金地北京某住宅项目可研报告

目录TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc519492624"第一章项目概况3HYPERLINK\l"_Toc519492625"一、开发区历史沿革3HYPERLINK\l"_Toc519492626"二、项目运作方式4HYPERLINK\l"_Toc519492627"三、投资方介绍4HYPERLINK\l"_Toc519492628"四、项目的地理位置5HYPERLINK\l"_Toc519492629"五、地块拟规划技术指标5HYPERLINK\l"_Toc519492630"第二章房地产市场形势分析6HYPERLINK\l"_Toc519492631"六、北京市房地产市场的回顾和展望6HYPERLINK\l"_Toc519492632"七、南部区域市场分析12HYPERLINK\l"_Toc519492633"第三章地块分析14HYPERLINK\l"_Toc519492634"八、地块定性分析14HYPERLINK\l"_Toc519492635"九、项目的SWOT分析16HYPERLINK\l"_Toc519492636"第三章亦庄片区市场分析17HYPERLINK\l"_Toc519492637"十、亦庄片区已入住楼盘分析17HYPERLINK\l"_Toc519492638"十一、在售楼盘销售及客户构成情况20HYPERLINK\l"_Toc519492639"第四章竞争形势22HYPERLINK\l"_Toc519492640"十二、现有楼盘竞争情况22HYPERLINK\l"_Toc519492641"十三、未来物业竞争情况24HYPERLINK\l"_Toc519492642"第五章预期价格与销售速度27HYPERLINK\l"_Toc519492643"十四、项目特点27HYPERLINK\l"_Toc519492644"十五、本项目的可能目标客户27HYPERLINK\l"_Toc519492645"十六、定位方案建议29HYPERLINK\l"_Toc519492646"十七、价格定位：29HYPERLINK\l"_Toc519492647"十八、预计销售速度31HYPERLINK\l"_Toc519492648"十九、初步推广策略31HYPERLINK\l"_Toc519492649"第六章项目发展计划33HYPERLINK\l"_Toc519492650"第七章项目经济性分析34HYPERLINK\l"_Toc519492651"二十、销售收入34HYPERLINK\l"_Toc519492652"二十一、项目的成本构成34HYPERLINK\l"_Toc519492653"二十二、项目投资收益分析37HYPERLINK\l"_Toc519492654"二十三、项目的现金流量分析38HYPERLINK\l"_Toc519492655"第八章项目风险及对策39HYPERLINK\l"_Toc519492656"二十四、项目风险39HYPERLINK\l"_Toc519492657"二十五、对策39HYPERLINK\l"_Toc519492658"第九章结论及有关建议41HYPERLINK\l"_Toc519492659"二十六、主要经济技术指标41HYPERLINK\l"_Toc519492660"二十七、总体评价41HYPERLINK\l"_Toc519492661"二十八、建议42项目概况开发区历史沿革1994年8月25日，北京**区经国务院批准，成为北京市唯一的国家级开发区。1999年，**区的部分用地—**又成为中关村科技园区的一部分。开发区同时享有沿海经济技术开发区优惠政策和国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。北京市人民政府在**区设立管理委员会，代表北京市人民政府对**区的工作实行统一领导和管理，享有与北京市人民政府同等的项目审批权限。北京市人民政府在今后若干年内，将要继续采取有力措施，进一步改善**区的投资环境，培育新的优势，使其成为吸纳高新技术产业、跨国公司投资的重要基地。**区一期占地15平方公里，东靠**路，西邻**河，北侧为1公里宽的城市规划绿地，东侧是高尔夫球场。区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。截止2001年3月底，**区共有企业820家，投资额达31.5亿美元。其中三资企业226家，世界500强企业30家，投资总额24.1亿美元。内资企业共594家，投资总额61亿元人民币。目前，**区已经形成了以数字技术与电子信息产业、电力电子技术与光机电一体化产业、生物技术与新医药产业、材料技术与新能源产业为主产业格局。**区在政策优惠上是两套系列，一个是国家级经济技术开发区，另一个是北京新技术开发试验区：**区。现在这里是北京市唯一享受国家级经济技术开发区和新技术产业开发试验区双重优惠的特殊经济区域。因此，不同类型的企业在这里可以享受灵活多样的优惠政策，能向高新技术企业靠的就享受"高新区"的政策，能向国家级经济技术开发区靠的就享受国家级经济技术开发区政策。根据国家产业政策和北京市以发展技术为导向的产业发展原则，**区鼓励发展高新技术企业、出口创汇企业、三资企业以及经济效益好、附加值高、技术密集程度高的节能、节水、节地、无污染的产业。开发区周围被绿林环绕，东侧与高速公路之间有300米绿化带，北侧与五环路间有1000米绿化隔离带，西侧与凉水河间有100米宽绿化带。全区绿化率超过50％。已开工的企业的绿化面积，也已按要求达到总占地面积50％以上。目前区内累计完成绿化面积40万平方米，形成了"四季常青、三季有花"的绿化系统。开发区平均空气质量比市区好1－2个等级，采暖期空气质量一般为2级，偶尔为3级；非采暖期空气质量一般为1级，偶尔为2级。由于**区良好的投资环境，吸引了大批包括可口可乐、朗讯、诺基亚、莲花软件、SMC、三洋、通用、松下电器、ABB、北方电信、拜尔等著名的跨国公司，使其成为北京市最成功的开发区。项目运作方式2001年6月，**股份有限公司与北京经济技术开发区用地协议书，根据该协议，本项目采取由**股份有限公司负责组建项目公司的方式进行开发，项目公司注册地为北京**区。投资方介绍**股份有限公司是深圳市一家实力雄厚的多元化投资集团，自1988年成立以来，业务涉及房地产、商业、高科技产业投资。房地产开发量已达100万平方米，其中**被评为深圳市“1997年消费者最喜爱的楼盘”，金地海景花园被评为深圳市“1998年八大明星楼盘”，金地翠园被评为深圳市“1999年十大畅销楼盘”。2000年金海湾花园在建设部科技委员会主办的“创新风暴”全国住宅设计大赛上，获得了组委会特别金奖第一名，并成为2000年热销深港两地的明星楼盘。由于公司良好的业绩，2000年被建设部确定为三家房地产试点上市企业之一，增发新股9000万已于2001年1月15日在上海证券交易所成功发行（股票代码600383），募集资金8.29亿元人民币已到位。9000万流通股已于2001年4月12日在上交所正式挂牌交易。上市后总资产近20亿元，净资产13亿元。**股份有限公司注册地为深圳市福田区沙嘴路金地宾馆3楼，法定代表人凌克，注册资本27000万元。项目的地理位置**区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，紧邻城市规划五环路南侧，距东南四环3.5公里，距东南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距离国贸中心14公里。公交系统有：927路至永定门，927路延长线至六里桥，946路至方庄南口，开发区支线至大北窑；地铁5号线及延长到开发区的11号线目前处在规划之中。本项目用地地块位于亦庄开发区生活区中部，用地面积约24公顷。南临天宝南街；西临天宝西街；北、东临天宝中街及科慧大道。地块拟规划技术指标拟规划技术指标如下：单位数量土地面积万M224.640TOWNHOUUSE万M29.856多层4-6层万M29.622CLUB万M20.246小高层9层万M24.916容积率1.206建筑覆盖率21％绿化率49％建筑面积万M229.700TOWNHOUUSE万M26.899多层、小高层万M222.201其中：5-66层12.1248-10层10.077会所万M20.500商业万M20.100地下停车场按小高层户数1：：0.4计个212.000可销售面积万M229.100不可销售面积万M20.600户均面积TOWNHOUUSEM2205.000多层M2140.000小高层M2160.000户数户1832以上规划指标由本公司设计工程部根据该地块控制性规划估算得出。房地产市场形势分析北京市房地产市场的回顾和展望1、近年北京房地产市场基本情况从1998年起，北京市开始实施住房分配货币化制度，并开展了大规模的经济适用住宅的建设，集团购买转化为个人购买，极大地推动房地产市场发展，个人购房表现出巨大的市场空间。1999年全市完成商品住宅投资236.6亿元，增长40.8％。投资重点明显向普通商品住宅倾斜。全年完成普通住宅投资191.5亿元，较上年增长59.0％，占商品住宅投资的比重由上年的71.7％上升到81.0％；1999年销售商品房544.4万平方米，增长33.1％，其中住宅484.7万平方米，增长28.6％。商品房平均售价5647元／平方米，其中住宅4787元／平方米。推动房地产销售增长的主要因素是个人购买势头的强劲。1999年销售给个人的商品房297.8万平方米，增长94.6％，其中住宅296.8万平方米，增长95.7％。消费者个人购买的商品住宅面积占全市住宅销售面积的比重为61.2％，较上年上升20.9个百分点。2000年，北京市房地产表现更为活跃。前三个季度，房地产开发累计完成投资304.4亿元，增长25.5％。其中，住宅投资162.8亿元，增长25.0％。截至2000年9月底，累计销售各类商品房屋362.7万平方米，增长1.4倍，实现销售额149.7亿元。其中，销售商品住宅350.6万平方米，增长1.7倍，实现销售额139.4亿元。在销售的商品住宅中近9成为个人购买，达305.8万平方米，增长2.9倍。商品房开复工面积达3266.5万平方米，增长6.9％，其中商品住宅2176.1万平方米，增长11.0％，分别占全市房屋开复工面积和住宅开复工面积的62.5％和73.4％。竣工各类商品房屋336.4万平方米，增长38.8％，其中商品住宅258.7万平方米，增长37.1％。截至2001年3月底，北京市房地产开发投资累计完成67亿元，在上年同期增速接近30％的情况下，本年增速仍高达25％。在全市房地产开发投资中，商品住宅投资达37亿元，增长30.6％，投资额占开发投资总量的55.2％，比重与上年底持平。投资量的增长也带动了商品房开复工面积的大幅增加，全市商品房开复工面积达2981万平方米，增长36．7％，其中新开面积506.2万平方米，增长1.8倍。同时，商品房销售面积也在上年一季度增长1.7倍的基础上，增长12.6％，达78.8万平方米。房地产开发投资的持续增长得益于近年来北京对基础设施的大规模投入。“九五”期间全市累计完成基础设施投资1382.1亿元，相当于“八五”时期的2.8倍，年均增长19.7％，高于全市投资增速10.8个百分点，今年一季度北京市基础设施投资比上年同期增长29．4％。大规模的基础设施建设极大地改善了城市的交通、通讯和居民的生活条件，使得原先不具备开发条件的地区极具升值潜力，开发商投资热情空前高涨，推动了北京市房地产的蓬勃发展。如：京开高速公路尚在建设，丰台、大兴的沿线楼盘便因此热销，周边新小区也陆续开工。随着四环路建设进入尾声，沿四环的居住聚居区也正在形成。同时，基础设施建设带动了旧城的危房改造，比如，阜外大街、平安大街、广安大街等道路改扩建工程，就带动了一批危旧房区的改造。2000年底至今年初，龙潭西里、天桥、牛街二期、右外西庄三条等运用“房改带危改”模式的危改小区相继开工建设，标志着北京危旧房改造进入新阶段。一季度，北京市累计完成危改投资9亿元，同比增长28.6％，占全市开发投资的13．4％。2、北京市住房消费的特点（1）区域特征明显，北京房地产市场有以下几个主要开发区域：亚运村及其以北地区亚运村地区是90年亚运会之后发展起来的，以商务、居住、娱乐为主的高档商住区域。但随着燕莎、国贸商圈商务功能的增强，亚运村地区的商务功能逐渐减弱，并且随着土地供应量的逐渐加大，居住功能得到加强。亚北地区是北京早期高档外销公寓比较集中的区域之一，如早期的紫玉山庄、罗马花园、现代花园、阳光广场、名人广场，价位都超过每平米1500美元。由于该地区的土地供应量没有得到有效的控制，大量新盘不断涌现，项目档次参差不齐。高档项目有欧陆经典、新荣家园、华亭嘉园、风林绿洲、嘉铭苑、万科星园、华馨公寓；中档项目有慧中北里小区，北辰绿色家园、北苑家园；低档项目有天通苑，回龙观文化小区。每个项目动辄几十万或上百万平米，竞争十分激烈，可以说亚北地区是北京局部房地产竞争最激烈的地区。加上对前几年亚北地区对土地的炒作，外地开发商已很难承受如此之高的开发成本。目前这一地区因受北京市申奥的影响，市政的改善，仍然维持着居高不下的房价，但是巨大的供应量特别是经济适用房百万以上的供应量，对已经对该区的发展商来构成巨大的压力，发展商只能把希望寄托在北京的申奥成功上，风险不能说不大。中关村及其周边地区新经济的发展为中关村注入了强大的活力，中关村地区集聚了大量IT精英，加上西部地区是国内许多金融机构总部及政府机关所在地，购买力表现得十分旺盛，万柳地区万泉新新家园、万柳光大花园、阳春光华家园等楼盘近百万平米的供应量近两年内都被消化，新近推出的楼盘如太阳园、世纪城、曙光花园、美丽园一推出即被抢购一空。西部整体的规划设计水平也明显强于其它地区，超过60%以上的住宅为多层及板式小高层设计，即使是塔楼也摒弃一梯八户的设计，涌现了一大批品质较高的楼盘。中关村地区的升值潜力主要在于政府对土地供应量的严格控制，政府划定的中关村核心区北至小清河，南至阜石路，东到京昌高速路，西至运河（昆玉河），原则上不再批住宅项目。从我们寻找土地的过程中来看，中关村辐射区及发展区内可供开发的住宅用地及其有限。中关村的发展是北京市发展的重头戏，现在制约中关村地区发展的瓶颈问题是基础设施薄弱，上至中央下至北京市政府对此都十分的重视，而且下了很大决心，因此，该片区基础设施的改善指日可待，未来的发展前景非常乐观。京东地区京东历来是商家必争之地。国贸商圈、燕莎商圈及其辐射地区聚集了大量项目。其中高档项目如：国展家园、嘉和丽园、阳光100、世贸国际公寓、现代城、御景园、第一商城、朝阳园占据了很大比例。物业包括适合国内成功人士和外国人居住的豪华大户型和适合于投资的小户型。如国展家园、御景园的三居室超过200平米，尽显豪华和舒适。以其高的单价和套价产生排他性，使客户群同质化。阳光100以小户型为主，即使171平米也作成4房3厅2卫，增加居室功能，宜商宜居；SOHO现代城小户型或适中户型受到投资者或事业处于上升阶段的年轻人的青睐。京城最大和最小的户型在今日家园都能找到。因京东地区长期形成的商务氛围和高价格，普通住宅只能向周边外围扩散。如望京地区，已发展为规模成熟的大型社区，圣馨大地、慧谷金色家园的价位已升至4600元以上。在东四环也兴建了不少大规模普通住宅项目，如东润风景、东风家园、晨曦花园等。东部地区的主要特点是表现在潜在的土地供应量较大，如最近推出的位于四惠桥东北角远洋天地，规模就在80万平米以上。但东部地区因其靠近就业中心区，购买潜力也非常大。由于现有的开发水平相对滞后，旺盛的购买力并未完全释放，尚存在较大的发展潜力。（2）受政策影响和重要事件的影响较大北京作为首都，市场受政策影响非常明显。98年开始实行住宅分配货币化制度给北京的商品住宅市场注入了兴奋剂，房地产也开始成为消费热点。WTO进程的推进和CBD的建设使得某些区片呈现良好的发展机会，而申办2008年奥运会，也使得亚北地区出现一些再发展的机会。因此，北京的地产市场不是一个平稳的市场，政策变化和重要事件的发生，使得地产开发充满机会也面临风险。（3）消费者的可引导性较强虽然北京市长期实行的计划经济下的福利分房体制，98年颁布取消福利分房的政策以后，个人购房市场才逐渐发展起来。北京房地产市场与南方一些房地产发展较早的城市相比，大致滞后2-3年。因此，北京房地产市场经常表现出一些不成熟、不理性的现象，如：房地产整体的设计、开发水平不高，细部处理不够精细，发展商热衷于概念炒作，竞相攀比另类与前卫，而在实实在在地提升居住品质方面不够努力。消费者容易受到炒作的影响，决策不够理性。3、2001年春季北京住宅市场新盘分析进入2001年，北京城市交通和基础设施得到进一步改善，申奥和入世的良好心理预期，以及CBD及中关村等重点区域的发展规划，都支撑起楼市的信心。纵观今春楼市，本地开发商新作辈出，外埠开发商抢滩北京，老百姓买房的热情空前高涨，市场竞争激烈，交易气氛活跃。（1）新盘供应量激增，已创历史新高据统计，自2001年1月至4月，北京地区共有96个住宅新项目上市，其中新开发项目73个，原有项目开发后期的23个，几乎达到一天一个盘的速度，其供应总规模约为700万平方米。新项目数量之多，规模之大，增长速度之快，在北京市住宅市场的发展史上前所未有。（2）小规模项目数量众多，大规模项目构成主体2001年1月至4月新开盘的96个住宅项目中，规模小于10万平方米的项目共有49个，占新盘数量的51％，占近期供应规模的27％，其中自由度、永合馨苑、当代青云、盛华苑、方圆逸居的规模都在2万平方米以下。规模在10万平方米－30万平方米的项目共有17个，占新盘数量的31％，占近期供应规模的39％。规模大于30万平方米的项目共有30个，占新盘数量的18％，占近期供应规模的34％。由此看出规模在10万平方米以上的项目构成住宅供应的主要来源。项目数量分布项目规模分布项目规模占新盘数量项目规模占新盘数量10万平方米以下51%10万平方米以下27%10－30万平方米31%10－30万平方米39%30万平方米以上18%30万平方米以上34%（3）注重市场定位，住宅产品多样化随着市场竞争的加剧，多数开发企业开始注重市场调研和市场需求分析，根据目标客户的需求，推出了适合不同收入水平、不同家庭结构、不同社会层次的住宅产品。从产品的类型上看，新增住宅项目有市区内公寓，如金达国际公寓、都会国际、亮马名居、东环十八等项目，其配套设施齐全，物业服务周到；普通住宅，如富锦家园、金榜园、兴隆家园等项目，位于市区边缘，户型较小以经济实用为主；联排住宅――TOWNHOUSE，如亚运新新家园、时代庄园、一栋洋房等项目，交通便利，环境优美，体现了较高的生活品质。从产品的户型面积上看，新增住宅项目出现更多的户型种类，小户型愈小，大户型愈大。小户型中出现40－50平方米的独居，70－90平方米的二居，110－120平方米的三居。户型经济，总价适合中低收入阶层需求。另一方面，在主推大户型的楼盘中，一居室可达到90平方米，二居室可达到130平方米，三居室可达到190平方米，不仅平面面积扩大甚至有向立体空间扩展的趋势，这种户型一般见于高档住宅或商住两用公寓，满足人们的享受需求和发展需求。高档项目鲁艺上河村为板式小高层、多层、TOWNHOUSE综合居住区，其最小户型为二居170平方米。银枫家园更是推出超大户型全跃层公寓，单套面积在350－600平方米之间。（4）开发商转向务实，楼盘品质提升与去年楼盘热炒概念相比，今年多数开发企业集中精力，实实在在地提升住宅的质量和功能。开发商在建筑外观、社区配套、户型设计乃至细节上，务实创新，取得了较大的进步。世纪阳光把主要精力放在建筑外观、社区配套和户型布局等方面的设计上，项目外立面对于空调机位和窗体等细部设计给予充分的考虑；该项目提供购物会员卡、医疗档案、汽车救援卡、家装特惠套餐等独特配套设施；户型设计上，具有双层落地可步入式阳台，空间可以自由分割等鲜明的特征，体现了较高的楼盘品质。（5）开发产品形成系列化，住宅品牌优势凸显今春一些实力型开发商凭借资金和资源优势以及良好的企业形象，走上创品牌道路，纷纷向市场推出了不同档次、不同类型的系列化住宅产品。太合集团继欧陆经典之后一举推出四个新项目：时代庄园、世纪星、太合嘉园和太合国际村。万通推出万泉新新家园、新新小镇（龙山新新家园）、亚运新新家园，形成新新系列产品，还有新城国际和万通筑屋两个项目。当代集团推出当代城市家园、当代万国城和当代青云。致力于危旧房改造的北京强佑开发公司推出了CBD家园、沙滩人家、永合馨苑三个普通住宅项目。珠江集团则把珠江骏景作为跳板，想在北京有更大作为。这些知名开发企业的新盘系列引起了强烈的市场反响。（6）TOWNHOUSE显山露水，市场关注热烈TOWNHOUSE自岁末年初以来一直被业内外人士关注。在一段时间预热后，TOWNHOUSE的市场形象迅速提升，市场认知度很高。春季房展会上，TOWNHOUSE市场气氛活跃，万科青青家园、亚运新新家园、龙山新新家园、康城，一栋洋房等项目参观者云集，交购房定金者踊跃。从目前的市场形势可以看出，居住环境良好、生活服务设施完备、富有居住品位和个性的TOWNHOUSE已成为市场关注的热点。除了这几个项目外，还有若干项目处于策划运作阶段，预计明后年TOWNHOUSE的市场供应量会很大。南部区域市场分析南城地区由于历史上的原因，一直被北京人认为是不适宜居住的地区，近年来由于西部、北部及东部地区地价的上涨，开发商开始将注意力投向南城，远有兴涛社区、清芷园、近有恋日嘉园、珠江骏景等项目，以其低密度、低价、高绿化率赢得了购房者的青睐。前几年，北京的房地产开发地域上呈“门”状分布，不包括南城地区，由此可见南城的地位。但这两年，随着市政府的政策倾斜，交通状况得到明显改善，拆迁力度在加大，又将兴建两个水厂以解除南城水质问题，加上南城固有的人文、自然环境优势以及相对低的地价，南城也已出现了京城重量级项目，如珠江骏景，天天家园、清芷园、世纪星、大观园附近的荣宁园等，南城不再缺少好房，“北贵南贱”的局面正在改变。按照北京市“十五”规划提出的5年完成城区危旧房改造，实现卫星城、小城镇的造镇计划，从现在起5至10年内北京的南城将彻底变样。南部住宅供应区包括南二环以外至南四环以里、京沈高速路附近、经济开发区、丰台区及大兴区等。从今年春季展会的情况分析，南部住宅市场有如下几个特点：1、项目数量最多，供应规模最大据统计，南部新开盘住宅项目28个。其中，总建筑面积在10万平方米以下的项目中，南部12个，10－30万平方米的项目中，南部8个，30万平方米以上的项目中，南部8个，可见48个大中型项目中，南部有16个，占1/3。近期总供应面积261.9万平方米，占总供应规模的30％，位居区域住宅市场供应之首。2、住宅档次和户型以经济实用为主南部地区住宅整体价格水平较低，多数项目为均价低于5000元/平方米的普通住宅，销售均价最高的项目――荣丰2008，均价为7000元/平方米；销售均价最低的项目――南苑绿色家园，均价为2800元/平方米。住宅户型以70－100平方米的两居和100－130平方米的三居为主，平面布局经济实用。较低的价位和较小的户型使得住宅总价更贴近南部地区购房者的支付能力，销售前景比较乐观。3、实力雄厚的开发企业进入，将使南部住宅品质提升岁末年初，太合、万科、珠江、强佑等知名房地产大型企业都在推出大规模的住宅项目，由于这些开发企业具有较高的开发水平和良好的开发业绩，南部地区住宅的环境和品质将进一步得到提升。兴涛社区、星岛嘉园、珠江骏景、朗琴园等项目的推出，不仅逐步改变着购房者对南部住宅项目的态度，而且对南部住宅项目开发水平的提高起到了促进作用。第三章地块分析地块定性分析1、土地现状及前期投入该项目是由北京经济开发区向北京市征地，征地手续预计在2001年12月完成，但由于开发区有独立的规划、消防、立项等权限，所有相关手续都可以正常进行，项目的土地使用出让合同将在年底完成签署。项目内有小部分拆迁工作，将由开发区作为一级政府完成，费用由开发区承担，完成时间为明年6月。该部分将不影响项目分步实施。2、周边市政配套情况**区全面实现了“八通一平”。通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、有线电视管线。土地地貌自然平整。热力供应部分由于受到开发区环境的影响，不能由燃煤锅炉完成供热，该部分费用由开发商解决。小区内配套为了体现开发商最大利益，将由开发区集中完成，开发商要按北京市有关小区配套的千人指标要求上缴该部分费用。该部分费用在可行性报告中已将地价从1400提升至1500元/每平米土地。3、社区形象该地块位于亦庄开发区中部，开发区良好的整体规划，提升了整个社区形象，该地块用作多层和TOWNHOUSE的开发地块，比较成熟。4、配套情况亦庄片区虽然长远来看规划有比较完善的配套，但短期内配套仍然处于相当缺乏的状态：博达国际交流中心设有网球、羽毛球、保龄球、室内泳池、健身房等娱乐项目和部分客房及商务设施，可满足开发区及住宅区居民的娱乐、健身需求。原规划耀中国际学校的地块现已改为东晶国际住宅项目；史家胡同小学与北京二中共建的惠东育仁学校收费远远高于公立学校，一次交建校费2-3万，每学期学费、住宿费、其他杂费1-1.2万元，不适合在亦庄居住的普通收入家庭。亦庄中学为一般档次的乡镇中学，设有初中部和职高班，在校学生一千多人，主要是亦庄镇及周边居民的子女。赛特集团计划开设的15万平米的SHOPPINGMALL动工时间未定。但在亦庄片区居住人口未达到一定规模的情况下，开设如此大规模的商业设施的可行性存在一定问题。多伦多国际医院已建成2年，但一直未见启用；亦庄医院有近十个门诊科室，为基本医疗保险定点单位，可满足一般就医需要。开发区内的银行与邮局距居住区较远，使用较为不便；建成的项目普遍缺乏会所、幼儿园等必要的配套。居民区尤其缺乏与居民生活息息相关的大型超市、菜场、餐饮、干洗、彩扩、美容美发等生活设施，这也是我们在进行住户调查时，住户反映最为强烈的问题。公共交通方面，目前仅有一条开发区-崇文门的公交专线，一条到大北窑的开发区专线，927路到永定门的郊区线路和946路到方庄的公交线路。地铁5号线及延长到开发区的11号线目前仍处在规划之中，预计到建成通车至少需要5年时间。小结：本项目拥有良好的居住环境、便利的交通，适合建设中高档次的住宅。缺乏公交与配套的缺陷可以采用开通住户专车与小区自建配套的方式来解决。地块方面不存在难以克服的重大缺陷。项目的SWOT分析项目的优势：北京经济开发区整齐的规划、良好的环境、及高档住宅区气氛。多层、低密度项目，为市场所追捧。土地实行“八通一平”，市政基础条件相当完善。城市轻轨延长线，具有一定的升值潜力。项目的劣势：不符合北京人传统的上风上水的居住习惯；公共交通和配套不足项目的机会：BDA有非常好的区域配套功能；BDA是一个北京高速成长发展的区域；南城基础设施及交通条件的改善，将给该地的发展带来机会；项目的挑战：无疑，本项目最大的挑战来自于如何利用本项目多层、低密度、高绿化率的优势，化解北京人对于居住区域的心理障碍。亦庄片区市场分析亦庄片区已入住楼楼盘分析亦庄片区已入住楼楼盘基本情况况楼盘名称建筑规模建筑形式户型面积均价销售情况鹿鸣苑12万平米，容积率11.1小高层，独栋、双双连、联排别别墅一居到五居小高层52-1440平米，别墅163-2242平米小高层3050元元/M2，别墅4100/4700/60000元/M2基本售罄听涛雅苑16万平米，容积率11多层，独栋、双连连、联排别墅墅一居到五居多层50-136平米米，别墅163-2242平米多层3200元/M22，别墅4400/5100/63300元/M2基本售罄大雄城市花园26万平米，容积率11.46Townhousse跃式公寓小高层二居、三居、四居居、五居108-283平平米Townhousse6500元/M2，跃层5600元/M2，小高层4500元/M2一二期基本售罄，三三期推出400多套，已售70%新康家园21万平米，容积率22.1多层，一梯两户，顶顶层复式二居、三居、复式式98-208平米米3600元/M22二期推出600套套，已售150套2．亦庄片区已入住住客户的构成成根据对亦庄片区已已购房客户调调查分析，亦亦庄片区构成成如下：收入较高的中青年年群体为购房房主体，二次次买房占多数数。亦庄片区区购房客户以以中青年人为为主体，各年年龄层次的分分布如下：年龄29以下30-3435-3940-4445以上百分比18.73214.721.313.3客户文化层次较高高，大专和本本科的比例分分别是38..7%、41.3%%，合计达80%。其原来居住房型以以二居和三居居为主，分别别达50.7%和32%；面积积较小，800M2以下的的占33.3%,,80-1000M2的占占26.7%%，100-1220M2的有有14.7%%；原住所的来源上，个个人购买的有有36%，单位分房房的有44%，另有18..7%的为租租房，二次购购买的特征较较为明显。客户家庭人数以22-4人居多，其其中3人的有60%，是比较典典型的小家庭庭。在职业构成上，以以收入较高的的私营企业主主和外企中高高级管理或技技术人员为主主，分别占225.3%和和28%，其它如普普通工薪阶层层13.3%%、证券、律律师等专业人人士9.3%%，自由职业业者、国企管管理人员和事事业单位人员员分别占8%、8%和6.7%。从工作地点来看，在在国贸附近上上班的占222.7%，开开发区和东二二环上班的各各有10.77%，其它工工作地点的认认选比较分散散。在上下班交通工具具的选择上，私私家车以64%的认选高居居首位，其它它认选如单位位通勤车有110.7%、公公交及公交加加地铁的有110.7%、住住户专车的有有8%。在亦庄购购房的客户多多数均有私车车。客户到亦庄买房最最重要的考虑虑因素中，446.7%的的客户出于开开发区较好的的空气和环境境，出于交通通因素（如工工作地点在开开发区或附近近）考虑的有有14.7%，价格较低低的有12%，户型和产产品设计的有有8%，其它考虑虑物业升值和和周边学校、医医院等配套的的认选分别是是6.7%、5.3%。可可见，亦庄片片区的环境优优势是吸引外外部购房者最最重要的因素素，特别是对对于讲求生活活质量的二次次置业群体。同同时，我们发发现，选择到到亦庄买房的的考虑因素往往往是多方面面的，如较好好的环境、合合适的价位、上上佳的产品设设计及物业未未来的增值空空间。3．已入住客户未来来购买意向客户购买物业类型型多样，现已已购买与未来来意向购买的的特征基本吻吻合客户购买物业的类类型上，多层层的有22..7%，小高高层的有28%，Townhhouse（含含独栋别墅）的的有36%，另有6.77%为跃层公寓寓。客户购房房的户型和面面积较原住所所均有增大，户户型上，二居居、三居、四四居和五居所所占的比例分分别是28%、30.7%%、5.3%和26.7%%，价格上以以每平米3000--4500元区间的认认选较为集中中。客户购房房的面积和价价格如下表示示：面积（M2）80-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上百分比13.317.313.313.317.36.716价格（元/M2）3000以下3000-35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000以上百分比9.32014.726.75.35.39.32.7在意向购买方面，我我们发现，客客户的倾向与与已购买物业业的特征基本本相符，这反反映客户对购购买物业的满满意度较高，也也表示了客户户较为稳定的的群体和置业业特征。同时时，意向购买买物业的户型型和面积较已已购买物业略略有增大，价价格承受力也也略有提高，总总体幅度在5%左右，这也也表明客户进进一步改善居居住条件的愿愿望和总体购购买力的上升升。值得注意意的是，在购购买Townhoouse的意意向上，60%的客户能够够接受与多层层混杂的小区区，36%的客户则不不能接受。4．客户对已购物业业的评价客户对已购物业的的满意度较高高，但现有物物业尚有待改改进的地方，值值得借鉴在对所购物业的评评价上，333.3%的客客户表示满意意，41.33%的客户基基本满意，不不甚满意的客客户有17..3%。满意意和基本满意意的客户合占占74.6%%，这表明亦亦庄片区的楼楼盘已初步得得到认同，楼楼盘和片区的的形象较好，为为后期该区域域的发展和项项目的开发提提供了较好的的条件。在不不甚满意的评评价中，较多多集中在生活活不够方便及及物业管理上上的一些问题题。随着开发区的发展展和周边配套套的逐步完善善，未来这一一区域开发的的楼盘要着力力提高自身的的素质，小区区内部要有一一定数量的生生活服务设施施、商业及其其它配套，如如幼托、会所所；物业管理理上要求较高高的服务质量量和较低的费费用水平；应应注重内部环环境的营造，提提高绿化和造造景水平；注注重产品设计计，提高规划划与工程质量量。在售楼盘销售及客客户构成情况况1、开发区内物业供供应类型：随着1994年北京经经济技术开发发区的建设，配配套的住宅小小区相继进入入市场。目前前开发区内的的物业主要有有以下三种物物业类型：一类项目为：以以长新花园别别墅、大雄城城市花园公寓寓楼及鹿鸣苑苑等低价位住住宅为代表。这这些小区开发发较早，成本本低，总体规规划水平不高高，初期多层层销售价格在在2000元/平米，后期期别墅价格在在4000元/平米左右，这这些楼盘基本本完成销售，目目前此类在售售楼盘有新康康家园。二类项目为：20000年10月推行市场场的外销公寓寓星岛嘉园，在在一类项目的的基础上进行行区位价值提提升，规划设设计、项目营营销水平有很很大提高，价价格在4300元/平米，且取取得了良好的的市场销售成成绩。三类项目为：20001年4月推向市场场的TOWNHHOUSE住宅，此类类项目定位起起点高，与第第一类项目有有较大差异性性，成为开发发区的代表作作。2、在售楼盘及其销销售情况项目名称总体规模一期规模建筑形式价格销售情况星岛嘉园占地24万平米，建筑面积积30万平米，容容积率1.2350套，5.33万平米4~6层板楼二居居119三居141/159一梯一户256平米二居、三居4250元/M22，一梯一户5200元/M2发售半年，目前售售出约220套，平均每每天1.2套，一期销销售率约为65%。150平米左右3房销售最好好。256平米4房位置最好好，数量少，销销售也较好，基基本都被台湾湾客户买走。2房销售相对对较慢。剩余余多为5、6层单位。一栋洋房占地24万平米，建筑面积积15万平米，容容积率0.6，共627套224套，约5万万平米有独栋、双拼、联联排、叠拼等等形式，160-756平平米5150/53550/5750/66550/9800元/M224月5日发售，目前售出1120套，平均每每天1.8套。各种套套型销售比较较平均。一开开始大面积好好卖，后来小小面积比较好好卖。2套占地1000平米，建筑筑面积400平米的超级级别墅也已被被认购。东晶国际公寓7.2万平米，容容积率2.67多层跃式、小高层复式，一居居二居、三居、966-166平米4300元/M22带精装修6月14日展会推出，目前处处在内部认购购阶段。前两两天内部认购购25套，认购主主要为96平方米的一一居室和118及125的二居室。3、客户构成及购买买因素项目名称客户特征购买因素星岛嘉园多为外企工作的专专业技术人员员以及中层管管理人员，也也有部分私营营业主。多为为40岁左右的较较为年长客户户年龄，部分分为30岁左右比较较年轻的客户户。多数都有有私家车。多多数来自国贸贸附近，部分分来自方庄，少少量来自开发发区。大户型型买家多为台台湾、日本客客户。周边环境好，建筑筑密度低，小小区环境好，交交通顺畅，开开发区发展前前景好，价格格较低一栋洋房外企管理人员居多多，有不少MOTORROLA、爱立信等等大公司的员员工。年龄多多在30-40岁之间，比比较能接受新新的生活方式式。多为总经经理或高级经经理等高级职职业经理人。绝绝大多数都有有出国的经历历，见过国外外的TOWNHHOUSE。客户受教教育水平高，好好多会讲英文文。基本都有有私家车，80%以上客户开开的是捷达、富富康，开奔驰驰、宝马的客客户很少。多多数客户都有有在南城生活活或工作的经经历，本身不不排斥南城。周边环境好，建筑筑密度低，小小区环境好。TOWNHHOUSE居住质量高高，交通顺畅畅，开发区发发展前景好竞争形势现有楼盘竞争情况况1、Townhousse竞争Townhousse去年首先由由橘郡引入，一一时引起轰动动，无意之间间领了风气之之先，去年就就成为媒体关关注的热点，但但到了今年北北京春季房展展会上，近10个Townhhouse项目才集体体亮相，其中中包括亚运新新新、龙山新新新、康城、一一栋洋房等。

Townhousse的兴起，主主要原因是：：前几年，市场上的的别墅价格过过高，Townhoouse的出出现，填补了了市场需求的的空档。近年来，北京绿化化隔离带的开开辟，四环的的开通等，使使得Townhhouse的出现有了了可能。随着北京人收入水水平和生活水水准的提高，汽汽车进入家庭庭，居家郊区区不再遥远。Townhousse是组合形式式的别墅，直直接的好处是是减少土地占占用，使其土土地与建筑成成本都相对下下降，价格比比别墅要低很很多。目前市场上主要的的Townhoouse项目目的情况总建筑面积一期建筑面积发展商均价开售时间销售情况康城100万570套13万银信兴业57004月5日约80套15%万科青青家园29万多为4-5层洋房，少少量townhoouse，容容积率1万科400055000客户登记阶段亚运新新家园8-10万北京万通8000内部认购龙山新新家园（怀柔）占地1200亩建筑面积23万平平米1368套北京万通3800内部认购阶段（约约100套）一栋洋房627套15.2万300余套北京懿麟55004月初120套顶天立地59套北京嘉友5080已售80%时代庄园（亚北）26万太合日盛6000虽然Townhousse的出现炒得得沸沸扬扬，但但是销售情况况却并没有媒媒体象媒体炒炒得那么火热热，北京最大大的100万平方米建建筑面积的Townhhouse社区——康城，日均均销售只有1.2套。相比之之下，一栋洋洋房虽然社区区面积只有15万平方米，但但是其销售速速度却达到1.8套，在Townhhouse中算是销售售相当理想得得了。因此，Townhhouse市场竞争也也相当激烈，对Townhouse的销售也不能抱过高期望。2、多层及小高层竞竞争情况下面为多层及小高高层典型竞争争楼盘：总建筑面积一期建筑面积位置发展商毛坯均价开售时间销售情况鑫兆佳园柏林爱爱乐60万16万朝阳路与京通快速速路交汇处城乡房屋建筑开发发公司360020016月14日日认购10套阳光华苑50万朝阳路与京通快速速路交汇处华远4580已售出9万平方米米东晶国际6.7万约3万亦庄国富华37002001年6月114日日认购13套宝星园40万10万望京宝星置业5500未开售未来物业竞争情况况未来物业的竞争主主要来自以下下几个方面：：1、亦庄经济开发区区内部项目占地面积总建筑面积容积率建筑样式预计明年销售量1星岛嘉园（未开发发部分）24万30万未定82一栋洋房（未开发发部分）15万0.61Townhousse53东晶国际（未开发发部分）2.7万7.2（包括正在在销售的板楼楼）2.6718层板楼多层、Townhhouse2425R1地块12.09万18.62万1.54多层、小高层5526R1地块13.27万19.9万1.5多层、小高层56本项目24.6429.711.2 8亦庄经济开发区今今年推出三个个，加上大雄雄城市花园的的尾盘，总推推出销售面积积约20万，明年销销售项目（包包括本项目）共共有六个，按按现在销售速速度，一栋洋洋房和东晶国国际将在明年年年中销售完完，明年下半半年竞争楼盘盘主要为包括括星岛嘉园和和新推出三块块地。明年总总推出销售面面积约33万左右，总总体竞争将有有较大加剧。2、周边区域竞争1）通州区对亦庄开发区项目目竞争最为激激烈的应为通通州区域楼盘盘。通州区域优势：距国贸约10公里里，从京通快快速路到通州州也只需10分钟左右行行程。从通州到市区的公公交车有10条线路以上上，而且预计计2003年，一线地地铁的东向延延伸线城市轻轻轨将通到通通州。因此通州的楼盘是是今年北京楼楼市的一个热热点。通州的不足之处是是由于其早期期建成区缺乏乏规划，整个个片区相对较较为零乱。在6月14日举行的本届秋季房房展会上推出出的楼盘鑫兆兆佳园（柏林林爱乐），为为通州片区最最高档楼盘，总总建筑面积为为60万平方米，由由德国著名设设计师冯˙格康（vonGGerkann）领衔设计计，小区配国国际双语学校校，1万平方米会所所（包括恒温温泳池），小小区配双语幼幼儿园和小学学，1万平方米大型型超市，该楼楼盘开盘毛坯坯均价3600元/平方米，估估计该小区最最后均价应该该在4300元/平方米左右右。展览会认认购期间日均均认购十余套套，销售形势势较好。通州州地区的大型型高档楼盘对对亦庄片区多多层、小高层层的竞争比较较强烈。2）方庄和东四环区区域方庄和东四环地区区到国贸片区区的交通非常常便捷。该两两片区的平均均售价在6000元平方米左右右。该片区与与亦庄片区相相比，交通更更为方便，配配套更为齐全全，但是周边边环境相对差差一些，许多多对周边环境境不是非常看看重，而对交交通和社区成成熟更为关注注的客户，都都会选择在此此片区购房。此此片区楼盘销销售形势较好好，在东四环环外朝阳路边边的都会华庭庭平均价格5500元/平方米，从2000年8月开始销售售，800套单位销售售率已过90%。此片区的楼盘对亦亦庄片区的楼楼盘有相当大大的竞争。与与此片区相比比，亦庄在环环境、片区规规划和价格上上占优势，而而在与市中心心距离、公共共交通、社区区成熟上明显显劣势。3）望京地区望京地区的优势：：距国贸大概10公公里左右，但但在国贸片区区工作的客户户到望京片区区和亦庄片区区交通距离基基本一样，到望京地区公共交交通非常方便便。该片区优势为整个个片区比较成成熟望京地区的缺点为为：现在开发楼盘的均均价大约在5500~~6000元/平方米左右右，在价格上上比亦庄片区区高1500元/平方米；望京地区基本都为为高层，整个个片区密度较较大。由于望京地区相比比亦庄价格较较高，而且距距离都离国贸贸片区较远，因因此对国贸片片区客户不会会造成强大竞竞争。从以上竞争分析可可见，亦庄片片区的客户一一方面受到方方庄和东四环环周边区域楼楼盘的挤压，另另一方面受到到来自通州低低价楼盘的直直接竞争，因因此选择亦庄庄的客户为重重视环境和片片区形象，对对交通和配套套不是非常关关注的客户，另另一方面又要要对南城片区区不是非常反反感。在亦庄片区内，本本项目地块又又直接受到了了明年开工数数量增加带来来的竞争压力力。因此，虽然在价格格上4350元/平方米的多多层、小高层层价格和5300元/平方米的Townhhouse价格可以支支持（Townhhouse的价格可能能上升到5700元/平方米），但但是其周边的的竞争压力也也是非常大的的，在销售速速度上不可能能非常快预期价格与销售速速度项目特点优点：周边整体环境比较较整齐，整个个片区档次较较高距国贸15分钟车车程，交通顺顺畅周边多为商品住宅宅，居住气氛氛较好开发区未来发展前前景好项目规模大，容积积率较低周边具有一定的配配套设施缺点：缺乏公共交通目前仍缺乏商业、餐餐饮、娱乐学学校等配套设设施位于南城，对客户户心理上有一一定负面影响响本项目的可能目标标客户类型特点需求物业类型价格市场状况富有阶层多为公司高层管理理、私营业主主，以及部分分外籍人士，家家庭年收入一一般在30万以上，支支付能力强，基基本都有私家家车别墅、Townhhouse等等低密度物业业；面积多在在180以上单价5500左右，总总价100-1150万市场总量相对较小小，竞争物业业多，包括CBD、燕莎、亚亚运村的公寓寓，以及亦庄庄、通州、亚亚北、望京、京京沈高速路沿沿线的Towwnhousse。风险较较大，但利润润较高高级白领多为公司中层管理理或专业技术术人员，家庭庭年收入15-30万元，多数数有私家车多层、小高层单位位，面积在130-1160平米左右单价4500左右，总总价60-80万市场总量较大，竞竞争物业主要要为：亦庄、南南三环、东四四环、望京附附近的高层或或多层住宅。风风险相对较小小普通白领公司普通职员，家家庭年收入一一般10-15万元，需要要解决交通问问题多层、小高层，面面积在80-1220左右单价4000左右，总总价30-50万市场总量大，竞争争物业主要为为亦庄、通州州、南四环、机机场附近的低低素质物业，数数量虽然不少少，但物业素素质低，竞争争威胁小。故故市场风险小小，但利润不不高本项目的目标客户户购买能力主主要在50-1110万之间，而CBD区域的主要要目标客户的的购买能力在在110万以上。因因此本项目针针对的客户不不同于CBD区域的目标标客户。CBD区域竞争的的加剧对本项项目不会造成成直接的冲击击。购买家庭主要在CCBD区域及南城城这一带上班班，而且对南南城不是非常常排斥由于本项目的主力力目标客户主主要为外资、合合资等企业的的白领和经理理阶层及专业业技术人员。此此阶层在CBD周边具有相相当广泛的基基础。客户购买特点预计本项目以二次次置业为主，首首次置业客户户约占30%。首次置业的客户在在选择远郊住住房时，通常常是经济条件件有限，同时时注重生活品品质，他们不不愿意在三环环、四环以内内承受高房价价与蜗居，宁宁愿采用房加加车的生活方方式，同时选选择多层或小小高层住宅，居居住密度低，社社区环境好，面面积较大的二二居、三居是是他们的首选选，这一类客客人在挑选房房屋时通常良良好的性能价价格比是影响响他们购房的的主要因素。二次置业的客户通通常是在市区区已拥有一套套面积较小的的住宅或居住住在人口密度度高的社区，他他们在远郊区区置业，主要要看中的是社社区环境和丰丰富的空间变变化或更换面面积较大更为为舒适的户型型，价格敏感感因素相对一一次置业的客客户弱，影响响他们选择的的主要因素是是户型新颖性性、社区环境境、是否赠送送绿地或平台台、物业管理理水平等，因因此绿化率高高的低层花园园社区将是他他们的首选。从以上可见，亦庄庄地块的目标标客户阶层还还是比较宽的的，一方面随随着CBD区域的发展展，这个阶层层会较快扩大大，另一方面面随着车辆越越来越普及，交交通问题的制制约的影响进进一步减少，因因此从需求角角度来看，此此地块的目标标客户的需求求量会保持较较快增加。定位方案建议由于本项目容积率率为1.2，按20%的覆盖率计计算，平均楼楼层为6层。故本项项目的建筑形形式将会以多多层或小高层层为主。由于于本项目规模模较大，公司司对项目资金金回收速度要要求较高，建建议在定位的的策略是：采采用比较宽的的客户定位思思路，以扩大大客户层面，加加快销售速度度，降低项目目风险。针对我们的目标客客户及目前开开发区产品在在供情况，对对于超过180平米以上的的物业，由于于总价已高，因因此价格敏感感度低，针对对此类的客户户我们会提高高平均价格，降降低建筑层数数，赠送大面面积露台及花花园绿地，开开发TOWNHHOUSE产品。针对138到180平米的户型型，以多层、电电梯小高层为为主。同时采采用错层、错错复式结构，形形成产品创新新点，吸引买买家。价格定位：多层、小高层43350元/平方米的定定价及Townhhouse55300元/平方米的定定价是具有支支持的，主要要有以下理由由：1）楼盘销售方面：：虽然亦庄片区早期期销售楼盘如如鹿鸣苑、听听涛雅苑的价价格较低（3050~~3200元/平方米之间间），但是从从2000年开始，弈弈亦庄片区的的价格已经有有了明显的提提升。质素不不是很好的大大雄城市花园园三期小高层层价格在4500元/平方米左右右，从去年初初开始销售以以来，400套单位约已已经销售70%，日均销售售约0.6套。物业素质较好的星星岛嘉园从去去年11月开售以来来，日均销售售达到1.2套，而且星星岛嘉园从开开盘以来很少少进行报纸广广告宣传，主主要通过参加加展销会进行行推广，因此此星岛嘉园的的销售速度还还是有潜力的的。一栋洋房的平均价价到了5800元/平方米，能能保持日均1.8套的销售速速度。东晶国际的板式118层现在刚开开始动工，完完全不具备销销售条件，以以毛坯3700元/平方米的均均价开盘，其其在房展会上上达到日均认认购12套的成绩，特特别是中小户户型受到欢迎迎。预计该楼楼盘18层板楼均价价应该能拉倒倒4000元/平方米以上上。从销售角度来看，本本物业的定价价是具有支撑撑的。2）客户层面方面：：由于本楼盘主要为为面向购买能能力在50-1110万之间的经经理及专业技技术人员阶层层客户，这一一类客户在CBD周边具有比比较广泛的支支持，因此在在客户层面上上也是有支撑撑的。而且此此客户层面与与CBD区域客户层层面是不同的的。3）从地块本身特点点来看：虽然公共交通及配配套的落后限限制了本地块块需求的增长长，但是本地地块其环境好好、规划好的的固有优点是是其他竞争区区域无法取代代的。根据调调查，选择本本片区的客户户主要被吸引引的是该地块块的此优点，而而且74.6%已入住的客客户对自己的的选择是满意意和基本满意意的，说明本本地块的优点点不但被认同同而且形成了了稳定客户群群。另一方面面本项目地块块的交通及配配套都在逐渐渐完善过程中中。4）从竞争角度来看看虽然东四环周边和和通州片区楼楼盘对亦庄项项目造成有力力竞争，但是是由于亦庄的的地块特性，这这些项目的竞竞争都非完全全替代性竞争争。因此从以上四个方方面来看，本本物业的定价价是有支撑的的，而且Townhhouse的价格还是是有一定的上上升空间。预计销售速度判断本项目的销售售速度的依据据为：一栋洋房1.8套套/天和星岛嘉嘉园1.2套/天的销售速速度是值得参参考的数据。由于在本项目建设设及销售期间间，并没有特特别大的利好好举措，促使使对亦庄片区区的需求量大大副上升。一栋洋房和星岛嘉嘉园在产品上上已经达到较较高水平，预预计金地公司司产品虽然比比之有所提高高，但是很难难取得突破性性的优势。根据第三节竞争分分析，亦庄片片区的供应明明年会明显上上升，而且亦亦庄片区受到到东四环周边边和通州这一一带楼盘的有有力竞争。从以上四个方面来来看，本地块块的销售速度度不可能达到到非常快。按照目前一栋洋房房与星岛家园园的销售速度度，结合本项项目情况，估估计项目的销销售速度为：：物业类型总套数销售速度（套/天天）销售时间Townhousse3372169多层8661.5577小高层6301630合计=SUM(ABOVE)1833总时间630因此，预计本项目目的总体销售售时间为630天初步推广策略在整个项目的销售售中，我们按按照两期推出出，一期主要要是多层、小小高层与TOWNHHOUSE的组合销售售，扩大户型型选择范围，加加快销售速度度，二期主要要是多层与小小高层，借助助一期TOWNHHOUSE的成功销售售，提升项目目档次与形象象，顺利提升升价格。在销售渠道的安排排上，要借助助春秋季房展展会形成市场场热点，尤其其加大地产圈圈内人士的影影响力，发挥挥品牌优势。针对我们的目标客户，在前期销售中，针对国贸商圈，设置市区售楼处，方便客户选择。项目发展计划该地块总开发建筑筑面积在29.7万平方米，采采取一次性整整体规划，分分期实施的办办法。项目整整体开发进程程一方面需要要考虑地块拆拆迁进度和报报建工作的进进度，更重要要的是在规模模上要保证公公司合理的利利润空间和品品牌效应。因因此，我们建建议项目分三三期开发。一一期开发为9.5万平米；二二期开发9.5万平米，剩剩余面积做三三期开发。第七章项目经经济性分析销售收入单位销售单价（元）销售率销售收入（万元）快速销售131403.559TOWNHOUUSEM2530098%35833.411多层4-6层M2420098%49902.388小高层9层M2445098%43945.800车位个60000100%1722.00慢速销售2117.2580%TOWNHOUUSEM242402%585.04多层4-6层M233602%814.73小高层9层M235602%717.48销售总收入133520.884项目的成本构成费用项目名称计算说明单价目标成本（万元）目标单位成本（元元/M2）一、土地征用及拆拆迁补偿费：：1-1政府地价按占地面积单位造造价：14000元/M21500369601269.671-2拆迁补偿费1-3七通一平费七通一平已完成0.000.001-4红线外基础工程费费除热力管网以外，其其余均已到位位；本估算按按每户独立采采暖考虑0.000.001-5其他计入不可预见费0.000.00小计：36960.0001269.67二、前期工程费：：2-1报批报建费按10元/M2考虑虑10291.1010.002-2规划设计费按工程费用的3%%计算0.031618.1855.592-3勘探费按8元/M2考虑8232.888.002-4临时设施费按10元/M2考虑虑10291.1010.002-5预算编审费按（单体工程费++车库工程费费-电梯-监理费-精装修工程程）*0.44%计算0.004156.855.392-6其他计入不可预见费00.000.00小计：2590.1188.98三、住宅小区单体体建筑安装工工程费：3-1基础工程费暂估为30元/MM230873.3030.003-2多层主体工程费考虑合同优惠下调调5%10284.100353.283-2-1主体结构按砖混结构，每建建筑面积的单单位造价为：：350元3503988.30137.013-2-2主体建筑毛坯、外墙涂料、含含其它直接费费，不包括铝铝合金门窗，每每建筑面积的的单位造价为为：350元3503988.30137.01其中：外墙涂料按按60元/粉刷面积，粉粉刷率按1..0计60683.7123.493-2-3主体安装不考虑灯具、洁具具，仅为各类类管线敷设及及预埋，按每每建筑面积单单位造价为：：250元2502848.7897.86其中：供暖采用分分户独立供暖暖，按1200元/M21201367.4246.973-3小高层主体工程费费考虑合同优惠下调调5%13286.455456.423-3-1主体结构按框架结构、钢筋筋含量按555KG/M22考虑，每建建筑面积的单单位造价为：：550元5506305.04216.593-3-2主体建筑毛坯、外墙涂料、含含其它直接费费，不包括铝铝合金门窗，每每建筑面积的的单位造价为为：400元4004585.49157.52其中：外墙涂料按按60元/粉刷面积，粉粉刷率按1..0计60687.8223.633-3-3主体安装不考虑灯具、洁具具，仅为各类类管线敷设及及预埋，按每每建筑面积单单位造价为：：270元2703095.20106.33其中：供暖采用分分户独立供暖暖，按1200元/M21201375.6547.263-4TOWNHOUUSE考虑合同优惠下调调5%6057.37208.093-2-1主体结构按砖混结构，每建建筑面积的单单位造价为：：350元3502187.9075.163-2-2主体建筑毛坯、外墙按贴砖砖、含其它直直接费，不包包括铝合金门门窗，每建筑筑面积的单位位造价为：3350元4402750.5194.49其中：外墙贴砖按按150元/贴砖面积，贴贴砖率按1..0计150937.6732.213-2-3主体安装不考虑灯具、洁具具，仅为各类类管线敷设及及预埋，按每每建筑面积单单位造价为：：250元2301437.7749.39其中：供暖采用分分户独立供暖暖，按1200元/M2120750.1425.773-4专业分包工程费5956.00204.603-4-1铝合金门窗按500元/M2，开开窗率按0..2计算2911.00100.003-4-2电梯参考翠园电梯：1100元/M2（小高高层面积）1001146.3739.383-4-3燃气按1800元/户考考虑1800333.0011.443-4-4弱电工程包括保安对讲、电电视电话、网网络，暂估为为：40元/M2401164.4040.003-4-5水工程管道直饮水，参考考金海湾暂估估：28000元/户00.000.003-4-6消防工程多层部分忽略不计计，小高层按按35元/M235401.2313.783-4-7其他计入不可预见费00.000.003-5装修工程费1375.6547.263-5-1户内精装修无精装00.000.003-5-2公共部分装修多层部分忽略不计计，小高层按按120元/M21201375.6547.263-6工程监理费按工程费用的1..0%计算53405.199534.0518.353-7.其他计入不可预见费00.000.00小计：38366.9221318.00四、基础设施费：：4-1供电工程费住宅小区部分按每每建筑面积单单位造价：1100元1002911.00100.004-2给排水工程费暂估为每建筑面积积单位造价：：80元802328.8080.004-3煤气工程费暂估为每建筑面积积单位造价：：20元20582.2020.004-4供暖工程费0.000.004-5通讯工程费暂估为每建筑面积积单位造价：：5元5145.555.00小计：5967.55205.00五、住宅小区配套套设施费：5-1室外环境工程费5-1-1道路道路的占地面积按按13%计算，单单位造价为3300元/M2300960.9633.015-1-2绿化绿化占地面积按556%计算，单单位造价为：：100元/M21001379.8447.405-1-3地上停车车位的占地面积按按7%计算，单单位造价为1120元/M2120206.987.115-1-4主题广场广场的占地面积按按2%计算，单单位造价为11500元/M21500739.2025.395-1-5围墙小区围墙按20000M、单位位造价3000元/M；TOWNHOUSEE小院围墙按按100000M计、单位位造价为5000元/M（石材+铁花）560.0019.245-1-6构筑物及小品暂估每建筑面积单单位造价：220元（雕塑塑、草地灯等等软地内小品品）20582.2020.0