公共服务配套设施。本次规划在尽量维持建设管理廷续性的基础上，提升珠江新城建设标准和公共配套建设水平，扩大幼儿园、中小学教育设施用地规模，由原来的19.6公顷增加至32公顷；扩大市级医院用地规模;在通过公众咨询后，明确了市级文化中心的具体内容为广州歌剧院、广州博物馆、市图书馆和市青少年宫等。4.2.4道路交通规划2003版规划在1999年编制的《广州市珠江新城道路交通规划》基础上，综合近期道路交通规划和建设进展情况，对珠江新城的道路交通提出调整方案：珠江新城东西向交通主干道为花城大道，南北向交通主干道为猎德路，临江大道和珠江大道则作为城市景观性道路，金穗路、华厦路，洗村路和马场路为生活性交通次干道。设互通式立交六座，分别设于广州大道与黄埔大道、临江大道交叉口，黄埔大道与猎德路、华南路交叉口，花城大道与猎德路、华南路交叉口。设跨越式立交六处，分别为广州大道于花城大道路口段下穿，金穗路于“都市绿核”区段下穿，临江大道于中轴线区段下穿，以及华夏路高架跨越黄埔大道、猎德大桥跨越临江大道、华南大桥跨越临江大道。本次规划共设七处地下社会公共停车场，总用地规模约8.5ha。其它各街区均于建筑首层或地下层配套停车场(库)，部分按规定向社会开放。轨道交通3号线、5号线经过于花城大道与华夏路交叉口设置换乘站，5号线在区内共设3个车站。本次规划通过设置人行大桥、人行过街隧适道以及东西商业轴高架步行平台和中轴线区域南北向高架步行平台并充分利用地铁隧道系统构成完整的步行交通体系。4.2.5开发强度本次城市设计尽量保持规划管理与土地开发的历史廷续性，在对于城市空间形态与天际轮廓线调整影响不大的地块尽量保持原控规的开发容量，主要调整情况如下：住宅/商住：由于会展中心和外事办公调出珠江新城，故部分用地相应调整为居住功能，住宅总建筑面积由原控规的605万平万米调整为617万平方米，增加了12万平米建筑面积。商贸/行政办公：由于将原文化娱乐区基本上调整为办公用地，并设置了两幢350米高的双塔和一组150至250米高的办公建筑群，同时提高了珠江沿线办公用地的建筑限高，故本次上报审定的规划成果确定的商贸/行政办公总建筑面积为757万平方米，较原控规增加118万平方米建筑面积。（3）文化娱乐、旅业酒店、市政设施等其它公共服务性设施：由于会展中心的迁出以及文化娱乐J区的部分调整为商贸办公功能，故此部分总建筑面积由原控规的243.03万平方米降至63.52万平万米；减少了179.51万平方米。由于本次规划制定的珠江新城总建设量为1592.21万平方米建筑面积，较原控规提出的1487.40万平方米增加了104.81万平方米建筑面积（不包括旧村和污水处理厂）。4.2.6开发模式的规定（1）中轴线地区是广州市未来CBD的重要组成部分，是体现城市新面貌和标志性地段，故列为开发建设特别控制区，据城市设计的要求进行集约开发与管理。（2）地标性建筑系统，规划提出一个必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象。（3）其他街区由于合并部分过于分散的小地块，鼓励采用“计划单元综合开发”的建设方式统一规划与报建，引导同类开发项目在街区层次适当集中，以创造更多的公共开放空间，维护公共空间环境和视觉景观质量。（4）旧村改造，珠江新城主要保留三个现状自然村，规划严格界定了旧村用地范围，总用面积为47.85ha,同时确定冼村和谭村采取全面更新改造的方式，猎德村采取特色风貌保护与适当更新改造相结合的方式，具体改造方案将结合市政府关于“城中村”有关政策的制定另行专题研究。后记：2001年8月18日至28日广州市规划局于市城市规划展览馆筹办了为期十天的公众展示，广泛收集到公众意见，其中增加公共建筑的比例，规划大型现代化图书馆和市级青少年宫等意见已被市政府采纳。2004年，展开了珠江新城中轴线城市广场设计，由广州市城市规划勘测设计研究院和美国SWA设计公司合作完成；并配合双塔国际建筑设计招标进一步展开了中轴线地区交通改善及地下空间规划设计。2005年展开了兴盛路商业步行街设计。为尽快推动珠江新城开发，政府确实已经开始加大了土地开发力度，在新城轴线南端率先投资建设广州新的文化艺术中心，其中青少年宫建筑已经封顶；广州歌剧院开工；博物馆已经进入工程设计阶段；市图书馆刚刚完成国际建筑设计竞赛。可以预计，这种开发策略将会对土地市场进一步起到积极的推动作用。注释：1、广州面临挑战广州一直是中国对外开放的前沿，往往因为率先开放而优先发展，但也因为全国的普遍开放而丧失进一步发展的机遇，全国范围内剧烈的区域竞争对广州提出严峻挑战。上海超过广州：1840年后仅仅10年时间，上海外贸就超过广州成为全国第一。至1938年近一百年时间，上海吸引了大量国际资本成为全中国的首位中心城市。相应，广州沙面只有上海租界的1/147。自1990年上海开始大举对外开放至今10年，城市建设的质量和速度又超过广州。同样在九十年代初开始策划建设CBD，上海已经借助国际资本在浦东建成了一个陆家嘴金融中心区，而广州珠江新城商务办公区建设却至今尚未进入实质性阶段。香港带动广州：随着香港的回归，香港替代广州成为珠江三角洲的首位中心城市。但是香港毕竟是国际性城市，将会继续发挥国际性大都会在亚太区商业、金融、资讯、旅游、转口活动及制造业中心的作用。这将促进包括广州市在内的珠江三角洲地区的发展，使之继续发挥二传手的作用。深圳挑战广州：同样作为珠江三角洲的二级城市，紧靠香港的深圳是为中国改革开放的“窗口”和“试验田”，经过二十年的发展成功地吸纳了国家级的证券、期货交易中心市场，成功举办了高新技术交易会等，成为南中国地区国家级的金融中心，高新技术发展基地，而且在外贸领域也已超过广州在城市外贸出口总值上居全国第一。2000年前，广州在城市环境、交通、土地存量方面存在的问题严重制约了发展潜力，在新一轮的“广州--深圳”发展竞争中处于劣势。但深圳的发展不会是独立的，它最终将与香港形成港一深大城市地区，形成“一城两制”格局，它们的CBD也将融汇成一个大的CBD网络。2、