实现利益最大化的商铺分割

实现利益最大化的商铺分割商业地产营销已经进入了系统化的运营时代，一个项目的运作包含了定位、规划设计、招商、销售、经营管理等多个环节，每个环节都是环环相扣紧密联系的整体，任何一个环节的失误都会影响到整个项目的运作。专注细节，做好每个环节，最终才能保证项目运作的成功。一、商铺分割细节二、铺位分割三要素：通道、开间和进深1、在明确了铺位分割标准的基础上，具体进行铺位分割时，还要确定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。而这三要素的确定，又是以铺位分割标准为基础的，当我们确定了铺位分割的标准，那么铺位分割的三要素也就水到渠成了。2、这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别开间和进深需要注意二者之间的合理比例譬如，开间和进深的比例不宜超过4，以保证每间铺位的适用性。3、不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化，不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商铺无法出租使用。4、铺位分割要考虑柱网结构与死角铺位的处理：进行铺位分割并不是确定了铺位分割的标准和三要素，铺位分割就能顺利完成。在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。譬如柱子不能在铺位中间，不能影响商铺的使用；柱子不能影响铺位的展示面等，还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。三、分割要合符业态的整体定位要求分割要合符业态种类对经营场地的具体要求。休闲娱乐类主要有书吧、茶饮、健身、电玩、网吧、台球俱乐部、影院、洗浴、馆咖啡、棋牌室、酒吧等等。以网吧为例一是有足够的面积，根据文化主管部门的要求，每台电脑占地面积应不少于2.5平方米。二是营业场所的消防要求——营业场所每层都必须设置消防通道、（消防安全梯

出口）安全出口、消防防火门消防通道应保持畅通，消防防火门应距离主进门5M以上、消防门宽度应不小于1.4M、高度应不少于2.1M。在欣经营为导向的商铺営销时代•捕位分割也已经不是~味划小锚划蚂蚁铺的时代铺位弁割固磁耍去虑到销售的圧力但这井不意味一味的划小以健身房为例一个普通的健身房有品100—150平方米的规模即可，这样的一个健身房需要选择以下器械：一台迷你型大举重器、一台举重床、一台多功能跑步机、一台单功能跑步机、一台12人站综合训练器、两台健步器、两台按摩器、两台划船器、一台滑雪器、一台腹肌板、一副哑铃架，另加一些小器械。这样一个健身房可同时有大约30人进行锻炼。四、商铺分割3大原则1、主题原则商铺的分割，必须遵循主题原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。如果项目某个楼层业态规划，将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。商铺的分割必须结合功能主题来进行。

•商业场所内部•的步行系统设••商业场所内部•的步行系统设•计是用以调节，和分配人疣量•的重要和有效•手段92、人性化原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思1.所有人性化所要求的人疣通路设计必须曼有;2、所有不符書人性化所要求的人遼通路设计必须去除。3、科学利用原则商铺阁分割.必须遵循科学利用的原则.即在满足消防爰求的前提下』尽可能的充分刹用有效空间面租.所有可有可无的空余面租都应该刑用起来件为商铺，尽輦减少和压缩辅助功能区的面稅。这是提高使用率.降低公摊比例的雌