南安第街营销推广企划书

销推广企划书『南安第壹街』（暂命名）营销推广企划书厦门北孚营销代理XX公司XIAMENBeiFUPLANNING&AGENCYCO.,LTD谢谢阅读2003年7月20日目录第壹部分“长安街店面商铺”整体市场分析第二部分“长安街店面商铺”项目情况分析第三部分“长安街店面商铺”客户分析及产品定位第四部分“长安街店面商铺”项目销售策略第五部分“长安街店面商铺”广告推广策略第六部分“结束语”第壹部分项目整体市场环境壹、南安总体环境概括南安位于福建东南沿海，历史悠久，人杰地灵，是著名的侨乡，精品文档放心下载曾壹度是闽南的政治、经济和文化中心，素有礼仪之邦、海滨鲁邹之谢谢阅读称。就目前来讲，是全国经济综合实力百强县（市），位于福建省十感谢阅读强县（市）前列，总体的商业环境良好。1、经济发展迅速，总体经济发展实力已跃居全省领先地位。精品文档放心下载2、交通快速发展，以泉州为中心的“半小时”城市群逐渐形精品文档放心下载成，区域优势突显。3谢谢阅读大的推动作用。4精品文档放心下载服装的行业相当繁荣。5感谢阅读独特的壹面，于加速南安城市扩张性战略性发展。1、产业基础较为脆弱，开放水平仍然偏低。2、城镇化进程滞后，区域发展极不平衡。3、南安大桥被认定为危桥，已不能承接南北俩大组团的交通，感谢阅读商业的发展受到限制。人口基数大，人口增长过快，2000年南安区域总体人口达147.5万谢谢阅读人,预测2005年达到156.5万人,2010年人口控制于164万人,2020精品文档放心下载年人口控制于180万人，密集型的人口因素对商业有壹定的促进作精品文档放心下载用。二、南安商业地产市场环境研究10万营销大军，谢谢阅读精品文档放心下载的实力。（二）、南安私营经济十分活跃，商品经济十分发达，诞生许多富裕感谢阅读阶层，有大量的闲钱，极欲寻求出路，很多投资客把对商铺店面投资精品文档放心下载渠道作为第二收入来源，可是由于南安整体商业大气候仍未形成，很感谢阅读感谢阅读商铺价格下跌的形势使相当多的投资者饱受商铺投资失利被套牢的谢谢阅读苦果，对商业物业投资变得十分谨慎。相当壹批投资者会转向选择于精品文档放心下载自身熟悉的当地投资置业。（三）、南安新的城市发展战略，加快了城市化进程的步伐，旧城改精品文档放心下载感谢阅读目前商业物业的规模偏小，基本上以住宅底商形式出现，主要以服务精品文档放心下载社区为主，投资价值小。对于大型商业物业由于升值空间大，较具投谢谢阅读资价值。（四）、受当地独特的购买心理因素的影响，几乎是沿街店面的商业谢谢阅读好做，而二楼之上的商场难以运营，及容易造成因运营管理不善，极精品文档放心下载易造成投资者血本无归的情况，因而投资者对于二层商铺投资慎之又精品文档放心下载慎。投资此类商铺会更多考虑到能否运营起来和未来投资回报问题。感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读和炒作，对于商业项目而言，有壹定的市场机会。第二部分项目情况分析壹、项目情况分析：本项目位于南安市长安南路沿街路段，属南安市重点的旧城改造感谢阅读感谢阅读规划区总用地22.37公顷,规划建设用地20.85公顷，规划居住户数感谢阅读为24888708516精品文档放心下载间左右，其中壹楼主干道沿街店面有136间，建筑面积约7900平方谢谢阅读米，次干道有90间，建筑面积约6400平方米，而二楼店面总共224谢谢阅读间，建筑面积约13700平方米，加上逢街壹楼48间，建筑面积2300感谢阅读281600平方米，本项目壹期的总建筑面感谢阅读积约31900平方米。谢谢阅读装，虽然很多开发商认为社区性的配套店面不愁买，于销售整个过程谢谢阅读中其销售人员现场的“杀客”能力非常差，很多店面的销售单价低，谢谢阅读开发商根本没办法实现利润价值的最大化。感谢阅读交汇，其街道的规划风格于八九十年代颇受南安客户欢迎，中山路壹感谢阅读二俩层店面，二层人行天桥相连，局部又有骑楼式的设计风格，而民感谢阅读主路没有中山路的之上俩特征，但其所处的独特地理位置，俩条街连谢谢阅读谢谢阅读中山路壹楼主要运营壹些品牌服装和家电小百货类的东西，服装名牌精品文档放心下载比民主路要多，七匹狼、红蜻蜓、柒牌等等。二楼主要女装童装，而精品文档放心下载民主街的运营品种相当乱，运营层次也相对较低。10元/平方米感谢阅读左右，中山路目前的壹楼店面每月租金约90—100元/平方米，二楼精品文档放心下载店面的每月租金约90—100元/平方米约30—45元/平方米，就目前精品文档放心下载二手店面的成交价壹楼为18000元/8000元/平方米。感谢阅读精品文档放心下载有壹部分运营者希望另觅运营场所。二、项目特点（SWOT分析）：（壹）SWOT分析表SWOT分析表S/W产品优劣势1优化、医疗等关联服务设施，目前周边商业配套陈势旧。2南安市的商业中心，市场潜力巨大。3桥设计可增加来往人流，有利于二楼商店的运营。45.6精品文档放心下载5、处于南安繁华商业街的中轴线，商业价值较高，能为普遍的客户所认同。1、产品规划格局大小已定，不利于大方向的调整。劣2、面积大小比较单壹，不利于多种客户层的需求。势3、受面积大、单价高、总价高之影响，客源面窄。T/O机遇和挑战1机遇2离，有利于商业的繁荣和发展。3业氛围，但运营手法单壹，产品规划较落后，整体规模不大。4润下降，使得壹批运营者欲另寻场所，对本案是壹大契机。5、南安地区居民富有阶层比较多，投资能力强。6值空间大。1、项目规模大和当地区域消费容量有限的矛盾。挑2战洽谈租金等事宜，会出现租期空档，甚至关门之现象。3不大，投资者需要进壹步引导。4招壹些知名商户进来运营，要吸引壹些主力商户有壹定的难度。三、战略思考：众所周知，“住宅有价，商铺无价，住宅能够根据其楼龄、地谢谢阅读段推断出最高价格，而商铺则是由依附其上的商机来决定的，壹间好感谢阅读的商铺回报可能是成百上千倍，但投资错误的商铺，则可壹文不值、谢谢阅读血本无归。对于本案而言，其应该是貴司最主要的利润来源，但要将精品文档放心下载潜于的价值真正实现，必须进行科学的策划，通过对市场的分析和产精品文档放心下载品优劣势及机遇和挑战等方面的对比分析，我们提出如下几点思考：谢谢阅读（壹）、商业体量大和当地区域市场容量有限俩难的矛盾如何解决？精品文档放心下载项目沿街纵深600500精品文档放心下载加上二期项目，当属南安最大体量商业项目，而南安商业物业主要是精品文档放心下载当地消化，市场容量有限，如果没有科学的策划，会有相当的市场风谢谢阅读险。商业体量大，相互间的影响大，壹旦没有整体策划，没有主题，不实谢谢阅读行统壹招商，统壹管理，而采取分散出售的形式，极易陷入和厦门福精品文档放心下载津大街的局面，目前相当多的南安投资者被该项目套牢，对此类项目谢谢阅读投资可谓慎之又慎，如何建立起投资者的信心，成为我们面临又壹重谢谢阅读大课题。步行街二层之上商业由于是狭长型，于人流组织上不象封闭式商场，感谢阅读极易使消费者疲倦，因而商业价值相对较低，如何吸引投资者投资二感谢阅读层商业，是我们面临的第三课题。（四）、如何于运营上超越中山街、民主街，增强投资者的信心，感谢阅读同时为二期服务成为面临第四课题？对策：1、进行科学策划，明确项目的主题。2、于主题的引导下，对商业街进行科学的规划。3、于销售是进行统壹的销售控制，壹楼先期销售，可通过大量的精品文档放心下载平面投放、对外宣传推广、现场销控进行；二楼带租约销售或采取返感谢阅读租形式达到预期销售目标。4、定价策略上采取低开高走的策略，于我们策划和销控下达到预精品文档放心下载期的利润目标。5、采取多种宣传推广形式，扩大本案的影响，吸引更多的投资者，感谢阅读增强投资者的信心。以下部分，我司将针对上述战略思考进行提纲契领的论述。谢谢阅读第三部分客户分析及产品定位通过之上的综合科学的市场了解且结合我们专案组的讨论分析，我谢谢阅读们初步把项目的客户定位如下：壹、客户行为分析（壹）客户基本特征1.文化素质普遍较低，只关注投资的回报情况。2.流动资金普遍于百万之上，投资壹间店面壹般不会造成资精品文档放心下载金周转的问题。3.有宏观上的预见力，比较了解南安地产动态和走向，见好精品文档放心下载南安的发展前景。（二）购买动机分析1、保值增值：生意不好做，物价不稳,资本随时贬值，银行精品文档放心下载存款利率的大幅下调,社会上的闲置“游资”急于寻找能保值增值的投资渠道。2精品文档放心下载3精品文档放心下载分流到被见好的店面市场。4、升值预期：南安市作为著名的侨乡，经济发展的空间大，精品文档放心下载价格仍属偏低层次，未来店面的增值空间高。（三）行为特征分析1、投资者1多为置业行为，该类投资者所以对店面的配套情况很苛感谢阅读刻，几乎以未来承租方的角度来评价店面。以当前的租金水平计算本金收回年限和获利前景。2对店面运营的规划制约呈抵制态度，因为增大了出租难感谢阅读度，就增加了投资的风险。3若租金价格合理，普遍能接受开发商采取回租的方式。谢谢阅读2、运营者1公政机关（邮局，银行，电讯等）的入驻，对社区的规谢谢阅读模和前景很重视，壹般会要求让利。2大型连锁专门店（速食，超市等）重视社区的规模和人精品文档放心下载口情况，出于前期投资不宜过大的考虑，更愿意采用租赁大面积单位的方式。3名牌专卖店（服饰，精品等）对区域商业购物氛围的成精品文档放心下载熟度，人口密集度，流动人口量，人口素质很考究。大部分租场运营。4感谢阅读对人流量，人口素质和生活习惯，休闲氛围，环境亲和力要求全面，有依靠自身特色运营的特点，大部分租场运营。5特色餐饮关注流动人口量，区域是否具旅游观光价值，谢谢阅读跨区购物休闲引力来吸引更多的外来人口光顾。大部分租场运营。二、客户群体定位和众多个案定位壹样，本案客户定位以区域来定位：市区投资者：当地居民，从事经商，手中有相当的余钱，壹部分谢谢阅读是政府机关或事业单位，有相壹定的赚钱门道或隐性收入，预寻找出路，壹般会选择投资价值相对较高的商业物业。水头、官桥、石井、仑苍等壹带，运营石材、精品文档放心下载粮食、水暖等，具相当的经济实力，这部分人也是重要购买群体，他们精明、有魄力，但文化程度偏低，对投资店面有经验。喜欢拉朋牵友共同投资，同时认为投资沿街店面有面子。南安籍的海外人士：南安作为著名侨乡，活跃壹部分长期于外经精品文档放心下载商或打拼的群体，这部分人于事业上取得壹定成功，又和南安本地存于千丝万缕的关系，特别是南安今年举行建市十周年庆典，相当壹部分侨民会回来，顺带于家乡投资置业。三、投资者对投资店面关注的主次点分析：精品文档放心下载店面，哪些方面对他们来说最重要：地段→安全性（运营前景）→价格→租金回报率→增谢谢阅读值前景→公摊→店面规划四、产品定位及规划1、产品定位：根据之上的分析总结，我们把本项目定位为“南安第谢谢阅读壹街“集购物、休闲、餐饮、娱乐于壹体风情购物感谢阅读壹条街。理由：1）项目自身的规模，加上二期的连接，有望成为当地最大规谢谢阅读模的商业项目，第壹街名符其实。2）南安市中山街、民主街传承历史文化底蕴，成为最繁华的精品文档放心下载街区，但也存于运营品种较杂乱，档次参差不齐，运营成本居高不下，而本案作为后起之秀，以合理的规划，科学的策划，完全有望超越上述俩街，因而第壹街是实至名归。精品文档放心下载3）本项目采取骑楼式规划，加上600米纵深的长度，可称得谢谢阅读上南安当地上海南京路、北京王府井、苏州观前街，于宣传推广上可炒作的题材比较丰富。我们将第壹街设定的目标为①最可逛②最可购③最可吃④最可玩2、产品规划：1感谢阅读如骑楼的走道上添置情人椅、小孩玩的关联配套等，能够把人潮的逗谢谢阅读留时间给延长，使之成为南安市男女老少“最可去”的地方。谢谢阅读2精品文档放心下载定的购物意向，比较容易塑造项目区分其他项目的个性，吸引名牌产谢谢阅读品加盟，形成整体的名品优势，提升整体的档次，凸显优势，吸引人感谢阅读潮。规划面积主题功能主营项目m2酒店餐饮酒店、茶馆、咖啡馆、小吃、大排档、m2娱乐中心游戏机、雀牌机、台球、保龄球、健身中心、精品文档放心下载影像中心、婚纱摄影m2美容美体谢谢阅读m2食品超市水果蔬菜、冷冻食品、半成品、熟食、面包、感谢阅读精品粮油、烟酒、饮料、干果、调味品m2办公文具文具店、图书店、办公用品m2皮具城包、箱、鞋、专卖店、精品屋m2家电城感谢阅读衣机、微波炉、名牌店、专卖店m2地方品牌分类百货、服装品牌店、专业店m2儿童用品精品文档放心下载用品m2装饰大全化妆品、首饰、专卖店、精品店m2男士世界男士服装、专用品、专卖店、精品店m2女士世界女士服装、专用品、专卖店、精品店m2金融中心银行、保险、邮电局备注：之上只是初步的商业区域划分，壹二层的运营主题及各层中的精品文档放心下载更为详细主题定位要结合现场更具体的特点来分析，如人流习惯、购谢谢阅读物心理、地段特色（临近学校或医院），这些课题我们整合关联资源精品文档放心下载待明确具体的合作意向之后再和贵司进行深入的沟通。第四部分广告推广策略第四部分广告推广策略一、好产品的包装前提：二、推广策略重点：三、特别企划：争取和政府联手，四、部分的营销策略一）广告包装思路二）广告总精神：三）初步文案表现：四）媒介策第五部分项目销售策略销售构思：二、初部营销策略细则四、部分营销心得壹、好产品的包装前提：于竞争激烈的市场中创造更高利润，同时树立开发商品牌且得到谢谢阅读业界良好的口碑，单从产品的包装上着手是行不通的，壹个好的产品感谢阅读必须从以下方面着手进行：：包括整体规划，产品质量及后续运营管感谢阅读理。：如何把优质的产品配以独特的包装推向市场，而使之成精品文档放心下载功推向市场亦是项目成功因素之壹。推销产品，使本案能于有精品文档放心下载序的运作下达成销售目标。能为开发商带来其他有利的效应，商业地产谢谢阅读特别明显。因此，本项目的住宅初步定位应为“南安首座大型集购物、休闲、谢谢阅读娱乐于壹体风情购物街。二、推广策略重点：①建立市场信心。②回租+煽动性宣传，“首付*万，5年回收**万，小额投资大回精品文档放心下载报，抓住投资者有利必趋的心理。③善用社会舆论及事件行销。三、特别企划：争取和政府联手，特批某种特许运营行业，或者为某感谢阅读种行业提供税费优惠，吸引企业商家到此形成统壹运营、有垄断性利谢谢阅读润的市场。四、部分的营销策略壹）广告包装思路通过广告形象包装和市场其它个案区隔，加强投资信心，使之产谢谢阅读生认同感，针对性地和客户交流，使广告做到有的放矢。二）广告总精神：南安第壹购物街——“把中山街、民主街通通搬进来！”“首座大型购物、休闲、娱乐风情购物街。“最可逛、最可购、最可吃、最可玩”三）初步文案表现：1、骑楼式设计，铺铺临街好赚钱2、旧城改造，引爆无限商机，3、壹店于手，富贵三代4、壹间黄金铺，十万龙头股5、流金大商圈，钱潮人潮强强滚6、把握赚钱金脉，坐享世代财富7、多业态商业集合，24小时赚钱旺铺四）媒介策略：大范围进行广告宣传，但且不是毫无目的的投放广告，应针谢谢阅读谢谢阅读我们可按照以下思路来投放广告：见板：于进南安做几块大型的户外广告牌。现场：把售楼处搬的人最热闹街道口的店面，对售楼处进行装饰谢谢阅读包装，如效果图、罗马旗等布置，使之和项目的风格定位相吻合，把产品的主买点于现场给渲染出来。布幅：渲染现场气氛，让经过本案的客户知道我们推出店面精品文档放心下载中邮：和中邮联合，可针对特定区域进行派发。派内容和夹报壹致，由人员针对最大可能购买区域进行派发，感谢阅读如经济实力雄厚的乡镇。公关活动：将作为项目推广最主要的手段之壹，通过举行大量的精品文档放心下载现场公关活动，提升项目的影响力，具体如下：结合南安建市十周年庆典的难得的机遇开盘，主要吸引海外籍的谢谢阅读南安人士，具体和可市政府配合，了解政府周年庆典的具体安排，安感谢阅读排“南安市民俗文化月”活动，安排计划如下：1、中秋观月，花灯节：该活动可争取关联政府部门的同意，于本街举办，因为闽南壹谢谢阅读带的市民对观赏花灯的传统文化独有钟情，且本项目的大规模感谢阅读的商业街区，采用骑楼式的设计风格等等特点，该活动于此举精品文档放心下载办享有天时地利和人和，于建市十周年期间举办又能体现政府谢谢阅读建设部门对旧城改造的丰功伟绩，若能请得南安的海外华侨参谢谢阅读精品文档放心下载相信该项目必定是每年南安中秋活动的中心，对整个商业地产精品文档放心下载的附加价值的提升十分有利，迅速打开知名度，美誉度当然也精品文档放心下载会不断的上升，同时，也让市民产生此街就是以后的南安第壹感谢阅读街，很快就会代替中山街和民主街的想法，项目的商业价值于谢谢阅读无形中十倍的提升。2、开盘庆典酒会：（活动内容暂略）3、南安市发展历史图片展：（活动内容暂略）4、卡拉OK大赛：（活动内容暂略）5、闽南特色风味美食节：（活动内容暂略）五、广告预算精品文档放心下载市场容量小等缘故，塑造本案高档次的形象非常重要。从国内几个大城市的市场上较成功个案见，其广告投入较大以稳感谢阅读固其于市场的知名度和以知度，同时为压缩客户成交时间，迅速回笼谢谢阅读资金，强而有力的广告及煽动人心的现场售楼环境是最有效的方法。精品文档放心下载因此，本案广告预算为总销售金额的1.5%固定费用：40%用于售楼处、样品房、外定点、模型的制作。精品文档放心下载对外宣传及公关推广费用：60%第五部分项目销售策略一、销售构思：由于项目的体量大，特别是商业有二层，二层如何销售是最大的谢谢阅读难点，主要是因为南安的商业地产购买力相当有限，且且有壹部分的感谢阅读客户会对本项目的运营持观望态度，所以本案的销售控制十分重要，感谢阅读壹定要让投资者有信心，相信此购物街的未来，必须保证后续运营的谢谢阅读成功，总价低的单元，实行回租政策，保证投资者的回报。开发商才感谢阅读能买好又买高价格，可是有壹点非常关键，若能把二楼难买的商铺先感谢阅读招商后出售，把商业气氛做旺了，定能买个好价钱。■建议使用多种销售办法，能够自己运营，自己不运营的客户能够带租约销售，甚至可采取返租给开发商，开发商按付租金的形式。■招商是所有商场均必须做的，招商的动作壹定要大声告诉市场，给市场信心，最好是招商先行，把当地壹些知名的超市、餐饮、品牌服装店先期招进来。■应运本公司博大的销售网络和销售经验，展示给所有喜欢赚钱，有投资欲望的人。二、初部营销策略细则企划过程分为四大阶段）●大量的是销售前的准备工作，做壹些形象广告及内部认购感谢阅读工作，因此价格也相对优惠。●楼盘被正式推向市场，适量的广告投放配合壹些有帮于销感谢阅读售活动，开始将现场搞得热闹起来，价格多半力求适应市场。谢谢阅读●大量的广告投放，结合强有力的业务推广，全面展开营销精品文档放心下载精品文档放心下载从比较到肯定，且最终签约。期间销售价格上的变化比较频繁，大精品文档放心下载多随着销售业绩的飚升而上扬。●壹方面是对前期客户的消化吸收，另壹方面则是对销售策谢谢阅读略的修正和检讨，业务工作平稳，价格也相对平静，基本以维持现谢谢阅读状为主。1、现场：销售人员加强演练，且以热忱之态度面对客户2、主动出击：销售人员延街拜访开发有效客户3A、.B、精品文档放心下载C级，且填写资料卡，以便进行电话追踪4、DS销售：销售人员对有望之客户主动拜访，加强成交精品文档放心下载5、DM高收入者名单、欲购屋者名单之收集，制作精美DM精品文档放心下载寄发6、媒体：各类媒体刊登，且配合政府利多、政策发布，造成市场话精品文档放心下载题7、SP活动：举办各式活动，如音乐会、名人签名会、赠品、秀场等感谢阅读活动制造大量人潮8、现场炒作：现场热烈炒作，制造热销现象9、客户介绍客户：于销售末期以奖品或奖金激励客户介绍客户精品文档放心下载10、发行会员卡：让会员享有各项活动及优惠方案之参加权谢谢阅读1、销售讲习：让销售人员能全程掌控本案所有卖点，对客户做最详谢谢阅读细的解说。2、开发商介绍：请开发商派专员解说公司运营理念、背景实力和业感谢阅读绩。3、室内设计师：动线格局等各空间功能的人性化规划特色。感谢阅读4、开发商业务流程介绍：从签约、按揭、交屋整套流程介绍。谢谢阅读三、售楼现场准备（暂略）于如今房地产界，对于新楼盘，售楼处就是开发商的形象，也是感谢阅读项目最佳宣传点，所以许多开发商（特别是发达城市）不惜花巨资兴谢谢阅读建销售用房，目的于于展示自身的实力和树立品牌。鉴于目前南安市感谢阅读竞争个案仍不是很规范，假如贵司能够把售楼处作为壹大买点，不仅谢谢阅读能恰当的表现产品定位，仍能展示开发商的实力，于产品的广告策略精品文档放心下载中能够收到事半功倍的效果。1、建议现场售楼处的设于人潮最热闹的街道。2、销售道具的准备。四、部分营销心得1、项目的行销策略根植于市场背景及产品本身，于购物街的主题未感谢阅读确定之前，详细的行销计划只是空中楼阁。2、房地产开发商大均是高智商者，但聪明和悟性决不可替代经验，感谢阅读系统性的营销能力必