辽宁盖州某住宅房地产可行性报告

盖州**项目可行性研究报告盖州**房地产有限公司二00八年六月目录项目背景

(一)

项目名称：盖州**(二)可行性研究报告的编制依据(三)周围环境与设施

(四)项目SWOT分析

二、市场分析(一)盖州市概况

(二)盖州市房地产住宅市场分析

(三)主要竞争项目分析三、项目财务分析

（一）工程用地成本分析

（二）建筑成本分析（三）项目费用分析

盖州**项目可行性研究报告一项目背景

(一)

项目名称：

盖州**(二)可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《盖州市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》(三)项目概况

1

）小区基地位于盖州市西城区，盖州市大清河北部，邻盖州市人民政府、盖州市人民法院、盖州市人民监察院、盖州市国家税务局等机关600︿700M，西方向紧邻正在建设的“万豪·大景城”小区，西南方2000M左右有正在建设的“河畔花园”小区。围合区内土地面积约40666平方米，该地块属盖州市二类地段。

2

）建设规模与目标：

土地面积：61亩（40666平方米）

容积率：1.994开发周期：2至3年

土地价格：60万元/亩（盖州市国有土地使用权挂牌出让价）

建筑面积（预计）：总建筑面积：81108㎡

3

）周围环境与设施

（1）步行约5分钟可至盖州市人民政府、盖州市人民监察院等国家机关。行约10分钟可至盖州市中心地段，金都大酒店及周围商业网点。

（2）西侧为盖州市正在施工的“万豪·大景城”小区，西南方2000M左右为正在建设的“河畔花园”小区（3）东侧为成熟社区，东南侧为盖州市人民政府所在地。

（4）南向盖州市大清河，是休闲娱乐的好地方。

（5）北面紧邻盖州二线路附近成熟社区。(四)项目SWOT分析

优势及机会

：

(1)

该项目地处盖州市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是盖州市最佳的居住区域。

(2)

盖州近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3)

西北侧正在建设的“万豪·大景城”小区和西南侧正在建设的“河畔花园”小区的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4)

该项目以毛地出让，定价60万元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(5)该项目规划定位有高层住宅小区，我公司在其他城市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(6)

我公司与盖州市的人民政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(7)

物业管理公司在盖州市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

劣势及威胁：(1)周围新建小区较多,西北侧有正在建设的“万豪·大景城”小区和西南侧有正在建设的“河畔花园”小区,销售市场的竞争性可能较大。(2)

外地资金的介入，有可能使得土地的转让费的加高。

(3)

规划中对于该地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(4)

高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(5)

周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

(一)盖州市概况

东与岫岩县、庄河市相邻;南与大连市接壤;北临营口市和大石桥市;西濒辽东湾和营口经济技术开发区，西临渤海，交通发达。盖州市总面积2928平方千米。总人口73万人。

生态环境优良，有位于月牙湾南部九垅地镇境内仙人岛森林公园，有位于盖州市双台镇的双台温泉旅游度假区，有位于盖州市万福镇的赤山风景区，目前全市有林业用地面积297.8万亩，森林覆盖率达36.7%。盖州市位于辽东半岛西北部,地处沈大高速公路经济带中部,是国家批准的对外开放城市。独具一市连三港（大连港、营口港、鲅鱼圈港）之利。中长电气化铁路、哈大公路、沈大高速公路、庄林路纵贯全境，从盖州驱车2小时，即可到达大连周水子和沈阳桃仙机场，区位十分优越。总面积2928平方千米，辖21个乡镇、6个办事处。总人口73万人。有汉、满、回、朝鲜、蒙古、壮等民族。项目所在区位于渤海辽东湾东岸，地理位置优越，是盖州市政治、经济、文化中心。全区总面积2928平方千米，人口73万，辖6个街道、21个镇。城区人口25万，城区面积150平方千米(二)盖州市房地产住宅市场分析

盖州市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1993年至1997年为第一阶段，以房屋传统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1997年至2000年为第二阶段，传统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。2000年至今为房地产业发展与规范阶段。以东城区小雨住宅新区开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是县改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，盖州市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。二OO七年，盖州市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成6.7亿元，投资增幅达15

%,占全市建设系统投资70%，占全市固定资产投资15.6%。表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积

20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。盖州市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测：

---—从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2006年到2007年，城镇居民可支配收入从9360元上升到9840元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

——从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为60%，年增幅达16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，中海四期工程95%以上购房户均为业户自己购房——从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由23.3平方千米扩展到150平方千米，城市人口由20万人增加到25万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，盖州市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

(三)主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表：

项目套数

建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）

位置

万豪·大景城一期94082520永安南路

河畔花园6805.8

2512永安南路

怡祥花苑9007.22480永安北路

华阳小区(小高层)8106.53000红旗大街金苑小区25022485红旗大街中海四期8707.42300(不按揭)聚华西路

三、项目财务分析

（一）工程用地成本分析

土地价格：600000元/亩，即为900元/平方米，小区容积率：1.994土地价格：452元/平方米（二）建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案:小区内设计12个多层住宅:为50M*12M*6层=43200M23个高层住宅:为53M*12M*17层(地下一层)=34344M2150个车库:为3.6M*6.6M*150个=3564M2总计建筑面积:81108㎡占地面积：12672㎡建筑密度：22.39%

容积率：1.994建设成本估算

（一）、工程前期土地费：

1、土地成本60万元*61亩=3660万元合计：3660万元

（二）、工程前期配套费1、城市基础设施配套费：81108㎡*50元/㎡=405.54万元

2、人防基金：配套建地下室

3、规划技术服务费：81108*1.5=12.16万元

4、墙改：81108*8=64.89万元

5、白蚁防治费：81108*2=16.22万元

6、质量监督费：81108*2=16.22万元

7、施工图审查：81108*1=8.11万元

8、防雷审查：32436*1=3.24万元

9、消防审查：

10、文物：0.5万元

11、规划设计：10万元

12、建筑设计：81108*15=121.6万元

13、地质勘探：81108*2=16.22万元

14、供水管网配套费：81108*20=162.2万元15、供热管网配套费：81108*52=421.76万元16、供电管网配套费：81108*20=162.2万元合计：1437.08万元

（三）、

工程成本

A高层框架部分(3栋地下1层，地上17层)1、人工挖孔桩桩基：34334*100元/㎡=343.34万元

2、地下室：1908*600元/㎡=114.48万元

3、主体：34334*800=2746.72万元

4、电梯：3栋*3*30万元/栋=270万元

5、室内水、暖、电工程：34334*80=274.752万元小计、3749.29万元

(1092元/M2)B多层砖混部分(12栋地上6层)1、毛石基础：43200*50元/㎡=216万元

2、主体：43200*670=2894.4万元

3、室内水、暖、电工程：43200*80=345.6万元小计、3456万元(800元/M2)C车库部分(3.6*6.6*150个=3564㎡)1、毛石基础：3564*30元/㎡=10.69万元

2、主体：3564*500=178.2万元

3、室内水、暖、电工程：3564*50=17.82万元小计、206.71万元(580元/M2)D小区配套费用（43200+32436+3564=79200）1、室外水、暖、电管网工程：79200*50=396万元

2、小区绿化、亮化、道路等室外工程：79200*60=475.2万元

小计、871.2万元

合计、8283.2万元

监理费=合计*1%=8283.2万元*1%82.83万元

总成本

=(一)+(二)+(三)+监理费=3660+1437.08+8283.2+82.83=13,463.11万元

（三）项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

高层框架住宅2,800元/㎡

,地下室1,500元/㎡,多层砖混住宅2,400元/㎡

车库50,000元/个

销售收入

1、住宅2,800*32436+2,400*43200=194,500,8002、地下室及车库50000*150+1500*1908=10,362,000销售收入：=住宅+地下室及车库=1