论住宅精装修的操作模式与发展方向

论住宅精装修的操作模式与发展方向一、住宅精装修已成为住宅发展的必然趋势建设部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》并在全国推行精装修住宅，至今已经有一年多了。据建设部有关官员透露，我国将在未来3到5年内取消毛坯房，北京和上海目前已经先行一步，相继制定了有关政策法规，在今明两年内将基本取消毛坯房。住宅精装修是市场成熟的发展趋势，不管在国外还是在国内，住宅精装修已普遍受到购房者的欢迎。例如，珠江地产、华新国际以及万科等成功操作的系列住宅精装修项目，都得到了广大购房者的极大认可，并带动了住宅精装修在国内的进一步推广和发展。业内专家把毛坯房比喻为未安装车轮的轿车，属于半成品。把毛坯房销售出去，让一家一户再加工，重新制作，是小生产观念。而住宅精装修直接向消费者提供完全装修的“成品房”，不但节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏，而且规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化的程度和新技术运用的范围，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分，体现了集约化大生产的优势，符合住宅产业现代化的发展要求。这种“成品化”的产品特点，逐渐赢得了大部分消费者的认同，也成为房地产开发企业一种新的竞争力，是精装修取代毛坯房和初装修的内在原因。（一）、住宅精装修逐渐被消费者认同和接受住宅精装修对消费者具有以下益处：1、省心省事。业主不要为寻找和跟进装修公司而劳神费力，减少受那些不讲信用的和低素质的装修商蒙骗的可能；不必长期受左邻右舍装修污染的影响；避免低水平装修带来的不安全问题（结构破坏、水灾与失盗等）；买房时已可知道产品的最终效果（实际样板房），避免因样板房夸张化所带来的错觉。2、节省资金。装修材料实施集团批量购买，价格远远低于市场价，能减轻业主开支；方便将装修与住房一次性进行按揭贷款，相对减少业主资金压力；工艺过程中减少交叉破坏，总成本与总售价应更合理。3、设计更专业。可享受到经过专业室内设计之后的装修效果，避免对室内设计无知所带来的负面影响（审美与品位局限）；随着住宅精装修开发的日益成熟和规范，加上国家建设部门的政策引导，消费者逐渐认同和接受精装修这种一次到位的完全装修的“成品房”。正如有人所说的，除了富翁、艺术家……大部分人还是需要精装房！（二）、住宅精装修成为实力雄厚的开发企业新的竞争利器精装修对于开发商来说，是一种投入多、风险大、责任重的装修方式。房屋造价增加和制造周期加长，如果出现长时间销售不出的“尾盘”或“死盘”现场，则将形成致命的资金压力和投资风险；同时开发商对装修直接负责，无法将消费者的投诉转移到装修商等等。另一方面，消费者对住宅精装修的认可和接受则需要一个过程，他们担心装修质量的好坏、装修材料的环保与否，另外对于精装修带来的总房款上升等问题还有一定的抗性。所以许多开发商认为精装修可能会费力不讨好，从而导致住宅精装修在很多地方推进速度较慢。但是，对于那些实力雄厚的开发商来说，他们具有较强的资本和品牌优势，对项目本身的综合素质充满信心。在此基础上推出消费者满意的住宅精装修，自然可以赢得更大的市场。首先，住宅精装修可促进发展商综合素质的整体提高，不但形成住宅产品新的卖点，而且可以深入表达发展商的审美追求；其次，在高门槛淘汰一批劣质对手之后，高水准的对手们可进行更加有序的竞争，通过装修产生更多样化的住宅产品形态，增大住宅产品的艺术与文化附加值和创新空间等等。另外，住宅精装修体现了开发商的一种深度服务和良好社会责任感，对于销售之后的物业管理和社会环境带来了种种益处。1、不至于面对零散装修所带来的长期污染；2、减低社区保安工作的压力；3、遏制低水准装修，提高装修技术与艺术；4、建立健康的邻里关系，改善生活方式和提高居住水平；5、优胜劣汰，有序竞争，促进住宅产业的整体发展。可以说，发展商在未来市场要想生存发展，必须更加努力变革和进步，而这种利国利民的住宅精装修成为这部分开发商的一种新的竞争利器。（三）、国家政策的引导与规范，加速了住宅精装修的推广2001年建设部要求全面取消毛坯房，倡导住宅一次装修到位；2002年建设部住宅产业化促进中心又出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，对从装修一次到位的全过程实施引导到装修材料选择与质量检查分别提出了要求，推荐给房地产开发、设计和施工单位参照执行。明确了精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。按照这一导则，精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次。另外还在原则上要求开发单位为住宅装修的第一责任人，承担相应的责任，而不是由装修公司或物业公司作为责任人；精装修住宅要分为不同标准，设立样板间由住户来进行选择；房屋的售价中应该包括房屋的工程成本和装修成本两个组成部分，并要在合同中标明等等。这些政策的出台，昭示了政府要求规范发展商行为的决心，对全国数万家房地产商的优胜劣汰设了一道高门槛，促进发展商的整体进步，规范住宅产业与市场，为住宅产业的产品创新与产业化明确方向，促进正规的室内设计业健康成长。另外还以国家康居示范工程作为突破口，建设部提出发展商申请康居示范工程３Ａ级住宅，必须一次性装修到位。作为面向２１世纪的住宅升级换代产品，康居示范工程强调商品房一次性装修到位同时满足购房客户个性化要求。这些政策和措施，都将成为住宅精装修进一步推广的强大推动力。二、住宅精装修开发的操作模式和流程（一）、模式的多样性，体现了开发商责任与消费者参与度之间的平衡关系住宅精装修开发的具体操作模式多种多样，根据开发商承担责任以及消费者参与度的不同，可分为以下几种：第一种是开发商选好装修公司供买房人选择，但开发商不负责材料，这是最初级的一种做法；第二种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到买房人手上的是成品房。第三种是菜单式，购房人只能在菜单内挑选，以便开发商集体采购并施工。一般来说，开发商承担的责任越多，提供的服务越精细，消费者的参与程度也就越深，从而可以在统一精装修的基础上更多的发挥消费者的个性，使精装修得到更大范围、更多层次的消费者认同和接受。例如，近年来一些发展商为客户提供二到三种装修方案让客户去选择，这是一种菜单式的精装修服务。但是由于众口难调，以及材料的不同选择和施工工艺的不同运用，使得装修的效率和质量难以达到理想状态，同时也失去了精装修原本的工厂化、集成化、装配化要求。现在人们越来越认识到装修和装饰的不同，个性化往往依靠后期的家庭装饰而不是大面积的装修。因此在住宅精装修开发模式上，统一的精装修将成为近几年开发商比较合理的选择。（二）、流程基本相同，方案设计和材料选择是关键。住宅精装修开发的流程基本相同，一般如下：方案设计→材料采购→样板示范→装修施工→装修监理→质量验收→保修和维护等。其中，导致不同模式产生的阶段主要在方案设计和材料采购环节。如果是菜单式，则消费者在这两个环节的参与度就高，尤其在方案设计阶段与消费者之间的交流与反馈活动比较经常，而且意见被采纳的程度高；而对于统一的精装修模式，则主要依靠设计师自身对市场和潮流的把握，设计出符合大多数人审美情趣的产品，消费者可以反馈意见，但是意见被采纳的程度则相对较低。因此，方案设计和材料选择成为住宅精装修开发的关键所在。1、住宅精装修对设计师提出更高要求。方案设计阶段，应由由装修设计师把握全局。装修设计师应该从一开始就参与策划、构思、建筑设计、结构处理等过程。这样，精装修产业化发展对设计师个人要求首先熟悉产品，即全面的了解住宅装修中所用到的产品，了解产品的基本功能、适用范围、施工方式、价格、风格等；在对产品有了相当了解和把握的基础上，消费者参与装修产品的选择，设计师在一定的产品范围内进行产品组合设计，搭配出功能合理、满足风格要求的完全可实现的设计方案，从源头上保证消费者得到满意的、预期的居住环境和居住空间。另外，设计师要主导与面向产品的研发工作。把过去相互分离的设计、生产、施工以至销售看成一个统一整体，由设计师统筹管理，作为整个过程的主导力量。因为，住宅装修产业化的设计、生产、建造涉及面广，需要熟悉住宅装修中各类别的各种产品及其技术特性，并综合户型、面积、功能模式、造价、风格等因素，提供出类似菜单式的住宅装修设计手册。这种设计工作包括两个方面：一方面是指作为部件的产品设计。在这里，每件实用家居产品都被作为艺术品来设计，艺术深入到每件产品中，而不是为艺术而艺术。这些被赋与艺术性的产品将共同构成未来家居空间的艺术性。另一方面是指由部件组成的整体家居产品设计。住宅装修的主要目的不是为了光鲜、炫耀，而是实实在在满足消费者的根本需要。在这里，室内温、湿度的保持，空气的洁净度、新鲜度，合理的功能安排以及人体工效学、环境心理学，生态学等多方面的考虑和追求，使得安全、健康、舒适、优美，环保成为现实。同时值得强调的是安全生命周期与清洁生产战略这两个非常重要的现代理念设计。2、住宅精装修要求材料的绿色环保、标准通用与品牌保证。精装修房屋使用的装修材料是开发项目中最受人关注的一环，也是决定住宅产品室内外风格、档次、品位的关键，不仅直接影响住宅产品质量，而且在精装修实施过程中经常会出现成本与效果之争。装修材料的绿色环保，是装修的基本要求。因为人们在室内的空间相对较长，因此材料的选择必须考虑各种健康和环保的需要。而品牌保证则是消费者放心的又一条件，这是现代社会的一种诚信保证。而对住宅精装修来说，标准化、通用化的开放体系的构建是住宅装修实现高品质、多样化、个性化需求的根本保证，也是打破垄断的重要手段。通用体系是各个厂商根据全国或地区通用的标准、尺寸、构造等生产构配件，用户可根据需要选购，装配成多种风格的各种形式，以适应规模小、分散的住宅装修要求。有计划地将门窗、小五金、卫生间、厨房、采暖、通风等设备，装修材料及制品、连接件等都进行标准化、专业化生产，实行商品化供应。其次，紧跟时代趋势，尽早实现产品的“大规模定制化”生产，以更好的满足消费者个性化的需求，提升企业的竞争力。所谓大规模定制就是：将大规模生产和定制生产这两种模式的优势有机结合起来，在不牺牲经济效益的前提下，满足单个客户的需求。三、住宅精装修开发的三个难点及其对策（一）、如何解决降低装修成本和满足个性需求的矛盾？消费者是理性的，并且需求也是多方面的。从现实角度来考虑，开发商很难做到满足消费者方方面面的需求，因此开发商追求的应当是一种“满意解”而不是“最优解”。从精装修市场的发展状况上来看，市场的成熟需要一个过程，在当前阶段开发商应当定位于“最大程度的满足消费者需求”，而不是“满足消费者最大程度的需求”。发展商做的精装修应该是大众化的，比如地板、墙、厨房、洁具等。而客户个性化的东西主要体现在装饰和家居布置上，因为装修的东西是一次到位更改不了的，装饰和家居是可以调整的。所以我们首先必须分清装修与装饰的辩证关系。许多业主包括某些房产商未能分清共性与个性及装修与装饰的辩证关系，其实任何事物都既有个性也有共性，如住宅装修除材质、色彩变化外，门套只是饰线微小变化，门也只是造型变化，踢脚板、护角线等基本没变化，其中有大量共性，若能解决相关技术问题，完全可工厂生产零件，组装成部品，通过现场排列组合解决个性化问题，这样，按照国外发达国家经验，轻装修，重装饰，即通过部品集成将厨房、卫生间、门窗套、门、踢脚板、壁柜、隔断等室内三维空间项目一次性装修，留下窗帘、灯具、活动家具、字画等装饰物品业主自选，这样便可有效解决装修个性化问题，大量减少装修房销售之风险。（二）、落后的手工装修施工带来的如期交房风险和售房风险房产商承诺交房期限一般都较为紧张，若不能如期交房，业主将会索赔，而土建安装工期拖延装修便无法进入。加之室内装修劳动密集用人多，一般装饰公司很难在短期内组织起足够的队伍。由于各工序用工多，工种繁杂，工作面有限，各工种交叉施工，交叉污染，互相影响，工期很难保证。另外，装修房使开发商成为商品住宅装修一次到位的第一责任人，而目前全国各装饰公司施工手段均为手工现场施工，这种落后的施工方式必然产生大量质量问题，加大业主对房产商投诉风险。有手工就会有误差，现场散料加施工的落后方式因工人技术、材料及施工手段等各种原因会遗留大量难以克服的质量隐患，而装饰公司一般又是有活现找人，钱到手人就走，业主入住后及时保修不易做到。按现行国家规定质保期一至两年，业主投资买房不可能只住一两年，质保期限与房屋使用寿命形成巨大反差，既使信誉好的装饰公司在质保期内能及时维修，保修期外就无法保证了。这不得不成为目前众多房产商想做住宅精装修而又迟迟观望的主要原因，解决的出路究竟何在?唯一对策参照国外先进经验，选择代表先进生产力，采用工厂化装修的装饰公司来实施商品住宅精装修。这样，便可淘汰落后的手工现场施工，上述种种问题便可迎刃而解!（三）、住宅精装修开发期待标准化管理和控制1、精装修房缺乏具体的技术标准从消费者的顾虑上来看，有开发商本身的问题，同时也有行业标准的问题。目前整个装修行业的质量标准很不完善，有关精装修的质量标准更是欠缺，开发商面对消费者的时候，是作为一个商品房的生产者还是以装修公司的身份来面对？精装修应当属于装修行业的范畴，不应当由另一个行业来背这个包袱。可事实上从消费者的角度很难接受这种形式，毕竟消费者是直接与开发商打交道的。因此在责权利上就产生一种矛盾。因此，大部分开发商认为，精装修市场本身应当有一套完整的标准可循，包括装修的质量、档次划分等等，作为解决消费者与开发商矛盾的一个出发点。既要制定开发商、设计单位、装修施工单位和部品集成商之间的合作规则(包括设计管理、施工管理、售后服务等)，解决精装修住宅动态联盟之间的关系；同时，制定出一个被市场认同的工业化装修的统一分类标准(设计标准、产品集成标准、性价比等)，便于业主和开发商之间在交房标准上达成一致。2、精装修应加强工程监理《商品住宅装修一次到位实施导则》颁布以来，开发商开始努力打造精装修住宅。然而，许多号称精装修住宅的楼盘却只用了简单的材料，部分木地板或瓷砖甚至连牌子都没有。施工队伍和监理单位的整体素质和能力无法满足市场的需求。由于精装修住宅项目基本上是流水线作业，开发商主要进行招投标，如果出现装修事故，开发商对所招投标的单位不太了解，或者对其资质没有很好的考察，这应该是开发商的责任。即使考察，如果施工单位偷工减料，监理部门没有责任心，也会出现问题。作为开发商、监理部门和施工单位要经常沟通，严格按照工程设计要求施工，加强工程监理，切实保证装修施工质量，防患于未然。四、齐鲁·骏园住宅精装修的探索和实践（一）、初试菜单式装修，提出完全UNI主义。齐鲁置业有限公司在齐鲁·花园推出全面精装修之前，首先在齐鲁·骏园开始尝试菜单式装修。所谓菜单式装修，是指房地产开发商售房时提供装修设计方案与材料设备菜单，置业者选定后统一装修。交房的基本要求是：厨房、卫生间、顶板、墙面、地面、门和门套一次装修到位。为此，还特别提出了“完全uni主义”。“完全uni主义”包含三层意思：unit、union和unique；组合起来表达如下含义：1、完全unit（单位、单元）意即我们卖出的是完整的产品，不是半成品——摈弃毛坯房概念；2、完全union（联盟、联合）意即多工种、多元化联盟为客户全方位服务，该大联盟包括设计单位、监理单位、施工单位、家装顾问、营销策划公司；3、发展商与业主个性选择的完全unique（独一无二）齐鲁置业公司为客户提供装修是服务的延伸，是为了方便业主，满足业主的要求，公司对此没有利润上的要求，因此对于置业者而言，选择公司提供的装修服务是很合算的。对齐鲁置业公司而言，菜单式装修的好处是：一可以增加产品的附加值，作为项目的宣传亮点；二可以体现公司的服务精神，提升企业形象，塑造企业品牌；三可以为以后项目的开发积累经验。（二）、设计步骤与思路（1）确定标准配合开发商通过市场调查研究，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。装修的多样化，可表现在不同套型平面采用不同“菜单”的差异上，精选出具有代表性的装修方案，强调在同一档次上的统一性和均好性，同时通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。（2）提供图纸设计图纸完成后，应向装修施工单位进行交底，说明施工中应注意的问题和技术要求。家装公司应向开发商提供以下图纸资料：■装修施工详图（包括水暖电附属专业图）；■概算。开发商应向购房者提供以下竣工图：■套内平面图及使用面积；■选材和设备配置使用说明书；设备接口位置和接口图、套内面积。装修设计图纸作为必备资料交给购房者，购房者对照图纸进行验收。（3）指导施工首先指导施工单位做出样板间，样板间应以实际交付为标准，以带个性化装饰为辅，真实地反映出精装修商品房的内在质量。设计人员要配合开发单位、监理单位、施工队伍，对材料进行把关，现场解决在安装集成过程中的问题，确保装修按图纸施工。（三）、装修标准装修标准根据公司决定，暂定为四种：100元/M2、300元/M2、500元/M2、700元/M2，每种标准有不同的材料、风格设计的方案2—3款。（四）、装修施工三部曲第一步：厨房地面铺装、墙身、吊顶一次性完成，同时作隐蔽、暗藏式管道设计、设置管井等；第二步：卫生间地面、顶棚、墙身、盥洗盆、座便器、标准化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷热水管等一次安装到位；第三步：根据设计方案进行标准化全装修，直至交付给业主。（五）、装修的环保原则室内装修必须十分重视环保及防污问题。要在选材、施工用料方面坚持如下原则，具体由聘请的专业机构对材料进行签定、监测，并在营销推广中加以体现：■选用环保型装修材料。■选择无毒、无害、无污染环境、有益于人体健康的材料，宜采用取得国家环保标志的材料。■使用能改善室内空气质量的先进技术及设备。■防止成品家具对室内造成的污染。（六）、对各单位的具体要求1、开发商开发商应和家装公司签订合同，合同中包括精装修的套餐选择和标准装饰材料等内容。开发商和购房者应按照国家和地方的有关规定签订合同，并在房屋结构及设备标准中设置相关装修标准的内容。确立开发商为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。开发商必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表，装修平面图和主要材料的生产厂家，并执行有关的保修期。2、监理单位装修工程监理的目标是：控制投资、进度和质量，强化合同管理和信息管理，协调各方关系。包括以下内容：审核装修合同、审核设计方案、审核设计图纸、审核工程预算、查验装饰材料和设备、验收隐蔽工程、检查工艺作法、监督工程进度、检查工程质量、协助甲方验收装修工程。工程监理单位对装修工程进行监理，严格执行每道工序特别是隐蔽工程的签字验收制度，以保证对施工质量的控制。3、装修施工单位装修施工单位应当遵循以下规则：■采用的装饰材料不得以次充好，弄虚作假；■施工不得偷工减料，粗制滥造；■不得野蛮施工，危及建筑物自身的安全；■不得损害居民和开发单位的权益；■遵守国家和地方规定的有关规范和规则。装修施工单位应当按月填写单项工程汇总表，报开发商和监理单位，以保证施工进度。4、家装顾问家装顾问具体工作职责表现在以下几方面：■装修常识的咨询；■具体价格的把握，为具体方案提供市场数字依据；■客户装修套餐选择的引导，特别是装修风格的建议；■对家装公司的监督，主要是质量监督；■针对具体每一套住宅，室内装饰的建议；■全力配合开发商针对该计划的所有工作，并提出切实可行的操作建议；■自2003年4月12日起，每周周末。家装顾问公司必须安排1—2名熟知该计划的专业设计师于项目营销中心全天候接受家装咨询。（二）、齐鲁·花园精装修模式的成功，坚定了公司开发住宅精装修的信心齐鲁·花园作为济南第一个完全精装修交房的中高档住宅，得到了广大消费者的极大认可和青睐。开盘不到3个月，销售出推盘量的80%。尽管销售火爆的原因是齐鲁·花园综合素质好、性能价格比高，例如出色的健康主题园林、儿童益智会所等，但是精装修应该是其最大的卖点之一。齐鲁·花园没有继续采取菜单式的模式，而是采取了统一精装的模式。淡化风格意识，强调装修的大众化和基础性，同时加强过程控制和服务深度。并且结合健康住宅的标准，创造出一种升级版“健康型精装社区”的模式。特别体现在装修材料的选择上，不追求简单的高档和奢华，而是在质量和品牌保证的基础上，讲究材料的绿色环保。同时，对装修公司严格把关，初步的资质考察通过后，选择5家单位进行样板间设计和装修；然后，对其实际施工能力进一步考察，同时充分听取客户的反馈意见，最终确认2到3家进行最后的大批量统一精装修。这些过程的严格管理，充分保证了精装修材料的环保性与施工的高质量。由于齐鲁•花园这种“健康型精装修”消费者让消费者极为满意和放心，齐鲁置业在模式创新的同时，还从理论内涵上将精装修延伸出“精品工程、精细服务、精致生活”的开发新理念，要求房地产开发的各个环节、各个阶段都必须高标准、高质量，产品的各个部件都必须是精品，各种客户服务包括将来的物业管理都必须规范而体贴入微，除此之外项目管理的过程控制同样十分严格，只有这样才能真正创造一种高尚的、文化的、精致的人居环境和生活氛围。精装修的操作过程中，齐鲁•花园加强了对消费者的观念引导。大大弱化风格意识，强调装修的大众化和基础性。首先明确“装修”和“装饰”是两个不同的概念，“装修”是大面积、整体性的，“装饰”则是业主参与程度深、细节的、个性化的。当代人“轻装修、重装饰”，倡导简约装修风格，把主要心思和精力用在家庭装饰上，突出个性和品位，而不必拘泥于所谓的装修风格。然后，通过样板示范房来听取客户的反馈意见，并以此对各装修单位的实际施工能力进行考察，最终确定2到3家装饰公司，并针对不同户型设计出不同的装修风格，同种户型的风格一致，争取做到大多数人满意。追求一种“满意解”，是“最大程度的满足大部分消费者的需求”，而不是“满足所有消费者最大程度的需求”。这样，设计方案则由装修设计师全局把握。装修设计师应该从一开始就参与策划、构思、建筑设计、结构处理等过程。室内设计作为一项重要的艺术创造，不能开发商自己去组织，也不要让建筑设计师去做，建筑设计和室内设计是两回事，不但要找专业的室内设计师，而且要进行招标。这样的装修效果才会有品位。因此设计师必须了解产品的基本功能、适用范围、施工方式、价格、风格等；在对产品有了相当了解和把握的基础上，消费者参与装修产品的选择，设计师在一定的产品范围内进行产品组合设计，搭配出功能合理、满足风格要求的完全可实现的设计方案，从源头上保证消费者得到满意的、预期的居住环境和居住空间。（三）、住宅精装修的实质是一种建立在诚信和责任基础上的深度服务不管管毛坯房还是精装房，开发商提供的都是一种服务。只是不同的服务体现了开发商不同程度的责任感和诚信度。精装修这种服务，开发商不但要承担住宅工程质量责任而且要承担装修质量责任，是诚信经营时代的一种深度服务。齐鲁·骏园的菜单式装修套餐和齐鲁·花园的完全精装修，虽然在装修方案的选择上不一致，但是都是操作过程都是同样的严格和规范。通过公开招标选择绿色环保品牌材料和资质优良、经验丰富的装饰公司，同时将邀请有关单位对精装修进行全过程的、规范化的工程监理；设置样板间，让消费者对精装修看得见、摸得着，做到心里有底；至于装修标准和装修材料，绝不遮遮掩掩，都将用正式的书面材料向消费者进行公开说明，同时将邀请有关单位对精装修进行全过程的、规范化的第三方监理。这样公开、规范的操作自然让消费者比较满意和放心。五、住宅精装修开发的前景（一）、住宅精装修将成为住宅市场的主导力量。（二）、随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向发展，但是消费者参与度越来越高。（三）、在近几年，以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，将是开发商选择的主要模式。因此，设计师和开发商的审美能力成为核心竞争力，审美标准、审美素质超越消费者但又被消费者所理解，是消费者对精装修感到满意的关键所在。从个案看北京精装修住宅市场北京广华轩房地产开发有限公司于2002年夏开始开发精装修城市高级公寓项目——UHN国际村，北京金网络房地产经纪有限公司作为该项目的全案代理参与运作了开发的全过程，历时两年，现在项目的一期已经于2003年底入住，项目的二期产品经过全面升级之后，也将于2004年底入住，目前正处于准现房的热销期，连续数月月均销售额均在七、八千万。通过对这个个案项目的运作，我们对北京的精装修住宅市场有了一些概况的了解，同时也积累了一些精装修项目在目前市场状况下的运作经验，希望通过这个简单的总结，与同业共享。第一部分：北京精装修住宅市场概况1、精装修住宅目前仍是绝对少数据调查，北京市的居民愿意买精装修房的比例占到了60％以上，但市场上投放的精装修房数量不多，居民买不到价钱适宜的精装修普通住宅。2002年，北京房地产市场140多个新盘中，“精装修”只占18％左右；而到2003年年底，北京市300多个在售楼盘中，精装修项目只占到全年新推项目的1/3，基本上仅限于单价达到8000元/建筑平方米以上的所谓的“豪宅”或户型面积在30到60多平方米的小户型项目这两类“极端产品”。虽然精装修房数量逐年上升，但是，从总体市场来看，精装修住宅目前仍是绝对少数。2、国家的政策引导方向明确，但北京缺少配套执行细则按照2002年国家建设部提出的要求，2010年左右全国都将推广住宅装修一体化，不搞毛坯房。上海市住宅发展局更是制定目标，2005年上海市的新建住宅将基本实现全装修。2001年北京市建委、规委、国土房管局联合制定的《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》，要求房地产开发企业开发商品住宅时，将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售，满足购房人直接入住的要求。2002年5月，建设部住宅产业化促进中心已经颁发了由有关单位和专家编写的《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，这是全国出台的第一个关于商品住宅精装修的实施细则以及相关技术标准，目前还只是指导性意见。在配套政策方面，上海比北京又早走了一步。上海住宅局从1999年开始就着手对精装修住宅的实施开展调查研究，并逐步进行试点。并陆续发布了关于装修设计、装修监理、室内环境检测、竣工核验、优良装修产品推荐等11个文件。但在北京，这方面的工作尚有待推进。3、北京的精装修住宅市场处于起步阶段，尚未进入成熟期。2001年国家政策出台后，北京市的中高档市场上出现了一些精装修楼盘，但其中由外地（尤其是南方）开发商开发的楼盘居多，北京属地的开发商则反应滞后。据一些房地产开发商反映，影响精装修房开发的主要原因：一是利润小，成本高。装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大，但由于装修行业环境复杂，操作难度、管理成本会成倍扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱。二是难操作。统一装修不能满足个性化要求，出力不讨好，还不如毛坯交房；菜单式装修又送“佛”没送到西天，业主总会通过各种渠道改东改西满足自己的意图，大量的修改极易出现工程失控现象。三是真正的成品房应是设计、建造、装修一体化，但由于缺乏经验，设计、建造、装修脱节的现象比比皆是，即使住宅实现了精装修，仍可能因户型的缺陷引起业主不满，拆东墙、补西墙，无形中增大了开发商的成本和难度。而政府有关人士则认为首先是开发商的意识制约了精装修开发普及工作的推进，很多人还没有意识到装修的重要性（包括精装修的社会价值和对树立企业品牌形象的价值）。此外北京的市场环境较好，毛坯房买家也接受，造成开发商的动力不足。4、精装修常见纠纷与成因分析尽管有各种制约因素，2004年北京楼市的精装修项目仍然明显增多，预计今年精装修项目占新推盘的比例将有可能超过1/2，同时也将是精装修引发纠纷最多的一年。总结精装修房常见纠纷，主要集中在以下四类：第一类是材料和设备标准笼统引起的矛盾。尤其北京仍处于期房销售市场，预售时精装标准尚未明确，在装修材料说明中常使用“进口”或者“高级”等定性的描述，引起理解上的偏差，在交房时由于缺乏量化的评判标准而引发纠纷。据调查，这方面引起的精装修纠纷占30%-40%，甚至更高。第二类是施工质量问题。这方面引起的精装修纠纷约占50%到60%左右。原因是装修行业没有技术标准和技术验收标准，装修工人没有经过严格的专业训练，大量手工操作无法保证施工质量。第三类是装修工程和其他配套工程配合不好引起的问题。精装修工程与结构施工、设备设施施工等各环节都有紧密的联系，需要高度配合，稍有不慎即会埋下隐患。比如说，装修公司进驻前，地面上的宽带已经布好并调试好，结果，一铺地板，装修工人把宽带给砸断了，等等。这类纠纷通常与施工质量问题相互混杂，很难严格区分。第四类属于客户知识面不够造成的纠纷，比如有些客户对地板的分类不清楚，那染色地板的标准衡量非染色地板，认为“木地板的花纹不一致，色差太大”，其实这是由木材的自然色差引起的。类似这样的建材知识需要沟通，也需要等待消费者自身的成熟。以上是精装修纠纷的表象，对其形成的原因进行分析，还有以下三方面深层次的原因：首先，消费者“众口难调”。由于绝大多数消费者不具备鉴别精装房质量的专业知识和能力，再加上消费者越来越关注住宅装修的个性化，因此造成规模化生产与个性化体现的矛盾；其次，容易造成开发商“赶工期”。对开发商来说，推行精装修意味着将比做毛坯房时面对更多的乙方和更多的环节，更难以控制工期，任何一个环节的延误都必须在交房日期之前消化，因而有相当一部分精装修质量纠纷都源于“赶工期”；第三，上游产业成熟度低，尤其是家装企业“力不从心”。目前整个家装业发展尚不成熟，装修质量难以保证，有实力可以同时进行几十套、上百套装修任务的装修公司难得有几家。由于利字当头，各装修公司在投标时无不大包大揽，但最后的装修质量问题都需要开发商来面对购房者。5、北京精装修房的操作模式自从建设部提出商品住宅装修要求后，北京市建委、规委、国土房管局也联合制定了《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》，其中提出开发商可以用四种不同方式为购房人提供装修房，一是房地产开发企业开发商品住宅时，将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售，满足购房人直接入住要求；二是房地产开发企业可以在预售中，向购房人提供装修菜单及样板间服务，按购房人意愿进行家居装修设计，连同住宅结构一体施工到位后交用；三是购房人买房后进行装修的，如果与开发商或物业管理单位推介的装饰装修企业签订了装修合同，开发商或物业管理单位与装饰装修企业承担质量保修连带责任；四是购房人未选用被推介的装饰装修企业的，可在购房人装修前将装修方案报物业管理单位备案，签订装修管理合同。目前，北京市精装修楼盘在装修上的价格根据楼盘的档次和装修标准的不同，从400元/平方米到1000元/平方米甚至2000元/平方米以上都有。北京住宅市场中通行的精装修操作模式有以下几种：（1）单一方案、最多只有干作业面材可选的精装修房具体做法：全部房屋的装修材料、装修风格和样板间提供的完全一致，尤其是厨卫的材料设备完全一致，只有一种方案，最多提供几种壁纸、两种地板供选择。这种操作模式被很多高档项目、尤其是有过精装修运作经验的发展商所采用，优点是湿作业设计施工和材料组织相对简单，易于操作，缺点是千屋一面的问题最为突出，尤其是当项目本身的建筑风格不突出时，精装修设计风格的选择就成了无本之木。要么由于精装修方案的个性突出限定了后期家具配饰的风格，造成家居风格难以突破装修风格；要么为了给后期配饰留有一定的空间而造成精装修设计毫无风格可言。

（2）多个方案可选、但方案间不可互选的套餐式精装修房具体做法：根据不同的装修风格或统一风格下提供不同的色彩计划来提供2-3种方案的装修示范，客户根据自己喜好任选一种，但方案之间的材料、设备、包括色彩变化不可以互选，同时不同方案的精装修档次是一致的。这种操作模式一方面为客户提供了有限范围内的选择余地，在一定程度上照顾了对家居个性化的需求；另一方面通过一定的限制措施避免了选择的失控，将精装修设计、施工、材料组织的难度限定在合理的范围内。因此这种模式正在被越来越多地采用，一方面是市场竞争的需要，精装修房必须考虑客户的个性化需求，另一方面也是发展商服务意识提高的表现。（3）多个方案可选、方案可以升级的可变套餐式精装修房具体做法：业主可选毛坯房，或加上不同的装修费得到不同档次的装修。如风林绿洲提供的每平方米720元、750元、1000元、1180元的四种装修，各档次装修材料一致，但客户可把不同档次间的材料搭配，在四种价位基础上适当加价和减价，获得满足自己个性的装修。这种模式适合于中高档社区，满足由于客户支付能力差距造成对精装修档次的个性化需求。但是“退装修”的选择一定程度上打破了精装修社区的概念，为后期的装修扰民、物业管理留下了隐患，需要慎重采用。（4）完全可变的精装修房具体做法：业业主支付相同同的房价，然然后与开发商商选定的专业业家装公司协协商，选择不不同的装修材材料、改变标标准的装修方方案，如方案案修改、材料料选择的成本本超额，则向向家装公司补补齐价差。使使用这种操作作模式的项目目很少，虽然然一定程度上上明确了精装装修的责任主主体，但是由由于给了客户户过大的选择择余地之后，开开发商的资源源整合作用荡荡然无存，客客户无法享受受到规模化精精装修的价格格利益，是否否选择推荐的的装修公司也也变得并不重重要，最后与与家装无异。这这种模式原则则上只适用于于对装修成本本不敏感的豪豪宅社区，尤尤其是独立式式住宅。第二部分：UHN国际村的精精装修经验与与教训在上述的北京京精装修住宅宅市场的大背背景下，北京京广华轩房地地产有限公司司于2002年开始运作UHN国际村项目目，同时金网网络经纪作为为项目的全案案代理从定位位阶段就开始始参与了项目目运作的全过过程。在进行行了充分的市市场分析、地地块条件分析析，尤其是考考虑到广华轩轩公司的品牌牌目标，项目目最终定位于于服务城市左左派精英人群群的都市高级级公寓，配送送全套欧洲品品牌精装修。目目前一期已经经入住，二期期年底即将入入住，并且一一二期的精装装修方案有较较大的调整，在在这个过程中中，运作团队队对于精装修修项目的个案案操作积累了了一些经验教教训。一、UHN精精装修操作方方案及效果评评估1、一期精装修操作作方案：可变变套餐式精装装修，方案间间可以互选具体做法：（1）精装修修标准1000元/平米，不可可升级，不可可退装；（2）提供现现代、简约、典典雅三种风格格的三个方案案，每种风格格下的地板、壁壁纸均有几种种选择，三种种风格的区别别主要体现为为地板和橱柜柜的风格不同同；（3）三个方方案之间的材材料可以互选选。如此一来来，相当于客客户可以仅将将三个方案作作为指导性意意见，但可以以打破风格的的限制，在三三个方案所提提供的所有材材料中随意选选择。其带来来的可选余地地是：地面：实木复复合地板3种选择，地地砖1种选择，且且各厅室可以以不同；墙面：壁纸66种选择，乳乳胶漆2种选择，且且各厅室可以以不同；橱柜：3种选选择（对应3种风格）。实施效果：从交楼的情况况来看，一期期精装修操作作方案的可选选性过于大胆胆，选择余地地过大。一方方面各种可选选性之间的成成百上千种组组合，不仅使使操作的复杂杂程度、管理理成本大为增增加，同时还还减弱了规模模效益，也使使客户（特别别是缺乏专业业和主见的客客户）陷入困困扰，难以作作出选择；另另一方面，这这也表现出运运作团队对自自己的项目还还不够自信，总总觉得规划设设计、外立面面的个性已经经很鲜明了，加加上做精装修修，已经屏蔽蔽掉一部分客客户，是不是是精装修方案案的选择余地地应该大一些些，这样可以以更好的适应应客户。事实实上，这样的的想法是不够够成熟和自信信的。许多有有经验的精装装修项目发展展商都有过这这样的经历：：一个精装样样板间面世之之初，由于项项目还没有建建立鲜明的市市场形象，到到访的客户构构成比较复杂杂，更不可能能有一致的审审美倾向和装装修要求，因因此对同一个个样板间的反反应一定是褒褒贬不一的；；但是经过一一段时间过滤滤之后，客户户的构成和审审美倾向就会会渐渐比较趋趋同，尤其是是那些风格鲜鲜明、有人强强烈喜欢、也也有人强烈唾唾弃的项目，客客户趋同更加加明显。这是是由于，随着着项目市场形形象的建立和和口碑传播的的深入，新到到访的客户大大多数都已经经是被这种风风格吸引来的的。因此，我我们认为，精精装修项目不不要在精装环环节试图迎合合所有人的口口味，而应该该通过精装设设计进一步强强化项目的特特点，成为项项目个性的延延伸，给客户户提供统一风风格下的2-3种方案足矣矣。2、二期精装修操作作方案：在吸取一期精精装修经验及及市场上众多多精装修项目目经验的基础础上，二期精精装修做出了了较大的改进进：设计理念：更更注重室内装装修与整个项项目（规划、园园林、建筑单单体、公共空空间等）的气气质调性的协协调统一。“风格的前沿沿和语言的纯纯粹”，使精装修修成为项目气气质的自然延延续。具体做法：精装修标准从从一期的1000元/平米提升至1200元/平米，重点点对厨房和卫卫生间的材料料设备进行了了升级，比如如卫生间选用用的科马台盆盆和五金件，比比许多万元以以上的精装修修项目还要高高档。但同时时，也对客户户的精装确认认行为进行了了严格规范：：方案之间严严禁互选，不不可退装；二期提供比一一期更为前沿沿纯粹的黑、白白、灰三个装装修方案（分分别命名为亮亮黑、深白、二二分之一），并并主推其中的的深白方案。客客户在选定方方案后，可选选的地面至多多只有一种地地板、一种地地砖共两种选选择；墙面至至多只有一种种乳胶漆和6种壁纸供选选择；其余均均按标准设定定无选择余地地。考虑到部分二二期客户购房房时是参照一一期精装修而而做出的购买买决定，并以以深色地板作作为购房的必必要条件，故故在深白方案案的基础上，增增加一种深色色地板的选择择，作为满足足这部分客户户需求的备选选方案（命名名为“摩卡”）。实施效果：二期精装修操操作方案，与与项目前沿纯纯粹的气质调调性更为协调调统一，对目目标客群的定定位更为精确确鲜明。一方方面减小了精精装修操作的的复杂程度、管管理成本，更更好地实现了了规模效益和和学习曲线效效应；另一方方面，黑、白白、灰三种风风格亦实现了了个性化的不不同需求与精精装修千人一一面之矛盾的的有效规避，即即以色彩的变变化作为风格格多样化选择择的界定。同同时，发展商商分别选取三三个方案的样样板间做了不不同风格趋向向的配饰，通通过家具和配配饰营造出或或豪奢、或浪浪漫、或雅酷酷的不同家居居风格，用事事实告诉客户户什么叫“装修的高级”和“配饰的个性”，解决客户户对精装修的的一些深层次次的担心。从从5月22日实楼样板板间开放开始始进行的精装装修确认工作作进展十分顺顺利，不到二二十天时间，二二期售出的400余户的精装装确认工作已已经全部结束束，精装确认认率百分之百百，为材料组组织、精装修修施工环节和和年底按时交交楼提供了有有力的保证。同同时也用事实实验证了我们们对于客户定定位与装修风风格、建筑个个性与装修风风格、客户选选择与客户规规范之间关系系的认识，更更加明确了项项目三期精装装修方案设计计的方向。二、关于精装装修设计的体体会：1、规模化精装修设设计与毛胚房房设计的区别别：精装修不是简简单地将毛坯坯房加上装修修，要求必须须将精装修设设计与土建设设计相互衔接接，在住宅主主体施工动工工前进行，对对精装修设计计与土建设计计进行反复的的调整。这就就比单纯进行行毛坯房设计计要进行多得得多的设计考考虑。在室内的使用用功能上，很很多在毛坯房房里容易被忽忽略的设计细细节或瑕疵，在在精装修房里里就很容易体体现出来。比比如房间或者者卫生间的间间隔、门的朝朝向、空调的的位置、插头头的位置、灯灯具的位置、暖暖气管道和散散热器片的位位置、窗帘滑滑轨的位置、家家具摆放的位位置等如果做做得不合理，改改起来就很麻麻烦，通常改改一个地方就就会引起连锁锁反应，“诛连九族”。所以要事事先想好。2、规模化精装修设设计与家装设设计的区别：：规模化精装修修设计：以满满足目标客户户群体为导向向，特点是规规模化、产业业化、通用化化、标准化、模模数化；家装装设计：以满满足指定的客客户个体为导导向，特点是是离散化、个个性化。规模化精装修修应首先强调调标准化，在在此基础上才才是实现个性性化的问题。至至于个性化，更更主要通过而而且完全能够够通过后期的的配饰来实现现。3、规模化精装修应应将精力和重重点放在厨卫卫上。一是厨卫是家家庭中功能最最集中、使用用最频繁的场场所,单个空间中中的功能又很很复杂，设计计难度相对较较高；二是由由于厨卫的湿湿作业（防水水、贴砖等）较较多，主要设设备系统都集集中在厨卫，这这个空间客户户本身可以再再创作的空间间也很有限，在在精装修环节节应该考虑到到位。至于其其他部位的装装修，则应给给客户留出更更大的空间。4、规模化精装修设设计还必须考考虑到材料组组织、施工组组织甚至营销销推广等环节节的操作。比如：材料的的供应、成本本等是否可控控，施工水平平的客观制约约是否会使设设计的效果大大打折扣，精精装修方案是是否能够得到到客户的认可可等等。三、关于大规规模材料组织织的体会：1、对材料的归类与统统筹。通过系统安排排，可减少供供应商数量，从从而便于供货货管理和施工工管理。比如如：地板的翻翻修通常牵连连到踢脚，这这两项由同一一家供应商（兼兼施工方）来来做，会极大大降低供货管管理、施工管管理和后期整整改的成本和和难度。2、对材料的品牌（知知名度、美誉誉度）、生产产厂家、质量量、价格、供供货等进行全全面考查与选选择。比如：由于对对材料的需求求量极大，就就要求不仅仅仅是某一个或或者某一批产产品的质量合合格，还要求求不同批次的的产品质量具具有稳定性（尤尤其是地板、壁壁纸等面材）。又如：一个精精装修项目一一般会有几十十个精装修材材料供应商，其其中某种供应应材料掉队，都都可能使整个个工期受到影影响。UHN作为“全欧洲品牌牌精装修”项目，在选选择国际品牌牌时，就必须须考虑这些品品牌在国内是是否设厂，从从国外进口的的话能否保证证及时供货，等等等。四、关于大规规模精装修施施工组织、工工程监理：1、必须编制施工组组织设计，规规范流程和工工序，明确责责任人和协调调人，才可能能保证施工的的秩序和效率率。2、严格工艺标准：：具备尽可能能精确化、数数字化、标准准化的施工图图和施工工艺艺，减少目测测、感觉的成成分。3、材料设备尽量使使用工厂化加加工的成品，减减少现场作业业和手工作业业。4、必须保证有数量量足够的、有有装修经验的的监理工程师师，从审核图图纸、查验材材料到工序、工工艺、质量、进进度、成品保保护等都进行行监督。五、营销推广广环节的配合合：1、推广策略（1）通过精精装修价值分分析、投资价价值分析确立立精装修项目目高性价比的的市场形象；；（2）通过广广告、楼书（《技技术手册》《生生活读本》《精精装手册》）等等宣传手段和和销售工具赋赋予项目“全欧洲品牌牌精装修”的鲜明产品品形象；（3）通过在在售楼处设置置“家居设计概概念馆”、售楼处样样板间、实楼楼样板间乃至至精装样板区区等一系列动动作将产品概概念落到实处处，加强现场场锁定能力；；（4）增强说说服力的几种种渠道：专家渠道：开开展“精装样板区区开放”暨“亚洲生活样样式展”OPENDAY等一系列公公关活动，通通过业内和专专家渠道树立立本案在市场场中的前沿形形象和权威地地位；人脉渠道：成成立业主俱乐乐部“UHNerrCLUBB”，形成良性性互动体系，加加上系统性的的精神与物质质激励，老客客户纷纷带来来新客户，熟熟人间的口碑碑传播极大提提高了项目的的说服力和成成交率。2、销售组织与执行行（1）精装确确认：及早进进行精装确认认，为开发商商的材料组织织、施工组织织提供时间保保证，一般确确认的截止时时间要比交房房时间提前5-6个月；并需需要协调好精精装确认工作作和新客户接接待工作之间间的关系，不不要影响正常常的销售工作作；（2）打磨产产品：一线业业务人员在销销售过程中不不断反馈客户户和市场意见见，对精装修修方案和设计计细节提出调调整意见，不不断完善产品品；（3）装修顾顾问：对业务务人员进行全全面细致的培培训，不但成成为房地产销销售专家，还还要成为装修修专家。以专专业人士的身身份和自信，主主动对客户进进行引导，增增强客户信心心——所提供的精精装修方案与与客户所喜爱爱的前沿纯粹粹的项目形象象气质最为吻吻合，最经得得起时间检验验，为体现个个性化的后期期配饰提供了了最多的可能能性、最强的的协调性和最最大的空间；；（4）入住排排雷：在房屋屋交付前，销销售团队代替替业主进行预预验房，提前前发现问题，及及时进行整改改。精装修如此好事多多磨２００２２年５月，建建设部住宅产产业化促进中中心正式推出出《商品住宅宅装修一次到到位实施细则则》，以强制制性规范的形形式提供了解解决长期以来来困扰住宅装装修问题的途途径。从道理理上讲，对于于取消毛坯房房、实施精装装修，无论是是开发商、家家装企业还是是广大消费者者都会认为是是件好事。但但是时隔一年年多，记者却却发现“装修一次到到位”推行起来困困难重重，除北京、上海等等极少数城市市外，其他地地方更是举步步维艰。“三个有利于”商品住宅宅精装修的推推出，目的是是为了更好地地满足住房者者的需要。因因为毛坯房带带来了许多严严重的问题，而而消费者对精精装修也有迫迫切的需求。但但同时住宅精精装修是一个个渐进的过程程，这个大市市场需要不断断培育、完善善。消费者和和开发商都需需要引导，随随着住宅产业业化的整体推推进及开发商商和消费者的的走向成熟，市市场会最终认认可精装修成成品房，实现现住宅装修的的产业化。建建设部住宅产产业化促进中中心示范工程程处处长孙克克放也曾说过过，住宅产业业的现代化必必须从精装修修下手，精装装修住宅将成成为住宅产品品的主流。深圳市时时代装饰工程程有限公司总总经理曲毅把把精装修归纳纳为有利于业业主、房产商商及整个社会会的“三个有利于”：解除业主主购房后自行行装修之烦恼恼，搬家即可可入住，省时时、省力、省省钱，房产商商必然多卖房房，卖好价，提提高售房率和和利润率，通通过土建装修修设计一体化化，可大量减减少自行装修修所造成的浪浪费，降低建建筑、装修总总成本，使业业主与房产商商双得益，通通过优化设计计，采用装饰饰工程工厂化化、部品集成成新工艺等先先进技术进行行整楼装修，可可有效解决业业主散户难以以解决的质量量、环保、售售后服务等各各种问题，为为售房创造新新卖点，也可可以大大减少少因装修质量量所带来的社社会问题。“樱桃好吃树难栽”建设部关关于《商品住住宅装修一次次到位实施细细则》推行已已一年之久，目目前全国市场场除北京、上上海等极少数数城市外，其其他地方的精精装修的普及及率非常低。以以上海为例，２２００１年推推出菜单式全全装修房３００００套，销销售率在８００％以上，２２００２年推推出此类房３３万套，占上上海住宅总量量的２０％，而而今年计划推推出１０万套套，“十五”末基本在上上海取消“毛坯房”。再如深圳圳，其推广情情况远远不如如上海，一直直是住宅局在在孤军奋战，项项目基本上也也是住宅局自自己所建的福福利房、微利利房，像桃源源村、彩田村村等，商品房房数量就非常常少，而且在在深圳旗帜鲜鲜明地推广精精装修的企业业只有时代和和北新装饰。虽虽然发展商、广广大业主及家家装公司都认认为推行精装装修是好事，也也都知道推广广它的好处，但但从实际执行行情况来看，提提倡精装修绝绝非易事。因因此，有人形形象地比喻精精装修是“樱桃好吃树树难栽”。记者在了了解目前精装装修的市场推推广情况时，曲曲毅从四个方方面谈了他的的看法。消费者“众口难调”。伴随着生生活水平的提提高，人们也也越来越关注注住宅装修的的个性化，造造成“众口难调”的主要原因因在于：首先先，落后的建建筑施工手工工作业较易实实现个性化；；其次，因手手工施工竞争争门槛低，使使得装饰公司司以追求个性性化为揽活手手段。另外，老老百姓不具备备鉴别精装房房质量的专业业知识和能力力，担心自己己被开发商多多赚钱、装修修质量不过关关等问题。开发商“成本增加”。推行精装装修，对开发发商来说，并并未获得任何何实际利益。首首先是开发商商在楼盘销售售中引进装修修施工企业，向向购房者提供供菜单式装修修方案，这只只是表明开发发商提供了这这一方面的服服务而已，实实际上对帮助助楼盘销售并并没有太大的的促进作用，真真正做成精装装房再销售的的，总体成本本和房价明显显升高，楼盘盘的市场销售售反而受到影影响；其次实实行精装修交交房后，开发发商还因此而而增加了一项项装修责任；；第三推行精精装修使整个个项目施工周周期延长，无无形中增大了了开发商的投投资风险；第第四如今装修修市场上很多多装修公司的的素质和能力力远远达不到到人们的满意意度等等。家装企业业“力不从心”。其实对精精装修最感兴兴趣的是家装装企业，但就就目前的家装装业来说，大大部分企业是是“心有余而力力不足”。目前整个个家装业发展展尚不成熟，装装修质量难以以保证。即使使消费者请正正规的装修公公司，装修公公司请的也是是这些所谓“雇佣军”。据悉，目目前国内装修修市场中，８８０％的装修修公司把工程程转包给了装装修队，并从从中抽取３００％的利润。而而有实力可以以同时进行几几十套、上百百套的装修任任务的装修公公司更是难得得有几家。此此外，开发商商由建筑商垫垫资做工程，这这在业内已是是众人皆知的的。精装修是是否会令装修修公司重蹈“垫资做工程”的覆辙，从从而引发新的的“垫资问题”，而有多少少家装公司有有这个能力做做，也还是一一个未知数。政府“放放任自流”。因为商品品住宅精装修修是建设部的的一个倡导性性政策，而非非行政手段强强制实施。因因此很多地方方政府认为目目前住宅消费费呈多样化趋趋势，每个购购房者都有他他自己的个性性和身份，因因而，装精修修受到很大的的抵触。最重重要的一点是是，政府认为为现在是市场场经济，个人人装修完全是是市场行为，政政府不能干预预。其实政府府不干预并不不等于不闻不不问，而是应应该积极引导导。从目前的的现实情况来来看，政府的的推行力度对对促进精装修修起到了非常常重要的作用用。“打铁先得自身硬”精装修是是未来装修业业的发展方向向和目标。住住宅产业从计计划经济时代代的福利分房房，到现在市市场经济条件件下的住房体体系，从福利利分房时代的的粗装修到后后来的毛坯房房，再到住宅宅精装修，完完全是市场不不断发展的结结果。随着市市场的不断发发展和完善，精精装修将逐渐渐被广大老百百姓所接受。然然而对于开发发商而言，就就必须向市场场交出过得硬硬的产品，“打铁先得自自身硬”。首先要满满足健康的要要求。在国家家关于《室内内装饰装修材材料有害物质质限量》十项项强制标准中中规定了人造造板的甲醛释释放量，内墙墙涂料、胶粘粘剂的有害物物质限量等。做做精装修，企企业要使用国国家认可的、通通过环保认证证的材料，同同时要出具使使用材料的品品牌、产品的的检验证书，以以便更加规范范。再有还包包括智能化。国国家建立住宅宅小区智能化化工程检验规规范中规定，智智能化小区包包括通信网络络、计算机安安全系统和信信息安全、建建筑设备监视视系统、火灾灾自动报警和和消防系统、安安全防范系统统、智能化系系统、电子设设备等等，都都要符合国家家规范。住宅精装修要过五五道“坎儿”-质量体系需细化按照有关规定定，开发单位位为住宅精装装修质量的第第一责任人，承承担住宅装修修工程质量责责任，负责相相应的售后服服务，对售后后服务，开发发商一般委托托物业公司。但但全装修房的的质量涉及装装修施工企业业的总包单位位、室内装修修的具体施工工单位、装修修材料和部分分生产厂家等等的质量责任任，这层层责责任链如何制制约？-验收过程要深化日前，《住宅宅建筑初装饰饰设计、竣工工核验规定补补充意见》对对精装修商品品房验收，已已有了详细的的说明。但在在完成工程件件进入室内装装修的过程中中，何时能组组织核验，土土建验收和精精装修房的室室内验收如何何衔接，室内内装修是否需需二次报审，装装潢施工在整整体布局上很很可能对土建建施工图做局局部调整，调调整后如何验验收，特别是是消防部门二二次验收等问问题，迫切需需要相关部门门的提前介入入和指导。-主体与装修要配合合从些反映房地地产方面问题题和家装问题题的投诉来看看，装修后引引发的矛盾占占有相当大的的比例，装修修入住后，发发现墙体出现现了裂缝，开开发商称是装装修施工时使使用的墙面腻腻子不符和要要求，而装修修公司认为是是项目土建时时出现的施工工质量问题，双双方的相互扯扯皮只会影响响购房者的日日常生活，而而最终也是不不了了之。此此外，装修中中随意拆改房房屋结构，特特别是拆改煤煤气、暖气、上上下水的设施施，会造成对对邻里的影响响，有些不合合理的建筑结结构，只有在在进行装修时时被发现，一一旦调整，势势必出现多方方面的牵连。-装修标准有待统一一住宅精装修首首先是减少了了开发商在项项目前期土建建和房型设计计中遗留的一一些问题，但但也会出现入入住后的维修修问题由谁来来解决，作为为装修企业，可可以在项目报报批后进入现现场，与项目目的设计人员员共同处理规规划中的一些些问题。-市场需要合同、按按揭新规精修房的购房房合同(附件)中的装修内内容，标准、数数据、质量、工工艺、售后服服务等内容，哪哪些一定要明明确，哪些要要约定，如何何来约定，如如何保护开发发商和业主的的利益等问题题尚未确定。目目前，一些精精装修房销售售楼盘，合同同签订方式有有：预售合同同(附件)、预售合同同＋开发商自自制装修合同同、预售合同同＋开发商指指定装修公司司合同。哪一一种合理，急急需一份较好好的合同样本本供参考或规规范。渐成市场主流精精装修房离我我们到底有多多远精装修房房渐成市场主主流多年来，房房地产市场销销商品房基本本是毛坯房，即即半成品房。虽然销售售价格大大低低于精装修房房，但二次装装修却给购房房者带来了很很多麻烦。消消费者买房后后，要面对装装修公司、材材料供应商，而而消费者在这这些群体面前前属于弱势人人群，费时、费费力、费钱却却不一定能有有质量保证。此此外，由于消消费者分散采采购、分户装装修，也在一一定程度上造造成建材资源源的浪费。有关业内内人士认为，房房地产市场成成熟的标志之之一就是内销销毛坯房时代代的结束。精精装修是住宅宅产业现代化化的要求所决决定的，是成成熟发展商和和成熟客户共共同的选择。与与毛坯房相比比，精装修房房可为业主节节省大量的时时间，减少了了精力和财力力的浪费，同同时由于开发发商集中采购购，可以用同同样的价格选选择更好的优优质材料为业业主提供最佳佳的性价比。此此外，精装修修房还能在很很大程度上提提高其投资价价值，真正实实现即买即住住即租即收益益，省却了毛毛坯房装修期期的“空置”。精装修交交房难在哪里里精装修是是商品房发展展的方向，世世界各国都在在极力倡导。在在我国，各级级政府也在积积极倡导用精精装修房逐渐渐取代毛坯房房。然而，笔笔者在北京采采访中却发现现，毛坯房仍仍在商品房市市场上大量存存在。建设部制制定的《商品品住宅装修一一次到位实施施细则》规定定，精装修住住宅在交房屋屋钥匙前，所所有功能空间间的固定面全全部铺装或粉粉刷完成，厨厨房和卫生间间的基本设备备全部安装完完成。北京市市制定的《关关于加强新建建商品住宅家家庭居室装饰饰装修管理若若干规定》，也也要求房地产产开发企业开开发商品住宅宅时，将家居居装修连同住住宅主体结构构一体设计、施施工到位后销销售，满足购购房人直接入入住的要求。然而，不不少开发商都都不愿意做精精装修房。据据一些开发商商反映，影响响精装修房开开发的主要原原因：一是利利润小、成本本高。装修造造价在总销售售价或总土建建造价中所占占比例不大，但但装修环节复复杂，操作难难度、管理成成本会成倍扩扩大。二是个个性化装修难难操作。统一一装修不能满满足个性化要要求，还不如如毛坯交房；；菜单式装修修业主又会通通过各种渠道道改东改西，以以满足自己的的意图，大量量的修改极易易出现工期失失控。三是真真正的成品房房应设计、建建造、装修一一体化，但设设计、建造、装装修脱节的现现象，即使住住宅实现了精精装修，仍可可能因户型的的缺陷引起业业主不满，拆拆东墙、补西西墙，无形中中增大了开发发商的成本和和难度。诚信是市市场经济的基基石。目前内内销住宅仍以以毛坯房为主主，这说明房房地产市场仍仍不成熟。建建设部和北京京市正极力推推进全装修房房，上海市已已提出毛坯房房限期退出市市场，如房地地产开发企业业继续生产、销销售毛坯房，实实质上是对市市场和客户不不负责任的做做法或不成熟熟的表现。精装修房房呼唤技术标标准近年来，随随着毛坯房逐逐渐退出市场场，精装修房房已被越来越越多的消费者者接受。与此此同时，业主主与开发商之之间因精装修修质量等问题题引发的纠纷纷也相应增多多。从北京部部分已交付使使用的精装修修商品房看，精精装修纠纷主主要表现在以以下几个方面面：一是发展展商事先没跟跟购房人约定定清楚材料的的标准。这方方面引起的精精装修纠纷占占三分之一。二二是装修行业业没有施工技技术标准和技技术验收标准准，装修工人人没有持证上上岗，手工干干的活没法保保证质量。由由此引发的精精装修质量纠纠纷约占一半半以上。三是是装修工程和和其他配套配配合不好引起起的问题。四四是属于客户户知识面不够够造成的纠纷纷。此外，工工期安排太紧紧也是精装修修质量无法保保证的一个原原因。据一些购购房者反映，现现行购房合同同中的装修标标准太笼统、不不明确，如“高级地砖”、“进口洁具”等，即便是是写了品牌的的，也没有写写清型号，而而同一种品牌牌有各种不同同档次的产品品。样板间也也不是实物样样板间，在售售楼处搭建的的样板间卫生生间内可能没没有管道，但但收房时管道道被包了起来来，卫生间小小了很多。有有的开发商审审美不够超前前，尽管使用用了很好的装装修材料，但但装修设计不不符合审美潮潮流。目前，精精装修房缺乏乏具体的技术术标准，合同同内纠纷与合合同外纠纷无无法用标准界界定，验收标标准执行的仍仍是建筑的规规范。其中参参照的一些老老规范，检测测方法还在实实行“目测”、“手摸”等感觉上，而而不是一个量量化的标准。现现在大多数样样板间是个性性化设计的，很很多东西在交交房时并没有有。按建设部部新近作出的的规定，样板板间必须在楼楼内做，老百百姓买到的房房子，应该跟跟样板间一样样。建筑设计计和室内装修修设计也应力力求一体化。有关人士士认为，应尽尽快出台精装装修验收的标标准。建筑行行业中各工种种都是持证上上岗的，装修修行业也应持持证上岗，什什么样档次和和价钱的瓷砖砖应由什么样样技术资质的的人来铺，以以此来保证工工程质量。施施工也要讲规规范，将一个个电源盒子从从墙这边移到到那边，必须须先在墙上埋埋暗管，电线线从暗管里走走，不能只在在墙上挖一槽槽，塞进电线线刮上腻子就就完事。移完完后表面看起起来一样，但但安全等级却却不一样。装装修要尽量做做到工业化生生产，减少手手工操作，现现场尽可能避避免用刨子、锯锯子等，门、柜柜应在工厂内内做好并刷完完漆。开发商商应该更多地地重视共性之之外个性化的的东西，以合合适的方式给给大家一个个个性化的选择择。全装修时代已来临临引发中国住住宅产业3大变革用住宅装装修一体化(全装修)来取代离散散化的装修，无无疑是一种革革新，其本质质是用科技密密集型的规模模化工业生产产取代劳动密密集型的粗放放的手工业生生产，从而全全面提升中国国住宅装修的的档次和品质质。全装修住住宅具有鲜明明的产业化特特征，它不但但打破了陈旧旧的装修体制制，更重要的的是将住宅产产业引向集约约化建设的轨轨道，是一次次质的飞跃。全全装修住宅引引发了购房者者消费意识上上的变革，引引发了装修部部品材料供应应方式的变革革，引发了装装修生产方式式的变革，“三大变革”托起了住宅宅装修走向产产业现代化的的一片蓝天。消费意识上的的变革买毛坯房还是是买装修房，对对于普通老百百姓来说是一一个消费意识识上的转变。绝绝大部分消费费者在装修方方面是外行，这这是他们的“弱项”，让一个外外行去发挥他他的“弱项”怎么能不累累呢？消费者者的“强项”恰恰是购物物、是选择用用什么装饰品品、什么家具具来装点自己己的家。毛坯坯房这一“过渡性产品”让购房者的的消费意识停停留在传统的的“自给自足”的生产方式式上。“马路装修游游击队”正适应了这这种陈旧的观观念，占据了了初期的家装装市场，再加加上装修质量量问题层出不不穷，给广大大购房者留下下了不良印象象，影响了全全装修住宅的的大面积推广广。随着住宅宅量的增加和和消费者购房房目的“差异性”增大，住宅宅不再是消费费者固守的居居所，装修也也随之成为“身外之物”。轻装修、重重装饰日渐成成为潮流，而而迎合这一潮潮流的全装修修住宅也会成成为市场的主主流产品，在在未来的住宅宅市场上将会会大行其道。消消费者看到提提供给他们的的全装修住宅宅质量优、价价格宜、样式式多，自然就就会摈弃旧的的装修方式，去去买品质上乘乘的全装修房房。这种消费费上的变革是是基于两种根根本原因：第第一是价值取取向的理性化化，第二是全全装修住宅的的优质化。据据上海组织的的一项调查显显示，在欲购购房人群中有有80%的人认为全全装修房是发发展的趋势，其其中有68%的人打算在在两年内购买买全装修住宅宅，比去年增增加20%。上海市不不单在高档住住宅中推行全全装修房，也也要在中低价价位的住宅中中推行，全装装修住宅不再再是高档房的的专利。购房房者消费意识识的变革是住住宅向全装修修转变的原动动力。装修部品材料料供应方式的的变革装修部品材料料的质量直接接影响到全装装修住宅的工工程质量和环环境质量。这这是保证全装装修住宅高品品质的前提，因因此，对于材材料部品的来来源和质量认认定尤为重要要。国内的装装修材料的供供应方式多属属于摊位式的的。摊位式的的大型装饰材材料市场对于于零散的店铺铺销售来说的的确是进了一一大步，集中中式的销售给给消费者带来来了方便，对对产品和材料料的把关程度度也有所提升升，但是在材材料、产品的的进货渠道上上，在价格的的协调上和售售后服务上，仍仍然缺乏统一一性，难以形形成产品集群群的整体规模模效益。在质质量管理环节节也易出现漏漏洞，经营上上也会受到制制约。现在这这种状况正在在逐步改善，尤尤其是“建材超市”式的经营模模式开始占据据家庭装修部部品的半壁江江山。这种先先进的装修部部品材料供应应方式具有如如下的明显优优点：(1)大资本支持持；(2)大规模采购购；(3)低价销售；(4)产品材料销销售与装饰企企业捆绑在一一起，质量保保证体系健全全；(5)对进入超市市的产品和材材料质量给予予认定和保证证；(6)形成品牌效效应，发展连连锁经营，产产生规模效益益；(7)采用现代物物流管理手段段，大大减少少流通环节，让让利于民。与“建材超市市”几乎同时出出现在装修领领域的另一个个亮点是“专业化集团团采购模式”，即以“团购联盟”的形式组织织实施统一的的部品市场准准入和采购活活动。这是运运用市场机制制建立起来的的部品保证体体系。在形成成规模采购的的同时，提高高质量，降低低成本，这正正是全装修住住宅的优势所所在。装修生产方式式的变革从毛坯房过渡渡到全装修房房，这实际是是一次生产方方式上