办公楼物业管理方案非常全面

PAGEPAGE111目录第一部分物业公司简介介……………………21.1公司简介……………21.2公司业绩……………41.3公司执照、资资质、法人代代表登记…………6第二部分XX办公大楼楼物业管理项项目的管理特特点…92.1项目简介……………112.2业户群体分析析……………………162.3物业管理规划划定位………………162.4项目管理特点点及难点分析析……172.5解决上述管理理难的措施…………18第三部分拟定质量管理理目标和采用用的管理方式式……243.1管理总体目标标……………………243.2XX办公大楼楼管理模式设设想及管理方方式…36第四部分管理服务内容容……………………414.1前期接管……………414.2针对本物业大大楼的管理特特色思路……………57第五部分管理人员的配配备、培训和和管理………………665.1人员配置(含含作业层人员员配置)………………665.2管理人员培训训……………………695.3管理服务人员员的管理……………77第六部分XX办公大楼楼管理服务费费用测算……………826.1XX办公大楼楼物业管理服服务费用测算算……826.2物业管理开办办费用测算…………906.3设备、设施接接管改造费用用……926.4物业管理用房房配置方案…………94上海市人民代表大会常务委员会办公楼物业管理方案上海延吉物业管理有限公司受上海市人民代表大会常务委员会办公厅委托，拟对上海市人民代表大会常务委员会办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。第一部分物业公司简介1公司简介上海延吉物业管理有限公司成立于2003年11月，企业具有独立法人资格，国家物业管理二级资质企业，全国物业管理协会会员单位。目前管理着上海市政府大楼、河政公务员住宅小区、爱建滨江国际社区高档住宅及商业物业项目200万平方米。公司成立之初，就极为重视培养人才，建立了一支高素质的管理与技术人才队伍，拥有工程、机电、园林及经济等各类专业技术人员80多人。公司现有员工800多人，其中高层管理人员86人，80%以上的管理人员持有从业人员岗位证书，高层管理人员86%以上取得建设部颁发的企业经理资格证书。企业秉承依法管理，开拓创新、追求卓越的质量方针，坚守“业户至上，服务第一，信义为本”的企业宗旨，不断建立完善科学的现代企业管理体系，公司从接管第一个项目开始就按照ISO9002和ISO14001双体系质量标准进行管理，标志着企业正式与国际化管理运作模式接轨。公司大力拓展物业管理业务，目前公司的全委托物业管理面积达200多万平方米，其中爱建滨江国际社区建筑面积达140万平方米，上海市政府办公楼建筑面积18万平方米，河政公务员小区建筑面积约35万平方米。通过公司全体员工的努力，服务意识、服务质量、开拓创新、追求卓越已成为我公司的品牌象征，先后获得省优秀示范大厦，市优秀示范住宅小区等称号。良好的体制、完善的制度、优秀的人才给公司创造了社会效益和经济效益。在对市政府大厦四年的物业管理中，使我公司在管理行政大厦行业中创出了具有自己特色的物业管理品牌。公司的社会知名度、美誉度和信誉度都有了极大的提升。社会效益、经济效益和环境效益并重，使公司走上了一条高速良性、可持续发展之路。公司业绩3、公司执照、资质、法人代码证第二部分XX办公大楼物业管理项目的管理特点2.1项目简介上海XX办公大楼，坐落于道里区友谊路307号，总建筑面积约3.2万平方米，由东、西两栋楼组成。西楼五层（其中地下室一层）室外停车场停车位20余辆；东楼七层（其中地下室两层、附楼两层）地下车库设有69个车位，2个洗车位，泳池1处。西楼共有办公室108间，设备间8处，卫生间16处。电梯2部，送餐梯1部。消防楼梯4处，消控中心1处，中央空调主机2台，分体空调20台，风机房2处，水箱房1个。东楼、附楼共有办公室71间，餐厅10间，多功能厅1间，会议室2间，设备间2处，电梯3部，送餐梯3部，采用中央空调，制冷机房1处，消控中心1处，风机房13处，弱电室6处，配电室2处，锅炉房1处，水箱房1处，游泳池1处，洗浴中心1处（洗衣房、浴室1间），卫生间15处。西楼：一层设有常委会议厅、休息厅，中心会议室2处，办公室6间，消控中心1处，侯会室1处，阳光餐厅1处，大小餐厅、厨房各一处，消毒间1处，武警宿舍、总值班室、收发室各1处，医务室4间，衣帽室、食堂、休息室共3处，门厅2个，前厅1个。二层设有市民旁听席，休息廊，老干部处，办公室30间，活动室5间，卡拉OK室、台球室、休息室各1处，驾驶员休息室1处，备品间4处，水房1处。三层设有多功能厅1个，天台花园1处，侯会室1处，主任会议室1处，办公室31间，接待室1处，档案室3处，理发室1处，库房2处。四层设有贵宾接待室1处，会议室1处，办公室41间，库房2处，乒乓球室1处，台球室2处。地下室设有水箱房1间，空调机循环泵房1间。东楼：一层设有商务中心1处，餐厅、厨房各1处，信访接待室1处，收发室1处。二层设有大餐厅，武警宿舍，司机休息室。三层设有多功能厅，活动室。四层设有客房（标准间）34间，小会议室1间。五层设有客房（标准间）33间，会议室1间。西楼内公共区域设施及设备简介隔栅灯116个、消防栓29个、闸箱13个、应急灯7个、手动报警38个、消防电话13个、广播27个、疏散指示灯30个、安全出口灯14个、烟感58个、插座箱1个、筒灯213个、2U双管日光灯20个、40W日光灯3个。暖气91组、水龙头67个、小便器26个、蹲（坐）便33个。特种设备设施活塞式冷水机组2台产地：广州约克空调冷冻设备厂技术参数：制冷量327KW;型号44DR7电机功率224KW；制冷剂R22风机功率8.2KW；水压10.3BAR地点：五层屋面客梯2部产地：三菱电机株式会社技术参数：型号2430牵引G20HG-12×6额定速度：60/min载重量：1000kg重量：不含电机500kg生产日期：2001年地点：五层电梯机房其他设施设备水箱房电机2台产地：上海力标电机有限公司技术参数：7.5KW2台转数：1400r/min型号：JB/T10391-2002生产日期：2005年11月地点：地下室水箱房生活水箱1个，容量10吨变频柜1台厂家：海利普功率：7.5KW地点：地下室地热泵2台产地：黄埔电机公司技术参数：1.5KW2台转数：2840r/min型号：Y905-2生产日期：2001年2月地点：地下室空调循环泵4台产地：中龙电机有限公司技术参数：18.5KW4台转数：2930r/min型号：Y160L-2生产日期：2001年8月地点：地下室会议室空调降压启动柜2台厂家：上海市通用开关厂开关容量：50A×2/台生产日期：2001年10月地点：地下室六、会议用空调风机1台产地：衡水电机股份有限公司技术参数：15KW1台转数：14660r/miin生产日期：22006年3月地点：地下室室启动柜1台：：厂家:上海市通用用电器开关厂厂，开关容量量：63A七、新风机组组1台产地：广州约约克空调冷冻冻设备有限公公司技术参数：55.5KW1台型号：YDBB-80-66R风量：135500ms//h尺寸：26000×1655×818(mmm)重量：5255kg生产日期：22001年8月23日地点：二层风风机房八、配电室采用双回路供供电，其中分分南马线及友友谊线，设开开关柜3台，电容柜柜1台，计量柜柜1台。型号：GGDD地点：一层九、电汽两用用蒸柜1台技术参数：煮煮饭时间300min；输输入气压0..05mpaa；电压3800/2.2；；功率11KKW地点：一层厨厨房十、电烤炉11台技术参数：电电压380VV功率10.55-14（KW）地点：一层厨厨房十一、电热水水器1台技术参数：容容量320LL；电压3800V；功率5KWW；压力；0..7mpa十二、电热风风幕4台十三、纯净水水设备一套，燃燃气热水炉一一台XX办公大楼楼需要改造和和完善的事项项消防栓无供水水水箱及水泵泵，无喷淋系系统。电梯机房的木木质门已损坏坏，按消防要要求需改防火火门，并设有有消防器材及及通风系统。中央空调管道道系统保温已已破损，需重重新做保温。供水泵房墙面面按卫生标准准需贴瓷砖，水水箱需重新做做防腐处理，表表面需覆盖一一层无毒塑料料布，两台水水泵需做维护护保养。楼体外墙面理理石部分需清清洗，涂料部部分需重新粉粉刷。厨房供水管道道需规范安装装。天台排雨水系系统需做过滤滤网。彩钢棚需做防防腐处理。楼内部分检修修口需要维护护。配电室按规程程规定需铺胶胶皮地垫，部部分配电箱柜柜需做维护。旗杆需重新配配置升降绳。消控中心感应应系统没有控控制盘，楼内内灭火设施比比规定配置少少。楼内木质地面面需打蜡，理理石地面需抛抛光，卫生间间内洁具需做做专业保洁。大厅、会议室室内吊灯和筒筒灯需做清洁洁和维护。玻璃幕墙需做做清洁，楼内内部分玻璃窗窗已损坏需更更换。部分办公室门门需维修。篮球场塑胶地地面需做清洁洁，绿化带需需重新规划和和保养。车位线及车道道线需重新划划定。垃圾存放处需需设垃圾转运运间，楼内垃垃圾桶配置少少。三楼天台花园园地面瓷砖需需重新维护，柱柱栏需防腐粉粉刷。内天井环境卫卫生需改善。22、楼体内内外墙面需粉粉刷2.2业户群群体分析物业管理的对对象是房地产产——不动产，服服务对象则是是具有不同政政治素质、文文化背景和社社会阅历的个个体。要做好好物业管理工工作，必须充充分了解管理理项目业户群群体的构成及及特点。根据我们的实实地踏察与研研究，该项目目建设投入使使用多年，XXX办公大楼楼是江南沿江江区的一处有有标志性的建建筑。其地处处黄金地理位位置、庄严俊俊朗的楼宇外外观、完善的的配套设施以以及独特的设设计等，无不不彰显散发着着“人民代表为为人民”的现代政务务服务机构的的气息。根据对上述办办公楼的分析析，XX办公公大楼的业户户群体具有如如下的特征：：楼内办公人人员具有较高高的文化素质质和一定的社社会地位，拥拥有较强的政政治素养，追追求安全、舒舒适、安静的的办公生活和和会议环境，注注重管理的品品位和质量，强强调服务的安安静性和尊贵贵性，对物业业管理服务有有着极高的要要求。2.3物业管管理规划定位位业户分析的结结论，是我们们设定管理模模式、设计服服务项目、确确定服务标准准及收费标准准的客观依据据。秉承“服务业业户，报效业业户”的核心理念念，我们着力力在XX办公公大楼营造一一个安全、安静、舒舒适、幽雅、清清洁优美、尊尊贵的办公生生活和会议环环境，并通过过持续的改进进和提升，使使物业保值增增值，实现传传统的办公理理念与现代政政务办公、会会议及工作方方式的高度共共融。要想成功达到到上述目的，我我们拟在XXX办公大楼建建立以人性化化管理和个性性化服务为基基础的物业管管理模式，并并通过对管理理服务流程的的持续改善，不不断超越业户户的需求期望望。同时，我我们大胆设想想，基于项目目所具有特殊殊性和特色性性，运用严格格的管理文化化理念渗入日日常管理和服服务之中。我我们将在管理理服务中着力力于以下四个个方面：倡导导“全员参与”的管理文化化；推广“尊贵互动”的服务文化；；营建“和谐亲切”的政务大楼楼文化；塑造造“亲和人文”的环境文化。2.4项目管管理特点及难难点分析2.4.1大大楼工程遗留留问题XX办公大楼楼总建筑面积积约3.2万万平方米，((新建投资大大楼1.6万万平方米)。旧旧楼经多次改改造，物业现现状形态复杂杂，配套设备备设施投入使使用多年，遗遗留问题多，管管理难度大。物物业管理人员员应如何协助助XX有关部部门，是物业业管理前期的的难点。2.4.2大大楼设备设施施较多，容易易产生管理及及维护盲点XX办公大楼楼不同于纯写写字楼或住宅宅小区，除设设有供配电、给给排水、消防防、电梯等系系统之外，还还配备多间会会议设备系统统、供冷空调调系统、监控控、微机等智智能系统。对对这样一个设设备数量较多多，智能程度度较高的政务务会议办公楼楼，一旦出现现设备故障或或停机，无疑疑将会对用户户的日常工作作造成严重的的影响及后果果，如何消除除维修保养上上的管理盲点点，确保设施施设备的良好好运行状态，将是XX办公大楼物业管理的重点。2.4.3办办公大楼求“静”客房、休闲闲、游泳场、餐餐饮等易产生生差异的投诉诉XX办公大楼楼除办公室还还设有大小会会议室、客房房、游泳池等等，是集办公公、会议、餐餐饮等功能于于一体的建筑筑设施，这势势必会带来管管理上的矛盾盾：办公、会会议环境求“静”不被人打扰，不不允许过多的的人员出入。客客房、游泳池池环境则人多多、车辆多，这这两种现状的的差异，是物物业管理工作作中实施科学学管理的切入入点。2.4.4办办公、会议、住住宿、开会的的人员众多，车车辆驶入、停停放将存在违违章、抢占等等违章行为根据XX办公公大楼外院内内大门前的道道路及停车场场地现状，车车辆驶入驶出出、停车、存存车必将给车车辆管理带来来一定的矛盾盾，如何化解解违章及安全全停放问题，将是物业管理人在管理中需解决难点？2.4.5地地理位置容易易产生噪音环环境上的污染染XX办公大楼楼分新旧两楼楼，所处地理理位置是繁华华的友谊路，噪噪音污染直接接影响楼内的的正常办公环环境，加之夏夏天的外挂空空调噪音与冷冷凝水的排放放问题直接导导致噪音环境境管理上的缺缺陷，如何解解决缺陷，如如何将上述影影响缺陷减至至最少，是物物业管理中不不可回避的一一个问题。2.5解决上上述管理难点点的措施XX办公大楼楼既有一般写写字楼的共性性、又有其自自身的特殊性性，根据对项项目管理特点点及难点的分分析，并结合合实地考察和和研究，我们们提出如下的的管理措施，以以求针对性地地解决上述各各项问题。2.5.1尽尽早介入管理理，在施工改改造中减少工工程遗留问题题A.尽早介入入物业的规划划改造设计。我我们将派各类类专业技术人人员积极参与与大楼的改造造规划设计。将将通过审阅设设计图纸，察察看施工改造造现场，参加加工程会议，组组织相关专业业人士意见征征询等形式，站站在物业管理理人和物业使使用人的角度度，就物业的的规划改造提提出建设性的的意见，减少少设计建设的的缺陷。B.尽早介入入施工监理。虽虽然有专业的的监理公司，但但是物业管理理公司参与施施工监理的作作用仍然无法法取代。设备备调试合格，并并不能说明使使用没有问题题（例如：高高层建筑的排排水管道，放放水检测一般般也能排水，但但此举不能完完全排除管道道内没有异物物）。在实际际操作中，我我们将派出经经验丰富的设设备系统工程程师对于现场场监理给予意意见建议，一一方面尽早熟熟悉设备设施施的性能，另另一方面可在在发现问题后后通过甲方限限令施工单位位解决，防止止施工质量问问题的发生和和延续。C.尽早介入入接管验收。接接管验收工作作进行越早，管管理公司对物物业的竣工情情况就越熟悉悉。对工程遗遗留问题的解解决也就越主主动。凭借多多年的工程管管理经验，我我们将积极主主动地与甲方方部门及建筑筑施工单位充充分沟通，确确定工程遗留留问题的处理理界面，以及及处理的流程程和时效要求求。同时，精精心编制接管管验收计划并并组织实施，力求减少交楼时的缺陷，让业户放心使用。2.5.2因因地制宜，科科学管养，消消除设备设施施管理养护盲盲点坚持“因地制制宜、科学管养”的方针，编制制科学的物业业维修养护计计划并合理组组织实施，力力求达到如下下目的：延长长物业的物质质寿命，满足足用户的正常常使用功能；；延长物业的的经济寿命，达到保值增值的效果；降低管理成本支出，减轻业户的经济负担。A.技术力量量配备，在前前期介入接管管阶段，我们们将派各类包包括土建、机机电、智能化化等专业的工工程技术人员员到项目现场场，以满足物物业维修养护护的需求。同同时，加强维维修技术工人人的培训工作作。通过开展展长期连续的的专项培训，促促使维修技工工不断提高维维修工作技能能，熟练掌握握共用部位，设设施设备维修修养护的内容容、周期及质质量标准；B.制度保证证。我们将结结合实际情况况编制《设备备设施维护管管理规定》、《设施设备维修养护工作流程》等文件，作为物业维修养护的制度保证；C.建立和完完善各部位，设设施设备的维维修档案。我我们将对物业业的各部位、设设施设备进行行统一编号，建立相应的档案卡片和台帐（包括登记台帐、分室、分层台帐，分类汇总台帐），并将全部资料、信息输入电脑，利用现代化的管理手段进行登记、查询和控制，全面掌握设备设施的使用（运行）状况，为物业的维修养护提供科学的参考依据；D.严格按照照我们在实践践中总结出来来的九字诀，即即“看、听、闻、摸摸、查、测、试试、比、记”进行操作，确确保物业维修修养护的实施施效果；E.定期开展展物业各部位位，共用设施施设备完好率率的统计工作作，以此作为为物业维修养养护的工作导导向。2.5.3预预防为主，严严格管理，减减少安全及消消防隐患2.5.3..1治安防范范A.防范策略略：强调“外紧内松、预预防为主”的原则，全全力将有不良良动机的嫌疑疑人挡在大楼楼门以外，不不给其可乘之之机；通过保保安员的严密密监控及巡逻逻，震慑不法法分子不敢作作案；与周边边区域联防联联治，发挥综综合整治的群群防优势。强强调护卫服务务的零干扰，不不给业户造成成心理压力和和“草木皆兵”的感觉。B.防范体系系：坚持“人防、技防、物物防三结合”的原则，在确确保24小时时不间断监控控和巡逻的基基础上，充分分发挥红外线线、摄像监控控等智能系统统的工作，建建立立体交叉叉的安全防范范体系。C.素质管理理：对保安员员实施准军事事化管理，做做到“五统一”和“三集中”，即统一作息息、统一出操操、统一上岗岗、统一着装装、统一装备以以及集中招聘聘、集中培训训、集中管理理。同时努力力培养保安员员的服务意识识，改变原来来保安员单一一的护卫功能能，使保安员员成为“安全管理员员、迎宾员、服服务员”的有机统一一体。D.对夜间加加班人员实行行护送服务。（从从大门至车门门；对女性实实行代叫出租租车护送服务务）2.5.3..2消防管理理A.工作方针针：坚持“预防为主、防防消结合”的消防工作方方针，严格实实行防火安全全责任制，并并树立“全员防消”的管理理念念，实施全员员义务消防员员制。B.防火宣传传：在大楼宣宣传栏内采取取宣传季、宣宣传周和消防防宣传日等方方式传播消防防知识，并定定期邀请消防防队前来举办办消防知识讲讲座。在每个个科室发放一一册《消防知知识手册》强强化全员防火火意识，按消消防标准在指指定区域、地地点及相关部部位配置足数数的灭火器材材。C.培训演练练：实施全方方位消防管理理，定期检查查消防设施，保保持良好运作作。同时，重重点加强保安安员的消防实实战演练，每每年组织两次次义务消防队队员和XX机机关部分人员员参与的消防防演练，提高高全员的“自救”意识和能力、防防患于“未然”。D.建立XXX办公大楼消消防快速反应应分队。2.5.4既既有监督，又又有合作，创创造双赢局面面对办公楼区求求“静”与接待中心心情况复杂的的矛盾，我们们解决思路是是在办公、会会议、客房、休休闲等正常使使用的前提下下，按照相关关规定控制和和约束来下榻榻人员的不良良行为，如噪噪音、垃圾、违违规服务等。A.制定客房房、游泳场等等地的管理办办法，具体包包括白天、夜夜间的营业时时间，区域通通道以及安全、消防、保保洁、噪音指数等管管理控制工作作，并就上述述内容达到目目标管理；B.安全管理理。定期对重重点部位进行行检查和督导导，确保客房房内的消防系系统、灭火器器材完好无损损，消防通道道畅通无阻。严严格控制内部部违章使用电电器以及闲杂杂人员通往办办公区等违反反安全及消防防法规的行为为。2.5.5通通过严格规范范的管理，减减少车辆停放放、噪音、环环境污染与甲方协商沟沟通。通过对对大楼后院的的停车位及大大楼右侧的场场地进行改造造后，减少内内部及来访车车辆停放困难难的局面。通通过严格的车车场管理措施施，解决好内内部车辆停车车车位的问题题，同时减免免停车违规行行为。建议大大楼的空调冷冷凝水集中管管线排放，控控制冷凝水给给环境带来污污染。对外部部的汽车噪音音，通过与公公交、城管、环环保、公安交交警等部门沟通协调，采采取减少控制制鸣笛停车等等措施，减免免噪音干扰和和影响。第三部分拟定定质量管理目目标和采用的的管理方式3.1管理总总体目标3.1.1管管理总体目标标承诺3.1.1..1针对办公公楼物业管理理的现状XX办公大楼楼物业管理规规划定位、业业户群体分析析，结合延吉吉物业管理市市政府大厦的的物业管理经经验，我们将将XX办公大大楼的管理目目标确定为：：通过全面导导入ISO99002质量量管理、ISSO140001环境管理理两大体系，在大楼环境、安全保障、设备设施维护、服务内涵，办公、会议文化氛围等方面不断创新，在二年内打造上海市物业管理典范，树立起名牌物业行政办公楼形象。我们将通过专专业化、规范范化的物业管管理服务，一一年内使XXX办公大楼达达到上海市物物业管理示范范大厦，二年年达到省级示示范大厦。3.1.1..2在XX办办公大楼的物物业管理中，我我们秉承“业主至上、服服务第一”的理念，坚持持“高品质服务务、低价位取取费”，在充分保证证高质量服务务的同时，重重视科学规范范化的物业管管理，利用先先进的技术手手段和管理手手段进行节能降耗，真正做到为为业户节约每每一分，让业业户满意多一一分。3.1.2各各项管理指标标的承诺标准准如下3.1.2..1房屋及配套设设施完好率国家标准98％承诺指标98％承诺标准房屋外观无破破坏，立面整整洁，无改变变使用功能，无无私搭乱建，公公用设施及通通道无随意占占用。测定依据完好、基本完完好房面积//建筑物面积积×100％≥98％质量保证措施施a.制订详细细的房屋及配配套设施维修修养护计划，并并严格执行。b.房屋及配配套设施的巡巡查、保养频频率及质量标标准量化分解解到个人。c.日常维护护检查与定期期维修巡查相相结合，确保保良好状态。d、维修基金金的妥善管理理与使用。3.1.2..2房屋零修、急急修及时率国家标准99％承诺指标99％承诺标准接到急修通知知10分钟到到达现场，零零修及时完成成，不超过44小时。测定依据已完成零修急急修数/总零零修急修数×100％≥99％质量保证措施施a.建立严格格的房屋修缮缮制度，实行行24小时值值班，设立业业户报修专线线电话。b.接到保修修电话的客户户助理实行首首问责任制，对对维修诉求实实行自始自终终的跟踪服务务。c.维修人员员应在接到维维修通知单110分钟内到到达现场，零零修立即处理理，急修不过过夜。d.根据XXX办公大楼的的功能和特点点，储备合理理数量的常用用材料，以备备急用。e.实行报修修填单制，维维修完成后经经报修人签字字确认后返回回存档。f.每月对维维修及时率进进行一次统计计，结果作为为相关项目组组及个人的考考核依据。3.1.2..3维修工程质量量合格率国家标准100％承诺指标100％承诺标准维修工程符合合质量标准，无无二次返工现现象。测定依据质量合格的维维修单数/总总维修单数×100％＝1100％质量保证措施施a.加强对维维修技工的专专业培训，所所有技术人员员持中级证上上岗,严格按按照操作规程程进行维修。b.维修工程程实行业主、客客户质量签验验制度。c.加强外购购材料、备件件的验收控制制，确保质量量，提供维修修安装服务前前由业主检验验确认。d.较为复杂杂的维修工程程，事先应制制订详细的工工作方案，同同时要求维修修主管到现场场进行指导、监监督和验收。3.1.2..4绿化完好率率内控标准98%承诺指标98%承诺标准花草树木按季季节习性长势势良好，修理理及时，园艺艺造型巧致新新颖。测定依据完好绿化面积积/总绿化面面积×100%≥98%质量保证措施施a.制订科学学的绿化养护护计划，并严严格执行。b.环境主管管每周对绿化化养护情况进进行巡视检查查，并将检查查结果作为绿绿化工的考核核依据之一。c.定期开展展环保宣传，组组织开展花卉卉展示活动，增增强员工爱护护绿化的自觉觉性。3.1.2..5保洁率国家标准99％承诺指标99％承诺标准垃圾日产日清清，环境整洁洁，地面无垃垃圾杂物，无无异味。测定依据保洁达标面积积/保洁总面面积×100％≥99％质量保证措施施a.配备完善善的垃圾收集集及处理设施施，方便员工工使用，加强强宣传教育，提提高业主保洁洁意识。b.垃圾日产产日清，封闭闭转运，杜绝绝二次污染，实实施垃圾分类类处理。c.每日巡视视检查保洁情情况，发现问问题立即处理理。d.提倡“全全员保洁，人人过地净”。3.1.2..6道路、车场场完好率国家标准100%承诺指标99%承诺标准道路畅通无阻阻，地面平坦坦整洁，排水水流畅，无随随意占道或改改变使用功能能，车位线外外无随意停放放。测定依据道路完好面积积/道路总面面积≥99%质量保证措施施a.制定详细细的养护计划划，并定期组组织巡视和保保养。b.设置车辆辆疏导岗位，在在上下班高峰峰时间及时疏疏导，减少对对道路的破坏坏。c.市政工程程进入辖区时时，管理处派派人跟踪协助助管理并备案案。3.1.2..7化粪池、雨雨水井、污水水井完好率内控标准100％承诺指标99％承诺标准井盖完好，无无丢失无损坏坏，无移位，盖盖合良好，井井内无垃圾杂杂物。测定依据完好、基本完完好化粪池雨雨水井污水井井面积/化粪粪池雨水井污污水井总面积积×100％≥99％质量保证措施施制订详细的维维修养护计划划，并严格执执行。b.化粪池、雨雨水井、污水水井的巡查落落实到人，及及时清掏。C.日常维护护检查与定期期维修相结合合，确保良好好状态。3.1.2..8排水管、明明暗沟完好率率内控标准100％承诺指标99％明冒明净完明/暗质量保证措施施a.制订详细细的排水管、明明暗沟维修养养护计划，并并严格执行。b.排水管、明明暗沟的巡查查、保养落实实到人。c.日常维护护检查与定期期维修相结合合，确保良好好状态。3.1.2..9路灯完好率率国家标准85%承诺指标99%承诺标准路灯完好无损损，夜间照明明正常，表面面整洁干净。测定依据路灯完好数量量/路灯完好好总数量≥99%质量保证措施施a.制订详细细的养护计划划，并定期组组织巡视和保保养。b.发现有损损坏的路灯，及及时维修，保保证小区正常常路灯照明情情况。3.1.2..10公共文体设设施、休息设设施及雕塑、小小品完好率内控标准98％承诺指标98％承诺标准无损坏，整洁洁干净。测定依据完好、基本完完好的如上设设施数量/总总设施数量×100％≥98％质量保证措施施a.制订详细细的公共文体体设施、休息息设施及雕塑塑、小品维修修养护计划，并并严格执行。b.将以上设设施的巡查、保保养频率及质质量标准量化化分解到个人人。c.日常巡视视与定期维修修相结合，确确保良好状态态。3.1.2..11办公楼治安安案件年发生生率国家标准1‰承诺指标1‰承诺标准基本无偷、盗盗、抢案件发发生（用户内内部原因除外外）测定依据案件发生次数数/使用总户户数×1000‰＜1‰质量保证措施施a.发挥智能能化安防立体体交叉式监管管体系的作用用，提供全方方位的大楼监监控服务，并并有24小时时保安服务，采采用巡逻方式式作为有效补补充，建立完完善的安全保保障体系。b.树立“224小时防范范”意识，建立立“快速反应和和快速支持”体系。c.安全管理理员实行准军军事化管理，定定期进行军事事素质和业务务技能培训，不不断提高处理理可疑或突发发事件的能力力。d.“全员防防范”的安全防范范意识。3.1.2..12消防设备设设施完好率国家标准98％承诺指标100％测定依据完好、基本完完好消防设备备设施数量//总消防设备备设施数量×100％≥100％承诺标准系统运作正常常，反应灵敏敏，无事故隐隐患。质量保证措施施a.制订详细细的消防设备备设施养护计计划，并严格格执行。b.将消防设设备设施的巡巡查、保养频频率及质量标标准量化分解解到个人。c.日常巡视视与定期维修修相结合，确确保良好状态态。3.1.2..13火灾年发生生率内控标准0.5‰承诺指标0.5‰承诺标准基本无因管理理原因造成的的火灾事故。测定依据火灾发生次数数/总使用户户数×1000‰<0.5‰质量保证措施施a.实行全员员义务消防员员制，建立一一支“消防快速反反应分队”；制定严格的的消防管理制制度和详细的的消防应急作作战方案，每每年组织不少少于二次的消消防演习。b.定期开展展各种形式的的安全用电、用用气和防火宣宣传，提高业业主的消防意意识。c.定期为业业主提供安全全用电检查的的检测服务，及及时消除隐患患。d.加强其它它自动喷淋系系统的巡视和和维修养护工工作，确保消消防设施设备备的完好。3.1.2..14年违章发生生率与处理率率a.年违章章发生率内控标准1％承诺指标0.5％计算测定依据据违章发生次数数/入住总人人数×100％≤0.5％b.年违章章处理率内控标准100％承诺指标100％计算测定依据据违章处理数//总违章数×100％≥99％质量保证措施施加强物业管理理法规宣传，培培养全员共同同参与意识。全员协调管理理，建立交叉叉巡视制度，及及时发现及时时处理。采用情理手段段、经济手段段和法律手段段制止违章，建建立跟踪回访访制度。3.1.2..15业户年投诉诉率和处理率率a.年有效效投诉率内控标准2‰承诺指标2‰测定依据投诉次数/入入住总人数×1000‰≤2‰质量保证措施施a.不断培养养和树立员工工的服务意识识，将“顾客满意经营营”的核心价值理理念纳入到每每个员工的价价值体系中。b.保持业主主和管理处之之间沟通渠道道的畅通，设设立投诉电话话和投诉邮箱箱，持续提供供超越业主期期望的服务，及及时改进管理理处工作中存存在的问题和和缺点。b.有效投投诉处理率国家标准99％承诺指标99％承诺标准用户对物管服服务工作舒心心满意。测定依据处理投诉次数数/投诉总次次数×100％≥99％质量保证措施施a.设立客户户助理并实行行12小时值值班，接受业业主的各类投投诉。值班员员实行首问责责任制，做好好投诉记录，并并根据投诉内内容传递至相相关责任组并并跟踪最终处处理结果。b.各责任组组接到投诉后后应立即采取取措施，并在在预定时间内内向业主回复复。暂时无法法解决的问题题应制订解决决的计划并向向业主进行解解释。c.投诉处理理率作为项目目组及员工个个人每月工作作考核的重要要指标直接与与工资挂钩。3.1.2..16管理服务人人员培训合格格率准100％承诺指标100％承诺标准定时考核，定定时培训。测定依据培训合格员工工/管理处上上岗员工×100％≥100％质量保证措施施a.培训有足足够的投入保保障，培训经经费上、培训训设施上、培培训师资上均均超前考虑。b.结合现代代培训课程的的最新成果，培培训采用多种种形式，力求求形式新颖，效效果显著。c.制定详细细的培训方案案，培训计划划、培训课程程内容设定科科学、规范。d.培训之后后必有考核，考考核结果与绩绩效、奖金、升升职紧密挂钩钩。3.1.2..17客户维修回回访率公司内控标准准100％承诺指标100％承诺标准定时回访，责责任到人。测定依据客户回访数//总维修客户户数×100％＝1100％质量保证措施施a.维修实行行100％回回访制，由客客户助理采用用电话、上门门、EMAIIL、论坛回回复等方式进进行回访，保保证反馈渠道道畅通。b.客户主任任每周定时抽抽查维修记录录和回复情况况，加强对客客户服务工作作的督导，并并将之与其每每月的工资、奖奖金挂钩。c.每月5日日前由维修主主管对上月维维修单进行统统计、分析，并并提交分析报报告。d.把维修回回访作为建立立良好客户关关系的重要手手段，使之成成为沟通客户户情感的重要要渠道。3.1.2..18顾客综合服服务满意度内控标准80承诺指标85承诺标准绝大部分用户户满意，社会会口碑良好。测定依据回收有效调查查表合格总分分数/回收有有效调查表总总分数≥90质量保证措施施a.实行开放放管理，向客客户公开服务务内容、服务务质量标准，使使物业管理工工作始终处于于客户监督之之中。b.在数字化化社区平台上上设立客户投投诉邮箱，接接受投诉业务务。每半年向向客户作一次次顾客满意度度测评，由管管理处经理主主持对调查结结果及客户反反馈意见进行行分析，及时时调整和改进进管理服务方方案。对不合合格项提出纠纠正和预防措措施，并将实实施结果直接接向客户公布布。c.组织专门门的TCS小小组负责提升升客户满意度度的课题，研研究投诉原因因、制订解决决方案并跟踪踪实施，每季季度对TCSS小组活动进进行一次评比比。d.通过每季季度召开一次次质量分析会会，每半年组组织一次内部部质量审核，每每年开展一次次管理评审等等活动，不断断改进和完善善质量保证体体系，确保客客户满意。3.1.2..19档案建立立与完好率内控标准98%承诺指标98%承诺标准档案齐全，管管理完善，简简便易查。测定依据完好档案数量量/应建档案案总量×100%≥98%质量保证措施施a.制订严密密的档案管理理制度，配备备专职人员管管理，配置完完善的储存设设施及场所，加加强档案资料料的收集、分分类和归档管管理。b.采用原始始文字资料与与电脑磁盘双双轨存档制度度，确保档案案资料的安全全可靠，实现现档案资料储储存方式的多多元化。c.前期介入入期把档案移移交做为一项项重点工作，积积极与开发商商、施工单位位配合，力求求获得完整系系统的资料。3.2XX办办公大楼管理理模式设想及及管理方式XX办公大楼楼物业形态较较杂，主要以以办公、会议议、基层来员员开会办事三三种现状，对对物业管理的的需求也会呈呈多样化，它它不同于写字字楼，因此我我们认为，在在分层的管理理服务中，应应根据不同的的需求特点，有有针对性地开开展工作。根根据办公楼需需要安全、高高效、便利、安安静的特点。精精心设计了办办公楼将管理理模式与管理理方式。3.2.1管管理模式之一一：质量成本本双否决我们实施质量量成本双否决决的机制已多多年，管理成成本持续下降降，服务品质质稳步上升。“一张纸两面面用”“人走灯灭灭，随手关水水”等，早已成成为我们日常常工作中的固固定思维。成成本管理理念念体现在具体体行动上的事事例在我们所所管辖的物业业项目举目可可见。公司对对管理处经理理职务及管理理处职员年终终奖金进行双双否决。在XX办公大大楼的物业管管理中，我们们将紧密围绕绕“质量成本双否否决”的运作核心心，以“预算管理”为基础，提供供“质价相符，合合理取酬”的优质服务。3.2.2管管理模式之二二：两大管理理体系我们将在XXX办公大楼的的管理服务中中全面导入IISO90002质量管理理、ISO114001环环境管理两大大体系，这两两个体系几乎乎涵盖了物业业管理及企业业管理的所有有范畴，通过过推行“流程再造”工程，不断优优化管理服务务流程、确保保管理体系运运作效能得到到根本的提升升。3.2.3管管理模式之三三：客户服务务中心强大的服务平平台和先进的的服务组织是是提供规范客客户服务的前前提。在服务务形式上，我我们拟在XXX办公大楼建建立客户中心心的运作体系系，即将管理理处的内部管管理和对外服服务分为后台台和前台操作作，从而保证证管理处对外外形象的统一一化。客户服服务中心是管管理处的指挥挥调度中心及及信息枢纽，业业户及客户所所有的服务需需求申请及投投诉建议都将将汇总到客户户服务中心，由由中心负责在在第一时间内内分类处理：：而管理处所所有需公布的的管理服务信信息，亦通过过该中心反馈馈到客户及业业户。通过服服务中心的有有效运作，带带来以下便利利：第一，可保证证管理处对外外信息传播口口径的统一化化；第二，建立首首问负责制，所所有业户及客客户的投诉和和需求都有专专人负责跟踪踪到底，决不不推诿；第三，管理资资源集中，统统一调度，能能够最大程度度满足客户需需求；第四，全天候候服务，保证证业主及客户户的需求即时时得到受理及及解决。3.2.4..1XX办公公大楼管理处处实行经理负负责制管理处经理负负责指挥和协协调各项工作作。管理处与与公司签订管管理目标责任任书。内部采采用直接职能能制，减少中中间管理环节节，提高工作作效率，保证证信息渠道的的畅通。3.2.4..2客服中心心作为管理处处的信息平台台，综合处理理各种信息，对对管理处所设设置各班组及及人员进行统统一调度；同同时负责客户户关系，大楼楼商务、大楼楼文化宣传等等；并负责行行政事务、后后勤、资料档档案管理和费费用申报等；；为职能班组组正常运行提提供申报物料料配备的服务务。3.2.4..3环境绿化化组负责大楼楼内外的保洁洁和绿化，对对XX办公大大楼实行专业业化服务。3.2.4..4安全管理理组负责大楼楼内外治安交交通管理、营营造安全氛围围。3.2.4..5工程组负负责大楼内外外的设备设施施日常巡视、运运行、检修、保保养、分包方方管理以及客客户维修服务务。3.2.5激激励机制如何正确激励励员工是企业业管理中的主主要课题，对对于目前仍属属劳动密集型型的物业管理理行业尤显重重要。通过有有效的激励，能能使职员个人人素质获得提提升，使管理理体系持续改改进，使企业业文化更具凝凝聚力。我们们一直致力于于探索和改进进对激励制度度的改革，现现已形成了较较为完善的激激励机制。激励机制遵从从“正激为主，负负激为辅”、“全面实施考核核，注重绩效效评估”的原则，通过过完善管理处处的奖惩体系系、报酬体系系和管理制度度体系得以实实施，从而达达到充分肯定定员工个人成成绩，建立纯纯洁高效的团团队合作精神神，吸引高素素质人才的管管理目的。——实施日日常管理目标标责任制，增增强管理层的的工作主动性性，按“市优”标准制定各各项管理指标标，严格作好好各项工作，明明确奖罚。——实施奖奖金、破格晋晋级制度，调调动全员工作作热情。我们们将对管理处处员工实施奖奖惩制度，奖奖金标准与工工作表现和业业绩挂钩，并并可根据具体体情况，对先先进给予破格格晋升，以形形成竞争激励励机制，提高高员工积极性性。——依法管管理，管教结结合，融情于于管。XX办办公大楼管理理处依法与员员工签订劳务务合同，关心心员工生活，帮帮助其解决家家庭困难，使使其无后顾之之忧，保持良良好的工作情情绪，给业户户提供优质服服务。3.2.5..1严谨的逐逐级考核制度度通过签订《XXX办公大楼楼管理处经营营目标责任书书》，明确责责任和权利，明明确考核方式式，明确考核核结果，在公公司范围的平平台上对整个个管理处形成成有效的激励励。通过建立立和实施绩效效考核体系，管管理处每月对对各项目组实实施考核，考考核结果用以以调整项目组组报酬。通过过制订《XXX办公大楼管管理处管理体体系执行考核核办法》，督督促职员按标标准提供有效效工作过程和和结果，使职职员行为趋于于规范。建立立《XX办公公大楼管理处处主管巡检制制度》，根据据管理处管理理体系文件的的标准，各项项目组主管是是该项目组的的品质责任人人，对所负责责范围内工作作实施现场管管理，并根据据检查结果和和整改情况调调整职员报酬酬，达到激励励作用。3.2.5..2科学系统统的激励方式式对于符合公司司期望的行为为，我们将通通过总经理特特别奖、培训训、表彰、加加薪、升职、增增加补充养老老保险等灵活活有效的奖励励形式予以肯肯定；通过开开展郊游，生生日会，运动动会等企业文文化活动，营营造内部和睦睦、合作的工工作氛围，增增强职员的自自信心和对公公司的认同感感。3.2.5..3科学的考考核方式激励实施主要要以考核绩效效为基础，任任何的考核都都同被考核方方充分沟通，被被考核方对于于考核有任何何不同意见，均均可在事前、事中、事事后及时申诉诉，明确事实实，达到公正正、公开科学学考核的目的的。3.2.6计计划控制机制制管理处将在工工作进行前，对对工作内容和和过程进行设设计，形成工工作的进度计计划和财务预预算，提交到到相关项目组组审批后再实实施。并根据据实施中的实实际情况进行行计划内容调调整，使计划划目标能充分分实现。3.2.7自自我约束机制制我们每年将与与管理处经理理签订目标责责任书，管理理处各项目主主管每月向管管理处经理递递交月度绩效效目标，管理理处主管每日日检查下属职职员的工作情情况并检查现现场工作记录录。三级管理理的考核结果果将作为职员员月度绩效工工资发放的基基数，也作为为职员晋升的的依据。公司总部品质质管理部每年年一次的内部部质量审核将将确保质量管管理体系的正正常运行，对对审核过程中中发现的不合合格项限时关关闭，并对责责任人或项目目组作出相应应处分。对XX办公大大楼管理处的的职员，管理理处将每月开开展评比“服务明星、微微笑大使”的员工评比比活动，鼓励励职员积极上上进，不断提提高自我的服服务质量。公司总部员公司总部员工签定目标责任书ISO9001内部质量审核绩效考核体系业主满意度测评管理处员工等级评定主管例行检查员工定期考核员工培训3.2.8信信息反馈机制制及处理机制制信息的双向管管理是信息反反馈的基础，在在下列图表中中，我们列出出部分同管理理处工作相关关的信息源，与与客户相关的的信息一般反反馈到客户服服务中心，再再由客户服务务中心将信息息分解到后台台的各执行人人，执行人实实施完毕后，交交回客户服务务中心，并由由客户服务中中心负责回访访，并根据客客户的满意程程度决定是否否再次将信息息往后台传递递。从政府、媒体体等载体获得得的涉及整个个管理处经营营活动的信息息，如符合法法规精神，将将由管理处修修改相关作业业文件，指导导员工开展工工作，同时也也体现出持续续改进的管理理精神。第四部分管理服务务内容4.1前期接接管提要☆展开业主主需求调查，使使管理方案更更加切合实际际；☆组建项目目工作小组，依依托总部技术术力量，提交交专项建议书书；☆接管验收收严格把关，注注重后续维修修保障体系的的建立。我们将根据甲甲方提供的项项目施工进度度表、接管计计划安排，分分别制订前期期接管、接管管期工作计划划；并依据目目标，制订正正常接管期的的对内、对外外达标计划以以及常规性工工作计划。我我们将力求务务实、高效，并积极协助“XX”有关部门做好服务，实现双方多赢的目标。4.1.1前前期管理的思思路前期管理是现现代物业管理理的一项基础础性工作，其其核心是把物物业管理的思思想注入到物物业的规划、设设计、施工过过程中，使物物业最大限度度地满足使用用的需求。我们对物业管管理前期的基基本思路是：通过组建专专案工作小组组介入本物业业的前期管理理，提前对本本物业进行全全面深入的了了解，为即将将开始的物业业接管验收掌掌握第一手原原始资料，为为将来的物业业管理工作顺顺利开展打下下基础；以专专业的物业管管理视角和立立场，依据专专业调研人员员对房地产、物物业管理等相相关市场调研研结果，提出出一系列基于于最大限度发发挥本物业各各项配套设施施使用功能，满满足客户群体体的使用需求求的合理化建建议；并力臻臻制定出定位位准确、内容容完善、有效效适用的符合合XX办公大大楼特点的物物业管理方案案。4.1.1..1组建“项目前期物业业管理组”我们将依托公公司总部强大大的技术力量量以及与我们们合作多年、极极具专业见解解及工作经验验的相关专家家，组建“项目前期接管管组”对XX办公公大楼的土建建、给排水、电电气、智能化化、园林等项项目，在最短短的时间内提提交《XX办办公大楼专项项建议书》，使使物业能够更更加满足业户户以及使用人人的需要，同同时力求节约约与实用，省省去不必要的的开支和重复复建设。4.1.1..2根据物业特点点，提出合理理建议根据目前高档档大楼的发展展趋势及本物物业市场定位位，客户群体体具有较高的的共性，对工工作环境和生生活品质均有有着极高的需需求。“项目前期顾顾问组”将依据我们已已建立并有效效运作的管理理体系，对大大楼区的给排排水、电力供供应、电梯、消消防、安保、园园林绿化、停停车场、、智智能化系统、标标识系统、供供暖系统、公公共配套设施施、管理用房房等的规划及及施工，从物物业管理的专专业视角提出出科学合理的的建设性意见见，并提交《XXX办公大楼楼物业管理规规划建议书》。4.1.1..3维修养护护范围共用部位是指指主体承重结结构部位（包包括基础、内内外承重墙体体、柱、梁、楼楼板等）、外外墙面、屋面面、楼梯间、通通道等。4.1.1..3.1共用部位位日常维修养养护计划表序号项目名称日常维修计划划实施方案定期维修养护护计划实施方案工作参考标准准要求实施效果备注01房屋主体承重重结构部位每周巡查一次次并做好记录录工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验房屋主体承重重结构部位每每15年中修修一次，每330年大修或或局部更新改改造一次工程组负责组组织实施、检检验或委托专专业公司进行行大修、更新新改造1、《建筑工工程施工及验验收规范》2、建筑工程程质量评定标标准(GBJJ301-888)3、《上海市市城镇房屋修修缮范围和标标准》4、公司《公公共设施巡查查制度》5、公司《维维修工作手册册》6、公司《维维修过程的检检验》1、构件满足足强度、刚度度和稳定性要要求2、房屋各结结构部位正常常可靠3、完好率达达到98%以以上4、结构部位位合理、性能能完好5、完好率达达到98%以以上加强房屋季节节性预防养护护，特别是做做好潮湿、暴暴雨及暴雪天天气的巡查、维维护02外墙面每周巡查一次次并做好记录录。工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验1、每2年对对于较大面积积渗漏的，局局部翻新一次次2、每5年清清洗一次工程组负责组组织实施、检检验或委托专专业公司进行行大修、更新新改造1、建筑工程程施工及验收收规范；2、建筑工程程质量评定标标准(GBJJ301-888)3、《上海市市城镇房屋修修缮范围和标标准》4、房屋渗漏漏修缮技术规规程(CJJJ62-955)1、外墙无渗渗漏现象2、外墙使用用功能正常可可靠3、平整、清清洁、美观，保保持市容观瞻瞻4、完好率达达到98%以以上按照《上海市市城镇房屋完完损等级评定定实施规定》和和建设部《房房屋完损等级级评定标准》规规定对区内各各类房屋状况况进行评定且且每年统计一一次，根据评评定结果落实实房屋修缮项项目，保障区区内房屋完损损等级达到基基本完好房和和完好房等级级。03屋面每周巡查一次次并做好记录录工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验1、每半年检检查屋面一次次，中修5年年，大修100年2、每2年对对于局部有大大面积损坏的的，翻新一次次工程组负责组组织实施、检检验或委托专专业公司进行行大修、更新新改造1、《建筑工工程施工及验验收规范》2、《上海市市城镇房屋修修缮范围和标标准》3、建筑工程程质量评定标标准（GBJJ301-888）4、房屋渗漏漏修缮技术规规程（CJJJ62-955）5、公司《公公共设施巡查查制度》6、公司《维维修工作手册册》1、确保使用用功能正常可可靠2、清洁美观观3、完好率达达到99％以以上04楼梯间、通道道每周巡查一次次并做好记录录工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验1、中修4年年，大修8年年2、每10年年粉刷一次工程组负责组组织实施、检检验或委托专专业公司进行行1、建筑工程程施工及验收收规范；2、建筑工程程质量评定标标准(GBJJ301-888)1、《上上海市城镇房房屋修缮范围围和标准》3、公司《公公共设施巡查查制度》4、公司《维维修工作手册册》1、确保使用用功能正常可可靠2、清洁美观观3、完好率达达到99％以以上4.1.1..3.2公用设设施设备日常常管理及维护护计划表序号设施名称日常管理内容容定期维修养护计划实施方案工作参考标准要求实施效果备注01电梯每天巡查二次1、电梯运行行时有无异响响2、各照明是是否正常3、各指示灯灯能否正常指指示，各按钮钮是否正常4、报警装置置是否正常1、每星期全全面检修、保保养一次2、按国家有有关规定每年年年检一次按规定程序选选定专业公司司按有关规定定内容进行维维护1、行业标准准及国家有关关规定2、《设施设设备管理工作作手册》之《电电梯分包方管管理评分标准准》1、安全、可可靠、运行平平稳，附件完完好2、警钟、对对讲、应急照照明完好，功功能正常3、故障率11%以下4、取得《年年检合格证》重大节假日前前须全面检查查维护一次02变配电柜1、正常运行行时，每班巡巡查二次2、用电高峰峰时，二小时时巡查一次1、各仪表指指示是否正常常2、是否有异异常声响及异异常现象每半年保养一一次1、除尘2、测试绝缘缘电阻、接地地电阻3、开关触点点检查4、紧固螺丝丝《设施设备管管理工作手册册》之《配电电柜保养规程程》1、各开关及及保护装置灵灵敏可靠2、各仪表、指指示灯等指示示正常如发生故障跳跳闸，应详细细检查并查明明原因后方可可恢复合闸03变压器1、正常运行行时，每班巡巡查二次2、用电高峰峰时，二小时时巡查一次1、运行是否否正常2、电压是否否稳定、电流流是否在额定定范围内3、警示标识识是否完好每半年保养一一次接地装置检查查除尘、紧固螺螺丝测试绝缘电阻阻及接地电阻阻查看外观《设施设备管管理工作手册册》之《变压压器保养规程程》1、运行正常常可靠，各项项指标均合标标准，无异常常现象2、各指示、保保护装置正常常3、室内通风风正常温升过高或电电流过大时应应即采取措施施04风机每天巡查一次次观有无异常皮带是否松紧紧适当机时有无异常常声响4、各开关是是否处于“自动”状态每半年保养一一次1、机身清洁洁、油漆2、轴承检查查加油、紧固固3、各继电器器、接触器、电电机检查4、绝缘电阻阻、接地电阻阻测试5、测试运行行电流《设施设备管管理工作手册册》之《风机机保养规程》1、风机风量量正常2、运行时电电流在额定范范围内05水泵1、一般情况况两小时巡查查一次2、用水高峰峰时每半小时时巡查一次3、每星期各各泵轮换使用用一次4、各消防泵泵每星期试运运行一次1、听声响2、感觉电机机温度3、观看仪表表指示4、出现漏水水及时处理5、消防泵各各开关处于“自动”状态每半年保养一一次1、机身清洁洁、油漆2、轴承检查查加油、紧固固3、各继电器器、接触器、电电机检查4、绝缘电阻阻、接地电阻阻测试5、测试运行行电流6、对消防水水泵开机试压压7、泵体的55米范围内阀阀门、管道、仪仪表等保养《设施设备管管理工作手册册》之《水泵泵保养规程》1、泵运行平平稳、声音均均匀，电流正正常2、水流量、压压力达到要求求3、各仪表、指指示灯指示正正常06防盗对讲门系系统1、每天巡查查一次2、根据故障障登记并于当当天进行检查查维修机电压是否正正常指示是否正常常性能是否正常常每半年保养一一次1、测试各测测试点电压2、清扫灰尘尘3、各功能检检查4、调节闭门门器《设施设备管管理工作手册册》之《防盗盗对讲门系统统保养规程》1、防盗门能能平稳、可靠靠地关闭；2、对讲系统统声音清晰07可视监控系统统每天巡查二次次2、出现故障障随时修复1、看各摄像像机是否正常常2、查看监视视器显示屏显显示情况每月保养一次次1、检查防尘尘罩的密封性性2、除尘、擦擦洗镜头、清清理降温风扇扇3、调校焦距距4、云台活动动部分加油测测试接地电阻阻《设施设备管管理工作手册册》之《可视视监控系统保保养规程》1、图象清晰晰、稳定，可可视范围正常常2、录像机工工作正常08消防报警系统统1、每天巡查查两次2、每星期按按探头数量的的5%抽检试试验1、各报警按按钮、烟（温温）感探头、警警铃是否完好好2、各区域报报警器及集中中报警器工作作是否正常每月保养、全全面检查一次次试各点电压清除各故障码码3、按探头数数量的30%%抽检试验4、测试接地地电阻5、试验各功功能：1、《设施设设备管理工作作手册》之《消消防报警系统统保养规程》2、《消防工工作手册》1、系统运行行正常、稳定定，灵敏可靠靠2、非人为因因素所产生的的误报率在33%以下09公共通道每日巡视检查查两遍，发现现问题及时维维修并做好记记录。工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验每年对局部损损坏严重的公公共信道进行行修补或翻新新工程组负责组组织实施或委委托专业公司司进行改造。1、公司《公公共设施巡查查制度》2、公司《维维修工作手册册》3、公司《维维修过程的检检验》4、《房屋本本体、设施设设备管理程序序》1、平整，无无坑洼积水2、确保公共共信道通畅，使使用功能正常常，无安全隐隐患3、完好率达达到98％以以上特别在进住装装修期间注意意谨防占用公公共信道的行行为发生10沟渠、池、井井每周巡视检查查一遍，发现现问题做好《公公共设施巡查查记录》并及及时处理。工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验1、每半年全全面清掏疏通通一次2、每季度清清除各类杂物物一次3、中修4年年，大修8年年工程组负责组组织实施、检检验1、公司《公公共设施巡查查制度》2、公司《维维修工作手册册》3、公司《维维修过程的检检验》4、市政排水水管渠工程质质检验标准((DBJ011-13-995)5、市政排水水管渠工程质质量评定标准准(DBJ001-24--95)1、沟渠、池池、井使用功功能正常,畅畅通、无堵塞塞现象2、完好率达达到98%以以上1、加强井盖盖及雨水蓖子子管理,确保保完好无损2、雨季来临临前进行一次次清掏、疏通通11文化娱乐及休休闲场所每日检查一次次，发现问题题，及时维修修并做好《公公共设施巡查查记录》工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验1、每年粉刷刷或油漆有关关文体设施一一次2、电气线路路检修每半年年一次3、部分文体体场所损坏较较严重的，及及时维修或更更换4、每5年进进行一次中修修，每10年年进行一次大大修或更新改改造工程组负责组组织实施或委委托专业公司司进行大修、更更新改造1、公司《公公共设施巡查查制度》2、公司《维维修工作手册册》3、公司《维维修过程的检检验》4、《房屋本本体、设施设设备管理程序序》1、场所使用用功能正常，安安全可靠2、场所设施施完好率999％做好季节性预预防巡查，特特别是雨季有有关电气线路路及娱乐设施施设备等的检检查工作，确确保安全可靠靠12停车场每日检查二遍遍，发现问题题及时处理工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验1、车场内地地面有局部沉沉陷损坏的，及及时维修2、中修5年年，大修100年工程组负责组组织实施或委委托专业公司司进行大修、更更新改造1、公司《公公共设施巡查查制度》2、公司《维维修工作手册册》3、公司《维维修过程的检检验》4、《道路养养护技术规范范》（CJJJ36-900）1、车场使用用功能正常可可靠2、场地平整整，无坑洼积积水，完好率率达到98%%以上13给排水管道及及相关阀件每日检查一次次，发现问题题，及时维修修并做好记录录工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验1、每年给各各类管道及其其相关阀件刷刷一次防锈漆漆2、每季度保保养一次,每每年检修一次次3、每5年进进行一次中修修，每10年年进行一次大大修或更新改改造工程组负责组组织实施、检检验或委托专专业公司进行行1、公司《机机电设备管理理规定》2、公司《维维修工作手册册》3、公司《维维修过程的检检验》4、《给水、排排水管道施工工及验收规范范》（GB550268--97）1、给、排水水管及相关阀阀门使用功能能正常，完好好率达到988%以上2、给水管道道畅通、无渗渗漏水现象3、排水系统统通畅,汛期期道路无积水水4、各阀件无无跑、冒、滴滴、漏水现象象14室内消防栓及及消防管道、轻轻便灭火器材材等每周检查一次次发现问题，及及时处理并做做好《消防设设施检查表》记记录。工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验1、每年刷一一次油漆2、每月试射射水至少1次次,检修1次次3、每半年全全面检查一次次4、灭火器材材每月检查一一次5、消防栓、消消防管道中修修5年，每110年进行一一次大修或更更新改造工程组负责组组织实施、检检验1、建筑灭火火器配制设计计规范(GBBJ140--90)2、建筑设计计防火规范((GBJ166-87)3、有关消防防法规4、公司《消消防工作手册册》5、公司《公公共设施巡查查制度》6、公司《维维修工作手册册》1、消防栓、轻轻便灭火器材材使用功能正正常可靠2、完好率为为100％3、消防栓、消消防管道等无无渗漏水现象象火灾易发季节节及重要的节节假日前应进进行一次全面面的检查15物业标识系统统每周巡查一遍遍并做好《公公共设施巡查查记录》，发发现问题及时时处理工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验1、每月清洁洁标识一次2、每季度对对标识进行维维护3、中修4年年，更新改造造8年工程组负责组组织实施、检检验1、公司《标标识系统管理理程序》2、公司《公公共设施巡查查制度》。1、标识清晰晰美观2、安装牢固固可靠3、完好率达达到98%以以上16防避雷系统每周巡查一遍遍并记录，发发现问题及时时处理并做好好记录工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验1、每季进行行一次保养2、每年进行行一次接地电电阻测试3、每年刷一一次银粉漆4、中修6年年，大修122年工程组负责组组织实施、检检验1、公司《机机电设备管理理规定》2、公司《防防避雷系统保保养规程》3、公司《维维修过程的检检验》1、确保系统统正常使用；；2、系统完完好率1000％3、接地阻值值符合GB550169--92要求雷雨季节来临临前进行一次次接地电阻测测试和全面的的维护17IC卡停车场场系统每日巡视一遍遍，随坏随修修并做好记录录工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验1、保养周期期：每月一次次2、每年检修修一次3、每4年进进行一次中修修，每8年进进行一次大修修或更新改造造工程组负责组组织实施、检检验1、公司《机机电设备管理理规定》2、公司《IIC卡停车场场系统保养规规程》3、公司《维维修过程的检检验》1、确保ICC卡停车场正正常运行2、完好率达达到99%以以上18公共照明等一一般项目每日巡查，随随坏随修并做做好记录工程组负责组组织实施巡查查、维修和检检验1、每季度保保养一次，每每年检修一次次2、每6年进进行一次大修修或更新改造造工程组负责组组织实施、检检验1、公司《机机电设备管理理规定》2、公司《公公共设施巡查查制度》3、公司《维维修工作手册册》4、公司《维维修过程的检检验》1、确保各设设施设备使用用功能正常2、电气线路路完整无损，绝绝缘良好3、完好率达达到99％4.1.2环环境保护与管管理提要☆我们将导入入ISO144001环境境质量管理体体系,确保大大楼环境维护护以及环境污污染处于受控控状态;☆发动全大楼楼成员共同爱爱护环境,参参与环保建设设,倡导全员员保洁、全员员环保。4.1.2..1环境保护护随着住宅产业业的迅速发展展，人口的集集聚带来了系系列的环保问问题。在XXX办公大楼的的环境保护上上，我们将着着重解决有关关垃圾污染、噪噪音污染、视视觉污染、空空气污染等四四方面的问题题。我们对XXX办公大楼楼环境保护的的目标是大楼楼文明洁净，环环境质量良好好，资源合理理利用，生态态良好循环，基基础设施健全全，办公舒适适便捷，形成成环保意识。我们将在XXX办公大楼导入IISO140001环境质质量管理体系系，提升控制制力度，预防防污染，确保保大楼生态环环境处于受控控状态。主要要措施有：设设立专人负责责，齐抓共管管。管理处拟拟定制度，及及时监督，并并邀请各处室室代表组成环环保小组，义义务监督沟通通信息，发现现问题及时处处理；垃圾分分类袋装和可可利用资源回回收和立体绿绿化、噪音监监测和管制、空空气污染管制制等。4.1.2..2环境管理理4.1.2..2.1环境卫生管理理要点a.全员保保洁，人过地地净；重点部部位，重点保保洁；b.确保办办公区内部的的环卫设施完完备及各类卫卫生宣传标识识齐全。4.1.2..2.2环境管理的具具体措施及工工作标准序号项目具体措施标准01垃圾箱每日清洗一次次并套上黑色色垃圾袋摆放在指定位位置并加盖密密闭，桶外壁壁干净无垃圾圾粘附物垃圾车、池垃圾车、池每每日冲洗，每每周彻底消杀杀一次垃圾车无明显显附着物，垃垃圾池周围无无积水、污渍渍02楼道地面1、水泥地面面每日清扫一一次，每隔22小时巡扫一一次，每月冲冲洗一次2、瓷砖地面面每日用地拖拖擦拭一遍3、大理石地地面定期抛光光打蜡1、水泥地面面目视无烟头头、碎纸、果果皮等垃圾，无无积水、无尘尘土、无痰迹迹2、瓷砖地面面干净，无明明显污迹黑印印，无积水，条条缝清晰3、大理石地地面光亮，可可映出照明轮轮廓，干净无无蜡迹03公共墙面1、内墙面每每周彻底清洁洁一次，每日日巡扫污染处处2、天棚、墙墙角每周除尘尘、除蛛网1、抹灰、喷喷涂墙面凹凸凸处无明显灰灰尘，无蛛网网2、瓷砖墙面面目视无污迹迹、无尘、无无乱张贴3、外墙光亮亮、整洁，无无明显水渍、油油渍04公共照明灯罩罩每月用清洁剂剂清洗擦抹一一次目视灯罩表面面干净，内部部无积尘05消火栓、电表表盖、管线等等每日用清洁毛毛巾擦抹1、玻璃明亮亮，目视无尘尘2、箱顶、侧侧无尘，无明明显污迹3、无明显积积尘、无蛛网网06玻璃门、窗每日用清洁毛毛巾擦抹，每每周用清洁剂剂彻底清洗一一次1、玻璃目视视明亮，无灰灰尘、污迹、无无水珠2、窗台目视视无积尘3、镀膜玻璃璃半米之内可可照出人影像像07楼梯扶手每日用清洁毛毛巾擦抹无尘，无明显显污染楼梯梯级每天清扫，每每周拖抹一次次，每月冲洗洗一次目视干净无垃垃圾，无杂物物，无明显污污迹（油污、黑黑印等）08各种指示牌、标标识每周清洗擦抹抹一次目视无明显积积尘、无水珠珠、无破损09集中绿地每日清扫一次次，每隔2小小时巡扫一次次草坪目视干净净，无明显废废纸、塑料袋袋、瓶罐等垃垃圾，无砖头头、大石子，配配自动剪草机机10宣传栏每天擦抹一次次玻璃明亮，目目视无尘、无无水珠，不锈锈钢面光亮，宣宣传栏内无明明显的可见积积尘11花池每月彻底擦抹抹及冲洗一次次。随时清洁洁污染处瓷贴片干净、无无明显污迹、水水垢12地面其它公共共设施每月彻底擦抹抹一次，随时时清洁污染处处无乱张贴，无无乱涂划，无无破损13地砖、道路每日清扫一次次，每隔2小小时巡扫一次次，每月冲洗洗一次目视干净，无无杂物，无明明显污迹，条条缝清晰、无无杂草14单车棚、地面面停车设施每天用清洁毛毛巾擦抹一次次；每季度刷刷漆一次目视无明显污污迹，无积尘尘，无生锈破破损现象15雨水井、排水水沟每周冲洗一次次，每月彻底底消杀三次无明显垃圾，杂杂物及泥沙，无无蚊虫滋生16空置房每周彻底清洗洗擦抹一次，每每两天用清洁洁毛巾擦抹一一次1、地面无积积水、无尘土土2、无污迹黑黑印，窗台目目视无积尘3、精装修房房家私无尘17不锈钢门框、扶扶手每周彻底清洁洁保养一次，随随时清洁污染染处1、亚光不锈锈钢表面无污污迹，无灰尘尘，半米内可可映出人影2、镜面不锈锈钢表面光亮亮，三米内能能清晰映出人人物影像4.1.2..3环境绿化化绿化是生命和和力量的象征征，环境绿化化是生活在城城市中的现代代人的迫切需需要，生活多多一点绿色，生生活便多一点点轻松，多一一点健康。我我们将根据该该大楼的绿化化规划特点，合合理划分管理理区域，管理理好绿化，同同时利用社区区文化节传授授园艺花卉知知识，鼓励引引导发挥绝妙妙的想象，绿绿化自己的小小空间，共同同参与搞好立立体绿化，全全员绿化，从从而使XX办办公大楼成为为园林式、花花园式“绿色”大楼。我们拟在绿化化管理采取以以下措施：a.对所有有绿化植物的的栽培、养育育、修剪、造造型工作；b.对所有有绿化植物的的摆放、补植植、除草、施施肥、杀虫工工作；c.对所有有绿化植物的的浇水等日常常养护；d.对所有有绿化区域的的清洁卫生工工作；e.根据大大楼情况设计计整体和细部部绿化造型方方案，要求常常绿常新；f.针对不不同时令和季季节的绿化美美化办法；g.重大节节日或活动的的绿化美化办办法；h.将根据据情况建设园园艺苗圃，培培植绿化植物物，苗圃实行行开放管理；；i.大楼开开展绿化摆花花服务。4.2针对本本物业大楼的的管理特色思思路XX办公大楼楼的物业形态态多样，物业业管理服务重重点也会因物物业类型不同同而不同，对对于本物业大大楼的管理，我我们认为，只只有提供切实实有效的针对对性服务，在在具体的服务务措施上实施施持续服务创创新工程，不不断加强管理理深度和广度度,才能满足足该区客户现现实的需求及及潜在的需求求。我们将:——致力于管管理效能的提提升和不断完完善，营造“高效能大厦”——致力于构构建新型的精精英文化圈，营营造“政治精英文化大厦厦”——致力于环环保理念的推推广和有效实实施，营造“生态大厦”4.2.1高高效能大厦为XX办公大大楼办公区域域有针对性的的提供物业管管理服务，我我们认为，主主要应从安全、舒适、规规范、快捷着手。4.2.1..1安全性a.加强安安全管理员的的培训，融警警惕于平常，营营造大楼安全全氛围结合我们对办办公楼的管理理服务经验，大大楼的安全氛氛围对于企行行不轨的人员员有着威慑的的作用。安全管理员日常工作的的一切举动，都都会给人留下下深刻印象。通通过各种方式式加强对安全全管理员的日日常培训，能能使安全管理员保持良好的的精神面貌，提提高观察能力力，锻炼安全全管理员独到到的操作技