城市经济学-城市土地经济学

第十章城市土地经济学一、土地与城市土地二、土地的供给与需求三、城市土地价格四、城市土地利用五、城市增量土地与存量土地六、城市土地资源的优化与配置土地与城市土地一、土地土地是指地球陆地和水域所组成的自然综合体，包括地表、地上、地下三部分。二、城市土地城市土地是指城市区域范围内陆地和水域以及地下、地上的空间总称。从广义上来将，城市土地包括三个层次：第一层次是城市市区（建成区）的土地，即城市建设用地；第二层次是城市规划区内，目前大部分仍为农副业生产和村镇占用的土地；第三层次是城市行政区的土地，包括城市规划区和城郊土地。从狭义上来讲，城市土地仅指城市建设用地。土地与城市土地三、城市土地的特性1.城市土地的自然特性

①土地的不可再生和土地自然供给的有限性。；

②土地位置的固定性和土地利用的空间差异。；

③土地利用永续性；2.城市土地的经济特性

①稀缺性。对于特定地段不同用途的土地面积是有限的，往往不能满足人们对各类用地的需求；

②土地的资产性；

③土地级差地租；

④土地报酬递减性。3.城市土地的法律特性其主要表现在一块土地在其所有权的基础上，可以衍生出其他权利，如占有权、使用权、租赁权、经营权、处置权，并且各项权利可以分别在市场上流通，也可以组成权利束一并流通。土地的供给与需求一、一般商品的需求与供给1.需求

——需求是指在某一特定时期内，对某一特定时期内，对应于某一商品的各种价格，人们愿意而且能够购买的数量。2.需求规律在其他因素既定的条件下，商品需求量与其价格之间存在着反向的依存关系，即商品价格上升，需求量减少；商品价格下降，需求量增加。土地的供给与需求3.供给概念

——是指生产商或者厂商在一定时期和议定价格水平下愿意而且能够提供某种商品的数量。4.供给规律

——在影响供给其他因素既定的条件下，商品供给量与其价格之间存在着正向的依存关系，即商品价格上升，供给量增加；商品价格下降，需求量减少。

土地的供给与需求5.均衡价格的决定

——是指消费者对某种商品的需求量等于生产者所提供的该商品的供给量的市场价格。均衡价格是由需求和供给量两种力量共同决定的。土地的供给与需求二、城市土地的供给与需求1.城市土地的需求城市土地的需求是城市为了生存和发展而利用土地进行各种生产和消费活动的基本需求。随着城市经济发展，城市化水平提高，城镇数量要增加，规模要扩大，城市对土地的需求越来越大。影响城市土地需求的因素有：（1）人口数量和人口密度，城市人口规模越大，人口密度越高，对土地的需求程度就大。（2）城市经济发展阶段和发展规模，在工业化快速发展，对土地需求量大，当城市进入到工业化后期，城市规模收缩，对土地的需求量相当会减少。（3）土地质量，土地质量好，使用价值高，人们对它的需求程度越高。土地的供给与需求2.城市土地的供给（1）城市供给的概念

城市土地供给是指在一定技术经济条件下，可供人们所利用的各类生产和生活用地数量，包括已利用和未利用的后备的储量土地总和。（2）供给类型城市土地供给可以分为无弹性的自然供给和有弹性的经济供给。无弹性的自然供给是指自然所实际供给的各类土地的数量，它是一种无弹性的，也就是说对一个城市来讲，用一点就少一点。有弹性的经济供给是指土地具有多种用途，各种用途具有相互竞争或相互置换的情况，从而可以通过一定途径使土地从一种用途转变成另一种用途，并提高土地的经济效益。这里需要强调的是城市土地的经济供给是以土地供给总量不变为前提的，但它是动态的和有弹性的。土地的供给与需求（3）影响因素主要有自然供给量的多少，利用土地的知识和技术水平的高低、交通便利程度，周边环境，土地利用的集约速度，城市各项活动的变化以及城市经济发展阶段等。土地的供给与需求3.城市土地的供求均衡城市土地供求均衡是城市土地供求运动的趋势——从非均衡趋向于均衡，是一种动态均衡。从城市供求关系的一般理论看，在市场自由竞争的情况下，土地供求关系决定土地价格，土地价格影响土地的供求关系。由于城市土地的短期供给为一定值。24002200200010001100土地供求关系0地价：元BA土地的供给与需求

处于这种动态均衡状态下的城市土地供给和需求，虽然不具有理想的“帕累托最优”性质，但可以认为已趋近“帕累托最优”。因此，以此动态均衡为参照系，可以调控城市土地供求运动，达到合理配置城市土地的目的。为了便于分析，我们将土地市场分解为两个层次：第一层次是土地所有者同经营者之间的市场；二级市场市土地经营者与需求者之间的市场。这样城市土地的供求均衡包括一级市场和二级市场的均衡。城市土地供求均衡模型如下：

S1h=D1hS2h=D2h这样城市土地供求关系产生四种情况：一是S1h〉D1h，说明一级市场上土地供过于求，城市中有大量闲置的土地；二是S1h〈D1h，说明一级市场供不应求，城市内无闲置的土地；三是S2h〉D2h，说明二级市场土地供过于求，表现为大量房地产空置；四是S2h〈D2h，说明二级市场土地供不应求，表现为城市各类用房比较紧张，价格趋升土地的供给与需求4.城市土地的供求矛盾城市土地的稀缺性与人类对土地需求的无限增加性，决定了土地供应和土地需求之间的矛盾是不可避免的。这个矛盾最集中反映在农业用地与非农建设用地之间的比例结构上。解决矛盾的基本原则是：一是要吃饭；二是要建设。其中非农经济建设，包括城镇扩展不能因为保护耕地而停止。我国工业化水平，城市化水平还比较低，工业要发展，城市化水平要提高，城镇数量要增加，城镇规模要扩大，就必然要增加城市用地。但是在要注意不能盲目扩展，要贯彻节约用地的原则。城市土地价格

一、城市土地价格内涵

土地是一种能够给使用者带来收益的资产，因此具有使用价值。土地价格市土地经济作用的反映，是土地预期收益的购买价格，即地租和资本化，其价格的本质是收益价格。土地价格是和土地的权利相互联系的。土地权利是一系列权利的集合，包括土地的所有权、使用权、租赁权等。相应的土地价格也分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格。在我国，城市土地地价主要研究对象是土地使用权的价格。地价是以土地使用权限期出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的综合价值，是土地所有权在经济上的实物形式，也是土地使用者取得土地使用权和相应限期内土地收益的购买价格。这不同于土地私有制国家，土地私有制的地价是所有权的价格，土地所有权是无限期的地租收入资本化。作为农村土地征为国有土地的价格，是一种所有权转移价格，或称买断价格。城市土地价格

二、地价价格体系

1.基准地价、标定地价、出让地价、交易地价等；

2.按形式划分，土地价格分为城市地价和农村地价。城市国有土地价格的执行，一般是根据城市土地的分等定级估价法制定的，以基准地价为基础，基准地价又参照交易地价取得的地域平均价格又派生出标定地价和出让地价等。城市实际地价=土地征用费（绝对地价）+土地开发费（级差地价Ⅱa）+城市建设配套费（级差地价Ⅱb）+土地位置差地价（级差地Ⅰ）。3.

影响土地使用权价格因素：一般因素包括行政因素，如土地使用制度、城市规划、地价政策、税收政策等，还有人口，社会，经济因素。区域因素包括土地所在地取得自然，社会和经济条件，这些条件相互作用所产生的地区特性，对本区内的地产价格水平产生决定性的影响，这一因素包括位置、交通、基础设施条件、城市规划的限制。个别因素包括土地的面积、宽度、形状、坡度、市政设施和使用年限等。城市土地利用一、城市土地利用的特点一是非发占地；二是企业占地扩大窄用，利用率低，工厂用地标准一般比西方国家高30%-50%，多征少用，甚至征而不用，造成大量耕地资源浪费。出现的原因是多方面的，由观念的、认识的，但根本原因是无偿无限期的土地使用制度造成的。二、城市土地利用的两个理论1.级差地租理论根据马克思主义的地租理论，地租由两部分组成：绝对地租和级差地租。（1）所谓的绝对地租，就是土地所有权的经济实现形式，实际上就是国家收取的赋税，它的存在体现了土地所有权的统一。城市土地利用

（2）所谓级差地租，就是土地经营者在优等地上收取的相对于最次等土地的地租。产生级差地租的原因有两个：一个是土地的肥力不同，一个是土地的位置不同。级差地租又有两种形态：级差地租第一形态（级差地租I）和级差地租第二形态（级差地租II）。级差地租第一形态就是等量资本投在肥沃程度和位置不同的等量土地上产生不同的超额利润所形成的地租差别。所谓级差地租的第二形态就是由于对同一块土地连续投入等量资本产生的不同的超额利润所形成的地租差别。

城市土地利用2.土地报酬递减规律边际产量先上升而最终下降，这一规律被称为边际报酬递减规律。定义：在其他条件不变时，随着一种要素投入的增加，边际产量递减。生产三个阶段Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ各阶段特征如下：

Ⅰ、AP↑MP>AP TP↑，这是一种粗放经营状态；

Ⅱ、AP↓MP↓ MP>0 TP↑起点AP最大终点TP最大，属于合理经营阶段；

Ⅲ、MP<0 TP↓ AP↓超越了集约经营的边际，出现了负效应，是一种不合理的国度经营方式。

城市土地利用三、城市土地利用的三种类型1.低度利用的土地，即粗放经营的土地主要表现在对土地的投入量少，土地使用强度低，以低层建筑为主，建筑密度和容积率偏低，这类土地只要在符合规划的要求下增加一定投资，就可以获得显著的经济效益，因此是挖潜改造的主要对象。此外，老城区内分布着一些平房为主的住宅区，虽然建筑密度较高，但是容积率低，基础设施配套部权，实质也属于利用效率低下的土地，2.适度利用和集约利用的土地这类土地按使用强度又可分为两种情况：一是中等程度的利用，其使用强度和经济效益大体上处于全市的平均水平，继续增加投入和通过一定的改造措施，仍可挖掘潜力，提高利用效率和经济效益，但是增值的空间不是很大；二是高度集约化利用的土地，投入土地的各种要素的组合十分理想，土地使用强度和土地收益已经达到很高的水平，属于最佳利用状态的土地。城市土地利用3.过渡利用的土地土地的投入和使用强度在现有的技术下已超过了土地合理的承载力，不仅对社会、环境产生负面的影响，而且土地的报酬也开始出现下降，显然是一种不合理且过渡的利用方式。一般来说，过度利用土地利用潜力为负值，因此这类土地要回到适度利用的状态，必须将过多的人口和产业向外疏散，与此相应，城市也纬外迁的部门和居民提供新的土地。城市土地利用四、城市土地集约利用1.土地集约利用的概念

“集约”和“粗放”是两个相对的概念，是从英语中吸收过来的。英语中“Intensive”可译为加强的、密集的、深入细致的、透彻的。“Extensive”可译为广阔的、广泛的、大规模的、外延的。集约经营原先是指农业土地的一种经营方式，后来引申到其他领域城市土地集约利用至少包括节约利用，合理利用以及经济、社会和生态环境效益的统一这三个层次。具体讲，它是在特定的时段中、特定的区域内的一个动态的、相对的概念。它是指现期条件下，在满足城市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和集聚效益的基础上，以城市合理布局和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入、调整存量土地结构、改善经营管理等途径，不断提高城市土地使用效率，并取得良好的经济、社会和生态环境效益。城市土地利用2.城市土地集约利用内容（1）土地集约利用控制指标建设用地控制指标体系城镇和农村居民点建设用地指标建设项目用地指标城市建设用地建制镇建设用地农村居民点用地开发区建设用地文教卫体用地工业用地商业金融旅馆用地住宅用地交通用地现状人均建设用地水平（m2/人）控制指标（m2/人）人均建设用地其中：人均公共绿地面积≤140≤1202～8140.1～150.0≤1302～8>150≤1352～8城市类别城市规模（万人）控制指标（m2/人）人均建设用地其中：人均绿地面积设区城市≥200万≤100≥9

<200万≤105≥9

县级市≤115≥9

县城≤120≥9

居民点类型人均建设用地（m2

）户均宅基地（m2

）容积率城郊居民点平原居民点≤90≤167≥0.5山区居民点≤80≤133≥0.4其他居民点平原居民点≤100≤200≥0.3山区居民点≤80≤133≥0.4城市土地利用（2）山东省土地集约利用评价城市增量土地与存量土地一、城市存量土地城市存量土地是相对于城市增量国有土地而言的。从城市土地的经济供给和利用角度看，它有广义和狭义之分。广义的存量国有土地是指在城市地域内已利用和已征用或出让但未充分利用；狭义的存量土地主要是指已征用、出让或确定使用方向但尚未充分利用的非农国有建设用地。二、增量土地与存量土地的关系

1.从供给的角度讲，增量国有土地的供给属于土地的自然供给范畴；存量国有属于经济供给的范畴，供给量有一定的弹性，但最终受到自然