房地产开发与经营管理结课

房地产开发与经营管理结课论文姓名：班级：学号：中国房地产市场场的分析摘要：中国房房地产市场发发展迅猛，理理论界与产业业界就房地产产市场“泡沫论”、“过热说”产生了激烈烈的争论。房房地产市场出出现价格上涨涨过快，供应应结构不合理理，低收入群群众住房困难难，地区之间间、行业之间间职工住房条条件差异加大大等问题。如如何正确把握握中国房地产产市场未来发发展趋势，正正确分析房地地产市场存在在的问题及规规避房地产市市场经营风险险，缩小不同同区域和群体体住房差异矛矛盾，掌控房房地产市场经经营机会，保保证中国房地地产市场健康康稳定发展，是是亟待探究的的热点问题。关键词：房地地产市场；发发展前景；分分析研究中国经经济体制改革革的深化和对对外开放力度度的加大,中国市场取取向的深化和和与国际接轨轨的加速,从多方面刺刺激了房地产产业与房地产产市场的发展展。但在中国国房地产市场场与房地产金金融业务快速速发展，城镇镇居民住房条条件不断改善善的同时，我我们也看到，近近一段时期，房房地产市场出出现了部分城城市房地产价价格上涨过快快，供应结构构不合理，低低收入群众住住房困难，地地区之间、行行业之间职工工住房条件差差异加大等问问题。房地产产业事关国家家战略、金融融稳定和居民民切身利益，也也关系到投资资者的经济利利益。那么如如何正确把握握中国房地产产市场未来发发展趋势，正确分析存存在的问题，对对规避房地产产市场经营风风险，对掌掌控房地产市市场经营机会会，对保证中中国房地产市市场健康稳定定发展都有重重要意义。本本文针对中国国房地产市场场的现状,对我国房地地产市场作了了初步探讨分分析。一、我国房地产产市场发展概概况1.11房地产投资资状况从目前国内房地地产的经济来来源分析，房房地产投资依依然呈现出不不断增长的态态势，占全社社会固定资产产投资的比重重也比较大。这这种投资一方方面来自国内内民间资本的的投入，另一一方面就是国国际投资。其其中前者是主主要投资来源源，占到国内内房地产市场场投资总额的的绝大部分，22011年这这一比例约在在76%左右右，而从增长长速度来看，除除了20088年有较小回回落，20004年至20010年都保保持了高速增增长状态，22011年随随着国内房地地产调控政策策的出台，这这一数据又逐逐渐开始归落落。国家统计计局发布的数数据显示，22013年上上半年全国房房地产开发投投资368228亿元，同同比名义增长长20.3%%，增速比11-5月份回回落0.3个个百分点，这这也是该指标标连续两个月月出现回落。从从投资结构来来看，投资对对象则逐渐由由商业营业用用房转向住宅宅投资。1.22房地产开发发状况根据中中国房地产协协会的统计数数据，国内房房地产开发整整体呈现出两两个特点，一一是新开工面面积增多，竣竣工面积增速速减缓。随着着国内对房地地产市场政策策的一些改变变，一些开放放商对土地的的囤积情况逐逐渐向使用过过渡，开工情情况增加很多多，但是为了了保证足够的的利益，往往往故意要求施施工单位减缓缓进度，导致致竣工面积的的增长很缓慢慢。二是拆迁迁规模受到遏遏制，但土地地控制形势依依然严峻。随随着房地产开开发不断出现现的负面拆迁迁新闻，国家家也对此越来来越重视，相相继出台了若若干文件用于于规范拆迁规规模和方式，但但是土地使用用依然难以得得到控制，这这其中既有开开放商的想法法，也有地方方政府的授意意，而且开发发过程中屡屡屡出现经济问问题。国家审审计署发布的的《24个市市县20099年至20110年土地管管理及土地资资金审计结果果》，列举了了24个市县县在土地出让让、征用及相相关资金管理理使用中存在在一些不合规规、不规范的的问题，实际际情况可能远远不止如此。国国土资源部和和监察部20010年联合合召开的电视视电话会议中中，通报了22007年110月至20009年100月全国“未报即用”违法用地清清查整改情况况，31个省省（区、市）不不同程度存在在“未报即用”违法用地现现象，其中包包括一些国家家和省级重点点项目。至22012年33月25日，全全国共清理“未报即用”违法用地案案件368772宗，涉及及土地总面积积61.3万万亩，其中耕耕地面积277.2万亩。进入2013年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，2013年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，2013年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。1.33房地产销售售状况从房地地产市场的销销售情况来看看，销售量呈呈现出一定的的波动，从22004年至至2010年年，销售量不不断增加，即即使在20008年中间有有过短暂回落落，但是从全全年来看，销销售量仍然是是增加的，国国家统计局公公布的数据显显示，20110年全国商商品房销售面面积10.443亿平方米米，比上年增增长10.11%，首度超超过10亿平平方米。尽管管面临严厉的的楼市调控，商商品房开发投投资全年同比比增速仍然达达到33.22%。但是这这一情况到22011年随随着国家调控控的坚决执行行而发生了改改变，数据报报道20111年房地产市市场相比20010年下降降了14.88%左右，且且这一比例依依然在继续增增加中。但是是房地产销售售价格和销售售量有所不同同，虽然调控控力度很大，但但是房价近年年来依然处于于高位运行，虽虽然在个别地地区稍有回落落，但是不具具代表性，从从全国范围来来看，房地产产价格依然较较高。从房地地产市场的需需求来看，受受中国城镇化化运动的影响响以及年轻人人落户城市的的主观意愿，房房地产的刚性性需求依然很很强，而且还还有一个很重重要的因素就就是投资性购购房热度依然然不减。中国国城镇化是目目前世界上有有人类历史以以来最大规模模的城镇化，在在“十一五”期间城镇化化已经到了446.6%，规规模是非常巨巨大的，这场场城镇化运动动也使中国人人的生活发生生了非常深刻刻的变化，也也直接促使了了房地产的火火热。另外，国国家高等教育育持续扩招，越越来越多的年年轻人有机会会接受高等教教育，而他们们最终绝大多多数也会落户户城市，这也也是一个不小小的购房群体体。再就是投投资性住房，很很多人在有了了一定充裕资资金后就开始始考虑资产的的增值问题，而而随着人民币币的不断贬值值，通货膨胀胀的持续，国国内实体经济济以及股市的的低迷，房地地产市场便成成为很多人的的首选，这也也是促使房价价高位运行的的重要因素。综综合以上三方方面，再加上上保障房项目目的延迟，目目前国内市场场对房地产的的刚性需求依依然强烈。22013年从从成交量数据据来看，尽管管有“新国五条”的影响因素素，但上半年年楼市成交量量仍达到近几几年来的最好好水平。数据据显示，1--6月，全国国商品房销售售面积514433万平方方米，同比增增长28.77%；商品房房销售额333376亿元元，增长433.2%。从总体体趋势来看，我我国房地产市市场的发展仍仍有巨大的潜潜力。这源于于相互影响的的三方面事实实：第一，中中国是一个经经济转型国家家。对于一个个发展中国家家来说，城镇镇化是一个不不可避免的问问题。自19978年推推行市场化改改革以来，中中国的城镇化化就开始持续续进行，19996年以以后步伐明显显加快。持续续的城镇化对对房地产市场场的不断发展展提出了要求求。不仅如此此，中国到目目前为止已经经历了长达330年的经经济持续高速速增长，人民民收入水平的的提高和对生生活质量的追追求，为房地地产市场的发发展提供了强强劲动力。第第二，中国是是一个体制转转型国家。中中国已从计划划经济体制国国家逐渐转变变为市场经济济体制国家，住住房制度改革革也是伴随其其中的诸多改改革之一。以以往城镇居民民主要依靠单单位分房，而而现在则已基基本由市场解解决。住房推推向市场，促促成了一个巨巨大的房地产产市场的产生生和发展。除除了这两个方方面以外，中中国还是一个个人口大国，十十几亿的人口口总量在世界界各国之中绝绝无仅有，庞庞大的人口数数量也意味着着巨大的住房房需求。二、目目前我国房地地产市场存在在问题伴随着着中国房地产产市场与房地地产金融业务务快速发展的的同时，我们们也看到，近近一段时期房房地产市场也也出现了一些些值得注意的的问题，主要要集中在以下下几个方面：：2.11房地产泡沫沫化现象严重重，我国房地地产泡沫逐渐渐增多有其原原因：从市场场结构的角度度来看，我国国的房地产业业是垄断性行行业，本质是是少数大型的的房地产厂商商控制着大部部分房屋市场场供给，而大大量中小型房房地产厂商对对市场的影响响有限。土地地市场的垄断断容易人为造造成土地供应应量不足，一一方面引导开开发商竞相提提高竞价并囤囤积土地，另另一方面则推推动土地价格格上涨，进而而推动房价上上涨，增加了了房地产泡沫沫。2.22我国的房屋屋供给结构不不合理。总体体看，高价房房供给大大多多于低价房。主主要表现：大大户型住房多多，中小型住住房少；高档档住房多，中中低档住房少少；一般商品品房多，限价价商品房、经经济适用房和和政府廉租房房少。而低价价房的供给不不足，一方面面导致了其价价格的上升，另另一方面则迫迫使部分消费费者转而购买买高价房，对对高价房维持持高房价起到到了支持作用用从而推动了了住房平均价价格的上升。2.33投机资本造造成了房产市市场的结构性性失衡。投机机资本主要集集中于能够带带来较高利润润的高档公寓寓、别墅，而而需求量逐年年增大的经济济适用房和中中低档公寓由由于其价格较较之于其他房房地产价格偏偏低，开发商商不愿进行投投资，这反反过来又导致致中低档住宅宅平均售价增增长率的攀升升，使得其售售价对中低收收入家庭而言言仍然难以承承受。这就形形成了房地产产行业的投资资需求取代了了使用需求，这这种结构性失失衡不利于房房地产业的健健康发展。2.44我国建筑的的平均寿命仅仅为25-330年，与与人们为之付付出的高房价价不符。建筑筑物的质量问问题比起高房房价来更为严严重。有数据据显示：全国国30多个个省的90多个城市中中的180多个建筑工工程接受了检检查，结果显显示96.11%的建筑工工程合格。这这个纸面合格格的背后就不不仅仅是腐败败问题了，而而是折射出目目前我国建设设质量的检查查制度都存在在重大缺陷，需需要彻底地反反思。2.55由于房地产产的开发投资资对经济增长长的总贡献率率达到20%%，而且房地地产业关联度度高，房地产产开发投资的的大幅波动会会引起经济发发展的波动。而而保持房地产产开发投资的的平稳增长，对对国民经济持持续稳定发展展具有重要意意义。目前中中国把房地产产业作为支柱柱性产业，地地方政府只能能通过卖地来来弥补财政缺缺口，为了保保GDP，必必然地价要高高，相应地推推动了房价上上涨，房价高高，又带动了了地价。如此此往复循环，逐逐步推高了房房价。2.66低收入家庭庭住房还面临临较大困难，目目前，全国城城镇人均住房房建筑面积在在10平方方米以下的低低收入家庭近近1000万户，其中中低保家庭约约400万万户，占城镇镇家庭总户数数的5.5%%。而同时，一一些城市房价价持续上涨，中中小户型住房房租赁市场发发展较慢，低低收入家庭住住房问题无法法通过市场解解决。三、针对我国房房地产市场存存在问题的应应对措施3.11鼓励企业或或单位建房在强化化监督与政策策扶持相结合合的基础上鼓鼓励有建房条条件的企业或或单位自建房房缓解本企业业低收入家庭庭住房矛盾。在在某些地区，企企业职工在住住房问题上并并未享受到真真正意义上的的“市民待遇”，因受多种种客观条件限限制他们很少少能购买到政政策保障性住住房。企业职职工住房问题题往往通过两两种方式解决决：一是完全全市场化，职职工到市场上上购买商品房房，对企业低低收入家庭来来讲购房压力力巨大；二是是一些有条件件的企业通过过自建房的方方式解决本单单位职工住房房问题，但在在享受国家政政策扶持方面面与当地政府府事业行政单单位建房成本本上存在一定定差距，为平平衡价差，企企业自建房往往往会背上巨巨大的成本压压力。为缩小小行业之间职职工住房差异异，对于一些些存在“历史欠账”的地区，地地方政府应该该按国家或当当地政策尽量量给予政策上上的优惠和扶扶持，大力鼓鼓励有建房条条件的企业自自建住房。这这将是缓解地地区行业之间间职工住房差差异的有效办办法。3.22破除垄断，增增加有效供给给住房供供给取决于住住房生产链条条全过程，包包括土地供给给、住房建造造和住房销售售等环节，而而垄断会降低低资源配置效效率。在用地地供给环节，政政府通过减少少用地供给、土土地储备等手手段提高地价价，追求居住住用地出让收收益最大化。长长时期以来，相相对于工业化化进程城市，特特别是经济发发展较快的城城市，新增居居住用地数量量偏少，比重重偏低。为保保障与工业化化相适应的城城市居住用地地供给，国家家在全国用地地综合平衡的的基础上，适适度调整城市市用地供给，各各城市年度出出让土地中相相应增加居住住用地。在住房房开发环节上上，在用地供供给偏紧、需需求旺盛的背背景下，近几几年市场形成成房价上涨的的强烈预期，囤囤地囤房成为为普遍的开发发模式。为此此，国家规范范住房用地开开发周期标准准，在土地出出让阶段即要要求受让开发发商承诺开发发期限，违背背土地出让协议和开发周期期承诺的作囤囤地处理，给给予罚款或收收回处置；已已经出让土地地要求开发商商与土地管理理部门按开发发周期标准重重新确立开发发期限。居住住用地出让招招拍挂实行双双重竞价规则则，要求开发发商提出详细细的开发周期期规划，对土土地出让价格格和未来平均均销售房价同同时竞价投标标，招标机构构根据地价和和房价双重权权衡确定最优优中标人。3.33遏制投机性性需求，防范范市场风险我国住住房市场主要要由城市化和和收入增长形形成的消费需需求主导，房房价增长主要要反映的是基基于消费性需需要的真实供供求关系。但但2006年以后特别别是20077年以来，在在房价持续增增长预期引导导下，闲置资资本和热钱形形成的投机性性住房需求膨膨胀，对房价价上涨推波助助澜。为遏制制投机性需求求，严格监控控国际热钱入入境，限制其其非法进入住住房市场，提提高第二套住住房购买按揭揭首付比例，适适时开征住房房持有调节税税，对闲置住住房征收闲置置调节税。3.44构建多层次次的住房保障障体系我国近近年来房价的的持续上涨对对住房市场需需求结构产生生了重要影响响。我国是发发展中国家，城城市居民家庭庭收入水平较较低，储蓄积积累有限，广广大的中低收收入阶层即使使有银行按揭揭支持也仍面面临首付和还还贷压力。为为满足中低收收入阶层住房房需求，一方方面，要积极极发展租赁市市场，以租代代购；另一方方面，国家应应构建多层次次的住房保障障体系。3.55注重政策的的衔接性和协协调性近年来来，我国房地地产政策密集集出台，对房房地产市场调调控起了一定定效果，但由由于政策之间间和部门之间间的衔接性差差、可实施性性差等问题消消弱了政策效效果。为此建建议：一是加加强国家