经开科技园A地块初步设计任务书

经开科技园A地块初步设计任务书北京经开投资开发股份有限公司2005年11月15日目录项目概况初步设计依据初步设计原则科技园项目A地块的市场需求初步设计主要功能要求及能源配置规划设计条件初步设计成果要求附件一、项目概况经开科技园项目A地块在完成了概念设计的基础上，结合市场定位结束了方案报批阶段的修改任务。经研究现委托进行初步设计工作。本任务书为科技园项目A地块初步设计任务书。二、初步设计依据国家有关初步设计的法规、规范和规定经开科技园市场定位及产品定位经开科技园A地块规划控制条件经开科技园A地块规划设计方案三、初步设计总体要求BDA国际企业大道的63C1地块（以下简称A地块），产品定位于生态化企业独立办公，要求与B地块现有产品实现一定程度的融合与统一；同时，商务感和展示性成为本案与B地块现有产品的差异化。1．应重点突出以下几个方面的差异化，设计出符合该地块特点的产品并与其他区域产品的不同。●组团围合建筑群；●概念办公室设计；●现代感强烈的立面；●控制高度，与B区融合性强；●高低错落，中间平台；●多朝向，独立出入口；●双层外墙节能立面；●创意标志性会所；●中心休闲广场；●下沉式庭院景观等。2．在初步设计中应提高整体设计的实用性和重点细节的人性化，并降低物业维护的难度。以下几个问题在初步设计阶段需要改进：●展示性设计方面各个单体楼外立面应在统一中求变化，以彰显各企业的可识别性。朝向外部道路的展示面尤其接近人尺度的建筑元素，如门口、大堂及雨棚等关系企业形象的部位应区别设计。●景观设计应结合单体及市政初步设计阶段成果，形成完整的符合园区总体定位的景观设计理念，设计成果应达到初步设计深度。面向主干道的楼前水系带的设计会给人员出入带来不便，因此水系的布置及水系之间循环及补水方案应结合雨洪利用或中水系统综合考虑解决。●交通设计应结合地块内部交通组织分析综合考虑分期开发、人车分流、车辆停靠等因素设计，地下车位的安排和组织应便于今后运营期的管理和销售。●雨洪利用及环保节能是本项目的卖点，应考虑雨水收集渗漏系统、太阳能利用、可再生材料利用、窗式呼吸系统等生态、环保、节能设施的设计，将“生态化办公”概念落实到设计中。四、科技园项目的建筑产品分类及比例单体3500～6单体3500～6000m2单体8000～9000m2会所地上3000m单体8000～9000m2会所地上3000m2地下2000m2环岛分期分期分期分期一、二、三期容积率2.0一、二、三期容积率2.0分期单体3500～6分期单体3500～6000m2四期四期四期容积率3.3四期容积率3.3单体单体30000m2左右或15000m2两栋企业独栋A地块的整体容积率为2.0—2.5。A地块沿荣昌街一侧两端部分限低为35m，中区部分限低60m，地块其他部分没有高度限制，在不打破地块总体产品体量的条件下可根据建筑设计理念自由规划。综合市场分析，本项目产品定位为：产品占地面积(平方米)建筑面积（平方米）数量（栋）容积率分期01-1452003500-400006-82.001-25000-600008分期01-38000-900002会所3000地上2000地下1分期02900015000X2或或3000002或13.3五、初步设计主要功能要求及能源配置以下内容为初步设计阶段主要功能要求和详细指标。1．办公楼单体设计1.1单体结构及销售单元建筑单体都应该在独立性的原则下,合理设计办公楼结构。建议总面积6000平米以上应该考虑可拆分性，可分可合，以降低大体量产品销售的风险。各部分有独立交通、办公系统，可以保证入驻企业独立办公互不干扰。其中总面积在6000-8000平米范围的8号、11号、12号楼可以拆分为三个基本销售单元。如图所示：总面积在8000-10000平米的9号、10号楼可以拆为面积相近的两部分，（如4000平米+5000平米）。CCBA销售方式：独栋销售（6100平米）A（1600平米）、B（2000平米）、C（2500平米）分别出售;A+B(3600平米)、C分别出售；A、B+C（4500平米）分别出售；1.2平面布局每层都包含男女卫生间、电梯、楼梯的空间，占据整个平面中较差的位置或朝向，使平面中有较大而整齐的面积用于办公。办公空间为敞开的大开间，最大程度地考虑办公空间的有效利用。不限制空间，留给客户入住后按需划分的充分自由。1.3标准层标准层面积为400-600平米，楼层层高为3.9m或以上，净高不低于2.9米。但是在满足高度的要求下，体量越大的楼体标准层应该越大，以满足企业办公沟通效率的要求。建议总面积8000平米以上的楼体，标准层面积应≥500平米。1.4首层、大堂●每个独栋建筑单体要求设置独立的大堂，大堂面积应满足其企业形象、展示等需要。●若楼体总面积≥8000平米，建议首层面积应≥500平米，首层层高4.5米，大堂局部挑空2层，挑空部分面积适宜。●楼体面积在3500-6000平米，则不采用挑空手法，而将首层层高设为5米，整体形成开阔的大堂空间。●引入生态设计理念，形成光线充足，视觉通透的生态化和人性化办公空间。1.5生态化中庭通过室内绿化空间与室外景观的有机结合，办公空间的生态化中庭。挑高两层较佳。1.6花园式顶层办公区顶层可作为公司高管或者总裁独立办公区，突出舒适性和私密性。可设计空中花园或者室内局部的生态化绿化空间来凸现高管办公区的舒适性。充分考虑顶层隔热采光等综合需求。7出入口●总平面设计中应动静分开，底部的商业价值应充分挖掘，沿街应设商业出入口，办公出入口可位于后面，核心交通尽可能不沿街布置，这样可以实现更多的办公空间。主出入口●每个销售单元要有相对独立的主入口，出入口应布置在单体建筑较明显位置，以彰显企业形象。●主入口门前应有足够的宽度和对应的台阶，使客户心理上能更好感受大堂的气派。次出入口：●设计侧门或者后门，以实现人员分流，方便保洁送货等需要，也可以增加公司人员出入的便捷性。2．外立面及屋顶设计●总体设计应适当在生态性、独立性的基础上突出商务感。在统一建筑风格的前提下，通过多种设计手法体现企业的独立性。●楼体预留LOGO及广告位置，面向街道展示方向。●建筑材料运用上要求体现生态化的特点，建造低能耗、环保型建筑，符合国家节能建筑标准。●6层以下单体（包含6层）的屋顶可以考虑局部设计屋顶花园，以更好体现建筑生态性效果。3．会所设计3.1整体要求●总建筑面积5000平米，其中地上3000平米，地下2000平米。●会所与企业办公区独立设置，既要保持产权独立，又要保证配套设施使用的便利性。●会所的主要功能为商务中心、员工餐厅、银行、健身房、小超市、物业管理用房及设备用房。●配置电梯。3.2会所空间划分首层：商务中心、银行、小超市（层高等条件满足银行、超市要求）二层：员工餐厅、咖啡厅餐饮休闲场所（楼梯宽度要满足就餐人员需求）顶层：健身房及娱乐、球类场馆（羽毛球场地）地下：物业管理用房、设备用房3.3会所功能设计●商务中心包括票务，复印打字，邮递等商务功能，建筑面积在200m2左右。餐厅、咖啡厅等 规划面积在1000m2以上。●银行满足办公企业和个人需求，银行总面积900m2以上。独立出入口。●健身房满足企业员工日常健身娱乐需求。●小超市面积不宜太大，200平米左右即可，需要独立送货出入口。●物业管理用房位于地下，为物业工作人员设计独立出入口和通道。●设备用房满足A地块能源中心的配置需求，建筑面积1000平米左右，位于地下。5．配套建议5.1.电梯●电梯数量按规范设计，建议服务标准为4000平米/部。3500-4000平米的楼配1部电梯，5000-7000平米的楼配两部电梯，8000平米以上的电梯配三部电梯。●6000平米以上建筑物中建议考虑观光电梯。●电梯配置选用合资品牌，梯速达到1.5m/s.5.2温度控制系统每栋楼考虑独立的中央空调系统，采取分层控制，风机盘管+新风系统，新风量按高于国家一般标准设计，建议做到30立方/人.小时。根据《空调通风系统运行管理规范》标准实施，夏季，一般房间不得低于25℃，大堂、过厅与室外的温差则应控制在10℃以内。冬季，一般房间温度不得高于20℃，而大堂、过厅的温度不得高于18℃，温控设备建议采用风冷热泵温控系统。5.3电力系统5.3.1.供电系统变配电从市政引入2路10KV电源，在会所设置总配一个。分配设置数量、位置按分期开发考虑。建议按100W/m2的标准进行配电，确定总的用电量及各期变压器容量、台数，高（低）压柜数量等，具体要求如下：(1).供电电源及电压的选择确定用电负荷的性质、设备总容量和计算负荷；变配电所的数量、容量、位置和主接线；无功功率的补偿容量和补偿前后的功率因数；备用容量和备用电源供电的方式；继电保护的配置、整定和计量仪表的配置。(2).电力负荷的计算计算电力负荷(3).短路电流计算计算各种故障情况，以确定各类开关电器的整定值、延时时间。(4).高压接线保证高低压接线在安全、合理、经济、方便的前提下，确定高压配电系统及低压干线配电方式。(5).低压配电线路设计确定进户线的方位、各区域总配电箱、分箱的位置、确定干线的走向及敷设方式、低压系统接地方式。(6).电气设备选择考虑并坚持产品性能质量，选择经济、环保、节能的产品。本次主要选择电源设备、高低压开关柜、电力变压器、电缆电线、母线槽、开关电器、消防安防产品、楼宇自控产品等。(7).继电控制与保护进行继电控制与保护设计。(8).功率因数补偿功率因数要求补偿到0.9～0.95，确定补偿方式。(9).变配电所设计本次设计的内容主要包括：变配电所的负荷计算；无功功率补偿计算；变配电室的位置选择；确定电力变压器的台数和额定容量的计算；选择主接线方案；开关容量的选择和短路电流的计算；二次回路方案的确定和继电保护的选择与整定；防雷保护及接地装置的设计；照明系统在设计中采用新的材料、技术、方法，达到节能、高效及环保的要求。本着环保、节能的原则，根据技术先进、安全适用、经济合理、节约能源和保护环境的原则，设计室内除办公场所以外的公共照明、应急照明，确定办公照明预留用电量及相应接口；预留室外工程的庭院照明、工程形象照明电源。包括设计说明、光源选择、照度计算、灯具造型、灯具布置、安装方式、眩光控制、调光控制。5.3.3.防雷系统确定各建筑物的防雷等级，设计防雷系统。5.4弱电系统5.4.1.火灾报警及联动系统在会所设消防中控室。各单体楼设区域报警器，并与中控室连接。确定防火等级，设计报警方式，火灾探测器、通信和联动控制系统。.广播系统各单体楼设控制室（与火灾区域报警器设于同一室内），背景音乐由单体楼控制，发生火灾时，兼作应急广播用，事故广播由本单体楼及消防中控室同时控制。5.4.3.保安系统在会所设总的监控室，监视周界及主要出入口、车库出入口。各单体楼设分监控室，对出入口、电梯、楼层公共部位闭路电视监控，出入口、楼层公共部位设防盗报警。本次设计包括：闭路监视系统、传呼系统、车库管理系统等。5.4.4.电视系统从市政引入城市有线电视，光接收机设于会所。各单体楼从会所引入并设前端箱。单体楼内办公区域收视点位置及管线暂不设计。.电话系统从B区电信机房引入，会会所设置30m2电信机房，各各单体楼从会会所引入。单单体楼内办公公区域电话端端口位置及管管线暂不设计计。本次电话话设计包括总总的电话设备备的容量、站站址的选定、各型单体楼电话容量确定、供电方式、线路敷设方式、分配方式、主要设备的选择、接地要求等。5.4.6.数数据通信系统统从B区电信机房引入，在在会所设网络络设备交换中中心(即30m2电信机房)，各单体楼楼设网络交换换机房。满足足企业办公自自动化的要求求，对未来楼楼内智能化系系统的使用留留出扩展空间间。单体楼内内办公区域网网络端口位置置及管线暂不不设计。确定定总的及各单单体楼数据端端口预留量。5.4.7.综综合布线系统统总面积＞80000平米的楼体体考虑综合布布线系统。将将办公自动化化系统、通信信自动化系统统布线采用综综合布线方式式，接口预留留在各楼层配配线架。本次次设计综合布布线系统建筑筑群干线子系系统、建筑物物干线子系统统部分。.楼宇自控系统监控公共照明、给给排水系统、空空调系统、电电梯运行、送送排风系统。本本项目各楼被被控设备现场场设置现场控控制器，A园区总体设设置一套楼宇宇自控系统。本本次确定控制制方式；选择择信号装置、各各类仪表和控控制设备等。5.5供水系统统5.5.1.给水水系统●水源采用市政供水水，设置分区区供水系统，四四层以下为低低区，采用市市政自来水直直供，建筑物物超过14层应考虑分分中区和高区区，给水系统统采用水箱＋＋变频供水设设备供水，中中区、高区应应分别设置变变频供水设备备。●各独栋给水应设置置单独计量装装置，若独栋栋考虑分区销销售，应考虑虑在各个分区区内均设置单单独计量装置置。●水箱及水管上应考考虑设置消毒毒设备进行二二次消毒。●水箱及变频供水装装置考虑集中中设置于能源源中心。整个A区给水系统的设置置应考虑分期期开发的要求求。地下车库设几处洗洗车设施。●要求设计内容：说说明水源情况况、供水干管管的方位、接接管管径、自自来水二次水水处理措施及及设备选型。列列出用水定额额及用水量，消防用水标标准及用水量量；总用水量量（最高日用用水量、最大大时用水量）。说说明给水系统统生活、消防防系统的划分分情况，分压压分区供水方方式，计量方方式。说明给水调节设施施的容量、材材质、设置位置及加加压设备选型型及保温、防结结露和防腐蚀蚀等措施。5.5.2.中水水系统●设置中水系统，中中水水源为开开发区集中供供应。但现阶阶段开发区中中水水源未开开通，设计时时应按照有中中水水源考虑虑，小市政应应预留双路中水阀门门井，待中水水水源开通时时与市政中水水连接，阀门门井应设于红红线内侧靠近近给水引入点点。在中水未未开通情况下下，中水干管管应与给水干干管连通，以以使用市政自自来水。●中水用途为冲厕、绿绿化、景观补补水。●中水供水系统方式式同给水系统统。水箱及变变频装置也应应设于能源中中心，中水水水箱材质卫生生要求可低于于给水水箱，若若条件允许，也也可在地下设设置混凝土水水池。●中水计量方式同给给水系统，中中水系统的设设置应考虑分分期开发的要要求。●设置中水水管以用用来进行园区区景观绿化喷喷灌、冲洗道道路、水景补补水。●要求设计内容：同同给水系统。5.5.3.排水水系统●污废水合流排放，不不需设置中水水处理系统。●高层排水考虑分区区排放。●若独栋考虑分区销销售，各区排排水应单独设设置排水，同同平层不能互互排。●地下室排水采用潜潜水泵提升排排出。●会所地下室设置卫卫生间，卫生生间污水采用用潜污泵提升升排除，应重重点考虑集水水坑隔臭、防防臭。所有潜潜污泵应设自自动藕合装置置，并设有液液位控制装置置。地下值班室应为值值班人员设置置专用卫生间间。●要求设计内容：说说明采用的排排水制度、排排水出路。说明提升位位置、规模，提提升设备选型型及设计数据据，构筑物形形式，占地面面积，紧急排排放的措施。说说明生活排水水系统的排水水量。说明管材、接接口及敷设方方式。5.5.4.消防防水系统●遵照各类防火设计计规范的有关关规定要求对对本建筑进行行消防设计，要要求设置消火火栓系统和湿湿式自动喷淋淋系统。地下下车库等未采采暖环境设置置预作用喷淋淋系统。●消火栓及喷淋系统统采用混凝土土水池＋加压压水泵，在建建筑楼群中最最高建筑中设设置消防增压压稳压泵及稳稳压罐系统。消消防泵房应集集中设置于能能源中心。●整个A区消防水系统的设设置应考虑分分期开发的要要求。●要求设计内容：遵遵照各类防火火设计规范的的有关规定要要求，说明各类消消防系统的设计依依据，设计参参数，供水方方式，设备选选型及控制方方法，水池和水箱箱的容量、设设置位置等。说明管材、接口及敷设方式。5.5.5、暖通通空调系统空调系统●空调冷源采用风冷冷热泵机组，各各独栋应能单单独计量，考考虑独栋分区区销售，各区区应单独设置置风冷热泵机机组。●空调供冷方式办公公区域均采用用风机盘管加加新风系统，二二管制，新风风分层设置，新新风量应大于于30m33/人.h。●夏季办公区域空气气温度应达到26±2℃，相对湿度500±10％，风速小于0.3mm/s，噪音音小于40db。冬季室内空气温度应达到20±2℃。而楼梯、走走道、卫生间间温度夏季28±2℃，冬季18±2℃。●风冷热泵机组设置置于各独栋建建筑屋顶，在楼内适当当位置设风冷冷热泵远程控控制开关，且且热泵机组应应与水泵连锁锁控制。●普通卫生间不设置置风机盘管，仅仅设置暖气片片，暖气片材材质应考虑防防腐。大型卫卫生间可考虑虑设置风机盘盘管。●会所等大空间可按按功能分区考考虑设置全空空气空调系统统。采暖系统●采暖热源采用开发发区集中供应应的蒸汽，在在会所设置集集中换热站，供供回水温度为为60～50℃。●供暖方式采用风机机盘管加新风风系统（与夏夏季制冷同用用），应设置置好冬夏季阀阀门切换。●各单体独立设置入入户热力小室室，设置热计计量设备，考考虑独栋分区区销售，各区区应在入户热热力小室处保保留单独计量量可实现性。●A区整个采暖热水系系统应考虑分分期开发的要要求。通风系统●卫生间设置排风系系统，每个卫卫生间设置排排风机。●电梯机房采用机械械排风。●地下车库采用机械械送排风、排排烟，满足消消防要求。●变配电室采用机械械送排风。●餐厅采用机械排风风。●防烟楼梯间及消防防电梯前室按按消防要求设设置机械送排排风。●屋顶风冷热泵机组组、新风机房房、风机房、泵泵房均要考虑虑作做消声处处理，新风机机组、热泵机组、风风机及水泵等等旋转设备均均设置减震器器，进出口管管均采用柔性性连接，以减减小振动及固固体传声，以满足工作作场所的噪声声标准要求。5.6、天然气系系统●设置天然气系统，将将天然气引入入园区，并将将天然气引入入各个独栋建建筑内，预留留管道及天然然气计量表。●若独栋考虑分区销销售，应考虑虑在各个分区区内均预留出出天然气管道道及天然气计计量表。●考虑调压站设置位位置及天然气气系统布置形形式。说明燃燃气调压站燃燃气用量、调压前后后参数、调压压器选择，有有关安全措施施。5.7.停车场、库库设计●每万平米按1000辆设计。●停车总数的10%%应位于地上上，并分散布布置在每栋建建筑出入口附附近。地下车车库可与下沉沉式花园结合合起来设计，增增加地下车库库的采光效果果，提升档次次。●车库组团开发将整体布局划分为为A：1、2、3、4#楼；B：5、6、7、8#楼；C：club、9、10#楼；D：11、12#楼；E：13、14、15、16#楼；F：17、18#楼，6个组团，以以每个组团作作为整体，地地下部分进行行大开挖，车车辆的进出设设一个双车道道出入口，在在每个独立出出入口处设置置监控系统，车车库内部都设设置独立的监监控系统，各各个独立的监监控系统最后后连接到物业业管理的总控控制台，车库库出口通向区区域外的外环环车道。●设置大班车的地上上专门泊位，即6个大车位，建议在地块北面。●在地下车库部分留留出自行车、摩摩托车等存放放点，地块南南北各布一个个，面积适宜宜。5.8.绿化景观观设计建议●整体景观设计应体体现庭院化特特点，可以考考虑组团布置置，充分利用用景观资源，除除平面庭院式式绿化外，结结合下沉式花花园、屋顶花花园，生态化化中庭等实现现空间立体绿绿化。●景观设计应该充分分考虑办公行行人的走向习习惯和要求，多多人性化设计计细节，不要要牺牲行人交交通便捷性，否否则不易维护护。●楼宇之间行人不会会通过的部分分可以设计水水系，主干道道的楼前水系系带设计导致致了部分需要要通过小桥类类的连接部分分进入建筑，如如果给行人带带来不便建议议取消水系。5.9.雨洪利用用系统设计●多采用透水型地面面砖，地面雨雨水经土壤入入渗涵养地下下水源，减少少地面径流，减减少排水设施施；收集屋面面雨水，经过过滤器简单自自然净化后主主要用于景观观水体补水、绿绿化用水、路路地面冲洗用用水，在特殊殊情况下也可可作为中水的的备用水源。●设置蓄水池，用于于平时雨水收收集储存。●屋面雨水不直接排排至雨水井，应应进行收集，经经简单过滤净净化后注入景景观水池和蓄蓄水池，收集集来的雨水可可用于绿化用用水、路地面面冲洗用水。●可考虑将蓄水池中中雨水引入能能源中心中水水水池内，作作为中水的备备用水源。●车道设少量的雨水水口及雨水管管道，备极大大暴雨时的防防洪措施。5.10.整体节节能要求●执行新的《公共建建筑节能标准准》采用节能能型建筑结构构、产品、材材料，提高保保温隔热性能能，减少采暖暖、通风、制制冷、照明的的能耗。●设中水给水系统，考考虑让废水循循环再利用。●建筑群整体布局设设计考虑生态态节能，环境境效益，建筑筑体形系数小小，有利于降降低能耗；●建筑外墙采用呼吸吸式幕墙等高高科技手段达达到自然通风风采光。●设外窗遮阳百叶，降降低热负荷。●太阳能光伏发电以以及电能高效效存储利用系系统●风冷热泵机组选用用能效比高的的节能产品。●要根据空调负荷合合理选用机组组台数和压缩缩机台数，以以达到最大限限度节能。●新风机组可采用新新风换气机，以以利于节能。●采用变频供水装置置。六、设计条件（附附后）七、初步设计成果果要求总体内容深度要求求达到国家相相关行业规定定初步设计深深度要求，但但不限于此建建筑专业应达达到施工图的的司令图阶段段的内容深度度。以下图纸纸内容需在设设计时重点表表述并与建设设方进行充分分沟通后方可可确定有关技技术方案。⒈扩初设计说明书（包包括设计总说说明、建筑设设计、消防设设施、环保措措施、结构设设计、电气设设计、暖通空空调设计、给给排水设计、动动力设计、主主要技术经济济指标说明等等）2.扩初设计总图（总总平面、竖向向设计及主要要技术经济指指标）3.扩初设计建建筑专业图4．扩初设计结构专专业图（地下下基础部分埋埋深等结构专专业计算书）5.扩初设计各各设备专业图图及主要技术术方案比较。6.扩初设计道道路交通系统统及停车场库库布置图7.园区景观绿绿化系统设计计图8.扩初设计市市政设施管线线布置图9．扩初设计各单体体建筑平、立立、剖面图。10.主要技