海南三亚某度假酒店策划方案

项目概况项目名称****度假酒店（暂定名）项目地址中国•海南省三亚市亚龙湾项目占地及四至“****度假酒店”项目总占地163亩，合10.87万平米。项目位于亚龙湾中心广场西北侧，东临亚龙大道，南临滨海大道，西部及北部为亚龙大道通往天域酒店的一条弧线形支路，三路围合的一独立地块，地理位置优越。项目规划技术指标总建筑面积：7.82万m2（其中：地上建筑面积：4.62万平米，地下建筑面积：3.2万平米）容积率：0.42密度：17.5%绿化率：80%项目开发建设单位情况介绍该项目开发建设单位为山西**集团有限公司，是山西省一家多元化、跨地域的股份制民营企业。资产总额12亿元，净资产5亿元。经营范围涉及零售业、公路客运业、房地产开发、金融、生物医药业等领域。经过多年的稳步发展，**集团公司在房地产开发经营与金融资本运作方面积累了丰富的经验，多种经营也使其具有了强大的抗风险能力，同时也具备雄厚的经济实力，为开发建设“*****国际会议中心”项目奠定了坚实的基础。项目的提出1、海南省近年经济发展稳健，投资条件成熟总体经济增长幅度高于全国平均水平②建筑业和固定资产投资稳定增长三亚市产业结构调整成绩显著，投资环境大为改变全市经济发展连续保持强劲增长态势旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平进一步提高海南旅游产业发展现状国际、国内旅游业现状海南旅游市场发展现状海南旅游资源利用及旅游产品开发现状4、海南旅游产业发展定位①海南发展旅游产业资源优势②海南旅游产业发展定位5、三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫6、三亚旅游市场构成及发展趋势注：本章1-6小点详细内容见后附材料7、项目地提出及目标山西**集团基于多年的项目运作经验及对海南三亚旅游房地产市场的理解，在经过深入的区域及行业调研后，结合公司在三亚旅游房地产市场的发展战略，确立在三亚市亚龙湾地区启动开发建设大规模、热带雨林特色的，集旅游休闲、会议、购物等功能为一体的绿色生态、海景度假酒店项目。在三亚市当地政府的支持下，**集团提出了利用三亚市亚龙湾地区独有的自然景观及旅游资源优势，开发建设“****度假酒店”（暂定名）项目的建议。双方旨在通过“****度假酒店”项目的开发建设，加强亚龙湾地区在会议及商业服务等方面的配套服务功能，完善亚龙湾地区的旅游、休闲、度假功能，提升亚龙湾地区的整体形象。“****度假酒店”项目将瞄准国际级旅游目的地的建设标准，融独特性、多样化、生态环保、度假休闲、观光购物等多种旅游居住新概念于一体，高标准地建设一个大规模、绿色生态的各功能配套齐全的海景度假酒店，并应与隔路相望的**集团另一酒店项目——“**度假酒店”在资源共享、风格定位、经营多样化及功能互补等方面遥相呼应、优势互补，形成规模化经营优势，降低经营成本，扩大**房地产品牌的辐射力度。项目发展定位“****度假酒店”项目将建设成为以热带雨林景观、娱乐购物服务、产权式酒店接待为主题的绿色生态、海景度假酒店，项目建成后一座设计风格独特、洋溢浓郁热带滨海度假特点、功能配置齐全的规模化度假酒店将展现在世人面前，它高星级、高标准的软硬件环境，必将吸引众多来海南三亚旅游度假的游客，使之成为他们的首选下榻地。“****度假酒店”项目的投资及经营方式将采用“产权式酒店”的方式，这种起源于欧洲20世纪70年代的一种新型酒店经营模式，风行于世界上著名的旅游城市和地区（如美国的夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地尤为盛行）。此种酒店经营模式经过30多年的发展已被发达国家广泛接受，许多国家还为此专门立法并成立行业协会以规范市场，约束市场参与者的行为。这种将房产与旅游投资相结合的投资模式在目前国内形式下是极具发展潜力的投资品种。“产权式酒店”经营模式是适合海南尤其是三亚旅游房地产业发展的经营创新品种，此经营模式扩大了游客入住休闲度假酒店的需求，为游客提供了更多选择入住高档次度假酒店的机会，还解决了三亚高档次酒店市场供需不平衡、需求相对短缺的问题；另外该模式还可带动三亚市房地产市场的持续稳步发展，赋予海南“旅游房地产”市场更多活力和发展空间，这种新型的旅游房地产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的基本原则，是房地产业和旅游酒店业的高效结合，极具市场潜力和生命力；再者该模式还使三亚市高端消费人士的保有量始终保持在较高水平，为三亚市经济及就业问题找到了出路，为三亚市创造着源源不断财富。产权式酒店的投资客户（也即固定游客）的市场定位于中产阶级家庭、成功人士、专业旅游房地产投资者及企业公司，据有关资料分析，目前购买产权式酒店的60%是个人购买，其目的是保值和分红，同时兼顾度假，采用的方式大多为银行长期按揭；企业公司购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假、年会及业务会议专用。近年来一批产权式酒店已在沿海发达地区及大城市逐步兴起，相信该旅游品种将成为适合海南三亚这座热带滨海旅游城市的新型酒店房地产经营模式。注：有关“产权式酒店”见后附介绍材料项目规划设想1、项目规划设想指导思想根据项目的总体规划构思、建设目标要求及三亚市亚龙湾资源条件，“****度假酒店”项目的规划设想指导思想是：A、酒店的规划设计将充分体现“建筑是空间艺术”的思想，使之成为亚龙湾地区最具热带滨海特色的代表性建筑；B、酒店的规划布局及功能分区将最大限度的满足业主追求“自然、绿色、沙滩、海景”的向往，最大程度展现三亚亚龙湾这座热带海滨度假圣地独一无二的魄力；C、充分利用项目周边的旅游资源优势，将酒店的建设工作与将三亚亚龙湾建设成国家级旅游度假区的目标紧密结合；D、采用国际一流智能型最具有热带滨海特色的设计方案；E、酒店的配套设施全面而人性化，将为游客提供休闲度假、娱乐购物、旅游休闲、居住等全面服务；F、酒店将建设成风格独特、个性鲜明、融合自然风景及各国建筑文化及园林景观的绿色生态的旅游度假胜地；H、成为亚龙湾地区的标志性建筑，并对酒店经营模式的发展趋势起到示范与引导效应；根据上述规划指导思想，对项目的建设从规划的角度进行了初步的设想，初步明晰了项目规划的产品目标：酒店主楼公寓区——主力户型70-90平米，配大卫生间；别墅、会所区——无机动车行道，别墅周边环绕风格各异的热带雨林景观；会议中心——外观设计成“鹦鹉螺”形状，成为标志性建筑；娱乐、休闲、购物一条街——丰富亚龙湾地区富有文化底蕴的、规模化的娱乐、休闲、购物场所，为亚龙湾地区提供丰富多彩的“夜生活”娱乐活动酒店概念设计规划思路会议中心会议中心将临亚龙大道而建，外形将仿生海南特有的、极富知名度的“鹦鹉螺”外形，洋溢着浓郁的海洋气息，使之成为亚龙湾的标志建筑。会议中心占地15000平米，总建筑面积10000平米，地上5000平米，地下5000平米。可提供容纳1300人的大型会议室1个及容纳200-500人的中型会议室4个（或分割成容纳100人左右的小型会议室10个）。会议中心在空间设计上应充分考虑空间的自由组合性，在功能设计上将体现多功能性，可召开各种类型的商务会议、国际研讨会、新闻发布会、产品推介会、大型宴会招待等，还可用作电影节、演唱会、选美比赛场地等。会议中心将按国际标准建设，配有同声翻译系统、贵宾休息室、宴会厅、展示厅等。酒店主楼酒店主楼占地6000平米，总建筑面积25200平米，地上20200平米，地下5000平米，层高3.5层。可提供300套客房，户型以70—90平米为主，配以部分50平米的小户型和140平米的大户型，户型设计将充分体现休闲的特点，大卧室、配大卫生间（带洗浴房），宽敞的客厅方便家人及亲朋好友聚会、沟通情感，给人以休闲、宽敞、舒适的全新生活感受。别墅别墅区占地70000平米，总建筑面积21000平米，地上15000平米，地下6000平米，层高2.5层，可提供单体别墅50栋，面积360-600平米。定位为豪华别墅，别墅区内不设机动车道，仅有的步行道蜿蜒于别墅区内，营造出曲径通幽的世外桃园感觉；别墅区内完全园林化设计，送700—1000平米的风格各异的、热带雨林风格的私家园林；大型沙滩露天游泳池位于浓郁、高大的棕榈树的林荫下，阳光斜下、吊床小寝，娴静而舒适；人工营造的假山满目绿色，极富空间感，将建筑作为空间的艺术发挥的淋漓尽致；区内水流孱孱，不时有鱼儿映入眼帘，使人恍若置身仙境；室内装修极尽豪华，每套别墅均配有古玩、瓷器、山水画等，文化氛围极浓；别墅区的家政服务人员均经过专业培训，严格选拔，每套别墅配有专门异域小女为业主提供周到而专业的服务；还赠送每栋别墅业主价值5万美元的亚龙湾高尔夫球场会员卡一张。商业一条街商业一条街占地15000平米，总建筑面积15000平米，地上5000平米，地下10000平米。商业街定位为规模化、高格调、多样化经营的特色商业一条街，设有国内外知名酒吧间、咖啡屋、艺术坊、夜总会、百老汇剧院、民俗饰物店、各式小吃店、中医疗养院、美容美发室、美体健身房、特色餐饮、海鲜城等。酒店大堂酒店大堂单独设置，占地5000平米，总建筑面积2000平米，地上1000平米，地下1000平米。酒店大堂高大、气派，设有中央共享空间、大型景观屏、服务接待总台、散座茶座、酒店管理办公室等。游客在大堂经过简单登记后，即由服务小姐引至酒店特备的环保型电动车送客处，由环保型电动车将客人送至客房。3、技术经济指标根据项目的发展目标及规划设想，项目的规划技术经济指标初步设定见附表一“规划技术经济指标汇总表”。项目开发进度1、项目关键工序进度控制该项目建设周期1年，2002年7月20日开工，2003年6月30日竣工。序号关键控制工序开始如期结束日期备注1预2项目规划方案确定定地基详勘受该工序序约束3规划报建手续4地基详勘基础处理及基础施施工图受该工工序约束5基础及地下室施工工6结构封顶，围护结结构施工7室内装修8室外景观工程9园林工程10工程竣工2、项目总体进度计划见附表二“****度假酒店项目工程进度计划”项目投资估算1、投资估算的依据本报告的投资估算依据为：1、三亚市城市总体规划确定的区域市政设施规划；2、项目规划设想确定的技术经济指标；3、三亚市同类建设项目的投资估算指标；4、项目公司与地方政府洽商的土地出让价格意见；5、国家及三亚市政府有关基建、房地产项目的各类收费文件；2、一些具体费用的计算说明（1）土地费用按38万元/亩的价格计算。（3）前期工程费项目前期工程费包括项目规划、勘察、设计、可行性研究等费用，按国家有关规定及国际上专业机构的收费标准进行测算。（4）项目管理费项目管理费为项目公司为开发本项目而花费的日常运作费用，按房地产行业的经验为建安工程费的3%计。（5）建安工程费不包括前期费用及室外管网、道路及绿化成本，建安成本在估算时考虑的价格为：结构工程：800元/M2，含降水及地基处理；安装工程：400元/M2，包括各种机电设备及安装费；装修工程：公建部分：1500元/M2商业服务设施：600元/M2别墅及酒店主楼：平均按1100元/M2D、家具、橱具及高档床上用品：按800元/M2（6）营销费用包括市场调研、策划、广告推广、销售代理、卖场等，按目前海南三亚市的同业水平，大致以销售总额8%计算。（7）不可预见费不可预见费按项目总投资(含土地、建安工程、各类费用)的10%计。（8）财务费用按全部投资，建设期1年，年利率按6.5%计算。3、项目投资测算结果根据初步测算，本项目总投资额约为44161万元(约4.42亿元)。详见附表三“项目投资测算表”4、项目资金筹措计划根据项目总体规划及开发进度计划安排，项目开发所需资金主要来源于四部分：自有资金、银行贷款、项目建筑商垫资及销售回笼资金。项目总投资额约为4.42亿元，预测项目需投入启动资金约为1.5亿元人民币。项目公司以自有资金投入5000万元人民币，争取向银行贷款人民币8000万元，再加上项目建筑商垫资以及项目后期销售回笼资金的再投入，基本可保证本项目的开发资金投入需要。项目营销项目销售策划前期项目概念性宣传：A、项目所在地：海南·三亚·亚龙湾·广场中心区B、经营模式上：旅游+投资型“产权式酒店”；C、产品上：别墅的海景、园林、环保生态、服务特色、其他附加增值项目等，酒店公寓的大客房、大卫生间及其他；卖场设立：在北京、上海、广州、深圳、香港、哈尔滨、沈阳等城市设立卖场，或委托销售。项目广告宣传：选择营销主题，有针对性宣传。在海口及三亚机场设立销售宣传点，并设豪华大巴接送游客参观项目样板间。组织全国范围内招聘、选拔高级家政服务专业人员，制造声势，间接为项目销售做宣传。在各卖场设立城市，组织商务专机接送业主参观现场样板间。项目销售计划规划技术经济指标汇总表附表一序号指标内容单位数值备注1总用地面积万M211.0163亩2总建筑面积万M27.82含地下3.2万平平米2.1酒店客房建筑面积积万M24.62含地下1.1万平平米酒店主楼万M22.52含地下0.5万平平米别墅万M22.1含地下0.6万平平米2.2会议中心万M21含地下0.5万平平米2.3商业一条街万M21.5含地下1万平米2.4酒店大堂M22000含地下1000平平米2.5车库M25000地下3平均容积率0.424绿化率%805建筑密度%17.56建筑高度米15项目投资成本估算表附表三单位:万元6地82,5(别元员合0和息%销0面0面项目可销售部分价格敏感性分析附表四项目价格变动备注主楼价格5000600070008000900010000单位:元/平米收入1.261.5121.7642.0162.2682.52单位:亿元别墅价格80001200016000200002400028000单位:元/平米收入1.682.523.364.25.045.88单位:亿元合计2.944.0325.1246.2167.3088.4单位:亿元销售税金(5.55%)0.1620.2220.2820.3420.4020.462单位:亿元投资成本4.424.424.424.424.424.42单位:亿元税前利润-1.642-0.610.4221.4542.4863.518单位:亿元投资利润率(%))9.5532.9056.2479.59全部投资（含会议议中心、商业业街）净投资利润率(%%)32.46111.85191.23270.62按自有资金1.33亿元计附：背景资料一、项目提出1、海南省近年经济发展稳健，投资条件成熟总体经济增长幅度高于全国平均水平全省经济增长加快、综合经济实力进一步加强。全年共完成GDP566.05亿元，按可比价格计算，比上年增长8.9%，增幅高于上年0.1个百分点，经济增长高出全国平均水平1.1个百分点。其中：第一产业增加值200.28亿元，增长9.7%，对经济增长贡献率41.4%；第二产业增加值131.18亿元，增长8.7%，对经济增长贡献率19.3%；第三产业增加值234.59亿元，增长8.3%，对经济增长贡献率39.3%。表一：全省近年GDP总值（单位：亿元）表2：2001年三产在GDP中所占比重②建筑业和固定资产投资稳定增长建筑业保持增长全社会建筑业增加值完成40.13亿元，按可比价格计算，比上年增长6.2%。其中：房屋建筑施工面积453.5万m2，增长4.2%；房屋建筑竣工面积205.5万m2，增长5.3%。上缴税金1.99亿元，增长7.2%。固定资产投资保持稳定增长全年全社会完成固定资产投资206亿元，比上年增长6.5%。其中：基本建设完成投资140.5亿元，增长6.4%；更新改造完成投资10.6亿元，增长8.2%；房地产开发完成投资12.5亿元，增长21%。表三：全社会固定资产投资总额（单位：亿元）2、三亚市产业结构调整成绩显著，投资环境大为改变全市经济发展连续保持强劲增长态势2001年三亚市以调整经济、扩大投资、刺激消费和提高效益为重点，着力解决经济发展深层次的矛盾和问题，全市经济在新世纪呈现出新气象，各项主要经济指标保持快速增长势头。据三亚市官方统计数据显示：全市经济快速、健康发展，经济运行质量明显提高2001年全市GDP总值32.73亿元，比上年增长11.7%，实现了1998年以来连续四年经济增长超10%，超过全国、全省的平均水平，三大产业同时超过10%的增幅。其中：第一产业增加值13.64亿元，增长10%；对经济增长贡献率37.2%；第二产业增加值6.90亿元，增长12%；对经济增长贡献率21.05%；第三产业增加值12.19亿元，增长13.4%；对经济增长贡献率41.3%。投资需求出现高速增长势头投资结构进一步向优势产业倾斜，全市固定资产投资完成18.56亿元，同比增长33.1%，。其中：第一产业投资完成1.81亿元，增长59.3%；第二产业投资完成1.33亿元，增长54.7%；第三产业投资完成15.4亿元，增长29%。盘活积压房地产工作取得新进展全市房地产投入2.61亿元，增长14倍。消化和盘活积压商品房73.9%，收回和盘活闲置用地13000多亩，占可处置量89%。2002年有望将全市积压商品房和闲置土地问题基本解决。②旅游业发展势头迅迅猛，旅游接接待水平进一一步提高2001年三亚市市通过规范和和整顿旅游市市场，加大宣宣传促销力度度，扩展客源源市场，大大大增强了三亚亚的知名度，成成功的举办了了“全球化论坛”等大型国际际会议和旅游游活动不断完完善景区景点点建设，狠抓抓“假日旅游”旅游服务质质量和形象空空前良好，有有力地促进了了旅游业的发发展。有A、政府各部门减免免办事程序，改改善投资软环环境，工作力力度大，办公公效率显著提提高，一切工工作服务于三三亚建设。B、下大决心改变三三亚市整体形形象。处置“闲置地、烂烂尾楼”力度大，成成绩显著，三三亚市容有了了极大改变，向向国际性的热热带海滨城市市发展。C、有计划的进行市市政配套建设设。高速公路路的联通，市市区交通道路路的高标准规规划设计，使使旅游观光十十分方便，凤凤凰机场的修修建，三亚客客运码头的建建设，尤其是是可为境外旅旅客提供落地地签证服务，使使三亚具有挤挤身国际旅游游城市的条件件。D、水、电、通讯方方面建设变化化巨大。赤田田水库的完工工使用，新建建电厂的发电电，联网可满满足今后一个个时期的需要要，程控电话话、移动、微微波、光纤通通讯等通信设设施齐全与全全国900个城市、全全世界195个国家地区区开通，使三三亚向智能化化数字化城市市又迈近了一一大步。E、投巨资改造三亚亚市容环境。三三亚湾“椰梦长廊”的建成、大大东海广场改改建、体育广广场、名花公公园、艺术广广场及城市的的“绿化美化”工程，使三三亚逐步成为为一个热带海海滨花园城市市。海南旅游产业发展展现状国际、国内旅游业业现状国际旅游业在200世纪开始蓬蓬勃发展。世世界旅游组织织的有关统计计数据显示：：2000年全球跨国国旅游达6.98亿人次，比1999年增长了7.4%。预测分析析，到2020年，全球接接待跨国旅游游者将达到16亿人次，国国际旅游消费费将达2万亿美元。从从2000年到2020年间旅游年年均收入增长长将达6.7%。这些数据据显示出了旅旅游业在全球球和各国经济济发展中的潜潜力。我国旅游业在20000年旅游总收收入达4519亿元人民币币（约合550亿美元），比比上年增长12.9%，入境游人人数达8344万人次，比比上年增长14.6%，旅游外汇汇收入达162亿美元，比比上年增长15.1%，相当于当当年全国外贸贸出口创汇的的6.5%。国内旅游游人数达7.44亿人，比上上年增长3.5%，旅游收入入达3175亿元人民币币（约合380亿美元）比比上年增长12.1%，为世界第第五旅游大国国。据世界旅游组织最最新的展望报报告称：到22020年，中中国将成为世世界旅游的一一个主要的目目的地和客源源国，接待境境外游客由现现在一年50000万人次次增加到1..73多亿次次，旅游业收收入增长的幅幅度将极为可可观。我国已把旅游列为为第三产业中中新兴产业的的首位。旅游游业“十五”计划和到2020年远景目标标纲要所提的的“十五”总体目标为为：到2005年入境游人人数8500万人次，旅旅游外汇收入入220亿美元，国国内游人数将将达11亿人次，旅旅游收入达5000亿人民币（约约合610亿美元），总总收入为7500亿元人民币币（约合910亿美元）相相当于全国GDP的5.8%。海南旅游市场发展展现状海南岛作为旅游胜胜地在国内享享有极高知名名度，发展旅旅游产业潜力力很大。如今今海南已成为为备受国人青青睐的旅游目目的地，在国国内已树立起起奇特的热带带海岛目的地地形象。其自自然环境和热热带气候，为为相对寒冷的的华中、华北北、东北、西西北等地区游游客提供避寒寒休闲好去处处，2001年来海南旅旅游人数已达达1124万人次。海海南在港、澳澳及台湾的知知名度也较高高，但来游人人数近两年有有下降趋势。在国际市场上，海海南在亚洲范范围内享有一一定的知名度度，尤其是日日本、韩国及及马来西亚的的“利基”市场（指面面对少数人的的专门市场），不不过来访人次次仍然很少，2001年为45.7万人次。海南旅游资源利用用及旅游产品品开发现状海南在地理面积较较小的岛屿上上聚集了丰富富的旅游资源源，已被证明这些资源对国际际游客是颇有有吸引力的，并并已早在过去去的规划研究究中就得到了了认证。但海海南与有着相相似旅游资源源并已得到成成功开发的旅旅游目的地来来比较，如美美国的佛罗里里达、欧洲的的地中海地区区、夏威夷等等地。海南的的单个旅游产产品尚不具备备足够的独特特性与之相匹匹配。海南旅游资源的利利用与旅游产产品的开发从从质量来讲喜喜忧参半。一一方面海南有有达到国际水水准的高品位位旅游产品，如如南山佛教文文化苑，它们们恰到好处地地增加了自身身的历史、文文化旅游价值值，在周边也也不盲目兴建建一些大规模模辅助性旅游游吸引物，对对今后发展新新旅游产品很很有借鉴。同同时海南也有有质量低下的的旅游产品，主主要集中在旅旅游路线周边边地区（即东东部走廊），许许多景区每况况愈下，因年年久失修而显显现出破败的的景象，这些些酒店等住宿宿设施原本就就是头脑发热热开发商手下下败笔，加上上设计不新颖颖，保养不到到位，故难以以维系运作，徒徒留些刺眼建建筑。值得庆庆幸的是，这这种低水准旅旅游产品只是是散布在东部部旅游线路的的几个地点，尚尚未泛滥成灾灾。更重要的的是，海南未未受到现今盛盛行的城市盲盲目扩展（在在较为发达的的内陆地区相相当普遍）的的负面影响冲冲击，除海口口市外，其它它城镇，特别别是三亚在很很大程序上保保留了一种内内缩型的城市市结构，仍保保存有广大的的未开发的后后备区域（山山丘或开阔的的乡野），而而给游客提供供了赏心悦目目的田园风光光和热带景观观，使游客有有一种属地感感和亲切感。4、海南旅游产业发发展定位①海南发展旅游产业业资源优势海南岛总面积3..5万平方公里里。岛礁及其其海域，约200多万平方公公里，约占南南海海域面的的三分之二。其其靠近港、澳澳与珠江三角角洲，该地区区经济增长速速度居全国首首位，将会也也成为海南重重要的客源市市场。海南的气候宜人（能能为气候寒冷冷地区的游客客提供理想的的避寒胜地），生生态环境趣味味盎然，山区区有茂密的热热带雨林，海海里有丰富多多彩的海洋资资源，岛上处处处呈现出别别具特色的热热带海岛景象象。其独有的的热带海岛旅旅游资源，能能为游客提供供一种少有的的度假体验。将将能够在开发发可持续旅游游方面发挥重重要作用。②海南旅游产业发展展定位国家旅游局把全国国分为7大旅游发展展区域，海南南独占其一，足足见国家决策策层对海南旅旅游寄与的厚厚望，海南岛岛是国内最有有条件发展度度假旅游的省省份，它肩负负着中国旅游游业从观光型型向度假型战战略转变的历历史重任。“海南，中国与西方方在此相会”，作为亚洲首首屈一指的休休闲目的地，海海南拥有独具具特色的、高高品质的滨海海度假设施，能能提供许多与与众不同的、多多样化的旅游游吸引物和旅旅游活动。在在此，游客可可朝夕沐浴于于椰风海韵之之中，昼夜流流连在雨林山山川之颠。5、三亚旅游圈在海海南旅游产业业中位置显赫赫海南省旅游产业总总体规划中划划出了海口、三三亚、五指山山、文昌、兴兴隆、棋子湾湾和博鳌等七七个主要旅游游圈。每个旅旅游圈都拥有有其独特的旅旅游吸引物和和组合式旅游游产品，在游游客类型和数数量、旅游住住宿及配套设设施方面等具具有极强的互互补性。近年年来三亚凤凰凰国际机场和和环岛高速公公路体系的建建设极大的影影响了海南旅旅游产品的分分布。海南基基础设施的根根本改善，使使海南岛相对对“缩小”，海口做为为海南旅游门门户的地位有有所下降。三三亚周边地区区近年来规划划兴建的众多多旅游、食宿宿等服务设施施以及新建的的旅游景点，极极大地强化了了该地区作为为海南主要旅旅游热点地区区的地位。三亚的形象作为中国首要的海海滨旅游度假假胜地，三亚亚因其得天独独厚的旅游优势而在国内享享有盛誉。但但要想在国际际市场站稳，就就需要进一步步提高三亚作作为旅游度假假胜地的档次次，开发具有有国际水准的的项目，尤其其是具有中国国和海南特色色的旅游产品品。同时，应应兴建更为多多样化、低密密度、高规格格的住宿设施施，并对整个个城区进行重重要改造，使使之成为一个个名副其实的的“旅游城市”，著名的国国际旅游度假假胜地。三亚旅游产品开发发侧重四个方面：①①开发多样化化的度假设施施，包括面向向外国游客和国内高消费游游客的高档次次、低密度的的度假酒店。②兴建一批新新的“必游不可”的文化景点点。如中国海海事博物馆等等。③开发高档次次的专项旅游游项目。如西西岛水上运动动中心等。④彻底改变城城市环境，树树立一个地地地道道的旅游游城市形象。以以滨海为中心心的三亚旅游游圈的范围将将从南山佛教教文化苑向东东扩展到亚龙龙湾以外地区区包括蜈支洲洲岛。三亚旅游度假住宿宿设施发展目前三亚市约有客客房9756间。根据现现有的规划还还将在亚龙湾湾旅游度假区区内新建客房房7700间。海南新新建的高星级级酒店客房大大多数都要集集中在三亚旅旅游圈内。按按有关部门的的预测统计，到2020年三亚旅游圈内高档酒店客房总数将达到26000间。6、三亚旅游市场构构成及发展趋趋势随着人们可支配收收入的持续增增长，旅游消消费市场日渐渐膨大，旅游游人群主要来来自中国大中中心城市的中中产阶层，而而他们将形成成三亚新旅游游产品的主要要基础市场（见见下表）。三三亚市旅游群群体多样化，并并且有向高端端群体（即高高收入、高学学历、高职务务的社会主流流群体）发展展的趋势。到到三亚旅游的的客流量以年年17%的增长率在在递增，几年年之后将会有有相当数量的的高端人群来来此生活、休休闲度假，所所以就必须有有相应的符合合其身份的居居住场所，有有满足这个群群体生活工作作、通信、保保健、医疗、休休闲、娱乐等等各方面需求求的各类场所所、设施。旅游群体两两级分化现象象在旅游市场场由来已久，而而社会主流群群体的需求取取向将代表并并决定未来旅旅游市场的发发展趋势。三三亚独有的热热带旅游资源源随着每年1000万登岛人次次亲身感受与与传播，所产产生的影响力力是任何宣传传媒体所不能能比拟的。只只有超前考虑虑即将到来的的海南度假旅旅游热，建造造规模化的符符合海南、三三亚规划及特特点的、达到到国际水准的的大型或超大大型高星级度度假酒店，才才能够有足够够的聚向力来来吸引到三亚亚度假居住的的社会主流群群体。北京、上海、广州州在海南旅游游市场构成情情况（据2000年不完全统统计）费北京9163元15-20%70%3000元上海10000元10%50%2500元广州9126元14%50%2000元二、项目经营管理理模式——“产权式酒店”1、分时度假基本概概述（1）分时度假含义分时度假（Timmesharre）是指投投资者（游客客）在度假地地购买部分时时段酒店（度度假村）产品品的使用权，并并可通过交换换系统对不同同地点的同类类酒店（度假假村）产品使使用权进行等等值交换。目目前国际上通通行的惯例是是：将一处住住宿设施（酒酒店、公寓、度度假别墅等）的的住宿单元每每年的使用期期分为52周，将52周中的51周分时销售售给投资者游游客，每位购购买者在约定定的时段内每每年享有在这这一标准酒店店住宿单元中中住宿一周的的权利。（2）分时度假的国际际认定分时度假的实质是是介于传统房房地产产品和和传统酒店产产品之间的一一种中间产品品，一种旅游游酒店产品新新态势，一种种新的旅游产产品。分时度度假为国际社社会所广泛接接受的定义是是基于两个法法律规定的内内容，一是美美国佛罗里达达州《分时度度假房产法案案》（以下简简称“法案”）；二是欧欧洲《欧盟分分时度假指令令》（以下简简称“指令”）。（3）分时度假的法律律内涵以上《法案》与《指指令》中对分分时度假的定定义都从法律律上做了具体体规范，其定定义的核心要要素包括：（1）对合同有效期做做了具体规定定即3年以上酒店店产品的使用用权；（2）预付款的约定，即即：使用前一一次性交付约约定的款项，以以取得约定时时间与时段的的使用权；（3）享有使用权最低低天数，如《指指令》规定为为不低于7天；2、产权式酒店的基基本概述（1）产权酒店含义产权式酒店作为一一种全球化的的旅游投资工工具及一种新新的旅游产品品，是欧美中中产阶级兴起起后的产物，由由瑞士企业家家亚力山大·耐首先提出出（TimeeshareeHoteel）即“时权酒店”的概念。产产权酒店是分分时度假产品品的一种特殊殊模式，一个个分支演变的的，是指投资资者（游客）买买断某一部分分酒店单位产产品的所有权权，除部分时时间自己使用用外，统一将将其它时间的的住宿权委托托酒店管理方方经营，自己己获取经营利利润的经营模模式。（2）产权式酒店的产产品获得产权式酒店产品获获得国际上通通行的作法是是按照房产品品种操作，即即：交付首期期款购买一定定单位的产权权酒店产品，同同时确定自己己的使用时段段（通常为21天），其它它时间则交酒酒店管理公司司做为酒店统统一经营，每每年酒店的经经营收入，单单位产品获得得的利润则用用于支付产权权酒店的单位位产品分期付款之费用，一般般在10—15年后即可取取得产权酒店店单位产品的的产权。（3）产权酒店产品的的法律内涵由于产权酒店是分分时度假产品品的一种特殊殊形态，虽在在《法案》和和《指令》中中均未专门的的明文规定，但但它已发展成成为旅游发达达国家和地区区最受中产阶阶级和企业集集团青睐的旅旅游产品投资资方式之一。它具有如下法律特特性：产权酒店产品具有有产权概念，每每位业主（投投资者）拥有有固定的单位位产品所有权权。业主与酒店经营者者是委托经营营的法律关系系。在业主未付完金融融部门贷款之之前，单位产产品所有权并并不属于业主主而处于一种种被抵押的法法律关系。3、分时度假及产权权式酒店的国国际发展轨迹迹及趋势（1）全球分时度假地地及会员总量量分析全球分时度假地及及会员总量比比较与发展目前，全球约有55200个分时度假假地分布在各各地区，分时时度假消费者者大约有400万—500万人，共拥拥有700万个标准单单位的分时度度假产品。1998年全球分时时度假业的总总销售收入超超过60亿美元。1985年—1998年间，分时时度假以年平平均10—15%的速度迅速速发展，是旅旅游业当中增增长速度最快快领域之一。其其中分时度假假地数量平均均年增长14%，会员数量量年均增长15%，分时度假假产品数量的的年均增长率率为15%，虽然1994年以后分时时度假业的增增长速度有所所放缓，但仍仍保持较好的的成长态势，整整体分时度假假业增长速度远远高于旅游业业的整体年均均增长4%，和饭店业2%的增长速度度。表一全球分时度假业发发展情况（1985—1998年）1985177480524512251.521580644919871822112528017451.551940692919892132153039524701.612970751919912687207044033151.603740850019933653276053043451.574505850019954355374468352831.415123750319974840453271066691.475710804619985156499873574041.4861258334资料来源：RCII,美国经济组组织,TTI分时度假发展速度度变化及分析析从上表的统计数据据可看到，随随着全球分时时度假产业的的日趋成熟，在在近年来发展展速度有所放放慢、减缓。特特别是1994年以后，增增长速度明显显下降。如下下表所示：表二分时度假业增长速速度变化情况况（1985—1998年）年份项目1985--199981994--199981997--19998分时度假地1465会员15128年销售额15137资料来源：RCII、AEG、TTI分析：虽然19885年以来分时时度假地的年年均长速度为为14%，但是1994年以后增长长速度大幅放放缓，年均增增长率仅为6%。不过分时时度假地的平平均规模据统统计却在不断断增大，这主主要是由于大大型开发商和和经营商进入入这一领域并并坚持发展大大型综合度假假地的结果。从从全球范围来来看，分时度度假地的平均均为拥有36套住宿单元元，1998年新建设的的分时度假地地平均规模为为62个住宿单元元，最大的40家开发商所所开发的分时时度假地的平平均规模则高高达110个住宿单元元。另外值得注意的一一个特征是，每每个消费者拥拥有的分时度度假产品数量量有所增长。1994年，平均每每个会员拥有有1.44个分时度假假产品，到1998年这一数字字增加到1.48个。主要原原因是：①新购买产品品的用户倾向向于一次购买买多个产品；；②老客户因对对产品较满意意增加购买新新产品。全球不同地区分时时度假的发展展情况美国是分时度假业业最发达的国国家，到1999年中期，美美国境内共有有约1670个分时度假假地，占全球球总量的32%；欧洲紧随随美国之后，是是分时度假业业的第二大发发达地区。截截止1999年中期欧洲洲共有1355个分时度假假地，欧美两两地相加占有有全球分时度度假地总量的60%。表三全球分时度假地情情况（1999年中期估算算）国家/地区分时度假地数量占总量比例（%）美国167032.1欧洲135526.1南美3757.2东南亚/日本3506.7中美洲3406.5加勒比地区2003.8南非1953.8加拿大1252.4中东1062.0澳大利亚1001.9其它1102.1未加盟交换系统2755.3合计5200100.0资料来源：美国度度假地协会分时度假业新发展展的情况1995年以来，分分时度假业继继续稳定发展展，如果按分分时度假地数数量计算，绝绝对值增长数数量最多的是是美国、西班班牙、墨西哥哥和意大利。到1997年南非发展速度超过了法国，排名列在全球第五名。在1995年—1997年的3年间，这些国家的分时度假地以年均3%--7%的速度增长，全球1996年和1997年的平均增长率分别为5%和6%。近年来，全球分时时度假业领域域有一批新兴兴市场发展迅迅速，如俄罗罗斯虽然其境境内尚没有分分时度假地，但但是却已拥有有2万名以上的的会员，会员员所购买的分分时度假产品品多集中在西西班牙一带。表四全球分时度假前五五名发展情况况（1995—1997年）国家度度美国146816088.7西班牙4054459.0墨西哥2732947.1意大利1571728.7南非13615411.7亚洲分时度假市场场情况按现有统计资料显显示，目前亚亚洲共有分时时度假地260处，拥有分分时度假产品品的国家有12个，现有分分时度假住宿宿单元1.52万个，潜在在的分时度假假住宿单元79万个，已销销售分时度假假产品53.2万个单位，占占总量的67%，共拥有分分时度假会员员20万人。表五亚洲分时度假市场场分布情况住量日本9666马来西亚7138泰国3846印尼2551韩国18133中国1741菲律宾1162中国台湾643其它（4国）845合计260525资料来源《未来分分时度假产品品的经济影响响》可以看看到亚洲的分分时度假会员员虽然仅占世世界分时度假假市场的5%左右，总量量很小，但近近年来发展速速度较快，且且由于亚洲地地区人口基数数大，近年来来经济复苏，稳稳定增长，所所以也是具有有很大发展分分时度假业的的潜在市场，如如泰国、印度度尼西亚、马马来西亚、中中国等。4、分时度假对旅游游目的地的经经济影响为目的地创造更多多就业机会由于分时度假地的的建立，无论论是在建设中中、经营管理理中及运营维维护中，都将将产生大量的的直接就业机机会，如据最最新调查表明明，在20世纪90年代中期，分分时度假业在在美国新创造造出了35000个直接就业业机会，在墨墨西哥创造出出了16000个就业机会会。分时度假产生了一一批消费巨大大的旅游者调查表明，分时度度假旅游者的的总体消费比比普通旅游者者高出20%。分时度假的整体经经济贡献可观观按照乘数效应，考考虑到分时度度假业在市场场营销、销售售收入、物业业管理、税收收等方面的综综合间接经济济影响后，分分时度假业的的整体贡献对对经济影响会会进一步加大大。如美国一一个分时度假假住宿单元会会产生18万美元的直直接贡献，如如果从更广泛泛的范围进行行测算，这一一影响会更大大。分时度假使游客重重游率增大据调查显示，分时时度假会员对对某个目的地地的重游率远远远高于一般般度假游客，美美国分时度假假会员在未来来10年中计划去去分时度假购购置地4.5次，而一般般游客仅会来来1.8次，这样将将产生巨大的的重复消费，也也节约了当地地旅游部门的的大量宣传促促销费用。从以上情况可以得得出结论：分分时度假对旅旅游目的地的的经济将产生生多方面的积积极影响。5、我国分时度假业业的现状分时度假业处于概概念宣传启动动阶段，南北北发展不均衡衡从国内分时度假实实际来看，目目前已有了一一批开展分时时度假的企业业，从整体行行业的规范性性、影响性及及在旅游业、房房地产业中所所占比例来看看是很小的，严严格说还不能能称之为“分时度假业”。但是由于于是在90年代后期才才在我国开始始的，所以起起步较高，直直接跨过了外外国分时度假假业较长的摸摸索阶段，进进入到较高层层次的发展阶阶段。20世纪90年代末期，国内酒酒店业对开展展分时度假进进行了早期的的探索，并加加入国际最大大的分时度假假交换公司RCI网络系统中中。在97年版的《RCI度假地名录录》中，我国国的杭州梦湖湖度假村、北北京九华山庄庄、北京燕苑苑度假村名列列其中，并注注明开始使用用时间，其中中在RCI度假地名录录中排序号最最早的是杭州州梦湖度假村村（3953号）和北京京九华山庄（3954号）。表一已加入国际分时度度假网络分布布网络北京海南云南青岛无锡杭州珠海天津武汉桂林上海广州RCI33311111111II121998年8月228日，泰慕赛尔尔休闲产业网网络集团有限限公司在人民民大会堂召开开新闻发布会会，宣布推出出“泰慕赛尔权权时空共享网网络”来自中国经经济休制改革革研究会、国国务院发展研研究中心、中中共中央改革革研究会、国国资局、中旅旅饭店协会、清清华、北大等等专家与知名名人士组成的的酒店度假村村资产重组专专题研究组，对对泰慕赛尔的的经营理念和和经营模式给给予肯定，并并有北京前门门饭店、广州州华厦大酒店店、成都锦江江宾馆、珠海海度假村等50多家星级酒酒店签约加盟盟。同时，产产生了中国第第一批分时度度假产品的消消费者。分时度假种类较多多，规模较小小国内目前专业从事事分时度假的的企业主要类类别是：①加盟国际交换网络络的公司或酒酒店度假村，其其经营模式与与国际市场接接轨，采用销销售20—40年的每年一一周的度假产产品住宿权的的方式。②独立开发的度假俱俱乐部（如海海南海航度假假村）。这部部分企业依靠靠自有的酒店店度假村开发发分时度假俱俱乐部产品，采采用不同的方方式：如点数数制、会员制制、加入国际际交换网络等等，度假俱乐乐部是分时度度假业中极有有发展前途的的一种分时度度假产品，可可以成为适合合市场需求的的个性化发展展的特色俱乐乐部品种，但但由于其大部部分俱乐部实实力不强，在在操作运行的的商业模式上上还需很多完完善的地方。而而走联盟化是是较佳的生存存方式。③分时度假销售公司司。目前，国国内已有数家家专门经营分分时度假产品品销售业务的的专业公司成成立，这类分分时度假企业业并不参与分分时度假房地地产开发，也也不参与分时时度假酒店度度假村的经营营管理，只负负责分时度假假产品的销售售推广，所经经营的产品基基本为传统类类型的分时度度假产品。如如广东爱特乐乐度假服务公公司等。主要要是专业销售售RCI和II公司的分时时度假产品。这这类公司多分分布于国内经经济发达的地地区。目前，国国内还没有出出现一家大型型的、全国性性的专业分时时度假销售公公司。主要原原因是因为分分时度假的国国内消费市场场尚未完全发发育成熟，而而国内分时度度假产品的推推出正处于一一个启蒙时间间。④自主开发的分时度度假产品国内内网络公司。自自主开发具有有中国特色分分时度假网络络的企业是推推动中国分时时度假发展的的主力军之一一。这类公司司不多于10家，主要集集中分布在北北京、广州、深深圳经济发达达地区和云南南、海南等分分时度假目的的地。这些公公司一般都以以实力雄厚的的大集团公司司做后盾，致致力于分时度度假产品的改改革、设计，使使之成为中国国市场能接受受的新型分时时度假产品运运行模式，并并构建适应中中国市场的分分时度假产品品和交换网络络。2000年11月月，由首创集集团、中旅集集团、北京旅旅游集团等6家股东联合合发起组建的的专业从事分分时度假和休休闲度假产业业的天伦度假假发展有限公公司在北京成成立。天伦度度假公司的成成立标志着国国内大型旅游游企业第一次次直接涉足分分时度假行业业。专业大型型旅游企业的的介入对分时时度假行业的的发展提供了了极好的推动动力。因为专专业旅游企业业熟悉旅游市市场，拥有分分时度假发展展必须的大量量可依靠的资资源。⑤分时度假交换公司司。分时度假假交换公司在在分时度假产产业中有着举举足轻重的地地位，他的服服务水平高低低对于分时度度假企业的发发展生存有着着直接的关系系，他是分时时度假链中必必不可少的一一个中间环境境、一个交换换平台。它是是分时度假业业的发动机。如如美国的RCI和II公司。目前在国内“海南南华夏之旅分分时度假网络络有限公司”是中国唯一一的一家专业业从事分时度度假国内交换换业务的公司司。它的商业业模式与运行行机制，是根根据国外最大大的两家分时时度假交换公公司RCI和II的模式和体体制进行了适适当改造后建建立的，较适适合中国的实实情。虽然该该公司对于“如何实现使使用权益保障障的问题”、“销售模式问问题”存在着两个个实际操作方方面的难题，但但是该公司在在对分时度假假交换技术的的掌握理解和和规范化方面面是处于领先先地位，其交交换系统有着着较强的兼容容性，非常适适合中国国情情的分时度假假业的发展。⑥相关创新概念企业业。这是一批批借用分时度度假概念开发发出类似产品品的单体企业业。如北京新新旅网度假村村资源开发公公司。他们是是将分时度假假的点数制形形式经过改造造应用于中国国市场的分时时营销公司。他他们通过与加加盟饭店签约约获得合作保保证，然后再再通过自己的的销售网络以以点数卡（IC卡）的形式式对外销售分分时度假产品品，称之为“房东卡”实质是含有有一定数额资资金的消费卡卡。这种点数数制适用于一一个企业控制制的饭店群，这这样才不会因因权益分配问问题各方产生生异议，同时时会努力保证证顾客的使用用权。表二中国分时度假产业业分类类别代表企业经营方式、内容假公一度司航数有假司服和时度司限分品时卡关司时有交度村公自卡储6、我国产权式酒店店的发展现状状相关背景介绍产权式酒店亦称“时权酒店”（TimesshareHotell）其概念本本身即内含两两个概念，一一是“时”即“时间、时段”，二是“权”即“权力”可延申“产权”等。自1976年，第一批批真正意义上上的分时度假假酒店在法国国阿尔卑斯山山地区兴起后后，即在瑞士士和欧洲传播播开，之后20年逐渐向北北美、加勒比比海地区以及及太平洋地区区发展。一个分支演变为现现在的产权式式酒店，成为为旅游发达国国家和地区最最受中产阶级级和企业集团团欢迎的投资资方式之一。类型：退休住宅型退休前购楼，每年年居住一定时时间，其余交交酒店管理公公司出租，退退休后完全自自用。有限自用投资型酒店将每个单位产产品分割成独独立产权出售售给投资者，投投资者一般不不居住，而是是统一由酒店店管理公司经经营出租以获获取利润回报报，同时获得得酒店管理公公司赠送的一一定期限免费费入住权。公司自用型为集团公司购买后后一方面用于于投资，另一一方面用于公公司年会、职职工度假。特征：产权式酒店具有明明显的地域特特征，一般都都集中坐落在在山岳海滨旅旅游度假地和和大城市附近近。产权式酒店的消费费群体多集中中在城市的高高收入阶层中中，且这些度度假产品购买买者均为“二次置业”的家庭，其其目的主要是是为了投资。卖点相对集中。一一是由于度假假产品的低房房价及少量首首付其余按揭揭的购置方式式，无须再投投资即可取得得度假酒店房房产权，且每每年有一定的的回报，对度度假产品消费费者有着极大大吸引力。二二是国内假日日经济的兴起起发展，带动动了一批人高高品质生活的的需求，特别别是海景产权权式酒店消费费时尚朝流。三三是投资意识识的增强为产产权式酒店发发展提供了发发展的基础。特特别是海景资资源的有限，使使海景产权式式酒店具有双双重投资色朋朋。四是销售售方式多采用用在异地代理理销售，这是是由于产权式式酒店所处地地域位置，与与消费群体源源地的特征所所决定的。产权式酒店的发展展产权式酒店的未来来发展一是由由于度假旅游游的逐年发展展及产权式酒酒店的新概念念的普及，使使一批房地产产商、大旅游游企业参与产产权式酒店的的行列，竞争争更趋于激烈烈，而且竞争争优势也将向向实力雄厚的的企业倾斜，向向集中化发展展。二是产权权式酒店由于于其特殊性，它它的发展在由由房地产业向旅游产品转移移发展的过程程中，其产权权式酒店的经经营服务物业业管理水平成成为市场竞争争的利器，管管理服务的重重要性将成为为产权式酒店店发展的一个个关键制约因因素。三是由由于政府的重重视和大力推推动产权式酒酒店得以快速速健康发展。如如海南省专门门召开了产权权式酒店与分分时度假研讨讨会对产权式式酒店与分时时度假的发展展表示乐观。并并表示由于确确定海南做为为国际度假休休闲目的地和和国际会议中中心的