计算机信息技术在房地产项目可行性中的应用

计算机信息技术在房地产项目可行性研究中的应用【摘要】为提高计算机信息技术在房地产投资项目可行性研究方面的应用水平,在总结房地产投资项目可行性研究内容的基础上,分析了房地产投资项目可行性研究的信息特点,讨论了管理信息系统、网络技术、数据仓库和数据挖掘等计算机信息技术在房地产项目可行性研究中的应用,并设计了一个用于房地产投资项目可行性研究的计算机辅助系统。1计算机信息技术在房地产项目可行性研究中应用的必要性和意义1.1计算机信息技术在房地产领域应用的现状计算机信息技术广泛影响和改变着人类的生活和工作,在各行各业都发挥着重要的作用,房地产行业也不例外。信息技术在房产行业也得到了广泛的应用,比如有这样一些方面:企业的网上市场调查、市场营销和房屋销售,网上建材采购和项目管理,销售管理软件系统、房地产电子商务平台等;物业管理方面的物业管理软件,维修基金管理系统,网上社区平台,智能化小区的信息技术;房产行业管理的行业公共数据库管理,网上办公系统,网上交易,电子政府等;房产经纪方面的网上销售和管理,多媒体技术,人员培训及管理,客户关系管理等;房产评估方面的评估案例库系统,计算机辅助评估系统,网上评估管理系统等;房产抵押方面的网上抵押贷款,公积金管理系统等;以及房地产经济评价方面的房地产项目财务评价系统等。计算机信息技术的应用提高了房地产行业的管理水平和效率,增强了各方的交流,促进了房地产行业的发展。房地产业是公认的上下产业链长、数据量大、投资周期长、不确定性和风险程度高的行业。虽然随着信息技术的日益普及和房地产行业在国内的迅猛发展,房地产信息技术已取得了卓有成效的成果,但由于我国房地产行业起步较晚,信息技术在中国房地产行业中的应用和发展还存在诸多制约因素,其中相关专业人员的缺乏,使房地产信息化程度不高、效果不佳,在软件开发的质量和实用性方面还有很大不足。提高信息服务所需要的人才,不仅要懂计算机,还要懂经济、懂企业经营管理。由于我国房地产业发展历史不长,尤其是房地产信息业才起步,缺乏相关的专业人员,而房产商又不能提供准确的需求分析,严重制约了房地产信息化的发展。针对房地产行业信息技术发展的以上特点,计算机信息技术在房地产方面的应用应首先发展从业人员素质高、对行业发展影响大、效益好、基础条件优越的领域。其中,房地产投资项目可行性研究就是这样一影响较大的领域。1.2计算机信息技术在房地产项目可行性研究中应用的意义房地产业作为改革开放以后的新兴产业,在我国发展十分迅猛,对我国国民经济的发展贡献巨大,是我国的支柱产业。但企业在房地产投资决策方面也存在很多问题,房地产项目投资的可行性研究尚未被广大投资决策者所重视,经常盲目上马,只管投资,不管收益。一方面造成商品房的大量积压,不仅造成资源的浪费,而且使为数不少的房地产投资商大量积压资金,背上沉重的包袱;另一方面,居民急盼的价廉质佳的商品住宅却没有充分供应。凡此种种无疑与投资者忽视或轻视项目的可行性分析和论证、未能科学地进行投资决策有着直接的关系。随着房地产业作为今后国民经济新的增长点和龙头产业地位的确立,房地产项目的可行性研究必然成为房地产开发企业的重要工作内容。房地产开发投资是一项综合性经济活动,投资额大,建设周期长,涉及面广。可行性研究是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。房地产项目可行性研究是对房地产投资项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究;对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证;对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上,综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性,由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见,为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据。简单地说,房地产项目可行性研究内容概括为:研究市场的必要性、技术可行性、经济合理性三个方面。可行性研究按工作内容的的浅深可分为四个工作阶段,投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策。房地产投资项目可行性研究信息技术方面具有以下特点:市场调查分析的数据量大,计算工作量大、复杂,不同的阶段计算的方法不同、要求输入的数据有区别、评价指标不一样,最后形成的可行性研究报告文字、图表多。因此很多开发企业对项目可行性研究惧于它的难度只进行粗略的分析计算,达不到应有的研究深度。可行性研究成了走过场。现有的关于房地产项目可行性研究有关的软件主要涉及项目的经济评价,而且主要适合项目的详细可行性研究和后评估的经济评价;由于项目可行性研究经济评价阶段性的特点,现有的软件不能满足可行性研究人员进行投资前项目的经济评价的要求。如果能够把可行性研究中需要时间长、耗用人工多的数据处理和运算复杂的经济评价同可行性研究报告结合起来,必将提高房地产项目可行性研究的准确程度,提高效率,提高市场环境下房地产项目投资决策的水平,提高企业的竞争实力,为中国的房地产事业的发展起到积极的推动作用。2房地产项目可行性研究的内容和信息特点2.1房地产项目可行性研究的内容一般房地产开发项目可行性研究主要包括以下几个方面:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现状调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计方案选择;(5)资源供给;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发组织机构、管理费用的研究;(8)开发建设计划;(9)项目经济及社会效益分析;①项目总投资估算。②项目投资来源、筹措方式的确定。③开发成本估算。④销售成本、经营成本估算。⑤销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。⑥财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标,对项目进行财务评估。⑦国民经济评价。⑧风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析;另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然环境等方面进行定性风险分析。⑨项目环境效益、社会效益及综合效益评价。(10)结论及建议。①运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性,并推荐最佳方案。②存在的问题及相应的建议。2.2房地产项目可行性研究的信息特点根据上述房地产项目可行性研究的内容可知,房地产可行性研究具有以下的信息特点。(1)市场调查与分析的数据多市场调查与分析的内容非常多,数据量非常大。涉及到国家、地区、城市等从宏观、中观、微观方方面面的经济、管理、环境、市场、具体项目、竞争企业的各方面的信息。(2)数据是动态变化的在市场调查与分析子系统中涉及很多种数据,它们是随时间、项目或地区发生变化的。比如国家、城市的社会经济状况数据随不同的年份是不同的;城市土地、住房市场数据在不同的城市、不同的时间也是不同的;目标客户、竞争楼盘项目等不同的项目也是不同的。这种数据不断随时间、地区、项目变化的特点,要求及时进行数据更新。(3)数据关系复杂市场调查与分析子系统中涉及的众多数据,相互之间关系复杂,一些已清楚其逻辑关系,一些数据间有关系,但又不明确其相互关系,需要进一步研究。比如,宏观经济中的ＧＤＰ增长与房地产投资增长有正相关的关系,但ＧＤＰ增长与居住房地产项目投资和商业房地产项目投资到底有什么样的数量关系?ＧＤＰ增长与房地产投资结构有什么关系?这些数据关系都是错综复杂的。(4)计算复杂项目的经济评价涉及用静态评价、动态评价方法进行的经济分析;还包括盈亏平衡分析、临界点分析和敏感性分析等不确定性分析;需要输入大量的基础费用、收入估算数据;计算大量的评价指标,比如财务净现值、财务内部收益率、投资收益率、投资回收期等;采用多种分析方法,如现金流法、非现金流法等;计算非常复杂。(5)可行性研究报告包括的内容多,相应的说明多、图、表多比如:要对项目名称地址及相关单位、可行性研究依据、范围、结论,项目提出的背景和建设的必要性和可行性,投资的社会、经济、法律、自然环境,市场状况,设计方案,环境保护,资源供给,项目投资估算,项目评价,结论及建议进行文字描述;要插入经济评价指标表、经济状况数据表、各种城市情况表、项目情况表、市场情况表等等;要附上项目用地图、项目规划图、建筑设计方案图等。3信息技术在房地产项目可行性研究中的应用根据房地产项目可行性研究的内容和特点,房地产投资项目可行性研究计算机辅助系统,应综合管理信息系统、网络技术、数据仓库和数据挖掘技术辅助进行房地产项目的可行性研究。3.1系统的总体设计整体系统设计为一个管理信息系统,可由三个子系统构成:房地产市场调查与分析子系统,项目经济评价子系统以及可行性研究报告生成子系统。这三个子系统主要处理房地产可行性研究中数据量大、计算难度高、图表多的市场分析、经济评价、报告生成的工作。3.2功能分析按可行性研究主要内容设计的三个子系统的功能为:3.2.1市场调查与分析子系统该子系统包括建立数据库、数据仓库,利用联机分析技术-ＯＬＡＰ进行数据分析,利用数据挖掘技术发现新的数据关系,以便进行市场分析、投资决策。该系统可存储、查询、比较、分析、挖掘、打印与项目投资有关的各种数据。这些数据包括:国家、城市社会经济状况数据,城市土地、住房市场数据,目标客户、购房者、竞争楼盘项目、项目自身情况等数据。此外,根据有关数据动态变化、要求不断更新的特点,可充分利用网络技术进行及时更新。现在互联网技术已经有了很大发展,相应的行业专业网站可以提供有关的房地产市场信息。针对这种情况,系统设计时可充分利用互联网技术,在市场调查与分析子系统中相应的位置设计与有关的网站链接、对相应的数据进行检索、查新的功能,以实现数据的及时更新。3.2.2房地产项目经济评价系统该子系统包括项目管理,计算参数输入,项目方案的经济分析计算和不确定性分析,价格计算,辅助报表输出,基本报表输出,综合财务指标的图表输出。它按照可行性研究阶段性的特点,设置了在基础数据统一输入共享的基础上,提供了既能在方案和数据较少情况下的粗略经济评价、又能在方案和各种数据较充分情况下进行详细准确的经济评价。满足可行性研究阶段性特点的要求。3.2.3可行性研究报告生成系统根据房地产项目可行性研究的内容设计了模板库,建立其内容框架,可从前