东昌丽景演示方案-东昌丽景营销策划提案

项目定位项目分析策划思路销售策略广告表现第一页，共38页。优势(Strength)项目SWOT分析项目紧邻外环路，西邻锦纶路，北邻顺城东路，交通便捷；项目总体规划整齐，证件齐全（百分百大产权）；项目是城市中心，周边配套完善（榆次老城，东森超市，晋中市专医院，晋中一幼，泰山庙小学）；离榆次商业中心较近；（文化中心，百货大楼，君豪商城等）项目产品特点突出，主打高层小户型产品；项目紧邻岭上公园，潇河湾公园第二页，共38页。劣势（Weakness）项目SWOT分析周边多为平房和二层楼房，形象较差；紧临南外环，噪音、尘土污染严重；项目所在区域整体环境在客户心理较差，缺乏吸引力；项目规模较小，规模效应较不明显；周边配套不完善；第三页，共38页。机会（opportunity）项目SWOT分析项目附近规划修建东升路、潇河公园，为本项目提升附加值；项目附近已经有其他小区建成入住有力地提升了本项目的人气；榆次高层项目的高价位，为本项目提供了入市的机会；区域市场内小户型市场的空缺，为本项目提供了最大的机会点；第四页，共38页。挑战（Threat）项目SWOT分析本区域内即将新建其他项目的竞争威胁；本区域内楼价较低，本项目价位提升面临威胁；第五页，共38页。项目SWOT策略基本策略：

建立区域第一关注度和兼顾企业自身资源优势；

利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会

创新制胜、差异化产品和营销策略

规避区域的负面信息，强化区域未来的优势第六页，共38页。项目定位项目分析策划思路销售策略广告表现第七页，共38页。项目整体定位

【高档次中等价位的自然主义生态社区】项目特征：拥有如画的景色，宁静的环境、高雅时尚的文化格调，新颖别致的花园广场，以及小区配套完善的物业管理。区域定位：以项目所在地周边为主，辐射其他地区。主力客户群：榆次的白领阶级，项目周边商业人士及周边企业职工。功能定位：满足中档客户的需求。建筑风格：简约、时尚的现代风格。项目定位第八页，共38页。本案目标客群分析榆次本地购房者——主力客群（改善居住）

客群特征看好该区域未来发展：本区域是行政、商业、居住中心，医院、学校等配套成熟完善，随着城市建设和城镇的改造的升级，本区域内的未来发展会吸引很多的置业者；渴望改善居住环境：该区域居住环境一般，渴望改善居住环境和有一定经济实力的本地人，选择在此区域买房。因此，该区域成为本区域购房者置业和改善居住环境的考虑区域。项目定位第九页，共38页。周边乡镇进城者——次主力客群（跟随者）客群特征渴望在榆次安家置业：随着城市化进程的发展以及外来人口的增加，来榆次工作、做生意等长期居住的人，需要在本地安家置业。有一定购买能力，渴望较好的居住环境，以及对未来的预期是这部分客群选择该区域的主要原因。项目定位第十页，共38页。来榆次投资兴业的投资者——边缘客群客群特征看好榆次房地产投资收益：看重楼盘未来升值的潜力，对居住功能要求不高，考虑未来出售时的收益。对比榆次其他区域的房价，目前该区域的房价有很大升值空间。同时，良好的未来发展前景和居住规划，吸引了越来越多来自晋中其他地区的投资者。项目定位第十一页，共38页。本案目标客群定位诉求重点1、中层收入家庭（或个人）2、期待更有潜力的生活配套，提升自身生活质量3、现阶段有必要的置业理由描述：城市中等阶层内苑项目定位第十二页，共38页。项目定位项目分析策划思路销售策略广告表现第十三页，共38页。成本开发商企图心价格利润赋予项目价值的高低决定了项目的销售速度开发商的企图心决定了可以赋予项目多少价值价值关键问题：如何展现开发商的理念？如何赋予项目更高的价值？如何让本项目为大众所接受所喜欢？是本项目策划思路的重点。策划思路第十四页，共38页。策划思路

如何展现开发商的理念？把开发商对于提高居民生活品质，建造品质景观园林，建设康居社区，提升城市形象的很多用心，诚恳地告诉消费者（思路及用心）。第十五页，共38页。如何赋予项目更高的价值？对项目本身进行包装我们销售的不简单的是一套房子，更多的是这个房子给消费者带来的阳光健康的生活方式策划思路第十六页，共38页。策划思路解决问题

如何让本项目为大众所接受所喜欢？

从产品本身开始着手，发觉产品与竞争产品的差异化和产品本身与众不同的亮点。选择大众所喜欢的宣传方式，项目的宣传产品的包装效果也是大众所接受第十七页，共38页。锁定主题广告语阳光居所健康生活策划思路第十八页，共38页。项目定位项目分析策划思路销售策略广告表现第十九页，共38页。推广节奏安排售楼处启用项目形象、产品公开蓄水期形象公开期开盘强销期核心点：关注SP活动：1、项目广告词征集活动2、”献爱心，晋中医院体检活动“（适当收费）核心点：欲望SP活动：1、产品解析会2、“XXX节日”主题生活晚会核心点：购买SP活动：1、建材类型、景观树木现场研讨会2、”现场情景展示区演绎“4月5月6月7月活动月开盘持续热销期核心点：持续SP活动：1、多举行各类活动以保证项目的持续销售销售策略第二十页，共38页。1、前期宣传行销目的：树立楼盘形象推广目的：引导市场对项目关注推广策略：综合提升项目与开发公司品牌形象宣传手段：户外大牌：选择主干道、新区学校、市中心商业区附近道旗引导：锦纶路、东湖井附近道旗电话营销：利用公司的大量客户资源，营销人员用电话拜访的方式向其传递信息报纸：以软文形式介入电台：选择收听率较高的专栏销售策略第二十一页，共38页。2、启盘推广行销目的：引爆蓄水客户，快速去化房源推广目的：强化热销局面宣传手段：网络：短信平台现场：售楼的开放报纸：主流报纸针对“建设康居社区，提高生活品质”宣传电台：高收听率电台重点突出项目位置及周边环境的报道电视：专业网站专题报道，循环播放DM单：直接大量投放宣传单，将项目的主要销售信息进行广而告之

销售策略第二十二页，共38页。3、楼盘持续行销目的：推动疑难户型去化，保持去化速率，积累后期房源销售的客户推广目的：凸显楼盘竞争优势，降低项目抗性主题SP：按照月份制定“每月健康生活主题会”——宣扬健康化主题宣传手段：报纸：针对弱项的软文解答、采访式报道、常规宣传电台：楼盘分时段生活性介绍现场：工地内施工展示销售策略第二十三页，共38页。4、后期维护行销目的：提高客户忠诚度，激发主动宣传意识推广目的：拔高整体楼盘形象，提升公司品牌美誉度主题SP：“业主答谢晚会”、“节日礼物派送”、“施工进度通告暨交流会”宣传手段：网络：短信平台互动，人性化关怀公司自有资源：利用公司自有的超市等资源对项目进行活动宣传现场：设立观览项目绿色走廊销售策略第二十四页，共38页。销售管理策略销售管理：销售人员的重组与培训；销售管理制度的完善与执行；销售中心全面调整，满足项目形象定位及客户的心理需求；楼盘形象包装到位：包括工地围墙、现场广告牌、导示牌；销售道具：包括楼书、宣传折页、户型单张、宣传展板、楼体户型模型的制作；销售策略：折扣政策客户政策活动政策销控政策激励政策老带新优惠政策销售策略第二十五页，共38页。项目定