襄樊普鑫左岸春天欧陆风情亲水社区营销策划报告某某某

{营销策划}襄樊普鑫左岸春天欧陆风情亲水社区营销策划报告某某某襄樊普鑫·左岸春天营销策划报告目录第一部分卖给谁？2一、项目目标客户群定位2二、目标客户群特征分析223333第二部分卖什么？......................................6感谢阅读一、项目营销背景分析...................................6感谢阅读68二、核心竞争力（卖点）提炼............................12精品文档放心下载三、项目推广形象及命名................................15谢谢阅读151617第三部分怎么卖？...................................18谢谢阅读一、项目开发及推广总策略..............................18精品文档放心下载181924二、销售时机和销售阶段安排............................25精品文档放心下载25262829三、广告推广策略......................................40感谢阅读40404145感谢阅读4949四、现场包装策略......................................50感谢阅读5050五、价格策略：........................................56感谢阅读5657616363六、商铺营销策略......................................64谢谢阅读64656566七、品牌整合策略......................................66感谢阅读6667八、推广费用预算......................................70谢谢阅读(一)、总费用估算70(二)、费用细分70襄樊普鑫.左岸春天营销策划报告在营销策划中，我们需要回答三个问题：卖给谁？卖什么？怎么卖？第一部分卖给谁？一、项目目标客户群定位中高档收入、具有较高文化层次和生活品味的——中高端城市精英二、目标客户群特征分析年龄区间：35-50岁。教育程度：以大专及本科以上为主。婚姻状况：已婚居多。职业：Ａ、企业中高层管理人员；Ｂ、企业中高层技术人员；Ｃ、民营及个体中小企业老板；Ｄ、地方政府公务员；Ｅ、事业单位中高收入人员；F、个体工商户及其他；家庭状况：主要以2-3口之家为主。收入状况：家庭月收入2500元以上。精品文档放心下载主要在100㎡左右。居住地：以樊城区和汽车产业开发区为主。精品文档放心下载质购房。一次置业者：为了解决基本住房问题购房。投资者：对物业升值有信心，作为固定资产投资。以襄樊本市尤其樊城区市民为主。襄樊市周边地、市、县富裕居民为辅。部分投资客，及外地来本地经商的生意人。1、一次置业者消费特征此类客户追求产品的性价比，购房以实用、实惠为原则。A、需求面积及户型90㎡左右的过渡型物精品文档放心下载精品文档放心下载B、价格期望值多数一次置业者，经济能力不强，所以在价格上以实惠为原则。感谢阅读从襄樊市场上来说，多数一次置业者会选择1500元/㎡左右的物业。谢谢阅读C、付款方式由于一次置业者较为年轻，“首付能力弱，续付能力强”是他们精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载在经济条件允许的情况下，可以将未缴付的按揭余款一次付清。精品文档放心下载D、其它关注因素谢谢阅读究生活品味。2、二次置业者消费特征此类客户购房趋于理性、慎重，多听取朋友和家人的意见。感谢阅读A、需求面积及户型精品文档放心下载120—150㎡谢谢阅读之间。从户型上来说，此类客户倾向选择宽敞的三房和四房。精品文档放心下载B、价格期望值此类客户相对经济能力较强，能够接受2000元每平方米左右的谢谢阅读单价。针对不同的产品品质，此价格还有一定的上浮空间。精品文档放心下载C、付款方式感谢阅读感谢阅读择一次性付款的方式。D、其它关注因素谢谢阅读管理的要求较高。3、投资客消费特征谢谢阅读感谢阅读限高的物业，选择户型以紧凑的两房、三房为主。精品文档放心下载和极少数投资客。第二部分卖什么？一、项目营销背景分析1、基本情况精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载物流信息中心；北临耕地。感谢阅读角与交通干道有458105谢谢阅读㎡，土地上化工厂已拆迁，场地平整。经济技术指标和功能细化表内容指标分类用地内容面积（㎡）用地面积58105㎡住宅住宅100599.5感谢阅读容积率1.9商铺9000总建筑面积110399.5㎡配套会所800建筑密度<30%绿化率>或＝40%总计项目总建筑面积11.0410.06感谢阅读感谢阅读类型有多层、小高层、花园洋房和TOWNHOUSE等。感谢阅读项目临春园东路沿街规划有9000平方米商铺，满足本社区和邻精品文档放心下载近住宅区的日常生活购物和休闲所需。2、片区概况及周边配套谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读并且已经形成了相对集中的经营模式。周边市政配套和生活配套列表项目内容备注面积4001生活类商业配套家家乐超市感谢阅读公里。市传染病医院铁十一局中心医院医疗配套距项目1.5公里范围内市二医院军休干部医院黄岗学校铁四中市三十一中教育配套市三十七中距项目2.5公里范围内市三十八中铁一中襄阳一中市护士学校卧龙职业培训学校商业服务学校市工业干部学校中国建设银行距离项目1.2公里其他中国农业银行周边1.5公里区域内其他商业种类有：锦通物流信息中心（货谢谢阅读谢谢阅读3、交通环境4感谢阅读516路、518路、530路。精品文档放心下载从市场总体上分析，2004精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载结合对项目的SWOT分析，对项目的营销背景作以下阐述，主要分为谢谢阅读有利背景和不利背景两个方面：1、有利背景（1感谢阅读产的潜在需求是巨大的。一是襄樊“三城双组团，六城环洲的总体精品文档放心下载感谢阅读制度的重大改革，都将刺激周边县市人口构成进城入户的有效需求；精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读感谢阅读者保守的消费观念，增加二次置业者的购房比例。（2谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载销提供有力的市场支撑。（31.5公里区域内其他精品文档放心下载商业种类有：锦通物流信息中心（货运）、中南天润大市场（汽配谢谢阅读精品文档放心下载场。且临街面拟设置9000平方米的商铺，功能定位于汽车、建材相感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载的保障，并吸引一部分樊城区内客户。2、不利背景（1市场潜在需求虽然巨大，但开发量也达到有史以来的最高水平，谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载到刺激和引导。谢谢阅读精品文档放心下载买是本项目营销策划的关键。（2谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读升较为缓慢。精品文档放心下载感谢阅读便利，也带来了大量的噪音污染。（3谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载缺。尽量完善项目本身配套，提升项目对客户的吸引力。（4项目周边春园东路目前整体形象不佳，商业业态虽然较为集中，精品文档放心下载以汽修、汽配为主辅以少量餐饮及美容美发店，但是整体档次不高。谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载能定位上应避开直接竞争，建议以精品商业为主。（5感谢阅读感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载带和小清河城市滨江景观带的建设已被政府列入2005年15项绿化谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载加强其对本项目的有利影响。二、核心竞争力（卖点）提炼谢谢阅读时尚亲水社区为核心，依照地产营销中的实践和惯例，对优越自然谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载核心竞争力所在。我们提炼出本项目的十二大卖点如下：卖点之一：小清河滨江生态景观小清河景观带工程是05年襄樊十五项绿化工程之一，包括治污精品文档放心下载感谢阅读目极具市场竞争力的强势卖点。卖点之二：浪漫欧陆风情感谢阅读特点是在当代新建的房屋中有意识地保持历史上流传的古典建筑形谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读格为主的市场空白，又迎合了消费者的需求。卖点之三：时尚亲水社区感谢阅读不成园之说。水对提高居住品质的作用不小，据北京青年报作的一谢谢阅读次调查，79%的被访者喜好水景住宅。在实际推广过程中，结合本项精品文档放心下载感谢阅读带给人们亲切舒适，回归自然的时尚居住感觉。卖点之四：左岸文化结合本项目名称“左岸春天，赋予产品背后深刻的文化背景、感谢阅读左岸风情，以满足消费者更高层次的精神需求。卖点之五：双景住宅双景住宅是指既在社区内做园景规划，又借助社区周边的公园、感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读其实的“双景住宅。当空气指数、环境质量成为都市人越来越关心谢谢阅读感谢阅读感谢阅读居住环境。卖点之六：超值户型多层、花园洋房、叠拼TOWNHOUSE、小高层的多样楼型，平面、谢谢阅读感谢阅读白，高档实用创新的楼型和户型设计，是开发商“以人为本开发理精品文档放心下载念的真实体现，它无疑将开创襄樊居住新潮流。卖点之七：空间价值感谢阅读费者不一般的超值实惠享受。卖点之八：高使用率精品文档放心下载超高的使用率和附加值。卖点之九：升值潜力谢谢阅读谢谢阅读心，无疑是激发持币观望的人们购买欲望的强势力量。卖点之十：欧陆风情商业街精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读活配套，弥补周边配套的不足，同时也提供了无限商机。卖点之十一：贴心物管和“二星级”智能化小区谢谢阅读精品文档放心下载内智能化管理程度低。本项目定位中建议的“二星级智能化小区和谢谢阅读精品文档放心下载大亮点。卖点之十二：强强联手精品文档放心下载感谢阅读三、项目推广形象及命名浪漫欧陆风情时尚亲水社区精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读暴般席卷整座城市，引发居住空间和居住环境改革的浪潮。精品文档放心下载浪漫欧陆风情——感谢阅读现东西方文化的交汇，激荡历史与传奇，体现经典与浪漫。谢谢阅读时尚——感谢阅读主旋律和大趋势的。亲水社区——感谢阅读我们将充分利用这一资源打造襄樊首家“高尚亲水社区。我们将把谢谢阅读精品文档放心下载细无声精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读吸，让生命融于自然之中。1、弥补市场空白，打造精品社区精品文档放心下载精品文档放心下载襄樊市场的一个空白点。谢谢阅读感谢阅读其成为城市独特的风景。2、体现建筑特色，满足客户需求谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读客户，从而赢得市场。主推命名：左岸春天释义：“左岸”是法国塞纳河左岸街区，一个集中了咖啡馆、书店、精品文档放心下载精品文档放心下载产阶级社区。感谢阅读念，与“左岸文化不谋而合；同时，此命名生动地展示了河岸生活谢谢阅读的惬意，使客户能够感受到居住其中的乐趣。次主推命名：罗马假日释义：影片《罗马假日》凭借男女主角的成功出演成为了世界经典，感谢阅读感谢阅读项目命名切合项目实际，容易使受众产生共鸣。感谢阅读色年华、欧典雅舍、左岸右畔。第三部分怎么卖？一、项目开发及推广总策略以组团为界线，分两期开发一期——“沁园”感谢阅读园林景观，以及风情商业街的沁园组团段。二期——“馨园”组团建筑。项目分成两大期开发，但各期内部的建筑推盘时间可再行细分，感谢阅读届时将根据工程进展情况进行确定。这样做的好处如下：可以保证春园东路沿线建筑充分展示中心园林景观可以展示小清河局部景观开发地块规整，有利于工程管理，且可以有效地避免二期对一期精品文档放心下载的工程噪音干扰推出的楼型较为均衡，可以试探市场，以便在二期推盘时即时做谢谢阅读出适当调整率先建设档次高、工期短的townhouse和花园洋房，可以在第一精品文档放心下载时间将项目最佳的生活空间展示给消费者2、把握工程进度，抢占销售时机项目未来市场竞争激烈，泰跃·朝阳、世纪新城等都将对项目造感谢阅读谢谢阅读时机。如若工程进度滞后，使得项目不能在本年度的销售旺季推售，感谢阅读精品文档放心下载1、整合推广总战略CS战略——（Customersatisfaction）顾客满意感谢阅读谢谢阅读感谢阅读感谢阅读感谢阅读1、关于CS战略与营销学（1）、CS战略概念：CS(CustomerSatisfaction——顾客满意)谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读企业文化的一种经营战略。（2）、CS营销战略发展史：4P——4C——CI——CS4P——1960年，美国的麦卡锡提出了著名的4P营销组合，即产精品文档放心下载品(Product)、地点(place)、价格(Price)、促销谢谢阅读(promotion)，在营销循环中确立了其崇高的影响力。精品文档放心下载4C——1990年美国RobertFLauterbon4P退休，4C登感谢阅读场》专文，引起了营销及传媒的极大关注和热烈讨论。CI——流行于20世纪80谢谢阅读式；CS——谢谢阅读意度为目的，形成一种由外而内的思维方式。房地产营销活动应该是CI与CSCI是企业自言自语的谢谢阅读CS感谢阅读的CS，对基于企业视角的CI是一种超越。2、CS战略在房地产中的营销主张：房地产营销并不仅仅是指销售，还包括围绕销售所进行的所有感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读而对房地产来说，也许营销的重要性就更为突出。对于房地产开发商而言，在开发的初期就必须引入现代营销的感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载客提供满意的房地产商品。引入CS战略将是关键所在。谢谢阅读具体地，CS在房地产营销中有如下主张：（1）、4C——忽略产品制作，重视消费者的需求与欲望谢谢阅读(Consumerwantandneeds)精品文档放心下载确定购买的产品；谢谢阅读(Cost)；忽略渠道策略，重视如何给消费者方便(Convenience)，以购得感谢阅读商品；忽略产品促销，重视跟消费者之间的沟通(Communications)。精品文档放心下载（2）、5S——5个满意理念满意(mindsatisfactionMS)感谢阅读营宗旨满意，经营管理哲学满意，经营价值满意等；行为满意(behaviorsatisfactionBS)精品文档放心下载的投资经营管理等行为机制满意，行为规则满意，行为模式满意等；谢谢阅读视听满意(visualsatisfactionVS)感谢阅读谢谢阅读应用系统满意等；产品满意(productsatisfaction，简称PS)。包括对房地产企业谢谢阅读谢谢阅读产品的价格满意等；服务满意(servicesatisfaction，简称SS)。包括对物业的售后感谢阅读精品文档放心下载意，顾客情绪的满意，环境的满意等。2、营销战略细分(1)、品牌策略——项目品牌引领企业品牌本项目是普鑫公司在襄樊市场上首次实践，我们应当借此机会，谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读人品牌，铸就公司形象，从而获得项目与公司品牌的双赢。精品文档放心下载（2）、产品策略——突出产品差异化，提升核心竞争力超值户型、亲水园林，以及充满新古典主义气息的欧陆建筑等，感谢阅读形成了项目的核心卖点，提升了项目的核心竞争力。（3）、开发策略——统一规划，分期开发，分批推售感谢阅读调整。（4）、价格策略——以质论价，价值诱人感谢阅读价比及超值的享受打动客户。（5）、媒体整合策略——全方位、多渠道地立体式轰炸市场感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读大的感观冲击，从而快速树立项目形象和项目品牌。（6——紧跟工程进度，不断制造高潮谢谢阅读造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标；（7——准备充分，引爆市场感谢阅读使项目在短期内深入人心，成为地产市场上新的风向标。确立营销通路策略，使营销的每个环节都环环相扣，紧密相联，谢谢阅读形成一个行之有效的通路系统。1、报纸媒体营销精品文档放心下载利用其地产专栏，对项目进行宣传炒作。2、户外广告和车体广告感谢阅读谢谢阅读等所在地等。感谢阅读516、530、518等。同时还可以发布的士车的车牌广告，候车厅广告谢谢阅读等。3、现场包装和路过客户现场包装的好坏直接营销到项目的整体形象，也是项目包装的关谢谢阅读谢谢阅读售楼处、看楼通道、样板房等。4、电视广告充分利用襄樊电视台，以专题片的形式对本项目进行宣传。谢谢阅读5、户外展销在襄樊市人流密集区域（主要是人民广场），进行户外促销，设感谢阅读立固定的户外展销点，并设置看楼专车接送客户至现场看楼。谢谢阅读6、老客户介绍由于项目分期开发，我们可以利用一期的客户资源，实施人脉营销，感谢阅读精品文档放心下载等。感谢阅读感谢阅读项目的销售起到很大的促进作用。7、DM邮递精品文档放心下载告渠道，有针对性地选择本项目目标客户群进行专项发送。精品文档放心下载8、广播广告感谢阅读谢谢阅读二、销售时机和销售阶段安排在正式销售前，我们须达到如下销售条件：销售现场准备就绪，售楼中心装饰装修及氛围布置完毕精品文档放心下载完成“五个一工程”：一个引人瞩目的大门；一所装修到位的会谢谢阅读感谢阅读业街。销售人员培训完毕，各职能工作人员安排到位各项预售许可法律手续办理完备银行按揭准备工作完成销售资料及配备物料准备就绪（如楼书、海报、折页、模型、洽精品文档放心下载谈桌椅、客户登记本等）各项宣传工作准备就绪9谢谢阅读时间安排如下：截止市场预热期（9月份）前的原拟定工作时间安排工作时间序号工作内容五六月七月八月主要责任单位月1234123412341同致业公司2规划设计方案及会所单体设计天合建筑3园林设计方案紫月景观4营销策划报告同致业公司5方案报建开发商6第一期施工图设计本地设计单位7确定广告公司开发商8形象包装方案设计广告公司9形象墙包装10主要道路、中心园林、会所施工开发商谢谢阅读时机：方案一：2005年10月1日开盘销售。为达到此目的，各项工作必须按如下时间进行：序六月七月八月九月号工作内容主要责任单位123412341234规划设计1建筑设计公司方案会所单体2建筑设计公司设计园林设计3园林景观公司方案4营销策划代理公司报告5方案报建开发商第一期6建筑设计单位施工图设计动工并取得7开发商预售许可证确定广告8开发商公司确定项目9LOGO和整合广告公司推广体系形象包装10广告公司方案设计销售执行11代理公司报告户外广告11广告公司制作与发布开发商、12广告公司系统等）13售楼处开发商建设及包装主体园林14开发商建设宣传资料15广告公司设计与制作15内部认购代理公司感谢阅读精品文档放心下载保证上述各项工作能够如期完成到位。方案二：2006年1月开盘谢谢阅读精品文档放心下载时，由于时间的延后，市场压力将会相对增大。两方案比较，我方侧重于方案一。感谢阅读略，其具体安排如下：方案一：各阶段时间划分销售阶段一期二期筹备期2个月1个月认购期2个月2个月开盘期2个月1个月热销期3个月3个月持销期4个月3个月尾盘期2个月2个月总计11个月（开盘始）9个月（开盘始）具体分期时间细分如下：推广阶段分期推广时间销售目标总体策略筹备期一期2005.6—7蓄势前期造势二期2006.5引起关注一期2005.8—980％的认筹量派筹解筹认购期谢谢阅读二期2005.6—725％的解筹率积累客户一期2005.10—11实现40％销售率火爆开盘开盘期谢谢阅读二期2006.8引爆市场一期2005.12—2006.2实现65％销售率持续热销热销期谢谢阅读二期2006.9—11提价准备一期2006.3—6实现90％销售率适当提价持销期精品文档放心下载二期2006.12—2007.2市场预期一期2006.7—8100％完成销售优惠促销尾盘期感谢阅读二期2007.3—4完成销售总计一期11个月一年半完成全部二期9个月销售任务总体上分三步走：“左岸”生活——“左岸”产品——“左岸”文化层层递推，逐渐强调：我们推广的不单纯是住宅产品，而是一种艺术，一种文化！１、核心诉求点：我们卖的不是房子，而是浪漫时尚的生活方式；我们卖的不是社区，而是典雅温馨的居住氛围；我们卖的不是环境，而是优越至尊的人居梦想。２、法国“左岸”与“左岸春天”的联想：什么是左岸？什么是左岸春天？文化精华的荟萃之地左岸浪漫风情小区艺术家的精神家园浪漫生活闲适优越咖啡般温暖的人文关怀童话梦境水景园林爱情和理想生活的温床SHOPPINGSTREET一笔遗产、一种象征一个社区、一种方式、一个符号、一个时髦的一种氛围、一个梦想形容词气质相通殷实富足现代时尚悠闲平和高贵可挖掘主题最佳居住环境、山美水美、和平富裕的国度新古典主义欧洲建筑理念——精致、简约、典雅针、阔叶树木、森林抽象现代的雕塑（美人鱼铜像等）圆顶咖啡馆及咖啡文化蒙太奇电影海明威、萨特、加缪毕加索和当代艺术版画圣日尔曼大街、啤酒馆、书屋、小剧场手工艺品（木质）法国国花金百合花感谢阅读大创新营销模式：ONETOONE直销营销模式：扬弃传统销售代表形式，由高素质经理级人员专项负责意向中客谢谢阅读户，专人服务，深度沟通。泛CLUB营销模式：除形成本案自有会所会员企业之间的口碑传播的巨大力量外，同谢谢阅读时针对性地利用俱乐部的高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网精品文档放心下载球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。新空间卖场营销模式：售楼处真实地展示未来的超值而温馨的生活空间，销售人员将扮精品文档放心下载谢谢阅读新生活体验和物业附加值。阶段性主题营销模式：建议以波浪式营销事件和主题活动贯穿全案，形成四大销售阶段精品文档放心下载的核心举措，强调各阶段主题之间的呼应。感谢阅读精品文档放心下载的社区人文关怀。拍卖营销模式：以强势开盘方式，通过充分的前期筹备，在开盘仪式上进行部分感谢阅读感谢阅读户。４、各阶段具体安排：第一阶段：筹备期（2005.6—7）概念炒作引起关注入市策略拟定相关资料准备办理入市手续建筑设计定案互动园林定案行销策略定案会所布置图定案接待中心及样板房设计制作小区大门及入口道路制作完成电视广告制作报纸广告制作现场POP设计工地围墙设计制作路牌广告制作发布，引起注意，吸引客户车身广告制作发布模型厂家定案制作第二阶段：内部认购期（2005.8—9）派筹解筹积累客户扩大知名度告知业界与媒体造成耳语传播拦截其它竞争物业客源塑造产品形象，引发消费者的购买欲望对来客散播耳语，使客户介绍客户，以酝酿待购客户群体感谢阅读公开前的引导，以使目标客户停止其它投资冲动精品文档放心下载款利率表及投资回馈利率表等）准备齐备报纸广告定案刊出播出电视、电台广告定案散发先期海报商品房预售许可证办理完成工地围墙制作完成售楼现场包装制作完成销售人员进场公关活动具体实施进行大力度的区域性宣传，以吸引区域性客户上述两阶段的主要推广策略为：以“左岸未来生活为推广主题，在各媒体宣扬“普鑫未来生活谢谢阅读新主张，倡导典雅、至尊、客户至上的生活方式。一阶段：二阶段：“左岸精神”你的主宰“左岸”炫风值得期待引起市场悬念和关注派发ＶＩＰ卡（3000抵180％感谢阅读解筹量为认筹量的25％“咖啡与生活”有奖征文派筹解筹第三阶段：开盘期（2005.10—11）积累客户火爆入市一举丰收前期酝酿成果，造成现场购买人气旺盛的局面精品文档放心下载将销售成绩迅速公布于众，震撼目标客户，诱发其购买欲望感谢阅读配合公关活动聚积人气收集客户资料及联络以往记载客户，营造现场气氛模型进场，备齐各种销售资料所有广告媒体量达到高峰，隆重公开本项目先期购买者适当派发礼品，吸引贪小便宜的客户样板房制作完成感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读成热销效应，最终促使观望客户产生实际的购买行为。“自强·互融·温情”——“左岸”精神左岸咖啡香飘樊城公布首批单位超值惊喜价40％开盘活动：开盘活动几大亮点：邀请本地著名主持人主持开盘仪式：以“咖啡与文化”为主题，感谢阅读精品文档放心下载的演变。在开盘当天推出100套单位，供内部认谢谢阅读谢谢阅读在开盘仪式上推出十套临水house,进行拍卖，以精品文档放心下载掀起开盘仪式的高潮，引起市场关注。国庆长假促销：国庆长假购房优惠倒计时确定“左岸形象代言人”：符合左岸精神的形象代言人感谢阅读第四阶段：热销期（2005年12月—2006年2月）精品文档放心下载整合优势强势推广加强客户介绍举办各种业主活动，利用客户耳语推广（２）、工作重点：客户追踪开放样板房举办业主联谊活动大力宣传重金助学，强化开发商注重教育环境的塑造户外媒体再加强电台、电视广告频数加大加强现场销控及炒作针对所有客户，大量使用各种媒体针对销售情形，分析市场，修正广告利用已订客户介绍客户，并积极追踪，促成成交报纸广告更具针对性，卖点更为突出谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载客户，主推部分大户型。左岸精神之“自强”——我的“左岸”我做主——左岸超值空间亲水左岸有你的健康实现65％的销售率举行“左岸空间研讨”：现代建筑与欧陆风格建筑“我的左岸我设计”：装修套餐设计大赛“左岸新年健康计划”：业主免费体检及全民健身计划感谢阅读第五阶段：持销期（2006年3月—2006年6月）感谢阅读公关活动强势促销针对目标客户集中区域加强海报派夹、持续DM邮寄感谢阅读电话追踪有望客户加强补足，签约工作（２）、工作重点：延续销售气势过滤客户资料，追踪客户，掌握回笼客户研讨未售出户型的原因，调整广告媒体策略继续发动客户介绍客户：谢谢阅读感谢阅读不禁神往。左岸精神之“温情”——实现80％的销售率业主专题音乐酒会小清河边咖啡ＳＨＯＷ毕加索原作巡回展五一优惠购房第六阶段：尾盘期（2006年7月—2006年8感谢阅读尾盘促销、展望二期清理尾盘安排物业管理公司进场做好交房工作（２）、工作重点：研究滞销楼盘对策调整媒体宣传方式，重点攻击加大项目实景形象，公司品牌形象的宣传力度准备交房资料，确定交房具体时间核准项目实物与前期承诺是否有矛盾之处做好交房工作，并加大宣传力度，为二期上市作好铺垫精品文档放心下载做好与物业公司的交接会所所有服务项目准备完备注重“左岸社区独特的文化营造，打造成熟的国际人文社区形精品文档放心下载精品文档放心下载时尚空间”的魅力与品位。此阶段推广的着力点为社区文化，强化人与自然、人与人之间的互精品文档放心下载融和互动。左岸精神之“互融”——“人—水—人”互融左岸，水天一色（５）、目标：实现100％的销售率（６）、重要节点：“左岸星光”游园活动：充分展示小清河及中心园林与人的互精品文档放心下载融关系“左岸健康休闲节”：强化人与人的互融互动，提升社区文化感谢阅读成立“左岸之家”：利用会员制，建立住户沟通平台左岸电影节：左岸是蒙太奇电影的发源地。利用电影节，增加感谢阅读左岸生活氛围，同时增加生活的娱乐性三、广告推广策略全方位形象包装点线面重拳出击求实效整合传播1、总策略：项目推广与品牌运营相结合的多维立体式媒介传播感谢阅读策略2、分策略：“四点策略”：挖掘记忆点，使最能体现目标消费者对家与生活理解的相谢谢阅读关创作元素通过艺术的形式放大；找准利益点，告诉买家你的房子能提供什么利益和便利；感谢阅读把握支持点，用简短、明确、客观、真实、科学的项目描感谢阅读述来说明广告中的利益承诺；创设沟通点，建立广告活动与消费者进行双向信息沟通的感谢阅读渠道。1、主导媒体选择（1感谢阅读宣传，软文和平面硬广告相结合，对目标客户进行引导，轰炸市场。谢谢阅读精品文档放心下载费者调查，报纸媒体选择主要考虑以下几种：（2精品文档放心下载精品文档放心下载片“左岸生活写真形式进行投放，在展现本项目的时尚亲水园林景感谢阅读谢谢阅读的同时，充分展示“左岸生活方式，体现“左岸精神的现代感和谢谢阅读人情味，从而激起客户的购买欲望。具体如下：襄樊电视台的《房产信息》栏目襄樊电视台《襄樊房产》栏目播出分阶段选择其中一个进行投放。（3封锁工地现场、机场、火车站、高新区等项目消费群主要谢谢阅读集中地和人流量集中的重要阵地；户外展销点、户外广告牌、高层建筑楼体条幅、人流繁华精品文档放心下载区域电子视频等；政务中心区、大学城及全市需发布的户外广告牌如下：工地现场广告牌高新区主要据点广告牌春园东路、长虹路主要据点广告牌火车站广告牌襄樊机场广告牌要点：一定要封杀上述区域，同时全面控制整个襄樊市场；广告形式要多样化，一定要吸引眼球，具有相当的震撼力，感谢阅读从而产生轰动效应，让受众感受项目与众不同的风貌和个性。感谢阅读（4VI导示系统总策略：由高新区逐渐辐射全市的立体VI导示体系。谢谢阅读春园东路相关道路导示销售展示中心工地现场外装功能导示小区组团示范环境会所VI设计样板间社区配套功能导示要点：导示牌一定要高水准、高品质，具有强烈的尊崇感，特别谢谢阅读须强化项目现场导示系统LOGO设计务必高雅，简洁，充满视觉震撼力标准色设计宜清新淡雅，采用建筑主打色彩灰色和白色，精品文档放心下载点缀局部暖色调（5精品文档放心下载是项目的活动宣传体精品文档放心下载感谢阅读间和开展户外展销时。同时，利用车身大打楼盘广告。平时在市区人流繁华区域设立户外展销点，并配备看楼专车运送感谢阅读客户至项目现场看楼。（6谢谢阅读的网络生活方式媒体选择：襄樊房地产信息网建立普鑫地产网页或“普鑫左岸”地产网站精品文档放心下载态（7选择路过本区域以及通过本项目目标客户较为集中区域的公精品文档放心下载交车及看楼专车车体广告，进行投放。车体广告要求色彩艳丽，具有强烈的视觉效果。2、辅助媒体选择：（1襄樊广播台等（2主要是以《襄樊房典》等杂志宣传为主。（3通过手机短信息向目标客户群宣传本项目。（4DM邮递或报纸夹报通过DM信函邮寄或报纸夹报向客户宣传本项目信息。谢谢阅读谢谢阅读放模式，轰炸市场。精品文档放心下载感谢阅读尽快买单。谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读容。1、形象导入期：谢谢阅读起市场关注，制造入市前社会受知效应。此阶段以“人是需要一点精神的”为广告主题，引起市场悬念。谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读POP谢谢阅读知。2、内部认购期：清晰界定目标消费群和提高售前聚集人气的造势目的。感谢阅读项目“左岸精神生活模式，同时，首创楼市超值价，以项目高性价感谢阅读比引起市场轰动，拦截目标客户。运用可读性载体（报纸、电视、DM等）展开频繁的感性诉求精品文档放心下载3、开盘期：感谢阅读目的，引起襄樊地产市场关注本项目和普鑫地产。此阶段明确提出“左岸精神的真实内涵，以“自强、温情、互精品文档放心下载融”的生活精神打动客户，从而揭开神秘面纱，真情面世。感谢阅读此后的每一期，都紧扣“左岸精神”的三个核心展开宣传。谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读（报纸等）展开系列强势销售广告宣传攻势，迅速带动销售。感谢阅读感谢阅读谢谢阅读型和促销型为主，广播、杂志、直接邮寄等其他媒体广告开始出现。谢谢阅读4、热销期：精品文档放心下载以延续开盘期的热销局面。以“自强精神为宣传主线，通过一系列活动和广告宣传，充分感谢阅读展示产品特质。谢谢阅读展现，同其他各种广告媒体互相配合，促销攻势全面拉开。精品文档放心下载感谢阅读5、持销期：，宣传项目和公司品牌，以掀起新一轮的销售高潮。感谢阅读以“温情”为推广主线，大力宣传项目品牌和公司品牌广告量比较平静，其间随着工程进度的推进、SP活动的开展以谢谢阅读感谢阅读感谢阅读出现。广告日程型态的排布多采用间歇型和脉动型，软硬广告兼施。谢谢阅读6、尾盘期：精品文档放心下载基础。感谢阅读并以二期的火爆态势促进销售，力争全额完成一期销售任务。精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载策略，促进尾盘消化。宣传成熟的居住氛围和小区文化，并针对二期相对较高的价格，谢谢阅读以更为实惠的价格，打动消费者促进尾盘消化。1、广告投放密集化以高频率、高密度的整版或半版广告投放，打造项目品牌形象，谢谢阅读使本项目在竞争中脱颖而出，形成轰动效应，抢占目标客户。谢谢阅读2、广告刊登系列化谢谢阅读精品文档放心下载协调一致步步为营谢谢阅读树立品牌的最终目的。3、软硬广告相结合合理搭配精品文档放心下载宣传和引导，做到目标客户能经常见到本项目信息。4、SP促销活动多样化开展各种促销活动感谢阅读感谢阅读借助媒体进行宣传推广。1、主题广告语：2、广告主打卖点：感谢阅读“左岸精神”你的主宰亲水左岸有你的健康左岸咖啡香飘樊城产品卖点：我的“左岸”我做主——左岸超值空间创意超值小户型，居家投资两相宜左岸，水天一色价格卖点：超大空间，让你体验超值享受四、现场包装策略精品文档放心下载涵，力求从功能的观点出发，着重发挥形式美。以现代风格为基调，谢谢阅读融合新古典主义元素，在神态上展示欧陆风格的神韵。结合项目特色，将现场包装整体风格确定为：新古典主义欧陆风格：精致、高雅、高品位1、工地围墙沿街的工地围墙，可以作为项目天然的展示面，展示项目形象，谢谢阅读其次围墙在销售过程中可以作为屏障，有效地分隔工地和销售现场。感谢阅读所以围墙的包装有利于项目的形象推广，渲染卖场气氛。感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载户的注意，这是项目整体推向市场的第一步。2、建筑主体感谢阅读感谢阅读谢谢阅读销售进度。3、看楼通道精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读引明确。谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读围等等。4、交通组织系统完备的交通组织系统，不仅可以使整个销售现场显得井然有序，感谢阅读而且可以使顾客在接触项目的最初阶段便留下较好的印象。谢谢阅读完备的交通系统应包括一下内容：项目周边道路，以及城市主干道交汇处设置醒目的交通指引精品文档放心下载标志。项目内部车行通道以及人行通道标识明确。停车场所指示清楚，并兼顾停车的便利性。区外看楼专车，及小区内看楼电瓶车包装醒目。看楼通道指示明确，样板房位置标识清楚。5、导示系统谢谢阅读谢谢阅读同时进行，并与之形成协调和搭配。导示系统的包装需做到以下几点：标识明确，指引清晰。位置醒目，尤其要注意道路转角处导示系统的设置。风格与整体风格保持协调一致。根据不同位置，设置各具特色的导示标志。6、售楼处（1感谢阅读项目而言，我们建议将售楼处设置在会所的位置面积约700㎡左右，精品文档放心下载精品文档放心下载成一个很好的展示面。（2售楼处的装修应以现代特色为基调，融合欧陆风格的经典元素，精品文档放心下载谢谢阅读和谐的内部环境，给客户营造舒适高雅的感觉，体现项目的高品位。谢谢阅读同时要注意售楼处内外环境的互融与渗透，使得整个空间开敞通透。精品文档放心下载感谢阅读洽谈区、休息区、办公区、销控区、资料摆放区等。（3谢谢阅读感谢阅读感谢阅读装并投入使用，只有这样才能确保销售活动的顺利进行。7、样板房（1感谢阅读（2由于项目目前已确定在10月1号开盘，届时建筑主体施工进度精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读设置样板房。（3初步建议选取开盘时的主力户型，在售楼处内设置两套样板房谢谢阅读（4精品文档放心下载谢谢阅读简洁、明快、时尚的特色，充分展示项目的功能分区。五、价格策略：这里我们以襄樊当前的市场价格为依据，来暂定项目价位，待项感谢阅读感谢阅读最终制定出符合市场实际并能实现开发商最大利润的执行均价。精品文档放心下载1、低开高走策略项目开盘以1800元/谢谢阅读场，待项目聚集一定人气后，逐步提高价格，实现总体价格走高。感谢阅读精品文档放心下载营销环节可能的风险。2、控制总价策略感谢阅读总价控制在30精品文档放心下载有效地降低了销售难度，提高销售率，缩短销售周期。3、价格提升策略视销售率和销售时机，“小幅、多频、快跑”实施提价策略，最精品文档放心下载终实现理想的均价，给客户不断升值的价值空间。4、灵活多样的付款策略感谢阅读精品文档放心下载低置业门槛。总体上，平均价格为2000元/㎡。1、均价细分策略精品文档放心下载感谢阅读一价。2000元/谢谢阅读结合项目自身情况，初步将价格细分如下：户型差（元/M2）均价层差景差类型平元/M2元/M2元/M2跃式复式层小高190040-6050-100//+40精品文档放心下载多层200060-80100-150/+20+60感谢阅读花园洋房210080-100100-200/+40+80谢谢阅读联排别墅2400/300-500///（1感谢阅读谢谢阅读体定价范围。参考项目的均价项目名称均价（元/㎡）海润名都2400汉江国际2300龙世家2700东风国际花园1600临江花园2200具体评分标准：等级优较优一般较劣劣分数43210下面我们在所有考察项目中选取部分参考性强的可比实例进行比谢谢阅读较分析，具体分析结果如下：项目东风

海润汉江龙世临江得分国际本项目

名都国际家花园影响因素花园地理位置344333临路状况433243交通便利度444243周边环境配套333332与市中心距离333132商业气氛422122成熟度产品自身344334综合素质总积分242323152219小高层均价——根据考察结果，我们选取的可比实例的平均价精品文档放心下载格为2240元/精品文档放心下载比实例的平均积分为21.4分，用住宅的平均价格除以平均积分，得谢谢阅读出每1分所承载的价格指标为104.67精品文档放心下载分，得出项目的价格应定在1988.73元/㎡。因此，根据襄樊目前地精品文档放心下载产状况，我们得出本项目的小高层部分的平均价格应为1900元/㎡感谢阅读感谢阅读多层均价——项目将设置部分多层建筑，目前市场上在售楼盘谢谢阅读多层价格的参考性不强，我们从产品自身角度出发，暂定其均价为感谢阅读2000元/㎡，具体销售价格根据销售时的市场行情再作调整。精品文档放心下载花园洋房均价——项目将在中心园林周围设置部分5+1花园洋精品文档放心下载2100感谢阅读元/㎡，具体销售价格根据销售时的市场行情再作调整。TOWNHOUSE均价——项目将在景观视线最好的地方设置部分感谢阅读townhouse，这样不仅可以合理利用景观资源，同时也可以提升项目感谢阅读整体档次，根据其产品差异的特性，暂定其销售均价为2400元/㎡，精品文档放心下载具体价格根据销售时市场情况而定。（2平均总价：125×2000＝25万元人民币2、楼层差异性策略感谢阅读感谢阅读谢谢阅读的关键所在。精品文档放心下载情况，初步将层差细分如下：小高层：40—60元/㎡多层：60—80元/㎡花园洋房：80—100元/㎡联排别墅：无层差3、景观差异性策略精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读下：小高层：50—100元/㎡多层：100—150元/㎡花园洋房：100—200元/㎡联排别墅：300—500元/㎡4、户型差异性策略精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载户型差价类型平层跃式复式小高层//+40多层/+20+60花园洋房/+40+80连排别墅///5、干扰性因素差异性策略感谢阅读感谢阅读素带来的差价设定为：50—80元/㎡。1、高性价比策略谢谢阅读其高性价比，从而形成产品的核心竞争力。2、控制起价策略谢谢阅读2000元/㎡左谢谢阅读右。3、控制总价策略严格控制户型面积，将总价控制在30万元以内，以保证不出现谢谢阅读大量户型滞销的局面，保证整体销售进度。4、控制首付策略谢谢阅读感谢阅读首付控制在10万元以内。5、控制月供策略针对襄樊当地的经济水平，我们建议将月供控制如下：小户型：1000—1500元/月中大户型：1500—2000元/月精品文档放心下载具体销售价格，应当在开盘前进行再一谢谢阅读次的市场调研后，再行定夺。）开盘时销售均价为1800元/㎡。销售率达到30％时，将均价提升至2000元/㎡。精品文档放心下载销售率达到80％时，将均价提升至2200元/㎡。精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读的做出购买决定。谢谢阅读以他们通常都希望将银行按揭的时限缩短，尽量控制在15年以内。谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读中高收入客户：首付6—10万元，月供1500—2000元/月感谢阅读中等收入客户：首付4—6万元，月供1000—1500元/月感谢阅读六、商铺营销策略1、整体规划，营造主题谢谢阅读一个统一的主题来统领全局，营造文化氛围，提升商业价值。精品文档放心下载2、统一招商，统一管理（1（2（3（4（53、租赁先行，以租带售襄樊商