房地产估价商务办公房地产估价知识点汇总

第三节商务办公房地产估价知识点一：商务务办公房地产产及其特点（一）商务办公公房地产1定义、3分类定义：商务办公公楼，俗称写写字楼，是指指用于公司或或企业从事各各种业务经营营活动的建筑筑物及其附属属设施和相关关场地。分类标准类型含义

1．按建筑面积积的大小①小型写字楼建筑面积在1万万㎡以下的②中型写字楼建筑面积在1～～3万㎡的③大型写字楼建筑面积在3万万㎡以上的，有有些大型写字字楼的建筑面面积可达10万㎡以上。

2．按使用功能能的不同①单纯型写字楼楼写字楼基本上只只有办公一种种功能，没有有其他功能（如如展示厅、餐餐饮等）②商住型写字楼楼既提供办公又提提供住宿，其其中一种是办办公室内有套套间可以住宿宿；另一种是是楼的一部分分是办公，楼楼的另一部分分是住宿③综合型写字楼楼以办公为主，同同时又有其他他多种功能，如如公寓、餐饮饮、商场、展展示厅等的写写字楼，但其其中用作办公公部分的面积积最多。

3．按写字楼所所处的位置、自自然或质量状状况和收益能能力

①甲级写字楼具有优越的地理理位置和交通通环境，建筑筑物的物理状状况优良，建建筑质量达到到或超过有关关建筑条例或或规范的要求求，其收益能能力能与新建建成的写字楼楼建筑相媲美美。甲级写字字楼通常有完完善的物业管管理服务，包包括24小时的维护护及保安服务务。

②乙级写字楼具有良好的地理理位置，建筑筑物的物理状状况良好，建建筑质量达到到有关建筑条条例或规范的的要求，但建建筑物的功能能不是最先进进的（有功能能陈旧因素影影响），有自自然磨损存在在，收益能力力低于新落成成的同类建筑筑物。

③丙级写字楼已使用的年限较较长，建筑物物在某些方面面不能满足新新的建筑条例例或规范的要要求；建筑物物存在较明显显的物理磨损损和功能陈旧旧，但仍能满满足低收入承承租人的需求求，并与其租租金支付能力力相适应，相相对于乙级写写字楼，虽然然租金较低，但但仍能保持一一个合理的出出租率。*还有一种分类类是5a写字楼。（二）商务办公公房地产3特点知识点二：影响响商务办公房房地产价格3因素

区位状况4方面面

1．集聚程度

注意：区别商业业的繁华程度度商务办公房地产产的集聚程度度对其价值产产生很大影响响，因为商务务机构的大量量集聚必然扩扩大这一区域域的知名度、影影响力，推动动这一区域高高档写字楼的的建设并形成成一定的规模模，区域的知知名度、写字字楼的知名度度反过来影响响这一区域中中机构的知名名度。因此对写字楼进进行估价时，应应分析估价对对象所处区域域写字楼的集集聚程度、商务办公区区等级以确定定其租金水平平。

2．交通条件能否方便、快捷捷到达办公地地点，能否方方便、快捷与与客户交流、会会谈是从事办办公行业特别别是企业公司司总部选择办办公场所的重重要条件之一一。要求写字楼特别别是高档写字字楼必须具有有很好的通达达性，其交通通连接需要在在三维空间展开开，即具有地地下、地面及空间交通体系系，此外是否否有足够的停停车场地也会会影响到写字字楼的易接近近性。因此写写字楼所处区区域的交通可可达性、通达性、易接近性是影影响其价值的的重要区位状状况。3．周边环境要求周围环境整整洁气派，有有现代化的都都市气氛，而而不能杂乱无无章。

4．楼层商业房地产楼层层越高价值越越小，而商务务房地产楼层层越高价值越越大，租金水水平越高，这这与办公环境境有关，楼层层越高，景观观、空气质量量越好，被干干扰的机会越越小。

实物状况6方面面1．外观形象外观主要包括：：建筑物高度度、体量、造造型、外墙面面装修等。2．内部装修主要体现在：大大堂、走廊、内内墙面、灯具具等。3．设备、设施施包括动力、通讯讯、运输、电电子等设备设设施。这些设设备设施是否否齐备、是否否高效运行都都是影响商务务办公房地产产价值的重要要因素，如垂垂直交通对于于商务办公房房地产非常重重要，因此电电梯的数量、质质量、速度、安安装位置直接接影响到商务务办公房地产产的吸引力。4．智能化程度度以网络为载体，各各种智能办公公解决方案也也在日新月异异地发展，因因此写字楼也也必须能够提提供完善的智智能化办公条条件才具有吸吸引力。同时智能化程度度的高低也是是衡量写字楼楼等级的重要要指标之一，如如甲级写字楼楼，其智能化化程度需达到到3a以上，最好好达到5a，即须具备备bas楼宇自动化系系统、oas办公自动化系系统、fas消防自动化系系统、sas安防自动化系系统、cas通信自动化系系统。

5．物业服务水水平

通常甲级写字楼楼都是聘请一一流的服务企企业公司进行行管理。

注意：办公房地地产如无物业业因素调整算算错误6．租户类型入住同一商务房房地产的租户户间的相互影影响，会增加加或减低他们们各自的形象象和声誉，大大厦内的主要要租户，往往往决定了一幢幢商务房地产产的租户类型型，权益状况

知识点三：商务务办公房地产产估价的常用用方法（一）收益法其主要的工作是是测算商务办办公房地产的的净收益和收益率。净收收益的测算与与出租型商业业房地产类似似。收益率的的确定应区分分不同类型、档档次的商务房房地产，如甲甲级写字楼的的收益水平会会高于乙级、丙丙级写字楼。（二）市场法商务办公房地产产的转售转租租也比较频繁繁，因此较易易获得可比实实例，所以市市场法也是商商务房地产估估价的一种常常用方法。市市场法不仅用用于商务办公公房地产转让让价格的测算算，很多情况况下用于租金金的估算。（三）成本法在商务办公房地地产的抵押估估价时，出于于安全、保守守的考虑也会会用到成本法法作为辅助估估价，此外在在建工程的评评估往往应用用成本法。知识点四：商务务办公房地产产估价的技术术路线及难点点处理

（一）商务办公公房地产租金金的求取

1．租约问题对商务办公房地地产估价时应应详细了解是是否存在合法法租约的限制制，租金的测测算要区分租租约期内和租约期结束束两种情况。在在租期内（毁毁约除外）应应根据租赁合合同中有关租租金、费用等等的约定计算算净收益，租租期结束后，应应根据市场客客观租金水平平、管理费用用、税金等利利用市场法求求取待估商务务房地产净收收益，并根据据市场租金变变化趋势判断断未来租金水水平。

2．租金构成内内涵商务办公房地产产的租金构成成往往存在差差异，主要表表现为：①租金中包含含物业管理费费；②租金中包含含物业管理费费、水电费；；③租金中不包包含物业管理理费、水电费费；④计租面积按按建筑面积计计，含分摊建建筑面积；⑤计租面积按按套内建筑面面积计，不含含分摊建筑面面积。3．租金支付方方式商务房地产租金金的支付方式式一般主要有有：①按月分期支支付；②按季度分期期支付；③按年支付；④按租约期限限一次性支付付。4．地下车库租租金问题商务办公房地产产的地下车库库往往是采取取租赁经营，其其租金收入一一般分为两部部分：一部分分是向访客提提供的临时租租车位；另一一部分是向业业主提供的包包月出租的车车位。

（二）整幢商务务办公房地产产估价技术路路线及难点处处理1．单纯型商务务办公房地产产由于单纯型商务务房地产只有有办公一种功功能，每一层层的价格差异异比较小，层层与层之间主主要存在楼层层价格差异，因因此不管用那那种方法，都都可以先评估估出某一层的的价格，再确确定层差修正正系数，计算算出所有楼层层的价格。

2．商住型商务务办公房地产产首先应区分不同同的功能区及及其面积大小小，然后分别别按办公用房房、居住用房房进行估价，办办公用房可以以采用市场法法、收益法，居居住用房主要要采用市场法法。此外对商住型商商务办公房地地产估价时，应应考虑办公功功能与居住功功能的相互干干扰和影响问问题，在选择择交易实例时时首先应选择择同为商住型型的商务办公公房地产，如如果选择其他他类型的商务务办公房地产产交易实例，应应考虑进行适适当的修正。

3.综合型商务务办公房地产产综合型商务办公公房地产是以以办公为主，同同时又有其他他多种功能，如如公寓、餐饮饮、商场、展展示厅、娱乐乐厅等，但其其中用作办公公部分的面积积最多。应首先要区分不不同的功能区区，了解和确确定各功能区区的面积大小小、经营方式式、收益能力力；根据不同同功能区的收收益性特点、实实例收集的难难易程度而选选用不同的估估价方法，主主要采用市场场法和收益法法；最后将各各功能区的价价格进行汇总总得到整幢商商务办公房地地产的价格。××房地产估价价报告封面（略）目录（略）致估价委托人函函（略）注册房地产估价价师声明（略略）估价假设和限制制条件（略）房地产估价结果果报告（略）××市××区天天河北路××号××大厦部分办办公房地产估估价技术报告告（节选）一、估价对象实实物状况描述述与分析估价对象所在大大楼为一幢钢钢筋混凝土结结构30层（另有2层地下室）的的综合楼，外墙墙面部分为玻玻璃幕墙、部部分贴花岗石石；大厦大堂堂位于首层南南侧，大楼东东西两侧各设设一趟走火梯梯、一部货梯梯及三部客梯梯，客梯分单单双层停，最最高到达层数数为29层，单层客客梯设在东侧侧，双层客梯梯设在西侧；；大楼东西侧侧各有一洗手手间；大厦内内部设有中央央空调系统、烟烟感喷淋消防防设备；装修修、设备维护护状况较好。估估价对象现部部分出租，签签有短期租约约（2年以内），据据估价人员到到当地房地产产市场了解，该地区写字楼需求量很大，估价对象现租金水平符合当地客观租金标准。实地查勘，××大厦出租情况良好，年均出租率在90%左右。估价对象位于×××大厦的第9、10层，内部装修修情况：走廊廊地面铺釉面面砖、花岗石石；室内地面面铺地毡；内内墙面油乳胶胶漆；天花板板面部分吊矿矿棉板天花板板，部分吊铝铝扣板天花板板；部分装木木夹板门，部部分落地玻璃璃门；铝合金金玻璃窗；水水电管线暗敷敷设。二、估价对象权权益状况描述述与分析根据委托人提供供的《房地产产权证》记载载：估价对象象权属人均是是××实业有限公公司，房屋所所有权来源为为新建，分割割，房屋用途途为非居住用用房，本次评估计计价总建筑面面积为801．6694㎡；土地使用用权性质为国国有土地使用用权，土地用用途为综合，共用地面积积为3401．0572㎡；已征收国国有土地使用用权出让金，使用年限50年，从1998年8月22日起，城市规划房屋用途为写字楼。估价对象现作办公用房，正常使用。根据估价对象《房地产权证》显示，估价对象未设定他项权。其他情况详见下表：估价对象权属概概况表表2－23序号地址《房地产权证》编编号朝向建筑面积（㎡）1天河区天河北路路××号906房粤房地证字第cc××号东北338.248842天河区天河北路路××号913房粤房地证字第cc××号西南180.582213天河区天河北路路××号1001房粤房地证字第cc××号北163.909934天河区天河北路路××号1002房粤房地证字第cc××号北118.92996合

计

801.66994【纠错】估价对对象缺建成年年代、完损情情况的介绍。三、估价对象区区位状况描述述与分析估价对象位于×××市天河区天天河北路××号××大厦内，该该大厦东为五五山路，南临临天河北路，西西靠龙口东路路，北近天润润路；附近有有鸿翔大厦、天天诚广场、东东方之珠花园园、高科大厦厦、天翔花园园、信源大厦厦、广东国际际科际交流中中心、华标广广场、华南师师范大学、银银行、市场及及公共汽车站站等。估价对对象所处地段段位于天河区区天河北路中中央商务区，周周边写字楼林林立，交通便便利，市政配配套设施完善善，商务办公公氛围较浓厚厚。四、房地产市场场背景描述与与分析今年以来××市市写字楼成交交均价出现大大幅上升，写写字楼成交均均价从去年2月份7508..68元/㎡上升至今今年2月份的9763..66元/㎡，大幅增长长了30.033%。××写字楼市场场的“强势效应”仍继续维持持，预计今年年广州写字楼楼市场还将继继续保持强势势发展，并成成为今年广州州楼市一大亮亮点。近两年××写字字楼市场以中中端产品为主主的格局不同同，2005年的写字楼楼供应将集中中在高端的甲甲级写字楼为为主。而随着着近年××经济的迅速速发展，以及及中国加入世世贸、cepa的实施、9＋2经济合作协协议的建立，外资银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地业务，而它们的进入将会对甲级写字楼产生很大的需求，可以预见，未来几年××市的写字楼市场前景看好，将进入高速发展的阶段。2005年，由于有多个大型的甲级写字楼项目进入市场，如位于天河路的壬丰大厦、正佳东翼的广晟大厦、天河北天誉三期、金海大厦、盘活中的中诚广场、大鹏国际广场以及珠江新城的写字楼等。这些写字楼都以甲级写字楼配置为卖点，素质高，越来越重视高科技高智能化，在规划设计配套上也各有特色，更强调生态办公、休闲办公等理念，创新元素和细节设计也越来越受重视。由于这些写字楼项目的起点高，而且规模亦十分庞大，对整个××的写字楼市场质素有明显的提升作用，以高端写字楼的销售为主，而售价亦攀升至近几年少见的高位。【纠错1】用语语不标准，质质素是香港地地区的习惯用用法，应避免免使用不规范范的词语。【纠错2】缺微微观区域房地地产市场的描描述。写字楼楼需要求大于于供给只给出出了宏观区域域介绍，但没没有估价对象象具体所在区区域房地产市市场或写字楼楼过去、现在在、未来的市市场分析。五、最高最佳利利用分析房地产估价应以以估价对象的的最高最佳利利用为前提进进行估价，最最高最佳利用用是指法律上上允许、技术术上可能、经经济上可行，经经充分合理考考虑，使估价价对象产生最最高最佳的利利用价值。由于估价对象所所处地段位于于天河区天河河北路中央商商务区，周边边写字楼林立立，交通便利利，市政配套套设施完善，商商务办公氛围围较浓厚。加加上广州写字字楼市场2005年呈现供求求两旺的局面面，天河商务务圈写字楼受受“住宅禁商”政策刺激，各各种类型写字字楼都出现了了热租，估价价对象的证载载办公用途能能体现其最高高最佳利用价价值。故本次次评估按估价价对象证载用用途评估。六、估价方法适适用性分析估价人员认真分分析所掌握的的资料，进行行了实地查勘勘，对与估价价对象具有可可比性的物业业进行调查并并根据委托人人设定的估价价目的、估价价对象的特点点及实际情况况，选择合适适的估价方法法进行评估。估价对象为办公公性质物业，与与估价对象位位于同一供求求范围内，并并与其相类似似的房地产交交易实例较多多，根据替代代原则可使用用①市场法进行评评估；与其同同一供求范围围内办公性质质物业的租金金水平可供参参考，估价对对象在可预见见的未来有连连续的净收益益，可采用②②收益法测算其其收益价格。故故本报告采用用市场法及收收益法进行测测算，综合拟拟定最终评估估结果。【纠错】技术报报告没有选用用方法的定义义不算错误，但但未说明未选选用其他方法法的理由。七、估价测算过过程本次评估，先通通过市场法和收益法测算估估价对象第1002房的单价，再再以1002房单价为基基础，经估价价人员市场调调查，采用类类比法，经过过楼层、朝向向、景观、面面积、间隔修修正，得出各各估价对象的的市场价值。（一）市场法1．选择可比实实例对与估价对象在在同一区域内内类似的物业业进行了市场场调查，针对对估价对象的的功能及特点点，收集了有有关的成交资资料，进行分分析比较，从从中选择了可可比性较强的的实例，详见见下表：物业名称估价对象实例a实例b实例c坐落地点××大厦10楼楼1002房××大厦12楼楼××房××大厦13楼楼××房××广场11楼楼××房

商务繁华度位于天河北cbbd，商务氛围围较浓厚，周周边有众多甲甲级写字楼和和高尚住宅，还还有众多高级级食肆及麦当当劳、肯德基基和一些中式式快餐店，万万佳超市等，商务氛围繁华所处的天河北、体体育东是广州州市商务氛围围最浓厚的地地段之一，周周边有中信广广场、大都会会广场等数十十家广州甲级级写字楼，还还有中森名菜菜、潮皇食府府等众多高级级食肆及麦当当劳、肯德基基和一些中式式快餐店，同同时还有众多多的星级酒店店和大量商务务公寓。商务务繁华度比估估价对象略好好。周边拥有众多甲甲级写字楼、高高级公寓小区区和成熟的街街区配套设施施。以天河体体育中心、天天河城广场、维维多利广场、广广州购书中心心等的商业群群，形成一个个庞大的，集集金融、商贸贸、旅游、休休闲、娱乐于于一体的黄金金购物商圈，商商务氛围浓厚厚。商务繁华华度比估价对对象好。其位于广州大道道北、水荫二二横路及天河河北交汇处，临临近天河北cbd，商务办公公氛围一般，商务繁华度比估价对象略差。

交通便捷度东望五山路，南南临天河北路路，西临龙口口东路，北近近天润路；有有191、813、197、22等多路公交交车经过，交交通较便捷。南临林乐路、西西为林和东路路；临近广州州火车东站，122、183、130、89等公交车经经过，交通便便捷度比估价价对象略好。东望天河东路、南南临天河路、西西近体育东路路；为地铁三三号线上盖建建筑物，临近近地铁一号线线体育中心站站，18、50、234、269、296、545等多路公交交车经过，交交通便捷度比比估价对象好好。东临广州大道北北，正对天河河北路，南为为水荫二横路路；有78、27、51、56、85、183等多路公交交车经过，交交通便捷度比比估价对象略略好。续表物业名称估价对象实例a实例b实例c坐落地点××大厦10楼楼1002房××大厦12楼楼××房××大厦13楼楼××房××广场11楼楼××房

市政配套有中信广场、大大都会广场、广广东国际交流流中心、高科科大厦天河体体育中心、万万佳超级市场场、华南师范范大学等，市市政配套较完完善。附近有怡侨大厦厦、侨林苑、荟荟雅苑、远晖晖商厦、广东东省社会科学学院、紫荆苑苑、天河区妇妇幼保健院，市市场、学校等等，市政配套套完善度与估估价对象相当当。附近有壬丰大厦厦、财富大厦厦、金利来数数码网络大厦厦、丰兴广场场、广东外经经贸大厦、正正佳广场、天天河体育中心心、广州酒家家、广州电脑脑城等，市政政配套完善度度比估价对象象好。附近有时代广场场、正升大厦厦、冰花酒店店、广州体育育学院、东风风公园更与新新达城连为一一体，业主可可免费进出公公园，市政配配套完善度比比估价对象略略差。

写字楼档次及物物业管理高级写字楼，专专业物业管理理，物业管理理较好高级写字楼，专专业物业管理理，物业管理理水平与估价价对象相同高级写字楼，专专业物业管理理，物业管理理水平与估价价对象相同高级写字楼，专专业物业管理理，物业管理理水平与估价价对象相同，但但物业管理费费略便宜

设施设备安装有高速电梯梯，中央空调调，消防设施施，高速光纤纤宽带接入，负一至二层为地下停车场。高速电梯，配备备光纤、视频频网络设备，自自身配套有户户式中央空调调，楼盘配套套有餐饮、酒酒店、私人会会晤室、投影影厅、卓球房房、书吧、游游泳池、健身身房、网球场场等康体设施施，设施设备备条件比估价价对象略好。配有自动收费系系统的大型地地下停车库，6台上海三菱菱高速电梯，豪豪华轿箱，配配自动报警、自自动喷淋、广广播系统，高高速宽带接入入，设施设备备条件比估价价对象略好。高速电梯，配备备光纤、视频频网络设备，独独特户内空调调设计，实现现24小时全天候候运作，大厦厦门前广场为为大型露天停停车场，再加加上三层地下下车库共计300个车位，设施施设备条件比比估价对象略略好。朝向北北南西北续表物业名称估价对象实例a实例b实例c坐落地点××大厦10楼楼1002房××大厦12楼楼××房××大厦13楼楼××房××广场11楼楼××房景观望内街望内街望东站广场望内街平面布局四正，好四正，好四正，好四正，好成交建筑面积（m2）118.92996138150。120剩余使用年限（年年）42.94年45年46年45年

内部装修走廊地面大部分分铺釉面砖，室室内地面铺地地毡；内墙面面油乳胶漆；；天花面部分分吊矿棉板天天花，部分吊吊铝扣板天花花；部分木夹夹板门，部分分落地玻璃门门；铝合金玻玻璃窗；水电电管线暗敷设设简单装修简单装修毛坯成交日期2005-9--132005-8--××2005-8--××2005-8--××成交单价（元//m2）

9550109009200【纠错1】可比比实例未说明明总楼层，有有没有地下，估估价对象是地地上30层、地下2层，可比实实例不交代总总楼层，后边边无法参照修修正。【纠错2】可比比实例未交代代权利性质、结结构档次，估估价对象为钢钢混，可比实实例是否可比比？【纠错3】可比比实例缺总建建筑面积介绍绍，只给了成成交建筑面积积，无法判断断规模是否相相当。2．对可比实例例进行因素修修正①交易情况修正正：经过调查查，比较物业业概况表中交交易实例为正正常交易，没没有特殊行为为造成的交易价格偏偏差，交易情情况修正系数数为100//100。②交易日期修正正：可比实例例交易时间与与估价时点较较近，交易日日期修正系数数为100//100。③区域因素修正正：通过分析析可比实例概概况表中实例例的成交价格格，需进行区区域因素修正正。经过分析析，影响办公公用房价格的的主要区域因因素为商务繁繁华度、交通通便捷程度、配配套完备度、规规划前景等，根据这些因素对办公用房价格的影响程度确定其各自权重，详见下表：区域因素比较表表表2－25比较项目估价对象实例a实例b实例c商务繁华度权重重30323428交通便捷程度权权重30333532市政配套完备度度权重25252724规划前景权重15151515合计10010511199【纠错1】规划划前景一项在在前边可比实实例概况表中中没有介绍，打打分无调整理理由。【纠错2】交通通便捷程度打打分，可比实实例a和c都是比估价价对象略好，但但可比实例c比实例a的打分底，为为什么？没有有理由。④个别因素修正正：通过分析析可比实例概概况表中可比比实例的成交交价格，需要要进行个别因因素修正。经经过分析，影影响办公写字字楼价格的主主要个别因素素为写字楼档档次及物业管管理收费合理理性、设施设设备、装修情情况、平面布布局、成交面面积、楼宇成成新度、楼层层、朝向、景景观等，根据据这些因素对对其价格的影影响程度确定定其各自权重重，详见下表表：个别因素比较表表表2－26可比项目估价对象实例a实例b实例c

写字楼档次及物物业管理收费费合理性权重重15151516

设施设备权重10121212

装修情况权重10998

平面布局权重10101010

成交面积权重10101010

楼宇成新度权重重15171817楼层权重10121311朝向权重10101211景观权重10101210合计100105111105【纠错1】楼层层、朝向、景景观应放在区区域因素中说说明。【纠错2】楼层层、朝向调整整没有依据，或或说楼层、朝朝向，没有对对应的情况说说明。【纠错3】楼宇宇成新度调整整没有依据，或或说前边可比比实例概况表表缺少楼宇成成新度的介绍绍。【纠错4】缺剩剩余使用年限限的修正，前前边交代了情情况，但后边边因素比较表表没有打分。【纠错5】缺权权益状况调整整。3．测算估价对对象比准单价价比准单价＝可比比实例价格×交易情况修修正系数×交易日期修修正系数×区域因素修修正系数×个别因素修修正系数【注意】一定要要列出文字公公式，没有公公式算错误。比准单价计算表表表2－27可比实例实例a实例b实例c可比实例单价9550109009200交易情况修正系系数100/1000100/1000100/1000交易日期修正系系数100/1000100/1000100/1000区域因素修正系系数100/1055100/1111100/99个别因素修正系系数100/1055100/1111100/1055修正后的单价（元/㎡）866288478850平均比准单价（元/㎡）8786

【纠错】最终比比准价格确定定未说明计算算过程及理由由。（二）收益法1．测算年净收收益年有效毛收入＝＝月租金×12×收益总面积×出租率年运营费用＝维维修费＋管理理费＋保险费费＋税金年净收益＝年有有效毛收入－－年运营费用用【注意】必须给给出文字公式式，不给公式式算错误。（1）年有效毛毛收入调查档次相同、用用途相近、结结构相似、装装修档次相近近的房地产的的租金水平和和出租率，比比较分析确定定出租的客观观租金水平和和出租率。根根据调查分析析，用市场法法推算估价对对象客观租金金水平。【纠错】估价对对象部分出租租，签有短期期租约（2年以内），在在租约期内应应用租约租金金计算，在租租约期外才用用客观租金计计算。此案例例只考虑了市市场租金计算算的问题，忽忽略了租约期期内用租约租租金计算的问问题。租金测算表表表2－28可比实例实例a实例b实例c坐落地点××大厦12楼楼××房××大厦13楼楼××房××广场11楼楼××房比较实例租金（元/㎡）708070交易情况修正系系数100/1000100/1000100/1000交易日期修正系系数100/1000100/1000100/1000区域因素修正系系数100/1055100/1111100/99个别因素修正系系数100/1055100/1111100/1055修正后的租金（元/㎡）63．4964．9367．34平均比准租金（元/㎡）65

注：由于选取的的实例与市场场法的实例相相同，故区域域因素、个别别因素情况表表与市场法一一样，不再重重复列示，直直接取市场法法数据。【纠错】没有说说明租金内涵涵。经估价人员实地地查勘和调查查，估价对象象所处地段位位于天河区天天河北路中央央商务区，周周边写字楼林林立，交通便便利，市政配配套设施完善善，商务办公公氛围较浓厚厚，周边办公公楼的出租率率在90%左右。另到到估价对象所所在的××大厦管理处处咨询，该大大厦的出租率率约为90%，故确定估估价对象客观观出租率为90%。年有效毛收入＝＝65×122×90%＝702（元/㎡）【纠错1】只考考虑了空置，未未考虑收租损损失。【纠错2】没有有考虑押金或或租赁保证金金的利息收入入。（2）年运营费费年运营费包括维维修费、保险险费、税金等等，各项费率率见下表：年运营费测算表表（以年有效效毛收入为基基数）表2－29序号项目费率备注1营业税及附加（营营业税、城建建税、教育附附加）5.5%

2房产税12%

3维修费1%

4管理费0%租金外另付5其他（保险费、租租赁代理费等等）0.5%

合计

19%

【纠错1】年运运营费用中缺缺城镇土地使使用税的计算算。【纠错2】保险险费计算基数数不是有效毛毛收入，而是是房屋的现值值或重置价。（3）年净收益益a年净收益a＝7702×（1－19%）＝568．62（元/㎡）2．测算报酬率率y对报酬率的计算算，综合考虑虑以下两种方方法：第一种方法采用用累加法，报报酬率＝安全全利率十风险险调整值，安安全利率取一一年定期存款款法定利率2.25%，风险调整值值取4%，则采用用累加法推算算报酬率：2.25%＋4%＝6.25%。【纠错】风险调调整值取4%无取值依据据。第二种方法通过过调查办公用用途房地产的的租售比推算算报酬率，具具体如下：租售比一览表表2－30序号项目计算公式实例a实例b实例c××大厦12楼楼××房××大厦13楼楼××房××广场11楼楼××房①租金（元/㎡··月）

708070②出租率

92%90%86%③年有效毛收入（元/㎡·年）③＝①×12××②772．8864722．4④年运营费（元//㎡·年）19%19%19%19%⑤年净收益a（元元/㎡·年）⑤＝③×（1－－④）625．97699．84585．14⑥剩余收益年限nn（年）

454645⑦房地产售价v（元/㎡）

9550109009200根据v＝y×［［1－（1＋y）n］，采用试试算法，借助助计算机计算算各可比实例例的报酬率y，得到：【纠错】公式错错误，应为vv＝a/y×［1－1/（1＋y）n］报酬率测算表表2－31序号可比实例年净收益（元//㎡）售价（元/㎡）报酬率y1××大厦12楼楼××房625.9795506.0978%%2××大厦13楼楼××房699.84109005.9759%%3××广场11楼楼××房585.1492005.8725%%综合上述两种方方法，根据估估价对象的实实际情况，最最后确定估价价对象报酬率率为6%【纠错】最终报报酬率6%无计算过程程。3．测算收益价价格估价对象土地使使用权到20048年8月22日止，估价时时点为20005年9月13日，剩余收益益年限为42．94年，假设收益益期内收益平平稳。【纠错1】土地地使用权应到到2048年8月21日止，因为为出让时为1998年8月22日起【纠错2】这里里假设收益期期内收益平稳稳，与前边市市场背景描述述分析不一致致，前边是说说市场看好，需需求大于供给给，预计今后后写字楼市场场将保持强势势发展。1998.8.22

v＝a÷y×［［1－l/（1＋y）n］＝568．62/6%%×（1—1/1．0642．94）＝8701（元/㎡）【纠错1】确定定净收益不变变有限年期公公式无理由。【纠错2】在最最后确定收益益价格时，未未说明在出让让合同约定土土地出让期限限届满需要无无偿收回国有有建设用地使使用权时，对对收回的建筑筑物不予补偿偿的前提。经计算，采用市市场法及收益益法计算的结结果相近，均均符合市场状状况，故采用用算术平均值值确定最终结结果：估价对象10002房单价＝（8786＋8701）÷2＝8744（元/㎡）c．估价结果确确定以1002房单单价为基础，经经估价人员市市场调查，采采用类比法，经过过楼层、朝向向、景观、成成交建筑面积积、间隔修正正，得出各估估价对象的市市场价值。楼层修正系数表表表2－32序号楼层楼层系数190．992101朝向修正系数表表（通风采光光）

表2－33序号朝向朝向修正系数1北12东北1．033西南1．035景观修正表

2－34序号景观景观修正系数1望内街（北向、东东北向）l2纵向望天河北路路街景（西南南向）1．045成交建筑面积修修正表

2－35序号面积范围（㎡）修正系数1100－1999l2300－50000．975间隔修正系数表表2－36序号间隔修正系数1好（房号：除11、5号房）12略差（房号：11、5号房）0．985估价对象朝向、楼楼层、景观、面面积、间隔情情况一览表

表2－37序号地址楼层朝向景观建筑面积（㎡）间隔1906房9东北望内街338．24884好2913房9西南纵向望天河北路路街景180．58221好31001房10北望内街163．90993略差41002房10北望内街118．92996好估价对象结果测测算表

表2－38序号地址建筑面积（㎡）基准单价（元//㎡）楼层修正系数朝向修正系数景观修正系数面积修正系数间隔修正系数比准单价（元//㎡）总价（万元）1906338．2488487440．991．03l0．975l8693294．042913180．5822187440．991．0351．045ll9363169．083l001163．90993874411l10．9858613141．1841002118．929968744111118744103．99总计801．66994

708．29【纠错】缺附件件。【补充08年纠纠错真题】三、下列估价结结果报告和估估价技术报告告存在多处错错误，请指明明其中的133处（每指明一一处错误得33分，本题全全对得40分。请在在答题纸上作作答。每个错错误对应一个个序号，未将将错误内容写写在序号后而而空格处的不不计分）封面和目录（略略）致委托人函（略略）估价师声明【纠错】估价师师声明应是注注册房地产估估价师声明我们郑重声明：：1.我们在本估估价报告中陈陈述的事实是是真实的和准准确的。2.本估价报告告中的分析、意意见和结论是是我们自己公公正的专业分分析、意见和和结论，但受受本估价报告告中已说明的的假设和限制制条件的限制制。3.我们与本次次估价的估价价对象没有利利害关系，也也与有关当事事人没有个人人利害关系或或偏见。4.我们依照中中华人民共和和国国家标准准《房地产估估价规范》（gb/t550291--1999）进行分析析和测算，形形成意见和结结论，撰写本本估价报告。5.注册房地产产估价师×××已对本估价价报告中的估估价对象进行行了实地查看看，但我们对对估价对象的的现场查看仅仅限于其外观观和使用状况况，对被遮盖盖、未暴露及及难以接触到到的部分，依依据委托方提提供的资料进进行评估。除除非另有协议议，我们不承承担对估价对对象建筑结构构质量进行调调查的责任。6.没有人对本本估价报告提提供了重要专专业帮助。7.本估价报告告依据了委托托人提供的相相关资料，委委托人对资料料的真实性负负责。因资料料失实造成估估价结果有误误的，估价机机构和估价人人员不承担相相应的责任。8.本报告估价价结果仅作为为委托人在本本次估价目的的下使用，不不得做其他用用途。未经本本估价机构和和估价人员同同意，估价报报告不得向委委托人及报告告审查部门以以外的单位及及个人提供，凡凡因委托人使使用估价报告告不当而引起起的后果，估估价机构和估估价人员不承承担相应的责责任。9.本估价报告告的全部或其其部分内容不不得发表于任任何公开媒体体上，报告解解释权为本估估价机构所有有。中国国注册房地产产估价师（注注册号××××）：××××（签名盖章章）中国国注册房地产产估价师（注注册号××××）：××××（签名盖章章）中国国注册房地产产估价师（注注册号××××）：××××（签名盖章章）二00八年六月三三十日估价的假设和限限制条件（略略）房地产估价结果果报告一、委托人（略略）二、估价价机构（略）三、估价价对象估估价对象为位位于××市××区数码路北北段的一幢办办公楼，建筑筑面积为3853..05m22，土地面积积为22944.5m2。1.坐落估估价对象坐落落于××市××区数码路北北段21-23号，四至为为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北北依××创业中心（区区位情况略）。2.产权状况根据委托托人提供的《房房屋所有权证证》和《国有有土地使用证证》，估价对对象房屋所有有权人和土地地使用权人为为××有限公司；；房屋所有权权性质为商品品房产权，土土地使用权性性质为国有出出让，土地用用途为办公，土地使使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定定不可续期。3.土地状况土地使用用权面积为2294..5m2，地块形状状规则，呈矩矩形，地势平平坦，土地开开发程度为红红线内六通一一平，即通上上水、通下水水、通电、通通路、通暖、通通讯，土地平平整。容积率率为1.68（土地其他他情况略）。4.建筑物状况况估价对对象为一幢五五层办公楼，钢钢筋混凝土结结构，开敞式式布局，建筑筑面积3853..05m22。各层层高高及功能为：：一层层高3.6m，为大堂及及办公区；二二层至四层层层高均为3.3m，为办公区区；五层层高高3.3m，局部为办办公区，局部部以玻璃幕墙墙间隔为会议议室。其装修修情况为：外外墙贴面砖；；房屋内部地地面为国产品品牌地砖，墙墙面石灰砂浆浆抹面后刮大大白、刷乳胶胶漆，天棚铝铝扣板吊顶；；一层大厅、走走廊公共部分分地面、墙面面均为花岗岩岩，天棚铝扣扣板吊顶；每每层设男女卫卫生间，卫生生间地面铺地地砖，墙面贴贴瓷砖，天棚棚铝扣板吊顶顶，toto洁具；窗体体采用塑钢中中空玻璃窗，主主入口为白色色钢化平推玻玻璃门。估价对象建建成于2008年6月，根据国家家有关房屋新新旧程度判定定标准，经估估价人员现场场查看，确定定其综合成新新率约为100%（建建筑物其他情情况略）。5.配套设施状状况估价价对象上下水水、电力、供供暖、通讯等等基础配套设设施完善，并并安装消防、中中央空调、电电子监控系统统、公共广播播系统等配套套设备。其中中采暖为高新新园区物业集集中供暖：消消防系统采用用美国simplle消防报警系系统，每层设设消火栓、自自动喷淋装置置及烟感、温温感探头；空空调系统采用用daikiin分体式中央央空调，暗卧卧式风机盘管管及新风空调调系统；监控控系统为飞利利浦电子监控控系统；每层层设toa公共广播扬扬声器，提供供背景音乐及及应急消防广广播；并配有有两部三菱电电梯。【纠错】估价对对象权益描述述不全，未交交代有共有权权人，是否设设立抵押权等等（虽然估价价报告中确实实对这一项没没有描述清楚楚，但是历年年真题答案很很少考察这一一点）【纠错错】估价对象象未说明是否否为整体估价价，但不包括括动产（这一一条跟上一条条一样，之前前考试中很少少考察）四、估估价目的为委托人转转让估价对象象提供价值参参考依据而评评估其市场价价格。五五、估价时点点根据估估价目的，经经与委托人协协商，估价时时点确定为2008年6月25日。六、价价值定义（略略）七、估估价依据（略略）八、估价原则本估价报告告在遵循独立立、客观、公公正的基本原原则下，结合合估价目的对对估价对象进进行估价。具具体依据如下下估价原则：：1.最高最佳使使用原则（略略）2.替代原则（略略）3.估价时点原原则（略）4.谨慎原则（略略）5.合法原则（略略）【纠错】估价原原则不必考虑虑谨慎原则九、估价方方法本报报告选用市场场法和收益法法进行估价（方方法选择及方方法定义略）。十、估价结果在评估过程程中，估价机机构本着独立立、客观、公公正的原则，在在对现场进行行实地查看、广广泛收集有关关市场信息和和估价对象信信息的基础上上，全面分析析了影响估价价对象市场价价值的因素，并并运用科学的的估价方法对对估价对象的的市场价值进进行了评估，最最终确定估价价对象在估价价时点可能实实现的市场价价值为：人民民币（大写）贰贰仟叁佰壹拾拾万元（2310万元），单单价为5995..03元/m2。【纠错】估价结结果数值表述述不严谨，应应指明总建筑筑面积及每建建筑面积的单单价【纠错】估价结结果不应有可可能字样十一一、估价人员员（略）十二、估价价作业日期2008年6月25日至2008年6月30日。十三三、估价报告告应用的有效效期本估估价报告应用用的有效期自自完成估价报报告之日起原原则上为一年年，但市场状状况变化很大大时，估价报报告应用的有有效期不超过过半年；超过过有效期使用用本报告，本本估价机构不不负任何责任任。××房地产估价价有限公司二00八年六月三三十日【纠错】估估价报告有效效期表述不正正确（和06年考试真题题相同，正确确的描述应该该为“如果本报告告超过应用有有效期还未使使用，本公司司不负任何责责任”）房地产估价技术术报告一一、个别因素素分析估估价对象为位位于××市××区数码路北北段的一幢办办公楼，建筑筑面积为3853..05m22，土地面积积为2294..5m2。1.坐落估估价对象坐落落于××市××区数码路北北段21-23号，四至为为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北北依××创业中心（区区位情况略）。2.产权状况根据委托托人提供的《房房屋所有权证证》和《国有有土地使用证证》，估价对对象房屋所有有权人和土地地使用权人为为××有限公司；；房屋所有权权性质为商品品房产权，土土地使用权性性质为国有出出让，土地用用途为办公，土土地使用年限限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定定不可续期。3.土地状况土地使用用权面积为2294..5m2，地块形状状规则，呈矩矩形，地势平平坦，土地开开发程度为红红线内六通一一平，即通上上水、通下水水、通电、通通路、通暖、通通讯，土地平平整。容积率率为1.68（土地其他他情况略）。4.建筑物状况况估价对对象为一幢五五层办公楼，钢钢筋混凝土结结构，开敞式式布局，建筑筑面积3853..05m22。各层层高高及功能为：：一层层高3.6m，为大堂及及办公区；二二层至四层层层高均为3.3m，为办公区区；五层层高高3.3m，局部为办办公区，局部部以玻璃幕墙墙间隔为会议议室。其装修修情况为：外外墙贴面砖；；房屋内部地地面为国产品品牌地砖，墙墙面石灰砂浆浆抹面后刮大大白、刷乳胶胶漆，天棚铝铝扣板吊顶；；一层大厅、走走廊公共部分分地面、墙面面均为花岗岩岩，天棚铝扣扣板吊顶；每每层设男女卫卫生间，卫生生间地面铺地地砖，墙面贴贴瓷砖，天棚棚铝扣板吊顶顶，toto洁具；窗体体采用塑钢中中空玻璃窗，主主入口为白色色钢化平推玻玻璃门。估价对象建建成于2008年6月，根据国国家有关房屋屋新旧程度判判定标准，经经估价人员现现场查看，确确定其综合成成新率约为100%（建筑物其其他情况略）。5.配套设施状状况估价价对象上下水水、电力、供供暖、通讯等等基础配套设设施完善，并并安装消防、中中央空调、电电子监控系统统、公共广播播系统等配套套设备。其中中采暖为高新新园区物业集集中供暖：消消防系统采用用美国simplle消防报警系系统，每层设设消火栓、自自动喷淋装置置及烟感、温温感探头；空空调系统采用用daikiin分体式中央央空调，暗卧卧式风机盘管管及新风空调调系统；监控控系统为飞利利浦电子监控控系统；每层层设toa公共广播扬扬声器，提供供背景音乐及及应急消防广广播；并配有有两部三菱电电梯。二、区区域因素分析析（略）三、市场背背景分析（略略）四、最最高最佳使用用分析（略）五、估价方法选选用估价价对象所在的的××市软件园区域，房房地产市场活活跃，同一供供需圈内类似似房地产转让让交易案例较较多，市场依依据充足，因因此可选用市市场法进行评评估。同时，该该区域房地产产市场中与估估价对象类似似的物业多以以出租方式经经营，同一供供需圈内出租租实例较多，容容易获得物业业租金、费用用等数据，根根据估价对象象能获得稳定定的租金收益益的特点，可可选用收益法法进行评估。市场法的的具体估价思思路为：在近近期房地产市市场中选择与与估价对象处处于同一供需需圈内，具有有较强相关性性、替代性的的房地产交易易实例，根据据估价对象和和可比实例的的状况，对区区域因素、个个别因素、时时间因素和交交易情况等影影响房地产市市场价格的因因素进行分析析比较和修正正，评估出估估价对象的市市场价格。收益法的的具体估价思思路为：运用用适当的报酬酬率，将预期期的估价对象象房地产未来来各期的正常常净收益折算算到估价时点点上的现值，将将各期现值累累加来确定估估价对象房地地产价格六、估价测算过过程（一一）市场法测测算过程【纠错】市场法法中缺计算公公式1.选择可比实实例经筛筛选确定a、b、c三个比较实实例。实例a：软件园区软件件开发10#楼，地处××市软件园，东东临数码路，南南临五一路。钢钢混结构，共共四层，建筑筑面积为4419mm2，办公用途途，成交价格格为6100元/m2，成交日期期为2008年6月20日，成交情情况为正常交交易（其他情情况略）。实例b：软件广场办公公楼，地处××市软件园，北北临五一路，西西北侧邻近数数码广场。钢钢混结构，共共四层，建筑筑面积为3986m2，办公用途途，成交价格格为6250元/m2，成交日期期为2008年4月5日，成交情情况为正常交交易（其他情情况略）。实例c：经济开发区区软件开发大大楼，地处××市经济开发发区，东临长长春路，南临临东风路。钢钢混结构，共共四层，建筑筑面积为4555m2，成交价格格为6430元/m2，成交日期期为2008年5月16日，成交情情况为正常交交易（其他情情况略）。【纠错】可比实实例c选取不恰当当，可能不在在一个供需圈圈（或可比实实例c未说明是否否在同一供求求范围内）

【纠错】可可比实例成交交价格内含不不清（未说清清是建筑面积积还是使用面面积）【纠错错】可比实例例c未指明用途途，应指明办办公用途比比较实例与估估价对象各项项比较因素对对比详见表1。表1修正因素素比较表可比实例估价对象abc成交单价（元//m2）待估610062506430交易情况——正常正常正常交易日期——2008年6月月20日2008年4月月5日2008年5月月16日区域因素自然条件较好较好较好较好环境状况较好较好较好较好距市中心距离10公里10公里10公里10公里交通条件便捷便捷便捷便捷商业繁华程度一般一般一般一般公共设施配套情情况完善完善完善完善规划限制一般一般一般一般个别因素临街状态数码路数码路、五一路路数码路、数码广广场长春路、东风路路建筑结构钢混钢混钢混钢混建筑面积3853.055m24419m223986m224555m22平面布局较合理合理较合理合理装修情况普通清水房简装普通成新度较新较新较新较新通用性较好较好较好好基础设施配套情情况齐全齐全齐全齐全【纠错】区域因因素中，商业业繁华程度应应为办公聚集集度。【纠错】“公共共设施配套情情况”应为基础设设施完备度或或外部配套【纠错】个别因因素中缺少物物业管理的修修正。【纠错】成新率率100%与“较新”不符，应为为全新。【纠错】基础设设施情况属区区域因素。【纠错】缺权益益状况因素说说明与调整。2.确定可比实实例修正指数数（1）交易情况况修正以上所所选择的可比比实例a、b、c均为正常交交易，故无需需进行交易情情况修正。（2）交易日期期修正由于选选取可比实例例的交易日期期均为近期，××市商品住宅市场场价格比较平平稳，故对可可比实例的交交易日期不做做修正。【纠错】交易日日期调整依据据错误，应指指明细分市场场的（不应是是商品住宅市市场价格比较较平稳，而应应该是估价对对象类似的办办公用房4至6月价格平稳稳）（3）区域因素素修正可比实实例a、b、c均为周边地地区的交易案案例，根据交交通条件、距距市中心距离离、商业繁华华程度、公共共配套设施等等因素进行区区域因素优劣劣造成的减价价或增价修正正（具体过程程略）。（4）个别因素素修正可比实实例a、b、c与估价对象象个别因素进进行的对比分分析，主要考考虑临街状况况、结构功能能、规模、设设施、装修、平平面布局、基基础设施配套套情况等因素素进行修正（具具体过程略）。比较因素素修正指数详详见表2。表2比较因素素修正指数表表可比实例估价对象abc成交单价（元//m2）待估610o62506430交易情况100100100100交易日期1oo100100100区域因素自然条件100100100100环境状况100100100100距市中心距离100100100100交通条件100100100100商业繁华程度100100100100公共设施配套情情况100100100100规划条件100100100100个别因素临街状态100103103103结构形式1001001001oo建筑规模100100100100平面布局100102100102装修情况10098102100成新度100100100100通用性100100100102基础设施配套情情况100100100100【纠错】可比实实例b装修调整系系数有误（或或装修档次描描述不清，应应有详细说明明）【纠错】基础设设施情况属于于区域因素。【纠错】估价对对象共五层，可可比实例为四四层，应说明明或修正。

3.可比实例例比准价格修修正在表表2确定的各比比较因素修正正指数的基础础上，对各可可比实例的交交易价格修正正如表3：表3交易价格格修正计算表表可比实例abc成交单价（元//m2）610062506430交易情况100/1000100/1000100/1ooo交易日期100/1000100/1000100/1000区域因素自然条件100/1000100/1000100/1ooo环境状况100/1000100/1000100/1000距市中心距离100/1000100/1000100/1000交通条件100/1000100/1000100/1000商业繁华程度100/1ooo100/1000100/1000公共设施配套情情况100/1000100/1000100/1000规划条件100/1000100/1000100/1000个别因素临街状态100/1033100/1033100/1033结构形式100/1000100/1000100/1000建筑规模100/1000100